住意識からみた住宅の酎周年数の考察

1 .研究目的と方法 1)研究目的

本報の目的は居住者の建て替え意識に着目し、①建て替えで廃棄された住宅(以後「滅 失住宅J~する)の寿命と、居住者による現住宅の耐用年数の予測とを指標にして、日本 の都市住宅の耐周年数の特徴を考察すること、②住宅の建て替え指向とその理由を分析し、

日本の住宅の耐周年数が短い原因を考察すること、である。住宅の寿命は耐久性以上に、

耐用性に左右される度合いが大きい。住宅の耐用性は居住者の判断にかかっている故に、

居住者の住意識に表れる住宅の耐周年数像を把握することは住宅の寿命を考察する上で 意義がある。

ところで、日本の住宅の寿命については

2 6

年説 6)や、

3 0

年 説 7)などがあり、定まらな いが、約

3 0

年とされてきた。しかしこれらの推計は建築時期が特定できる経年調査を用 いて、その問に滅失した住宅の耐用年数の平均値を累積して算出した値である。したがっ て、残存住宅の将来にわたる耐用年数は対象にされていない。つまり、正確にはいわゆる 寿命を表してはいないことになる。これに対して、小松(1

9 9 2 )

らは、従来の滅失過程か らのみ推計する手法の欠陥を指摘しへ現存建物の滅失を推計する手法を採用することに よって、近年では

5 0

年程度であると結論した〈堤笈灼

3 )

⁹⁾。

本報では小松ら(前出)の指摘に応じて、同一時期に建設された住宅のうち、残存する住 宅と建て替えられた事例の「滅失住宅」を同一指標上に設定して分析を試みる。ところで、

寿命の長短は相対的に判定されるものである。たとえば前述の

2 6

年説では

USA

の寿命は

4 4

年とされており、

USA( 1 0 0 )

に対して、日本は

5 9 . 1

である。したがって、寿命を比 較するためには、比較国の基準も同一に揃える必要がある。本研究では日米で同一調査を 実施して、それに基づいたデータを使用していることが鞘教である。

2 )

研究方法と調査方法 前章と同じである

(1)住宅の概要

対象住宅の構造は日本都市の

7 1 . 0 %

、米国の

9 0 . 0 %

が木造である。建築時期(表1)の 分布は日本では開発時期を反映している。

USA

は

1 9 4 2

年以前が

3 4 . 9 %

存在し、中でも

ロサンゼルスは約半数に達した。デモインは比較的均等に分布している。

敷地面積、延床面積は表 2、表 3に示す。日本は調査対象を選ぶに当たって「ストック に耐えられる程度Jを基準にしたので、住宅土地統計調査の持家に比べて小規模の住宅が 少ない。

QU   FO  

表1 現 住 宅 の 建 築 時 期 単位:%

年

‑ 1 9 4 2   1 9 4 3 ‑ 1 9 5 3 ‑ 1 9 6 3

・

1 9 7 3

・

1 9 8 3 ‑ 1 9 9 3 ‑

合計

「大阪j

0 2

大

9 . 0   2 6 4  

大津

0 7

会 8.

8 

日本合計

0 4   5 . 8   2 0 . 2  

ロサン

1 (

ス，レ

4 9 . 4   2 2 . 7   1 0

.4 

8

.4  デモイン

1 8 . 5   8 . 1   1 7 . 8   1 0 . 4   USA

計

3 4 . 9   1 5 . 9   1 3 . 8   9 . 3  

*開発前から同地に居住していた人が含まれた。

平均 (rri)  S D  (rri)  度数(件)

表 3 現 住 宅 の 延 床 面 積

2 2 . 7   2 2 . 1   1 9 . 7   5 3 4   1

∞

. 0   2 0 . 7   5 3 . 1   1 6 . 7   2 9 4   1

∞

. 0   2 2 . 0   3 3 . 1   1

8.

6  8 2 8   1

∞

. 0   3 . 9   2 . 6   2 . 6   1 5 4   1

∞

. 0   1 1 . 9   2 1 . 5   1

1.

9  1 3 5   1

∞

. 0   7 . 6   1

1.

