ゴルフ場等用地の評価

１ ゴ ル フ 場 等 用 地 の 範 囲

要 綱 第 １ ０ 節 ２ に 掲 げ る 「ゴ ル フ 場 等 用 地 」 と は ， ゴ ル フ 場 そ の 他 こ れ に 類 似 す る 施 設 の 用 に 供 す る 一 団 の 土 地 を い い ， 原 則 と し て 次 に 定 め る 範 囲 の 土 地 を い う も の と す る 。

（ １ ） ゴ ル フ 場 用 地

ゴ ル フ 場 の 用 に 供 す る 一 団 の 土 地 （ 当 該 一 団 の 土 地 の う ち 当 該 ゴ ル フ 場 が そ の 効 用 を 果 た す 上 で 必 要 が な い と 認 め ら れ る 部 分 を 除 く 。 ） を い い ， 「 ゴ ル フ 場 」 と は ， 原 則 と し て ， ホ ー ル 数 が ９ ホ ー ル 以 上 で あ り ， か つ ， コ ー ス の 平 均 延 長 距 離 が ， １ ホ ー ル 当 た り お お む ね １ ５ ０ メ ー ト ル 以 上 の 施 設 を い う も の と す る 。 し た が っ て ， 本 節 の ゴ ル フ 場 用 地 に は ， ９ ホ ー ル 未 満 及 び コ ー ス の 平 均 延 長 距 離 が １ ５ ０ メ ー 卜 ル 未 満 の ゴ ル フ 場 ， ゴ ル フ 練 習 場 の 用 に 供 す る 土 地 は 含 ま れ な い も の と す る 。

（ ２ ） ゴ ル フ 場 以 外 の ゴ ル フ 場 等 用 地

ゴ ル フ 場 以 外 の 遊 園 地 ， 運 動 場 ， 野 球 場 ， 競 馬 場 及 び そ の 他 こ れ ら に 類 似 す る 施 設 の 用 に 供 す る 一 団 の 土 地 を い う も の で ， 「 そ の 他 こ れ ら に 類 似 す る 施 設 」 と は ， テ ニ ス コ ー ト ， プ ー ル ， ス キ ー 場 ， ス ケ ー ト 場 ， 発 電 施 設 等 比 較 的 広 汎 な 土 地 を 造 成 し て 各 種 の 催 物 的 な 事 業 の 用 に 供 さ れ る 土 地 を い う 。

２ 評 価 の 方 法

［ 評 価 要 綱 ］ 第 １ ０ 節 ２ ゴ ル フ 場 等 用 地 の 評 価

ゴ ル フ 場 そ の 他 こ れ に 類 似 す る 施 設 （ 以 下 「 ゴ ル フ 場 等 」 と い う 。 ） の 用 に 供 す る 一 団 の 土 地 （ 当 該 一 団 地 の 土 地 の う ち 当 該 ゴ ル フ 場 等 が そ の 効 用 を 果 た す 上 で 必 要 が な い と 認 め ら れ る 部 分 を 除 く 。 以 下 「 ゴ ル フ 場 等 用 地 」 と い う 。 ） の 評 価 は ， 当 該 ゴ ル フ 場 等 を 開 設 す る に 当 た り 要 し た 当 該 ゴ ル フ 場 等 用 地 の 取 得 価 額 に 当 該 ゴ ル フ 場 等 用 地 の 造 成 費 （ 当 該 ゴ ル フ 場 等 用 地 の 造 成 に 通 常 必 要 と 認 め ら れ る 造 成 費 に よ る も の と し ， 芝 購 入 費 ， 芝 植 付 費 及 び 償 却 資 産 と し て の 固 定 資 産 税 の 課 税 客 体 と な る も の に 係 る 経 費 を 除 く 。 ） を 加 算 し た 価 額 を 基 準 と し ， 当 該 ゴ ル フ 場 等 の 位 置 ， 利 用 状 況 等 を 考 慮 し て そ の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る 。 こ の 場 合 に お い て ， 取 得 価 額 及 び 造 成 費 は ， 当 該 ゴ ル フ 場 等 用 地 の 取 得 後 若 し く は 造 成 後 に お い て 価 格 事 情 に 変 動 が あ る と き ， 又 は そ の 取 得 価 額 若 し く は 造 成 費 が 不 明 の と き は ， 付 近 の 土 地 の 価 額 又 は 最 近 に お け る 造 成 費 か ら 評 定 し た 価 額 に よ る も の と す る 。

