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平 成 ２ ７ 年 土 地 取 引 価 格 動 向 調 査 分 析

自

平 成 ２ ７ 年 １ 月 １ 日

至

平 成 ２ ７ 年 １ ２ 月 ３ １ 日

はじめに

平成 27 年は、円安基調により外国人観光客が増加し、特に中国人観光客による爆買いがブームと なり、このほかガソリン安による燃料コスト軽減により景気は緩やかな回復基調で推移しました。 このような経済情勢を受け、平成 28 年 3 月に発表された平成 28 年地価公示の変動率（静岡県内） は、住宅地で▲0.9％（平成 27 年は▲0.9％）、商業地で▲0.7％（同▲0.8％）、工業地で▲1.2％（同 ▲1.1％）と、下落傾向が続き、下落幅もほぼ同じ結果で推移しました。 市町別の変動率を見ると、住宅地では長泉町（＋0.4％）、三島市（＋0.3％）が上昇傾向で推移し、 清水町（▲0.1％）、浜松市（▲0.1％）、御殿場市（▲0.2％）、熱海市（▲0.2％）、藤枝市（▲0.2％） が微減傾向で推移しました。東部地域の市町が上位を占める結果は昨年と同様ですが。その一方で沿 岸部や過疎化が進む市町は下落率も総じて高めで推移しております。 次に商業地では、藤枝市（＋0.5％）、三島市（＋0.3％）、浜松市（＋0.2％）、静岡市（＋0.2％） が上昇傾向で推移し、裾野市（±0.0）が横這い、このほか袋井市（▲0.2％）、掛川市（▲0.4％）、 熱海市（▲0.5％）、磐田市（▲0.5％）、伊東市（▲0.9％）が微減傾向で推移しています。駅前再 開発が進む藤枝市の上昇傾向が目立つ結果となりました。 なお平成 27 年の県内土地取引件数は、38,971 件で 26 年度（38,948 件）に比べやや増加しました。 成約価格動向調査は、４市２町（静岡市・浜松市・沼津市・三島市・駿東郡清水町・駿東郡長泉 町）における相当価格（正常価格）に対する実際に把握された取引価格の割合を、当協会所属の地価 公示及び地価調査に従事する不動産鑑定士が継続的に調査・分析したものです。 相当価格（正常価格）に対して開差率が 10％以上のプラスとなっているときには地価は強含み、 10％以上のマイナスとなっているときには地価は弱含み、0％～±10％の範囲内にあるときは、概ね 安定、あるいはやや強含み又はやや弱含みと判断できます。 本年も（公社）静岡県不動産鑑定士協会では地価公示、地価調査等の作業に当たり地価の動向、土 地取引の状況等の把握に努めてまいりました。さらに、平成 27 年地価調査結果及び 28 年地価公示結 果を基に「平成 27 年土地取引価格動向調査分析」として本冊子を取りまとめました。 この資料が適切な土地取引及び土地価格形成の一助として活用されることを願います。

目 次

１．静岡県市町別地価動向マップ（住宅地）･････････････････････････････････1

２．静岡県市町別地価動向マップ（商業地）･････････････････････････････････2

３．対象地域一覧表･･･････････････････････････････････････････････････････3

４．地区別取引件数推移グラフ･････････････････････････････････････････････4

５．各市町別取引件数等集計表１･･･････････････････････････････････････････7

６．各市町別取引件数等集計表２･･･････････････････････････････････････････9

７．成約価格動向調査結果（四半期毎の集計件数の推移）〈静岡市〉･･･････････12

８．成約価格動向調査結果（四半期毎の割合分析）〈静岡市〉･････････････････13

９．成約価格動向調査結果（四半期毎の集計件数の推移）〈浜松市〉･･･････････14

10．成約価格動向調査結果（四半期毎の割合分析）〈浜松市〉･････････････････15

11．成約価格動向調査結果（四半期毎の集計件数の推移）

〈沼津市・三島市・清水町・長泉町〉･･････････････････････････････16

12．成約価格動向調査結果（四半期毎の割合分析）

〈沼津市・三島市・清水町・長泉町〉･･････････････････････････････17

13．各地区別取引単価のヒストグラム及び基本統計量による分析･･････････････････････18

1.南伊豆地区

（下田市・賀茂郡）

･･･････････････････････････････････････21

2.熱海伊東地区

（熱海市・伊東市）

････・･･････････････････････････････25

3.田方地区

（三島市・伊豆市・伊豆の国市・田方郡）

････････････････････････29

4.沼津市･････････････････････････････････････････････････････････33

5.沼津市を除く駿東地区

（御殿場市・裾野市・駿東郡）

･････････････････････38

6.富士地区

（富士市・富士宮市）

････････････････････････････････42

7.静岡市

（葵区・駿河区・清水区）

･･････････････････････････････46

8.志太地区

（焼津市・藤枝市）

･････････････････････････････････50

9.島田・榛原地区

（島田市・牧之原市・榛原郡）

･･････････････････････････55

10.東遠地区

（掛川市・菊川市・御前崎市）

･････････････････････････････････59

11.中遠地区

（磐田市・袋井市・森町）

･･････････････････････････････････63

12.浜松市

（湖西市含む）

････････････････････････････････････････67

◎工場地全域･････････････････････････････････････････････････････72

対 象 地 域 一 覧 表

地 区

対 象 と な る 市 町

東

部

１．南 伊 豆 地 区

下田市 賀茂郡（東伊豆町、河津町、南伊豆町、松崎町、西伊豆町）

２．熱海伊東地区

熱海市、伊東市

３．田 方 地 区

三島市、伊豆市、伊豆の国市 田方郡（函南町）

４．沼

津

市

沼津市

５．沼津市を除く

駿 東 地 区

御殿場市、裾野市 駿東郡（清水町、長泉町、小山町）

６．富 士 地 区

富士市、富士宮市

中

部

７．静

岡

市

静岡市葵区、静岡市駿河区、静岡市清水区

８．志 太 地 区

焼津市、藤枝市

９．島田･榛原地区

島田市、牧之原市 榛原郡（吉田町、川根本町）

西

部

10．東 遠 地 区

掛川市、菊川市、御前崎市

11．中 遠 地 区

磐田市、袋井市 周智郡（森町）

12．浜

松

市

（湖西市含む） 浜松市中区、浜松市東区、浜松市西区、浜松市南区 浜松市北区、浜松市浜北区、浜松市天竜区 湖西市

地 区 別 取 引 件 数 推 移 グ ラ フ

〔

東

部

〕

-4-平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 1,159 993 1,083 1,346 1,272 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 南伊豆地区 平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 3,283 3,390 3,364 3,339 3,266 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 熱海伊東地区 平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 35,238 38,024 38,884 38,948 38,971 30,000 32,000 34,000 36,000 38,000 40,000 42,000 44,000 46,000 48,000 50,000 52,000 全県土地取引件数推移表 平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 2,244 2,590 2,564 2,464 2,491 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 田方地区 平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 1,713 1,579 1,622 1,679 1,730 0 1,000 2,000 3,000 沼津市

〔

中

部

〕

-5-平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 2,223 2,302 2,892 2,570 2,902 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 沼津市を除く駿東地区 平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 3,313 3,706 3,620 3,676 3,665 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 富士地区 平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 2,473 2,734 2,604 2,465 2,431 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 志太地区 平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 1,591 1,899 1,750 2,027 1,801 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 島田・榛原地区 平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 6,410 6,737 7,025 7,057 6,964 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 静岡市

〔

西

部

〕

-6-平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 1,727 1,954 2,040 1,737 1,887 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 東遠地区 平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 2,156 2,108 2,170 2,317 2,451 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 中遠地区 平成23 平成24 平成25 平成26 平成27 件数 6,946 8,032 8,150 8,271 8,111 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 浜松市（湖西市含む）