4  6 . 9   2 8 9   1

∞

. 0  

単イ立:%

H1 2 

1

∞以下

" ' ‑ ' 1 2 0   " ' ‑ ' 1 4 0   " ' ‑ ' 1 6 0   " ' ‑ ' 1 8 0   " ' ‑ ' 2 0 0   " ' ‑ ' 2 5 0   251

以 上 合 計 切に陶

25

.0 

1 9 . 0  

大 津

1 3 . 5   2 5 . 9   L A   4

.0 

9 . 9   D M   1 8 . 3   1 0 . 7  

2.既存住宅の変移と特徴 ( 1 )過去の建て替え率

1 9 β   122  25

.9 

1 5 . 0   1

1.

3 

8.

6 

9 . 9   7 . 6  

1 0

.1 

62  a9  a9  5 1 5   1 1

∞

o  7 . 3   8

.0 

29  15  2 7 4  

l!∞

1 . 0  

11.9 

119  152  272  1 5 1  

l!∞

o 

9 . 9   16

.0 

1 3 . 7   1 3

フ

1 3 1   1 1

∞

o 

本報では住宅の種類を取得した形態によって新築、中古、相続に分類した。表4はその 分布を、現時点と現敷地を取得または相続した時点(以下「宅地取得時点Jとする。)別 に表示したものである。日本の現住宅は新築が9割近くを占め、中古は1割に満たない。

しかし、「宅地取得時点」に遡ると日本の中古は現住宅の約1.

5

倍ある。両時点間の差 は建て替えによって生じたものである。これに対して

USA

には両時点聞の差が極めて小 さく建て替えの進行は認められない。そのことを建て替え率で示すと、日本全体の 21.9%、

表4 住 宅 の 種 類 単イ立:%

現 在 宅 地 取 得 時 点 建 て 替 え 率 合 計 新 築 相 続 中 古 新 築 相 続 中 古 新 築 相 続 中 古

「大阪J

84

.4 

5 . 3   1 0 . 3   7 3 . 0   1

1.

2 1 5 . 8   2 0 . 2   5 2 . 5   3 3 . 7   544 100.0 

大津

9 3 . 3   0 . 7   6 . 0   8 9 . 6   2 . 3   8 . 1   1 2 . 0   7

^1.

4 2 5 . 0   298 1 0 0 . 0  

日 本 計

8 7 . 5   3 . 7   8 . 8   7 8 . 9   8 . 1   1 3 . 1   1 6 . 9   54

.4 

3 2 . 7   842 1 0 0 . 0  

ロサンt"，レス

1 2 . 7   0 . 6   8 6 . 7   1 2 . 0   0 . 6  

87.3 

5 . 3  

0.7 

158 1 0 0 . 0 1  

デモイン

3 2 . 6   0 . 7   6 6 . 7   3

1.

9  0 . 7   6 7 . 4  

^1.

1  138 1 0 0 . 0   USA

計

2 2 . 0   0 . 7   7 7 . 4   2

1.

3  0 . 7   7 8 . 0  

1.

6  0 . 9   296 1 0 0 . 0  

‑70‑

表5 住 宅 の 種 類

( 2 )

別 建 築 時 期 単 位 : % 年 ‑1942  1943・ 1953・ 1963・ 1973・ 1983・ 1993・ 合計

日 新築 0.2  6.0  25.0  22.5  34.4  11.8  515 100.0  本 車諜建て替え 0.9  0.9  21.1  43.1  33.9 109 100.0  中古建て替え 2.8  5.6  11.1  30.6  50.0  36 100.0  相続建て替え 2.9  14.3  31.4  51.4  35 100.0  中古 11.1  23.6  37.5  26.4  1.4  72 100.0  相 続 3.7  3.7  11.1  51.9  14.8  11.1  3.7  27 100.0  既存住宅撤 6.5  3.2  12.9  22.6  54.8  31100.0  合計 0.1  0.2  5.6  20.0  22.2  33.3  18.5 825 100.0  U 新築 9.4  15.6  9.4  12.5  18.8  34.4  32 100.0 

