１ 宅 地 の 評 価 の 仕 組 み
［ 評 価 要 綱 ］ 第 ２ 節 １ 宅 地 の 評 価
宅 地 の 評 価 は ， 各 筆 の 宅 地 に つ い て 評 点 数 を 付 設 し ， 当 該 評 点 数 を 評 点 １ 点 当 た り の 価 額 に 乗 じ て 各 筆 の 宅 地 の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る 。
２ 評 点 １ 点 当 た り の 価 額
評 点 １ 点 当 た り の 価 額 は ， １ 円 と す る 。 た だ し ， 総 務 大 臣 か ら 通 知 さ れ た 宅 地 の 提 示 平 均 価 額 に 基 づ い て 市 長 が 決 定 す べ き 価 額 が こ れ と 異 な る と き は ， そ の 価 額 と す る 。
＜ 市 街 地 宅 地 評 価 法＞ ＜ そ の 他 の 宅 地 評 価 法 ＞
正 常 売 買 価 格 １ 節 ５ （ １ ）
画 地 計 算 法 宅 地 の 比 準 表 要 綱 別 表 １ 要 綱 別 表 ２
評 点 １ 点 当 た り の 価 額
（ １ 点 ＝ １ 円 ） 用 途 地 区 の 区 分
状 況 類 似 地 域 の 区 分
主 要 な 街 路 の 選 定
基 準 宅 地 の 選 定
標 準 宅 地 の 適 正 な 時 価 の 評 定
主 要 な 街 路 の 路 線 価 の 付 設
そ の 他 の 街 路 の 路 線 価 の 付 設
各 筆 の 評 点 数 の 付 設
各 筆 の 評 価 額 の 算 出
状 況 類 似 地 区 の 区 分
標 準 宅 地 の 選 定
標 準 宅 地 の 適 正 な 時 価 の 評 定
標 準 宅 地 の 評 点 数 の 付 設
各 筆 の 評 点 数 の 付 設
各 筆 の 評 価 額 の 算 出 標 準 宅 地 の 選 定
２ 評 価 の 方 法
宅 地 の 評 価 は ， 市 街 地 宅 地 評 価 法 適 用 地 域 又 は そ の 他 の 宅 地 評 価 法 適 用 地 域 ご と に ， 次 の 方 法 に よ っ て 行 う も の と す る 。
（ １ ） 市 街 地 宅 地 評 価 法 適 用 地 域 に 係 る 宅 地 の 評 価 の 方 法
市 街 地 宅 地 評 価 法 を 適 用 す る 地 域 の 宅 地 の 評 価 は ， 次 の 順 序 に よ っ て 行 う も の と す る 。 ア 宅 地 の 現 況 の 利 用 状 況 に よ り 用 途 地 区 を 区 分 す る 。
イ ア に よ り 区 分 し た 用 途 地 区 ご と に ， 状 況 類 似 地 域 （ 要 綱 第 ２ 節 ３ （ １ ） イ に 規 定 す る 状 況 類 似 地 域 を い う 。 以 下 同 じ 。 ） に 区 分 す る 。
ウ 状 況 類 似 地 域 ご と に ， 主 要 な 街 路 を 選 定 し ， そ の 主 要 な 街 路 に 沿 接 す る 宅 地 の う ち か ら 標 準 宅 地 を 選 定 す る 。
エ 標 準 宅 地 に つ い て ， 適 正 な 時 価 を 評 定 す る 。
オ 標 準 宅 地 の 適 正 な 時 価 に 基 づ い て ， 当 該 標 準 宅 地 の 沿 接 す る 主 要 な 街 路 に つ い て 路 線 価 を 付 設 す る 。
カ 主 要 な 街 路 の 路 線 価 に 比 準 し て ， 主 要 な 街 路 以 外 の 街 路 （ 以 下 「 そ の 他 の 街 路 」 と い う 。 ） の 路 線 価 を 付 設 す る 。
キ 各 筆 の 宅 地 に つ い て ， 路 線 価 を 基 礎 と し ， 「 画 地 計 算 法 」 （ 要 綱 別 表 １ ） を 適 用 し て 評 点 数 を 付 設 す る 。
（ ２ ） そ の 他 の 宅 地 評 価 法 適 用 地 域 に 係 る 宅 地 の 評 価 の 方 法