　Ｎｏ．１　 －平成２７年－ 取引 件数 発送 件数 割 合 回答 件数 割 合 集計 件数 割 合 -10% 超 割 合 -10% ～0% 割 合 0%～ １0% 割 合 10% ～ 20% 割 合 20% 以上 割 合 ① ② ②÷① ③ ③÷② ④ ④÷③ ⑤ ⑤÷④ ⑥ ⑥÷④ ⑦ ⑦÷④ ⑧ ⑧÷④ ⑨ ⑨÷④ 6,964 5,119 74% 1,924 38% 1,314 68% 425 32% 308 23% 318 24% 124 9% 139 11% 7,666 5,977 78% 2,520 42% 1,479 59% 315 21% 318 22% 541 37% 153 10% 152 10% 1,730 1,469 85% 504 34% 260 52% 95 37% 60 23% 73 28% 17 7% 15 6% 1,012 746 74% 296 40% 216 73% 69 32% 48 22% 54 25% 29 13% 16 7% 373 246 66% 99 40% 72 73% 18 25% 11 15% 33 46% 6 8% 4 6% 434 295 68% 123 42% 95 77% 29 31% 14 15% 19 20% 16 17% 17 18% 18,179 13,852 76% 5,466 39% 3,436 63% 951 28% 759 22% 1,038 30% 345 10% 343 10% 出所 ①平成27年土地取引件数表（静岡県） ②、③平成27年発送回答件数表（平成28年9月8日集計） ④～⑨東部２市２町分：静岡県「平成27年成約動向調査」、静岡市分：静岡市「平成27年成約価格動向調査」 浜松市分：浜松市「平成27年成約価格動向調査」 －平成２６年－ 取引 件数 発送 件数 割 合 回答 件数 割 合 集計 件数 割 合 -10% 超 割 合 -10% ～0% 割 合 0%～ １0% 割 合 10% ～ 20% 割 合 20% 以上 割 合 ① ② ②÷① ③ ③÷② ④ ④÷③ ⑤ ⑤÷④ ⑥ ⑥÷④ ⑦ ⑦÷④ ⑧ ⑧÷④ ⑨ ⑨÷④ 7,057 4,842 69% 1,782 37% 1,260 71% 362 29% 336 27% 330 26% 119 9% 113 9% 7,773 6,187 80% 2,511 41% 1,486 59% 334 22% 371 25% 518 35% 143 10% 120 8% 1,679 1,429 85% 530 37% 235 44% 67 29% 56 24% 88 37% 15 6% 9 4% 936 670 72% 256 38% 152 59% 20 13% 35 23% 68 45% 21 14% 8 5% 281 214 76% 78 36% 62 79% 9 15% 0 0% 52 84% 0 0% 1 2% 409 244 60% 102 42% 74 73% 18 24% 10 14% 25 34% 7 9% 14 19% 18,135 13,586 75% 5,259 39% 3,269 62% 810 25% 808 25% 1,081 33% 305 9% 265 8% 出所 ①平成26年土地取引件数表（静岡県） ②、③平成26年発送回答件数表（平成27年8月31日集計） ④～⑨東部２市２町分：静岡県「平成26年成約動向調査」、静岡市分：静岡市「平成26年成約価格動向調査」 浜松市分：浜松市「平成26年成約価格動向調査」 三 島 市 清 水 町 浜 松 市 沼 津 市 計 長 泉 町

各

市

町

別

取

引

件

数

等

集

計

表

１

相 当 価 格 に 対 す る 契 約 価 格 の 開 差 率 市 町 村 名 静 岡 市 相 当 価 格 に 対 す る 契 約 価 格 の 開 差 率 市 町 村 名 静 岡 市 浜 松 市 沼 津 市 三 島 市 清 水 町 長 泉 町 計

-7-　Ｎｏ．２　 －平成２５年－ 取引 件数 発送 件数 割 合 回答 件数 割 合 集計 件数 割 合 -10% 超 割 合 -10% ～0% 割 合 0%～ １0% 割 合 10% ～ 20% 割 合 20% 以上 割 合 ① ② ②÷① ③ ③÷② ④ ④÷③ ⑤ ⑤÷④ ⑥ ⑥÷④ ⑦ ⑦÷④ ⑧ ⑧÷④ ⑨ ⑨÷④ 7,025 4,932 70% 1,796 36% 1,257 70% 359 29% 301 24% 336 27% 129 10% 132 11% 7,628 6,245 82% 2,456 39% 1,517 62% 334 22% 372 25% 533 35% 141 9% 137 9% 1,622 1,309 81% 485 37% 240 49% 66 28% 78 33% 69 29% 15 6% 12 5% 1,021 737 72% 297 40% 165 56% 20 12% 36 22% 62 38% 22 13% 25 15% 385 223 58% 92 41% 50 54% 6 12% 3 6% 38 76% 3 6% 0 0% 376 180 48% 60 33% 44 73% 3 7% 7 16% 7 16% 7 16% 20 45% 18,057 13,626 75% 5,186 38% 3,273 63% 788 24% 797 24% 1,045 32% 317 10% 326 10% 出所 ①平成25年土地取引件数表（静岡県） ②、③平成25年発送回答件数表（平成26年7月7日集計） ④～⑨東部２市２町分：静岡県「平成25年成約動向調査」、静岡市分：静岡市「平成25年成約価格動向調査」 浜松市分：浜松市「平成25年成約価格動向調査」 -8-相 当 価 格 に 対 す る 契 約 価 格 の 開 差 率 計 清 水 町 市 町 村 名 沼 津 市 静 岡 市 三 島 市 長 泉 町 浜 松 市

　Ｎｏ．１　 （東　部） 取引 件数 発送 件数 割 合 回答 件数 割 合 取引 件数 発送 件数 割 合 回答 件数 割 合 取引 件数 発送 件数 割 合 回答 件数 割 合 ① ② ②÷① ③ ③÷② ① ② ②÷① ③ ③÷② ① ② ②÷① ③ ③÷② 下 田 市 328 229 70% 79 34% 318 318 100% 99 31% 253 194 77% 61 31% 東 伊 豆 町 415 179 43% 51 28% 430 181 42% 47 26% 398 164 41% 62 38% 河 津 町 180 151 84% 48 32% 150 121 81% 60 50% 115 92 80% 22 24% 南 伊 豆 町 156 124 79% 37 30% 181 156 86% 48 31% 127 93 73% 36 39% 松 崎 町 95 68 72% 22 32% 170 61 36% 26 43% 89 43 48% 26 60% 西 伊 豆 町 98 84 86% 26 31% 97 94 97% 41 44% 101 92 91% 39 42% 1,272 835 66% 263 31% 1,346 931 69% 321 34% 1,083 678 63% 246 36% 熱 海 市 1,539 347 23% 110 32% 1,594 389 24% 126 32% 1,702 414 24% 130 31% 伊 東 市 1,727 985 57% 362 37% 1,745 1,036 59% 398 38% 1,662 983 59% 406 41% 3,266 1,332 41% 472 35% 3,339 1,425 43% 524 37% 3,364 1,397 42% 536 38% 伊 豆 市 448 355 79% 114 32% 422 336 80% 146 43% 433 328 76% 147 45% 伊豆の国市 543 416 77% 139 33% 598 494 83% 161 33% 598 466 78% 170 36% 函 南 町 488 419 86% 151 36% 508 415 82% 188 45% 512 391 76% 163 42% 1,479 1,190 80% 404 34% 1,528 1,245 81% 495 40% 1,543 1,185 77% 480 41% 御 殿 場 市 1,104 614 56% 237 39% 963 574 60% 200 35% 1,245 621 50% 245 39% 裾 野 市 536 393 73% 145 37% 590 377 64% 150 40% 576 351 61% 135 38% 小 山 町 455 240 53% 101 42% 327 198 61% 72 36% 310 128 41% 48 38% 2,095 1,247 60% 483 39% 1,880 1,149 61% 422 37% 2,131 1,100 52% 428 39% 富 士 宮 市 1,224 960 78% 360 38% 1,338 994 74% 396 40% 1,382 1,038 75% 419 40% 富 士 市 2,441 1,895 78% 729 38% 2,338 1,755 75% 681 39% 2,238 1,784 80% 683 38% 3,665 2,855 78% 1,089 38% 3,676 2,749 75% 1,077 39% 3,620 2,822 78% 1,102 39% 11,777 7,459 63% 2,711 36% 11,769 7,499 64% 2,839 38% 11,741 7,182 61% 2,792 39%

各市町別取引件数等集計表　２

小　　　　　　計 平成２５年 地　区 市町村名 南伊豆地区 平成２６年 富士地区 熱海伊東 地区 -9-平成２７年 田方地区 沼津市を除く 駿東地区 小　　　　　　計 小　　　　　　計 小　　　　　　計 東　部　合　計 小　　　　　　計

