豊島区住宅白書2013全文 住宅課 （白書・報告書）｜豊島区公式ホームページ

豊島区住宅白書

２０１３

～ 豊島区の住まいの“今“をみつめる～

平成２５年１２月

し、公表するものです。

「 豊 島 区住 宅白 書 2013」 は 、豊 島 区の 住宅 及 び住 環 境の 実 態に つい て 、的 確 に

把握するため、これらに関する内容を取りまとめたものです。

区 内 に立 地 する 住宅 は 、一 戸建 、 アパ ート 、 マン ショ ン など 様々 な 形態 があ り 、

ま た その 住 宅の 住ま い 手に は、 フ ァミ リー 、 一人 暮ら し 、友 人同 士 のル ーム シ ェ

アなど様々な形態があります。

さ ら に、 住 宅の 外 との 関係 性 を「 住 環境 」と い いま すが 、 日照 や 通風 が確 保 さ

れ て いる か 、防 災性 や 防犯 性は 確 保さ れて い るか など 、 暮ら して い く上 で欠 か せ

ない条件となっています。

快 適 な住 ま いを 確保 す るた めの 行 政の 取り 組 みが 住宅 施 策で す。 住 宅施 策に は 、

住 宅 の質 や 量を 確保 す るた めの 取 り組 みや 、 住環 境を よ り良 くす る ため の取 り 組

み、住生活を支えるための取り組みなどがあります。

目 次

第１章 豊島区の住まいは今 ···

１

１ 人口・世帯 ··· ２

２

９

２ 住宅ストックの状況 ··· １５

３ マンションの状況 ··· ２５

４ 住宅建設・住宅市場 ··· ２８

５ 住環境 ··· ３０

６ 地域特性 ··· ３３

第２章 豊島区における住宅施策 ···

３９

１ 国・東京都の動向 ··· ４０

２ 豊島区の住宅施策 ··· ４４

３ 指標に基づく評価 ··· ４５

４５

４７

４ 住宅施策の概要 ··· ４８

４８

５９

６４

７６

７９

第３章 資料編 ···

８１

１ 統計表 ··· ８２

２ 用語の解説 ··· ９３

注１ 比率 は百 分率で 表示 し、 小数 点第２ 位を 四捨 五入 してあ りま す。 ただ し、元 の数値

が小数点第２位以下のものについては、小数点第２位まで示しています。

注２ 割合の合計は、端数処理の関係上、必ずしも100.0％にならない場合があります。

第

１

章

豊島区の住まいは今

１．人口・世帯

２．住宅ストックの状況

３．マンションの状況

４．住宅建設・住宅市場

５．住環境

１

人口・世帯

人口と世 帯は住 宅需要 に密接 に関係 してい ます。 人口は 全国的 に見る と安定 期から減

少期に入っていますが、豊島区では近年は人口増加が続いています。

しかしながら、世帯数の伸びが止まれば住宅需要も減少します。より良い住宅・住環境

をいかに構築していくかが住宅施策の主要な課題となっています。人口や世帯の動向を軸

に、住宅に関する課題を明らかにしていきます。

１－１

人口の動向

① 人口の推移

●平成1 8年以降、人口は増加が続いている。

一貫して減 少を続 けてき た豊島区 の人口 は、平 成９年の2 4万６ 千人を 底に増加 に転じ まし

た。平成16 年、17 年には減 少しま したが、 平成18 年から 再び増加 に転じ 、平成25 年１月 １日

現在における人口は268,959人となっています。

図表1-1-1 人口の推移

資料：住民基本台帳・外国人登録（各年１月１日）

282,850

273,769

266,126

251,353

246,505 248,483

250,967

263,212 268,959 279,094

268,042

251,969

236,009

232,763 234,638 235,357

244,637 249,894

220,000 230,000 240,000 250,000 260,000 270,000 280,000 290,000

S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22

人口（含む外国人） 住民基本台帳（日本人のみ） （人）

平成9年

② 23区比較

●人口増加率は 23区平均よりも低い。

昭和60年の人口を100とした場合の人口増加率を指標とし、豊島区と23区平均及び各区とを

比較して見 ると、 豊島区及 び23区 平均では 、どち らも平 成９年か ら人口 増加に転 じてい ます

が、豊島区の人口増加は、23区の指標よりも低く、平成25年では豊島区は100.3であるのに対

し、23区平均は108.9となっています。近年の動きを見ると、中央区、江戸川区、江東区、練

馬区の伸びが大きいことが分かります。

図表1-1-2 人口の推移（23区比較）

資料：住民基本台帳（各年１月１日）

注）平成25年は、外国人登録者数を含む

千代田区 中央区

港区

新宿区 文京区

台東区 墨田区 江東区

品川区 目黒区

大田区 世田谷区

渋谷区 中野区

杉並区 豊島区

北区 荒川区

板橋区 練馬区

足立区 葛飾区 江戸川区

S 6 0 S 6 1 S 6 2 S 6 3 H

1 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H1 0 H 1 1 H 1 2 H 1 3 H 1 4 H 1 5 H 1 6 H 1 7 H 1 8 H 1 9 H 2 0 H 2 1 H 2 2 H 2 3 H 2 4 H 2 5

(指数)

