滋 賀 大 学 教 育 学 部 紀 要 人 文 ・社 会 ・教 育 科 学, No.34 pp,55-74,1984
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民間分譲 共同住宅 の管理体 制 に関す る研究
山 崎
古都子
AStudy on the:Management System of the Condominium
KOtoko YAMASAKI 1 研 究 の目的 と方法 1.1 研 究 の 目的 本 研 究 は民 間 分 譲 共 同 住 宅 の運 営管 理 の 体 系 化 に関 す る研 究 の 一 環 で あ る。 運 営 管 理 の 体 系 化 は 管 理 実 践 に裏 付 け られ た もの で な けれ ば な らな い こ とは 言 う まで もな く、 従 って 、 研 究 上 、 管 理 体 制 の 実 態 を的 確 に把 握 す る こ とが 重 要 な 課 題 に な る 。 しか し、 現 状 の 民 間 分 譲 共 同住 宅 に は、 居 住 者 や 建 物 、 供 給 の 条 件 に よ っ て 多様 な 管 理 体 制 が 存 在 し、 まず は 実 態 を把 握 す る 方 法 が 研 究 課 題 で あ る段 階 とい え る。 本 研 究 で は管 理 体 制 の 実 態 を把 握 す る 方 法 に は、 管 理 体 制 の型 分 け を'して 、 型 毎 の特 徴 や 各 型 間 の比 較 分 析 を す る こ とが 有 効 で あ る と考 え た 。 本 報 告 は管 理 行 為 の 実 態 を分 析 して そ の 特 性 を明 らか に し、 そ れ に 基 づ い て管 理 体 制 の 型 分 け を す る こ とが 主 た る 目的 で あ る。 1.2 研 究 の 方 法 表1 調 査対 象 の 選 定 と調 査及 び回収 状 況 本 研 究 は民 間 分 譲 共 同 住宅 の 実 態 調 査 を 分 析 した もの で あ る。 調 査項 目の 設 定 に は 管 理 現 場 か らの 報 告 を基 に管 理 行 為 を検 討 し、 作 成 した ア ンケ ー トに よ り予 備 調 査 を行 っ た。 予 備 調 査 の 結 果 ア ンケ ー ト項 目の 妥 当性 が 確 か め られ た の で 、 次 に各 管 理 行 為 とそ の担 当者 を ク ロ ス し た ア ン ケ ー ト項 目 に修 正 して本 調 査 を行 う とい う方 法 を と った 。 1調 査 の 方 法 ① 予 備 調 査:調 査 対 象 は 、 関 東 ・関 西2地 区 に立 地 し、1967∼1975年 に竣 工 した 分 譲 共 同 住 宅 の 管理 人 で あ る。 調 査 は留 置 自記 法 で1967年2月 に 実 施 した 。 回 収 物 件 は 関 東19件 、 関 西23件 の 計42件 で あ る。』 ② 本 調 査:調 査 対 象 の 選 定 は、1963∼1978年 に分 譲 され 、 兵 庫 県 神 戸 市 以 東 、 大 阪 府 、 京 都 府 、 滋 賀 県 大 津 市 に立 地 す る民 間分 譲 共 同 住 宅 の全 物 件 か ら12%抽 出 した 。 抽 出方 法 及 び 回 収 状 況 は 表1に 示 した 。' ③ 居 住 者 調 査:調 査 対 象 は上 記物 件 か ら30% を ・次抽 出 し、更 ・その物件 の居住替 ら÷ 世 庄》 対象母集団 1963∼1978年 に分 譲 の兵 庫 県(神 戸 市以 東)、大 阪府 、京 都府 、大 津 市 の民 間 分譲 共 同住 宅 1979年2・3・7月 ※ 有効回収票 ① ・ 物 件 調 査 12%抽 出 177件 回収 率83% 148件 調査時期 ② 1980年10・11月 各物件の 有効回収票 調査時期 居住者調査 30%(51件)→ 1,442世 帯%区画 抽 出回 収 率76.5% 1.103世 帯 1980年5・10・11月 ・ ※建 築 学 会 近 畿 支 部 住宅 部 会 マ ンシ ョ ン研 究 班 「民 間 マ ン シ ョ ン管 理 に 関 す る 研 究 」 の 回 収 調 査 票106票 利 用 注)母 集 団 分 譲 年 度 が1972年 以 前 「日本 高 層 住 宅 協 会 マ ン シ ョ ン統 計 資 料 」 ・ 1973∼1976年 「不 動 産 研 究 所 ・全 国 マ ンシ ョ ン市 場 動 向」 1976年 以 後 「長 谷 川 工 務 店 ・マ ン シ ョ ン市 場 動 向 」 に収 集 さ れ て い る物 件 1984年9月10日 受 理
