１ 市 街 化 区 域 農 地 の 評 価 の 仕 組 み
［ 評 価 要 綱 ］ 第 ４ 節 １ 市 街 化 区 域 農 地 の 評 価
市 街 化 区 域 農 地 （ 法 附 則 第 １ ９ 条 の ２ 第 １ 項 に 規 定 す る 市 街 化 区 域 農 地 を い う 。 以 下 同 じ 。 ） の 評 価 は ， 沿 接 す る 道 路 の 状 況 ， 公 共 施 設 等 の 接 近 の 状 況 そ の 他 の 宅 地 と し て の 利 用 上 の 便 等 か ら み て ， 当 該 市 街 化 区 域 農 地 と そ の 状 況 が 類 似 す る 宅 地 （ 以 下 「 類 似 宅 地 」 と い う 。 ） の 単 位 地 積 当 た り 価 額 を 基 準 と し て 求 め た 価 額 （ 以 下 「 基 本 価 額 」 と い う 。 ） か ら 当 該 市 街 化 区 域 農 地 を 宅 地 に 転 用 す る 場 合 に お い て 通 常 必 要 と 認 め ら れ る 単 位 地 積 当 た り 造 成 費 に 相 当 す る 額 （ 以 下 「 造 成 費 相 当 額 」 と い う 。 ） を 控 除 し ， こ れ に 各 筆 の 地 積 を 乗 じ て そ の 価 額 を 求 め る 方 法 に よ る も の と す る 。
宅 地 評 価
・ 市 街 地 宅 地 評 価 法
・ そ の 他 の 宅 地 評 価 法
造 成 費 相 当 額 の 控 除 額 （ 率 ） 表
（ 要 綱 別 表 ５ ）
２ 市 街 化 区 域 農 地 の 範 囲
市 街 化 区 域 農 地 と は ， 法 附 則 第 １ ９ 条 の ２ 第 １ 項 に 規 定 す る も の を い い ， 同 法 附 則 第 １ ７ 条 第 １ 号 に 規 定 す る 農 地 の う ち ， 都 市 計 画 法 第 ７ 条 第 １ 項 に 規 定 す る 市 街 化 区 域 内 に 所 在 す る 農 地 を い う 。 た だ し ， 次 に 掲 げ る 農 地 は 市 街 化 区 域 農 地 以 外 の 農 地 と し て 取 り 扱 い ， そ の 評 価 は ， 前 節 「 田 及 び 畑 の 評 価 」 に 定 め る と こ ろ に よ り 行 う も の と す る 。
（ １ ） 都 市 計 画 法 第 ８ 条 第 １ 項 第 １ ４ 号 に 掲 げ る 生 産 緑 地 地 区 の 区 域 内 の 農 地
（ ２ ） 都 市 計 画 法 第 ４ 条 第 ６ 項 に 規 定 す る 都 市 計 画 施 設 と し て 定 め ら れ た 公 園 又 は 緑 地 の 区 域 内 の 農 地 で ， 同 法 第 ５ ５ 条 第 １ 項 の 規 定 に よ る 知 事 の 指 定 を 受 け た も の 又 は 同 法 第 ５ ９ 条 第 １ 項 か ら 第 ４ 項 ま で の 規 定 に よ る 国 土 交 通 大 臣 若 し く は 知 事 の 認 可 若 し く は 承 認 を 受 け た 同 法 第 ４ 条 第 １ ５ 項 に 規 定 す る 都 市 計 画 事 業 に 係 る も の
類 似 宅 地 の 選 定
基 本 価 額 の 算 定
造 成 費 相 当 額 の 算 定
市 街 化 区 域 農 地 の 評 価 額 の 算 出
（ ３ ） 古 都 に お け る 歴 史 的 風 土 の 保 存 に 関 す る 特 別 措 置 法 第 ６ 条 第 １ 項 に 規 定 す る 歴 史 的 風 土 特 別 保 存 地 区 の 区 域 内 の 農 地
（ ４ ） 都 市 緑 地 法 第 １ ２ 条 に 規 定 す る 特 別 緑 地 保 全 地 区 の 区 域 内 の 農 地
（ ５ ） 文 化 財 保 護 法 第 １ ０ ９ 条 第 １ 項 の 規 定 に よ る 文 部 科 学 大 臣 の 指 定 を 受 け た 史 跡 ， 名 勝 又 は 天 然 記 念 物 で あ る 農 地
（ ６ ） 法 第 ３ ４ ８ 条 の 規 定 に よ り 固 定 資 産 税 を 課 さ れ な い 農 地
３ 評 価 の 方 法
［ 評 価 要 綱 ］ 第 ４ 節 ２ 評 価 の 方 法