　Ｎｏ．２　 （中　部） 取引 件数 発送 件数 割 合 回答 件数 割 合 取引 件数 発送 件数 割 合 回答 件数 割 合 取引 件数 発送 件数 割 合 回答 件数 割 合 ① ② ②÷① ③ ③÷② ① ② ②÷① ③ ③÷② ① ② ②÷① ③ ③÷② 焼 津 市 1,016 878 86% 349 40% 961 828 86% 349 42% 1,008 855 85% 398 47% 藤 枝 市 1,415 1,146 81% 446 39% 1,504 1,221 81% 457 37% 1,596 1,252 78% 514 41% 2,431 2,024 83% 795 39% 2,465 2,049 83% 806 39% 2,604 2,107 81% 912 43% 島 田 市 1,066 729 68% 317 43% 1,184 856 72% 415 48% 1,053 773 73% 319 41% 牧 之 原 市 396 325 82% 135 42% 422 332 79% 153 46% 354 286 81% 117 41% 吉 田 町 267 204 76% 81 40% 294 209 71% 90 43% 232 192 83% 62 32% 川 根 本 町 72 57 79% 32 56% 127 64 50% 37 58% 111 65 59% 28 43% 1,801 1,315 73% 565 43% 2,027 1,461 72% 695 48% 1,750 1,316 75% 526 40% 4,232 3,339 79% 1,360 41% 4,492 3,510 78% 1,501 43% 4,354 3,423 79% 1,438 42% （西　部） 取引 件数 発送 件数 割 合 回答 件数 割 合 取引 件数 発送 件数 割 合 回答 件数 割 合 取引 件数 発送 件数 割 合 回答 件数 割 合 ① ② ②÷① ③ ③÷② ① ② ②÷① ③ ③÷② ① ② ②÷① ③ ③÷② 掛 川 市 1,098 942 86% 395 42% 1,000 803 80% 343 43% 1,315 980 75% 365 37% 御 前 崎 市 354 227 64% 107 47% 299 198 66% 81 41% 300 204 68% 93 46% 菊 川 市 435 338 78% 135 40% 438 332 76% 132 40% 425 332 78% 120 36% 1,887 1,507 80% 637 42% 1,737 1,333 77% 556 42% 2,040 1,516 74% 578 38% 磐 田 市 1,385 1,250 90% 504 40% 1,278 1,168 91% 480 41% 1,269 1,135 89% 522 46% 袋 井 市 883 695 79% 291 42% 852 654 77% 256 39% 732 666 91% 290 44% 森 町 183 132 72% 54 41% 187 144 77% 72 50% 169 121 72% 53 44% 2,451 2,077 85% 849 41% 2,317 1,966 85% 808 41% 2,170 1,922 89% 865 45% 湖西市 湖 西 市 445 417 94% 190 46% 498 348 70% 152 44% 522 394 75% 177 45% 445 417 94% 190 46% 498 348 70% 152 44% 522 394 75% 177 45% 4,783 4,001 84% 1,676 42% 4,552 3,647 80% 1,516 42% 4,732 3,832 81% 1,620 42% 20,792 14,799 71% 5,747 39% 20,813 14,656 70% 5,856 40% 20,827 14,437 69% 5,850 41% 　　 (※)静岡市・浜松市・沼津市・三島市・清水町・長泉町は除く 出所 ①平成27年土地取引件数表（静岡県） ②、③平成27年発送回答件数表（平成28年9月8日集計） -10-平成２５年 市町村名 地　区 平成２６年 平成２６年 中　部　合　計 島田・榛原 地区 志太地区 中遠地区 小　　　　　　計 西　部　合　計 東遠地区 地　区 市町村名 小　　　　　　計 県　　　　　　計(※) 小　　　　　　計 小　　　　　　計 平成２７年 平成２７年 小　　　　　　計 平成２５年

静岡市（清水市）の合併 伊豆市（修善寺町・土肥町・天城湯ケ島町・中伊豆町）の合併 御前崎市（御前崎町・浜岡町）の合併 菊川市（小笠町・菊川町）の合併 静岡市（葵区・駿河区・清水区）政令指定 西伊豆町（賀茂村）の合併 伊豆の国市（伊豆長岡町・韮山町・大仁町）の合併 沼津市（戸田村）へ編入 磐田市（福田町・竜洋町・豊田町・豊岡村）の合併 掛川市（大須賀町・大東町）の合併 袋井市（浅羽町）の合併 島田市（金谷町）の合併 浜松市（天竜市・浜北市・春野町・龍山村・佐久間町・水窪町・舞阪町・雄踏町・細江町・引佐町・三ケ日町）へ編入 川根本町（中川根町・本川根町）の合併 牧之原市（相良町・榛原町）の合併 静岡市清水区（蒲原町）へ編入 浜松市（中区・東区・西区・南区・北区・浜北区・天竜区）政令指定 島田市（川根町）の合併 静岡市清水区（由比町）の合併 富士市（富士川町）の合併 焼津市（大井川町）の合併 藤枝市（岡部町）の合併 湖西市（新居町）の合併 富士宮市（芝川町）の合併 *H17.10.11より （ 静 岡 県 の 市 町 村 合 併 に つ い て ） *H15.4.01より *H16.4.01より *H17.１.17より *H17.4.01より *H17.5.05より *H17.7.01より *H17.9.20より *H21.1.01より *H22.3.23より *H18.3.31より *H19.4.01より *H20.4.01より *H20.11.01より

(※)　

成約価格動向調査とは

　　　土地の取得者に、購入土地に関するアンケート調査を行い、不動産鑑定士が判断する相当 　　　価格に対する契約価格の開差率の動向により地価が上昇局面か、下降局面かを分析する。 　　　地価の上昇期ではプラスのパーセンテージ、下降期ではマイナスのパーセンテージの取引が 　　　多くなる。

期　間

-10％超 -10～0％ 0～10％ 10～20％ 20～30％ 30％以上 全数計（件）

Ｈ２７第１期

₉₆

₆₇

₇₃

₃₀

₁₇

₁₃

296

Ｈ２７第２期

₁₁₄

₈₄

₇₈

₃₆

₁₂

₁₉

343

Ｈ２７第３期

₁₁₅

₉₀

₉₇

₃₅

₁₉

₂₅

381

Ｈ２７第４期

₁₀₀

₆₇

₇₀

₂₃

₁₈

₁₆

294

合　　計

425

308

318

124

66

73

1,314

〈 静 岡 市 〉

－ 平 成 27 年 （ 第 1 期 ～ 第 4 期 ） －

（※）

成約価格動向調査結果　（四半期毎の集計件数の推移）

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 Ｈ２７第１期 Ｈ２７第２期 Ｈ２７第３期 Ｈ２７第４期 期 間 成約価格動向調査分析グラフ（集計件数推移） －平成27年(第１期～第４期)－ 30％以上 20～30％ 10～20％ 0～10％ -10～0％ -10％超 件 出所：静岡市「平成27年成約価格動向調査」

期　間

-10％超 -10～0％ 0～10％ 10～20％ 20～30％ 30％以上 全数計

Ｈ２７第１期

32.4%

22.6%

24.7%

10.1%

5.7%

4.4%

100%

Ｈ２７第２期

33.2%

24.5%

22.7%

10.5%

3.5%

5.5%

100%

Ｈ２７第３期

30.2%

23.6%

25.5%

9.2%

5.0%

6.6%

100%

Ｈ２７第４期

34.0%

22.8%

23.8%

7.8%

6.1%

5.4%

100%

（※）

成約価格動向調査結果　（四半期毎の割合分析）

〈 静 岡 市 〉

－ 平 成 27 年 （ 第 1 期 ～ 第 4 期 ） －

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Ｈ２７第１期 Ｈ２７第２期 Ｈ２７第３期 Ｈ２７第４期 期 間 成約価格動向調査分析グラフ（比率分析） －平成27年第１期～第４期－ 30％以上 20～30％ 10～20％ 0～10％ -10～0％ -10％超 出所：静岡市「平成27年成約価格動向調査」

期　間

-10％超 -10～0％ 0～10％ 10～20％ 20～30％ 30％以上 全数計（件）

Ｈ２７第１期

84

86

141

47

26

17

401

Ｈ２７第２期

80

86

142

29

17

21

375

Ｈ２７第３期

86

85

151

47

16

21

406

Ｈ２７第４期

65

61

107

30

13

21

297

合　　計

315

318

541

153

72

80

1,479

（※）

成約価格動向調査結果　（四半期毎の集計件数の推移）

〈 浜 松 市 〉

－ 平 成 27 年 （ 第 1 期 ～ 第 4 期 ） －

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 Ｈ２７第１期 Ｈ２７第２期 Ｈ２７第３期 Ｈ２７第４期 期 間 成約価格動向調査分析グラフ（集計件数推移） －平成27年(第１期～第４期)－ 30％以上 20～30％ 10～20％ 0～10％ -10～0％ -10％超 件 出所：浜松市「平成27年成約価格動向調査」

期　間

-10％超 -10～0％ 0～10％ 10～20％ 20～30％ 30％以上 全数計

Ｈ２７第１期

20.9%

21.4%

35.2%

11.7%

6.5%

4.2%

100%

Ｈ２７第２期

21.3%

22.9%

37.9%

7.7%

4.5%

5.6%

100%

Ｈ２７第３期

21.2%

20.9%

37.2%

11.6%

3.9%

5.2%

100%

Ｈ２７第４期

21.9%

20.5%

36.0%

10.1%

4.4%

7.1%

100%

（※）

成約価格動向調査結果　（四半期毎の割合分析）

〈 浜 松 市 〉

－ 平 成 27 年 （ 第 1 期 ～ 第 4 期 ） －

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Ｈ２７第１期 Ｈ２７第２期 Ｈ２７第３期 Ｈ２７第４期 期 間 成約価格動向調査分析グラフ（比率分析） －平成27年第１期～第４期－ 30％以上 20～30％ 10～20％ 0～10％ -10～0％ -10％超 出所：浜松市「平成27年成約価格動向調査」