そ の 他 の 宅 地 評 価 法 を 適 用 す る 地 域 の 宅 地 の 評 価 は ， 次 の 順 序 に よ っ て 行 う も の と す る 。
ア 宅 地 の 現 況 の 利 用 状 況 に よ り ， 集 団 地 区 又 は 散 在 地 区 に 区 分 す る 。
イ ア に よ り 区 分 し た 地 区 ご と に ， 状 況 類 似 地 区 （ 要 綱 第 ２ 節 ３ （ ２ ） イ に 規 定 す る 状 況 類 似 地 区 を い う 。 以 下 同 じ 。 ） に 区 分 す る 。
ウ 状 況 類 似 地 区 ご と に ， 標 準 宅 地 を 選 定 す る 。 エ 標 準 宅 地 に つ い て ， 適 正 な 時 価 を 評 定 す る 。
オ 標 準 宅 地 の 適 正 な 時 価 に 基 づ い て ， 当 該 標 準 宅 地 の 評 点 数 を 付 設 す る 。
カ 標 準 宅 地 の 評 点 数 に 比 準 し て ， 状 況 類 似 地 区 内 の 各 筆 の 宅 地 に つ い て 評 点 数 を 付 設 す る 。
３ 基 準 宅 地 の 選 定
［ 評 価 要 綱 ］ 第 ２ 節 ３ （ １ ） ウ 基 準 宅 地 の 選 定
標 準 宅 地 の う ち ， 最 高 の 路 線 価 を 付 設 す る 街 路 に 沿 接 す る 標 準 宅 地 を ， 基 準 宅 地 と し て 選 定 す る 。
４ 地 域 及 び 地 区 の 区 分
（ １ ） 評 価 法 適 用 地 域 の 区 分
［ 評 価 要 綱 ］ 第 ２ 節 ３ 評 点 数 の 付 設
各 筆 の 宅 地 の 評 点 数 は ， 宅 地 の 所 在 す る 地 域 の 状 況 に 応 じ ， 主 と し て 市 街 地 的 形 態 を 形 成 す る 地 域 に 所 在 す る 宅 地 に つ い て は 「 市 街 地 宅 地 評 価 法 」 に よ り ， 主 と し て 市 街 地 的 形 態 を 形 成 す る に 至 ら な い 地 域 に 所 在 す る 宅 地 に つ い て は 「 そ の 他 の 宅 地 評 価 法 」 に よ っ て ， そ れ ぞ れ 次 に 定 め る と こ ろ に よ り 付 設 す る も の と す る 。
評 価 法 適 用 地 域 の 区 分 は ， 次 の 基 準 に よ り 主 と し て 市 街 地 的 形 態 を 形 成 し て い る 地 域 に つ い て は 「 市 街 地 宅 地 評 価 法 」 （ 路 線 価 方 式 ） を 適 用 す る 地 域 に ， 主 と し て 市 街 地 的 形 態 を 形 成 す る に 至 ら な い 地 域 に つ い て は ， 「 そ の 他 の 宅 地 評 価 法 」 （ 標 準 宅 地 比 準 方 式 ） を 適 用 す る 地 域 に 区 分 す る 。
ア 「 市 街 地 宅 地 評 価 法 」 を 適 用 す る 地 域
宅 地 の 適 正 な 時 価 を 算 定 す る 場 合 に 画 地 の 形 状 等 の 相 違 に よ り 価 額 に 与 え る 影 響 が 著 し い 地 域
イ 「 そ の 他 の 宅 地 評 価 法 」 を 適 用 す る 地 域
村 落 又 は 市 街 地 の 周 辺 地 区 で ， 画 地 の 形 状 等 の 相 違 に よ り 価 額 に 与 え る 影 響 が 少 な い 地 域
（ ２ ） 用 途 地 区 の 区 分
ア 市 街 地 宅 地 評 価 法 適 用 地 域 に お け る 用 途 地 区 の 区 分
［ 評 価 要 綱 ］ 第 ２ 節 ３ （ １ ） ア 用 途 地 区 の 区 分
市 街 地 的 形 態 を 形 成 す る 地 域 を ， 宅 地 の 利 用 状 況 を 基 準 と し て ， 商 業 地 区 ， 住 宅 地 区 ， 工 業 地 区 及 び 観 光 地 区 に 区 分 す る 。 こ の 場 合 に お い て ， 商 業 地 区 に あ っ て は 繁 華 街 ， 高 度 商 業 地 区 Ⅱ ， 普 通 商 業 地 区 （ Ⅰ ， Ⅱ ） に ， 住 宅 地 区 に あ っ て は 普 通 住 宅 地 区