各 筆 の 市 街 化 区 域 農 地 の 評 価 は ， 次 の 方 法 に よ っ て 行 う も の と す る 。
（ １ ） 類 似 宅 地 の 選 定
市 街 化 区 域 内 に 所 在 す る 宅 地 の う ち か ら ， 沿 接 す る 道 路 の 状 況 ， 公 共 施 設 等 の 接 近 の 状 況 そ の 他 の 宅 地 と し て の 利 用 上 の 便 等 ， 土 地 の 価 格 に 影 響 を 及 ぼ す 諸 条 件 を 総 合 的 に 考 慮 し て 当 該 市 街 化 区 域 農 地 と そ の 状 況 が 類 似 す る 宅 地 を 選 定 す る 。
（ ２ ） 基 本 価 額 の 算 定
類 似 宅 地 の 単 位 地 積 当 た り 価 額 を 基 準 と し ， 当 該 市 街 化 区 域 農 地 が 宅 地 で あ っ た 場 合 に お け る 価 格 に 影 響 を 及 ぼ す 諸 条 件 の 相 違 を 考 慮 し て ， 第 ２ 節 ３ に 定 め る 宅 地 の 評 価 方 法 （ 市 街 地 宅 地 評 価 法 又 は そ の 他 の 宅 地 評 価 法 ） に 準 じ る 方 法 に よ り ， 各 筆 の 市 街 化 区 域 農 地 ご と に そ の 基 本 価 額 を 求 め る も の と す る 。
（ ３ ） 造 成 費 相 当 額 の 算 定
当 該 市 街 化 区 域 農 地 を 宅 地 に 転 用 す る 場 合 に お い て 通 常 必 要 と 認 め ら れ る 造 成 費 相 当 額 は ， 市 街 化 区 域 農 地 の 状 況 区 分 に 応 じ 「 造 成 費 相 当 額 の 控 除 額 （ 率 ） 表 」 （ 別 表 ５ ） に よ り 求 め る も の と す る 。
（ ４ ） 評 価 額 の 算 出
各 筆 の 市 街 化 区 域 農 地 の 評 価 額 は ， 基 本 価 額 か ら 造 成 費 相 当 額 を 控 除 し て 各 筆 の 単 位 地 積 当 た り 価 額 を 求 め ， こ れ に 各 筆 の 地 積 を 乗 じ て 算 出 す る も の と す る 。
市 街 化 区 域 農 地 の 評 価 の 方 法 は ， 宅 地 の 評 価 方 法 に 準 じ る 方 法 に よ る も の と す る 。 す な わ ち ， 主 と し て 市 街 地 的 形 態 を 形 成 し て い る 地 域 内 に 所 在 す る 市 街 化 区 域 農 地 に つ い て は ，
「 市 街 地 宅 地 評 価 法 」 に 準 じ る 方 法 に よ り ， 主 と し て 市 街 地 的 形 態 を 形 成 す る に 至 ら な い 地 域 に 所 在 す る 市 街 化 区 域 農 地 に つ い て は 「 そ の 他 の 宅 地 評 価 法 」 に 準 じ る 方 法 に よ る も の と す る 。
具 体 的 に は ， 本 節 ４ 以 下 に 掲 げ る 方 法 に よ り ， 評 価 す る も の で あ り ， そ の 算 式 を 示 す と 次 の と お り で あ る 。
（ 算 式 ）
基 本 価 額 ＝ 類 似 宅 地 の 単 位 地 積 当 た り 価 額 ＜ 円 未 満 切 捨 て ＞ 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 ＝ 基 本 価 額 － 造 成 費 相 当 額
評 価 額 ＝ 単 位 地 積 当 た り 評 価 額 × 地 積
４ 基 本 価 額 の 求 め 方
各 筆 の 市 街 化 区 域 農 地 の 基 本 価 額 は ， 次 に 定 め る と こ ろ に よ り 求 め る も の と す る 。
（ １ ） 「 市 街 地 宅 地 評 価 法 」 準 用 地 域 の 市 街 化 区 域 農 地 ア 類 似 宅 地 の 選 定
類 似 宅 地 は ， 市 街 化 区 域 内 に 所 在 す る 宅 地 の う ち ， 当 該 市 街 化 区 域 農 地 が 通 常 使 用 す べ き 街 路 に 沿 接 す る 宅 地 又 は 当 該 市 街 化 区 域 農 地 が 所 在 す る 状 況 類 似 地 域 内 の 街 路 に 沿 接 す る 宅 地 の 中 か ら ， 当 該 市 街 化 区 域 農 地 に 区 画 及 び 形 状 が 最 も 類 似 す る 宅 地 を 選 定 す る も の と す る 。