各年1 月1日現在：住民基本台帳 （昭和 60年を10 0と した場合の指数 ）

23区平均

③ 人口密度

●豊島区は最も人口密度が高い自治体。

平 成 22 年の 国勢 調査に よる と、 豊島区 の人 口密 度は 21,811.5 人/ ㎞ 2

で 、基礎 自治 体の 中 で

最も高くなっています。

図表1-1-3 人口密度（上位20自治体）

資料：国勢調査（H22） 人口 密度

（ 人 / k㎡ ）

人口 総数 （ 人 ）

面積 （ k ㎡）

世 帯総 数 （ 世帯 ） 1 東 京 都 　 豊 島 区 21,881.5 284,678 13.01 166,214

2 東 京都 　中 野区 20,189.2 314,750 15.59 184,267

3 東 京都 　荒 川区 19,931.0 203,296 10.20 96,161

4 大 阪市 　城 東区 19,695.0 165,832 8.42 76,043

5 東 京都 　文 京区 18,269.3 206,626 11.31 111,753

6 東 京都 　目 黒区 18,253.7 268,330 14.70 138,028

7 東 京都 　墨 田区 18,007.7 247,606 13.75 120,797

8 東 京都 　新 宿区 17,899.6 326,309 18.23 195,434

9 大 阪市 　阿 倍野 区 17,754.6 106,350 5.99 49,318

10 大 阪市 　東 成区 17,633.2 80,231 4.55 38,920

11 東 京都 　台 東区 17,453.2 175,928 10.08 95,413

12 大 阪市 　都 島区 16,964.0 102,632 6.05 50,075

13 大 阪市 　住 吉区 16,656.5 155,572 9.34 73,917

14 東 京都 　板 橋区 16,656.0 535,824 32.17 272,683

15 大 阪市 　西 成区 16,594.8 121,972 7.35 74,466

16 東 京都 　北 区 16,296.5 335,544 20.59 172,568

17 東 京都 　杉 並区 16,154.3 549,569 34.02 302,805

18 東 京都 　品 川区 16,078.4 365,302 22.72 196,132

19 大 阪市 　生 野区 15,991.5 134,009 8.38 62,808

20 大 阪市 　西 区 15,972.7 83,058 5.20 47,073

④ 年齢５区分

●6 5歳以上の高齢者人口は大きく増加。

年齢５ 区分別 1

の人 口構成 の推 移を見 ると 、0～1 4歳 の“ 子ども ”や1 5～24 歳の “若者 ”の

減少が大きいことが分かります。0～14歳は近年、下げ止まりを見せ、増加に転じており、平

成25年１月現在、その割合は9.8％となっています。

一方、65歳 以上の 高齢者 人口は一 貫して 増加を 続けてい ます。 平成25 年１月現 在、そ の割

合は19.9％となっています。

25～39歳人 口は、 平成７ 年まで減 少が続 いてい ましたが 、平成 ８年以 降は増加 に転じ てい

ます。反対 に、40 ～64歳人 口は平 成３年以 降減少 傾向に ありまし たが、 平成17年 を境に 増加

に転じています。

年齢階級別の人口割合を東京都と比較して見ると、豊島区は、0～19歳までの人口割合が低

く、20～34歳までの人口割合が高いことが分かります。

図表1-1-4 年齢５区分別人口の推移 図表1-1-5 年齢階級別人口割合の推移

資料：住民基本台帳（各年１月１日） 資料：住民基本台帳（各年１月１日）

注）平成25年は、外国人登録者数（19,065人）を含む

1年齢５区分：「0～14 歳」、「15～24 歳」、「25～39 歳」、「40～64 歳」、「65 歳以上」

22,905 26,416 78,585 87,652

53,401

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000

S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22

（人）

40～64歳

65歳以上

0～14歳

25～39歳

15～24歳 平成25年

8.5% 9.8% 29.2% 32.6%

19.9%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22

40～64歳

65歳以上

0～14歳

25～39歳

15～24歳

図表1-1-6 年齢階級別人口割合

資料：国勢調査（H22）

図表1-1-7 年齢階級別人口割合の推移

資料：国勢調査

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0～

4歳

5～

9歳

10～

14歳

15～

19歳

20～

24歳

25～

29歳

30～

34歳

35～

39歳

40～

44歳

45～

49歳

50～

54歳

55～

59歳

60～

64歳

65～

69歳

70～

74歳

75～

79歳

80～

84歳

85～

89歳

90歳 以上

豊島区 東京都

0～14歳

13.9 11.1 8.9 8.4 7.4 7.8

15～29歳

28.6 27.6 24.0 24.8 19.8 21.6

30～49歳

30.1 28.8 26.7 27.3 26.8 32.7

50～64歳

16.5 18.0 18.9 20.8 19.4 17.5 65歳以上

10.6 12.5 14.6 18.4 19.6 19.0 不詳

0.3 2.0 0.9 0.3 7.0 1.5 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

0 1, 000 2, 000 3, 000 4, 000 5, 000 6, 000 7, 000

S45 S50 S55 S60 H2 H7 H 12 H17 H22 （人）

H24年中の 出生数 1,956

H24年中の 死亡数 2, 761

自然減

自 然増

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000

S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H 17 H22 社会増

社会減

H24年 中の 転出者数 22, 652 H24年中の

転入者数 26, 557

（人）

⑤ 人口動態

●平成９年以降は、社会増（転入超過）が続いている。 ●平成２年以降は、自然減が続いている。

平成８年以 前の豊 島区の 人口減少 は、社 会減（ 転出超過 ）が主 な要因 で、昭和4 5年か ら平

成 ８ 年 ま で 続 き ま し た。 平 成 ９ 年 以 降の 人 口 増 加 は 、 従来 の 社 会 減 （ 転出 超 過 ） が 社 会 増

（転入超過）に転じたことによるものです。

出生数は一 貫して 減少し 続け、平 成２年 には初 めて自然 減（死 亡数） が自然増 （出生 数）

を上回りま した。 平成17年 を境に 出生数は 増加に 転じて いますが 、死亡 数は増加 し続け てい

ます。

図表1-1-8 社会動態の推移 図表1-1-9 自然動態の推移

⑥ 外国人

●外国人登録者数は増加傾向で、総人口の約 7.1％を占める。

豊 島 区 の 外 国 人 の 数 は 、 増 減 を 繰 り 返 し て い る も の の 増 加 傾 向 に あ り 、 平 成 23 年 に は

19,868人でしたが近年は微減し、平成25年１月１日現在19,065人で、人口の約7.1％となって

います。

国籍別内訳を見ると、中国（台湾を含む）が61.2％で最も多くなっています。

図表1-1-10 外国人登録者数の推移 図表1-1-11 豊島区の外国人人口の国籍別割合

資料：外国人登録（各年１月１日） 資料：外国人登録（平成25年１月１日現在）

中国

61.2% 韓国・朝鮮

14.6%

アジア

16.5%

ヨ ーロッパ

3.2%

アメリカ

2.0% その他

2.4%

3,756

16,300

13,351 16,833

15,169 19,868

19,065

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000

S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22

（人）

１－２

居住世帯の状況

① 世帯人員

●平成1 7年から2 2年の間で約２万３千世帯の増加。

豊島区の世帯総数は、平成17年から平成22年までの間に約３万９千世帯増加し、165,979世

帯となりました。

１世帯当 たり人員 は、平 成12年 まで減 少し続け ていま した。 平成17 年は増 加に転じ 、1.98

人/世帯となりましたが、平成22年には1.72人/世帯と再度減少に転じています。

図表1-1-12 人口・世帯数・１世帯当たり人員の推移

資料：国勢調査

373,126

354,427

321,078

288,626

278,455

261,870

246,252 249,017 250,585

284,678

123,585 132,955 134,170 127,777 126,532 _122,654 123,177 133,884 126,308

165,979 3.02

2.67

2.39

2.26 _2.20

2.14

2.00 _{1.86 1.98}

1.72

0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00

0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000

S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22

（人/世帯） （人，世帯）

② 家族類型

●約６割が単身世帯。

●若年に限らず、どの年代でも単身世帯は多い。

世帯の類型別に見ると、特に単独（単身）世帯が多く、平成22年では101,067世帯で全体の

60.8％を占めています。

夫婦と子の 世帯は 、緩や かな減少 傾向で したが 、平成22 年は増 加に転 じていま す。夫 婦の

みの世帯及びひとり親と子の世帯は緩やかに増加傾向にあります。

ファミリー世帯 2

と単独（単身）世帯のバラ ンスを23区で比較 すると、23区の中 でも、ファ

ミリー世帯が少なく、単独（単身）世帯が多くなっています。

単独（単身 ）世帯 は、若 年に限ら ず、40 歳以上 の年齢層 では世 帯数の 約半数を 占めて いま

す。

図表1-1-13 家族類型別世帯数の推移

資料：国勢調査 図表1-1-14 豊島区における単独（単身）世帯の世帯主年齢の分布

資料：国勢調査（平成22年）

72,716 109,469

125,451 134,233 135,021 128,740 127,530 127,607 125,563134,646 142,925 166,214 36,220

50,270 59,351 60,068

60,402 60,994 64,462 75,197 70,122 101,067 41,085 40,838 37,490 33,590

30,874 _{27,999 25,237 24,213 22,455 24,922}

17,415 16,128 15,433 14,551 15,840 16,268

17,016 18,190 17,915

21,165

8,130 _{7,588 6,992 7,088 7,548 7,488 7,522 7,962 8,180} 9,631 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000

S30 S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 （世 帯）

世帯総数

単独（単身）

夫 婦と子

夫婦のみ ひ とり 親＋子

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000

15歳 未満

15～

19歳

20～

24歳

25～

29歳

30～

34歳

35～

39歳

40～

44歳

45～

49歳

50～

54歳

55～

59歳

60～

64歳

65～

69歳

70～

74歳

75～

79歳

80～

84歳

85歳 以上

不 詳 （世帯）

30 35 40 45 50 55 60 65

15 20 25 30 35 40 45

単 独 世 帯 割 合

ファミリ ー世 帯割合 千代田

品 川 港 台東 中央

文京 （％ ）

（％） 杉並

中 野 新 宿 渋 谷

目 黒

葛 飾 江戸川 足立 江東 練馬 荒 川 墨田 大田 板 橋 北

世田 谷

区部 平 均 豊 島

図表1-1-15 家族類型別世帯割合の推移

資料：国勢調査

図表1-1-16 単独（単身）世帯とファミリー世帯の割合（23区比較）

資料：国勢調査（平成22年）

豊島区

ファミリー世帯 22.2％

単独（単身）世帯 60.8％

単独（単 身）

28.9 37.4 44.0 46.7 47.4 47.8 51.3 55.8 49.1 60.8 夫婦と 子

32.7 30.4 27.8 26.1 24.2 21.9 20.1 18.0 15.7 15.0

夫婦のみ

13.9 12.0 11.4 11.3 12.4 12.7 13.6 13.5 12.5 12.7

ひと り親と子

6.5 5.7 5.2 5.5 5.9 5.9 6.0 5.9 5.7 5.8

その他

16.5 13.5 11.0 9.7 9.3 7.8 7.1 6.2 5.3 5.5

世帯不詳

0.0 0.0 0.1 0.5 0.6 3.8 1.7 0.5 11.6 0.0 施 設等

1.5 1.0 0.5 0.2 0.2 0.1 0.2 0.1 0.1 0.1 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