（ Ⅰ ， Ⅱ ） ， 併 用 住 宅 地 区 に ， 工 業 地 区 に あ っ て は 大 工 場 地 区 ， 中 小 工 場 地 区 （ Ⅰ ，
Ⅱ ） に ， そ れ ぞ れ 区 分 す る 。
用 途 地 区 の 区 分 は ， 市 街 地 を 宅 地 の 利 用 状 況 が 類 似 し て い る 地 区 に 区 分 す る も の と し ， 次 に 掲 げ る 基 準 に よ り 判 別 す る も の と す る 。
な お ， 都 市 計 画 法 に 基 づ き 定 め る 都 市 計 画 の 用 途 地 域 (以 下 ｢用 途 地 域 ｣と い う 。 )に つ い て は ， 価 格 調 査 基 準 日 （ 平 成 ２ ９ 年 １ 月 １ 日 ） 時 点 に お い て 判 断 す る も の と す る 。
（ ア ） 商 業 地 区 … 主 と し て 商 業 店 舗 の 連 続 す る 地 区 ａ 繁 華 街
各 種 小 売 店 舗 が 連 た ん す る 著 名 な 商 業 地 又 は 飲 食 店 舗 ， レ ジ ャ ー 施 設 等 が 多 い 歓 楽 街 な ど ， 人 通 り の 多 い 繁 華 性 の 高 い 中 心 的 な 商 業 地 区
ｂ 高 度 商 業 地 区 Ⅱ
都 市 内 の 容 積 率 の 高 い 地 区 （ 主 と し て 都 市 計 画 に お い て 指 定 さ れ て い る 容 積 率
が ６ ０ ０ パ ー セ ン ト 以 上 の 商 業 地 域 ） に あ っ て ， 中 高 層 （ 主 と し て ６ 階 建 以 上 ） の 百 貨 店 ， 専 門 店 舗 ， 金 融 機 関 そ の 他 の 商 業 施 設 が 連 続 す る 地 区 若 し く は 事 務 所 等 が 連 続 す る 高 度 業 務 地 区 又 は 店 舗 と 事 務 所 が 混 在 す る 高 度 複 合 商 業 地 区
ｃ 普 通 商 業 地 区 Ⅰ
主 と し て 次 に 掲 げ る 用 途 地 域 と し て 指 定 さ れ て い る 地 域 内 で 道 路 に 沿 っ て 中 低 層 （ 主 と し て ５ 階 建 以 下 ） の 店 舗 ， 事 務 所 そ の 他 の 商 業 施 設 が 連 続 す る 商 業 地 区
（ 高 度 商 業 地 区 Ⅱ 又 は 繁 華 街 と 比 較 し て 資 本 投 下 量 が 少 な い 地 区 に 限 る 。 ）
（ ａ ） 都 市 計 画 に お い て 指 定 さ れ て い る 容 積 率 が ６ ０ ０ パ ー セ ン ト 未 満 の 商 業 地 域
（ ｂ ） 近 隣 商 業 地 域
（ ｃ ） 第 1 種 住 居 地 域
（ ｄ ） 第 ２ 種 住 居 地 域
（ ｅ ） 準 住 居 地 域
（ ｆ ） 準 工 業 地 域 ｄ 普 通 商 業 地 区 Ⅱ
主 と し て 次 に 掲 げ る 用 途 地 域 と し て 指 定 さ れ て い る 地 域 内 で 道 路 に 沿 っ て 自 動 車 の 利 用 を 前 提 と す る 比 較 的 大 規 模 な 敷 地 の 飲 食 店 ， 物 販 店 ， 事 務 所 そ の 他 の 商 業 施 設 が 連 続 す る 地 区 （ 高 度 商 業 地 区 Ⅱ ， 繁 華 街 又 は 普 通 商 業 地 区 Ⅰ と 比 較 し て 資 本 投 下 量 が 少 な い 地 区 に 限 る 。 ）
（ ａ ） 都 市 計 画 に お い て 指 定 さ れ て い る 容 積 率 が ６ ０ ０ パ ー セ ン ト 未 満 の 商 業 地 域
（ ｂ ） 近 隣 商 業 地 域
（ ｃ ） 第 1 種 住 居 地 域
（ ｄ ） 第 ２ 種 住 居 地 域
（ ｅ ） 準 住 居 地 域
（ ｆ ） 準 工 業 地 域
（ イ ） 住 宅 地 区 … 主 と し て 住 宅 用 宅 地 が 連 続 し て い る 地 区 ａ 併 用 住 宅 地 区