イ 基 本 価 額 の 算 出
当 該 市 街 化 区 域 農 地 の 基 本 価 額 は ， ア に よ り 選 定 し た 類 似 宅 地 の 単 位 地 積 当 た り 価 額 と し ， 具 体 的 に は ， 類 似 宅 地 の 評 価 額 算 出 の 基 礎 と し た 路 線 価 （ 当 該 市 街 化 区 域 農 地 が 通 常 使 用 す べ き 街 路 等 と 類 似 宅 地 が 沿 接 す る 街 路 と の 間 に お い て 価 格 形 成 要 因 に 相 違 が 認 め ら れ る 場 合 は ， 土 地 価 格 比 準 表 等 を 用 い て 類 似 土 地 が 属 す る 状 況 類 似 地 域 の 主 要 な 街 路 の 路 線 価 を 介 し て 修 正 し た 路 線 価 ） を 基 礎 と し ， 当 該 市 街 化 区 域 農 地 の 形 状 等 に 応 じ ， 第 ２ 節 ８ に 定 め る と こ ろ に よ り 「 画 地 計 算 法 」 （ 要 綱 別 表 １ ） を 適 用 し て 求 め た 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 に よ る も の と す る 。
な お ， 市 街 化 区 域 農 地 に つ い て は ， 造 成 費 控 除 方 式 を 採 用 す る こ と か ら ， 画 地 計 算 法 を 適 用 す る に 当 た っ て は ， 第 ２ 節 ８ （ １ ５ ） の 「 段 差 の あ る 宅 地 の 評 点 算 出 法 」
（ 要 綱 別 表 １ の 14） は ， 適 用 し な い も の と す る 。
（ ２ ） 「 そ の 他 の 宅 地 評 価 法 」 準 用 地 域 の 市 街 化 区 域 農 地 ア 類 似 宅 地 の 選 定
類 似 宅 地 は ， 市 街 化 区 域 内 に 所 在 す る 宅 地 の う ち ， 当 該 市 街 化 区 域 農 地 が 所 在 す る 状 況 類 似 地 区 又 は こ れ を 価 格 差 に 応 じ て 区 分 し た 地 域 に 存 在 す る 宅 地 の 中 か ら ， 当 該 市 街 化 区 域 農 地 に 区 画 及 び 形 状 が で き る だ け 類 似 す る 宅 地 を 選 定 す る も の と す る 。 イ 基 本 価 額 の 算 出
当 該 市 街 化 区 域 農 地 の 基 本 価 額 は ， ア に よ り 選 定 し た 類 似 宅 地 の 単 位 地 積 当 た り 価 額 と し ， 具 体 的 に は ， 類 似 宅 地 の 評 価 額 算 出 の 基 礎 と し た 標 準 宅 地 の 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 （ 当 該 標 準 宅 地 に 仮 に 「 宅 地 の 比 準 表 」 を 適 用 す る 必 要 が な い も の と し た 場 合 の 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 ） を 基 礎 と し ， 当 該 市 街 化 区 域 農 地 の 形 状 等 に 応 じ ， 第 ２ 節 ９ に 定 め る と こ ろ に よ り 「 宅 地 の 比 準 表 」 （ 要 綱 別 表 ２ ） を 適 用 し て 求 め た 単 位 地 積 当 た り 評 点 数 に よ る も の と す る 。
５ 造 成 費 相 当 額 の 求 め 方
（ １ ） 造 成 費 の 範 囲
基 本 価 額 か ら 控 除 す る 造 成 費 は ， 市 街 化 区 域 農 地 を 宅 地 に 転 用 す る 場 合 に お い て 通 常 必 要 と 認 め ら れ る 造 成 費 相 当 額 で あ る が ， 通 常 必 要 と 認 め ら れ る 造 成 費 の 範 囲 は ， 土 砂 購 入 費 ， 土 盛 整 地 費 ， 擁 壁 費 及 びの り法 止 ， 土 止 費 を い う も の と す る 。