③ 子育て世帯

●近年、子供がいる世帯が増加している。

６歳未満や1 8歳未 満の世 帯員がい る世帯 （子育 て世帯） は、平 成12年 から17年 にかけ て減

少しましたが、近年増加して、平成22年には平成12年の水準を上回っています。

図表1-1-17 6歳未満、18歳未満の世帯員がいる一般世帯数

資料：国勢調査

④ 高齢者世帯

●全世帯の約１割が高齢単身世帯。

●高齢単身世帯の約半数が持ち家で、その広さは 70～ 99㎡が最も多い。

65歳以上の 高齢単 身世帯 と高齢夫 婦のみ 世帯は 、平成17 年に比 べて増 加してい ますが 、総

世帯数が増 加した ことに伴 い、平 成17年に 比べて 全世帯 に占める 割合は 減少し、 平成22 年時

点で全世帯の10.6％が高齢単身世帯、5.1％が高齢夫婦のみ世帯となっています。

図表1-1-18 住宅に住む一般世帯に対する高齢単身及び高齢夫婦世帯の割合

資料：国勢調査

0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000

H12 H17 H22 H12 H17 H22

６歳未満 がいる世帯 18歳未満がい る世 帯 （ 世帯）

その他の 世帯

ひとり親 ＋ 子世帯

夫婦＋子 世帯

6,465 _5,974 7,672

16,520

14,784

17,689

15,143

（12.3%）

17,370

（10.6%）

457,394

（10.2%）

8,015

（6.5%）

8,293

（5.1%）

309,111

（6.9%）

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

H17豊島区

H22豊島区

H22特別区 部

高齢単身世 帯及び 高齢夫 婦世帯の 所有関 係別世 帯数割合 を見る と、ど ちらも持 ち家が 最も

多いですが、平成17年に比べると減少しており、民営借家の割合が増加しています。

図表1-1-19 高齢単身世帯の所有関係別世帯数割合 図表1-1-20 高齢夫婦世帯の所有関係別世帯数割合

資料：国勢調査 資料：国勢調査

高齢単身世 帯の所 有関係 別の住ま いの広 さを見 ると、持 ち家は7 0～99 ㎡が最も 多く、 次い

で50～69㎡となっていますが、民営借家では約半数が0～29㎡となっています。

図表1-1-21 高齢単身世帯の所有関係別住宅の広さ

資料：国勢調査（H22） 0～29㎡

26.2 5.5 12.5 49.2 33.0 57.1

30～49㎡

23.6 19.0 64.7 24.9 24.5 21.7 50～69㎡

19.6 24.3 19.5 14.7 13.2 14.4 70～99㎡

17.8 27.8 3.2 8.5 18.9 6.3 100～149㎡

8.8 15.9 0.1 2.0 7.5 0.5 150㎡以 上

4.0

7.4

0.6 2.8 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

一 般 世 帯総 数

持 ち家

公 営・UR・公 社 借家

民 営借 家

給 与住 宅

間 借 り

持 ち家

81.2

79.4

75.8

公営 ・UR ・公 社 借 家

3.4

4.2

13.5

民営 借家

13.6

14.3

9.2

給与 住宅

0.7

0.8

0.6 間借り

1.1

1.3

0.9 0% 20% 40% 60% 80% 100%

H17豊島区

H22豊島区

H22特別区部

持ち 家

55.0

49.5

50.3

公 営 ・UR・ 公 社 借 家

4.8

4.3

14.3

民営 借家

36.7

42.0

32.1

給与 住宅

0.6

0.6

0.7 間借り

2.9

3.6

2.6 0% 20% 40% 60% 80% 100%

H17豊島区

H22豊島区

⑤ 世帯収入

●世帯収入は3 00～ 500万円が最 も多い。

●持家は7 00万円以上が約３割、民営借家は 30 0万円未満が約４割を占める。

世帯の収入を見ると、300～500万円が20.2％で最も多くなっています。

所有関係別に見ると、持ち家は所得の高い層の比率が高く、700万円以上が33.5％を占める

のに対し、民営借家では200万円未満が22.9％、200～300万円が17.6％と所得が低い層が多く

なっています。

図表1-1-22 所有関係別世帯収入

資料：住宅・土地統計調査（平成20年）

200万 円未満

14.6

11.0

27.1

1.3

22.9

1.1

200～300

12.4

11.1

31.2 1.3

17.6

6.6

300～500

20.2

21.6

24.1

8.0

26.0

16.1

500～700

12.9

17.7

12.9

74.4

9.9

17.4

700～1000

9.2

17.6

1.2

15.0

5.1

14.7

1000万円以上

7.3

15.9

1.2

2.6

19.2

不詳

23.4

5.1

2.4

16.0

25.0

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

総数

持ち家

公営借家

UR・公社借家

民営借家

２

住宅ストックの状況

現在建っ ている 住宅の ことを 「住宅 ストッ ク」と いいま す。古 くなっ た住宅 が解体さ

れ、新し い住宅 が建設 される ことで、 住宅ス トック は一定 の戸数 が保た れてい ます。区

内の住宅ストックの状況を見ていきます。

① 住宅総数

●住宅数は５年前に比べて約１万２千戸増加。

住宅・土地 統計調 査による と、豊 島区の 住宅数は 年々増 加してお り、平 成20年の 住宅数 は、

平成15年より約１万２千戸増加し、168,250戸でした。内訳を見ると、居住世帯のある住宅が

141,130戸、居住世帯のない住宅が27,120戸です。

図表1-2-1 住宅総数の推移

資料：住宅・土地統計調査

120,830

（87.0%）

118,200

（86.0%）

124,740

（82.6%）

124,940

（82.1％）

130,170

（83.2％ ）

141,130

（83.9％）

3,710（2.7％）

3,700（2.7％）

5,990（4.0％） 4,150（2.7％）

5,920（3.8％）

5,420（3.2％）

13,800

（9.9％）

14,290

（10.4％）

19,790

（13.1％）

22,500

（14.8％）

20,120

（12.9％ ）

21,680

（12.9％）

490（0.4％） 1,240 （0.9％）

480（0.3％） 590（0.4％）

180（0.1％）

20（0.0％）

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000

S58

138,830 137,420S63 151,010H5 152,190H10 156,390H15 168,250H20

（戸）

建築中

空き 家

一時現在 者のみ

② 空き家の状況

●居住世帯のない住宅のうち、約６割は賃貸用の住宅。

居住世帯 のない住 宅は、 全体の16. 1％を占 めてい ますが 、老朽 住宅が 空き家に なった り、

複数の住宅 を利用 する人が 増えて いるため で、居 住世帯 のない住 宅は近 年ほぼ横 ばいで 推移

しています。居住世帯のない住宅の内訳を見ると、賃貸用の住宅が約６割を占めています。

図表1-2-2 居住世帯なしの内訳

資料：住宅・土地統計調査（平成20年）

③ 空き家の腐朽破損状況

●空き家のうち、腐朽・破損のない住宅は 77.8％。

空き家の腐朽破損状況を見ると、空き家の77.8％は腐朽・破損なしとなっています。

図表1-2-3 空き家の腐朽破損の状況

資料：住宅・土地統計調査（平成20年）

総数 腐朽 ・ 破損 あり 腐朽 ・ 破損 な し 空き家 総数 2 1 ,6 8 0 4 ,82 0 1 6 ,8 6 0

2 2.2 % 7 7 .8 % 1 7 6 0 7 3 0 1 ,0 3 0 4 1.5 % 5 8 .5 % 1 9 ,9 2 0 4 ,09 0 1 5 ,8 4 0 2 0.5 % 7 9 .5 %

