市原市市営住宅長寿命化計画
平成２５年３月
目 次 第１章 計画の背景と目的 ··· 1 １．計画の背景 ··· 1 ２．計画の位置づけ ··· 2 ３．計画の目的 ··· 2 ４．計画期間 ··· 3 第２章 市営住宅を取り巻く状況 ··· 4 １．人口・世帯の状況 ··· 4 ２．住宅・住環境の状況 ··· 7 ３．市営住宅の状況 ··· 13 ４．公営住宅（県営住宅）の状況 ··· 26 ５．市営及び県営住宅の空家（応募）状況 ··· 27 ６．市営住宅の必要量 ··· 28 第３章 住民意向調査 ··· 31 １．調査概要 ··· 31 ２．調査結果（抜粋） ··· 32 第４章 長寿命化に関する基本方針 ··· 42 １．現地調査等からわかる主な課題 ··· 42 ２．基本方針 ··· 42 第５章 長寿命化を図るべき市営住宅 ··· 44 １．活用手法の選定 ··· 44 ２．活用手法の選定結果 ··· 47 ３．団地別活用方針 ··· 51 ４．活用手法別戸数 ··· 52 第６章 長寿命化のための維持管理計画 ··· 53 １．修繕管理・改善事業の実施方針 ··· 53 ２．計画期間内に実施する修繕・改善事業等 ··· 56 第７章 長寿命化のための維持管理による効果 ··· 60 １．ライフサイクルコストの改善効果 ··· 60 ２．ライフサイクルコストの算出 ··· 63 資料編１（各団地調査シート） ··· 65 資料編２（活用手法の選定に係る資料） ··· 97 資料編３（長期修繕・改善事業計画表） ··· 103
第１章 計画の背景と目的
１．計画の背景 少子高齢化に伴う人口減少、地球環境への配慮、経済成長の低迷、財政の逼迫化といっ た社会的背景のもと、公営住宅を含む住宅・不動産分野においては、スクラップ＆ビルド による建物の量の拡大から、今ある建物をできるだけ長く有効に使い続けていこうという 「ストック1重視」が潮流になりつつあります。 本市の市営住宅についても、その多くは昭和40 年代に整備され、今後、順次建物の更新 期を迎えることとなります。厳しい財政状況においては、これらの市営住宅ストックを一 気に更新することは困難であり、財政負担を極力平準化できるよう計画的かつ効率的な更 新を図っていくとともに、高齢者等生活弱者への配慮など地域の需要に的確に対応してい くことが大きな課題となっています。 このような中で、平成 18 年度には「住生活基本法」が制定され、住宅の量の確保から、 住宅セーフティネット2の確保を図りつつ、健全な住宅市街地を整備するとともに、国民の 住生活の質の向上を図る政策へと転換が図られることとなりました。これを受け、平成19 年3 月に「千葉県住生活基本計画」が策定され、本市では平成 22 年 3 月に「市原市住生活 基本計画」を策定しました。 また、平成23 年５月２日に「地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図る ための関係法律の整備に関する法律」が公布され、この法律により公営住宅法の一部改正 が行われました。 本市においては平成12 年 3 月に「市原市公共賃貸住宅総合再生計画」を策定し、高齢者 等をはじめとする住宅に困窮する人たちの居住安定を図るため、第１期山木住宅の建設や 借り上げによる五井住宅の整備など、住宅ストックの拡充に取り組んできました。 平成24 年 4 月 1 日時点で 15 団地・901 戸の市営住宅を管理していますが、このうち、 昭和40 年代に建設された簡易耐火3の平屋及び二階建ての3 団地・148 戸など、老朽化が進 んでいる住宅があります。 これらの市営住宅ストックを計画的かつ効率的に更新するためには、適正な維持保全（運 転監視、保守、修繕、診断及び改修）により耐用年数をコントロールする「長寿命化4」を 図ることが不可欠です。特に、厳しい財政状況の中では、10～20 年といったある程度の長 期スパンで耐用年数を延ばすことによりライフサイクルコスト5の縮減につなげていくこと 1 ストック：今ある建物や住宅のこと 2住宅セーフティネット：住宅に困窮する世帯に対する住宅施策のこと 3 簡易耐火：耐火建築物以外の建築物のうち、その主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）が準耐火性能を満たし、 かつ、延焼の恐れのある開口部（窓やドア）に防火戸など、火災を遮る設備を有する建築物のこと 4 長寿命化：本計画における長寿命化とは、これまで耐火構造の住宅では、５０年程度で建替えられていた（県実績等） ものを、公営住宅法上の耐用年限である７０年まで延伸させることをいう。 5 ライフサイクルコスト：建設時点から次の建替えまでに要する建替え費、改善修繕費等の合計額のことが重要です。また、市営住宅ストックのすべてを長寿命化させるということではなく、そ れぞれの市営住宅ストックの行き先について「早期の更新」、「長寿命化」及び「廃止」の ３つの道からより効果的・効率的な道を判別していくことも必要です。そして、これらの 取組みを総合的に継続的に行っていく「ストックマネジメント6」が今求められています。 ２．計画の位置づけ 本計画は「市原市住生活基本計画」の部門別計画として位置づけられ、都市計画や福祉 等の本市各部門の計画との整合・連携を図るとともに、平成２１年３月に国土交通省住宅 局が示した「公営住宅等長寿命化計画策定指針（以下策定指針）」を踏まえ、市が管理する 市営住宅を対象に今後の市営住宅の活用や長寿命化を図るための計画とします。 なお、公営住宅整備に係わる国の補助金制度として「社会資本整備総合交付金」があり、 交付対象事業となる、公営住宅建替え等の「公営住宅等整備事業」及び建物の改修等の「公 営住宅等ストック総合改善事業」については、平成２６年度以降、本計画に基づいて実施 することが交付要件とされています。 ３．計画の目的 本計画は市営住宅が、住宅に困窮する低額所得者の住宅セーフティネットとして、安全 で安心して暮らせる住環境を提供し続けていくことができるよう、市営住宅ストックにつ いて、効率的かつ効果的なストックマネジメントを実現することを目的とします。 そのため、修繕、改善などの市営住宅の活用方針を定め、予防保全的な管理及び長寿命 6 ストックマネジメント：既存の建築物（ストック）を有効に活用し、長寿命化を図る体系的な手法のこと H17～27 ともに輝く 元気なふるさと いちはら 『快適な生活環境の整備』 H21～27
化に資する修繕方法を検討し、維持管理費の効率化やライフサイクルコストの縮減等を目 指した長寿命化のための維持管理計画を定めます。 ４．計画期間 本計画は予防保全的な維持管理計画を計画的に実施し、市営住宅ストックを長期にわた り有効活用することを目的としています。このため、市営住宅ストック全般にわたり、点 検・修繕・改善のサイクルを勘案し、一定程度の期間についてみていくことが必要となり ます。 上記の観点から、本計画の計画期間を10 年間（平成 25 年度～平成 34 年度）とします。 また、計画内容は、社会情勢の変化や事業の進捗状況等に応じ、５年後に他計画との調整 等を行い見直しを実施します。 公営住宅等長寿命化計画策定フロー（公営住宅等長寿命化計画策定指針（H21 年 3 月・国土交通省住宅局）より） ※ ※ ※「修繕」と「改善」 について 修繕：老朽化した設備等 を修復することにより現 状回復すること。空き家 修繕や周期的な計画修繕 等がある。交付金等の補 助事業の対象外となる。 改善：従前の仕様と比較 して性能を向上させるこ と。耐久性が向上するも の、躯体への影響を低減 させるもの、維持管理を 容 易 に す る も の 等 が あ る。社会資本整備総合交 付金の補助事業として位 置づけられる（一部例外 あり）。
第２章 市営住宅を取り巻く状況
１．人口・世帯の状況 （１）人口・世帯 本市の人口推移を国勢調査ベースでみると、平成 7 年までは増加傾向が続いていました が、近年はほぼ横ばい傾向となっており、平成22 年度調査においては 280,416 人となって います。 また、世帯数については増加傾向が続き、平成22 年で 111,973 世帯となっています。世 帯当たり人員については核家族化の進行もあって2.50 人／世帯となり、今後は更に核家族 化が進むと推測されます。 人口・世帯の推移（市原市） S50年 S55年 S60年 H2年 H7年 H12年 H17年 H22年 人口（人） 194,068 216,394 237,617 257,716 277,061 278,218 280,255 280,416 世帯数（世帯） 49,650 65,027 72,059 81,668 94,924 99,745 105,600 111,973 世帯当たり人員（人/世帯） 3.91 3.33 3.30 3.16 2.92 2.79 2.65 2.50 資料：国勢調査 194,068 216,394 277,061 278,218 280,255 280,416 49,650 65,027 72,059 81,668 94,924 99,745 105,600 111,973 257,716 237,617 3.91 2.50 2.65 3.33 3.30 3.16 2.92 2.79 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 S50年 S55年 S60年 H2年 H7年 H12年 H17年 H22年 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 人口（人） 世帯数（世帯） 世帯当たり人員（人/世帯） （人,世帯） （人/世帯）（２）高齢化 年齢三区分別人口を確認すると、65 歳以上の高齢者が増加しており平成 22 年の国勢調査 においては58,635 人となり、割合については 20％を超えています。一方で、14 歳以下の 年少人口については減少傾向が続いていましたが、近年は微減へと変化しています。 年齢3区分別人口推移（市原市） S60年 H2年 H7年 H12年 H17年 H22年 14歳以下 57,893 51,728 47,436 41,908 38,537 35,751 15～64歳 162,700 184,022 201,440 199,882 194,626 183,749 65歳以上 17,000 21,600 27,929 36,188 46,373 58,635 資料：国勢調査 57,893 51,728 47,436 41,908 38,537 35,751 162,700 184,022 201,440 199,882 194,626 183,749 17,000 21,600 27,929 36,188 46,373 58,635 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% S60年 H2年 H7年 H12年 H17年 H22年 14歳以下 15～64歳 65歳以上 （グラフ内の数値：人数）
