ニュージーランド第 2 回調査(2014 年 4～6 月)

1 住宅取引仲介業者 Christian Casbolt (4月8日)-1

Christian Casbolt 2014年4月8日-1 面談(ロワーハット市) Professional Real Estate社　Area Manager(住宅仲介会社)

回　　　　　　答

1 　Real Estateの業務内容はど のようなものですか。根拠法令 などがあれば教えてください。

売り主から不動産の売却を受注し、売り主と販売方法を協議し、物件をリストアッ プして販売の準備をし、購入希望者に勧誘するのが主な業務である。同社では 賃貸業務も行っている。当社では賃貸業務も行っている。業務はReal Estate Actに基づいて行っている。

2 　顧客への物件情報の提供は

どのように行っていますか。 チラシ、新聞、website、売却物件の専門誌に掲載する。

3

　住宅物件の情報は業者間で 共有されているのですか、個別 のReal Estateが持っているの ですか。またそれはなぜです か。

売り物件を受注する（集める）のと物件セールスは別の者が担当する。セールス 担当はindependentなライセンスを持ち、個人経営者の形態でReal Estateと 契約する。

売り主は一社だけのソウル・エージェンシー（Sole agency））か、複数の会社と エージェンシー契約するか選択でき、複数の社と契約した場合は数社で物件情 報を共有することになるが各自で宣伝物は制作する。

同社はウェリントン近辺では40%の市場シェアを持ち、40人のセールスパーソン と契約している。売買が成立した場合、手数料は売り物件の受注担当とセール スパーソンが折半する。

4

Real Estate中古物件のみを 取扱うのですか新築物件の仲 介も行うのですか。またなぜそう なっているのですか

両方を行う。90%が中古物件で新築は10%程度である。Real Estateは別会社 を子会社として持ち農地を宅 地転換して造成・分譲し、近くの建築業者に建築 を依頼して、新築物件として売り出すことも行っている。 殆どは一戸建てだが、

密集地ではコンドー（マンション）の形の物件で販売することもある。

5

Real Estateは「売り手」の仲介 又は「買い手」の仲介の一方だ けを行うのですか、両方の仲介 を行うことはできますか。またな ぜそうなっているのですか。

Real Estateは売り物件を集めて販売するのが中心だが、買い手からこの地域・

この条件でという注文を受けることもあり両方をビジネスにしているが会社によっ ては物件集めの担当と販売の担当が別になっている場合もあり、又は一人の担 当者が両方の役を果たすこともある。その際は報酬の分配が明確になっている。

会社形態、雇用形態で報酬の割りも変わってくる。

6

消費者保護の観点から売り手 又は買い手の利益のために取 るべき行動が決められています か。その根拠は何ですか。

2009年のReal Estate法で「Code of Conduct」が決められた。監督官庁である Real Estate agency Authority は個人の苦情受け付けを行っており、個別の Real Estateの動向を監視している。苦情が入った場合Real Estateの事務所 に係官が査察することもある。

質問事項 回答者・時期・方法

所属・役職

Christian Casbolt 2014年4月8日-2 面談(ロワーハット市) Professional Real Estate社　Area Manager(住宅仲介会社)

回　　　　　　答

7

市場の公平性や透明性を上げ るためどのような工夫がなされ ていますか。売買物件の価格は 公表されるのですか。

売買物件の価格は次の5つの方法の一つを選択して販売されるが価格設定に は（９）を参照。①オークション、②入札（tender）③negotiation ④fixed price

⑤buyer inquiry

8

住宅の品質（耐震性等）は顧客 にどのように保証するのです か、顧客は住宅の品質を何で 判断できるようになっています か。

買い手は、売り物件の欠陥の有無を調べて価格を査定するためビルダー・イン スペクションのレポートを取ることができる。また、買い手、売り手はともにソリスト

（事務弁護士）を立てる必要がある。買い手は売り手が真の持ち主かどうか調べ ることができる。売買が成立した場合弁護士は、ランド・インフォーメーションNZ に登録する必要がある。

9

中古住宅の値付けは何を基準 に誰が行っているのですか。売 り手の提示する価格が基準とな るのですか。

Real Estateは付近の取引相場等、Capital Value (固定資産評価額等)を参 考にマーケット・アプライザー（00～00$）を設定する。買い手はレジスターValue

（価格評価）を取ることもできる、のでそれらが基準になる。

10

中古住宅の価格は最終的に何 で決まると考えられますか。土 地の価格と建物価格を算出しそ の合計額と考えてよいでしょうか

土地の価格と建物の状態が主なガイドラインになるが算出しその合計額となる。

11

建物の古さは中古住宅の価格 にどのように影響していると考え られますか。クラシックな好みや 人気が反映されるのですか。

どのような立地か（学校、スーパー、高級住宅街等）が重要である。

12 仲介手数料は「売り手」だけが

払うのですか。 yes

13 仲介手数料は取引価格の何%

程度ですか。その根拠は何で すか。

売買価格の4％以内である。根拠は販売宣伝費用、人権費などを考慮して割り 出されているが販売業者間で手数料の割引の競争にもなっている。

14

インターネット等による売り物件 の情報提供はどのように行われ るのですか。見せて頂けます か。

trade.me又は各Real Estateのホームページで検索できる。

回答者・時期・方法 所属・役職

質問事項

Christian Casbolt 2014年4月8日-3 面談(ロワーハット市) Professional Real Estate社　Area Manager(住宅仲介会社)