表2 分 譲 共 同住 宅 の 質 に よる ラ ン ク 分譲単価指数 平均専有面積 3.00未 満 3.00以 上 70m2未 満 1 3 70m2以 上 2 4 当該物件の平均分譲単価(万円/㎡) 分譲単価指数 同年の第一種中高層公営住宅標準建設費単価(万円/㎡) 帯 を抽 出 して 調 査 対 象 世 帯 とし た。 い ず れ の 調 査 対 象 も各 抽 出 率 に従 って ラ ン ダ ム サ ン プ リ ン グ を した 。 分 譲 共 同 住 宅 の質 に よ る ラ ン ク に つ い て:本 研 究 で は 民 間 分 譲 共 同 住 宅 の 質 を分 譲 単 価 と住 戸 専 有 面 積 で 類 型 化 し、 表2の よ うに ラ ン ク付 け した(以 下 ラ ン ク と略 す)。 な お、 長 年 度 に亘 る分 譲 単 価(1m2当 り)を 統 一 す る た め に分 譲 単 価 を 指 数 化 して扱 っ た 。 指 数 の基 準 は 第 一 種 中 高 層 公 営 住 宅 建 設 単 価 で あ る。 指 数値 は 当該物 件 の平均 分譲 単価(万 円/m2) 同年 の第 一種 中高 層公 営住宅 建 設単価(万 円/m2) で 求 め た 。 各 分 類 の 基 点 は両 指 標 の 平均 値 の 概 数 で あ る。 な お 、 以 下 の集 計 は 京 都 大 学 大 型 電 算 機 セ ン タ ー、SPSS統 計 パ ッケ ー ジ を使 用 し て行 っ た。 2 管 理体制 の主 要構 成要素 管 理 体 制 とは種 々 の 構 成 要 素 の有 機 的 つ な が り方 を 言 うが 、 本 研 究 で は主 要 な6つ の 構 成 要 表3 素 を抽 出 して、 そ の組 合 せ に よ って 型 わ け を し た 。 主 要 な構 成 要 素 を抽 出 す る た め に まず 管 理 の ね らい とニ ー ズ を表3の よ う に整 理 した。 図1は 表3か ら予 想 され る管 理 体 制 を構 成 す る要 素 間 の 関係 図 で あ る(運 営 管 理 の範 囲)。 以 下 本 節 で は各 構 成 要 素 につ い て 個 別 に実 態 を分 析 す る。 2.1 管理 の専門家の確保、管理 委託の有無 管 理 に関 す る専 門 家 を確 保 す る た め に は、 そ れ を業 とす る管 理 の専 門 業 者 に委 託 す る方 法 と、 居 住 者 自 らが専 門 的知 識 や 技 術 を獲 得 し、 必 要 に応 え る方 法 が 考 え られ る。. 調 査 対 象 物 件 の73.8%が 専 門 の 管 理 業 者(個 別 設 備 メ イ ンテ ナ ンス 業 者 は除 く)に 管 理 業 務 を委 託 して い る(以 下 委 託 管 理 とい う)。残 り27. 2%は 委 託 して い な い(以 下 自力 管 理 とい う)。 管 理 業 務 を委 託 す るか 否 か は住 戸 数 や ラ ン ク と相 関 が あ る。 まず 、 住 戸 数 か ら見 る と、50戸 以 上 で は委 託 管 理 の 方 が 多 い が 、50戸 未 満 で は委 託 と 自力 が 相 半 ば し、 住 戸 数 が 多 い ほ ど委 託 管 理 の比 率 が 高 い 。 ラ ン ク との 関 係 で は 、4ラ ン クは 全 物 件 が 委 託 管 理 で あ り、 他 の ラ ン ク との違 い が 大 きい 。 次 に は2ラ ン ク が 委 託 管 理 が 多 い(83.3%)。 1、3ラ ンク の 委託 管 理 は6割 強 で あ る。3ラ ン ク は住 戸 数 が 少 な い 所 が 多 い。 以 上 の傾 向 は 、住 戸 数 が 増 え る と専 門性 を必 管理 の ね らい とニ ー ズ 管 理 の ね ら い 管 理 へ の ニ ー ズ シス テ ム に必要 な要 素 ● 住環境財 の保全 適 時 ・適 切 な処 置 居 住 性 の 確 保 着 実 な計 画 に基 づ い た見 通 し 安 全 性 専 門 的知 識 ・技術 専門家 保 健 性 技 術 の踏 襲 ・蓄積 居 住 快 適 性 利 便 性 過 去 の管 理 行 為 の継 承 普 遍 的 ・客 観 的 サー ビス 専従者 経 済 性 常時待機 性 主 体 性 低廉な費用 の 自力運営能力 居住者組織 プ ライ バ シー の確 保 内 個人的生活事情への公平な配慮 容 民 主 的 な手 続 に よ る意 思決 定 集 会 一 多 様 な 意見 ・事情 の 相 互理 解 管理責任の集約 管理者