（３）世帯人員 平成22 年時点で最も多いのは 1 人世帯で、次いで 2 人世帯、3 人世帯と続いています。 4 人以上の世帯が減少または横ばい傾向であるのに対して、これらの世帯は増加が続いてお り、世帯の核家族化が急速に進んでいます。 一般世帯人員別世帯数の推移（市原市） 単位：世帯 1人 2人 3人 4人 5人 6人 7人以上 H12年 24,745 22,769 20,568 19,794 7,210 3,010 1,405 H17年 28,230 26,332 21,300 18,716 6,552 2,567 1,122 H22年 34,543 29,443 21,323 17,554 5,902 2,175 914 資料：国勢調査 一般世帯人員別世帯数の推移（割合：市原市） 1人 2人 3人 4人 5人 6人 7人以上 H12年 24.9% 22.9% 20.7% 19.9% 7.2% 3.0% 1.4% H17年 26.9% 25.1% 20.3% 17.9% 6.3% 2.4% 1.1% H22年 30.9% 26.3% 19.1% 15.7% 5.3% 1.9% 0.8% 資料：国勢調査 21,323 17,554 5,902 1,122 914 34,543 28,230 24,745 26,332 29,443 22,769 21,300 20,568 18,716 19,794 6,552 7,210 2,175 2,567 3,010 1,405 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 H12年 H17年 H22年 1人 2人 3人 4人 5人 6人 7人以上 （世帯）
２．住宅・住環境の状況 （１）住宅所有状況 本市の住宅所有状況のうち、持ち家は65,740 世帯で持ち家率は 65.3％となっています。 また、公的借家は2,610 世帯で割合は 2.6％であり、千葉県平均（5.4%）及び全国平均（6.2%） と半分以下の割合と少ないのが特徴となっています。 ※元調査の性格上、各内訳の合計数と総数は一致しません 65,740 220,770 14,460 29,960 20,710 24,490 1,469,600 29,162,900 43,100 24,700 80,690 3,170 12,720 5,670 6,700 537,400 13,256,500 75,000 4,340 9,150 740 700 970 680 2,610 680 370 980 620 123,900 3,006,000 1,371,200 410 2,120 770 250 11,620 3,320 1,484,400 92,400 0% 20% 40% 60% 80% 100% 市原市 千葉市 袖ヶ浦市 木更津市 君津市 茂原市 千葉県 全国 持ち家 公的借家 民営借家 給与住宅 その他 （グラフ内の数値：世帯数） 住宅所有状況 単位：世帯 専用住宅総数 持ち家 公的借家 民営借家 給与住宅 その他 市原市 100,710 65,740 2,610 24,700 3,320 4,340 (100.0%) (65.3%) (2.6%) (24.5%) (3.3%) (4.3%) 千葉市 365,330 220,770 43,100 80,690 11,620 9,150 (100.0%) (60.4%) (11.8%) (22.1%) (3.2%) (2.5%) 袖ヶ浦市 19,300 14,460 680 3,170 250 740 (100.0%) (74.9%) (3.5%) (16.4%) (1.3%) (3.8%) 木更津市 44,520 29,960 370 12,720 770 700 (100.0%) (67.3%) (0.8%) (28.6%) (1.7%) (1.6%) 君津市 30,450 20,710 980 5,670 2,120 970 (100.0%) (68.0%) (3.2%) (18.6%) (7.0%) (3.2%) 茂原市 32,900 24,490 620 6,700 410 680 (100.0%) (74.4%) (1.9%) (20.4%) (1.2%) (2.1%) 千葉県 2,298,300 1,469,600 123,900 537,400 75,000 92,400 (100.0%) (63.9%) (5.4%) (23.4%) (3.3%) (4.0%) 全国 48,281,000 29,162,900 3,006,000 13,256,500 1,371,200 1,484,400 (100.0%) (60.4%) (6.2%) (27.5%) (2.8%) (3.1%) 資料：住宅・土地統計調査 H20年
（２）空き家状況 平成20 年の住宅・土地統計調査における本市の空き家状況としては、数は 14,890 戸と なっています。そのうち賃貸用空き家が 8,130 戸を占め、その多くが長屋・共同住宅の空 き家となっています。 平成 20 年の住宅・土地統計調査での住宅総数は 118,120 戸であり、空き家率としては 12.6％となっています。 ※元調査の性格上、各内訳の合計数と総数は一致しません 8,130 1,000 7,130 6,050 3,810 2,250 50 350 400 310 210 100 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 総 数 一戸建て 長屋・共同住宅他 二次的住宅 賃貸用 売却用 その他 空き家状況（市原市） 単位：戸 空き家総数 二次的住宅 賃貸用 売却用 その他 14,890 400 8,130 310 6,050 一戸建て 5,370 350 1,000 210 3,810 木造 5,230 340 960 210 3,730 非木造 130 20 40 - 80 長屋・共同住宅他 9,530 50 7,130 100 2,250 木造 2,090 - 2,030 - 60 非木造 7,440 50 5,100 100 2,190 資料：住宅・土地統計調査 H20年 総 数 （戸）
（３）住宅所有別延べ面積 本市は住宅所有関係別の延べ面積については、持ち家の90％近くが住戸面積 70 ㎡を超え る一方で、民営借家については60％以上が住戸面積 50 ㎡未満で、持ち家と借家等の面積格 差が大きくなっています。 公的借家については、ファミリー世帯に向けた供給がされており、そのほとんどが 30～ 69 ㎡の延べ床面積となっています。 所有関係別延べ床面積世帯数（市原市） 655 42 7,098 872 312 1,050 9,819 1,119 301 5,954 1,612 5,998 1,174 252 21,156 306 2,790 604 194 29,928 12,261 2,313 8 147 722 18 0 1 28 144 0% 20% 40% 60% 80% 100% 持ち家 公的借家 民営借家 給与住宅 間借り 0～29㎡ 30～49㎡ 50～69㎡ 70～99㎡ 100～149㎡ 150㎡以上 （グラフ内の数値：世帯数） 所有関係別延べ面積世帯数（市原市） 単位：世帯 持ち家 公的借家 民営借家 給与住宅 間借り 0～29㎡ 8,979 655 42 7,098 872 312 30～49㎡ 14,602 2,313 1,050 9,819 1,119 301 50～69㎡ 14,990 5,954 1,612 5,998 1,174 252 70～99㎡ 25,050 21,156 306 2,790 604 194 100～149㎡ 30,823 29,928 18 722 147 8 150㎡以上 12,434 12,261 0 144 28 1 合計 106,878 72,267 3,028 26,571 3,944 1,068 資料：国勢調査 H22年 総数
（４）高齢者居住状況 本市の高齢者の居住状況については 80％以上が一戸建てに居住しており、共同住宅の 3 階以上に住む高齢者の割合は極めて少なくなっています。 周辺市との比較においては、千葉市を除くと共同住宅に住む割合が多くなっています。 しかし、千葉県平均及び全国平均との比較においては、共同住宅に住む割合は少ない状況 となっています。 33,931 79,156 7,316 17,762 12,518 13,873 672,142 15,065,830 990 610 95,381 1,800,806 17,592 117 170 532,302 12,938 195 139 383 69 2,109 651 912 338 23,746 3,061 1,194,322 61,254 112 181 991 657,483 30,396 49 47 54 18 8,006 204 0% 20% 40% 60% 80% 100% 市原市 千葉市 袖ヶ浦市 木更津市 君津市 茂原市 千葉県 全国 一戸建 長屋建 共同住宅1・2階 共同住宅3～5階 共同住宅6階以上 その他 （グラフ内の数値：世帯数） 住宅の種類別65歳以上親族のいる一般世帯数 単位：世帯 一戸建 長屋建 共同住宅 1・2階 共同住宅 3～5階 共同住宅 6階以上 その他 市原市 33,931 990 3,061 991 204 82 千葉市 79,156 2,109 23,746 17,592 8,006 195 袖ヶ浦市 7,316 69 338 117 18 6 木更津市 17,762 383 912 170 54 24 君津市 12,518 139 651 181 47 8 茂原市 13,873 195 610 112 49 9 千葉県 672,142 12,938 95,381 61,254 30,396 1,146 全国 15,065,830 532,302 1,800,806 1,194,322 657,483 37,762 資料：国勢調査 H22年