二次 的住 宅 6 0 0 0 6 0 0

0 .0 % 1 0 0 .0 % 賃貸 用の 住宅 1 6 ,6 8 0 3 ,92 0 1 2 ,7 6 0 2 3.5 % 7 6 .5 %

売却 用の 住宅 6 8 0 7 0 6 1 0

1 0.3 % 8 9 .7 % その他 の住 宅 3 ,7 3 0 8 3 0 2 ,9 0 0 2 2.3 % 7 7 .7 % 長屋 ・

共同 住宅 等 一戸 建

一時 現在者

5,420

（20.0%）

二 次的 住宅

600

（2.2%）

賃貸用 空き 家

16,680

（61.5%） 売却用

空き 家

680

（2.5%）

その他 空き 家

3,730

（13.7%） 建 築中

20

④ 空き家調査結果

●空き家の多くは、所有者が自ら利活用している場合が多 い。

１）現地調査

豊島区では 、平成2 4年３ 月に「豊 島区空 き家実 態調査報 告書」 をまと めました 。区内 にお

いて以下の 視点に 該当する 町域を 「空き家 が多い 地区」 と想定し 、16地 区を抽出 し、現 地調

査を実施しています。

図表1-2-4 空き家調査の対象箇所

Ａ 老朽住宅の多い地区 豊島区都 市再開 発方 針等で 老朽木 造住宅 の建替 え・不 燃化 が課題 とな

っている地区

Ｂ 高齢化率の高い地域 65歳以上 人口 の比率 が平成2 2年 全国平 均23.1％ より高 い地区 （住 民基

本台帳による）

Ｃ Ｊ Ｒ や 地 下 鉄 等 の 駅

から遠い地域

ＪＲ、地下鉄、都電の駅からおおよそ半径500ｍ以遠の地区（地図上の

実測による）

①池袋３丁目、②上池袋 ２丁目、③上池 袋３丁目、④池袋 本町２丁目、⑤池 袋本町３丁目、 ⑥南池

袋２丁目、⑦南池袋３丁 目、⑧東池袋５ 丁目、⑨駒込６丁 目、⑩駒込７丁目 、⑪長崎２丁目 、⑫長

崎４丁目、⑬南長崎２丁目、⑭千川２丁目、⑮千早３丁目、⑯高松２丁目

現地調査結果は、16町丁目における「空き家の可能性の高い住宅」は551戸で、住宅総数に

対する比率は1.6％と推定されます。「空き家の可能性の高い住宅」を外観から見ると、何ら

かの破損等が見られた建物は201件、破損等が見られなかった建物は350件でした。

２）所有者アンケート

「空き家の 可能性 が高い 」と推測 された 建物の うち、登 記簿で 所有者 が確定で きた物 件に

ついて所有者アンケートを実施しています。（81件/461件＝17.6％）

建物の使 用状況 は、「 使用して いる」 が81.5％ 、「使 用して いない 」が17.3％ で、多 くの

所有者が何らかの利用をしていることが分かりました。

使用してい ない場 合で、 「利活用 したい 」、「 条件次第 で利活 用した い」との 回答は 、全

体の13.8％でした。

さらに、空 き家の 利活用 に対する 意向や 、空き 家を利用 する上 での課 題等の生 の声を 把握

するため、アンケート回答者に電話ヒアリングを行っています。

アンケート 結果か ら、賃 貸向け物 件を除 き、空 き家所有 者の多 くは、 現在も何 らかの 形で

空き家を自 ら利活 用してお り、将 来的にも 自身の 用途で 利活用し たいと の意向を 持って いま

す。

３）空き家活用方策の検討

・所有者の意識醸成のための施策

・空き家修繕支援策の検討

・空き家を利用した事業内容の検討

⑤ 住宅の所有関係

●2 3区内でも持ち家の比率が低い。

住宅の所 有関係 を見る と、持ち 家が35.1 ％、借 家が51.2 ％です。 借家の 中でも 民営借 家の

割合が高く 、23区 と比較し ても、 持ち家が 少なく 借家が 多くなっ ていて 、豊島区 は、新 宿区

や中野区に 次いで 持ち家の 割合が 低くなっ ていま す。一 方、公的 借家（ 公営借家 及びＵ Ｒ・

公社借家）の割合は3.3％で、23区と比較して割合が低くなっています。

図表1-2-5 住宅の所有関係別住戸数の推移

資料：住宅・土地統計調査

図表1-2-6 住宅ストックの所有関係別構成

＜豊島区＞ ＜23区＞

資料：住宅・土地統計調査（平成20年）

39,590

（33.5％）

40,540

（32.5％）

39,770

（31.8％）

49,120

（37.7％）

49,570

（35.1％）

820（0.7％） 1,250（1.0％） 1,830（1.5％）

2,430（1.9％） 1,700（1.2％）

1,240（1.0％） 830（0.7％） 550（0.4％）

490（0.4％） 3,010 （2.1％）

61,510

（52.0％）

67,720

（54.3％）

71,320

（57.1％）

66,390

（51.0％）

63,750

（45.2％）

4,740（4.0％）

6,540（5.2％） 6,620

（5.3％ ） 4,670（3.6％） 3,800（2.7％） 10,300（8.7％）

7,860（6.3％） 4,850（3.9％）

7,070（5.4％） 19,300

（13.7％）

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 S63

118,200 124,740H5 124,940H10 130,170H15 141,130H20

（戸）

その他・ 所 有関係不明 給与住宅

民営借家

ＵＲ・公社 借家 公営借家

持ち家

持ち家

35.1%

公営借家

1.2%

ＵＲ・ 公社借家

2.1%

民営借家

45.2%

給与住宅

2.7%

不詳

13.7%

持ち家

42.3%

公営借家

4.2%

ＵＲ・ 公社借家

3.2%

民営借家

39.0%

給与住宅

3.7%

不詳

図表1-2-7 持ち家・借家戸数の割合比較

資料：住宅・土地統計調査（平成20年）

持ち家

42.3 39.8 39.5 39.1 32.8 46.7 50.2 49.1 46.4 41.3 43.9 48.0 39.8 40.4 35.0 38.9 35.1 41.2 50.3 40.3 41.8 47.0 50.6 41.7

借家

50.1 48.9 55.5 50.8 56.0 42.7 42.9 44.5 49.4 49.5 40.0 45.4 55.6 48.2 64.9 54.2 51.2 54.5 42.6 52.8 43.3 48.4 43.3 52.7

不明

7.6 11.3 5.0 10.1 11.2 10.6 6.9 6.4 4.1 9.2 16.1 6.7 4.6 11.5 0.1 6.9 13.7 4.4 7.1 6.8 14.9 4.7 6.1 5.7

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

特別 区部

千代 田区

中央区

港区

新宿区

文京区

台東区

墨田区

江東区

品川区

目黒区

大田区

世田 谷区

渋谷区

中野区

杉並区

豊島区

北区

荒川区

板橋区

練馬区

足立区

葛飾区

⑥ 住宅の建て方

●約８割が共同住宅。

建て方別に 住宅数 を見る と、約８ 割が共 同住宅 です。近 年は６ 階以上 の共同住 宅が増 加し

ています。

所有関係 別に見 ると、 持ち家で は木造 系（一 戸建・ 長屋建 ）が18,190戸 、非木 造系（ 共同

住宅等） は25,310戸と なって います 。借家 では、 木造系 （共同 住宅等 ）は14,710 戸、非 木造

系（共同住宅等）は55,370戸となっています。

図表1-2-8 建て方別住宅数の推移

資料：住宅・土地統計調査

図表1-2-9 所有関係別建て方別住宅数 図表1-2-10 所有関係別建て方別住宅数割合

資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 資料：住宅・土地統計調査（平成20年）

29,110（24.6％） 25,910（20.8％） 26,880（21.5％） 26,190（20.1％） 26,470（18.8％）

2,600（2.2％）

3,670（2.9％ ） 2,060（1.6％） 2,440（1.9％ ） 1,610（1.1％）

41,440（35.1％） 43,270（34.7％）

35,500（28.4％） 30,530

（23.5％） 28,960（20.5％）

27,140（23.0％）

35,600（28.5％）

37,020（29.6％）

37,540（28.8％） 42,890（30.4％）

16,450（13.9％）

14,660（11.8％）

22,110（17.7％） 32,150（24.7％）

40,720（28.9％）

1,450（1.2％）

1,640（1.3％） 1,370（1.1％）

1,330（1.0％ ）

490（0.3％）

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 S63

118,200 124,740H5 124,940H10 130,170H15 141,130H20

（戸）

その 他 ６階以上

３～５階 １・２階

長屋建 一戸建

共 同 住 宅

18,190 1,810 2,390 14,710 3,680 370 25,310 55,370

0 20,000 40,000 60,000 80,000

持ち家

49,570

借家

72,260

（戸）

木造系 （共同住宅等）

非木造系 （一戸建・長屋建） 木造系

（一戸建・長屋建）

非木造系 （共同住宅等）

木造系 （共同住宅等）

非 木造系 （ 一戸建・長屋建） 木造系

（一戸建 ・長屋建）

非木造系 （共 同住宅等）

36.7% 2.5% 4.8% 20.4% 7.4% 0.5% 51.1% 76.6%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

