土地区画整理事業に関する事務の執行について 包括外部監査｜宇都宮市公式Webサイト

成

27

度

包括外部

査報告書

土地

整理

業

執行

い

宇都宮市包括外部

査人

- 1 -

目

次

1 外部 査 概要 ... - 3 -

1.1 外部 査 種類 ... - 3 -

1.2 遥定 特定 件 査 ... - 3 -

1.3 遥定 理 ... - 3 -

1.4 外部 査 対象期間 ... - 3 -

1.5 外部 査 実施期間 ... - 4 -

1.6 査 者 ... - 4 -

1.7 査要 査報告 ... - 4 -

2 土地 整理 業 概要 査対象及び 査視 ... - 5 -

2.1 土地 整理 業 定義 ... - 5 -

2.2 土地 整理 業 長所 ... - 5 -

2.3 土地 整理 業 効果 ... - 5 -

2.4 土地 整理 業 置付 ... - 5 -

2.5 査対象 ... - 6 -

2.6 査 視 ... - 8 -

3 土地 整理 業 手 ... - 9 -

3.1 土地 整理 業 立 完了 流 共施行 場合 ... - 9 -

3.2 減歩 ... - 10 -

3.3 家 等 移転 ... - 10 -

4 宇都宮市土地 整理 業 現状 課 ... - 16 -

4.1 大限地積処 機会費用 ... - 16 -

4.2 地元 担率 ... - 19 -

4.3 土地 整理 業 国庫補 金 ... - 25 -

5 宇都宮大学東 部第1土地 整理 業 ... - 38 -

5.1 業 概要 ... - 38 -

5.2 査 結果 ... - 45 -

6 宇都宮大学東 部第2土地 整理 業 ... - 52 -

6.1 業 概要 ... - 52 -

6.2 査 結果 ... - 68 -

7 松 第 土地 整理 業 ... - 75 -

7.1 業 概要 ... - 75 -

7.2 査 結果 ... - 78 -

8 宇都宮鶴 第2土地 整理 業 ... - 85 -

- 2 -

8.2 査 結果 ... - 96 -

9 幡 清 土地 整理 業 ... - 103 -

9.1 業 概要 ... - 103 -

9.2 査 結果 ... - 125 -

10 岡 駅西土地 整理 業 ... - 127 -

10.1 業 概要 ... - 127 -

10.2 査 結果 ... - 134 -

11 仮換地課税 ... - 140 -

11.1仮換地課税 概要 ... - 140 -

11.2仮換地課税 実施 ... - 140 -

11.3 査 結果 ... - 141 -

- 3 -

1

外部

査

概要

1.1 外部 査 種類

地方自 法第252条 37第1 及び第2 基 包括外部 査

1.2 遥定 特定 件 査

土地 整理 業 執行 い

1.3 遥定 理

宇都宮市 成19 度 第5 宇都宮市総合計 総合計 いう

策定 成34 目標 都市像 い い

人 ★ 夢 や う や 実現 向 基 計 組 い

土地 整理 業 逭 総合計 期基 計 成25 度 成29

度 い 6 計 都市基 属 基 施策21 機能

的 魅力 あ 都市空間 形成 目標 業 置付 い 対

象地 幡 清 地 宇都宮大学東 部第1 2地 鶴 第2地 岡 駅西

地 松 第 地 6地 あ 中 岡 駅西地 土地 整理

業 総合計 基 構想 示 課 対応 10 戦略 ロ

あ 50万都市 中枢機能 交流機能強 活力向 ロ

構成 い

土地 整理 業 基 施策21 防災性や利便性 い 安全 安心 快

適 居 環境 形成 目的 い 業 対象地 民 利害 調整

合意 逭 対象地 遥定 業完了 長期間

要 大 業 あ 移転補償 含 多 費 土地

整理 業 特 性 算管理 逭捗管理 適 機能 求

少子 超 齢社会 人 減少 時 潮流 踏 え 社会潮流 変 安

全 安心 環境 や い都市 要請 土地 整理 業 い

い 総合計 実施 当 求 視 あ

土地 整理 業 執行 査対象 執行

法 等 基 実施 い 否 経営管理 体制 査 意義

大 い 考え 成27 度 包括外部 査 遥定

1.4 外部 査 対象期間

- 4 -

1.5 外部 査 実施期間

成27 6 17日 成28 1 26日 査 実施 成28 3 14

日 終的 意見 あ

1.6 査 者

包括外部 査人 認会計士 昌 久

補 者 認会計士 原 照 雄 認会計士 岩 遉 之

認会計士 和 昭 認会計士 斎 藤 樹

認会計士 増 山 雄 貴

1.7 査要 査報告

1.7.1 査要

包括外部 査 法規 あ 地方自 法第252条 37第2 包括外部

査人 査 当 査対象団体 執行 及び 経営

業 管理 第2条第14 民 福祉 増逭 経費 大 効果 及

び第15 組 及び遀営 合理 規模 適 い う

意 用い い 規定 包括外部 査 査

要 2

執行 合規性

行 管理視 民福祉 増逭等 第「条第1『 及び第1監 基 い

行 経営管理制度 あ Ｐ 環サ 整備遀用 い 否

1.7.2 査 結果 い

査報告書 地方自 法第252条 37第2 基 査 結果

い 報告 2 大 う 使い い

指 摘 意 見

執行

合規性遊 実 指摘 対 改善提案

経営

業 管理

行 経 営 管 理 制 度 あ

Ｐ 環 サ

遊 い 実

行 管 理 視 あ

効性 効率性 優

性 性 等 管理

組 や 遀 営 適

あ 実

既 管 理制度 算統 制制度 やＰ

環 サ 行 評 価 制

度 外 管理制 度 備 対 指

摘

行 査 基 評価 あ 業

効 あ 効率 的 あ

等 視 効 あ

- 5 -

2

土地

整理

業

概要

査対象及び

査視

2.1 土地 整理 業 定義

土地 整理 業 都市計 域 土地 い 共施設 整備改善及び宅

地 利用増逭 土地 形質 変 及び 共施設 新設又 変

業 いう 土地 整理法 法 いう 第2条第1

2.2 土地 整理 業 長所

土地 整理 業 定 地 い 遈路や 園等 共 益施設 総合的面

的 整備 必要 共施設 線的あ い 的 用地 整備

方法 比較 利用度 い 地 生 い 直接 方式 異 共施

設や宅地 整備改善 宅地価 増加 益 度合い 応 各

利者 減歩等 担 求 地 者 対 前 土地 対

応 換地 定 特定 者 立 地縁

街 能

注 2.2及び 2.3 載 土地 整理法制研究会 著 わ 土

地 整理法 第 改訂版 要約 引用 い

2.3 土地 整理 業 効果

施行地 遈路 園 水遈等 面的 整備 共空間 増加 交

通 利便 良 火災 水等 対 防災効果 宅地 形状

整形 宅地 遈 面 う 風通 採 良 居 環

境 著 向

2.4 土地 整理 業 置付

査 遥定 土地 整理 業 都市計 市街地開瘠

業 置付 都市計 体系 う 都市計

都市 瘠展 計 的 誘 活動 安全 快適 機能的 行え う

土地利用 都市施設 総合的 体的 計 あ 宇都宮 都市計

2011 5 頁 容 土地利用 線引 用途地域等 都市施設 整備

遈路 園 水遈等 市街地開瘠 業 計 3 柱 成 立

い

都市計 都市計 法 県 定 市 定 決 い

- 6 -

★ 宇都宮市 い 定 い

2.5 査対象

土地 整理 業 施行者 個人施行 人又 数人共 組合施行 7

人 共 設立 土地 整理組合 共施行 都遈府県又 市

共施行 宇都宮市 総合計 や都市 タ ン 計

踏 え 計 的 整備 必要 地域 遥定 実施

査対象 宇都宮市 土地 整理 業 う 宇都宮市 施行者

い 共施行 土地 整理 業 遥定 中 成26 度 い

施行中 あ 6地 査対象

地域地 (土

地利用

★用途地域

★特 用途地

★ 度利用地

観地

地保全地域

都市施設

整備

★遈路

★ 園

★河川

学校 書館

病院

市街地開瘠

業

★ 業団地造 成 業

★市街地再開 瘠 業

新都市基 整 備 業

防災街 整備 業

地 計

★地 計 等

防災街 整備 地 計

的風 維 持向 地 計

沿遈地 計

集落地 計

逭 域等

市街地再開瘠 逭 域

土地 整理 逭 域

宅街 整備 逭 域

- 7 -

業 地

面積

(ha)

施行状 況

認 日

施行

度

期間

( )

総 業費

(百万 )

松 第 地 3.9 完了 成22 11 8日 H22-32 11 467

宇都宮大学東 部第1 48.2 施行中 成11 7 14日 H11-29 19 23,210

宇都宮大学東 部第2 41.8 施行中 成19 3 28日 H19-33 15 27,970

幡 清 16.9 施行中 成25 3 21日 H25-39 15 24,100 鶴 第2 86.2 施行中 成11 12 28日 H11-33 23 23,760 岡 駅西 59.2 施行中 成6 12 19日 H06-35 30 26,000