民間分譲共同住宅の管理に関する研究 57 建 物 住 環 境 ● 住 環 境 財 の 維 持 保 全 所 有 ・居 住 ・ 費 用負担
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雇 用 8 8 0 ` 。 1 8 8 屡 9 1 1 '一
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共 同管理組 織' '管 理 組 合 他磐
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損 耗 ・劣 化 管理 行為 .管 理 要 求 ・労 務 負 担' サ ー ビ ス の 享 受 居 住 性 の 保 証 門 " " 岬 一 九 八 四 年 ﹁ 月 一 日 施 行 改 正 区 分 所 有 法 に よ り 法 的 に 位 置 づ け ら れ る 図1管 理 体制 を構 成す る要 素 間 の関 係 要 とす る設 備 や 業 務 が 増 し、 専 門 的 管理 が 必 要 に な る こ と と、 一 方、 委 託 契 約 費 用 の 一 戸 当 り 負 担 が 下 る とい うス ケ ー ル メ リ ッ トが生 じ る た め に委 託 しや す くな る こ と、 ラ ンク が上 る ほ ど 質 の 高 い 管 理 が求 め られ る こ とに よ る。 委 託 管 理 の委 託 先 は 、 管 理 専 門会 社 が 最 も多 く(31.5%)、 次 に分 譲 系 管 理 会 社(25.7%)、 分 譲 主(9。5%)の 順 に な っ てい る。 委 託 先 の 違 い が 生 じ る の は 分 譲 業 者 の 性 格 に よる と思 わ れ る。 次 に委 託 先 の 違 い に よ る管 理 体 制 の 違 い に つ い て は以 下 で順 次 分 析 し て い く。 0 ' 50 100. 1::;:=i;i:葦' ":'=':'¥¥':層 」 . 臨 委 託 管 理 一 '一 .一 一 (管理 人がい る と こ ろで 、 過 去 に管 理 方 法 を変 え た 物 件 は24 %あ.る 。 変 更 した 内訳 は、 分 譲 主 か ら別 の会 社 へ 委 託 先 の変 更 が36%(変 更 した物 件 を100%に す る)、分 譲 主 か ら 自力 管 理 へ 変 更 が18%、 他 の 委 託 先 か ら自 力 へ 変更 が14%な どで あ る。 変 更 の理 由 は 「業 務 内容 に不 満 」 とか 、 「分 譲 主 で 対 応 し きれ な い 」 とい う もの が 多 い。 2.2 専 従 者 の 確 保 、管 理 人 の 有 無 管 理 行 為 に は計 画 的 な プ ロ グ ラム に基 づ い て 予 定 の行 為 を遂 行 して い く もの と、 突 発 的 で あ った り、 ア トラ ン ダム に現 れ て くる もの とが あ 29戸 以下 30戸 以上 40 -50.= 60 ∼ 70 ㌻ 80 ∼ 90 100一 二 体 ㎜ 筆 自 力 管 理 図2住 戸数 別 管理 業 務 の 委託 、 表4 分譲 共 同住 宅 の 質 に よ るラ ン ク別委 託 の有 無 委託の有無 ランク 計 有 無 計 148 % 100.0 %74.3 %25.7 1 68 100.0 63.2 36.8 2 24 100.0 83.3 16.7 言 .、 28 100.0 67.8 32.2. " 4 27 100.0 100.0 0 不 明 1 100.α ・ 0 100.0 ※ 分 譲 共 同 住 宅 の 質 に よ る ラ ン ク は表2に 基 づ くる。 従 って 、 係 員 が 常 時 待 機 を して い る必 要性 が 高 い。 