持 ち家

40.7％

借 家

59.3％

木造系 （共同住宅等）

非木造 系 （ 一戸建・長屋建） 木造系

（一戸建・長 屋建）

非木造系 （共同住宅等）

木造系 （共同住宅等）

非木造系 （一戸建・ 長屋建） 木造系

（一戸建・長 屋建）

⑦ 建築時期

●昭和5 5年以前の建物は3 3,190戸。

住宅・土地 統計調 査の調 査年ごと に住宅 の建築 時期を見 ると、 昭和45 年以前、 昭和46 年～

55年など、築年数が経過した建物が取り壊されていることが分かります。

所有関係 別に住宅 の建築 時期を 見ると 、昭和45 年以前 のもの が持ち 家では18.5 ％、借 家で

は9.6％あり、持ち家の老朽化が進んでいることが分かります。

図表1-2-11 建築時期

資料：住宅・土地統計調査

図表1-2-12 所有関係別建築時期

資料：住宅・土地統計調査（平成20年）

～S45

43,400

（36.7%）

37,570

（30.1%）

25,890

（20.7%）

16,810

（12.9%）

16,130

（11.4%）

S46～55

30,370

（25.7%）

31,820

（25.5%）

28,470

（22.8%）

21,170

（16.3%）

17,060

（12.1%）

S56～H2

31,020

（26.2%）

36,950

（29.6%）

37,570

（30.1%）

28,390

（21.8%）

25,710

（18.2%）

H3～7

5,530（4.4%）

13,010

（10.4%）

11,530

（8.9%）

6,890（4.9%）

H8～12

7,500（6.0%）

14,760

（11.3%）

14,610

（10.4%）

H13～17

7,410（5.7%）

13,490

（9.6%）

H18～20.9

8,630（6.1%）

不 詳

13,410

（11.3%）

12,870

（10.3%）

12,500

（10.0%）

30,100

（23.1%）

38,610

（27.4%）

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

S63 118,200 H5 124,740 H10 124,940 H15 130,170 H20 141,130 ～S45 9,160

（18.5%）

6,970

（9.6%）

S46～55

7,270

（14.7%）

9,780

（13.5%）

S56～H2

8,730

（17.6%）

16,980

（23.5%）

H3～7

2,700（5.4%）

4,180（5.8%）

H8～12

8,680

（17.5%）

5,930

（8.2%）

H13～17

6,720

（13.6%）

6,780

（9.4%）

H18～20.9

3,670

（7.4%）

4,960

（6.9%）

不詳

2,640（5.3%）

16,680

（23.1%）

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

持ち家

49,570

借家

⑧ 広さ、居住面積水準

●最低居住面積 水準未満の世帯は全体の約２割だ が、持ち家（5.0％） と借家（36. 1％） の間で大きな差がある。

●誘導居住面積水準以上の世帯は全体の３割。

豊島区の 居住面積 水準を 見ると 、最低 居住面積 水準未 満世帯 の割合 は20.2％と なって いま

す。所有関係別に見ると、持ち家は5.0％であるのに対し、借家は36.1％と高く、特に民営借

家は39.0％と非常に高くなっています。

居住室の 広さを 見ると 、持ち 家につ いては 、36.0畳 以上は 減少し、18. 0～23.9 畳は横 ばい

でしたが、それ以外は増加しています。借家については、6畳未満や12.0～17.9畳は減少し、

6.0～11.9畳や18.0～23.9畳が増加しています。

図表1-2-13 所有関係別居住面積水準

資料：住宅・土地統計調査（平成20年）

図表1-2-14 居住室の畳数（面積規模）

＜持ち家＞ ＜借家＞

資料：住宅・土地統計調査 資料：住宅・土地統計調査

S63 H5 H10 H15 H20 6畳未満 130 90 40 0 20

6.0～11.9畳 1,740 2,470 1,470 2,620 2,800

12.0～17.9畳 4,730 4,570 4,170 5,560 6,460

18.0～23.9畳 7,870 7,290 8,270 9,310 9,310

24.0～29.9畳 7,120 7,860 7,910 8,940 9,800

30～35.9畳 5,900 6,050 6,140 8,100 8,450

36.0畳以上 12,110 12,200 11,770 14,600 12,730

0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000

持 ち 家 ス ト ッ ク 数（ 戸）

S63 H5 H10 H15 H20 6畳未満 8,230 8,190 4,830 2,510 2,390

6.0～11.9畳 36,330 42,140 48,770 34,240 36,300

12.0～17.9畳 13,860 14,060 17,430 19,230 15,390

18.0～23.9畳 6,740 7,570 9,000 10,230 11,170

24.0～29.9畳 2,080 2,890 3,470 4,740 4,190

30～35.9畳 480 760 980 1,970 1,610

36.0畳以上 560 930 840 1,110 1,200

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000

借 家 ス ト ッ ク 数（ 戸）

最低居 住面積水準未満

20.2 5.0 36.1 14.7 4.3 39.0 21.3

最低居住面積水準以上 誘導居住面積水準未満

36.1 36.1 45.7 60.0 15.6 47.0 41.1

誘導居住面積水準以上

30.0 58.9 18.2 25.3 80.1 14.0 37.6 不詳

13.7

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

主世帯総数

持ち家

借家

公営借家

ＵＲ・公社借家

民営借家

所有関係別 に世帯 人員と 住戸規模 の関係 を見る と、持ち 家では １人世 帯では約 ６割、 ２人

世帯では約 ８割、 ３人世帯 では約 ９割が50 ㎡以上 ですが 、借家で は３人 世帯では 約４割 、４

人世帯では約６割が50㎡以上と、持ち家に比べて借家の住戸規模が小さくなっています。

図表1-2-15 所有関係別世帯人員別住戸面積

資料：住宅・土地統計調査（平成20年 東京都特別集計）

（参考）居住面積水準

「住生活 基本計 画（全 国計画 ）」（H23 ）では 、全て の世帯 が世帯 人数及 びその 特性に 応じ

て、健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住戸規模等を備えた住宅を確保できる

ことを目指すとしており、その規模が定められている。

○最低居住面積水準

健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準

○誘導居住面積水準

豊かな 住生活 の実 現を 前提と して 多様な ライ フス タイル に対 応する ため に必要 と考 えら れる

住宅の面積に関する水準で、次の２区分からなる。

・都市居住型：都市の中心及びその周辺における共同住宅居住を想定したもの

・一般型：都市の郊外及び都市部以外の一般地域における戸建住宅を想定したもの

世帯人数 最低居住面積水準

（㎡）

誘導居住面積水準（㎡）

都市居住型 一般型

１人 25 40 55

２人 30 55 75

３人 40 75 100

４人 50 95 125

５人 57 109 143

６人 67 128 166

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000

１人 ２人 ３人 ４人 ５人 ６人 以上 １人 ２人 ３人 ４人 ５人 以上

持ち

家

借家

（世帯）

29㎡以下 30～49㎡ 50～69㎡ 70～99㎡ 100～149㎡ 150㎡以上 持

ち 家

借 家

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

１人 ２人 ３人 ４人 ５人 ６人以上 １人 ２人 ３人 ４人 ５人以上

持

ち

家

借

家

（％）

29㎡以下 30～49㎡ 50～69㎡ 70～99㎡ 100～149㎡ 150㎡以上 持

ち 家

⑨ 高齢者設備

●設備がある住宅の割合が持ち家と借家で差が大きい。

手すりや 段差解消 など、 高齢者 等のた めの設備 がある 住宅は 全体の35. 9％で、 所有関 係別

に見ると、持ち家では65.8％であるのに対し、借家は25.3％となっています。

設備の内訳 を見る と、「 手すりが ある」 が最も 多く、次 いで「 またぎ やすい高 さの浴 槽」

となっています。

図表1-2-16 高齢者等のための設備の有無

資料：住宅・土地統計調査（平成20年）

図表1-2-17 高齢者等のための設備の種類

資料：住宅・土地統計調査（平成20年）

高齢者等のための 設備がある

35.9

65.8

25.3

高齢者等のための 設備はない

50.4

34.2

74.7

不詳

13.7

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

住宅総数 持ち家 （専用住宅）

借家 （専用住宅）

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000

総数 玄関 トイレ 浴室 脱衣所 廊下 階段 居住室 その他 ま たぎやすい高 さの浴槽 廊下などの幅が 車椅子で通行可能 段差のな い屋内 道路から玄関まで 車椅子で通行可能