注 総 業費 業施行 主 水遈 業 共 水遈 汚水 業

含

- 8 -

2.6 査 視

2.6.1 業 長期 対応

土地 整理 業 基 構想 策定 業 完了 長期間 わ 般的

あ 間 部 遈路 通行 使用 い状況 舗装

い状態 遈路 あ 生活 え 便 あ 地 い

い 機や 車両 行 来 音や振動 う 場合 あ

土地 整理 業 長期 原因 様々 要因 考え 例え 対地

者 賛 得 要 時間や 家 等 移転補償金 金 対 地 者

了解 要 時間 費や移転補償金等 算付 問 あ い 業者 施

問 等 原因 あ 行 現状理解 確認 作業 必要 あ

課 解決 向 行 原因 除去 う 対応

や改善 い 問わ 業 行 管理 ン い

管理 い いう い 査

2.6.2 共施設 整備

土地 整理 業 防災性や利便性 い 安全 安心 快適 居 環境 形成

目的 共施設 優 的 整備 要

共施設 地 者あ い 地域 民 満足 行 あ 必要性や緊急

性 時 潮流や社会 変 対応 い 長期間 業 中 い 施行者 あ

行 共施設 必要十 性 う 管理 い 問わ

土地 整理 業 外 共施設 整備 方法 近隣

共施設 比較 検討

2.6.3 多 費 投入

査対象 遥定 地 う 現在施行中 あ 5 土地 整理 業

総 業費 2百億 超 いう多 算 い 費や移転補

償金等 支出 組 う 機能 い 地

地 者 対 費 応 担 適 求 い 保留地減歩 連 検

- 9 -

3

土地

整理

業

手

3.1 土地 整理 業 立 完了 流 共施行 場合

計

•

総合計

都市計

タ

ン等

計

踏

え

計

的

整備

必要

地域

遥定

企 調査

•

基

構想

作成

実現方策

業手法

検討

都市計

•

施行

域及び

共施設

都市計

決定

業計

•

現地測

•

業計

決定

仮換地指定

•

仮換地指定

行う

仮換地

使用

益

移行

移転

•

家

作物

移転

•

共施設

築造及び宅地

整地

換地処

•

換地処

行い

土地

建物

瘡

括実施

清算

- 10 -

3.2 減歩

土地 整理 業 地 者 利 応 土地 提供 う減歩 い

う 組 あ 共減歩 保留地減歩 2種類 あ

遈路や 園等 共施設 十 域 い 地 者 利 応 少

土地 提供 い 土地 共用地 共減

歩 いう 土地 整理 業 利用価値 い宅地 変わ 宅地

価 増加 範 い 部 売 業資金 部

保留地減歩 いう

換地処 伴う減歩 い 憲法第29条 産 侵害 損失補償 問 過去

裁 い い 裁 決 い 減歩 憲法遊 当 い

決 出 い 要 あ

土地 整理 業 土地 形質 変 及び 共施設 新設又 変

健全 市街地 造成 う あ 共施設 新設等 用地

施行 域 宅地 多 少 減歩 通例 あ う 土地 減歩

健全 市街地造成 土地所 者等 忍 産 対 社会的制約

あ 土地 整理 業 宅地 利用価値 増加 見込 あ

地積 縮減 宅地 利用価値 増加 直 交換価値 損失 え

い 考え 減歩 自体 直 産 侵害

あ いう い 裁第 法 昭和56 3 19日 決

保留地処 いわゆ 費用減歩 憲法第29条第1 産 侵

い 条第3 産 当 補償 共

用い 遊 い 解 決 出 い 保留地 基

準 定 土地 整理法第96条第2 規定 趣 市街地 い 施行前 宅地

価 施行 土地 確保 利者 保護 い

差 付 保留地処 う あ 健全 市街地 形成 いう土地

整理 業 目的遂行 費用 あ 規定

保留地処 何 憲法第29条第1 条第3 遊 い

前橋地方裁 所 昭和44 11 22日 決

3.3 家 等 移転 3.3.1 損失補償 概要

損失補償 土地 整理 業 施行 伴い 利者 対 建物等 移転又 除

必要 場合 伴う通常生 損失 金銭 補償 費用 あ 土地

整理 業 う 多い支出 目 あ 法第78条第1 建築物等

移転 除 伴い損失 え 場合 通常生 損失 補償 い

- 11 -

補償金 建築物移転料 作物移転料 動産移転料 立竹木移転料 仮 居等 使

用 要 費用 家 減 補償 借家人補償 改葬 補償 祭 料 移転雑費

補償費 算定方法 定 い

宇都宮市 共用地 得 伴う損失補償基準要 昭和37 6 29日 議決

定 基礎 制定 共用地 得 伴う損失補償基準 昭和37 10 12日

用地対策連絡会決定 及び 共用地 得 伴う損失補償基準 則 昭和 38 3

7日用地対策連絡会決定 準 移転等 伴う損失補償 算定 滑

適 行う 損失補償基準 設 い

3.3.1.1 建築物移転料 概要

建築物移転料 業 実施 伴い建築物 移転等 必要 当 建築

物 移転 い 前 価値及び機能 失わ い う 仮換地 規模及び形状 建

築物 形態 構造及び用途並び 仮換地及び建築物 条件 考慮 通常妥

当 認 移転 法 決定 移転 通常必要 費用 補償 あ

移転 法 家 法 再築 法 改造 法 除 法 元 法 あ 家

法 再築 法 般的 用い い

(1) 家 法

建築物 解体 い 仮換地 行 法 いい 前 土地 仮換地 間

害物又 著 い 差 い場合等 適用 法 適用 場合 補償費

う 算定

家 費 補修 費

家 費 対象 建物面積 補償 価 木造建物 標準状態 場合 ㎡当

万 算出

(2)再築 法

仮換地 前 建築物 種 等 建築物 再築 法 いい 前 土地 仮換

地 間 害物又 著 い 差 あ 場合等 家 法 著 困

認 場合 適用 法 適用 場合 補償費 う 算定

建築物 現在価値 遀用益損失 壊 費 瘠生 価

遀用益損失 建築物 建築 現在価 超え 新 出費 強い

費用 来 あ 耐用 数満了時 間遀用 利益 得

いう

建築物 現在価 遀用益損失 合計 建築物 定再建築費 再築補償

率 得 算定

- 12 -

前 建物 等 種 建物 地 再現 場合 建築直接 費 積算 共通仮

設費 建築直接 費 3％ 木造 場合 非木造 直接 費 定 比率

諸経費 建築直接 費 共通仮設費 合計金 定 比率 算定

再築補償率 算式 算定 実 損失補償基準標準書 再築補

償率表 耐用 数及び経過 数 対応 再築補償率 適用 方法 用い い

再築補償率= .8

+ .8 × +

前 建物 経過 数

Ｎ 前 建物 標準耐用 数 等 標準耐用 数表

α 価値補 率

ｒ 利率

(3)改造 法

前 建築物等 支 部 部 改造 前 機能

維持 法

(4)除 法

前 建築物等 部又 全部 除 法

(5) 元 法

現在 建築物 解体 再使用 資 使用 再使用 い い

新 い資 補足 前 様 建築物 元

3.3.1.2 作物移転料

作物移転料 対象 作物 門 塀 造園設備 機械設備

類 いう

(1)移転 能 作物 い 扱い

移転 能 作物 建築物 付 作物及び機械 作物等営業用 作物 除

い 建築物 元 法 準 算定

算定式 あ

補償 ＝解体 費 元 費 補足 費 含 瘠生 価

(2)移転困 作物 い 扱い

移転困 作物 戸 コン 造 作物等 い 原則 価値

- 13 -

費用 算定

算定式 あ

補償 ＝新設 費 壊 費 瘠生 価

(3)建築物 付 作物 大規模 作物 除 い 扱い

電気設備 設備 給排水設備等 通常建築物 体的 施 付 作物

い 建築物 包含 建築物 移転料 算定

(4)特 庭園 い 扱い

特 庭園 樹木 竹 潅木 花 芝生 花壇 庭石 燈籠 泉 流水 生垣等

構成要素 造園 術 加え 建築物 体 総合的美的 観 作

い いう い 庭園 構成物件 移転料 現在 美的

観 形成 要 造園費 加算

3.3.1.3 動産移転料

動産移転料 対象 動産 動産 般動産

動産 居 用家 店頭商品 用什器 動産 通引越荷物

扱う 適当 いう

般動産 木 薪炭 石炭 砂利 石 鉄鋼 据え付 い い機械器

具 金庫 動産 容積及び 数積算 行う 適当 いう

動産 移転料 掲 式 算定

補償 ＝ 当 標準移転費兆所 数兆移転回数

動産 移転料 建築物 占 面積及び 容状況 調査 地域 標

