早稲田大学大学院理工学研究科
博士論文審査報告書
論 文 題 目
オフィスビルにおける保全管理者の 不具合対応処理に関する調査研究 Facilitating Efficient Performance to Rectify
Office Building Defects
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Solutions for Maintenance Managers
申 請 者
小松 正佳
2006 年 2 月
氏 名
専攻・研究指導 (課程内のみ)
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最 近 の オ フ ィ ス ビ ル で は 、 快 適 性 、 安 全 性 、 利 便 性 の 要 求 水 準 が 高 ま り 、 フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト の 高 度 化 が 進 み 、 そ の 業 務 は 広 範 に わ た る が 、 日 常 業 務 レ ベ ル で は 、 未 だ そ の 実 態 が 十 分 に 把 握 さ れ て い な い 。 従 っ て 、 そ の 業 務 の 効 果 を 定 量 的 に 把 握 し 、 建 物 運 営 ・ 維 持 が 良 好 に 行 え る よ う な 業 務 の 在 り 方 に 関 し 、 実 証 的 に 研 究 し て ゆ く 必 要 が あ る 。
建 物 の 故 障 ・ ト ラ ブ ル が 長 い 間 放 置 さ れ た り 、 エ ネ ル ギ ー が 過 剰 消 費 さ れ た り す る よ う な 不 具 合 は 、 建 物 使 用 者 ・ 所 有 者 と も に 不 満 の 主 因 と な る 。 建 物 運 用 時 に 発 生 す る こ れ ら の 不 具 合 に 対 し 、 保 全 管 理 者 が 迅 速 、 か つ 的 確 に 把 握 し 対 応 す る こ と が 、 良 質 な サ ー ビ ス 提 供 の 基 本 で あ る 。 本 研 究 論 文 は 、 保 全 管 理 者 が 建 物 を 良 好 に 運 営・維 持 す る た め の 管 理 手 法 の 確 立 を 目 指 し て 、 建 物 運 用 時 の 不 具 合 を 解 消 し 顧 客 満 足 度 を 高 め る と い う 視 点 か ら 、 保 全 記 録 等 の デ ー タ を 有 効 に 活 用 す る 方 法 と し て 、 実 態 デ ー タ に 基 づ き 実 証 的 な 研 究 を 行 っ た も の で あ る 。 本 論 文 の 研 究 成 果 は 、 建 物 に お け る 保 全 管 理 業 務 の 質 の 向 上 に 資 す る 貴 重 な 知 見 を 、 以 下 の 6 章 に と り ま と め た も の で 、 各 章 毎 の 要 旨 を 記 す 。
第 １ 章 は 、「 従 来 研 究 と 論 文 の 位 置 付 け 」と 題 し 、文 献 に よ る 従 来 研 究 を 行 い 、 次 の 点 を 明 ら か に し て い る 。 ① 故 障 ・ ト ラ ブ ル 等 の 不 具 合 の 発 生 実 態 に 関 し 軽 微 な 事 象 も 含 め て 定 量 的 な 把 握 を 試 み た 研 究 は 少 な い 。 ② 居 住 者 の 視 点 に 立 ち 、 保 全 管 理 者 に よ る 故 障 ・ ト ラ ブ ル 等 の 不 具 合 へ の 対 応 を サ ー ビ ス と 捉 え 、 そ の 水 準 の 把 握 を 試 み た 研 究 は 皆 無 で あ る 。 ③ 保 全 管 理 の 体 制 に 関 し て 、 幾 つ か の 理 論 研 究 と 実 態 に 基 づ く 調 査 研 究 が 報 告 さ れ て い る が 、 日 常 的 に 発 生 す る 故 障 ・ ト ラ ブ ル に 対 す る 保 全 管 理 者 の 業 務 実 態 や 、 そ の 体 制 に 関 し て の 研 究 は 皆 無 に 等 し い 。 ④ 保 全 現 場 の リ ソ ー ス （ 保 全 記 録 等 ） の 制 約 を 前 提 に 、 既 存 建 物 に お い て 過 去 の 実 績 か ら 、 簡 易 な 方 法 で 月 次 、 年 次 の エ ネ ル ギ ー 消 費 量 の 管 理 基 準 値 を 求 め た り 、 エ ネ ル ギ ー の 過 剰 消 費 に 繋 が る よ う な 運 用 上 の 不 具 合 を 探 索 し た り す る 試 み が 少 な い 。 以 上 の 文 献 研 究 か ら 著 者 は 、 保 全 管 理 者 の 不 具 合 対 応 処 理 の 実 態 と 、 日 常 的 な 保 全 業 務 の 管 理 の 在 り 方 に 関 し て 、 実 証 的 な 既 往 研 究 が 不 足 し て い る こ と を 指 摘 し 、 こ の 分 野 に お け る 研 究 の 必 要 性 を 示 し て い る 。
第 2 章 は 、「 オ フ ィ ス ビ ル に お け る 不 具 合 の 実 態 調 査 」 と 題 し て 、 延 床 面
積 8 4 , 8 3 1 ㎡ の 大 規 模 オ フ ィ ス ビ ル に つ い て 、 竣 工 後 3 年 半 に わ た る フ ァ シ
リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム の 記 録 を 調 査 し 、 建 物 で 発 生 す る 不 具 合 と し て 捉 え 得 る 些 細 な も の ま で 含 め た 事 象 3 , 6 8 4 件 の 発 生 実 態 を 調 査 分 析 し て い る 。 そ の 結 果 、 日 常 的 に 保 全 管 理 者 が 対 応 す る 不 具 合 の 属 性 、 原 因 、 処 置 方 法 、 及 び 情 報 伝 達 に 関 し て 、 次 の 知 見 を 得 て い る 。 ① 不 具 合 の 内 容 は 非 常 に 多 岐 に 亘 り 、 発 生 頻 度 の 高 い 少 数 の 内 容 と 発 生 頻 度 の 低 い 多 数 の 内 容 が 存 在 す る 。 ② 不 具 合 を 原 因 分 類 し 、 建 物 全 体 の 傾 向 を 管 理 す る 際 に は 、 実 態 に
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即 し た 原 因 分 類 の 判 断 基 準 が 必 要 と な る 。③ 不 具 合 の 処 理 方 法 を 調 整 、清 掃 、 リ セ ッ ト 、 部 品 取 替 、 自 然 復 旧 等 に 区 分 す る と 、 調 整 に よ り 処 置 さ れ る 割 合 が 大 き い 。 ④ 居 住 者 側 に 比 べ 建 物 管 理 者 側 （ 保 全 員 、 警 備 員 等 ） に よ る 申 告 件 数 が 多 く 、 中 で も 設 備 警 報 が 多 い 。 ⑤ 電 話 を 伝 達 手 段 と す る 割 合 が 最 も 大 き く 、Ｂ Ｅ Ｍ Ｓ（B u i l d i n g E n e r g y M a n a g e m e n t S y s t e m）を 伝 達 手 段 と す る 割 合 も 比 較 的 大 き い 。 従 来 、 些 細 な 不 具 合 は 記 録 さ れ る こ と が 殆 ど 無 く 、 こ れ を 網 羅 的 に 把 握 し た 研 究 は 見 当 た ら な い 。 些 細 な 不 具 合 と い え ど も 、 件 数 が 多 け れ ば 居 住 者 満 足 度 や 保 全 管 理 体 制 へ の 影 響 は 大 き く 、 一 事 例 で は あ る が 、 貴 重 な 調 査 結 果 を 提 供 し た も の と 認 め る 。
第 3 章 は 、「 入 居 者 等 へ の サ ー ビ ス の 観 点 か ら の 不 具 合 対 応 の 分 析 」 と 題 し て 、第 2 章 で 調 査 対 象 と し た 大 規 模 オ フ ィ ス ビ ル に つ い て 、2 4 時 間 体 制 の 保 全 管 理 者 に よ る 不 具 合 の 受 付 時 刻 、 処 置 完 了 時 刻 等 の 時 間 記 録 デ ー タ を 、 居 住 者 等 へ の サ ー ビ ス の 観 点 か ら 分 析 し 、 次 の 知 見 を 示 し て い る 。 ①1 日 の 申 告 件 数 の 度 数 分 布 を 用 い て 、 建 物 全 体 で の 不 具 合 対 応 に 係 る サ ー ビ ス の 量 が 把 握 で き る 。 ② 申 告 受 付 か ら 確 認 ま で に 要 し た 時 間 の 度 数 分 布 を 用 い て 、 保 全 管 理 者 の 駈 け 付 け サ ー ビ ス 体 制 の 水 準 が 把 握 で き る 。 ③ 申 告 受 付 か ら 処 置 完 了 ま で に 要 し た 時 間 の 度 数 分 布 を 用 い て 、 対 応 処 理 の サ ー ビ ス の 程 度 が 把 握 で き る 。 ま た 、 こ の 時 間 が 信 頼 性 解 析 の 故 障 分 析 に お け る 保 全 時 間 と 同 様 に 対 数 正 規 分 布 に 適 合 し 、 極 め て 長 期 と な る 場 合 も 僅 か に 存 在 す る 。 ④ 不 具 合 を 処 置 す る 計 画 日 と 実 施 日 と の 差 の 日 数 の 度 数 分 布 を 用 い て 、 計 画 実 施 体 制 が 把 握 で き る 。 ⑤ 保 全 管 理 者 が 要 し た 稼 働 時 間 の 度 数 分 布 を 用 い て 、 適 切 な 業 務 遂 行 能 力 を 備 え た 人 員 配 置 の 如 何 が 示 さ れ る 。 従 来 、 オ フ ィ ス ビ ル に お け る 保 全 管 理 者 の 不 具 合 対 応 処 理 に 関 し 、 居 住 者 等 へ の サ ー ビ ス の 観 点 か ら 分 析 を 行 っ た 研 究 は 皆 無 で あ る 。 不 具 合 対 応 処 理 に 係 る 保 全 業 務 の 効 果 を 把 握 す る 方 法 を 、 実 証 的 に 提 案 し た 貴 重 な 資 料 と し て 評 価 さ れ る 。
第 4 章 は 、「 保 全 管 理 者 の 対 応 処 理 の 観 点 か ら の 不 具 合 対 応 の 分 析 」 と 題 し て 、 延 床 面 積 1 2 , 3 0 1 ㎡ 、1 2 , 5 0 4 ㎡ 、2 , 6 8 4 ㎡ の 3 件 の 中 小 規 模 オ フ ィ ス ビ ル に つ い て 、 そ れ ぞ れ 11 年 間 、8 年 間 、7 年 間 に わ た る 、 紙 面 に 残 さ れ た 保 全 記 録 を 調 査 し た 。 そ れ ぞ れ 7 9 0 件 、7 6 3 件 、1 8 0 件 の 故 障 ・ ト ラ ブ ル 等 の 不 具 合 に 関 す る デ ー タ を 、 保 全 管 理 者 の 対 応 処 理 の 観 点 か ら 分 析 し 、 次 の 知 見 を 得 て い る 。 ①3 ビ ル 共 、 空 調 機 、 扉 、 便 器 等 に 係 る 不 具 合 対 応 が 多 く 発 生 し て い る が 、 ビ ル 毎 に 不 具 合 対 応 の 内 容 は 多 岐 に わ た り 必 ず し も 画 一 的 で な い 。 ② 不 具 合 の 発 生 間 隔 時 間 の 度 数 分 布 か ら 、 保 全 管 理 者 は 短 い 間 隔 で 発 生 す る 不 具 合 に 対 応 し て い る 。 ま た 、 こ の 発 生 間 隔 時 間 が 信 頼 性 解 析 の 故 障 分 析 に お け る 故 障 時 間 と 同 様 に 、 ワ イ ブ ル 分 布 に よ く 適 合 す る 。 ③ 申 告 受 付 か ら 処 置 完 了 ま で に 要 し た 時 間 の 度 数 分 布 か ら 、 調 査 対 象 ビ ル の 保 全 性 の 水 準 を 相 対 的 に 比 較 す る こ と が 可 能 で あ る 。④ 不 具 合 の 受 付 け 時 点 に お い て 、