（５）世帯収入 本市の住宅所有別の収入状況（年収）をみると、持ち家世帯では300～400 万円の世帯を ピークとして、それ以上の収入階層の世帯でほとんどを占めています。また、民営借家に ついても300～400 万円が最も多くなっていますが、公営借家では 100～200 万円が最も多 くなっています。 ※元調査の性格上、各内訳の合計数と総数は一致しません 所有関係別世帯収入世帯数 単位：世帯 総数 持ち家 公営借家 民営借家 給与住宅 100万円未満 3,700 2,060 180 1,460 -100～200万円 7,670 4,000 640 3,000 30 200～300万円 12,350 8,390 430 3,200 330 300～400万円 14,620 8,620 410 5,070 520 400～500万円 11,470 7,780 120 2,800 770 500～600万円 9,950 7,470 100 1,970 400 600～700万円 7,130 5,760 40 950 370 700～800万円 6,790 5,760 60 740 230 800～900万円 5,230 4,600 - 410 210 900～1000万円 3,740 3,350 - 160 220 1000～1500万円 5,750 5,410 - 150 190 1500万円以上 1,520 1,400 - 100 10 資料：住宅・土地統計調査 H20年 4,000 8,390 8,620 7,780 7,470 5,760 3,350 5,410 0 1,460 3,000 3,200 5,070 2,800 1,970 950 740 410 160 150 100 5,760 4,600 1,400 2,060 120 410 430 640 180 0 0 0 60 40 100 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 100 万円 未満 100～2 00万 円 200～3 00万 円 300～4 00万 円 400～5 00万 円 500～6 00万 円 600～7 00万 円 700～8 00万 円 800～9 00万 円 900～1 000万円 1000～ 1500万 円 1500万 円以 上 持ち家 公営借家 民営借家 給与住宅 （世帯） （市原市）
（６）居住水準未満世帯 本市の最低居住面積水準未満の世帯は全体の5.2％となっています。所有関係別にみると、 持ち家の居住水準は高く 99％以上がクリアしている一方で、民営借家については最低居住 面積水準未満の住宅は非木造で20％を超えています。 また、誘導居住面積水準については、全体の 40.6％が水準未満となっており、所有関係 別では民営借家は木造・非木造ともに水準未満が70％を超え、借家の水準が低くなってい ます。 ※元調査の性格上、各内訳の合計数と総数は一致しません ※最低居住面積水準、誘導居住面積水準とは 住宅ストックの質の向上を誘導する上での指針として、国が住生活基本法に基づいて住 生活基本計画において定めています。 最低居住面積水準は、世帯人数に応じて健康で文化的な住生活の基礎として必要不可欠 な住宅の面積に関する水準で、単身者で25 平方メートル、2 人以上の世帯で 10 平方メー トル×世帯人数＋10 平方メートルとなっています。 誘導居住面積水準は、世帯人数に応じて豊かな住生活の実現の前提として多様なライフ スタイルに対応するために必要と考えられる住宅の面積に関する水準。 一般型で単身者が55 平方メートル、2 人以上の世帯で 25 平方メートル×世帯人数＋25 平方メートルとなっています。都市居住型で単身者が40 平方メートル、2 人以上の世帯で 20 平方メートル×世帯人数＋15 平方メートルとなっています。 最低居住水準及び誘導居住水準未満世帯の状況（市原市） 単位：世帯 主世帯総数 102,360 92,610 (90.5%) 5,340 (5.2%) 56,400 (55.1%) 41,560 (40.6%) 持ち家 67,070 66,690 (99.4%) 390 (0.6%) 47,460 (70.8%) 19,620 (29.3%) 公営借家 2,610 2,480 (95.0%) 130 (5.0%) 1,300 (49.8%) 1,310 (50.2%) 民営借家（木造） 10,340 8,810 (85.2%) 1,530 (14.8%) 2,600 (25.1%) 7,740 (74.9%) 民営借家（非木造） 14,460 11,410 (78.9%) 3,050 (21.1%) 3,770 (26.1%) 10,690 (73.9%) 給与住宅 3,480 3,230 (92.8%) 250 (7.2%) 1,280 (36.8%) 2,200 (63.2%) 子育て世帯（※） 14,500 13,720 (94.6%) 780 (5.4%) 6,190 (42.7%) 8,310 (57.3%) 高齢夫婦のいる世帯 17,620 17,490 (99.3%) 130 (0.7%) 12,620 (71.6%) 5,000 (28.4%) ※夫婦と18歳未満の者から構成される世帯 資料：住宅・土地統計調査 H20年 総数 最低居住面積水準 誘導居住面積水準 水準以上の世帯 水準未満の世帯 水準以上の世帯 水準未満の世帯
３．市営住宅の状況 （１）管理状況 平成24 年 4 月 1 日現在、本市では 15 団地、901 戸の市営住宅を管理しており、そのう ち五井住宅（2 棟・24 戸）は借上型市営住宅となっています。 なお、単身世帯が入居可能となっている住戸は合計で166 戸（川岸：48 戸、白塚：60 戸、 磯ヶ谷第２：8 戸、山木（中耐）：50 戸）を管理し、車いす住宅は合計で 6 戸（平田：2 戸、 萩ノ台：2 戸、山木（中耐）：2 戸）が管理しています。 老人世帯専用住宅は合計で10 戸（並木：2 戸、磯ヶ谷第２：8 戸）が管理しています。 市営住宅一覧（団地別：平成 24 年 4 月 1 日現在） 団地名 所在地 建設年度 構造※･階数 住戸面積 水 道 ガ ス 下 水 棟数 戸数 敷地面積 備考 山木 山木 52-1 S43 簡平 簡 2 31.29 ㎡(2K)～ 42.74 ㎡(2K) 井 戸 ﾌﾟﾛ ﾊﾟﾝ 汲 取 6 40 14,964.67 ㎡ 調整区域 募集停止 H17,18 中耐 5 32.04 ㎡(1K)～ 64.40 ㎡(3DK) 県 都 市 公 共 2 113 調整区域 郡本 藤井 3 丁目 210 S43,44 中耐 3 43.29 ㎡(3K) 県 都 市 合 併 2 48 6,309.55 ㎡ 川岸 五井 2180-1 S44-46 簡 2 39.50 ㎡(2DK) 県 ﾌﾟﾛ ﾊﾟﾝ 公 共 11 48 5,201.61 ㎡ 白塚 白塚 609-1 S45-47 簡 2 42.74 ㎡(2DK) 県 ﾌﾟﾛ ﾊﾟﾝ 汲 取 13 60 6,446.14 ㎡ 若葉 五井 5430 S47-51 中耐 5 50.51 ㎡(3DK)～ 58.24 ㎡(3DK) 県 都 市 公 共 7 260 15,065.00 ㎡ 出津 玉前 1314-1 S52,53 中耐 3 58.24 ㎡(3DK) 県 都 市 合 併 3 36 2,693.65 ㎡ 平田 平田 981-3 S54-56 中耐 3 58.26 ㎡(2LDK) ～ 64.10 ㎡(3DK) 県 都 市 合 併 5 72 11,697.01 ㎡ 調整区域 正美 奉免 219-1 S57-59 中耐 3 66.06 ㎡(3DK)～ 66.51 ㎡(3DK) 市 都 市 合 併 3 60 6,324.30 ㎡ 調整区域 姉崎 姉崎 1952 S60,61 中耐 3 66.06 ㎡(3DK)～ 66.07 ㎡(3DK) 県 都 市 公 共 3 42 4,726.75 ㎡ 磯ヶ谷 磯ヶ谷 1499-4 S63,H1 中耐 3 70.12 ㎡(3DK) 市 都 市 合 併 2 24 2,703.85 ㎡ 調整区域 借地 富士見 姉崎 962-8 H2 木造 2 70.07 ㎡(3DK) 県 都 市 公 共 1 2 279.00 ㎡ 地域改善 萩ノ台 瀬又 872-12 H3,4 中耐 3 71.12 ㎡ (2LDK,3DK) 市 都 市 合 併 1 24 4,752.00 ㎡ 並木 菊間 571 H5,6 中耐 3 70.15 ㎡(3DK) 県 都 市 公 共 2 24 2,446.26 ㎡ 調整区域 磯ヶ谷第 2 磯ヶ谷 1499-2 H7,8 中耐 3 61.19 ㎡(2DK)～ 74.91 ㎡(3DK) 市 都 市 合 併 2 24 2,110.51 ㎡ 調整区域 借地 五井 五井 988-3 H16 準耐 2 63.00 ㎡(3DK) 県 － 合 併 2 24 2,456.53 ㎡ 借上（20 年） オール電化 合 計 65 901 88,176.83 ㎡ ※簡平：簡易耐火構造平屋建て、簡２：簡易耐火構造二階建て、中耐：中層耐火構造、準耐：準耐火構造
居住水準の各指標への対応状況としては、最低居住水準については全ての住戸で満たし ていますが、誘導居住水準については山木（簡耐平：24 戸）と川岸（40 戸）は戸当たり住 戸面積が40 ㎡に満たず、単身入居であっても水準以下となっています。 なお、山木（中耐）の単身用住戸（32 ㎡）については政策的に供給されたものであり、 対象外として扱います。 ※参考 誘導居住水準 （都市型） 単身者世帯：40 ㎡ 2 人以上の世帯：20 ㎡×世帯人数＋15 ㎡（例：4 人＝95 ㎡） 最低居住水準 単身者世帯：25 ㎡ 2 人以上の世帯：10 ㎡×世帯人数＋10 ㎡（例：4 人＝50 ㎡）