（戸）

持ち家 借家

３

マンションの状況

マンショ ンは、 豊島区 内にお いて特 徴的な 住まい の一つ となっ ていま す。区 内のマン

ションの状況について見てみます。

平成22年10月現在、分譲マンションの累積建築数は937件41,733戸となっています。

豊島区にお ける分 譲マン ションの 供給は 、昭和3 9年頃か ら始ま り、昭 和53年か らは、 年間

に1,000戸前後と竣工戸数が増大し、竣工件数も昭和56年をピークに多くのマンションが建設

されました 。その 当時のマ ンショ ンが現在 築30年 を迎え ており、 大規模 修繕や建 替えの 検討

が必要となるマンションの数は今後も増えることが予測されます。

その後、昭 和61年 頃から 地価高騰 とバブ ルの崩 壊により 減少し た時期 がありま したが 、平

成９年からは再び建設が活発になり、平成17年には年間竣工戸数が2,000戸を超えました。近

年は、竣工 件数に 比べ竣工 戸数が 大きく伸 びてお り、大 規模なマ ンショ ンの建設 が行わ れて

いることを示しています。

図表1-3-1 竣工年別分譲マンション件数と戸数

（竣工年不明（47件）及び滅失物件を除く）

資料 豊島区分譲マンション実態調査（平成23年1月）

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

0 500 1,000 1,500 2,000 2,500

64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 2 4 6 8 10

年

間

竣

工

件

数（

件）

年

間

竣

工

戸

数（

戸）

年間竣 工戸数

年間竣 工件数

（参考）建築時期別に見るマンションの特性

資料：豊島区分譲マンション実態調査報告書（平成23年1月）

建築時期別に社会情勢との関連を考え、マンションの特性を以下のとおり整理しました。

建築時期 社会情勢

第Ⅰ期

（昭和45年以前）

昭和37年に区分 所有法 3

が成立し、マ ンションと いう住居 形式が定着 し始め

る。

第Ⅱ期

（昭和46～55年）

昭和46年にマンション建設のピークがある。

第Ⅲ期

（昭和56～平成２年）

本 格的 なマ ンショ ン建 設ブー ム。 ワン ルーム マン ショ ンの供 給も 活発に な

る。

第Ⅳ期

（平成３～12年）

平成３ 年頃バ ブル が崩壊 し、 マン ション 建設 量が落 ち込 むが、 平成 ９年か

ら再び建設ブームが起こる。

第Ⅴ期

（平成13年以降）

日本経済は低迷するが、マンション建設は続く。

投資型マンション、タワーマンションなど供給タイプも多様化する。

建築時期別マンションの概要 特性

第Ⅰ期（昭和45年以前）

マンション件数 32件

総住戸数 1,310戸

平均住戸数 40.9戸／件

＜アン ケート調査回答マン ション ＞

調査回答件数 15件

戸数 716戸

住戸

面積

30㎡未満 4.7%

30～50㎡ 67.1%

50㎡以上 28.2%

◇マンション草創期

・ 旧 区 分 所 有 法 時 代 の マ

ン シ ョ ン 供 給 。 マ ン シ

ョ ン の 維 持 管 理 や 再 生

等 に 係 る 法 令 が 確 立 し

ていない時代。

・ 住 戸 面 積 は 30 ～ 50 ㎡ が

多い。

・築40年 を超え、 建替え 検討中や

検討する 必要が あると 考えてい

るマンションが過半を占める。

・専門家 と顧問契 約して いる割合

が４割程 度と、 他の時 期に比べ

て高い。

・管理組 合役員に 報酬を 出してい

る 割 合 が 5 割 を 占 め て お り 、 他

の時期より高い。

第Ⅱ期（昭和46～55年）

マンション件数 184件

総住戸数 7,396戸

平均住戸数 40.2戸／件

＜アン ケート調査回答マン ション ＞

調査回答件数 79件

戸数 4,031戸

住戸

面積

30㎡未満 26.3%

30～50㎡ 64.9%

50㎡以上 8.8%

◇マンションブーム

・ 第 Ⅰ 期 に 比 べ 供 給 件

数、戸数ともに増加。

・ 東 部 地 域 、 中 央 地 域 で

の供給が多い。

・ 新 耐 震 基 準 以 前 の 物

件。

・築30年 を超え、 建替え について

検 討 中 の マ ン シ ョ ン は 2.0 ％ と

まだ少な いが、 検討す る必要が

あると考 えてい るマン ションが

３割程度 あり、 建替え を意識し

始める時期となっている。

・管理組 合役員に 報酬を 出してい

る割合が ５割弱 と、第 Ⅰ期と同

様に高い。

建設時期別マンションの概要 特性

第Ⅲ期（昭和56～平成２年）

マンション件数 257件

総住戸数 10,030戸

平均住戸数 39.0戸／件

＜アン ケート調査回答マン ション ＞

調査回答件数 85件

戸数 4,121戸

住戸

面積

30㎡未満 40.2%

30～50㎡ 46.4%

50㎡以上 13.4%

◇マンションの多様化

・ マ ン シ ョ ン の 供 給 件 数

が最も多い。

・ 小 規 模 な マ ン シ ョ ン の

供 給 が 多 く 、 他 の 時 期

に 比 べ 平 均 住 戸 数 は 少

ない。

・ 住 戸 面 積 30 ㎡ 未 満 の 割

合 が 、 他 の 時 期 に 比 べ

て高い。

・小規模 のマンシ ョンが 多く、住

戸数が10 ～19戸 、階数 が５階以

下のマン ション が最も 多く建設

されている。

・賃貸住 戸の割合 が５割 を超えて

おり、他の時期に比べ高い。

・アンケ ート調査 の回答 率が、第

Ⅴ期に次いで低くなっている。

第Ⅳ期（平成３～12年）

マンション件数 188件

総住戸数 8,557戸

平均住戸数 45.5戸／件

＜アン ケート調査回答マン ション ＞

調査回答件数 80件

戸数 3,889戸

住戸

面積

30㎡未満 13.5%

30～50㎡ 47.1%

50㎡以上 39.4%

◇バブルの崩壊

・ マ ン シ ョ ン 供 給 件 数 が

減 少 。 特 に 、 中 央 地

域 、 東 部 地 域 は 大 幅 に

減少。

・200戸を 超える 大型物件

の 建 設 が 見 ら れ る 。 一

方 で 、 小 規 模 （ 20 戸 未

満 ） マ ン シ ョ ン の 供 給

は大幅に減少。

・住戸面積は拡大傾向。

・賃貸住 戸の割合 が低く 、区分所

有者が自 ら居住 してい る割合が

他の時期 に比べ 高い割 合となっ

ている。

・第１回 目の大規 模修繕 工事を実

施する時 期にあ たり、 工事を実

施した割 合が６ 割程度 となって

いる。

・専門家 と顧問契 約をし ている割

合が最も低い。

第Ⅴ期（平成13年以降）

マンション件数 229件

総住戸数 13,507戸

平均住戸数 59.0戸／件

＜アン ケート調査回答マン ション ＞

調査回答件数 66件

戸数 4,750戸

住戸

面積

30㎡未満 10.3%

30～50㎡ 29.1%

50㎡以上 60.6%

◇人口の都心回帰

・ 中 央 地 域 、 北 部 地 域 、

東 部 地 域 で マ ン シ ョ ン

供給件数が増加。

・ 50 ～ 99 戸 の マ ン シ ョ ン

の 供 給 増 が 目 立 つ 。 平

均 住 戸 数 は 59.0 戸 で 他

の時期に比べて多い。

・ 住 戸 面 積 は 50 ㎡ 以 上 が

６ 割 を 占 め 、 住 戸 面 積

の拡大傾向が継続。

・大規模 なマンシ ョンが 多く、延

べ 床面 積 2,000 ～ 5,000 ㎡のマ ン

ションが 最も多 く建設 されてい

る。

・長期修 繕計画の 作成率 が９割と

高く、マ ンショ ンの維 持管理の

ための枠 組みが 整った マンショ

ンが多い。

・ 賃 貸 住 戸 率 が 100 ％ の マ ン シ ョ

ンが２割 弱ある が、収 益用物件

と思われる。

・アンケート回答率が３割弱と、他

４

住宅建設・住宅市場

住まいを取り巻く住宅建設状況や住宅市場について見てみます。

① 新設住宅着工数

●近年は3,0 00戸/年前後で推移。

新設住宅着 工数は 、平成1 5、16年 に大き く増加 しました が、そ の後は 減少し、 平成21 年に

は2,000戸台となりましたが、その後増加し続け、平成23年には3,000戸台となりました。

図表1-4-1 新設住宅着工数の推移

資料：建築統計年報

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000

H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23

（戸）

分譲住宅 給与住宅 貸家 持ち家

3,550 _3,436 3,071

4,153

3,421 3,255 5,177

6,249

4,006 4,102

2,829 4,615

2,541 3,030

② 地価の状況

●平成2 5年は4 57.4千円/㎡で、近年はほぼ横ばいで推移。

バブル崩壊 以降、 下落を 続けてき た地価 は、平 成17年を 底に上 昇に転 じました が、平 成20

年を境とし て再度 下落し ています 。平成2 5年は 豊島区の 住宅地 平均で457.4 千円/ ㎡で、 バブ

ル期前の昭和60年前後の水準と同等になっています。

図表1-4-2 豊島区の地価の推移（住宅地平均）

資料：地価公示

③ 民間賃貸住宅家賃の状況

●民間借家の家賃は 23区平均とほぼ同額。

民営借家（専用住宅）の１㎡当たり家賃を23区で比較して見ると、豊島区は2,792円で、23

区中11番目で、23区平均とほぼ同額となっています。

図表1-4-3 借家（専用住宅）1㎡あたりの家賃（民営借家）（23区比較）

資料：住宅・土地統計調査（H20）

273.9 446.0 1,350.0 642.9 493.3 411.0 539.9 466.0 457.4 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 S

5556S 57S 58S 59S 60S 61S 62S 63S H1 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 10H 11H 12H 13H 14H 15H 16H 17H 18H 19H 20H 21H 22H 23H 24H 25H