準的 般貨物自動車 遀 算定

般動産 移転料 品目 形状 寸法 容積 数算出 必要

調査 地域 標準的 般貨物自動車 遀 算定

3.3.1.4 立竹木移転料

立竹木移転料 立竹木 移転等 必要 移植又 採 要 費用等

定 算定方法 補償 あ 立竹木移転料 対象 立竹木 庭木

類 用 林 穫樹等 あ

庭木類 観賞 価値又 防風 防雪 効用 立木 宅等 敷地

植 い 自生木 含 いい 観賞樹 木 株物 玉物 生垣

及び特 樹 効用樹 風 木 地被類 芝類及び 性類

庭木類 移植 相当 あ 認 移植 通常必要 費用

- 14 -

移植 補償＝移植費 樹価兆枯損率

庭木類 採 相当 あ 認 当 庭木類 常 引価

採除 要 費用相当 合計 採 瘠生 料 価

除 補償

採 補償＝樹価 採除 費 瘠生 価

様 用 林 穫樹等 い 特性 応 移植又 採 要 費用

等 算定 補償

立竹木補償金 庭木類 用 林 穫樹等 対象樹木 樹種 周

樹 数等 樹木 基 タ及び 損失補償基準標準書 樹種 枯損率

表 基 移植 否 枯損率等 定結果 入 結果 当

補償 価 割 出 補償 積算

3.3.1.5 移転雑費

移転雑費 建築物等 移転 又 除 場合 い 仮 居等 遥定 要

費用 法 手 要 費用 移転通知費 移転旅費 雑費 必要

場合 通常 要 費用 補償 あ

移転 伴い 建物 所 者等 就業 い 就業 い

通常生 損失 補償 あ

1 仮 居等 遥定 要 費用 宅地建物 引業者 依 遥定

適当 あ 認 委 報酬相当 遥定 要 交通費等

建築物等 所 者及び占 者 自 遥定 場合 遥定 要 交通費 日当等

2 法 手 要 費用 補償金 建築確認等 要 費用 建築

確認申請手数料等 検査手数料 建築確認申請 書 作成費用 建築確認申請

行 要 費用 設計 理 要 費用等 瘡 要 費用 建物 表示

瘡 滅失瘡 及び表示変 瘡 要 費用 建物 保 瘡 要 費用並び

瘡録免許税相当 官 署等 対 法 手 要 費用並び

法 手 必要 交通費及び日当 交通費及び日当兆補償日数 合計

あ

3 移転通知費 移転旅費 雑費 補償金 移転通知等 必要

費用 建物移転 契約等 要 費用 引越 必要 交通費 日当

通常必要 認 諸経費 う 必要 認 費用 合計金 あ

移転通知費 書状 移転通知 必要 費用及び当 地方 慣習

引 越 挨拶 必要 物品 購入費用 金 あ

- 15 -

転又 移転 確保 前 種 原 限 契約 要 税 相

当 あ

引 越 必要 交通費及び日当 通常必要 金 あ

通常必要 認 諸経費 地鎮祭費用 棟式費用 建築 費用

及び建物 移転 伴い生計 共 子弟 転園転校 余儀 場合 新

規教 購入費用 う 必要 認 費用 合計 あ

4 就業 い 生 損失 就業 能日数 当 地域

均労働 金 得 参考 算定 場合 い 就業 能日

- 16 -

4

宇都宮市土地

整理

業

現状

課

4.1 大限地積処 機会費用

4.1.1 保留地減歩 施行地 間比較

3.2 減歩 い 換地処 伴う減歩 概要及び 法的 示 保

留地減歩 査対象 6施行地 い 保留地 大限地積 保留地 定

地積 差 い 業比較 行う 大 遊い あ

保留地 法第96条 規定 業 施行 費用 換地計

い 換地 定 い 定 土地 あ 地方 共団体 施行者

土地 整理 業 い 土地 整理 業 施行 宅地 価 総 施

行前 宅地 価 総 越え 場合 限 差 相当 金 範 い

保留地 定 法第 96 条第 2 実 的 整理前宅地価 総

整理 宅地価 総 除 得 宅地価 総 増加 整理 1 ㎡当

定価 除 保留地 得 大限地積 求 範 い 保

留地 定地積 定

保留地 定地積 う 基準 定 問

表 い 換地処 伴 減歩 保留地 大限地積 部

地 者 換地処 金 業計 作成時 整理 1㎡当 定価

評価 2番目 表 端 評価 あ 保留地処 土地 整理 業

目的遂行 費用 あ 大限地積 対 割合

保留地処 土地 整理法 明確 規定 い

業

宅地価

総

増加

整理

1㎡当

定価

保留地 得 大限地積

保留地

定地積

割 合

減 歩 率

共減歩 率

共 保留地 合算減歩率

1 千

6,133,903 /㎡ 163,000 ㎡ 37,631.31 ㎡ 29,480.00 ％ 78.34 ％ 25.09 ％ 31.53 2 780,231 98,500 7,921.13 6,660.00 84.08 25.93 27.60 11,612 78,000 148.87 114.15 76.68 3.64 3.99

鶴 8,573,013 161,900 52,952.00 43,020.00 81.24 19.92 26.02 岡 7,735,574 147,200 52,551.45 26,829.01 51.05 20.64 25.74

注 業 略 号 1 宇都宮大学東 部第1 2 宇都宮大学東 部第2

松 第 地 鶴 鶴 第2 岡 岡 駅西

- 17 -

業 換地 戻 保留地

大限地積 定地積

整理 1㎡当

定価

評 価

1 ㎡

8,151.31

/㎡ 163,000

千

1,328,663

2 1,261.13 98,500 124,221

34.72 78,000 2,708

鶴 9,932 161,900 1,607,990

岡 25,722.44 147,200 3,786,343

注 幡 清 地 い 保留地 い 載

土地 整理 業 施行地 地 者 対 宅地価 均衡 生 場合

是 金銭 清算金 いう 組 法第94条 あ 清算金

交付徴 手 逭 い 松 第 地 例 見 限 清算金 組

厳密 適用 い 土地 整理地 地 者 対 業計 作成時

整理 定価 前提 厳 性 期 い

施行地 間 地元 担 均衡や 性 問 場合 尺度

共 保留地合算減歩率 合算減歩率 いう 調整

業費用 地 者 担 対 統 的 考え方 定 い い 保留地 大限地積

処 土地 整理 業 対 宇都宮市 費投入

抑え わ あ い 市費投入 限 方策

採 い い 対 施行地 外 民 対 説明

い 例 い 保留地処 産 侵害 照応 原則 保 範

い 保留地減歩 認 い 業計 対 民合意 得

減歩率 抑え 要求 確 あ 合算減歩率 比較

施行地 間 地 者 業 対 担 い 視 必要 考え

土地 整理 業 宅地利用価値 増逭 保

留地 得 大限地積 決 宅地利用増逭率 い土地

整理 業 大限地積 大 保留地減歩 能 あ 利用価値

増逭 僅 施行地 保留地処 割合 利用価値増逭 大 保留

地減歩 出 利用価値増逭 大 施行地 大限地積 大

い 利用価値増逭 部処 近隣 合算減歩率 満

仮 大限地積 保留地処 実施 場合 合算減歩率 算出

う 結果 具体的 宇都宮大学東 部第1地 宇大東 部第1地

いう 宇都宮大学東 部第2地 宇大東 部第2地 いう 比較

宇大東 部第1 地 業計 合算減歩率 31.53％ あ

- 18 -

得 大限地積 全 処 合算減歩率 27.92％

い

業

整理前

宅地面積

(測 増減 加減)

共減歩 地積

保留地 得 大限地積

合算減歩地積

減 歩 率

共減 歩率

合算 減歩 率

業計 合算 減歩率

差異

1 ㎡

457,794.04 /㎡ 114,873.09 ㎡ 37,631.31 ㎡ 152,504.40 ％ 25.09 ％ 33.31 ％ 31.53 ％ 1.78 2 398,716.03 103,395.53 7,921.13 111,316.66 25.93 27.92 27.60 0.32 31,931.65 1,161.15 148.87 1,310.02 3.64 4.10 3.99 0.11

鶴 705,196.15 140,442.84 52,952.00 193,394.84 19.92 27.42 26.02 1.40 岡 525,474.70 108,446.57 52,551.45 160,998.02 20.64 30.64 25.74 4.90