市営住宅供給状況（現況管理住戸のみ） 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 16 32 72 114 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 48 48 48 98 178 258 278 308 320 344 374 404 416 440 458 476 494 518 518 530 542 542 542 566 566 590 590 614 614 614 614 614 614 614 614 614 663 727 727 727 727 727 727 727 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 S43 S44 S45 S46 S47 S48 S49 S50 S51 S52 S53 S54 S55 S56 S57 S58 S59 S60 S61 S62 S63 H1 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 木造 簡平 簡二 準耐火 中耐 （戸）
※２単身申込可：山木以外の団地で２ＤＫタイプの部屋。 車椅子向け：入り口にスロープを設けてあり、室内の段差を極力無くしている部屋。 老人向け：建設時に、国から補助金をもらう際、１階の一部の部屋を老人専用として位置付けた。 単身用：山木住宅の１Ｋタイプの部屋 ２人用：山木住宅の２ＤＫタイプの部屋 ３人用：山木住宅の３ＤＫタイプの部屋 〈 市 原 市 〉 H22.4.1 戸 建設 構 造 １戸当 棟 管理 数 年度 階 数 面 積 数 戸数 40 43 簡耐２ 42.74 3 16 募集停止 浴槽・風呂釜無 簡耐平 31.29 3 24 単身申込可 43 1 24 浴槽・風呂釜無 44 1 24 駐車場４８台 44 3 16 浴槽・風呂釜無 川 岸 48 45 簡耐２ 39.50 5 16 単身申込可 46 3 16 45 5 24 浴槽・風呂釜無 白 塚 60 46 簡耐２ 42.74 6 26 単身申込可 47 2 10 47 1 50 浴槽・風呂釜無 48 2 80 駐車場３８台 若 葉 260 49 中耐５ 53.58 2 80 集会所 50 58.24 1 20 51 58.24 1 30 52 1 12 浴槽・風呂釜無 53 2 24 駐車場３６台 64.10 1 18 浴槽・風呂釜無 58.26 1 12 駐車場７２台 中耐３ 64.10 1 18 平 田 72 58.26 1 12 集会所 10 2 車イス向け 57 66.51 1 24 浴槽・風呂釜無 正 美 60 58 66.06 1 18 駐車場６０台 中耐３ 12 集会所 6 60 66.06 1 18 浴槽・風呂釜無 61 66.07 2 24 駐車場１８台 63 （借地） 浴槽・風呂釜無 H 1 浴槽・風呂釜無 71.12 12 浴槽・風呂釜無 萩ノ台 24 H 3 中耐３ 1 10 駐車場２４台 H 4 2 2 車イス向け 70.15 1 12 浴槽・風呂釜無 並 木 24 H 5 中耐３ 10 駐車場３１台 H 6 2 老人向け 8 単身申込可 駐車場１２台 磯ケ谷 24 H 7 中耐３ 4 老人向け 第 ２ H 8 8 4 老人向け 借上 駐車場２４台 32.04 20 単身用 駐車場４７台 山木 49 H17 48.26 1 15 ２人用 64.40 13 ３人用 64.38 1 車イス 32.04 30 単身用 山木 64 H18 48.26 1 20 ２人用 64.4 13 ３人用 64.38 1 車イス １５団 地 65 901 211 ※１バリアフリー対応とは、手摺りの２箇所（便所、浴室）設置、廊下幅78㎝の確保（出入り口の幅75cm以上）、 段差の解消のうち１つを満たしているものとする。 中耐５ 中耐５ 市営住宅バリアフリー化状況及び住宅種別概要 0 2 0 0 H16 0 24 準耐２ 1 24 姉 崎 42 22 0 磯ヶ谷 24 富士見 五井 24 50.51 中耐３ 70.12 58.24 58.26 66.06 56 1 出 津 36 2 中耐３ H 2 59 備 考 地域改善 24 1 24 2 1 集会所 0 2 団地名 ﾊﾞﾘｱﾌﾘｰ 対応住戸 55 中耐３ 54 中耐３ 郡 本 48 山 木 43.29 0 1 0 0 0 71.12 61.19 木造２ 70.07 1 70.15 49 12 12 64 74.91 63.00 2
（２）居住者状況 市営住宅の居住者状況について、入居台帳をもとに確認します。 平成24 年 7 月 1 日現在の市営住宅入居者数は、1,789 人、世帯数は 857 世帯、平均世帯 人数は、2.1 人/世帯です。住宅別では、入居者数、世帯とも若葉住宅が一番多く、589 人、 256 世帯、入居者数が一番少ないのは、磯ヶ谷第 2 住宅で 43 人、世帯が一番少ないのは磯 ヶ谷住宅で23 世帯です。（地域改善の富士見住宅及び募集停止の山木（長屋）は除く） ①世帯主年齢 平成23 年度末時点での世帯主年齢の状況 では、70 歳以上が 300 人、60～69 歳が 198 人と多くなっており、高齢化が進んでいます。 その他の世代においては、20 歳代は少ない ものの、概ね各世代それぞれ100 人前後とバ ランスが取れており、この3 ヶ年においても 大きな変化はみられません。 85 92 100 132 133 123 98 102 119 100 104 108 98 105 113 300 303 264 27 20 20 0 200 400 600 800 1000 H23年度末 H22年度末 H21年度末 29歳以下 30～39歳 40～49歳 50～59歳 60～64歳 65～69歳 70歳以上 （世帯） 世帯主年齢 (単位：人） 平成23 年度末 平成22 年度末 平成21 年度末 29歳以下 20 20 27 30～39歳 85 92 100 40～49歳 132 133 123 50～59歳 98 102 119 60～64歳 100 104 108 65～69歳 98 105 113 70歳以上 300 303 264 合計 833 859 854
②年齢 全体的に高齢化が進んでおり、年齢３区分別（全居住者）でみてみると65 歳以上の高齢 化率は 30.4％（544 人）となっています。団地別で最も高齢化率が高いのは山木（長屋） で72.2％（13 人）、次いで川岸が 71.9％（41 人）、白塚が 66.7％（52 人）と、これらの団 地では極端に高くなっています。 一方で、14 歳以下の年少人口割合については五井と磯ヶ谷がともに 29％余りと高くなっ ていますが、団地によっては数パーセントの所もあり、こちらも極端な差が生じています。 年齢３区分別人口 （単位：人） 14歳 以下 15～ 64歳 65歳 以上 総計 山木住宅（長屋） 5 13 18 郡本住宅 15 62 25 102 川岸住宅 2 14 41 57 白塚住宅 1 25 52 78 若葉住宅 82 352 155 589 出津住宅 10 36 25 71 平田住宅 11 90 42 143 正美住宅 28 95 27 150 姉崎住宅 12 60 19 91 磯ヶ谷住宅 18 33 11 62 富士見住宅 3 1 4 萩ノ台住宅 12 29 12 53 並木住宅 8 36 12 56 磯ヶ谷第2住宅 1 27 15 43 五井住宅 19 31 14 64 山木住宅 34 94 80 208 総計 253 992 544 1,789 年齢10歳区分別人口 （単位：人） 0～9 歳 10～ 19歳 20～ 29歳 30～ 39歳 40～ 49歳 50～ 59歳 60～ 69歳 70～ 79歳 80～ 89歳 90歳 以上 総計 山木住宅（長屋） 1 1 6 9 1 18 郡本住宅 8 12 15 7 15 11 15 14 5 102 川岸住宅 1 1 2 1 3 2 15 18 11 3 57 白塚住宅 1 1 3 4 3 6 17 29 13 1 78 若葉住宅 34 104 50 58 93 48 93 88 19 2 589 出津住宅 5 6 2 8 10 5 17 13 4 1 71 平田住宅 6 16 18 11 14 19 30 26 3 143 正美住宅 17 25 20 10 20 21 17 11 9 150 姉崎住宅 4 20 13 5 11 10 13 12 3 91 磯ヶ谷住宅 11 10 3 15 2 8 4 5 2 2 62 富士見住宅 2 1 1 4 萩ノ台住宅 10 6 3 6 12 1 8 6 1 53 並木住宅 5 14 4 4 13 4 3 6 2 1 56 磯ヶ谷第2住宅 5 6 2 7 4 5 10 4 43 五井住宅 14 10 7 8 10 1 7 5 2 64 山木住宅 20 22 17 25 14 11 40 42 15 2 208 総計 136 252 163 166 229 152 290 295 94 12 1,789
15 2 1 82 10 11 28 12 18 12 8 1 19 34 253 5 62 14 25 352 36 90 95 60 33 3 29 36 27 31 94 992 13 25 41 52 155 25 42 27 19 11 1 12 12 15 14 80 544 0% 20% 40% 60% 80% 100% 山木住宅（長屋） 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 富士見住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計 年齢３区分別人口（全居住者） 14歳以下 15～64歳 65歳以上 （グラフ内の数値：人数） ③世帯人員 単身又は２人世帯を合わせると全体の70％を超え、小規模世帯が多くなっています。団 地別に単身世帯の割合が多いのは山木（長屋）が87.5％、次に川岸で 80.0％、白塚が 71.9％ と、これらの住宅は住戸面積が狭いこともあって単身世帯が多くなっています。
