池沼，牧場，原野及びその他の雑種地の評価

１ 評 価 の 方 法

［ 評 価 要 綱 ］

第 ７ 節 池 沼

池 沼 の 評 価 は ， 池 沼 の 位 置 ， 形 状 ， 利 用 状 況 等 を 考 慮 し ， 「 雑 種 地 等 に 係 る 総 合 比 準 割 合 表 」 （ 別 表 ８ ） に よ り 付 近 の 土 地 の 価 額 に 比 準 し て そ の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る 。

第 ８ 節 牧 場

牧 場 の 評 価 は ， 牧 場 の 位 置 ， 土 性 ， 地 形 等 を 考 慮 し ， 「 雑 種 地 等 に 係 る 総 合 比 準 割 合 表 」 （ 別 表 ８ ） に よ り 付 近 の 土 地 の 価 額 に 比 準 し て そ の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る 。

第 ９ 節 原 野

原 野 の 評 価 は ， 原 野 の 位 置 ， そ の 利 用 状 況 等 を 考 慮 し ， 「 雑 種 地 等 に 係 る 総 合 比 準 割 合 表 」 （ 別 表 ８ ） に よ り 付 近 の 土 地 の 価 額 に 比 準 し て そ の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る 。

第 １ ０ 節 雑 種 地 １ 雑 種 地 の 評 価

雑 種 地 の 評 価 は ， 本 節 ２ 及 び ３ に 掲 げ る 土 地 を 除 き ， 雑 種 地 の 位 置 ， 形 状 ， 利 用 状 況 等 を 考 慮 し ， 「 雑 種 地 等 に 係 る 総 合 比 準 割 合 表 」 （ 別 表 ８ ） に よ り 付 近 の 土 地 の 価 額 に 比 準 し て 求 め た 価 額 か ら 「 造 成 費 相 当 額 の 控 除 額 （ 率 ） 表 」 （ 別 表 ５ ） に よ る 造 成 費 相 当 額 を 控 除 し て そ の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る 。 た だ し ， 造 成 費 相 当 額 は ， 付 近 の 宅 地 と の 均 衡 上 ， 控 除 す る 必 要 が あ る も の に 限 り 適 用 す る も の と す る 。

池 沼 ， 牧 場 ， 原 野 及 び 第 1 節 ３ （ １ ） ク （ ウ ） に 掲 げ る そ の 他 の 雑 種 地 （ 以 下 「 雑 種 地 等 」 と い う 。 ） の 評 価 は ， 当 該 土 地 に 類 似 す る 土 地 の 価 額 を 基 礎 と し ， 当 該 土 地 と 類 似 土 地 と の 位 置 ， 形 状 ， 利 用 状 況 等 を 考 慮 し ， か つ ， 付 近 の 他 の 地 目 相 互 間 の 均 衡 を 十 分 考 慮 し て 評 価 す る も の と し ， 具 体 的 に は ， 次 に 定 め る と こ ろ に よ り 行 う も の と す る 。

（ １ ） 類 似 土 地 の 選 定

お お む ね ， 町 ご と に そ の 地 域 の 土 地 の 状 況 を 把 握 し ， 当 該 土 地 に 類 似 す る 土 地 （ 当 該 土 地 の 評 価 額 を 算 出 す る 際 の 基 礎 と な る 土 地 。 以 下 ｢類 似 土 地 ｣と い う 。 ） を 選 定 す る 。

（ ２ ） 類 似 土 地 が 宅 地 又 は 市 街 化 区 域 農 地 で あ る 場 合 （ 宅 地 比 準 土 地 ） の 評 価 ア 総 合 比 準 割 合 表 の 適 用

当 該 土 地 の 位 置 ， 利 用 状 況 等 に 応 じ ， 要 綱 別 表 ８ の 「 雑 種 地 等 に 係 る 総 合 比 準 割 合 表 」 （ 以 下 「 総 合 比 準 割 合 表 」 と い う 。 ） か ら 適 用 す べ き 比 準 率 ， 均 衡 補 正 率 及 び 宅 地 化 規 制 率 （ 以 下 「 比 準 率 等 」 と い う 。 ） を 求 め る 。

な お ， 均 衡 補 正 率 は ， そ の 他 総 合 的 に 見 て 均 衡 上 必 要 と 認 め ら れ る 場 合 に 適 用 す る も の と す る 。