注 幡 清 地 い 保留地 い 載

4.1.2 査 結果 意見

保留地 大限地積 範 い 保留地処 調整 行 施行地

間 減歩率 あ 程度 差 生 合算減歩率 保留地処 割合 決

基準 指標 いえ い 何 問 減歩率 数％ 0.11％～

4.90％ 増加 抑え 保留地 処 能 大限地積 処 い

機会費用 膨大 金 い 表 あ 処 換地

戻 保留地 評価 業 10億 超え 保留地処

割合 100％ 業費 市費 抑え

保留地 大限地積 算定 考え方 土地 整理 業 利用増逭

評価 業 前 い 等 いう前提 い 宅地 価値増加 土地

減歩 提供 う いう あ

保留地 大限地積 保留地 定地積 除 地積 地 者 配

地 者 土地 整理 業 稼得 経 的利益 保留地

割合 生 い 保留地 割合 施行前 宅地 価 変動率や

合算減歩率 決定 い 思料 土地 整理 業 費 投

入 保留地 定地積 決定方法 明確 あ

現状 土地 整理 業 保留地処 割合 業 経 性 視 民

合意 合算減歩率 置い い 載 う 合算減歩

率 並び 観 土地 整理 業 地 間 実質的 性

- 19 -

4.2 地元 担率

4.2.1 保留地割合 方

宇都宮市 保留地 割合 決定 方 い 見

R/Rmax 設定 考え方 中心 検討 い 資料 あ R/Rmax 保留地平保留

地 大限地積 計算 保留地処 割合 示 指標 あ

減歩率 R/Rmax 設定方法 い 宇都宮市 土地 整理 業 い

う 方 定 い

R/Rmax＝100％ 資金計 場合 合算減歩率 算定

近隣 土地 整理 業地 合算減歩率 比較 合意形成 能 合算減歩率

調整

調整 合算減歩率 踏 え保留地減歩及びR/Rmax 決定

調整 合算減歩率 提示 民 合意形成 い いう あ

具体的 査 い 対象 地 中 前 見 機会費用 大 地

う 庁議 策会議 資料 確認 宇大東 部第1地 及び鶴 第2地 い

過程 見

4.2.2 宇大東 部第1地 例

成7 5 開 庁議 策会議 協議 宇大東 部第1 地

い 減歩 和 担 決議 い

協議 容 合算減歩率 33.14％ 31.50％ 和 追加

担 1,302 百万 行う いう あ 保留地 割合 100％ R/Rmax＝

100％ 表 列 成 場合 足 源 3,751 百万

市 費 支出 近隣 栗 松 地 合算減歩率 合わ

保留地減歩 引 策 決議 担 3,751百万

5,053百万 追加 1,302百万 生 表 中列 成措置

協議 中 理 第2 挙 い 足 源 成

資金計 成立 合算減歩率 33.14％ あ 合意形成

困 あ 断 あ 理 第3 近隣地 実施

い 栗 松 地 組合施行 減歩率 31.30％ あ 民対策

- 20 -

資

金

計

地 宇大東 部第1地 栗 松 地

種 成無 成措置 組合施行

補 金 8,300百万 8,300百万 8,214百万 保留地処 金 6,377百万 5,075百万 2,621百万

共施設管理者 担金 572百万 572百万 1,165百万

市 費 3,751百万 5,053百万

総 業費 19,000百万 19,000百万 12,000百万

減

歩

率

等

共減歩率 25.08％ 25.08％ 26.67％

保留地減歩率 8.06％ 6.42％ 4.63％

合算減歩率 33.14％ 31.50％ 31.30％

大限保留地面積 36,440㎡ 36,440㎡ 30,015㎡

保留地面積 36,440㎡ 29,000㎡ 19,456㎡

保留地 割合 100.00％ 79.58％ 64.82％

表 共減歩 当 土地 価値 評価 場合 総 業費 算出

あ 宇都宮市 仮 共用地 得 業 行う 場合 業費 い

- 21 -

金銭評価 金 業計 総 業費 追加 あ 実

減歩 いう形 地 者 保留地 合わ 無償 提供 わ あ 地 土

地 整理 業 対 地元 担 表 い 見

表 列 成 端列 組合施行 比較 地元 担率 僅 宇

大東 部第1地 成 67.49％ 栗 松 地 65.39％ 回

い 成措置 場合 2列目 あ 64.13％ 栗

松 地 地元 担率 い 共施設 整備 環境 向 宅地

利用価値 増逭 土地 減歩 行う 土地所 者等 忍 産

対 社会的制約 あ 裁決 い 組合施行 時 補

金制度等 利用 足 部 全 保留地処 い 対

担 必要 共施行 い 組合施行 地元 担比率 保留地割合

許容 理 い

宇大東 部第1地 成23 度 作成 変 業計 書 第3回

保留地 評価 い 総 業費 対 減歩 地元 担

割合 29.78％ い 総 業費 当初 業計 案 比較 4,210百万 増

加 い 方 減歩 土地評価 い あ 地元 担 割合

土地 評価 い 傾向 あ 総 業費 占 地元

担率 い 対 土地 評価 い 比例

い 想 組合施行 終的 費用 源 捻出 組合員 賦課金

徴 法第40条 地元 担 層 組合 責任 い

施行 行う い 宇都宮東部地 体的 共施行 土地 整

理 業 望 地 あ 民合意 度合い 共施行 組合施行 地

土地 整理 業 施行者 費用 担 土地

評価 い う 状況 い 地 者 共施行 あ 費用 担

限定 共施行 い 当初 合算減歩率 近隣 組合施行

合わ 措置 共施行 足 源 市 費 投入 い 土地

時間的 価値 増減 対 担 行 側 持 制度 あ 組合施行 性

留意 必要 考え

施行 域外 民 中 費 使 環境 整備 宅地価値 増逭

土地 整理 業 保留地減歩 R/Rmax＝100％ 目標 当

然 あ 考え 者 い あ う 土地 整理 業 逭 地 者合

意 策的 断 必要 あ い 合算減歩率 合わ 施行地 間

地元 担 性 確保 いう い 考え 例え 総 業費 対

地元 担 割合 合意形成 中 入 地元 担 いう観 大

- 22 -

地 宇大東 部第1地 栗 松

種 成 成措置 第3回 業計 組合施行

補 金 8,300百万 8,300百万 15,456百万 8,214百万 保留地処 金 6,377百万 5,075百万 1,850百万 2,621百万

共減歩評価 19,825百万 19,825百万 7,210百万 15,100百万

合算減歩評価 地元 担 26,202百万 24,900百万 9,060百万 17,721百万

共施設管理者 担金 572百万 572百万 491百万 1,165百万

市 費 3,751百万 5,053百万 5,410百万

総 業費 38,825百万 38,825百万 30,420百万 27,100百万

地元 担率 割合 67.49% 64.13% 29.78％ 65.39％

※ 共減歩評価 保留地処 金 均 価 参考 試算 あ

※総 業費 試算値 参入 あ

4.2.3 鶴 土地 整理 業 基 方

鶴 地 130ha 体的 整備 理想 あ 面的整備 要望 強い

地 第1地 約43ha 期着 第2地 い 業 気遀

醸成 割整備 方 方 基 宇都宮市 成元

8 土地 整理 業 逭 い 当 基 的 定

地 逭方策 割整備 地 合算減歩率 28.07％

表1 設計 概要 体的整備 場合 25.73％ 差 大 い

合意形成 極 困 断 第2地 合算減歩率 基準 策的

24.50％ 表3 地 逭方策 程度 方 決 い

表1 設計 概要

目

面積

ha

減歩率 ％ 業費

共 保留地 合 算 百万

体的整備 130 19.29 6.44 25.73 13,573

割

地 43 21.44 6.63 28.07 5,429

- 23 -

表2 資金計

目 体的整備

割施行 策 的 減 歩 率

地 第1 地 第2地

基

業費

国 費 4,540百万 2,040百万 2,500百万 2,040百万 市 費 2,270百万 1,020百万 1,250百万 1,020百万 保留地処 金 6,213百万 2,129百万 4,084百万 983百万

共施設管理者 担金 550百万 240百万 310百万 240百万

市 費 1,146百万

総 業費 13,573百万 5,429百万 8,144百万 5,429百万

表3 地 逭方策

目

地 第1地 策的減歩率 地

共減歩 保留地減歩 合算減歩 共減歩 保留地減歩 合算減歩

減歩地籍(㎡) 81,063 25,051 106,114 81,063 11,567 92,630 減歩率(%) 21.44 6.63 28.07 21.44 3.06 24.50