S 

建て替え 1  1  1 3 

A 中古 44.8  18.8  14.3  7.2  6.7  7.2  0.9  223 100.0 

相 続 1  1  2 

既存住宅撤 10.3  27.6  6.9  34.5  20.7  29100.0  合計 34.9  15.9  13.8  9.3  7.6  11.4  6.9  289100.0 

USA全体の 1%となる。日本の建て替え率は相続の過半数、中古の 33%に達する。新築 からの建て替えも約 17%ある。中古の建て替え率は新築の約2倍に当たる(日本の住宅の 種類と建て替え率におけるえ検定の有意水準 pく0.000)。一方、そもそも建て替え率が非常

に低いUSAでは住宅の種類と建て替えとは相関していない。

ここで、住宅の種類について過去の経緯を反映させたカテゴリーに細分類し、住宅の種 類 (2)を作成した(表 5参照;表中「既存住宅の撤去Jとは既存住宅付きの土地を購入した 後で、既存住宅を撤去してから新築した場合を指す。購入時において既存住宅に居住する目 的がないので、中古住宅から独立したカテゴリーに分類している)。

(2)建て替えの時期

図 1は建築時期別に住宅の建て替え率をみたものである。1959年以前、すなわち築後 44年以上の住宅の建て替え率は 60%以上ある。それ以後は上下の振幅が大きく、明確な ラインを引けないが築後 35年以上で少なくとも 1/3は建て替わった。USAにおいては

100  90 80  70 60  50  40 30  20 1 0 

o 

今す

句

、

内

、

、

~ヘ~ .':lヘ~ヘ~

' : l も も も も も ヘ ヘ

~-~- . ~- ~- ~- ~- ~. ~

ヘ ヘ ヘ ヘ 、 ヘ ヘ ヘ

勺ヘ~、、

ヘ ヘ ヘ

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ヘ

、内

ヘ ヘ ' 9 <

もも

ヘ 図1 建築時期別建て替え率 (日本のみ)

可 ー

ヮ ︐

本人が居住していた住宅を建て替えた事例は5件にすぎないが、表8によると、「既存住宅 撤去jはデモインが 15.2%、ロサンゼルスが 5.8%ある。本調査においては新築住宅も含 めて、デモインの方が新築が活発である。

日本の住宅の種類(2)による建築時期の違いに着目すると、「既存住宅撤去Jと「中古 を建て替えJは開発されて 10年以内の時期から生じている。これに比べると、「新築の 建て替えJと「相続の建て替え」が始まる時期はやや遅い。

以上、日本は築後 40年で 6割が建て替わり、既存住宅の売却が建て替えを加速するこ とが確認できた。中古住宅を購入後、建て替えるまでの年数は建て替え後の住宅の建築時 期と現住地への入居時期の差から推測して、平均9.3年である。

(3 

)建て替えと面積の変化

表

6

は建て替えが多い日本について、住宅の種類

( 2 )

と敷地面積のクロス集計である。 新築、相続および、それを建て替えた場合に比べて、中古や中古を建て替えた場合、及び 既存住宅を撤去した場合の面積が狭いことがわかる。さらに、上記を補足するために「宅 地取得時点Jの住宅の種類別に敷地面積の中央値を求めた(表7) ところ、中古と、「既 存住宅撤去Jは他のカテゴリーに比べて狭く、他方相続は最も敷地面積が広いことが確認 できた。この傾向は両国に共通している。

ところで、表9の中で「中古を建て替え」と、「既存住宅を撤去」は中古に比べて 130 d以 下 ( 最 低 面 積 ) に 属 す る 割 合 が 高 い。こ の こ と は 売 却 時 に 敷 地 が 細 分 さ れ た こ とを示唆している。

表6 住宅￠種類(却別敷地面積(日本のみ) 単位:%

町1

‑ 1 3 0  

ー

1 6 0 ‑ 1 9 0   ‑ 2 2 0   ‑ 2 5 0  

ー

300

‑350  351‑ 合計

新築

1 0 . 1   1 3

.4 

2 2 . 1   2 2 . 9   1 4 . 2   7 . 7   5 . 9   3 . 7   508  1 0 0 . 0  

新築を建て替え

1 1 . 0   1 2 . 8   7 . 3   2 6 . 6   2 2 . 0   1 2 . 8  

4.6 

2 . 8   215  1 0 0 . 0  

相続

1 6 . 7  

6.7 

6 . 7   1 3 . 3  

3.3 

2 3 . 3   1 6 . 7   1 3 . 3  

30 

1 0 0 . 0  

相続を建て替え

8 . 6   1 4 . 3   2 0 . 0   2 0 . 0   2 0 . 0   2

.