イ 基 本 価 額 の 算 出

（ ア ） 「 市 街 地 宅 地 評 価 法 」 準 用 地 域 の 雑 種 地 等

当 該 地 域 に お け る 雑 種 地 等 の 基 本 価 額 は ， （ １ ） に お い て 選 定 し た 類 似 土 地 の 単 位 当 た り 価 額 に 当 該 土 地 と 類 似 土 地 と の 格 差 を 比 準 し て 求 め た 価 額 と し ， 具 体 的 に は ， 類 似 土 地 の 評 価 額 算 出 の 基 礎 と し た 路 線 価 （ 当 該 雑 種 地 等 が 通 常 使 用 す べ き 街 路 等 と 類 似 土 地 が 沿 接 す る 街 路 と の 間 に お い て 価 格 形 成 要 因 に 相 違 が 認 め ら れ る 場 合 は ， 土 地 価 格 比 準 表 等 を 用 い て 類 似 土 地 が 属 す る 状 況 類 似 地 域 の 主 要 な 街 路 の 路 線 価 を 介 し て 修 正 し た 路 線 価 ） を 基 礎 と し ， 第 ２ 節 ８ に 定 め る 「 画 地 計 算 法 」 （ 要 綱 別 表 １ ） を 適 用 し て 求 め た 各 種 補 正 率 及 び 加 算 率 並 び に ア で 求 め た 比 準 率 等 を 適 用 し て 求 め る も の と す る 。

（ イ ） 「 そ の 他 の 宅 地 評 価 法 」 準 用 地 域 の 雑 種 地 等

当 該 地 域 に お け る 雑 種 地 等 の 基 本 価 額 は ， （ １ ） に お い て 選 定 し た 類 似 土 地 の 単 位 当 た り 価 額 に 当 該 土 地 と 類 似 土 地 と の 格 差 を 比 準 し て 求 め た 価 額 と し ， 具 体 的 に は ， 類 似 土 地 の 評 価 額 算 出 の 基 礎 と し た 標 準 宅 地 の 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 （ 仮 に

「 宅 地 の 比 準 表 」 を 適 用 す る 必 要 が な い も の と し た 場 合 の 単 位 当 た り 評 点 数 ） を 基 礎 と し ， 第 ２ 節 ９ に 定 め る 「 宅 地 の 比 準 表 」 （ 要 綱 別 表 ２ ） を 適 用 し て 求 め た 各 種 比 準 割 合 及 び ア で 求 め た 比 準 率 等 を 適 用 し て 求 め る も の と す る 。

ウ 造 成 費 相 当 額 の 求 め 方

第 ４ 節 ５ に 定 め る 方 法 に 準 じ て 求 め る も の と す る 。 エ 評 価 額 の 算 出

各 筆 の 評 価 額 は ， イ で 求 め た 基 本 価 額 か ら ウ で 求 め た 造 成 費 相 当 額 を 控 除 し て 当 該 筆 の 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 を 求 め ， こ れ に 当 該 土 地 の 地 積 を 乗 じ て 算 出 す る も の と す る 。

（ 市 街 地 宅 地 評 価 法 準 用 地 域 の 宅 地 比 準 土 地 の 算 式 ）

基 本 価 額 ＝ 類 似 土 地 の 単 位 地 積 当 た り 価 額 の 基 礎 と な る 路 線 価 ×（ 「 画 地 計 算 法 」 に よ る 各 種 補 正 率 及 び 加 算 率 ×比 準 率 等 ） ×宅 地 の 評 点 1 点 当 た り 価 額

＜ （ ） 内 計 算 結 果 小 数 点 第 ７ 位 以 下 切 捨 て ＞ 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 ＝ 基 本 価 額 － 造 成 費 相 当 額

評 価 額 ＝ 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 ×地 積

（ そ の 他 の 宅 地 評 価 法 準 用 地 域 の 宅 地 比 準 土 地 の 算 式 ）

基 本 価 額 ＝ 類 似 土 地 の 単 位 地 積 当 た り 価 額 の 基 礎 と な る 標 準 宅 地 の 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 ×（ 「 宅 地 の 比 準 表 」 に よ る 各 種 比 準 割 合 ×比 準 率 等 ） ×宅 地 の 評 点 1 点 当 た り 価 額

＜ （ ） 内 計 算 結 果 小 数 点 第 ７ 位 以 下 切 捨 て ＞ 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 ＝ 基 本 価 額 － 造 成 費 相 当 額

評 価 額 ＝ 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 ×地 積

＊ 「 画 地 計 算 法 」 又 は 「 宅 地 の 比 準 表 」 に よ る 各 種 補 正 率 又 は 比 準 割 合 の う ち 第 ２ 節 ８ （ ２ ） ウ の そ の 他 の 状 況 に よ る 補 正 に 当 た る 補 正 率 又 は 比 準 割 合 を 適 用 す る 土 地 に あ っ て は ， 比 準 率 等 は ， 当 該 そ の 他 の 状 況 に よ る 補 正 に 当 た る 補 正 率 又 は 比 準 割 合 と 連 乗 し て 適 用 （ 連 乗 結 果 小 数 点 第 ３ 位 以 下 切 捨 て ） す る も の と す る 。