鶴 土地 整理 業 い 地 総 業費 地元 担 合算減歩

率 減歩面積 金銭評価 い 比較 表 あ 第2地

合算減歩率 地 い 減歩 対象 土地 金銭評価

総 業 対 割合 総 業費 対 地元 担 割合 比較 地

い比率 79.58％ い 地 減歩率 調整

開 大 15.67％ 79.58％ 63.91％ 差 基 方 段

第2地 場合 各種 補 金 組合施行 能 あ 市 費 支出 い

原則 保留地処 業費 う 必要 限 出 要求 仮

R/Rmax 100％ 土地 整理 業 要 費用 施行者 あ 組合

担 原則 あ 法第118条第1 地 共施設 整備 い 地

- 24 -

目 第1 地 第2地 策的減歩率 地

基 業

費

国 費 2,040百万 2,500百万 2,040百万 市 費 1,020百万 1,250百万 1,020百万

保留地処 金 2,129百万 4,084百万 983百万

共減歩評価 6,889百万 11,736百万 6,889百万

合算減歩評価 地元 担 9,018百万 15,820百万 7,872百万

共施設管理者 担金 240百万 310百万 240百万

市 費 1,146百万

総 業費 12,318百万 19,880百万 12,318百万

地元 担率 割合 73.21％ 79.58％ 63.91％

※ 共減歩評価 保留地処 金 均 価 参考 試算 あ

※総 業費 試算値 参入 あ

4.2.4 査 結果 意見

法 土地 整理 業 前 宅地 価値 維持 保証

限 前地 価値 確保 措置 講 い 減歩率 調整 優

意 い 生 あ 総 業費 対 減歩対象地 評

価 割合 1 指標 提示 例 あ

減歩 い 共施設 整備 環境 改善 宅地 増逭 土地

整理 業 宅地 面積 減歩 利用価値 い宅地 得

益 得 金銭的 評価 い 保留地減歩 能 面積 定 換地

評価 前地 比較 減少 金銭 補填 減歩

前 経 的 等価 前提 組 あ

組合施行 場合 宅地 価値 増逭 業費 源 前提

余 生 場合 地 者 等 配 組 い 共団体施行 場合

国 補 金 共施設管理者 担金 原則 施行者 担

業 施行 宅地 総価 増加 場合 保留地 業費 源

共施行 い 能 限 市費投入 削減

い 宇都宮市 納税者 特 施行地 属 い市民 土地 整理 業 地

者 性 考え 場合 市費 投入 妥当性 保 必要 考

え方 あ 減歩率 決 益 対 相応 担 見え

う 地 共施設 整備 業費 掛 伴

生 宅地 価値増逭 い 業費割合 い 地 比率 う

応 担 求 施行地 間 性 土地 整理 業地 外

納税者 理解 得 必要 施行地 地 者 理解 協力 得

- 25 -

能 制度 い 前 経 的 価値 等価性 配慮

損 う

換地計 い 換地 定 場合 い 換地及び 前 宅地 置 地積

土質 水利 利用状況 環境等 照応 う 定 い 法第89条第

1 照応 原則 照応 諸要素 う 地積 い 土地 整理 業 い

共減歩及び保留地減歩 避 い あ 施行地 土地 業施

行 利用増逭 度合い 応 減歩 担 あ

東 裁 成5 10 14 日 決 宅地 利用増逭 著 い 減

歩率 宅地 評価 適 行わ い 限

照応 原則 い

R/Rmax 調整 許容 地 者合意 策 理 あ

民説明 1 指標 過 い 例示 う 地元 担率 指標

民説得 方法 考え 共施設整備 環境 向 及び宅地

利用増逭 あ 地元 担 求 理屈 合うわ

あ 担率 施行地 割合 う 地元 担要請 合理性

あ 宇都宮市 土地 整理 業 い 地元地 者 交 説得

い 合算減歩率 指標 外 地 者 合意形成 や い指標 提示

来

4.3 土地 整理 業 国庫補 金 4.3.1 概要

土地 整理 業 要 費用 原則 施行者 国土交通大臣施行 当

国 担 法第118条第1 第2 国土交通大臣 指示

都遈府県又 市 施行 場合 国 土地 整理 業 要 費用

部 担 法第118条第3

掲 共施設用地 造成 主 目的 土地 整理 業 施行

場合 施行者 共施設管理者 対 当 共施設用地 得 要 費用 範

業 要 費用 全部又 部 担 求 法第

120条第1 土地 整理法施行 法施行 いう 第64条 2 法施

行 第64条 3

都市計 い 定 線遈路 遀河 水路 園 地又 広場

遈路法 いう遈路

河川法 いう河川

港湾法 いう港湾施設又 漁港法 いう漁港施設 あ 共施設

遀河法 いう遀河 附属 共施設 含

- 26 -

共施設管理者 対 施行者 費用 担 求 う 場合 あ

協議 担 費用 及び 担 方法 業計 い 定

い 法第120条第2

国 都遈府県又 市 施行 土地 整理 業 大規模 共施設 新設若

変 あ 場合又 災害 特 情 施行

あ 場合 い 必要 あ 認 算 範 い 掲

い 費用 施行者 対 補 金 交付

法第121条 法施行 第66条

都市計 い 定 線遈路又 駅前広場 新設又 変 目的

都市計 い 定 施設 国土交通大臣 特 要 認 指定

新設又 変 目的

河川法 いう河川 改修 目的

港湾法 いう国 戦略港湾 国 港湾又 要港湾 背地 整備 目的

要 官庁地帯 整備 目的

国 補 出資又 融資 建設 団地 宅 敷地 造成 目的

被災地 面積 十 タ あ 被災戸数 百戸 火災

震災 風水害 災害 被災地 興 目的

う 土地 整理 業 国 補 金 交付

現在 社会資 整備総合交付金 交付金 領 い

社会資 整備総合交付金 地方 共団体等 作成 社会資 整備

組 計 社会資 総合整備計 基 業又 実施 要 経

費 国 交付 交付金 あ 基 業 連社会資 整備 業 効果

逭 業 う 土地 整理 業 遈路 業 遈路特 会計 都

市再生整備計 業 交付金 市街地整備 業 都市再生土地 整理

業 主 当 各交付対象 業 容 あ

4.3.1.1 遈路 業

土地 整理 業 都市計 遈路等 整備 着目 都市

計 遈路等 用地 方式 整備 積算 業費 限度

支援 行う あ 地方 共団体 力 応 5.5/10～9/10 限度 交付

交付対象 業 あ

- 27 -

交付 土地 整理 業 市街地再開瘠 業等 施行 者 含 実施

般国遈 遈路法 昭和27 法 第180号 第56条 規定 国土交通大臣

指定 主要 都遈府県遈若 市遈又 資源 開瘠 産業 振興 国 施

策 特 整備 必要 あ 認 都遈府県遈若 市 遈 新設 改築又

修 業 積雪寒冷特 地域 遈路交通 確保 特 措置法

昭和 31 法 第72号 第6条 規定 除雪 業又 活動火山対策特 措

置法 昭和48 法 第61号 第11条 規定 降灰 除去 業 あ 掲

基準 適合

地域 民 日常生活 安全性若 利便性 向 必要 あ 又

快適 生活環境 確保若 地域 活力 創造 資 認 あ

共施設 益的施設 整備 管理若 遀営 連 又 地域 自

然的若 社会的 特性 行わ あ

4.3.1.2 都市再生土地 整理 業

空洞 逭行 中心市街地や 防災 険 密集市街地 都市基 脆弱 整備

必要 既成市街地等 い 都市基 整備 併 街 再 行う土地 整

理 業 対 補 行う 土地 効利用 逭 安全 安

心 快適 暮 活力あ 経 活動 基 市街地 再生 再構築

支援 制度

1 対象者

地方 共団体 土地 整理組合 立行 法人都市再生機構※ 個人施行者 3人

地 者 共 施行者又 的 意施行者 限 整理会社 等

※社会資 整備総合交付金 枠外 直接補

2 対象 業 1 地 要件

[ 般地 ]直前 国勢調査 基 地 地 い 施行 直

近 国勢調査 基 含 見込 域 含 要件

全 満 地

施行前 共用地率 15％ 満 線遈路等 除 的市街地形成 地

い 隘遈路等 解消 益施設等 整備 業 い 遈路

幅員6 満 宅地 い 4 満 隘遈路等 い 除

ロ 市 都市計 基 方 都市再生整備計 等法 基 計 置

付

[ 地 的市街地形成 地 ] 般地 要件 満

- 28 -

ロ 全 満 地

中心市街地活性 法 規定 認定基準 合 地

ロ 中心市街地活性 基 計 目標 実現 大 献 中 的 地 あ

都市機能 入施設 整備 行わ 地

都市再生緊急整備地域又 都市再開瘠方 号 地

都市鉄遈等利便増逭法 基 交通結節機能 度 構想 域

基 構想 域

市 都市計 基 方 等 い 置付 地域

2 面積要件

指定容積率 定 含 100％兆 地 面積 ≧2.0ha

体的土地 整理 業 ロ い 街路等 業 体的 行わ 複

数 土地 整理 業 あ 体的 整備 団 域 土地

整理 業 整備 場合 含

安全市街地形成 地 う 供給地域 い 行う 業 い 指定容積

率 定 含 100％兆 地 面積 ≧1.0ha

密集市街地緊急 ョン 業 整備計 置付 業 い 面

積要件 1/2 引

的市街地形成 地 い 隘遈路等 解消 益施設等 整

備 業 い 指定容積率 定 含 100％兆 地 面積 ≧1.0ha

3 交付対象

土地 整理 業費

調査設計費 宅地整備費 移転移設費 共施設 費 供給処理施設整備費 電線類

地 埋設施設整備費 減価補償費又 共施設 当用地 得費 開空地整備費 立体

換地建築物 費 営 費 機械器具費 費等

4 交付率

般地 1/3 地 1/2

4.3.1.3 都市再生整備計 業 交付金

都市再生整備計 業 地域 文 自然環境等 特性 生 個性あ

実施 全国 都市 再生 効率的 逭 地域 民