（ １ ） ゴ ル フ 場 用 地

ゴ ル フ 場 用 地 の 評 価 は ， 原 則 と し て ， 当 該 ゴ ル フ 場 を 開 設 す る に 当 た り 要 し た 当 該 ゴ ル フ 場 用 地 の 取 得 価 額 と 当 該 ゴ ル フ 場 用 地 の 造 成 費 の 合 計 額 を 基 準 と し ， 当 該 ゴ ル フ 場 の 位 置 ，

利 用 状 況 等 及 び 付 近 の 土 地 の 価 額 と の 均 衡 を 併 せ て 考 慮 し て そ の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と し ， 具 体 的 な 評 価 は ， 以 下 の 方 法 に よ り 行 う も の と す る 。

ア ゴ ル フ 場 用 地 の 取 得 価 額 の 算 定 方 法

「 ゴ ル フ 場 を 開 設 す る に 当 た り 要 し た ゴ ル フ 場 用 地 の 取 得 価 額 」 は ， 次 の 方 法 に よ り 算 定 し た 額 に よ る も の と す る 。

な お ， こ こ で 「 宅 地 の 評 価 割 合 」 と は ， 市 内 に お け る 宅 地 の 評 価 額 の 地 価 公 示 価 格 等 に 対 す る 割 合 を い う も の で あ り ， 当 該 割 合 は ， 宅 地 の 評 価 に つ い て 当 分 の 間 地 価 公 示 価 格 等 の ７ 割 程 度 を 目 途 と す る も の と 定 め ら れ た こ と か ら ， 当 分 の 間 ７ 割 と す る 。

（ ア ） ゴ ル フ 場 の う ち 次 の （ イ ） に 該 当 す る ゴ ル フ 場 以 外 の ゴ ル フ 場 （ 「 取 得 価 額 を 用 い る ゴ ル フ 場 」 ） に あ っ て は ， 当 該 ゴ ル フ 場 用 地 の 取 得 に 要 し た 費 用 の 額 （ 立 木 の 価 額 ， 補 償 費 （ 移 転 補 償 費 ， 離 作 補 償 費 等 ） ， 登 記 に 要 す る 費 用 ， 公 租 公 課 等 を 除 く 。 ） に ，

「 宅 地 の 評 価 割 合 」 を 乗 じ て 得 た 額

（ イ ） ゴ ル フ 場 用 地 の 取 得 後 に お い て 価 格 事 情 に 変 動 が あ っ た こ と に よ り ， 当 該 ゴ ル フ 場 用 地 の 取 得 に 要 し た 費 用 の 額 を 用 い る こ と が 適 当 で な い ゴ ル フ 場 又 は そ の 取 得 に 要 し た 費 用 の 額 が 不 明 な ゴ ル フ 場 （ 「 取 得 価 額 を 用 い な い ゴ ル フ 場 」 ） に あ っ て は ， 次 の ａ 又 は ｂ の い ず れ か の 額

ａ 次 の ｂ に 該 当 す る ゴ ル フ 場 以 外 の ゴ ル フ 場 に あ っ て は ， 開 発 を 目 的 と し た 近 傍 の 山 林 に 係 る 売 買 実 例 価 額 等 を 基 準 と し て 求 め た 額 に 「 宅 地 の 評 価 割 合 」 を 乗 じ て 得 た 額

ｂ そ の 周 辺 地 域 の 大 半 が 宅 地 化 さ れ て い る ゴ ル フ 場 （ 以 下 「 市 街 地 近 郊 ゴ ル フ 場 」 と い う 。 ） に あ っ て は ， 次 の 算 式 に よ り 算 定 し た 額

（ 算 式 ）

＝ ゴ ル フ 場 の 近 傍 の 宅 地 の 単 位 地 積 当 た り の 評 価 額 × ゴ ル フ 場 用 地 の 地 積

× 潰 れ 地 以 外 の 土 地 の 割 合

－ 山 林 に 係 る 宅 造 費 × 宅 地 の 評 価 割 合

注 １ 「 ゴ ル フ 場 の 近 傍 の 宅 地 の 単 位 地 積 当 た り の 評 価 額 」 に ， 第 ２ 節 ８ 「 都 市 計 画 施 設 予 定 地 に 定 め ら れ た 宅 地 の 評 点 算 出 法 」 （ 要 綱 別 表 １ の 16） や 「 大 規 模 な 宅 地 の 評 点 算 出 法 」 （ 要 綱 別 表 １ の 17） が 適 用 さ れ て い る 場 合 に お い て ， 当 該 評 価 額 は ， 仮 に こ れ ら の 算 出 法 の 適 用 が な い 場 合 の 単 位 地 積 当 た り の 評 価 額 と す る 。 ２ 市 街 化 区 域 内 に 所 在 し ， 又 は 市 街 化 区 域 に 囲 ま れ て い る ゴ ル フ 場 に つ い て は ，