（ ２ ） 通 常 必 要 と 認 め ら れ る 造 成 費 相 当 額 に つ い て
通 常 必 要 と 認 め ら れ る 造 成 費 相 当 額 と は ， 市 街 化 区 域 農 地 の 評 価 上 ， 通 常 必 要 と 認 め ら れ る 造 成 費 で あ り ， 評 価 額 中 に 含 ま れ て い る 造 成 費 相 当 額 を い う も の で あ る 。
造 成 費 相 当 額 は ， 「 造 成 費 相 当 額 の 控 除 額 （ 率 ） 表 」 （ 要 綱 別 表 ５ ） を 適 用 し て 控 除 す る も の で あ り ， 造 成 の 難 易 区 分 に 応 じ ， 造 成 費 が お お む ね 同 一 と 認 め ら れ る 地 域 ご と に 一 定 の 金 額 に よ り 定 め る も の と し ， 基 本 価 額 が 当 該 造 成 費 相 当 額 の ２ 倍 以 下 の 市 街 化 区 域 農 地 に つ い て は ， 基 本 価 額 に ５ ０ パ ー セ ン ト を 乗 じ て 求 め る 方 法 に よ る も の と す る 。
（ 算 式 ）
造 成 費 相 当 額 ＝ 基 本 価 額 × ０ ． ５ ＜ 円 未 満 切 り 上 げ ＞
（ ３ ） 造 成 の 難 易 区 分
造 成 の 難 易 区 分 の 判 定 は ， 原 則 と し て 一 街 区 単 位 に 行 う も の と し ， 市 街 化 区 域 農 地 と 道 路 又 は 付 近 の 宅 地 と の 高 低 差 及 び 地 勢 条 件 等 を 中 心 に ， 当 該 街 区 内 に お け る 一 般 的 な 市 街 化 区 域 農 地 の 状 況 に 応 じ て ， 次 の 表 に 掲 げ る と こ ろ に よ り 区 分 す る も の と す る 。
な お ， 同 一 街 区 内 に あ っ て も 付 近 の 宅 地 の 開 発 状 況 又 は 街 区 の 傾 斜 状 況 か ら 一 律 に 一 定 の ラ ン ク に 区 分 す る こ と が 適 当 で な い と 認 め ら れ る 場 合 に つ い て は ， 適 宜 ラ ン ク の 異 な る 市 街 化 区 域 農 地 の グ ル ー プ ご と に 区 分 す る も の と す る 。
造 成 の 難 易 区 分 認 定 基 準 表
造 成 難 易 区 分 地 域 の 概 要 区 分 記 号
比 較 的 容 易 と 認 め ら れ る 市 街 化 区 域 農 地
通 常 ， お お む ね ５ ０ セ ン チ メ ー ト ル 未 満 程 度 の 盛 土 又 は 削 土 及 び 擁 壁 が 必 要 と 認 め ら れ る 地 域
１
普 通 程 度 と 認 め ら れ る 市 街 化 区 域 農 地
通 常 ， お お む ね １ メ ー ト ル 前 後 の 盛 土 又 は 削 土 及 び 擁 壁 が 必 要 と 認 め ら れ る 地 域
２ ・ ３
困 難 と 認 め ら れ る 市 街 化 区 域 農 地
通 常 ， お お む ね １ ． ５ メ ー ト ル 以 上 の 盛 土 又 は 削 土 及 び 擁 壁 が 必 要 と 認 め ら れ る 地 域
４
特 に 困 難 と 認 め ら れ る 市 街 化 区 域 農 地
上 記 の う ち ， 相 当 な が け 地 又 は 山 間 部 等 極 め て 造 成 が 困 難 と 認 め ら れ る 地 域
５
（ 注 １ ） 傾 斜 地 等 盛 土 （ 削 土 ） の 高 さ と 擁 壁 の 高 さ が 異 な る と 想 定 さ れ る 地 域 に あ っ て は ， い ず れ か 高 い 方 に よ り 認 定 の 基 準 と す る こ と 。
（ 注 ２ ） 擁 壁 の 高 さ に つ い て は ， 地 盤 内 の 部 分 を 除 い た 高 さ を 想 定 す る こ と 。
（ 注 ３ ） 区 分 記 号 は ， 電 算 連 絡 の 際 に 使 用 す る 造 成 費 サ イ ン を 示 す 。