期　間

-10％超 -10～0％ 0～10％ 10～20％ 20～30％ 30％以上 全数計（件）

Ｈ２７第１期

44

18

61

13

8

11

155

Ｈ２７第２期

58

37

38

16

5

9

163

Ｈ２７第３期

63

53

53

25

9

3

206

Ｈ２７第４期

46

25

27

14

2

5

119

合　　計

211

133

179

68

24

28

643

（※）

成約価格動向調査結果　（四半期毎の集計件数の推移）

〈 沼 津 市 ・ 三 島 市 ・ 清 水 町 ・ 長 泉 町 〉

－ 平 成 27 年 （ 第 1 期 ～ 第 4 期 ） －

0 50 100 150 200 250 Ｈ２７第１期 Ｈ２７第２期 Ｈ２７第３期 Ｈ２７第４期 期 間 成約価格動向調査分析グラフ（集計件数推移） －平成27年(第１期～第４期)－ 30％以上 20～30％ 10～20％ 0～10％ -10～0％ -10％超 件 出所：静岡県「平成27年成約価格動向調査」

期　間

-10％超 -10～0％ 0～10％ 10～20％ 20～30％ 30％以上 全数計

Ｈ２７第１期

28.4%

11.6%

39.4%

8.4%

5.2%

7.1%

100%

Ｈ２７第２期

35.6%

22.7%

23.3%

9.8%

3.1%

5.5%

100%

Ｈ２７第３期

30.6%

25.7%

25.7%

12.1%

4.4%

1.5%

100%

Ｈ２７第４期

38.7%

21.0%

22.7%

11.8%

1.7%

4.2%

100%

（※）

成約価格動向調査結果　（四半期毎の割合分析）

〈 沼 津 市 ・ 三 島 市 ・ 清 水 町 ・ 長 泉 町 〉

－ 平 成 27 年 （ 第 1 期 ～ 第 4 期 ） －

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Ｈ２７第１期 Ｈ２７第２期 Ｈ２７第３期 Ｈ２７第４期 期 間 成約価格動向調査分析グラフ（比率分析） －平成27年第１期～第４期－ 30％以上 20～30％ 10～20％ 0～10％ -10～0％ -10％超 出所：静岡県「平成27年成約価格動向調査」

‐18‐

各 地 区 別 取 引 単 価 の ヒ ス ト グ ラ ム 及 び

基 本 統 計 量 に よ る 分 析

ヒストグラムは大きなブロック単位の集計のため、バラツキの多い価格の集計となったが地域 毎の最多価格帯等から地域の取引動向を推察するには有用性があると思量する。 〈各地区 住宅地・商業地の平均価格、中央値、最多価格帯〉

－ 東 部 －

○南伊豆地区 （円 / ㎡ ） 平 均 価 格 中 央 値 最 多 価 格 帯 次 最 多 価 格 帯 標 本 数 住 宅 地 20,769 18,278 10,000以下 20,001～30,000 85 商 業 地 ヒストグラムなし ― ○熱海伊東地区 （円 / ㎡ ） 平 均 価 格 中 央 値 最 多 価 格 帯 次 最 多 価 格 帯 標 本 数 住 宅 地 21,943 17,923 15,000以下 15,001～30,000 255 商 業 地 72,319 58,783 50,001～100,000 50,000以下 20 ○田方地区 （円 / ㎡ ） 平 均 価 格 中 央 値 最 多 価 格 帯 次 最 多 価 格 帯 標 本 数 住 宅 地 72,452 73,692 80,001～100,000 20,000以下 405 商 業 地 106,889 105,921 150,001～200,000 50,000以下 24 ○沼津市 （円 / ㎡ ） 平 均 価 格 中 央 値 最 多 価 格 帯 次 最 多 価 格 帯 標 本 数 住 宅 地 80,716 82,694 60,000以下 80,001～100,000 287 商 業 地 114,479 120,368 90,000以下 120,001～150,000 19 ○沼津市を除く駿東地区 （円 / ㎡ ） 平 均 価 格 中 央 値 最 多 価 格 帯 次 最 多 価 格 帯 標 本 数 住 宅 地 81,664 80,978 80,001～100,000 60,001～80,000 425 商 業 地 94,204 98,058 50,001～100,000 50,000以下 17 ○富士地区 （円 / ㎡ ） 平 均 価 格 中 央 値 最 多 価 格 帯 次 最 多 価 格 帯 標 本 数 住 宅 地 52,149 52,637 40,001～60,000 60,001～80,000 657 商 業 地 71,172 67,052 60,001～80,000 60,000以下 44

‐19‐

－ 中 部 －

○静岡市 （円 / ㎡ ） 平 均 価 格 中 央 値 最 多 価 格 帯 次 最 多 価 格 帯 標 本 数 住 宅 地 105,720 100,252 90,001～120,000 60,001～90,000 1,161 商 業 地 190,827 136,125 100,000以下 150,001～200,000 151 ○志太地区 （円 / ㎡ ） 平 均 価 格 中 央 値 最 多 価 格 帯 次 最 多 価 格 帯 標 本 数 住 宅 地 55,582 54,445 40,000以下 40,001～60,000 548 商 業 地 69,156 55,961 40,001～60,000 40,000以下 53 ○島田・榛原地区 （円 / ㎡ ） 平 均 価 格 中 央 値 最 多 価 格 帯 次 最 多 価 格 帯 標 本 数 住 宅 地 40,381 39,619 30,000以下 45,001～60,000 292 商 業 地 39,533 37,400 30,000以下 60,001～90,000 25 30,001～60,000

- 20 -

－ 西 部 －

○東遠地区 （円 / ㎡ ） 平 均 価 格 中 央 値 最 多 価 格 帯 次 最 多 価 格 帯 標 本 数 住 宅 地 34,083 32,901 15,001～30,000 30,001～45,000 362 商 業 地 56,313 55,588 60,001～90,000 30,001～45,000 24 ○中遠地区 （円 / ㎡ ） 平 均 価 格 中 央 値 最 多 価 格 帯 次 最 多 価 格 帯 標 本 数 住 宅 地 45,382 46,512 30,000以下 60,001～75,000 491 商 業 地 54,360 47,020 30,001～60,000 60,001～90,000 44 ○浜松市（湖西市を含む） （円 / ㎡ ） 平 均 価 格 中 央 値 最 多 価 格 帯 次 最 多 価 格 帯 標 本 数 住 宅 地 60,610 60,289 60,001～90,000 30,001～60,000 1,483 商 業 地 107,770 87,979 60,001～90,000 90,001～120,000 155

‐ 2 1 ‐

1. 南伊豆地区（平成27年1月～12月）

当地区は、伊豆半島の南～西部に位置する下田市、賀茂郡東伊豆町、河津町、南伊豆町、松崎町、 西伊豆町の1市5町で構成されている。これらの市町はかつて農漁村集落であったが、現在は様々な景 勝地、温泉地、海水浴場等を擁し、首都圏からの顧客を主とした観光業が主要な産業である。第3次 産業の従事者数が各市町とも8割前後を占めている。 観光客数は25年以降の景気回復に伴って回復傾向にあり、観光業の不振にやや歯止めがかかってい る。但し、平成28年1月1日時点での推計人口は6市町合計で66,265人（前年比2.6％減）となっており、 また高齢化率も4月1日時点の住民基本台帳で西伊豆町の46.8％（県内35市町で最も高い）のほか、他 の5市町も30％台後半～40％台前半の高水準にある。かかる少子高齢化の進展や生産年齢人口の減少 のために、地域経済は未だ衰勢にある。各市町とも定住促進のため「移住体験バスツアー」の開催、 空き家等の有効活用を図る「空き家情報バンク」の開設等を施策している。また、西伊豆町は子ども 医療費の助成が手厚く、県内市町で唯一高校生まで入院・通院とも自己負担金ゼロの完全無料化を実 施している。 伊豆半島の東海岸に伊豆急行線が走るものの、南～西海岸には鉄道が無いため、道路交通網の整備、 特に伊豆縦貫自動車道の早期整備･開通が望まれる。現在は下田河津道路が整備中である。なお、伊 豆半島ジオパークの世界ジオパーク認定は保留中である。 当地区の中心は下田市であるが、静岡県下田総合庁舎のうち、危機管理機能を有する防災棟の先行 建設・移転が決定した。建設完了は平成30年である。建設地は伊豆縦貫道敷根IC建設予定地に近い。 市役所庁舎もこの付近に移転する計画がほぼ決まりかけていたが、市長の交代等により白紙に戻され た。