9  1 4 . 3   68  1 0 0 . 0  

中古

2 6 . 8   1 9 . 7   1 6 . 9   1 2 . 7   8 . 5   8 . 5   2 . 8   4 . 2  

71 

1 0 0 . 0  

中古を建て替え

3 2 . 4   8 . 8   1 1 . 8   1 4 . 7   1 4 . 7   8 . 8   8 . 8   62  1 0 0 . 0  

既存住宅撤去

34

.4 

1 5 . 6  

3.1 

1 8 . 8   3 . 1   9 . 4   6 . 3   9 . 4  

33 

1 0 0 . 。

合計

1 3 . 7   1 3 . 0   1 7 . 6   2

1.

5 1 4 . 2   9 . 7  

5.5  4.9  987 

1 0 0 . 0  

表7 宅 地 取 得 時 点 の 住 宅 種 類 別 平 均 敷 地 面 積 ( ぱ )

日本

USA 

新築 相続 中古 既存住宅撤去 合計 新築 相続 中古 既存住宅撤去 合計

中央値

1 9 8   2 3 1   1 6 8   1 6 5   1 9 8   930 3 1 6 2 .   698  9 0 2   7 6 7  

SD 

7 7   1 1 9   9 7  

32 

87  2 0 8 7   1 0 5 1  

487 

1 2 1 6  

度数 617  65 

1 0 5   1 2 2   819  3 1   1  1 9 2   24  248 

つ ム

ウ4

￨ロ1∞ 以 下 回120

・

^{1伺 図160}

^~

^{180 図 棚 田250 図 捌 以 上￨}

合計 中古 相続

︿ωコ

+ 母国

0%  20弛 40弛 60%  80%  100% 

図2 住宅の種類(2)別 延 床 面 積 ( ぱ )

表8 住宅の種類(2)別容積率の累積比率(日本のみ) 樹立:%

%  ‑40% 41^・ 51‑ 61‑ 71‑ 81‑ 91‑ 101・ 151%・

新 築 8.1  21.1  43.3  63.4  77.4  87.2  95.0  97.5  100  鶏佳建替 7.5  15.1  29.2  48.1  64.2  74.5  84.9  95.3  100  帽を建替 3.0  9.1  21.2 36.4  42.4  54.5 72.7  93.9  100  械栓建替 17.6  23.5  32.4  50.0  58.8  67.6  85.3  94.1  100  中 古 7.7  16.9  29.2  49.2  66.2  72.3  84.6  96.9  100  相 続 20.0  36.7  50.0  60.0  80.0  83.3  90.0  96.7  100  既 存 住 宅 撤 去 3.2  12.9  32.3  48.4  61.3  80.6  90.3  100 

次に住宅の種類(2)別の延床面積をみた(図 2)。中古は敷地面積と同様に最も狭い。ど のカテゴリーにおいても、当初のままの住宅よりも建て替えた

u

既存住宅撤去Jも含む) 方が広い。 上記の敷地面積と、延床面積の変移を容積率によってみると(表

8

、「中古を 建て替えj と「既存住宅撤去」が他より、特に中古に比べて高い値を示し、既存住宅の売却 後に容積率が上昇している様子が分かる。これらのことから考察すると中古住宅において は土地の先行投資の有効性が認められているのではないだろうか。