原 則 と し て ， 市 街 地 近 郊 ゴ ル フ 場 と し て 扱 う も の と す る 。

３ 「 潰 れ 地 以 外 の 土 地 の 割 合 」 と は ， ゴ ル フ 場 用 地 を 宅 地 に 造 成 す る こ と と し た 場 合 に お い て 公 共 用 地 そ の 他 宅 地 以 外 の 用 途 に 供 さ れ る こ と と な る こ と が 見 込 ま れ る 土 地 以 外 の 土 地 の 地 積 の 当 該 ゴ ル フ 場 用 地 の 総 地 積 に 対 す る 割 合 を い い ， 通 常 平 均 的 な も の と し て ６ ０ パ ー セ ン ト と す る 。

４ 「 山 林 に 係 る 宅 造 費 」 と は ， ゴ ル フ 場 と 同 一 規 模 の 山 林 を 宅 地 に 造 成 す る こ と と し た 場 合 に お い て 通 常 必 要 と さ れ る 造 成 費 を い い ， 原 則 と し て ， 山 林 に 係 る 平 均 的 宅 地 造 成 費 （ １ 平 方 メ ー ト ル 当 た り ８ ， ２ ９ ０ 円 ） を 基 準 と し て 求 め る も の

と す る が ， 実 情 に 応 じ て こ れ と 異 な る 額 に よ る こ と が で き る も の と す る 。

５ 実 際 の 取 得 価 額 又 は 造 成 費 用 を 用 い て 評 価 す る 場 合 の 「 取 得 価 額 」 又 は 「 造 成 費 」 は ， お お む ね 賦 課 期 日 前 １ 年 以 内 に 取 得 さ れ た も の 又 は 造 成 さ れ た も の と す る 。

イ ゴ ル フ 場 用 地 の 造 成 費 の 算 定 方 法

ゴ ル フ 場 用 地 の 造 成 費 は ， 当 該 ゴ ル フ 場 の コ ー ス に 係 る 造 成 費 （ 設 計 費 並 び に 直 接 工 事 費 の う ち 伐 採 工 事 ， 伐 根 処 理 工 事 ， 表 土 採 集 敷 均 し 工 事 ， 切 盛 土 工 事 ， 造 成 工 事 （ テ ィ ー グ ラ ン ド ， フ ェ ア ウ ェ イ ， ラ フ ， バ ン カ ー 及 び パ ッ テ ィ ン グ ・ グ リ ー ン に 係 る 造 成 工 事 を い う 。 ） ， 測 量 工 事 及 び ヘ ビ ー ・ ラ フ 整 地 工 事 に 係 る 経 費 の 合 計 額 を い い ， 芝 購 入 費 ， 芝 植 付 費 及 び 償 却 資 産 と し て 固 定 資 産 税 の 課 税 客 体 に な る も の に 係 る 経 費 を 除 く 。 ） に 「 宅 地 の 評 価 割 合 」 を 乗 じ て 求 め る も の と す る 。

こ の 場 合 に お い て ， 当 該 ゴ ル フ 場 の 造 成 後 に お い て 価 格 事 情 に 変 動 が あ る と き ， 又 は そ の 造 成 費 が 不 明 の と き は ， 原 則 と し て ， ゴ ル フ 場 の コ ー ス に 係 る 平 均 的 造 成 費 （ 丘 陵 コ ー ス に あ っ て は ， １ 平 方 メ ー ト ル 当 た り ８ ４ ０ 円 ， 林 間 コ ー ス に あ っ て は ， １ 平 方 メ ー ト ル 当 た り ７ ０ ０ 円 ） を 基 準 と し て 求 め た 額 （ 実 情 に 応 じ ， こ れ と 異 な る 額 に よ る こ と が で き る も の と す る 。 ） に 「 宅 地 の 評 価 割 合 」 を 乗 じ て 当 該 ゴ ル フ 場 用 地 の 造 成 費 を 求 め る も の と す る 。

ウ ゴ ル フ 場 の 位 置 ， 利 用 状 況 等 に よ る 補 正

ゴ ル フ 場 用 地 の 評 価 に お い て 考 慮 す べ き こ と と さ れ て い る ゴ ル フ 場 の 位 置 ， 利 用 状 況 等 に よ る 補 正 は ， ゴ ル フ 場 相 互 間 の 評 価 の 均 衡 上 必 要 と 認 め ら れ る 場 合 等 に お い て ， 当 該 ゴ ル フ 場 の 立 地 条 件 及 び コ ー ス や 施 設 の 良 否 等 の 施 設 の 内 容 並 び に 年 間 の 利 用 者 数 ， 利 用 料 金 そ の 他 の 利 用 状 況 等 を 考 慮 し て ， 行 う も の と す る 。