2 2 -（１）住 宅 地 当地区の住宅地のデータ値は次の通りである。 摘 要 平均取引総額(円) 平均単価(円/㎡) 平均地積(㎡) サンプル数 地区全体 6,874,363 20,769 445.70 85 下田市 7,683,628 27,899 292.25 30 東伊豆町 5,779,714 16,925 418.37 22 河津町 4,695,831 17,502 265.64 11 南伊豆町 5,923,366 16,145 513.19 10 松崎町 9,387,250 10,886 1,981.65 4 西伊豆町 9,777,688 19,819 491.52 8 住宅地は、平均取引総額・平均単価・平均地積の3要因を分析した。 区間でみると、総額は別表の通り1,000万円以下の区間に集中しており、最も頻度が高い区間は、 ～500万円の区間で全体の約52％、次いで500万超～1,000万円の区間の約32％で、この2区間で全体 の8割強を占める。次いで1,500万超～2,000万円以下の区間が約7％となっている。 単価は、別表の通り～10,000円/㎡の区間が約29％で最も頻度が高く、次いで20,000超～30,000 円/㎡の区間で約25％、10,000超～20,000円/㎡の区間で約24％、30,000超～40,000円/㎡の区間で 約9％となっている。平均単価は下田市が最も高いが、これは毎期見られる傾向である（昨年の平 均単価は地区全体で21,394円/㎡、下田市は28,284円/㎡）。 地積は300超～400㎡の区間が最多であるが、分散の度合いが大きい。これは他地区のような戸建 分譲地があまり見られず、画地が広めの在来住宅の売買があることに起因すると思料される。なお、 平均地積は前年（397.22㎡）より拡大し445.70㎡となった。 （２）地 価 動 向 前年と比較すると平均単価は若干下落したが、平均総額は上昇している。これは地積が大きくな ったこととリンクしている。 市町別に見ると、総額で松崎町・西伊豆町が大きく上昇、平均単価は西伊豆町が上昇しているが、 それぞれサンプル数が少ないため、参考程度に捉えるべきであろう。前年は南伊豆町が単価も総額 も上昇したが、本年はいずれも下落した。 サンプル数は昨年からほぼ半減し85件であった。本調査は成約した事例の売買価格をもとに分析 を行っているが、サンプル数の減少は売れない物件が多数あることを暗示しており、市場は冷え込 んでいると推察する。

最 大 値 67,074,000 24,000,000 43,369,500 標 本 数 146 166 85 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 土 地 総 額 （ 住 宅 ） 7,274,296 6,196,636 6,874,363 最 大 値 72,727 86,450 57,639 標 本 数 146 166 85 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 単 価 （ 住 宅 ） 20,976 21,394 20,769 ～1万 ～2万 ～3万 ～4万 ～5万 ～8万 ～10万 ～15万 次の級 ２５年 32 49 27 23 10 5 0 0 0 ２６年 48 53 26 18 9 11 1 0 0 ２７年 25 20 21 8 7 4 0 0 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 頻度 _{（円／㎡）} 【南伊豆地区】土地単価 ヒストグラム（住宅・別荘） 平成２５ ～２７年 ～5 百 ～10 百 ～15 百 ～20 百 ～25 百 ～30 百 ～35 百 ～40 百 ～50 百 ～70 百 ～100 百 次の 級 ２５年 74 46 13 5 4 1 1 0 1 1 0 0 ２６年 76 63 21 5 1 0 0 0 0 0 0 0 ２７年 44 27 4 6 2 0 1 0 1 0 0 0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 頻度 _（万円） 【南伊豆地区】土地総額 ヒストグラム（住宅・別荘） 平成２５～２７年 ‐23‐

最 大 値 2,538.84 2,911.00 7,248.69 標 本 数 146 166 85 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 地 積 （ 住 宅 ） 394.20 397.22 445.70 ～100 ～150 ～200 ～250 ～300 ～400 ～500 ～1000 次の級 ２５年 5 19 25 19 16 20 19 14 9 ２６年 9 25 29 19 13 18 14 29 10 ２７年 9 11 13 4 9 15 7 12 5 0 5 10 15 20 25 30 35 頻度 _（㎡） 【南伊豆地区】地積ヒストグラム（住宅・別荘） 平成２５～２７年

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2. 熱海・伊東地区（平成27年1月～12月）

当地区は伊豆半島の北東部、熱海市及び伊東市の2市で構成されている。 熱海市は伊豆半島東海岸の付け根に位置し、江戸時代から湯治場として著名であったが、大正14 年の鉄道開通、昭和8年丹那トンネル開通を契機に来客が増大し、昭和39年の東海道新幹線開業等を 経て、国内屈指の温泉観光都市として発展した。東京都心から1時間程と交通利便性に優れる当市に は、温泉旅館やホテル、保養所、別荘等のほか、バブル期を中心に建設された多数のリゾートマンシ ョンもみられる。近年はホテル・旅館の休・廃業が多く、跡地再開発により新築された商業施設も事 業中断状態が続いており、さらに、人口減少と高齢化、財政再建等の難問も抱えている。なお、ここ 数年は熱海市によるシティプロモーション、メディアへの露出度増加等もあり、観光客数は増加傾向 で推移、平成27年の宿泊者数は約308万人（前年比+4.9％）と14年ぶりに300万人台を回復している。 伊東市は熱海市の南側に隣接し、古くは農漁業が中心であったが、熱海市と同様、相模湾に面する 温暖な気候や山海の自然に恵まれることから、明治後期から松川沿いの温泉地を中心に多くの著名人 が別荘を構え、昭和13年の伊東線開通の頃より温泉旅館が建ち並ぶ観光都市へと発展した。広い市域 を有する伊東市では、戦後の高度成長期からバブル期にかけて市内各所で温泉掘削と別荘地の開発が 進められ、旧市街の温泉旅館やホテル等のほか、郊外の別荘地では企業の保養所、戸建別荘やリゾー トマンション等の建設が進んだ。現在は、観光客に人気の高い南部の伊豆高原を中心に宿泊・観光・ 飲食施設等も多く、市の調査によれば、交通アクセスの良い関東地方からの来客が全体の8割を占め ている。なお、平成27年の宿泊客数は約285万人(前年比＋5.4％)増加傾向で推移している。 平成27年12月末日時点での人口は2市合計で109,528人と前年比0.9％の減少となっている。 （１） 住 宅 地 当地区の住宅地のデータは次の通りである。 摘 要 平均土地総額(円) 平均単価(円/㎡) 平均地積(㎡) サンプル数 地 区 全 体 16,806,266 21,942 598.46 255 熱 海 市 58,480,828 29,491 900.82 41

伊

東

市

8,821,888 20,497 540.54 214 住宅･別荘地は、平均土地総額・平均単価・平均地積の3要因を分析した。 土地総額は、熱海市で10億円を超える大型物件の取引があったことより同市の平均総額が大幅に増 加し、この影響で両市の平均値は約1,680万円と前年比で約71％の増加となっている。但し、分布傾 向は前年と同様1,500万円以下の区間に集中しており、全体の約87％を占めている。最も頻度が高い 区間は、～500万円の価格帯であり、概ね価格帯が上がるのに比例して取引数は減っていく傾向は概 ね前年と同様であるが、7,000万円を超える高額物件の取引件数が前年に比べやや増加している。

‐ 2 6 ‐ 平均単価は、別表の通り～15,000円/㎡の区間が最も頻度が高く、前年最も頻度が高かった15,000 超～30,000円/㎡の区間を逆転している。なお、これらで全体の約76％を占める。総額と同様、概ね 価格帯が上がるのに比例して取引数は減少する傾向が認められる。総じて分布傾向は前年と同様であ るが、100,000円/㎡超の区間取引は本年0件となった。 平均地積は598.46㎡と前年より大幅に増加している（＋25.9％）が、これは熱海市で1万㎡を超え る大型物件の取引があった影響によるものである。一方、平均単価は減少（前年比▲12.3％）してい るが、これは伊東市の平均単価の減少（前年比▲17.9％）が主な要因である（熱海市は前年比＋28.9％）。 取引される土地の規模は、500㎡超～1,000㎡の区間が最も頻度が高く、全体の約30.2％を占める（前 年は約26％より増加）。なお、300㎡超～1,000㎡の規模が約70％（前年約53％）と大半を占めるのは 別荘、保養所等が多い当地区の特徴とみられる。総じて分布傾向は前年と同様であるが、本年につい ては250㎡超～400㎡の区間の取引が減少（前年比▲31.4％）したのは本年の特徴である。 （２）商 業 地 当地区の商業地のデータは次の通りである。 摘 要 平均土地総額(円) 平均単価(円/㎡) 平均地積(㎡) サンプル数 地 区 全 体 23,366,494 72,319 419.43 20 熱 海 市 14,730,440 95,055 164.45 10 伊 東 市 32,002,548 49,583 674.41 10 別表によれば、単価は50,000超～100,000円/㎡までの区間が最も頻度が高く全体の約45％を占めて いる(前年約42％)。一方、100,000超～150,000円/㎡で減少、150,000超～200,000円/㎡増加を示して おり、地価の二極化傾向が見られる。 （３）地 価 動 向 熱海市、伊東市とも主要産業である観光業の長期にわたる不振から地域経済の停滞が続いた結果、 ホテル・旅館数が減少し、また、両市共に人口の減少傾向及び高齢化の進行が認められる。旅館跡地 等の大規模地については、リーマンショック等により中断していた熱海駅前のタワーマンションの建 設・分譲が再開され、熱海駅ビルの建設や熱海市・伊東市とも観光客が増加傾向にある等、プラス要 因も見られるものの、その影響は一部地域にとどまり、地域全般におよぶ明確な回復は認めらない。 熱海・伊東地区における不動産市場は、都心部を中心とする不動産市況の回復と物件取得競争の加熱 等を背景に、投資対象となり得る一部優良物件については需要の回復が期待される状況にあるが、地 域の人口動態、社会経済状況等から全体としては需要の減退が続いているものと推定され、地価は依 然長期的な下落傾向にあるものと推測される。