回　　　　　　答 15 オープンハウス（物件の紹介）は

どのように行っていますか。

内覧会は何回か行うことがある。たいていは週末に1時間ほど売り家を一般公開 する。宣伝費（コミッション）が売り手にかかる。

16 顧客がReal Estateを選ぶ際、

最も重視する点は何だと思いま すか。

売り手に高い価格を提供できること、経験を積んでいること、マーケットに根を 張り信用が高いこと

17

Real Estateが住宅ローンの設 定に際し、顧客にローンブロー カーを紹介するケースと銀行を 紹介するケースではどちらが多 いですか。ローンブローカーが Real Estateを顧客に紹介する ケースもありますか。

Real Estateがローンブローカーを紹介するケースが多い。

18 Real Estateとローンブロー カーが提携や共同営業する ケースはあるのですか。

ない。

19 住宅取引において弁護士等法 律の専門家の役割はどのような ものですか。

売り手も買い手も独自のソリスター（事務弁護士）と契約する必要がある。（手数 料が発生する）ドキュメンテーションの作成・提出、モーゲージや担保の設定、政 府機関（Land Authority）への持ち主変更などの報告にソリスターが必要にな る。

20

Real Estateと売り手・買い手 の間のお金の流れはどうなって いますか。

売買契約が成立した場合、買い手はReal Estateのトラストアカウントに売買価 格の10％をDepositとして入金する。販売価格の全額が手配完了した時、売買 代金の4％の手数料を差し引いて、残金を売り手のソリスターの口座に入金す る。売買契約期間は7日から6週間の範囲で設定されるので、その満了日まで に、買い手は資金調達や担保設定をして自分のソリスターの口座に残りの90％

分を入れる。買い手のソリスターは売り手のソリスターの口座に差額を入金して 売買契約が成立する。売り手のソリスターは自分の費用を差し引いた残金を売り 手個人の口座に送金して物件売買は完了する。

回答者・時期・方法 所属・役職

質問事項

2 住宅取引仲介業者 Deborah East-1 (4 月10日)

Deborah East 2014年4月10日 面談(ウェリントン市) Leaders社 Independent Real Estate(独立住宅仲介業者)

回　　　　　　答

1 Real Estateの業務内容はどのようなも のですか。根拠法令などがあれば教えて ください。

私はLeaders社と契約している独立のReal Estate である。会社からの給与 はなく成約に応じて報酬が支払われる。家を1件売却すると売り主は売値の 3.25％＋650＄＋GST（消費税）をLeaders社に支払う。そのうち、会社が 50％、売却家屋のリスティングエージェントが25％、セールス担当が25％を受 け取る。Real Estate　Sales personは会社にフランチャイズフィー(毎月 2,000＄＋？)を支払い、会社の机を利用する場合はその使用料も払う。

　Real Estateは売り物件の在庫を持ち自分で物件をリスティングし、販売も行 う。その点では会社の同僚は一番の競争相手である。

2 顧客への物件情報の提供はどのように 行っていますか

独立Real Estateとして、自分で顔写真入りの物件ニュースを発行し、ニュー スやチラシの各戸配布、業界紙への掲載、ウェブサイトの運営などによって顧 客への情報提供やコンタクトを行っている。

売りたい人を探し売り物件の在庫を持つことが一番重要。売り手は一番条件 良く売ってくれる人を求めている。

3

住宅物件の情報は業者間で共有されて いるのですか、個別のReal Estateが 持っているのですか。またその理由は なぜですか。

物件情報は基本的には個別のReal Estateが持っているが、Leadersオフィ スでは共有されている。

4 Real Estateは中古物件のみを取扱うの ですか新築物件の仲介も行うのですか。

またなぜそうなっているのですか。

ウェリントン地域では95％が中古物件だが、新築物件販売の仲介も行う。

5

Real Estateは「売り手」の仲介又は「買 い手」の仲介の一方だけを行うのです か、両方の仲介を行うことはできますか。

またなぜそうなっているのですか。

売り物件の在庫を持ち、いろんな媒体を使ってセールスする方法が殆どであ る。

6 消費者保護の観点から売り手又は買い 手の利益のために取るべき行動が決めら れていますか。その根拠は何ですか。

Real Estate agency Authorityの「Code of Conduct」で買い手に知らせる 内容などが決められる。Sales personはそのTemplateの書類を持参してい る。

7 中古住宅の値付けは何を基準に誰が 行っているのですか。売り手の提示する 価格が基準となるのですか。

Real Estateが市場状況をジャッジして提案する。

8

Real Estateが住宅ローンの設定に際 し、顧客にローンブローカーを紹介する ケースと銀行を紹介するケースではどち らが多いですか。ローンブローカーが Real Estateを顧客に紹介するケースも ありますか。

顧客が銀行かモーゲージブローカーとの間で住宅ローンの話を付けてくる ケースが多い。こちらが銀行等を紹介するケースも多い。

9 住宅取引において弁護士等法律の専門 家の役割はどのようなものですか。

買い手が適正な住宅価格や住宅の状況を評価する仕事として、

①ビルディング・インスペクター：

建物の状態をチェック評価し、ビルダー・インスペクションのレポートを作成し、

買い手に渡す。一回400～1000＄程度

②Valuer：は 不動産のバリュープライスを査定する。

③ソリスター：ランドインフォーメーションメモランダムに登録する他売買契約書 作成とか点検等の責任がある。また、ローンのお金の動きには必ずソリスター の口座を介する？

回答者・時期・方法 所属・役職

質問事項