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未 だ 処 置 を 完 了 し て い な い 過 去 の 不 具 合 件 数 の 度 数 分 布 を 用 い て 、 未 処 理 案 件 を 抱 え る こ と に よ る 保 全 管 理 者 の 負 担 が 把 握 で き る 。 ⑤ 短 い 間 隔 で 不 具 合 発 生 が 申 告 さ れ 、 保 全 管 理 者 の 負 担 が 増 す と 、 そ の 対 応 処 置 が 遅 れ が ち と な る ケ ー ス が 出 て く る 。 以 上 の 通 り 、 高 度 な フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム を 完 備 し な い 一 般 的 な 3 件 の 中 小 規 模 オ フ ィ ス ビ ル に お い て 、 不 具 合 対 応 処 理 に 関 す る 実 態 を 明 ら か に し て い る 。 そ の 過 程 で 、 こ れ ま で 十 分 に 把 握 さ れ て い な か っ た 保 全 管 理 者 の 不 具 合 対 応 処 理 に 係 る 業 務 実 態 を 捉 え る 方 法 を 示 し て お り 、 貴 重 な 成 果 と 認 め ら れ る 。
第 5 章 は 、「 空 調 用 熱 使 用 量 の 観 点 か ら の 不 具 合 対 応 の 分 析 」 と 題 し て 、 保 全 管 理 者 が 空 調 用 熱 使 用 量 の 過 剰 消 費 に 繋 が る よ う な 運 用 上 の 不 具 合 の 出 現 を 探 索 す る ケ ー ス ス タ デ ィ と し て 、 延 床 面 積 2 5 , 4 6 2 ㎡ の 標 準 的 な テ ナ ン ト オ フ ィ ス ビ ル に つ い て 、竣 工 後 1 4 年 間 に わ た る 保 全 記 録 を 調 査 し て い る 。 テ ナ ン ト 入 退 去 履 歴 や 熱 供 給 施 設 か ら の 熱 使 用 量 や 電 気 使 用 量 の 月 次 デ ー タ 等 を 、 空 調 用 熱 使 用 量 の 観 点 か ら 分 析 し 、 次 の 知 見 を 示 し て い る 。 ① 空 調 設 備 で は フ ァ ン コ イ ル ユ ニ ッ ト に 係 る 故 障 ・ ト ラ ブ ル 等 が 多 く 発 生 し て お り 、 中 で も 蒸 気 を 扱 う 部 位 の 発 生 頻 度 が 高 い 。 ② 空 調 用 の 熱 消 費 要 因 た る 気 象 条 件 と 内 部 発 熱 を 説 明 す る 変 数 （ 平 均 外 気 温 度 と 電 気 使 用 量 ） を 用 い て 回 帰 分 析 し 、 何 れ も 説 明 変 数 と し て の 重 要 度 が 低 い 場 合 に は 、 空 調 運 用 面 で の 不 具 合 の 出 現 を 疑 う 端 緒 と な る 。 ③ こ の よ う な 回 帰 分 析 の 結 果 か ら 、 空 調 運 用 時 に お け る 冷 水 と 蒸 気 の ミ キ シ ン グ ロ ス の 発 生 を 疑 う こ と が 出 来 る 。④ 同 様 に 、 回 帰 分 析 の 結 果 と 月 間 蒸 気 熱 使 用 量 の 度 数 分 布 か ら 、 蒸 気 需 要 が 殆 ど 無 い に も 関 わ ら ず バ ル ブ が 閉 鎖 さ れ ず に 運 用 さ れ て い る 実 態 が 把 握 で き る 。 以 上 、 一 事 例 で は あ る が 、保 全 管 理 者 が 空 調 用 熱 消 費 に 係 る 不 具 合 対 応 を 行 う 上 で 、 参 考 と な る 実 証 的 な 調 査 事 例 と し て 評 価 さ れ る 。
第 ６ 章 は 、「 総 括 結 論 と 展 望 」 と 題 し て 、 各 章 の 結 論 を 総 括 し て い る 。
以 上 を 要 す る に 本 論 文 は 、 日 常 的 な 保 全 業 務 の リ ソ ー ス を 有 効 活 用 し て 良 好 な 建 物 運 営 ・ 維 持 を 実 現 す る た め の 管 理 方 法 に 関 し て 、 実 証 的 な 分 析 に 基 づ き 貴 重 な 知 見 を 示 し た も の で あ る 。 よ っ て 、 本 論 文 は 、 今 後 の 建 築 学 の 広 範 な 発 展 に 寄 与 す る も の と し て 評 価 し 、 博 士 （ 工 学 ） の 学 位 に 値 す る も の と 認 め る 。
2006年2月
審査員 （主査）早稲田大学教授 工学博士（早稲田大学）尾島 俊雄 早稲田大学教授 工学博士（東京大学） 小松 幸夫 早稲田大学教授 工学博士（早稲田大学）長谷見雄二 早稲田大学教授 工学博士（早稲田大学）田邉 新一