世帯人員別世帯数 14 9 36 41 57 10 27 13 15 4 9 8 10 2 53 308 2 21 7 12 115 20 25 17 10 7 2 8 5 10 11 30 302 10 1 3 47 4 13 14 7 5 2 6 3 6 18 139 4 1 1 27 1 5 11 8 6 4 5 1 3 9 86 1 8 1 2 1 2 1 16 1 1 1 3 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 山木住宅（長屋） 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 富士見住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計 1人世帯 2人世帯 3人世帯 4人世帯 5人世帯 6人世帯 7人世帯 世帯人員別世帯数 （単位：世帯） 1人世 帯 2人世 帯 3人世 帯 4人世 帯 5人世 帯 6人世 帯 7人世 帯 総計 山木住宅（長屋） 14 2 16 郡本住宅 9 21 10 4 1 45 川岸住宅 36 7 1 1 45 白塚住宅 41 12 3 1 57 若葉住宅 57 115 47 27 8 1 1 256 出津住宅 10 20 4 1 1 36 平田住宅 27 25 13 5 1 71 正美住宅 13 17 14 11 2 1 58 姉崎住宅 15 10 7 8 1 41 磯ヶ谷住宅 4 7 5 6 1 23 富士見住宅 2 2 萩ノ台住宅 9 8 2 4 1 24 並木住宅 8 5 6 5 24 磯ヶ谷第2住宅 10 10 3 1 24 五井住宅 2 11 6 3 2 24 山木住宅 53 30 18 9 1 111 総計 308 302 139 86 16 3 3 857 （グラフ内の数値：世帯数）
④家族構成 市営住宅全体でみて、最も多い 家族形態は「単身世帯」で、次い で「母子・父子世帯」、そして「夫 婦のみ」、「夫婦と子」となってい ます。 公営住宅としての性格上、「母 子・父子世帯」は多くなるのが特 徴で、住宅のセーフティネットと して機能しているのが確認できま す。 家族構成別世帯数 （単位：世帯） 単身 夫婦 のみ 夫婦と 子 母子・ 父子 その他 総計 山木住宅（長屋） 14 1 1 16 郡本住宅 9 10 11 15 45 川岸住宅 36 6 1 2 45 白塚住宅 41 7 3 6 57 若葉住宅 57 44 49 100 6 256 出津住宅 10 10 3 12 1 36 平田住宅 27 11 9 22 2 71 正美住宅 13 8 16 16 5 58 姉崎住宅 16 3 4 16 2 41 磯ヶ谷住宅 4 4 6 8 1 23 富士見住宅 1 1 2 萩ノ台住宅 9 4 3 7 1 24 並木住宅 8 2 3 9 2 24 磯ヶ谷第2住宅 10 5 1 7 1 24 五井住宅 2 5 3 13 1 24 山木住宅 53 13 13 27 5 111 総計 309 133 125 262 28 857 家族構成別世帯数 14 9 36 41 57 10 27 13 16 4 9 8 10 2 53 309 1 10 6 7 44 10 11 8 3 4 4 2 5 5 13 133 11 1 3 49 3 9 16 4 6 3 3 1 3 13 125 1 15 2 6 100 12 22 16 16 8 1 7 9 7 13 27 262 6 1 2 5 2 1 1 1 2 1 1 5 28 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 山木住宅（長屋） 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 富士見住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計 単身 夫婦のみ 夫婦と子 母子・父子 その他 （グラフ内の数値：世帯数）
⑤高齢単身・夫婦のみ世帯 高齢者の単身又は夫婦のみ世帯の状況とし ては、全体の25.2％が高齢単身世帯で、高齢 夫婦のみ世帯は11.6％となっています。 団 地 に よ っ て は 高 齢 単 身 世 帯 の 割 合 が 60％前後となっており、特に古い住宅でその 割合が高く、様々な施策の検討が必要となっ ています。 高齢単身・夫婦のみ世帯数 （単位：世帯） 65歳 以上 の単 65歳 以上 のみ その他 総計 山木住宅（長屋） 10 1 5 16 郡本住宅 7 7 31 45 川岸住宅 28 5 12 45 白塚住宅 34 7 16 57 若葉住宅 36 32 188 256 出津住宅 4 7 25 36 平田住宅 16 7 48 71 正美住宅 6 5 47 58 姉崎住宅 9 2 30 41 磯ヶ谷住宅 2 3 18 23 富士見住宅 2 2 萩ノ台住宅 7 3 14 24 並木住宅 5 2 17 24 磯ヶ谷第2住宅 6 3 15 24 五井住宅 2 4 18 24 山木住宅 44 11 56 111 総計 216 99 542 857 高齢単身・夫婦のみ世帯数 10 7 28 34 36 4 16 6 9 2 7 5 6 2 44 216 1 7 5 7 32 7 7 5 2 3 3 2 3 4 11 99 5 31 12 16 188 25 48 47 30 18 2 14 17 15 18 56 542 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 山木住宅（長屋） 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 富士見住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計 65歳以上の単身 65歳以上のみ夫婦 その他 （グラフ内の数値：世帯数）
⑥障がい者世帯 全 体の うち 128 世帯 （14.9％）に障がい者が居 住しており、そのうち71 世帯（8.3％）が重度（身 体障がい１，２級、精神障 害１級、知的障害Ａ等）の 障がい者がいる世帯とな っています。 障がい者のいる世帯 2 10 9 9 36 10 9 9 3 2 3 5 2 2 17 128 14 35 36 48 220 26 62 49 38 21 2 21 19 22 22 94 729 0 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 山木住宅（長屋） 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 富士見住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第２住宅 五井住宅 山木住宅（中層） 総数 障がい者のいる世帯 一般世帯 （グラフ内の数値：世帯数） 障がい者世帯の状況 （単位：世帯） 割合（％） 割合（％） 山木住宅（長屋） 16 2 12.5 1 6.3 郡本住宅 45 10 22.2 2 4.4 川岸住宅 45 9 20.0 4 8.9 白塚住宅 57 9 15.8 6 10.5 若葉住宅 256 36 14.1 18 7.0 出津住宅 36 10 27.8 5 13.9 平田住宅 71 9 12.7 6 8.5 正美住宅 58 9 15.5 8 13.8 姉崎住宅 41 3 7.3 1 2.4 磯ヶ谷住宅 23 2 8.7 2 8.7 富士見住宅 2 0 0.0 0 0.0 萩ノ台住宅 24 3 12.5 2 8.3 並木住宅 24 5 20.8 2 8.3 磯ヶ谷第２住宅 24 2 8.3 2 8.3 五井住宅 24 2 8.3 1 4.2 山木住宅（中層） 111 17 15.3 11 9.9 総数 857 128 14.9 71 8.3 ※身体障がい１，２級、精神障害１級、知的障害Ａ等 うち重度※ の障がい 者のいる 世帯 障がい者 のいる世 帯 総世帯数 住宅名
⑦居住年数 全体的には「5 年未 満」や「5～10 年未満」 の世帯が多くなって いますが、その一方 で「30 年以上」の世 帯も多く、団地によ っ て は そ の 割 合 が 30％を超えるなど入 居の長期化がみられ ます。 居住年数別世帯数 （単位：世帯） 5年未 満 5～10 年未 満 10～ 15年 未満 15～ 20年 未満 20～ 25年 未満 25～ 30年 未満 30年 以上 総計 山木住宅（長屋） 7 3 1 1 4 16 郡本住宅 11 6 6 8 2 3 9 45 川岸住宅 8 8 4 5 1 3 16 45 白塚住宅 14 8 8 5 9 8 5 57 若葉住宅 40 35 25 40 20 14 82 256 出津住宅 7 7 7 4 5 1 5 36 平田住宅 8 8 14 4 7 6 24 71 正美住宅 11 8 5 9 8 17 58 姉崎住宅 5 4 6 6 6 14 41 磯ヶ谷住宅 5 8 2 1 7 23 富士見住宅 2 2 萩ノ台住宅 6 6 4 1 3 4 24 並木住宅 3 7 4 6 4 24 磯ヶ谷第2住宅 7 3 2 12 24 五井住宅 8 16 24 山木住宅 23 88 111 総計 156 219 90 102 71 66 153 857 居住年数別世帯数 11 8 14 40 7 8 11 5 5 6 3 7 8 23 156 7 6 8 8 35 7 8 8 4 8 6 7 3 16 88 219 3 6 4 8 25 7 14 5 6 2 4 4 2 90 1 8 5 5 40 4 4 9 6 1 1 6 12 102 1 2 1 9 20 5 7 8 6 7 2 3 71 3 3 8 14 1 6 17 14 66 4 9 16 5 82 5 24 4 4 153 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 山木住宅（長屋） 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 富士見住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計 5年未満 5～10年未満 10～15年未満 15～20年未満 20～25年未満 25～30年未満 30年以上 （グラフ内の数値：世帯数）
４．公営住宅（県営住宅）の状況 本市における県営住宅の管理戸数は 2,138 戸であり、県内では千葉市に次いで多くが管 理されています。 その他に特定公共賃貸住宅として1 棟 72 戸が管理されています。 県営住宅 名 称 構 造 建設年度 棟 数 戸 数 東五所 耐火 S54 8 96 西五所 耐火 S55 6 90 五所 耐火 H8 2 78 菊間第１ 耐火 S49,50 7 220 菊間第２ 耐火 S50,51 11 300 菊間第３ 耐火 S52,53 9 260 菊間第４ 耐火 S52-57 6 166 菊間第５ 耐火 S53 2 44 菊間第６ 耐火 S54 6 140 菊間第７ 耐火 S54-56 10 246 辰巳台東 耐火 S49 6 170 辰巳台西 耐火・準耐 S50,51 7 158 辰巳台西第２ 耐火 S54 3 80 辰巳台西第３ 耐火 S56 4 90 合 計 87 2,138 特定公共賃貸住宅 名 称 構 造 建設年度 棟 数 戸 数 五所 耐火 H8 1 72