最 大 値 125,000,000 80,000,000 1,801,000,000 標 本 数 296 265 255 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 土 地 総 額 （ 住 宅 ） 10,546,361 9,811,448 16,806,266 最 大 値 142,029 100,106 99,536 標 本 数 296 265 255 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 単 価 （ 住 宅 ） 24,565 24,499 21,943 ～1.5万 ～3万 ～4万 ～6万 ～8万 ～10万 ～12万 ～15万 ～18万 次の級 ２５年 98 112 44 25 14 0 1 2 0 0 ２６年 86 101 37 28 9 3 1 0 0 0 ２７年 109 85 27 26 6 2 0 0 0 0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 頻度 （円／㎡） 【熱海伊東地区】土地単価 ヒストグラム（住宅・別荘） 平成２５～２７年 ～5 百 ～10 百 ～15 百 ～20 百 ～25 百 ～30 百 ～35 百 ～40 百 ～50 百 ～70 百 ～100 百 次の 級 ２５年 89 114 47 24 7 5 1 4 0 1 3 1 ２６年 94 85 43 19 11 3 1 4 2 2 1 0 ２７年 93 77 52 13 5 4 2 2 3 0 3 1 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 頻度 _（万円） 【熱海伊東地区】土地総額 ヒストグラム（住宅・別荘） 平成２５～２７年 ‐27‐

最 大 値 205,758 147,576 154,513 標 本 数 21 26 20 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 単 価 （ 商 業 ） 77,749 74,766 72,319 最 大 値 6,888.96 4,402.00 11,901.70 標 本 数 296 265 255 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 地 積 （ 住 宅 ） 543.72 475.16 598.46 ～100 ～150 ～200 ～250 ～300 ～400 ～500 ～1000 次の級 ２５年 6 23 31 25 15 51 36 79 30 ２６年 13 20 29 19 25 45 27 68 19 ２７年 5 11 27 18 16 32 48 77 21 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 頻度 _（㎡） 【熱海伊東地区】地積 ヒストグラム（住宅・別荘） 平成２５～２７年 ～5万 ～10万 ～15万 ～20万 ～25万 ～30万 ～40万 次の級 ２５年 4 13 3 0 1 0 0 0 ２６年 7 11 8 0 0 0 0 0 ２７年 6 9 3 2 0 0 0 0 0 2 4 6 8 10 12 14 頻度 （円／㎡） 【熱海伊東地区】土地単価 ヒストグラム（商業） 平成２５～２７年

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3. 田方地区（平成27年1月～12月）

当地区は、三島市・伊豆市・伊豆の国市・函南町の3市1町で構成されている。 三島市は、ＪＲ東海道新幹線「三島駅」により、伊豆の玄関口として発展している。東駿河湾環状 道路は、平成21年7月に東名沼津ＩＣ～三島塚原ＩＣまで開通し、平成26年2月に函南塚本ＩＣまで全 線開通した。 伊豆市は、平成16年4月1日に4町(修善寺町・中伊豆町・天城湯ヶ島町・土肥町)が合併して発足。 総面積363.97K㎡は、県内で3番目の大きさを占めている。平成20年4月には伊豆縦貫道（修善寺ＩＣ ～大仁ＩＣ、延長1.6㎞）が供用開始された。 伊豆の国市は、平成17年4月1日に3町（伊豆長岡町・韮山町・大仁町）が合併して誕生した市であ る。旧伊豆長岡町は温泉を中心とした観光の町であるものの、観光施設利用客数は減少傾向にある。 函南町は三島市の南東部に隣接し、鉄道や国道の利用によって、三島方面への交通利便性が良い地 域を含む。三島市からの住宅地が連続している地域では、三島市の土地価格の影響を受けている。平 成17年7月に新庁舎（平井）に移転した。東駿河湾環状道路は、平成26年2月に函南塚本ＩＣまで全線 開通した。 （１）住 宅 地 当地区の住宅地のデータ値は次のとおりである。 摘 要 平均土地総額(円) 平均単価(円/㎡) 平均地積(㎡) サンプル数 地 区 全 体 16,039,045 72,452 289.11 405 三 島 市 20,969,403 92,794 257.35 219 伊 豆 市 7,181,045 24,216 546.03 39 伊 豆 の 国 市 10,736,707 45,670 286.76 88 函 南 町 11,502,084 68,773 240.68 59 住宅地は、平均土地総額・平均単価・平均地積の3要因を分析した。 データによれば、当地区全体の住宅地の平均取引は、総額で約16,000,000円、単価は約72,500円/ ㎡、地積は約289㎡である。これらは前年調査と比べると単価は約12%上昇、地積は約6%減少している。 （地区全体で平均単価が約12％上昇したのは、価格帯40,000円以下のウェイトが約25％（昨年約33％） と低くなり40,000円超が増えたこと、三島市は-0.4％と僅かに下げ、伊豆市-8.2％、伊豆の国市 -14.4％と下落したものの、函南町+27.0％の上昇による影響が大きい。） 土地総額は全体では500万以下～2,500万円の区間に集中しており、頻度が最も高い区間は1,000万 超～1,500万円で全体の約25％を占めている。市町村別では三島市、函南町、伊豆の国市、伊豆市の 順となっている。 単価は、頻度が高い価格帯は、80,000超～100,000円/㎡以下約19％であるが、～20,000円/㎡約18％、

‐ 3 0 ‐ 40,000超～60,000円/㎡以下約14％、60,000超～80,000円/㎡以下約16％、100,000超～120,000円/㎡ 以下が約13％、合わせて全体の約80％を占めている。市町別では例年通り三島市が最も高く、南下す るに従い安くなる傾向が認められる。 平均地積は上記のとおりであるが、150超～200㎡の区間が最も頻度が高く、全体の約29％を占めて いる。 （２）商 業 地 当地区の商業地のデータは、地区全般において商業的利用が乏しいこと、及び三島市を除いた他の 市町は商業地として熟成していないところが多いこと等を主因として、サンプル数が少なかったと推 測され、データとしては流動的であることは否めない。 当地区の商業地のデータ値は次のとおりである。 摘 要 平均土地総額(円) 平均単価(円/㎡) 平均地積(㎡) サンプル数 地 区 全 体 26,881,763 106,889 497.12 24 三 島 市 23,987,920 170,184 142.97 10 伊 豆 市 33,068,333 25,083 954.54 3 伊 豆 の 国 市 27,825,284 71,660 694.31 11 函 南 町 （３）地 価 動 向 三島駅周辺の中心街住宅地では需要は根強く、売り物件は少ないため、地価は僅かに強含み、郊外住 宅地では概ね横這い程度である。商業地については、昨年より規模の大きい取引が増えたものの、店舗、 オフィス用地ともに需要は横這い傾向と思料され、単価はやや下落、売買の動きはやや弱い。 伊豆市は、過疎化高齢化が進み、住宅地の地価は下落傾向にあり、当地区の周辺市町と比較して下落 幅が大きい。商業地は平均単価が下落し、取引は少ない。特に修善寺温泉場や旧土肥町の温泉旅館の経 営悪化により購買意欲が減退し、需要は冷え込んでいる。 伊豆の国市は、韮山小学校区の住宅地は根強い人気があるが、市の人口は減少傾向であり、住宅地市 況はやや弱含みである。商業地はデータ上平均取引規模は大きくなり、平均単価がやや上昇したものの 取引は少ない。特に長岡の温泉場は宿泊客数・交流客数とも減少傾向にあり経営環境は厳しく、需要は 冷え込んでいる。 函南町は、利便性の良い中心部の住宅地は人気が高く供給が不足しがちの面もあるが、取引はほぼ安 定的に推移している。一方、郊外住宅地は相対的に人気薄で需要もやや弱い。商業地は、取引は少なく データ上無であった。東駿河湾環状道路が完成により車交通の流れが変化し、熱函道路沿いの交通量は 減り同沿道店舗への影響も見られ始めている。大場駅前の商業地は人通りが少ないが、底値に近いこと、 好調な背後住宅地域の影響もあることから横這い傾向にある。