それについて中古住宅の長所と短所に対する質問からみてみよう(表9表 10参照)。 中古を建て替えた回答者は「住宅にかける費用分を土地の増資にまわせる」など、中古住 宅の方が新築よりも経済的に有利であることを認めている。しかし、逆に、寿命が長いこ とによる利点については最も認めていないことがわかる。また、「既存住宅を撤去Jは経 済性が中古の長所であることを認めるが、中古の短所に「永住できないJをあげる回答者 が最も多い。これに対して、中古にそのまま居住している回答者は中古の経済性もさるこ とながら、既存住宅が保つ成熟'性を長所に挙げている。 また、中古を「仮の宿Jとみな

qJ ゥ ︐

表9 住 宅 の 種 類 (2)別 中 古 住 宅 の 長 所 ( 複 数 回 答 ) 単 位 : %

仮 の 宿 土地治資 節税 価格が妥 却入居可 立 地 が 高 水 準 近隣紡t 庭 木 が 時代の 回 答 者

当 よし、 住 宅 成熟 成長 魅力 合 計

中古 18.3  16.9  16.9  53.5  50.7  33.8  26.8  33.8  23.9  8.5  71 100.0  日 新 築 24.2  20.0  28.4  65.2  46.3  21.8  28.0  22.7  20.5  11.5  454100.0 

件￨廷 ^{新 築 36.1  23.1  17.6  62.0  48.1  29.6  20.4  19.4  20.4  3.7  108 100.0} 

￨

者 中 古 35.5  25.8  22.6  58.1  41.9  12.9  29.0  16.1  6.5  3.2  31 100.0  相 続 20.0  20.0  22.9  40.0  45.7  25.7  20.0  25.7  20.0  8.6  35 100.0  既 存 住 ヰ 41.4  20.7  27.6  55.2  41.4  17.2  31.0  27.6  24.1  6.9  29 100.0  撤 去

相 続 22.2  25.9  22.2  48.1  29.6  25.9  18.5  11.1  18.5  7.4  27 100.0  合計 26.2  20.7  25.0  61.2  46.0  23.8  26.2  22.9  20.3  9.3  755 100.0  中古 10.9  23.6  16.6  40.6  64.6  36.7  25.3  53.3  40.6  40.6  229 100.0  U新 築 12.1  18.2  15.2  30.3  51.5  12.1  24.2  36.4  54.5  12.1  33100.0 

S建 替 1.0  1.0  1.0  2 'l牛

A 既 存 住 宅 6.9  31.0  10.3  44.8  72.4  24.1  27.6  37.9  37.9  13.8  29100.0  撤去

相 続 1.0  1.0  1.0  1.0  1.0  1.0  2件 合 計 10.5  24.0  15.9  39.9  64.2  32.8  25.0  49.3  41.6 34.1  296 100.0 

一 一 一

表

10 

住 宅 の 種 類

( 2 )

別 中 古 住 宅 の 短 所 ( 複 数 回 答 ) 単イ立:%

オ住でき弘、 管理負担 イイ耐直 持家は新築lこ限る 安全性に不安 回 答 者 合 計 中古 31.0  62.0  15.5  9.9  28.2  71 100.0  日新築 38.2  64.8  15.1  19.4  37.8  454100.0 

体￨ 建

新 築 33.3  64.8  10.2  20.4  35.2  108 100.0 

￨

替 中古 39.4  66.7  30.3  48.5  31 100.0  相 続 30.6  50.0  11.1  8.3  22.2  35100.

。

開強発散去 44.8  62.1  24.1  24.1  37.9  29100.0  相 続 37.0  37.0  22.2  11.1  25.9  27 100.

。

合計 36.8  62.8  14.2  18.5  35.9  755100.0  中古 24.5  65.5  5.7  12.7  19.2  229100.0  U 新 築 42.4  66.7  18.2  24.2  27.3  33 100.

。

S柑 建 替 2.0  2.0  1.0  1.0  2件

A 既調主召散去 24.1  62.1  3.4  24.1  17.2  29100.0 

相 続 1.0  2.0  2件

合 計 27.0  65.5  6.8  15.2  19.9  296100.0 

す回答は中古に住み続けているか、建て替えたかの違いで、大きな差が生じている。 以上、過去に建て替えられた事例を通して、耐周年数や建て替えられた経緯を分析した。

その結果、既存住宅の売却は建て替えを促す主要な要因の一つであることが確認できた。

4 ワ'

3.