５．市営及び県営住宅の空家（応募）状況 市営住宅については入居希望者に対して空き家が少なく、高倍率化する傾向があり、住 宅によっては30 倍を超えるような状況となっています。 一方で県営住宅に関しては、一部の住宅に応募が集中していますが、募集戸数を大きく 下回るような住宅もあり、市営住宅と比較して全体的に低倍率となっています。 ●市営住宅応募状況 募集戸数 応募倍率 募集戸数 応募倍率 募集戸数 応募倍率 募集戸数 応募倍率 郡本 10 2.1 1 4.0 5 4.2 16 2.9 川岸 2 17.5 3 10.0 1 34.0 6 16.5 白塚 9 5.2 1 22.0 2 25.5 12 10.0 若葉 4 15.0 14 3.9 10 9.4 28 7.5 出津 2 9.5 2 3.0 1 19.0 5 8.8 平田 5 11.0 1 37.0 6 15.3 正美 3 0.7 2 4.0 5 1.6 10 1.8 姉崎 1 8.0 1 2.0 2 5.0 磯ヶ谷 1 6.0 2 1.0 3 2.7 萩ノ台 2 5.0 3 1.0 2 3.0 7 2.7 並木 1 30.0 2 35.5 3 33.7 磯ヶ谷第２ 4 8.0 4 8.0 五井 5 46.8 5 46.8 山木 4 28.8 10 17.8 4 15.5 18 19.7 全体 39 9.1 53 11.9 33 12.2 125 11.1 ●県営住宅応募状況 募集戸数 応募倍率 募集戸数 応募倍率 募集戸数 応募倍率 募集戸数 応募倍率 辰巳台東 8 3.4 9 4.4 8 5.4 25 4.4 辰巳台西 1 6 3.7 6 1.8 13 2.5 辰巳台西第２ 3 2.0 2 2.5 6 5.5 11 4.0 辰巳台西第３ 6 6.7 6 7.7 3 13.7 15 8.5 菊間第一 34 0.1 22 0.5 21 0.9 77 0.4 菊間第二 9 0.7 16 1.1 25 1.0 菊間第三 18 0.7 19 2.4 24 1.6 61 1.6 菊間第四 18 0.5 16 0.4 9 1.6 43 0.7 菊間第五 7 0.7 5 0.6 2 3.0 14 1.0 菊間第六 10 1.4 6 2.3 8 2.6 24 2.0 菊間第七 16 1.2 18 1.7 15 1.9 49 1.6 東五所 2 17.0 5 19.2 8 10.5 15 14.3 西五所 1 31.0 4 19.3 7 14.9 12 17.7 五所 5 17.2 3 31.3 3 36.7 11 26.4 全体 129 2.2 130 3.8 136 4.2 395 3.4 ●市営住宅（単身可能分）応募状況 募集戸数 応募倍率 募集戸数 応募倍率 募集戸数 応募倍率 募集戸数 応募倍率 川岸 2 17.5 3 10.0 1 34.0 6 16.5 白塚 9 5.2 1 22.0 2 25.5 12 10.0 磯ヶ谷第２ 2 14.0 2 14.0 山木 2 46.0 7 19.1 2 15.0 11 23.3 全体 13 13.4 13 16.5 5 23.0 31 16.2 ●県営住宅（単身可能分）応募状況 募集戸数 応募倍率 募集戸数 応募倍率 募集戸数 応募倍率 募集戸数 応募倍率 五所 1 20.0 1 12.0 2 35.5 4 25.8 平成２１年度 合計 平成２３年度 平成２２年度 平成２１年度 合計 合計 平成２３年度 平成２２年度 平成２１年度 合計 平成２３年度 平成２２年度 平成２１年度 平成２３年度 平成２２年度
６．市営住宅の必要量 （１）需要戸数の推計 計画期間10 年間（H25～H34）の需要戸数を推計します。今回の推計は、住生活基本法 第 17 条に規定する住生活基本計画（都道府県計画）における「公営住宅の供給の目標量」 （法第17 条第 2 項第 5 号）に従い、設定の見直し等を行い、公営住宅入居資格世帯数及び 公営住宅要支援世帯数を算出したものです。本計画期間はH25～H34 年度ですが、使用す る統計調査年度の関係でH23～H32 年度の 10 年間となります。 10 年間（H23～32 年）の累計 (1) (2) (3) (4) 公営住宅要支援世帯数 ＝ 246＋ 120 ＋ 311 ＋ 24 ＝ 701 ≒ 700 世帯 （２）供給戸数の推計 計画期間中の供給戸数は、空家募集戸数と新規建設や建替え等により増減する戸数の合 計となります。本市における１年間の空家募集戸数としては、H21～23 年度の実績では市 営住宅と県営住宅を合わせて平均して約170 戸であり、10 年間では単純計算で約 1,700 戸 の募集が可能であると推計されます。 これは需要推計結果の10 年間で 700 戸を大きく上回る戸数であり、空き家募集で対応が 可能であると推計されますが、応募状況をみると市営住宅の応募倍率（全体）が３ヶ年の 平均で11.1 倍と高倍率となっています。（市営住宅及び県営住宅の空き家や応募の詳しい状 況については、第2 章の「5.市営及び県営住宅の空家（応募）状況」を参照してください） このような状況を考慮すると一概に公営住宅需要が満たされているとは判断が難しく、 今後とも適切な入居者管理を続け、入居ニーズに対応していくとともに、将来の社会情勢 の変化等に応じて柔軟に対応していく事が重要となります。 年収 収入分位25％（高齢世帯･子育て世帯は40％）相当年収 （３）最低居住面積水準未満 最低居住水準以上 かつ 著しい困窮年収以上 かつ 著しい困窮年収以上 （４）うち高家賃負担率 311世帯 24世帯 著しい困窮年収 （１）最低居住面積水準未満 最低居住水準以上 かつ 著しい困窮年収未満 かつ 著しい困窮年収未満 （２）うち高家賃負担率 246世帯 120世帯 居住水準 最低居住水準
空家募集状況（実績） 空家募集戸数 H23 年度 H22 年度 H21 年度 市営住宅 39 戸 53 戸 33 戸 県営住宅 129 戸 130 戸 136 戸 合 計 168 戸 183 戸 169 戸 3 ヶ年平均 約 170 戸 10 年間（H23～32 年）での需給推計 空家による供給戸数 需要推計戸数 約 170 戸×10 年間＝約 1,700 戸 ＞ 700 戸 （３）人口の推移予測 すでに人口は減少を始めていますが、比較的安定した人口推移が続いていて、その間、 世帯数は増加しており、住宅ニーズは継続して増加傾向にあります。また、老年人口は安 定しているが生産年齢人口の減少が続いており、高齢者を支える環境が弱まっているとい うことも言えます。とりわけ高齢者の安定的な推移は将来を含めて、現状の高齢者の数が 定住していることを示しており、こうした高齢者への居住支援は継続して求められる課題 となります。
【参考】推計フロー ・10 年間（H25～H34）の需要を推計します。 国調、住調、社人研データをもとに、 世帯数の現状と将来予測から推計 各世帯数状況図 ※以下、次の略称を使用します 国調：国勢調査 住調：住宅・土地統計調査 社人研：国立社会保障・人口問題研究所 （ア）将来世帯数（H32 年度末）の算出 105,393 世帯 （イ）基準年（H32 年度末）における民営借 家世帯数（公営借家を除く）の算出 31,479 世帯 （オ）公営住宅入居資格世帯数の算出 6,312 世帯（応募可能世帯数） （キ）公営住宅要支援世帯数の算出 約 700 世帯（需要推計戸数） （エ）公営住宅入居資格世帯数算出に向けた各種指標の 設定 ａ 単独世帯における 60 歳以上の割合 ｂ 夫婦のみ世帯における 60 歳以上世帯の割合 ｃ 子育て（6 歳未満親族がいる）世帯の割合 （カ）公営住宅要支援世帯数算出に向 けた各種指標の設定 ａ 最低居住面積水準 ｂ 家賃負担率 ｃ 適正家賃負担必要年収 ｄ 最低居住水準未満世帯割合 （ウ）公営住宅入居資格に必 要な年収の設定 ○一般階層 ○裁量階層 住調、社人研データをもとに、各住宅所有関 係別の割合を設定 住調等をもとに各指標を設定
第３章 住民意向調査
本計画の策定にあたり、市営住宅入居者の居住状況や住まいの状況について、アンケー ト調査を実施しました。 １．調査概要 対象者 ：市営住宅に居住する全世帯（空き家等を除く） 調査期間：平成２４年７月１０日～２０日 配布方法：郵送 回収方法：郵送、持参 回収票数：481 票／854 世帯（回収率 56.3％） ※団地別回収状況 問1 回答数 配布数 回収率 郡本住宅 33 45 73.3% 川岸住宅 28 45 62.2% 白塚住宅 31 57 54.4% 若葉住宅 131 255 51.4% 出津住宅 22 36 61.1% 平田住宅 43 78 55.1% 正美住宅 34 58 58.6% 姉崎住宅 24 36 66.7% 磯ヶ谷住宅 14 23 60.9% 萩ノ台住宅 19 24 79.2% 並木住宅 15 24 62.5% 磯ヶ谷第2住宅 13 23 56.5% 五井住宅 11 24 45.8% 山木住宅 62 126 49.2% 不明 1 － 総計（全体） 481 854 56.3%２．調査結果（抜粋） （１）住まいの満足度 居住している住宅や、その周辺環境などについての満足度を５段階でうかがいました。 ①住宅の広さ 概ね満足度は高くなっていますが、住宅によっては『不満』や『やや不満』とする回答 が出ています。 世帯人員別の満足度をみてみると、少人数世帯で『満足』・『やや満足』とする回答が多 くなっていますが、4～5 人世帯などの多人数世帯では『不満』寄りの回答が多くなってい ます。 問8-1 満足度：住宅の広さ 4 10 11 40 5 25 16 8 4 13 5 6 4 21 172 8 5 8 36 9 12 7 8 8 4 5 3 4 16 133 8 7 8 20 3 3 5 3 2 1 2 2 1 10 76 7 4 1 22 4 3 5 2 3 1 2 10 64 2 1 1 10 2 2 18 0% 20% 40% 60% 80% 100% 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計（全体） 満足 やや満足 どちらでもない やや不満 不満 （グラフ内の数値：回答世帯数）