最 大 値 200,000,000 120,000,000 294,840,000 標 本 数 395 349 405 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 土 地 総 額 （ 住 宅 ） 17,625,325 14,987,976 16,039,045 最 大 値 183,905 177,968 192,846 標 本 数 395 349 405 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 単 価 （ 住 宅 ） 75,566 64,696 72,452 ～2万 ～4万 ～6万 ～8万 ～10万 ～12万 ～14万 ～16万 ～18万 次の級 ２５年 58 30 49 63 78 60 32 17 7 1 ２６年 80 35 53 52 53 37 21 9 9 0 ２７年 72 31 55 63 75 54 28 13 9 5 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 頻度 （円／㎡） 【田方地区】土地単価 ヒストグラム（住宅） 平成２５ ～２７年 ～5 百 ～10 百 ～15 百 ～20 百 ～25 百 ～30 百 ～35 百 ～40 百 ～50 百 ～70 百 ～100 百 次の 級 ２５年 47 43 99 115 46 13 8 3 10 6 1 4 ２６年 71 52 87 67 33 14 6 5 4 7 2 1 ２７年 79 43 102 97 43 17 9 5 3 2 2 3 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 頻度 （万円） 【田方地区】土地総額 ヒストグラム（住宅） 平成２５～２７年 ‐31‐

最 大 値 250,243 255,774 198,511 標 本 数 32 26 24 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 単 価 （ 商 業 ） 103,939 89,084 106,889 最 大 値 2,558.32 5,853.41 7,232.00 標 本 数 395 349 405 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 地 積 （ 住 宅 ） 294.90 306.68 289.11 ～100 ～150 ～200 ～250 ～300 ～400 ～500 ～1000 次の級 ２５年 11 60 138 54 34 42 16 24 16 ２６年 14 43 101 68 34 34 16 28 11 ２７年 23 67 117 81 20 38 22 30 7 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 頻度 （㎡） 【田方地区】地積 ヒストグラム（住宅） 平成２５～２７年 ～5万 ～10万 ～15万 ～20万 ～25万 ～30万 ～35万 ～40万 次の級 ２５年 6 14 5 5 1 1 0 0 0 ２６年 7 6 11 1 0 1 0 0 0 ２７年 7 4 5 8 0 0 0 0 0 0 2 4 6 8 10 12 14 16 頻度 _{（円／㎡）} 【田方地区】土地単価ヒストグラム（商業） 平成２５～２７年

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4. 沼津市（平成27年1月～12月）

沼津市は国や県の出先機関のほか、地方銀行の本店を2つ有する県東部の中心都市である。平成12 年に特例市に移行 （施行時特例市）、17年4月の田方郡戸田村との合併により、現在の市域面積は 186.96k㎡となっている。28年1月1日時点の推計人口は195,281人（前年同月比▲0.9％）、年間906 人の転出超過で、これは全国の市町村中22位であった（26年は1,089人で7位）。地区別にみると、静 浦～戸田に至る南部の漁村集落地域の減少率が高い。なお高齢化率は28年4月1日時点の住民基本台帳 で29.1％であり県平均27.6％をやや上回っている。 近年における沼津市の動向は以下のとおりである。 ・平成 25 年 1 月に沼津駅南口の「西武百貨店」が閉店。本館は解体されてレンタカー店と「駅前 にぎわい広場」として暫定利用、新館はパチンコ店を中心とする総合アミューズメント施設とし て開業。 ・26 年 7 月、総合コンベンション施設「プラサヴェルデ」グランドオープン。展示イベント施設と 会議場施設を有する。但し、沼津駅を挟んだ南側と北側の回遊性に課題を残す。 ・沼津市立病院東側 12ha の土地（市街化調整区域）に大型ショッピングモールの進出計画がある。 現在、市街化区域への編入と地区計画の導入を行う方向で国と県、市で協議中。 ・アーケード名店街の再開発は、町方町・通横町地区第一種市街地再開発事業として 27 年 4 月に 都市計画決定したが、組合はまだ設立されていない。 約 18,140 ㎡の敷地に、4～6 階建ての商業・住宅ビルを計 8 棟建設予定。 ・戸田に伊豆地区 7 番目となる道の駅「くるら戸田」が 27 年 4 月に開設。 ・東名高速道路愛鷹スマートＩＣが 28 年 3 月に供用開始。 ・国道 246 号と 1 号を繋ぐ都市計画道路沼津南一色線について、高尾山古墳の試掘調査等により工 事が遅延している。

‐ 3 4 ‐ （１）住 宅 地 沼津市の住宅地のデータ値は次の通りである。 摘 要 平均土地総額(円) 平均単価(円/㎡) 平均地積(㎡) サンプル数 平成26年 17,360,378 79,958 251.72 295 平成27年 18,921,057 80,716 251.46 287 前年と比較して、土地総額が9％弱上昇したことが多少目立つ程度で、他はほぼ近似した数値を示 している。 総額は、最多価格帯は前年と同様に1,000万超～1,500万円であり、約33.4％を占めた。前年と比較 すると1億円超の物件が6件あるため、平均総額は前年より上昇した。 単価は、～60,000円/㎡が最多価格帯となっており全体の約29.6％を占め、次いで80,000超～ 100,000円/㎡が約27.2％となった。さらに60,000超～80,000円/㎡、100,000超～120,000円/㎡と続く。 これらはほぼ前年と同じであり、単価は前年とほぼ同水準となった。 地積は前年とほぼ同様の分布であるが、100超～150㎡の割合が年々増え、150超～200㎡の割合が 年々減っている点に注目すべきである。 総額、単価とも前年をやや上回っており、住宅地の需要は全体的には低迷を続けているものの、や や回復したものと推察される。 （２）商 業 地 沼津市の商業地のデータ値は次の通りである。 摘 要 平均土地総額(円) 平均単価(円/㎡) 平均地積(㎡) サンプル数 平成26年 41,376,261 125,150 414.71 23 平成27年 78,135,869 114,479 671.55 19 前年と比較して、土地総額が大幅に上昇、地積も上昇したした一方、平均単価は逆に下落した。 土地総額・地積の上昇は3億円超・地積2,500㎡超の事例が2件あったことに起因する。 単価は200,000円/㎡を超える取引は1件のみであり、相変わらず商業地の需要は減退を続けている ものと判断される。

‐ 3 5 ‐ （３）地 価 動 向 住宅地については東日本大震災以降、津波懸念から沼津駅南部の低地・沿岸部の宅地需要が大きく 減退した。最近は多少取引が見られるようになったが、価格水準は震災前の半額～7割程度である。 26年以降の土地総額～500万円の取引の増加の主因と見られる。 南部の漁村集落地区は過疎化も相まって需要が大きく減退している。また、片浜・原地区は人口の 減少数が多く、需要も低い。一方で、沼津駅北徒歩圏は生活利便性に優れ需要は依然として根強い。 さらに郊外の高台に位置する岡宮は区画整理の進展も相まって、人口が増加している。市内で地価の 二極化が明確になっている。 商業地については駅中心部、特に駅南地区の衰退が顕著であり、老朽化した建物が目立つ「仲見世」、 「アーケード名店街」、「上本通り」等の既成商店街は人通りが増えず、空店舗の増加に歯止めが掛 かっていない。ただし最近は一棟マンションや、まとまった規模の更地がマンション用地として高値 で取引されるケースも散見される。 駅北に総合コンベンション施設「プラサヴェルデ」がグランドオープンしたことで、沼津市として は中心市街地活性化のための重点戦略を回遊性とコンベンションの振興に置くが、いずれも沼津駅を 挟んで南北の往来がネックとなる。既述のとおり郊外の東椎路に大型商業施設が数年後に誕生するた め、今後も駅周辺商店街の空洞化は不可避と見られる。

平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 単 価 （ 住 宅 ） 84,529 79,958 80,716 最 大 値 179,599 197,966 297,880 標 本 数 305 295 287 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 土 地 総 額 （ 住 宅 ） 18,780,256 17,360,378 18,921,057 最 大 値 171,941,000 137,821,500 152,072,083 標 本 数 305 295 287 ～6万 ～8万 ～10万 ～12万 ～14万 ～16万 ～18万 ～20万 次の級 ２５年 71 57 80 45 36 15 1 0 0 ２６年 81 55 80 49 17 10 1 2 0 ２７年 85 47 78 37 27 8 4 0 1 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 頻度 （円／㎡） 【沼津市】土地単価 ヒストグラム（住宅） 平成２５～２７年 ～5 百 ～10 百 ～15 百 ～20 百 ～25 百 ～30 百 ～35 百 ～40 百 ～50 百 ～70 百 ～100 百 次の 級 ２５年 16 51 91 70 39 7 5 5 9 6 2 4 ２６年 35 38 87 74 21 10 12 3 5 3 6 1 ２７年 32 42 96 59 21 7 5 6 2 5 6 6 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 頻度 （万円） 【沼津市】土地総額 ヒストグラム（住宅） 平成２５～２７年 ‐36‐