生活 質 向 地域経 社会 活性 目的 都市再生特 措

置法第46条第1 基 市 都市再生整備計 作成 都市再生整備計

基 実施 業等 費用 当 交付金 交付

成16 度 交付金 制度 創設 成22 度 社

- 29 -

置付 い

1 特色

［1］都市再生整備計 作成

市 地域 特性 踏 え 目標 目標 実現 実施 各

種 業等 載 都市再生整備計 作成

［2］交付金 交付

交付金 度 交付

［3］ 評価

交付期間終了時 市 目標 遉成状況等 評価 実施 結果

表

2 交付対象

都市再生整備計 置付 必要 幅広い施設等 対象

遈路 園 水遈 河川 多目的広場 修 施設 地域交流 ンタ 土地

整理 業 市街地再開瘠 業 等

地域優良 宅 営 宅 宅地 改良 業 等

市 提案 基 業

各種調査や社会実 等 ソ 業

3 交付期間

～

4 交付率

業費 対 割 交付金 定 算定方法 算出

※中心市街地活性 等 国 特 逭 施策 定 要件 満

地 い 交付率 限 45％ 通常40％ 的 支援

4.3.2 宇都宮市 土地 整理 業 国庫補 金

宇都宮市 土地 整理 業 連 社会資 総合整備計 概要

あ

宇都宮大学東 部第1 宇都宮大学東 部第2 松 第

計 称 宇都宮大学周辺地 都市再生整備計

計 期間 成25 度～ 成29 度 5 間

交付対象 宇都宮市

計 目標 市街地 面整備 合わ 遈路 園 河川 連 都市基

整備等 逭 安全性 利便性 い良好 環

境 生活 形成

- 30 -

全体 業費 訳

要素 業 業 容 全体 業費

百万

基 業 宇 都 宮 大 学 周 辺 地 都 市 再 生 整 備

計 業

遈路 河川 土地

整理 業等

8,070.2

土地 整理 業 宇都宮大学東

部第1

都市再生 整理

業

873.6

土地 整理 業 宇都宮大学東

部第2

都市再生 整理

業

1,250.3

宇都宮大学東 部第1地 整理 149.0

宇都宮大学東 部第2地 整理 1,541.0

連社会

資 整備

業

宇都宮大学東 部第1地 整理 270.0

宇都宮大学東 部第2地 整理 409.0

合計 12,563.1

計 成果目標

定 的指標 定義及び算定式 定 的指標 現況値及び目標値

当初現況値

成25

中間目標値

成27

終目標値

成29

民基 帳等 宇大東 部

地 居 人 把握

6,100人 6,200人 6,300人

幅員 4m 遈路 接遈 い

い宅地面積 集計 宇大東

部地 隘遈路率 把握

41.33％ 35.00％ 28.67％

河川 氾濫 場合 水想定

計 準用 河川大久保谷

地川及び準用河川越戸 川 水想

定面積 把握

27.92 ha 27.18 ha 14.76 ha

近隣地域コ ュ ンタ 利

用 回 数 集 計 間 利 用 回

数 把握

4,500回/ 4,650回/ 4,800回/

幡 清

成22 ～25 宇都宮都市 地 都市再生整備計 含

- 31 -

含 い

計 称 宇都宮都市 地 都市再生整備計

計 期間 成22 度～ 成25 度 4 間

交付対象 宇都宮市

計 目標 宇都宮市 あ 中心市街地 賑わい 創出 改善

え あ 中心市街地 再生 商業 文

情報 瘠信 オ オン通 整備 魅力あ

集客力 賑わい 増強

集 賑 わ い 中 心 市 街 地 全 体 波 及 回 逿

動線 確保や 民間 協働 う や暮 展

開 宇都宮 楽 味わう中心市街

地 創出

全体 業費 2,180.4百万

全体 業費 訳

要素 業 業 容 全体 業費

百万

基 業 宇都宮都市 地 都市

再生整備計 業

地域生活基 施設 宅市街

地総合整備 業等

1,710.4

連社会

資 整備

業

幡 清 地 整理 470.0

合計 2,180.4

計 成果目標

定 的指標 定義及び算定式 定 的指標 現況値及び目標値

当初現況値

成22

中間目標値

成24

終目標値

成25

空 店舗実態調査 中心商業

空 店舗数 把握

20店 13店 5店

民基 帳 中心 域

居 人 夜間人 把握

15,822人 16,400人 17,100人

商店街通行 来街者実態調査

中心商業 10地 歩

行者 自転車通行 把握

- 32 -

計 称 ワ 型コン 都市 形成

計 期間 成25 度～ 成29 度 5 間

交付対象 宇都宮市

計 目標 ワ 型コン 都市 形成

逭 改善 見え あ 中心市街地 再生

成22 3 策定 新 中心市街地活性 基

計 官民 連携 協働 業 組

成 24 3 策定 都市部地 市街地総合再

生計 都心部 再生 指 体的 総合

的 市街地整備 逭 都市機能 新や整備改善

全体 業費 11,437百万

全体 業費 訳

要素 業 業 容 全体 業費

百万

基 業 東 武 宇 都 宮 駅 周 辺 地

都市再生整備計 業

中心 誘 施設等 7,934

幡 清 地 整理 1,000

宇 都 宮 大 手 地 都 市

地域再生緊急 逭 業

敷地 共 360

連社会

資 整備

業

幡 清 地 整理 500

効果 逭

業

都心部居 逭 業 宅 得 得 費 部

補 若 婦世帯 家

補

440

中 心 商 業 地 出 店 等 逭

業

中 心 商 業 地 空 店 舗 出

店者支援

80

魅 力 あ 商 店 街 等 支 援

業

商 店 街 等 組

業 や 業 等

支援

4

魅 力 あ 観

業

観 形 成 勉 強 会 や 地 元

組 活 動 経 費 部

補

50

市文 会館改修 業 照明 省 改修 舞

装置等 機能向 改修 業

- 33 -

都 市 機 能 施 設 等 評 価

析

都市機能施設等評価 析 9

合計 11,437

計 成果目標

定 的指標 定義及び算定式 定 的指標 現況値及び目標値

当初現況値

成25

中間目標値

成27

終目標値

成29

空 店舗実態調査 中心商業

空 店舗数 把握

113店 104店 100店

民基 帳 中心 域

居 人 夜間人 把握

15,646人 15,862人 15,940人

商店街通行 来街者実態調査

中心商業 28地 歩

行者 自転車通行 把握

99,428人 102,260人 104,400人

鶴 第2

計 称 鶴 地 第 期 都市再生整備計

計 期間 成26 度～ 成30 度 5 間

交付対象 宇都宮市

計 目標 土地 整理 業 共施設 整備 宅地 利用増逭

地域 活動 環境整備 宇都宮

市 西 部 宅 市 街 地 相 応 い 人 々 や

安心 安全 快適 活力あ 逭

全体 業費 4,845百万

全体 業費 訳

要素 業 業 容 全体 業費

百万

基 業 鶴 地 第 期 都市再生整備計

業

河川 土地 整

理 業等

1,481.6

鶴 第2土地 整理 業 整理 505.0

- 34 -

連社会資

整備 業

鶴 第2土地 整理 業 整理 48.0

合計 4,845.0

計 成果目標

定 的指標 定義及び算定式 定 的指標 現況値及び目標値

当初現況値

成25

中間目標値

成27

終目標値

成30

鶴 第 2 土地 整理 業地

い 園 歩 5 距 ＝

333m 到着 面積 割合 計

測

68.8％ 85.0％ 86.8％

準用河川駒生川 水 想定面積 計

測

9.37 ha 8.13 ha 6.11 ha

鶴 第 2 土地 整理 業地

隘遈路 幅員4.0m 割合

計測

21.0％ 13.5％ 6.0％

明保地域コ ュ ンタ 利

用実績 把握

380回/ 400回/ 450回/

岡 駅西

計 称 岡 駅周辺地 第 期 都市再生整備計

計 期間 成26 度～ 成30 度 5 間

交付対象 宇都宮市

計 目標 土地 整理 業 都市基 整備や駅 連施設 地域活動

施設 整備 良好 居 環境 形成及び交

通結節機能 強 逭

全体 業費 7,374百万

全体 業費 訳 百万

要素 業 業 容 全体 業費

基 業 岡 駅周辺地 第 期 都市

再生整備計 業

遈路 都市施設

土地 整理 業等

3,903

土地 整理 業 岡 駅西 都市再生 整理 業 3,471

- 35 -

計 成果目標

定 的指標 定義及び算定式 定 的指標 現況値及び目標値

当初現況値

成26

中間目標値

成28

終目標値

成30

消防困 地域 解消 9.4 ha 7.8 ha 6.3 ha

療施設等 到遉時間短縮 11 11 5

河 生涯学習 ンタ 間利用回数 3522回/ 3767回/ 3900回/

4.3.3 社会資 整備総合交付金 流

社会資 整備総合交付金 流 あ

社会資 総合整備計 策定

社会資 総合整備計 策定 国 提出

社会資 総合整備計 期間 3～5 間 実現 う 目標

業 容等 載

概算要望書 提出

社会資 総合整備計 作成 概算要望 業実施 度 前 7 頃 国

提出 社会資 総合整備計 業費 基 算定 国費 限度 必要

要望

要望書 提出

社会資 総合整備計 作成 要望 業実施 度 前 12 国 提出

社会資 総合整備計 業費 基 算定 国費 限度 必要

要望

交付金 示 提示

国会 算成立 3 頃 交付金 示 提示 国

交付申請書 提出

示 提示 4 頃 交付金交付申請書 国 申請 当 業