住宅の酎周年数の予測

( 1 )住宅の耐周年数の予測を求める手続き

本調査では耐用年数を①建て替えた場合の滅失住宅の寿命(建築年数)と、②居住者が 予測した現住宅の余命によって把握した。

余命の予測は「現在の時点で、この家はあと何年寿命が残っていると思いますか」と質 問をして求めた(以後「予測余命j とする)0 

r

予測余命Jとは換言すると、建て替えても やむを得ない時期すなわち、耐用性に関する潜在意識を年数で表現したものである。

表11は滅失住宅の寿命を当時の住宅の種類別にみた。新築と中古の差は小さく、共に

20

年までで過半数に達する。相続は他に比べて長く、

30

年経過後に過半数に達する。「予 測余命Jの累積比率は表

12

の通りである。日本は

25

年までで

2 / 3

に達する。ところで、

耐周年数とは新築から取り壊されるまでの年数だから、「予測耐周年数J =建築年数十「予 測余命」と見なすことができる。

表 11  滅 失 住 宅 の 種 類 別 寿 命 (日本のみ) 単 位 % 年

‑ 1 0

年

1 1

・

16

・

21

・

26

・

31

・

3 6 .   41

以上 合 計 新築

1 0 . 0   2

1.

8  2 2 . 7   1 8 . 2   1 0 . 0   1 0 . 0   3 . 6   3 . 6   111  1 0 0 . 0  

相続

8 . 6   1 1

.4 

1 1

.4 

1 1

.4 

1 4 . 3   1 1

.4 

1 4 . 3   1 7 . 1   35  1 0 0 . 0  

中古

1 2 . 5   1 8 . 8   1 5 . 6   1 8 . 8   2

1.

9  3 . 1   9

.4 

29  1 0 0 . 0  

合計

1 0 . 2   1 9 . 2   1 9 . 2   1 6 . 9   1 3 . 0   8 . 5   5 . 6   7 . 3   1 7 5   1 0 0 . 0  

表12 住宅の種類別「予測余命Jの累積比率 単 位 % 年 缶 年

‑30  ‑ 3 5   ‑ 4 0   ‑ 4 5   ‑ 5 0   ‑ 6 0   ‑ 7 0   ‑ 9 0  

永久 一生 合計 日 新築

62

.4 

8 0 . 8   8 3 . 9   8 9 . 5   9 7

.4 

98

.4 

9 8 . 9   9 9 . 1   9 9 . 9   9 9 . 9   1

件

704 

本 相続

7 9 . 3   8 9 . 7   8 9 . 7   9 3 . 1   9 3 . 1   9 6 . 6   9 6 . 6   1 0 0 . 0   29 

中古

8 0 . 6   9

1.

0  9 2 . 5   9 5 . 5   1 0 0 . 0   67 

合計

6 4 . 5   8 2 . 0   8 4 . 9   9 0 . 1   9 7 . 5   9 8 . 5   9 8 . 9   99

.

3 9 9 . 9   9 9 . 9   800 

U 新築

1

1.

7  2 3 . 3   2 5 . 0   4 0 . 0   6 3 . 3   6 8 . 3   7

1.

7  7 6 . 7   9 5 . 0   9 8 . 3   1

件

60  S 

^中古

2

1.

1  3 6 . 2   3 7 . 8   4 3 . 2   6 8 . 6   7

1.

9  7 5 . 7   80

.

0 9

1.

4  1 0 0 . 0   1 8 5  

A 合計

1 8 . 7   3 2 . 9   3 4 . 6   4 2 . 7   6 7 . 5   7

1.

1 7 4 . 8   7 9 . 3   9 2 . 3   9 9 . 6   2 4 5  

表13 住宅の種類別「延べ件数」の割合 大 延 べ 数 = 現 住 宅 数 + 滅 失 数

45  3 2

.4 

Fhd 

勺4

ドキュメント内 中古住宅に期待する財産価値が住宅管理に与える影響、に関する日米比較研究 (ページ 73-80)