（千円/㎡）

3,883 2,792 2,687 1,907 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500

港 区

千 代 田 区

渋 谷 区

中 央 区

新 宿 区

目 黒 区

中 野 区

品 川 区

世 田 谷 区

文 京 区

豊 島 区

杉 並 区

特 別 区 平 均

大 田 区

北 区

台 東 区

荒 川 区

江 東 区

墨 田 区

板 橋 区

江 戸 川 区

練 馬 区

足 立 区

５

住環境

① 豊島区内で住環境を重点的に整備すべき地域

東京都住宅 マスタ ープラ ンでは、 住生活 基本法 第17条第 ２項第 ６号の 規定に基 づき、 住宅

の供給等及 び住宅 地の供給 を重点的 に図る べき地域 （以下 、「重点 供給地 域」とい います 。）

に関する事 項につ いて定め ていま す。また 、区部 におけ る重点供 給地域 のうち、 快適な 住環

境の創出及 び維持 ・向上、 住宅市 街地にお ける都 市機能 の更新並 びに住 宅の供給 等に関 する

制度・事業 を実施 または実 施の見 込みが高 い地区 につい て、特定 促進地 区として 指定し てい

ます。

豊島区における特定促進地区は、次のとおりです。

図表1-5-1 特定促進地区（東京都住宅マスタープラン 平成25年3月）

特定促進地区の名称

面積

（ha）

主な計画・整備手法

図面

番号

上池袋地区 67 緊急木造住宅密集地域防災対策事業（完了）

住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（事業中）

木造住宅密集地域整備事業（事業中）

地区計画

防災再開発促進地区（決定済）

豊．1

染井霊園周辺地区 53 緊急木造住宅密集地域防災対策事業（完了）

住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（完了）

木造住宅密集地域整備事業（完了）

防災再開発促進地区（決定済）

豊．2

東池袋四・五丁目地区 19 緊急木造住宅密集地域防災対策事業（完了）

住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（事業中）

木造住宅密集地域整備事業（事業中）

地区計画（決定済）

防災再開発促進地区（決定済）

市街地再開発事業

豊．3

池袋本町地区 64 住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（事業中）

木造住宅密集地域整備事業（事業中）

豊．4

南池袋二丁目地区 6 市街地再開発事業（事業中）

再開発等促進区を定める地区計画（決定済）

豊．5

目白二丁目地区 1 機構住宅団地再生事業 豊．6

造幣局地区 4 市街地再開発事業

再開発等促進区を定める地区計画

② 未接道状況

●４ｍ未満の道路に接する住宅は、全体の 45.2％。

幅員が４ｍ未満の道路に接する住宅が半数近くとなっています。

敷地に接し ている 道路幅 員が４ｍ に満た ない場 合は、建 替時に 道路の 幅員を確 保する 必要

があります。

図表1-5-2 敷地に接している道路幅員別住宅数の推移

資料：住宅・土地統計調査

③ 公園等の整備状況

●区内の公園等は 160箇所。

区内の公園等は、平成25年度現在、160箇所・200,991㎡となっています。

図表1-5-3 区内の公園等の状況（児童遊園、仮児童遊園、庭園含む）

資料：豊島区公園・児童遊園・仮児童遊園現況一覧

道 路に接し て いな い 2,830（2.4%）

1,430（1.1%）

2,400（1.9%）

660（0.5%）

1,990（1.4%）

2m未満

12,210

（10.3％）

13,900

（11.1%）

15,670

（12.5％ ）

10,870

（8.4%）

12,840

（9.1%）

2～4m

43,230

（36.6%）

46,970

（37.7%）

49,700

（39.8%）

44,980

（34.8%）

48,910

（34.7%）

4～6m

30,750

（26.0%）

35,600

（28.5%）

34,130

（27.3%）

40,240

（31.1%）

42,440

（30.1%）

6～10m

17,890

（15.1%）

16,690

（13.4%）

10,580

（8.5%）

17,080

（13.2%）

16,760

（11.9%）

10m以上

11,280

（9.5%）

10,160

（8.1%）

12,470

（10.0%）

15,570

（12.0%）

18,190

（12.9%）

0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000

S63

H5

H10

H15

H20

（戸）

68,577

120,166

163,922 179,409

181,543 187,813 187,430 200,991

66

117

150 160 161 161 159 160

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000

S49 S59 H6 H17 H19 H21 H23 H25

（箇所） （㎡）

６

地域特性

豊島区は 、地域 ごとに 住宅や 住環境 の特性 があり ます。 豊島区 を５つ の地域 に区分し

て地域特性を見ていきます。

① 地域区分

豊島区を５ つの地 域に区 分して、 地域特 性を見 ていきま す。（ 地域表 記の順番 は、従 来の

住宅マスタープランに基づきます。）

図表1-6-1 地域区分

東部 北部 南部 西部 中央

駒込

巣鴨

北大塚

南大塚

1-7丁目

1-5丁目

1-2丁目

1-3丁目

西巣鴨

北大塚

池袋本町

上池袋

1-4丁目

3丁目

1-4丁目

1-4丁目

南池袋

西池袋

雑司が谷

高田

目白

3/4丁目

2/4丁目

1-3丁目

1-3丁目

1-5丁目

南長崎

長崎

千早

要町

高松

千川

1-6丁目

1-6丁目

1-4丁目

1-3丁目

1-3丁目

1-2丁目

東池袋

南池袋

西池袋

池袋

1-5丁目

1/2丁目

1/3/5丁目

1-4丁目

図表1-6-2 地域区分図

※表章地域区分は、豊島区が独自に設定したものです。

※地域ご との集 計表は 、豊島 区が 独自に 設定し たもの である ため、 総務省 統計局 が公表 してい る結果と

② 人口・世帯

●この５年間は、全ての地域で人口と世帯数が増加してい る。

平成15年か ら20年 にかけ て、西部 で人口 が減少 しました が、平 成20年 から25年 では全 ての

地域で人口及び世帯数が増加しています。

図表1-6-3 ５地域別人口・世帯数の推移

H15 H20 H25

人口 世帯数 人口 世帯数 人口 世帯数

総数 237,097 132,861 242,557 141,300 268,959 161,197

東部 48,695 26,646 50,651 28,812 56,593 32,966

北部 43,709 24,194 44,969 25,752 51,181 30,009

南部 38,873 21,590 39,904 22,687 43,616 25,484

西部 67,521 37,114 66,908 38,362 69,742 41,082

中央 38,299 23,317 40,125 25,687 47,827 31,656

資料：住民基本台帳（各年１月１日）

注）平成25年は外国人登録者数を含む

0 6,000 12,000 18,000 24,000 30,000 36,000 42,000 48,000