主 と し て 次 に 掲 げ る 用 途 地 域 と し て 指 定 さ れ て い る 地 域 で ， 道 路 に 沿 っ て 住 宅 が 混 在 す る が ， 小 規 模 の 店 舗 又 は 事 務 所 （ 低 層 利 用 の 建 物 が 多 い ） 等 の 建 物 を 中 心 に マ ン シ ョ ン 等 の 中 層 建 物 が あ る 地 区
（ ａ ） 近 隣 商 業 地 域
（ ｂ ） 第 1 種 住 居 地 域
（ ｃ ） 第 ２ 種 住 居 地 域
（ ｄ ） 準 住 居 地 域
（ ｅ ） 準 工 業 地 域 ｂ 普 通 住 宅 地 区 Ⅰ
主 と し て 次 に 掲 げ る 用 途 地 域 と し て 指 定 さ れ て い る 地 域 で ， 良 好 な 住 居 の 環 境 が 維 持 さ れ て い る 地 区
（ ａ ） 第 1 種 低 層 住 居 専 用 地 域
（ ｂ ） 第 ２ 種 低 層 住 居 専 用 地 域
（ ｃ ） 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域
（ ｄ ） 第 ２ 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域
（ ｅ ） 第 １ 種 住 居 地 域
（ ｆ ） 第 ２ 種 住 居 地 域 ｃ 普 通 住 宅 地 区 Ⅱ
主 と し て 次 に 掲 げ る 用 途 地 域 と し て 指 定 さ れ て い る 地 域 で ， 主 と し て 居 住 用 家 屋 が 連 続 し て い る 地 区 又 は 居 住 用 家 屋 及 び 店 舗 ， 事 務 所 そ の 他 の 商 業 施 設 が 混 在 す る 地 区
（ ａ ） 第 1 種 低 層 住 居 専 用 地 域
（ ｂ ） 第 ２ 種 低 層 住 居 専 用 地 域
（ ｃ ） 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域
（ ｄ ） 第 ２ 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域
（ ｅ ） 第 １ 種 住 居 地 域
（ ｆ ） 第 ２ 種 住 居 地 域
（ ｇ ） 準 住 居 地 域
（ ｈ ） 準 工 業 地 域
（ ウ ） 工 業 地 区 … 主 と し て 工 業 用 宅 地 の 連 続 す る 地 区 ａ 中 小 工 場 地 区 Ⅰ
主 と し て 次 に 掲 げ る 用 途 地 域 と し て 指 定 さ れ て い る 地 域 で ， 敷 地 規 模 が ９ ， ０ ０ ０ 平 方 メ ー ト ル 程 度 ま で の 工 場 ， 倉 庫 ， 流 通 セ ン タ ー ， 研 究 開 発 施 設 そ の 他 の 工 業 施 設 が 集 中 し て い る 地 区
（ ａ ） 準 工 業 地 域
（ ｂ ） 工 業 地 域
（ ｃ ） 工 業 専 用 地 域 ｂ 中 小 工 場 地 区 Ⅱ
主 と し て 次 に 掲 げ る 用 途 地 域 と し て 指 定 さ れ て い る 地 域 で ， 住 宅 が 混 在 し ， 敷 地 規 模 が ９ ， ０ ０ ０ 平 方 メ ー ト ル 程 度 ま で の 大 小 様 々 な 規 模 の 工 場 ， 倉 庫 そ の 他 の 工 業 施 設 が 多 い 地 区
（ ａ ） 第 1 種 住 居 地 域
（ ｂ ） 第 ２ 種 住 居 地 域
（ ｃ ） 準 住 居 地 域
（ ｄ ） 準 工 業 地 域
（ ｅ ） 工 業 地 域 ｃ 大 工 場 地 区
主 と し て 次 に 掲 げ る 用 途 地 域 と し て 指 定 さ れ て い る 地 域 で ， 敷 地 規 模 が ９ ， ０ ０ ０ 平 方 メ ー ト ル を 超 え る 工 場 ， 倉 庫 ， 流 通 セ ン タ ー ， 研 究 開 発 施 設 そ の 他 の 工 業 施 設 が 集 中 （ ３ 画 地 以 上 ） し て い る 地 区 （ 一 画 地 の 平 均 規 模 が ９ ， ０ ０ ０ 平 方