87 56 19 7 1 1 46 56 18 9 3 26 35 8 6 1 14 23 12 10 4 3 5 3 5 1 1 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1人世帯 2人世帯 3人世帯 4人世帯 5人世帯 6人世帯 満足 やや満足 どちらでもない やや不満 不満 （グラフ内の数値：回答世帯数）
②立地（利便性） 全体的には半数以上の世帯が『満足』又は『やや満足』と答えており、『不満』や『やや 不満』とする意見は少なくなっています。 問8-15 満足度：立地（利便性） 4 2 8 41 4 15 7 16 1 3 3 2 14 120 9 2 7 42 6 13 8 4 3 6 2 4 4 15 126 9 9 13 31 7 10 14 3 5 1 8 1 4 12 127 5 4 5 3 2 3 4 5 2 5 10 48 2 2 3 1 1 1 1 2 13 0% 20% 40% 60% 80% 100% 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計（全体） 満足 やや満足 どちらでもない やや不満 不満 （グラフ内の数値：回答世帯数）
③家賃 全体の 36％が『満足』と回答するなど概ねの満足度は高くなっていますが、一方で『不 満』や『やや不満』とする回答も出ています。 問8-16 満足度：家賃 17 7 12 49 8 16 10 10 2 10 2 5 5 20 173 6 5 9 28 6 14 5 3 5 1 4 3 2 14 105 5 9 6 31 4 8 13 6 5 5 8 3 3 9 116 1 3 2 13 3 3 4 4 2 1 1 1 9 47 1 2 8 1 1 1 1 7 22 0% 20% 40% 60% 80% 100% 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計（全体） 満足 やや満足 どちらでもない やや不満 不満 （グラフ内の数値：回答世帯数）
④湿気（結露） 比較的新しい、五井住宅、山木住宅、長屋形式の川岸住宅、白塚住宅を除くと、ほとん どの住宅で『不満』と『やや不満』の合計が 50％を超えています。よって湿気（結露）に ついては満足度が低いといえます。中でも磯ヶ谷住宅では 70％超が『不満』と答えていま す。 問8-9 満足度：湿気（結露） 1 3 6 13 1 4 2 2 2 15 49 3 3 6 19 3 9 3 2 3 1 2 5 11 70 6 8 11 23 3 10 5 4 1 4 1 2 14 93 6 8 6 37 5 6 6 5 3 7 2 3 3 11 108 13 1 2 33 9 12 20 11 10 5 8 4 1 7 136 0% 20% 40% 60% 80% 100% 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計（全体） 満足 やや満足 どちらでもない やや不満 不満
⑤総合評価 全体的には『満足』や『やや満足』とする世帯が多くなっています。しかしながら、川 岸、若葉、姉崎の各住宅では 25％余りが『やや不満』とする回答となっており、住宅によ って満足度に差が生じています。 問8-17 満足度：総合評価 3 3 7 19 4 10 7 4 6 3 4 14 84 8 6 10 36 4 18 7 6 8 7 4 5 8 20 147 11 5 8 29 9 8 12 7 3 3 6 2 3 11 118 4 7 5 34 3 4 6 6 2 1 1 1 8 82 3 1 6 2 1 1 1 15 0% 20% 40% 60% 80% 100% 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計（全体） 満足 やや満足 どちらでもない やや不満 不満 （グラフ内の数値：回答世帯数）
（２）不具合発生箇所 居住している住宅内で、これまでに発生した不具合箇所について設問より選択してもら いました。『塗装の剥がれ』が最も多く、次いで『排水の詰まり』、『床の凹み』などとなっ ています。また、『その他』の回答としては、湿気、カビ、トイレや上階からの水漏れ、ド アのゆがみ、壁の剥がれ、虫の発生などが出ています。 問9 不具合の発生 8 7 5 38 10 13 16 17 8 8 11 3 3 1 148 2 12 11 17 4 8 0 2 3 0 0 0 0 3 62 16 9 17 63 3 11 2 4 0 2 0 1 0 6 134 13 4 7 81 9 26 24 14 10 4 3 1 0 1 198 7 5 4 36 2 3 5 2 4 2 4 3 2 3 82 4 1 6 40 7 10 7 6 5 4 2 4 0 2 99 8 3 3 33 7 12 8 1 6 5 7 4 5 12 114 0% 20% 40% 60% 80% 100% 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計（全体） 排水の詰まり 雨漏りの発生 床の凹み 塗装の剥がれ ｽｲｯﾁ・ｺﾝｾﾝﾄ故障 水栓・給水管の水漏れ その他 （グラフ内の数値：回答世帯数） 注：複数回答
（３）生活状況 現在の生活状況についての意見としては、全体の80％弱が『ぜいたくは出来ないが何と かやっていける』と回答しています。一方で『生活必需品を切り詰めるほど苦しい』とす る世帯も全体の14％を占め、姉崎住宅では 30％強にのぼるなど住宅によって差が出ていま す。 問11 家賃負担 3 4 6 20 2 6 1 8 1 2 1 1 1 12 68 27 21 25 105 20 36 30 15 11 15 13 11 10 42 381 1 3 2 1 1 1 9 1 2 1 1 1 1 3 10 0% 20% 40% 60% 80% 100% 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計（全体） 生活必需品を切り詰めるほど苦しい ぜいたくは出来ないが何とかやっていける 生活にやや余裕がある その他 （グラフ内の数値：回答世帯数）
（４）今後の居住意向 今後の居住意向については、『ずっと住み続けたい』『できるだけ住み続けたい』とする 継続居住を希望する回答が多くを占めています。 問12 今後の居住意向 5 8 15 48 7 27 15 7 3 6 6 5 4 28 185 15 12 14 62 11 14 13 13 7 9 7 5 5 25 212 6 6 8 4 2 4 2 2 4 2 2 2 44 3 1 1 9 1 2 1 2 3 23 0% 20% 40% 60% 80% 100% 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 出津住宅 平田住宅 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 五井住宅 山木住宅 総計（全体） ずっと住み続けたい できるだけ住み続けたい いずれ引っ越したい 条件が整えばすぐにでも引っ越したい （グラフ内の数値：回答世帯数）
（５）改善・修繕希望 現在の住宅に対する改善・修繕希望としては、『壁紙・天井などの内装張替』が最も多く、 次に『浴槽・風呂釜の設置』、『給湯設備の設置』、などとなっています。 問13 改善希望 ※複数回答 浴槽・ 風呂釜 の設置 給湯設 備の設 置 洗濯機 パンの 設置 エレ ベー ターの 設置 床の段 差解消 浴室・ト イレ等 に手す りの設 置 給水 管・ガ ス管の 交換 壁紙・ 天井な どの内 装張替 屋根・ 外壁な ど外装 換え ﾊﾞﾙｺ ﾆｰ・階 段のペ ンキ塗 り替え 駐車 場・自 転車置 場の十 分な確 保 異常を 外部へ 知らせ る緊急 通報装 置の設 置 集会所 の併設 公園や 広場の 充実 その他 合計 回答世帯数 11 10 9 2 4 4 3 10 2 6 2 4 11 7 5 90 割合 12% 11% 10% 2% 4% 4% 3% 11% 2% 7% 2% 4% 12% 8% 6% 回答世帯数 7 4 3 0 6 5 2 8 4 1 0 4 1 0 3 48 割合 15% 8% 6% 0% 13% 10% 4% 17% 8% 2% 0% 8% 2% 0% 6% 回答世帯数 9 2 1 0 3 9 3 11 8 0 3 14 5 1 4 73 割合 12% 3% 1% 0% 4% 12% 4% 15% 11% 0% 4% 19% 7% 1% 5% 回答世帯数 44 31 33 41 15 26 29 71 10 20 9 21 4 7 12 373 割合 12% 8% 9% 11% 4% 7% 8% 19% 3% 5% 2% 6% 1% 2% 3% 回答世帯数 11 8 2 4 6 3 7 13 2 4 4 5 0 1 2 72 割合 15% 11% 3% 6% 8% 4% 10% 18% 3% 6% 6% 7% 0% 1% 3% 回答世帯数 13 9 3 1 8 10 9 26 5 13 2 10 1 4 2 116 割合 11% 8% 3% 1% 7% 9% 8% 22% 4% 11% 2% 9% 1% 3% 2% 回答世帯数 10 8 2 0 7 5 16 20 3 8 9 6 0 5 1 100 割合 10% 8% 2% 0% 7% 5% 16% 20% 3% 8% 9% 6% 0% 5% 1% 回答世帯数 10 6 2 2 4 3 5 14 0 0 5 6 0 1 3 61 割合 16% 10% 3% 3% 7% 5% 8% 23% 0% 0% 8% 10% 0% 2% 5% 回答世帯数 5 4 2 0 4 2 4 8 6 7 3 2 0 0 2 49 割合 10% 8% 4% 0% 8% 4% 8% 16% 12% 14% 6% 4% 0% 0% 4% 回答世帯数 11 3 0 1 0 0 2 8 2 3 1 4 6 1 4 46 割合 24% 7% 0% 2% 0% 0% 4% 17% 4% 7% 2% 9% 13% 2% 9% 回答世帯数 8 7 1 0 0 0 4 4 3 1 0 5 1 0 3 37 割合 22% 19% 3% 0% 0% 0% 11% 11% 8% 3% 0% 14% 3% 0% 8% 回答世帯数 1 1 0 0 0 1 1 6 2 1 3 1 1 1 0 19 割合 5% 5% 0% 0% 0% 5% 5% 32% 11% 5% 16% 5% 5% 5% 0% 回答世帯数 0 0 0 0 0 0 0 2 0 0 1 5 4 1 3 16 割合 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 13% 0% 0% 6% 31% 25% 6% 19% 回答世帯数 4 0 0 1 2 5 3 5 0 1 11 12 0 4 5 53 割合 8% 0% 0% 2% 4% 9% 6% 9% 0% 2% 21% 23% 0% 8% 9% 回答世帯数 144 93 58 52 59 73 88 206 47 65 53 99 34 33 49 1153 割合 12% 8% 5% 5% 5% 6% 8% 18% 4% 6% 5% 9% 3% 3% 4% 出津住宅 平田住宅 郡本住宅 川岸住宅 白塚住宅 若葉住宅 五井住宅 山木住宅 総計（全体） 正美住宅 姉崎住宅 磯ヶ谷住宅 萩ノ台住宅 並木住宅 磯ヶ谷第2住宅 ※割合は端数処理の関係で、合計が100％になりません