エ 評 価 額 の 算 出

各 筆 の ゴ ル フ 場 用 地 の 評 価 額 は ， ゴ ル フ 場 ご と に ， そ の 評 価 方 法 の 適 用 区 分 ご と に 次 の 算 式 に よ っ て 算 出 す る も の と す る 。

（ ア ） 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 の 算 出 ａ 取 得 価 額 を 用 い る 場 合

単 位 地 積 当 た り 評 価 額 ＝

［ （ ゴ ル フ 場 用 地 の １ ㎡ 当 た り 取 得 価 額 ×宅 地 の 評 価 割 合 ）

＋ （ ゴ ル フ 場 の コ ー ス に 係 る １ ㎡ 当 た り 造 成 費 ×宅 地 の 評 価 割 合 ） ］

×位 置 ， 利 用 状 況 等 に よ る 補 正 率 ｂ 取 得 価 額 を 用 い な い 場 合

（ ａ ） 次 の （ ｂ ） に 該 当 す る ゴ ル フ 場 以 外 の ゴ ル フ 場 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 ＝

［ （ ゴ ル フ 場 の 近 傍 の 山 林 の １ ㎡ 当 た り 時 価 ×宅 地 の 評 価 割 合 ）

＋ （ ゴ ル フ 場 の コ ー ス に 係 る １ ㎡ 当 た り 造 成 費 ×宅 地 の 評 価 割 合 ） ］

×位 置 ， 利 用 状 況 等 に よ る 補 正 率

（ ｂ ） 市 街 地 近 郊 ゴ ル フ 場 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 ＝

［ （ ゴ ル フ 場 の 近 傍 の 宅 地 の １ ㎡ 当 た り 評 価 額 ① ×潰 地 以 外 の 土 地 の 割 合 ② － 同 一 規 模 の 山 林 の 宅 地 造 成 に 係 る １ ㎡ 当 た り 費 用 ③ ×宅 地 の 評 価 割 合 ）

＋ （ 丘 陵 コ ー ス ： １ ㎡ 当 た り ８ ４ ０ 円 又 は 林 間 コ ー ス ： １ ㎡ 当 た り ７ ０ ０ 円 × 宅 地 の 評 価 割 合 ） ］

×位 置 ， 利 用 状 況 等 に よ る 補 正 率

① ： 区 画 道 路 等 の 公 共 用 地 の 整 備 さ れ た 状 況 類 似 地 域 （ 地 区 ） 又 は 用 途 地 区 内 の 宅 地

② ： 通 常 平 均 的 な も の と し て ６ ０ パ ー セ ン ト と す る 。

③ ： １ ㎡ 当 た り ８ ， ２ ９ ０ 円 を 基 準 と し て 算 定

（ イ ） 評 価 額 の 算 出

評 価 額 ＝ 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 × 地 積

（ ２ ） ゴ ル フ 場 以 外 の ゴ ル フ 場 等 用 地

ゴ ル フ 場 等 用 地 の う ち ， そ の 施 設 が 比 較 的 広 大 で ， か つ ， 原 則 と し て 平 坦 地 以 外 の 地 域 に あ り ， 付 近 の 土 地 と 独 立 し て 評 価 す る こ と が 適 当 で あ る と 認 め ら れ る 土 地 に つ い て は （ １ ） ゴ ル フ 場 用 地 の 評 価 方 法 に 準 じ た 評 価 の 方 法 に よ る 。 こ の 場 合 に お い て ， ゴ ル フ 場 用 地 の 評 価 に お け る 「 ゴ ル フ 場 の 位 置 ， 利 用 状 況 等 に よ る 補 正 」 に つ い て は 適 用 し な い も の と し ， 当 該 補 正 に 替 え て ゴ ル フ 場 以 外 の ゴ ル フ 場 等 用 地 の 利 用 状 況 等 を 総 合 的 に 勘 案 し て ， 施 設 用 地 ご と に 「 利 用 状 況 等 に よ る 補 正 率 」 を 別 途 定 め る も の と す る 。

（ ３ ） （ １ ） 及 び （ ２ ） 以 外

上 記 以 外 の 土 地 に つ い て は ， 第 ８ 節 に 定 め る そ の 他 の 雑 種 地 と し て 評 価 す る も の と す る 。