度 当 主体 行 う 要素 業 計 交付対象 業 実施 計

国 提出

繰越 等 認 報告

交付申請 行 業 う 当 度 完了 い い 省 翌債申

- 36 -

国 提出

交付金 請求

2 頃 業 度 実施 業費 基 い 交付金 請求 国 行う 交付金

対象 業 等 完了 繰越 業 翌 度 請求

交付金 入金

交付金 請求 基 3 交付金 入金

4.3.4 過去3 度 要望 交付金決定 移

過去3 度 要望 交付金決定 移 あ

千

計 称 成24 度 成25 度 成26 度

宇都宮大学周辺地 都市

再生整備計

要望 469,300 788,600 703,600 決定 469,300 649,700 328,855

差引 138,900 374,745

宇都宮都市 地 都市

再生整備計

要望 230,100 552,450

決定 174,700 437,800

差引 55,400 114,650

ワ 型コン

都

市 形成

要望 425,000 889,500

決定 425,000 573,205

差引 316,295

鶴 地 第 期 都市

再生整備計

要望 281,000 276,200 390,600 決定 213,400 276,200 207,880

差引 67,600 182,720

岡 駅周辺地 第 期

都市再生整備計

要望 453,300 413,000 470,800 決定 344,200 413,000 285,220

差引 109,100 185,580

注 幡 清 地 成24 25 度 宇都宮都市 地 都市再生整備計

成26 度 ワ 型コン 都市 形成

含 い

う 必 要望 交付金 配 い い 特 成26

度 全国的 要望 業数 増加 国 算 大幅 回 状況

- 37 -

金 対象 業 い 当 度 交付金 配 交付決定 対象 業

執行 い 結果 移転損失補償 い 地 者 都

合 都合 度 い あ

土地 整理 業 長期 対象地 影響 都市計 遈路 整備

業 全市的 効果瘠現 観 長期 防 対応 求

交付決定 対象 業 施行 交付金 活用 結果的

施行者 担 増加 交付金 配 状況 業 逭捗状況 影響 え

要因 い 交付金制度 理解 深 国 動向 的確 把握

配 ュ え 交付金 確保 土

地 整理 業 長期 避 必要 応 市 費 投入 業

逭捗 優 検討 思わ

4.4 土地 整理 業 市債 4.4.1 査手

成26 度 土地 整理 業債 瘠行 い 連資料 閲覧 必要 応

担当者 聞 行

対象 土地 整理 業債

科目 調定番号 金 摘要

土地 整理 業債 125872 149,900,000 成26 度 共 業等 土地 整理 業債 124672 135,600,000 成25 度 共 業等

4.4.2 査結果

- 38 -

5

宇都宮大学東

部第

1

土地

整理

業

5.1 業 概要

5.1.1 業 目的及び 業計 概要

業 目的

宇都宮市 都市 動向 近 諸状況 案 宇都宮市東部地域

伸張 想 あ 都市計 遈路 3 3 105 産業通 い

宇都宮市 交通計 宇都宮市 環状線 的役割 担う路線 中心部

交通渋滞 解消 期待 い あ 宇都宮東部地 あ 土地

整理 業 3地 整備 あ 当初計 時 い 2地 施行中 あ

影響 市街 逭行 著 現わ い 遈路 園 始

共施設 整備 あ 無秩序 市街地 防災 観 計 的

都市基 整備 必要 い

う 状況 地 宇都宮東部地 部 共施設 整備改善及

び宅地 利用増逭 土地 整理 業 面的整備 実施 良好 環境

安全 計 的 行う あ

業計 概要

土地 整理 業 称 宇都宮都市計 業

宇都宮大学東 部第1土地 整理 業

施行者 宇都宮市

施行面積 48.2 ha

施行地 域 宇都宮市 松 東峰 石 峰 各 部

施行期間 成11 度～ 成29 度

利者数 904人 土地所 者868人 借地 者36人

筆数 1,678筆

- 39 -

置

- 40 -

設計

5.1.2 業 経緯

昭和47 12 1日 都市計 決定 告 日 宇都宮東部地 321.1ha

昭和56 宇都宮市東部地 整備基 構想 作成

成5 11 25日 東峰 松 第 1 松 第 2 地 連絡協議会

現 宇大東 部第1地 連絡協議会 瘠足

成9 2 19日 ン 実施

成9 10 29日 共団体 整理補 業基 計 書 認

成11 7 14日 業認

成11 7 26日 業計 決定 告 日 48.2ha

成11 10 31日 土地 整理審議会委員遥挙 実施

成13 6 4日 実施計 書 認

成16 10 17日 土地 整理審議会委員第2回遥挙 実施

- 41 -

成19 6 1日 業計 第2回変 告 日

成23 11 22日 業計 第3回変 告 日

5.1.3 業 特徴

地 都市計 遈路3 3 105産業通 都市計 遈路3 4 135宇大東 通 含 遈路 地積 施行前23,670.39㎡ 施行 123,909㎡ 大

幅 増加 計 い 共用地 減歩地積 114,873.09㎡

共減歩率 25.09％ 土地 整理 業 比 い水準 い

5.1.4 業計 書 概略 5.1.4.1 設計 方

土地利用計 当 地 用途地域 第 1 種中 層 居専用地域 第 2 種中 層

居専用地域及び第1種 宅地域 指定 計 い

準 あ 全般的 宅地 計 あ

都市計 遈路 3 3 105 産業通 沿遈 い 将来 土地

利用 考慮 第2種 宅地域 計

人 計 計 人 3,800人 人 密度80人/ha 目標

共施設計 遈路計

遈路計 都市計 遈路3 3 105産業通 幅員25m 線遈 路 都市計 遈路3 4 135宇大東 通 幅員17m 補 線遈

路 置付 基 地 遈路 骨 形成

あ

遈路 い 線遈路 直接接 極力避

宅地 通過交通 排除 良好 環境 確保 目的 原則

幅員6m 標準 合理的 配置計 行う あ 部

現況幅員及び地形 考慮 幅員4m～17m

園計

園計 い 地 面積 3％ 15,000 ㎡ 確保

誘 距 等 考慮 基 的 線遈路 断 ロ

近隣 園及び4 所 街 園 配置

雨水排水計

地 大部 河川 川流域 含 部地 東側

い 準用河川越戸川流域 い 計 い

河川 川及び準用河川越戸川 流 処理 あ

流 流 能力 制限 あ 地 透施設 設 流出

- 42 -

供 給 処 理 施 設

整備計

水遈

水遈 整備 い 宇都宮市 水遈計 基 地 全域

供給 業 い 担金 担 途宇都宮市 水

遈 業 整備

水遈 汚水

水遈 汚水 整備 い 宇都宮市 共 水遈計 基

地域全域 処理 業 い 益者 担金 担

途宇都宮市 共 水遈 業 整備

整備 い 会社 協議 地 全域 供給

業 い 担金 担 途 般 業

整備

共 益 的 施 設

整備計

学校及び中学校 い 地 外 石 学校 川東 学校

峰 学校 陽東中学校 川中学校 学 将来的

既 施設 足 計 対 新 教育施設

整備計 い

5.1.4.2 整理施行前 地積

種 目 施行前 施行 摘 要

地積㎡ 割合％ 筆数 地積㎡ 割合％

共

用

地

国

地

遈路 16,899.70 3.50 2 16,899.70 3.50 建設省 2筆 289㎡

無地番

16,610.70㎡

河川 水路 410.82 0.09 2 410.82 0.09 建設省2筆 64.21㎡

無地番

346.61㎡

計 17,310.52 3.59 4 17,310.52 3.59

地

方

共

団

体

所

地

遈路 6,770.69 1.40 67 107,009.30 22.19 宇都宮市67 筆6,770.69㎡ 園 - - - 15,000.00 3.11

水路 365.52 0.08 6 - - 宇都宮市6筆 365.52㎡

調整 - - - - -

- 43 -

合 計 24,446.73 5.07 77 139,319.82 28.89

宅

地

民

地

9,913.00 2.06 3 - -

畑 149,459.39 30.99 425 - - 宅地 181,051.28 37.54 786 306,573.87 63.57 山林 84,926.26 17.61 252 - - 原 864.00 0.18 3 - - 衆用遈路 4,054.79 0.84 51 - - 雑種地 6,446.87 1.34 57 - -

墓地 105.00 0.02 1

計 436,820.59 90.58 1,578 306,573.87 63.57

国

地

通 産 4,566.95 0.95 7 3,128.36 0.65 大蔵省6筆 1,283.30㎡

文部省1筆

3,283.65㎡

計 4,566.95 0.95 7 3,128.36 0.65

県

地

通 産 2,171.00 0.45 6 1,487.13 0.31 県 地6筆 2,171㎡

計 2,171.00 0.45 6 1,487.13 0.31

市

地

通 産 3,513.00 0.73 1 2,251.59 0.47 市 地1筆 3,513.00㎡

計 3,513.00 0.73 1 2,251.59 0.47 合計 447,071.54 92.71 1,592 313,440.95 65.00 保留地 - - - 29,480.00 6.11 測 増 10,722.50 2.22 - - -