（ ３ ） 類 似 土 地 が 田 ， 畑 ， 山 林 又 は こ れ ら の 地 目 の 土 地 に 比 準 し て 評 価 す る 土 地 で あ る 場 合

（ 農 地 山 林 比 準 土 地 ） の 評 価

ア 当 該 土 地 の 位 置 ， 形 状 ， 利 用 状 況 等 に 応 じ ， 「 総 合 比 準 割 合 表 」 か ら 適 用 す べ き 比 準 率 を 求 め る 。

イ 類 似 土 地 の 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 （ 類 似 土 地 の 評 価 額 算 出 の 基 礎 と し た 標 準 地 の 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 ） に ， ア で 求 め た 比 準 率 を 乗 じ て ， 当 該 土 地 の 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 を 算 出 し ， こ れ に 当 該 土 地 の 地 積 を 乗 じ て 評 価 額 を 算 出 す る も の と す る 。

（ 農 地 山 林 比 準 土 地 の 算 式 ）

単 位 地 積 当 た り 評 価 額 ＝ 類 似 土 地 の 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 ×比 準 率 ×田 ， 畑 又 は 山 林 の 評 点 1 点 当 た り 価 額

＜ （ ） 内 計 算 結 果 小 数 点 第 ３ 位 以 下 切 捨 て ＞ 評 価 額 ＝ 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 ×地 積 ÷１ ， ０ ０ ０

２ 評 価 上 の 留 意 点

（ １ ） 宅 地 比 準 土 地 に つ い て は ， 造 成 費 控 除 方 式 を 採 用 す る こ と か ら ， 基 本 価 額 の 算 定 に お い て ， 原 則 と し て 第 ２ 節 ８ （ １ ５ ） の 「 段 差 の あ る 宅 地 の 評 点 算 出 法 」 （ 要 綱 別 表 １ の 14） は 適 用 し な い も の と す る 。 た だ し ， 付 近 の 宅 地 と の 評 価 の 均 衡 上 必 要 な と き は ， 造 成 費 相 当 額 の 控 除 に 替 え て ， 段 差 の あ る 宅 地 の 評 点 算 出 法 を 適 用 し て も 差 し 支 え な い も の と す る 。

（ ２ ） 宅地比準の雑 種 地 の う ち ， 遊 園 地 ， 運 動 場 ， 駐 車 場 ， ゴ ル フ 練 習 場 ， 自 動 車 練 習 場 そ の 他 の 特 定 の 利 用 目 的 を 有 す る 土 地 （ 整 地 さ れ た 土 地 等 を 含 む 。 ） で ， 実 質 的 に 宅 地 と 同 等 と 認 め ら れ る 土 地 に つ い て は ， 造 成 費 相 当 額 を 控 除 し な い も の と す る 。 た だ し ， 山 林 を 転 用 し 一 部 の 樹 木 を 残 し た ま ま 稼 働 し て い る よ う な 発 電 施 設 用 地 や 耕 作 放 棄 地 等 に 発 電 施 設 が 設 置 さ れ た 土 地 で 道 路 と の 高 低 差 が 存 在 す る 場 合 な ど に つ い て は ， 標 準 的 な 土 地 利 用 に 当 た っ て は 更 な る 費 用 が 生 じ る た め ， 必 要 に 応 じ て 造 成 費 相 当 額 を 控 除 で き る も の と す る 。

（ ３ ） 市 街 化 調 整 区 域 に 存 す る 雑 種 地 等 に 適 用 す る 宅 地 化 規 制 率 は ， 市 街 化 調 整 区 域 に お け る 開 発 及 び 建 築 に 係 る 規 制 を 考 慮 し て 設 け た も の で あ る の で ， 市 街 化 調 整 区 域 内 に 所 在 す る 宅 地 に 比 準 す る 雑 種 地 等 に 限 っ て 適 用 す る も の と す る 。 た だ し ， 次 に 掲 げ る 土 地 に

つ い て は ， 「 画 地 計 算 法 」 又 は 「 宅 地 の 比 準 表 」 に よ る 各 種 補 正 率 又 は 比 準 割 合 の 適 用 に よ っ て 同 種 の 規 制 に 対 す る 補 正 が 適 用 さ れ る こ と ， 又 は 特 に 開 発 及 び 建 築 に 係 る 規 制 を 考 慮 す る 必 要 が な い こ と か ら ， 宅 地 化 規 制 率 を 適 用 し な い も の と す る 。