第４章 長寿命化に関する基本方針
１．現地調査等からわかる主な課題 ○郡本住宅は、地下式受水槽であり、老朽化が進んでいる。 ○郡本住宅は、設置できる風呂釜が、製造会社が少なくなっている排気専用型のみになっ ている。 ○若葉住宅、１，２棟の外壁、屋上防水の劣化が著しく進んでいる。 ○郡本、若葉、平田住宅は、ベランダの手摺が鉄製のため、錆が進行している。 ○郡本、若葉、出津、平田住宅は、電気設備に漏電遮断機が設置されていない。 ○川岸住宅は、Ａ１～Ａ３棟について地盤が低い為、大雨時に浸水する可能性がある。 ○平田、正美住宅は、給水塔の劣化が進んでいる。 ○住宅内の結露に不満がある世帯が多い。建物の断熱性能が低い事が原因にあげられる。 ○浴槽、風呂釜、給湯設備を入居者で設置している住宅は、市で設置する事を希望してい る世帯が多い。 ２．基本方針 （１）ストック状況の把握及び日常的な維持管理の方針 ・ストックの状況の把握のための管理データベースの活用 公営住宅ストックの長寿命化を図るため、建物の経年劣化による物理的な性能の低下や、 居住性の低下に対する予防保全的な維持管理計画が必要となります。そのため、これまで の修繕内容等を有効活用し、予防保全的な観点での改善事業を実施していくために、事業 の実施に合わせて団地・住棟・住戸単位で整備状況や修繕履歴を把握・蓄積します。 ・日常的な維持管理の方針 今後、日常的な維持管理にあたっては、引き続き建築基準法に基づく定期点検等を実施 するとともに、建物の老朽化や劣化による事故等を未然に防ぎ、修繕・改善等の維持管理 を実施します。 （２）長寿命化およびライフサイクルコストの縮減に関する方針 ・躯体、設備等の耐久性の向上定期点検や計画的な維持管理および耐久性の向上等を図る改善を実施することにより、 建物の長寿命化を図り、かつ、良質なストックの確保に努めます。なお、長寿命化型改善 に用いる仕上げや材料の選定においては、整備費用と維持管理費用の比較、耐久性の向上 等への効果、修繕周期の延長などにも配慮することとします。 ・予防保全的な修繕と改善の実施 計画的な修繕と改善の組合せにより、市営住宅の長寿命化への取り組みを行い、建替え 周期の延伸などによってライフサイクルコストの縮減を図ります。また、改善工事では現 地での建物状況を踏まえて、計画的に改善を実施します。 ※「修繕」と「改善」について 修繕：老朽化した設備等を修復することにより現状回復すること。空き家修繕や周期的な 計画修繕等がある。交付金等の補助事業の対象外となる。 改善：従前の仕様と比較して性能を向上させること。耐久性が向上するもの、躯体への影 響を低減させるもの、維持管理を容易にするもの等がある。社会資本整備総合交付金の補 助事業として位置づけられる（一部例外あり）。
第５章 長寿命化を図るべき市営住宅
長寿命化を図るべき市営住宅を選定するに当たっては、第４章で整理された課題及び基 本方針を踏まえることとします。具体的な選定作業については、団地及び住棟単位で判定 を進め、総合的な判断により長寿命化を含めた活用手法の最終判定を行い、計画期間中の 事業対象住宅を絞り込みます。 １．活用手法の選定 （１）選定フロー 各団地、住棟の整備手法は、次ページに示す3 段階の選定フローに従い選定します。 1 次判定では、団地及び住棟単位の社会的特性による判定を行うため、建物の経過年数、 需要、用途地域等の敷地条件を主な判定項目とします。 2 次判定では、住棟単位での物理的特性による判定を行うため、躯体並びに避難の安全性、 居住性、長寿命化型改善の可能性を主な判定項目とします。 3 次判定では、団地及び地域単位での状況を検討しながら、総合的な判定を行い計画期間 内の活用手法を決めます。 （２）活用手法の選定基準 【１次判定】（団地および住棟単位の社会的特性による判定） 団地及び住棟単位で、以下の視点から、「用途廃止」、「維持管理」、「継続判定」に判定 します。 ・住棟の経過年数 ・需要の状況 ・高度利用の必要性、可能性 ・住棟の改善履歴の状況 【２次判定】（住棟単位の物理的特性による判定） １次判定の結果、「継続判定」とした住棟を対象に、以下の視点による判定を行い、事 業内容を検討します。さらに、１次判定で「維持管理」としたものを加え、長寿命化型改 善の必要性を検討します。 ・躯体の安全性 ・避難の安全性 ・居住性 【３次判定】（団地単位の総合的検討） １次判定および２次判定の結果を踏まえ、団地単位及び団地の一部を対象に次の項目について総合的検討を行い、住棟別の活用手法を定めます。 ・団地単位又は地域単位での効率的な整備
・まちづくりの観点から見た地域整備への貢献 ・地域単位での効率的ストック活用
■選定フロー ア. 経過年数 （構造別） ウ. 高度利用の 必要性、可 能性 エ. 改善履歴の 状況 維持管理 建 替 用途廃止 継続判定 躯 体 の 安 全 性 の 判 定 避 難 の 安 全 性 の 判 定 居 住 性 の 判 定 改 善 の 可 能 性 の 判 定 改 修 の 可 能 性 の 判 定 問題あり 問題あり 可能性あり 個別改善による対応 の可能性の判定 全面改善による対応 の可能性の判定 問題あり 可能性なし 建 替 可能性なし 可能性なし 可能性なし 全面的改善 個別改善 維持管理 １次 判定 ２次 判定 ３次 判定 団 地 単 位 の 総 合 的 検 討 以 上 の 判 定 経 過 及 び 結 果 を 踏 ま え 、 団 地 単 位 で の 総 合 的 な 検 討 を 行 う 。 ア ． 団 地 単 位 又 は 地 域 単 位 で の 効 率 的 な 整 備 の あ り 方 を 考 慮 し て 、 住 棟 別 の 活 用 方 針 を 検 討 イ ． ま ち づ く り の 観 点 か ら 見 た 地 域 整 備 へ の 貢 献 の 必 要 性 を 考 慮 し 、 整 備 内 容 を 検 討 ウ ． 他 の 事 業 主 体 と の 連 携 の 可 能 性 を 検 討 し 、 効 率 的 な 手 法 の 適 用 を 検 討 エ ． 財 政 状 況 等 を 勘 案 し 、 そ の 時 期 を 延 伸 さ せ 、 当 面 は 活 用 す る こ と も 検 討 住 棟 単 位 の 物 理 的 特 性 に よ る 判 定 団 地 及 び 住 棟 単 位 の 社 会 的 特 性 に よ る 判 定 イ. 需要の 状況 問題なし 可能性あり 問題なし 可能性あり 可能性あり 問題なし 長寿命化型改善 必要性の判定 長寿命化型改善 必要性の判定 修繕対応 居 住 性 確 保 型 福 祉 対 応 型 安 全 性 確 保 型 長 寿 命 化 型 居 住 性 確 保 型 福 祉 対 応 型 安 全 性 確 保 型 ＋ 長 寿 命 化 型 必要なし 必要あり 必要あり 必要なし 個別改善 ※1 安全性の判 定において問題あ り、かつ、改修の 可能性ありと判定 された住棟 ※2 1次判定にお ける維持管理のう ち改善予定と判定 された住棟 ※3 1次判定にお ける維持管理のう ち改善予定と判定 されなかった住棟 （※1） （※2） （※3） ア ． イ ． ウ ． エ ．
２．活用手法の選定結果 （１）１次判定（団地及び住棟単位の社会的特性による判定） ・ 1 次判定は、「経過年数」、「需要」、「高度利用の必要性と可能性」及び「改善履歴」に よる評価を行い、「維持管理」、「建替」、「用途廃止」の対象とする住棟を判定します。 ・ また、「維持管理」、「建替」、「用途廃止」の判定ができなかった住棟は「継続判定」と し、2 次判定を行います。 ① １次判定項目と選定基準 判定項目 選定基準 ア．経過年数 ・ 建設後の経過年数によって判定を行います。 建替 ・ 昭和 40 年代までに建設されたストックのうち、需要が見 込め、かつ高度利用の必要性、可能性が高い住棟を基本 的に対象とします。 用途廃止 ・ 昭和 30 年代後半及び昭和 40 年代前半に建設された簡 平・簡二ストックで、需要が見込めず、高度利用の必要 性、可能性が低い住棟。 維持管理 ・ 昭和 30 年代後半及び昭和 40 年代前半に建設された簡 平・簡二ストックで、需要が見込める住棟。または改善 事業の実施後、標準管理期間を経過していない住棟や建 設後 10 年以内の築年数の浅い住棟。 継続判定 ・ 「建替」、「用途廃止」、「維持管理」との判定ができなか った住棟。 イ．需要 ・ 近年の応募倍率及び空家の状況により需要を評価しま す。 ウ．高度利用の可能性・必 要性 ・ 高度利用の必要性・可能性については、敷地規模、用途 地域、立地条件等により判断します。 敷地規模 ・ 1,000 ㎡以下については効率的な建替が困難とします。 用途地域 ・ 周辺住宅地との環境の調和を考慮し、住居専用地域以外 の用途地域において高度利用の可能性が高いものとしま す。 立地条件 ・ 市街化調整区域に立地しているもの、敷地形状が悪いも のについては建替不適とします。 エ．改善履歴の状況 ・ 耐震改修等の状況が対象となり、改修事業実施後 10 年間 が標準管理期間となります。 ② １次判定の結果 用途廃止 山木（簡平・簡二） 維持管理 山木（中耐）、川岸（※Ａ１～３棟は募集停止）、白塚、五井 継続判定 郡本、若葉、出津、平田、正美、姉崎、磯ヶ谷、富士見、萩ノ台、 並木、磯ヶ谷第２