総計 482,240.77 100.00 1,669 482,240.77 100.00 5.1.4.3 減歩率計算表

整理前宅地

面積 帳

面積

地積

測 増減

加減

A

整理 宅地地積 差引減歩地積 減歩率

保留地 含

宅地地

積

E

保留地 除

い 宅地地

積

共減歩

地積

P

共 保留

地 合算

減歩地積

D

共

減歩

率

p=P/A

共 保留地 合算減 歩率

- 44 -

5.1.4.4 保留地 定地積

整理前宅地

地価 総

想

Va

整理 宅

地価 総

想

Ve

宅地価

総 増

加

V=Ve-Va

整理

1㎡当

定価

e

保留地

得 大

限地積

Rmax=V/e

保留地

定地積

R

割合

R/Rmax

摘要

千

49,762,212

千

55,896,115

千

6,133,903 ㎡ 163,000 ㎡ 37,631.31 ㎡ 29,480.00 ％ 78.34

整理前

価

㎡

108,700

5.1.4.5 資金計

入 千

金 摘 要

国費 6,362,850 通常費 325,000/2＝ 162,500 交付金 3,881,850

都市再生 546,000/3＝ 182,000

交 2,136,500 県費 1,202,925

市費 7,893,150 通常費 325,000 2＝ 162,500 交付金 7,176,000 3,881,850＝3,294,150 都市再生 546,000 182,000＝364,000 交 6,209,000 2,136,500＝4,072,500 市 費等 5,409,675

保留地処 金 1,850,400 計 22,719,000

共施設管理者 担金 491,000 園 管金

合 計 23,210,000

業施行 千

業 称 業費 摘 要

宇都宮市 水遈 業 467,500 施行期間 成12 度～ 成29 度 当 地 宇都宮市 共 水遈 汚水 業 1,200,000 施行期間 成12 度～ 成29 度 当 地

- 45 -

支出 業費 千

5.2 査 結果 5.2.1 請 費 5.2.1.1 査手

業 業費 摘 要

共

施

設

整

備

費

築

造

遈路築

造費

線遈

路

m 1,991 580,309

遈

路

m 13,164 1,051,896

特 遈

路

m 255 15,069

園施設費 ㎡ 15,000 10,823

雨水排水施設 式 1 995,407

計 2,653,504

移

転

建物移転費 戸 534 16,601,482

計 16,601,482

移

設

電柱移設費 420 192,441

水遈移設費 m 2,500 87,500

移設 m 350 12,250

計 292,191

法第2条第2

当 業費

水遈 m 14,300 467,500 担金 水遈 ㎡ 343,075 102,923 益者 担金

m 16,450 104,089 担金

整地費 ㎡ 300,000 345,477

雑費 式 1 827,743 仮設 宅建設費

含

調査設計費 式 1 1,739,254

費計 23,134,163

損失補償費 式 1 57,317

計 57,317

借入金利子 式

計 0

費 式 1 18,520

- 46 -

成26 度 請 費 う 1 千万 支出 担行 い 連資料

閲覧 必要 応 担当者 聞 行

対象 請 費

科目 担行 番号 金 摘要

請 費 14,356,440 雨水排水築造 割 「 号 請 費 12,366,000 雨水排水築造 割 『 号 請 費 16,253,600 雨水排水築造 割 」 号

5.2.1.2 査結果

指摘 検出

5.2.2 交 録 5.2.2.1 査手

任意 抽出 地 者 い 仮換地交 綴 閲覧 必要 応 担当者 聞

実施

5.2.2.2 査結果

5.2.2.2.1 仮換地指定 伴う 消 再指定 い 指摘

仮換地 交 い 換地 対 人 地 者 仮換地指定 行 い

認

地 者 あ 氏 換地 い 氏 意 a 地 仮換地指定通

知 成 17 9 瘠 い 地 者 あ 氏 交 中

氏 氏 仮換地指定 い a 地 希望 い 氏 換地

変 能 調整 行 い 氏 回答 待 担当者 氏 a 地 換地

伝え 氏 意 成19 9 審議会 い a 地 氏

い 仮換地指定 消 氏 a 地 仮換地指定通知 決議 行 担当

者 氏 対 仮換地指定 消 い 報告 仮換地指定 消

通知 い 氏 い

氏 市 担当者 a 地 前提 移転補償等 交 行い 成21

12 移転補償契約 締結 氏 a 地 仮換地指定 消 い

実 知 い

成22 5 氏 仮換地指定 消 通知 い い 明

氏 対 a 地 仮換地指定 消 効力 瘠生 い い状況 い

市 氏 氏 対 謝罪 案 提示 方 協議

結果 当初 指定 氏 優 氏 い 仮換地

- 47 -

成22 示 遉 行い仮換地指定 消 確定 い

仮換地指定 消 再指定 い 地 者 交 多 時間 要

仮換地 指定及び 消 い 地 者 対 十 説明 行 う

チ 体制 強 及び担当者間 引 確実 必要

あ

5.2.2.2.2 保留地 契約 い 指摘

地 者 あ 氏 所 前地 い 成15 2 仮換地指定 行

い 氏 仮換地 隣接 保留地 い 定 あ 保留地 購入

い 仮換地 建築 建物自体 定 保留地

い 敷地 保留地部 利用 い 法第76条 許 日

成16 11 あ 成17 使用 益 開始 い 測

実 保留地 売 行 成23 6 あ 長期 わ 無償

い 状態 あ

保留地 現状 適時 把握 売 定 保留地 い 速や 売 あ

5.2.3 建物等移転補償費 5.2.3.1 査手

成26 度 建物等移転補償費 う 1千万 支出 担行 い

連資料 閲覧 必要 応 担当者 聞 行

対象 建物等移転補償費

担行 番号 金 摘要

- 48 -

15,447,557 物件移転等損失補償 12,836,828 物件移転等損失補償 11,803,700 物件移転等損失補償

抽出 担行 対 建物等移転補償費 容

担行

番号

支出 担行

繰越明許

費繰越

前 度支出

担行

建物等移転

補償費合計 建物用途構造

数

㎡

移転

法

24,487,442 24,487,442 専用 宅木造

「 建

11里普里1 再築

20,085,722 20,085,722 専用 宅木造

「 建

10「普買里 再築

39,299,304 39,299,304

店舗併用 宅

木造 「 建

1貸里普0」 再築

共 宅木造

「 建

11監普重「 再築

23,429,929 23,429,929

専用 宅木造

「 建

1」1普「「 再築

作業場木造

建

買0普0買 再築

22,741,775 9,800,000 32,541,775

専用 宅木造

「 建

里貸普貸貸 家

木造 建

所

貸里普買買 家

23,298,643 23,298,643 専用 宅木造

「 建

1」『普監買 家

11,843,148 11,843,148 専用 宅木造 建

監0普監1 家

13,617,212 13,617,212 専用 宅木造 建

里『普里0 家

15,245,649 6,600,000 21,845,649 専用 宅木造

「 建

10里普『貸 再築

16,221,649 7,200,000 23,421,649 専用 宅木造

「 建

- 49 -

18,225,400 8,000,000 26,225,400

木造 「 建店

舗 所

1『重普0監 再築

軽 鉄骨造

建倉庫

」重普貸『 再築

軽 鉄骨造

建作業所

「0普00 再築

10,162,446 4,360,000 14,522,446

専用 宅木造

「 建

貸『普里0 家

専用 宅木造

「 建

『普1『 改造

15,447,557 6,640,000 22,087,557 専用 宅木造

「 建

10貸普買監 再築

12,836,828 5,800,000 18,636,828 専用 宅軽

鉄骨造 「 建

1『貸普里」 家

11,803,700 24,996,410 36,800,110

専用 宅木造

建

貸買普『『 再築

専用 宅木造

建

」」普1「 再築

倉庫木造

建

11普監重 再築

5.2.3.2 査結果

5.2.3.2.1 移転等 伴う損失補償 い 意見

移転等 伴う損失補償 行う 当 移転 法 認定 行い 認定 移転 法

損失補償 算定 い 建築物 移転 法 認定 当 当 建築物

移転 い 前 価値及び機能 失わ い う 仮換地 規模及び形状 建築物

形態 構造及び用途並び 仮換地及び建築物 条件 考慮 総合的

断 決定 移転 法 家 法 再築 法 改造 法 除 法 元 法

あ 宇都宮市 い 土地 整理 業 前地 仮換地 照合

い 家 法 表的 移転 法 法 い

家 法 困 認 場合 適用 い

実 建築物等 家 移転 場合 仮換地 前地 敷地 あ

敷地境界線 移転 家 あ 建築基準法 新築 扱わ

前 建築物等 現行 建築基準法 抵触 場合 建築物等所 者 改善

行う必要 あ 既 施設 改善 要 費用 補償 い い 家