無 道 路 地 ， 袋 地 ， 細 街 路 等 に 接 す る 土 地 及 び 通 路 沿 い の 土 地

（ ４ ） 市 街 化 区 域 に 存 す る 雑 種 地 に 適 用 す る 宅 地 化 規 制 率 は ， 河 川 法 の 適 用 に よ り 当 該 土 地 単 独 で は 建 築 物 を 建 築 し ， そ の 敷 地 と し て 利 用 す る こ と が で き な い こ と が 明 ら か に な っ て い る 土 地 で あ っ て ， か つ ， 基 準 年 度 に 係 る 賦 課 期 日 現 在 に お い て 建 築 物 の 敷 地 で な い も の （ 無 道 路 地 ， 袋 地 ， 通 路 沿 い の 土 地 及 び 現 に 建 築 物 の 敷 地 の 用 に 供 さ れ て い る も の を 除 く 。 ） に つ い て 適 用 す る も の と す る 。 た だ し ， 路 線 価 又 は 標 準 宅 地 の 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 を 付 設 す る に 当 た っ て ， 建 築 物 を 建 築 し ， そ の 敷 地 と し て 利 用 で き な い こ と に よ る 影 響 を 考 慮 し た 場 合 は ， 当 該 補 正 を 適 用 し な い も の と す る 。

（ ５ ） 宅 地 化 規 制 率 を 適 用 す る 土 地 は ， 間 口 ２ メ ー ト ル 未 満 補 正 率 (要 綱 別 表 １ の 10)及 び 限 定 宅 地 等 補 正 率 （ 要 綱 別 表 １ の 18） 又 は こ れ ら に 係 る 比 準 割 合 （ 要 綱 別 表 ２ 附 表 ３ ） を 適 用 し な い も の と す る 。

（ ６ ） 宅 地 比 準 の 池 沼 に つ い て は ， 基 本 価 額 の 算 定 に お い て ， 「 画 地 計 算 法 」 又 は 「 宅 地 の 比 準 表 」 の 各 種 補 正 率 及 び 加 算 率 又 は 比 準 割 合 を 適 用 し な い も の と す る 。 ま た ， 宅地比 準土地の池 沼 の う ち ， 養 魚 池 ， 工 場 敷 地 内 の 貯 水 池 そ の 他 の 特 定 の 利 用 目 的 を 有 す る も の に つ い て は ， 総 合 比 準 割 合 表 に か か わ ら ず ， 比 準 率 は １ ． ０ ０ と す る 。

（ ７ ） 発 電 施 設 用 地 に つ い て は ， 周 辺 が 農 地 ・ 山 林 の 場 合 で あ っ て も ， そ の 状 況 は 施 設 利 用 を 目 的 と し て 一 定 の 整 備 （ 土 盛 ， 切 土 ， 整 地 等 の 粗 造 成 ） が さ れ た 土 地 を い う 点 に お い て 宅 地 に 概 ね 類 似 す る と 考 え ら れ る の で ， 原 則 と し て 宅 地 比 準 と す る 。 た だ し ， 土 地 の 位 置 ， 利 用 状 況 等 か ら 評 価 の 均 衡 上 必 要 が あ る 場 合 （ 画 地 内 に 多 く の 竹 木 を 残 し た ま ま ， 土 地 の 一 部 の み に 発 電 施 設 が 設 置 さ れ た 場 合 等 。 ） は ， 類 似 土 地 を 農 地 又 は 山 林 と し て 差 し 支 え な い 。

な お ， こ の 場 合 の 比 準 率 は １ ． ０ ０ と す る 。

（ ８ ） 「 田 又 は 畑 」 ， 「 山 林 」 を 類 似 土 地 と す る 「 そ の 他 の 雑 種 地 」 に つ い て ， 荒 ぶ 地 等 放 置 さ れ た ま ま の 土 地 な ど 「 類 似 土 地 」 の 利 用 よ り も 劣 る 土 地 に つ い て は 類 似 す る 土 地 が

「 田 又 は 畑 」 の 場 合 ， 比 準 率 は ０ ． ９ ０ ， 「 山 林 」 の 場 合 ， 比 準 率 は ０ ． ９ ５ と す る 。

（ ９ ） 均 衡 補 正 率 は ， 総 合 的 に 見 て 均 衡 上 必 要 と 認 め ら れ る 場 合 に 限 り 適 用 す る も の で あ り ， 具 体 的 に は ， 京 都 市 固 定 資 産 評 価 審 査 委 員 会 が 法 第 ４ ３ ３ 条 第 １ 項 に 規 定 す る 審 査 の 決 定 に お い て 総 合 的 に 見 て 均 衡 上 補 正 を 行 う 必 要 が あ る と 認 め た 土 地 又 は こ れ と 同 程 度 に 均 衡 上 補 正 を 行 う 必 要 が あ る と 認 め ら れ る 土 地 に つ い て 適 用 す る も の と す る 。