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000

H15 H20 H25

（ 世帯） （ 人）

東部 人口 北部 人口 南部 人口 西 部 人口 中央 人口

③ 住宅総数

●北部地域を除き、住宅総数は増加。

北部地域を除き、平成15年に比べて住宅総数は増加しています。

図表1-6-4 ５地域別居住世帯の有無別住宅数の推移

資料：住宅・土地統計調査 地方特別集計（平成10年，15年，20年）

④ 所有関係

●持ち家の割合は、東部地域が最も高い。

持 ち 家 の 割 合 は 東 部 が 41.6 ％ で 最 も 高 く 、 次 い で 北 部 が 41.2 ％ 、 南 部 が 38.2 ％ 、 西 部 が

32.7％で、中央が24.3％と最も低くなっています。

図表1-6-5 ５地域別住宅の所有関係別住宅数

資料：住宅・土地統計調査 地方特別集計（平成20年）

持ち家

35.2 41.6 41.2 38.2 32.7 24.3

公営借家

1.2

1.9

2.3

1.9

0.6

UR・公社借家

2.1

10.6

民営借家

45.1 44.6 41.1 41.2 45.7 50.9

給与住 宅

2.7 2.6 0.7 4.2 4.5 0.9

その他

13.7 9.3 14.7 14.5 17.2 12.5

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

総 数

東 部

北 部

南 部

西 部

中 央

H10 H15 H20 H10 H15 H20 H10 H15 H20 H10 H15 H20 H10 H15 H20

東 部 北 部 南 部 西 部 中 央

居住世帯なし 5,200 5,000 5,410 4,070 4,890 3,360 3,160 3,360 2,520 6,060 5,280 5,140 8,270 7,690 10,690 居住世帯あり24,860 26,620 31,620 21,620 22,410 22,200 17,470 20,330 21,560 36,500 34,700 37,330 24,490 26,110 28,320

30,06031,620 37,040

25,69027,30025,560

⑤ 建物構造

●木造系の割合は、西部地域が最も高い。

木造と防 火木造 の合計 で見ると 、西部 が46.5％ で最も 多く、 次いで 北部が35.9 ％、南 部が

32.7％、東部が22.2％で、中央は20.0％と最も低くなっています。

図表1-6-6 ５地域別建物の構造別住宅数

資料：住宅・土地統計調査 地方特別集計（平成20年）

⑥ 建て方

●一戸建の割合は、西部地域が最も高い。

一戸建は西部が25.0％で最も高く、中央は9.3％で最も低くなっています。一方、共同住宅

は中央が88.9％で最も高くなっています。

図表1-6-7 ５地域別住宅の建て方別住宅数

資料：住宅・土地統計調査 地方特別集計（平成20年）

一戸建

18.7 16.8 20.6 21.3 25.0 9.3

長屋建

1.1 0.7 1.4 1.1 1.5 1.0

共同 住宅

79.8 82.3 78.0 77.3 73.3 88.9

その他

0.3

0.3

0.4

0.2

0.8 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

総 数

東 部

北 部

南 部

西 部

中 央

木造

6.9 2.6 9.6 8.4 10.2 3.8

防火木造

25.1 19.6 26.3 24.3 36.3 16.2

鉄筋・ 鉄骨コンクリート造

56.6 68.9 52.0 53.2 40.8 69.6

鉄骨造

11.3 8.8 11.9 13.2 12.6 10.4

その他

0.2

0.2

1.0

0.1 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

総 数

東 部

北 部

南 部

西 部

⑦ 建築時期

●築3 0年以上の割合は、南部地域が最も高い。

築30年以 上となる 昭和55 年以前 のもの を見ると 、南部 が29.0％ で最も 高く、次 いで西 部が

23.9％、北部が22.9％、東部22.2％、中央が20.9％となっています。

また、平 成13年 以降の もので見 ると、 中央は23. 1％と 最も高 く、西 部は10.1％ で最も 低く

なっています。

図表1-6-8 ５地域別住宅の建築時期別住宅数

資料：住宅・土地統計調査 地方特別集計（平成20年）

⑧ 道路幅員

●北部地域と南部地域では、半数以上が４ｍ未満の道路に 接道している。

４ｍ未満 の道路 に接し ている割 合を見 ると、 北部が57. 1％で 最も高 く、南部 が54.0％ 、西

部が43.9％、中央が37.7％で、東部が32.8％で最も低くなっています。

図表1-6-9 ５地域別敷地に接している道路幅員別住宅数

資料：住宅・土地統計調査 地方特別集計（平成20年）

～S35 3.8 2.9 4.6 5.0 3.9 3.2

S36～45

7.6 9.4 7.4 9.1 6.8 5.8

S46～55

12.1 9.9 10.9 14.9 13.2 11.9

S56～H2

18.2 24.5 13.3 17.7 18.2 15.7

H3～12

15.2 14.7 22.5 13.3 14.3 12.9

H13～17

9.5 8.6 10.4 9.5 8.0 11.8

H18～20.9

6.1 9.3 2.0 6.1 2.1 11.3

不 詳

27.3 20.8 29.0 24.4 33.5 27.5

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

総 数

東 部

北 部

南 部

西 部

中 央

道路 に接して いな い

1.4 1.2 1.2 0.8 1.6 2.0

2m未満

9.1 3.9 14.5 8.5 6.6 14.5

2～4m

34.7 28.9 42.6 45.5 37.3 23.2

4～6m

30.0 36.1 22.8 27.6 37.7 20.6

6～10m

11.9 15.7 7.5 6.7 13.3 13.0

10m以上

12.9 14.2 11.5 10.9 3.4 26.6

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

総 数

東 部

北 部

南 部

西 部

⑨ 一戸建・長屋建の敷地面積

●一戸建・長屋建の敷地面積は、南部地域を除き 50～ 74㎡が最も多い。

一戸建・長 屋建の 敷地面 積の状況 を見る と、南 部地域を 除いて5 0～74 ㎡が最も 多くな って

いますが、南部地域では100～149㎡が最も多くなっています。

図表1-6-10 一戸建・長屋建の敷地面積の状況

資料：住宅・土地統計調査 地方特別集計（平成20年）

49㎡ 以下

14.1 12.4

16.3 13.7 13.4 16.2

50～74㎡

21.7

21.8

23.3

18.3

21.2

25.9 75～99㎡

17.7

15.8

18.4

19.5

17.8

17.3 100～149㎡

16.9

17.4

16.2

21.4

15.2

15.7 150～199㎡

8.8

9.0

7.0

6.6

12.2

3.4 200㎡以 上

6.6

6.5

3.3

7.1

8.2

5.5

不 詳

14.3 17.2

15.7 13.4

12.0 15.9

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

総 数

東 部

北 部

南 部

西 部

第

２

章

豊島区における住宅施策