平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 地 積 （ 住 宅 ） 246.77 251.72 251.46 最 大 値 2,663.93 2,276.00 1,759.76 標 本 数 305 295 287 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 単 価 （ 商 業 ） 120,905 125,150 114,479 最 大 値 203,911 285,132 212,459 標 本 数 21 23 19 ～100 ～150 ～200 ～250 ～300 ～400 ～500 ～1000 次の級 ２５年 22 66 113 37 12 22 9 17 7 ２６年 30 71 93 28 13 24 7 24 5 ２７年 26 79 82 30 17 18 8 19 8 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 頻度 （㎡） 【沼津市】地積 ヒストグラム（住宅） 平成２５～２７年 ～9万 ～12万 ～15万 ～20万 ～25万 ～30万 ～35万 ～40万 次の級 ２５年 6 4 4 6 1 0 0 0 0 ２６年 8 4 3 6 1 1 0 0 0 ２７年 6 3 5 4 1 0 0 0 0 0 5 10 頻度 _{（円／㎡）} 【沼津市】土地単価 ヒストグラム（商業） 平成２５～２７年

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5. 沼津市を除く駿東地区（平成27年1月～12月）

当地区は県東部に位置する御殿場市・裾野市・清水町・長泉町・小山町の2市3町で構成されている。 御殿場市・裾野市は富士山麓と箱根外輪山との間の豊かな自然に囲まれ、さらに東名高速道路及び 国道246号による交通利便性の良さから、御殿場プレミアム・アウトレット、富士サファリパーク、 ゴルフ場等の観光・レジャー施設のほか、トヨタ自動車関連の工場・研究施設、その他ハイテク事業 所等が多数立地している。小山町は県北東端に位置する神奈川県・山梨県と接する森林と農村が多い 自然環境豊かな町だが、富士スピードウエイ、富士霊園、ゴルフ場等の大型施設が立地している。上 記2市1町には、自衛隊の駐屯地及び演習場などの防衛関連施設があり、地域経済に大きな影響を与え ている。一方、長泉町・清水町は県東部の中心都市である沼津市・三島市の間に位置し、両市の外延 的発展により成長してきた町である。特に、大企業の事業所等も多く立地し、子育て支援策等も充実 している長泉町では、現在でも人口が増加傾向で推移している。 （１）住宅地 当地区の住宅地のデータは以下のとおりである。 摘 要 平均取引価格（円） 平均単価（円/㎡） 平均地積（㎡） サンプル数 地区全体 19,796,257 81,664 318.43 425 御殿場市 18,904,090 64,891 339.03 131 裾野市 17,763,833 72,102 377.41 98 駿東郡清水町 18,489,171 93,097 221.78 64 駿東郡長泉町 26,752,539 119,774 283.06 103 駿東郡小山町 8,872,388 29,160 365.01 29 上記データによれば、当地区全体の住宅地の土地取引価格は平均総額で19,796,257円、平均単価は 81,664円/㎡、平均地積318.43㎡で、これを前年度と比較すると、平均総額で▲8.9％、平均単価で＋ 7.1％、平均地積で▲12.7％という結果となった。サンプル数は425と前年より増加（前年376）。 価格帯別に見ると、総額1,500万超～2,000万円が前年の最多価格帯であったが、本年は1,000万超 ～1,500万円が、1,500万超～2,000万円と並び最多価格帯となっており、取引総額の低下傾向が見ら れる。なお、両価格帯の合計は全体の約54％と市場の過半数を占めている。次いで2,000万超～2,500 万円が約12％、500万超～1,000万円が約10.8％と続いている。 単価的には80,000超～100,000円/㎡が全体の約20.2％で最も多く、60,000超～80,000円/㎡までが 約18.3％、100,000超～120,000円/㎡が約13.6％と続いている。 地積は150超～200㎡が全体の約30.6％、次いで100超～150㎡が約18.8％、200超～250㎡が約18.6％、 と続いているが、100超～150㎡の取引件数が大幅に増加（49→80）し、200超～250㎡（74→79）と逆 転している点が本年の特徴である。

‐ 3 9 ‐ （２）商業地 当地区の商業地の取引はデータ数が少ないうえ、商業地としての繁華性や地積にかなりばらつきが見 られ、データとしては弱いが概要は以下のとおりである。 摘 要 平均取引価格（円） 平均単価（円/㎡） 平均地積（㎡） サンプル数 地区全体 93,516,600 94,204 536.10 17 御殿場市 17,140,650 83,041 206.10 5 裾野市 11,801,045 56,155 225.04 4 駿東郡清水町 43,900,000 118,319 400.55 3 駿東郡長泉町 265,034,955 121,338 1,196.27 5 駿東郡小山町 当地区全体の商業地の取引価格は平均総額で93,516,600円、平均単価は94,204円/㎡、平均地積は 536.10㎡である。サンプル数が少ないため上記の総額・単価・地積の平均値は調査年ごとの変動が大 きく、このため価格帯別の傾向把握も困難である。 （３）地価動向 県内の景気は、基調としては緩やかに回復しつつある。企業の業況感は、非製造業を中心に幾分慎 重化している。設備投資は大・中堅企業の製造業を中心に一段と増加しているほか、住宅投資は緩や かに増加している。また、個人消費は、一部に弱めの動きがみられるが、雇用・所得環境が緩やかに 改善する中、全体として持ち直しつつある（2016年10月12日 日本銀行静岡支店「最近の静岡県金融 経済の動向」より抜粋）。このような中で、内陸部に位置する沼津市を除く駿東地区は、津波による 被災懸念に伴う需要の減退は無く、取引件数も前年比で増加が見られる等、住宅地需給は概ね堅調に 推移している。但し、前記の通り取引の中心となる価格帯の低下傾向が見られ、また、地価変動率に は市町・地域間でばらつきも生じている。なお、トヨタ自動車東日本（株）東富士工場（裾野市御宿） の生産規模縮小やリコー御殿場工場（御殿場市駒門）の閉鎖等、地域の産業空洞化、不動産市場への 悪影響も懸念されたが、2013年に閉鎖されたリコー御殿場工場は、リコーグループの省エネ・環境事 業の開発拠点「環境事業開発センター」として再生し、2016年4月15日より稼働を開始している（従 業員数900名、2020年度売上目標1,000億円規模)。一方、商業地はサンプル数が少なく、当該データ に基づく地価動向の把握は困難であるが、取引件数は依然として低調であり、当地区商業地の地価は 引き続き弱含みで推移している。一方、御殿場プレミアム・アウトレットは本年9月第4期増設に着手、 現在国内最大規模の店舗面積(約4.5万㎡・210店舗)を2020年春には約6万㎡・300店舗まで拡張すると 共に、増設エリア内には小田急電鉄によるリゾートホテル及び日帰り温泉施設の新設(2019年冬開業 予定)や交通アクセスの拡充も計画されており、国内外から御殿場地区への来訪者増加が見込まれる。

平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 単 価 （ 住 宅 ） 74,291 76,276 81,664 最 大 値 182,650 248,011 216,944 標 本 数 356 376 425 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 土 地 総 額 （ 住 宅 ） 17,262,057 21,729,069 19,796,257 最 大 値 129,000,000 650,000,000 259,378,000 標 本 数 356 376 425 ～2万 ～4万 ～6万 ～8万 ～10万 ～12万 ～14万 ～16万 ～18万 次の級 ２５年 39 37 60 54 67 55 30 10 3 1 ２６年 43 47 51 57 64 48 40 18 6 2 ２７年 38 41 49 78 86 58 34 28 8 5 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 頻度 （円／㎡） 【沼津市を除く駿東地区】土地単価 ヒストグラム（住宅） 平成２５～２７年 ～5 百 ～10 百 ～15 百 ～20 百 ～25 百 ～30 百 ～35 百 ～40 百 ～50 百 ～70 百 ～100 百 次の 級 ２５年 38 49 85 100 45 9 6 4 11 5 3 1 ２６年 39 41 83 102 46 20 8 5 14 7 3 8 ２７年 31 46 115 115 51 26 9 8 4 7 10 3 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 頻度 （万円） 【沼津市を除く駿東地区】土地総額 ヒストグラム（住宅） 平成２５～２７年 ‐40‐

平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 地 積 （ 住 宅 ） 291.61 364.95 318.43 最 大 値 2,202.86 11,417.37 3,315.54 標 本 数 356 376 425 平成２５年 平成２６年 平成２７年 平 均 単 価 （ 商 業 ） 67,094 74,169 94,204 最 大 値 136,124 153,958 169,138 標 本 数 15 18 17 ～100 ～150 ～200 ～250 ～300 ～400 ～500 ～1000 次の級 ２５年 17 49 114 60 24 27 15 39 11 ２６年 8 49 108 74 22 35 17 45 18 ２７年 14 80 130 79 24 29 13 37 19 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 頻度 _（㎡） 【沼津市を除く駿東地区】地積 ヒストグラム（住宅） 平成２５～２７年 ～5万 ～10万 ～12万 ～15万 ～18万 ～21万 ～25万 次の級 ２５年 5 8 1 1 0 0 0 0 ２６年 5 12 0 0 1 0 0 0 ２７年 4 5 3 2 3 0 0 0 0 2 4 6 8 10 12 14 頻度 （円／㎡） 【沼津市を除く駿東地区】土地単価ヒストグラム（商業） 平成２５～２７年