分 譲 共 同住 宅 で は 一般 に管 理 人 を雇 用 して専 従 者 を確 保 して い る が 、 管 理 人 が い な い 場 合 に は居 住 者 組 織 の 役 員 が そ れ を担 当 す る こ とに な る。 本 調 査 で は そ の81.8%に 管 理 人 が い る。 その うち70.8%は 委 託 会 社 か ら派遣 され た管 理 人 で あ り、11%は 当該 物 件 の居 住 者 組 織 が 直 接 雇 用 して い る。 管 理 人 が い な い の は18.1%で あ る。 管 理 人 の有 無 は 委 託 の有 無 以 上 に住 戸 数 や ラ ン ク と強 い相 関 が み られ る。 住 戸 数 との 相 関 に つ い て は や は り50戸 が 節 目 にな る。50戸 以上 で は対 象 物 件 の90%に お い て 管 理 人 が い る が 、50戸 未 満 で は戸 数 が 減 る につ れ て 管 理 人 無 の 占 め る比 率 が 高 くな る。 そ して 、 30戸 未 満 で は管 理 人 無 が60%を 占 め る に 至 る (図3)。 % 0 0 0 8 6 4 8 20 一 一 一 一29戸30 40 50 60 70 80 90 100 200 全 ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ 体 全体 図3住 戸 数 別 管理 人有 の物 件 数 の比 率 』 100% ,頚 分譲 共同 住宅の 質に よる ラン クは 住戸専用 面積 と、 分 訳単価 指数 で指標 化 した もの である。数値 が太 き いほ どラン クが 高い (ラ ンクの設定 は表2に 基づ く) 1区14分 譲 共 同住 宅 の 質 に よ るラ ン ク別管 理 人有 の物 件 り 比率 管 理 人 の 有 無 は ラ ンク と も強 い 正 の 相 関 が あ る(図4)。 又 、 エ レベ ー タ ー の 有 無 と も相 関 が あ る。 エ レベ ー タ ー が あ る場 合 に は そ の94%に 管 理 人 が い るが 、 エ レベ ー タ ー が な い 場 合 は そ の57.9%に し か管 理 人 が い な い 。 分 譲 共 同 住 宅 の エ レベ ー タ ー の大 半 は運 転 係 員 の い な い居 住 者 自身 が 運 転 す る 方式 で あ る。 従 っ て 、 突 発 的 な事 故 に備 え て管 理 人 を あ て る こ とが 多 い。 と こ ろ で、 管 理 人 が い な い 場 合 、 居 住 者 組 織 の 役 員 は任 務 を どの よ う に評 価 し て い るだ ろ う か。 図5は 管 理 人 が い な い 所 の 居 住 者 組 織 の 理 事 長(会 長)に ヒヤ リ ング 調 査 を して 得 た 回答 で あ る。 理 事 長 の65%が 「役 員 の 仕 事 が 忙 しい」 と答 え て い る。 早 朝 や 夜 間 に呼 び 出 され る こ と もあ り、 役 員 の不 在 中 に管 理 上 の仕 事 が 発 生 す る こ と もあ る 。そ の た め に、「役 員 の 任 期 中 は 留 守 に し な い よ う にす る」 と20%の もの が 答 えて , い る(㊧ この 調 査 は 調 査 時 に任 期 中 の 理 事 長 を 対 象 に して い るか ら過 去 の 経 験 は含 まれ て い な い 。 過 去 の経 験 を含 め ば上 記 の数 値 は い ず れ も 大 き くな る と考 え る)。 それ で は、 管 理 人 が い な い所 の 理 事 長 は 管理 人 を置 く こ と を ど う考 え て い る で あ ろ うか 。 理 事 長 の25%が 「ぜ ひ必 要 」 と回 答 して い る。 「置 け る な ら、 置 い た 方 が 良 い」 は35%で あ る。 残 りは 「必 要 な し」 とい う回答 で あ る。60%の 理 事 長 が 管理 人 の 必 要 性 を感 じて い る。 しか しな が ら、「管 理 費 の値 上 げ を して も管 理 人 が 必 要 」 と思 って い る理 事 長 は35%し か い な い 。25%は 「現 行 で や む を え な い 」 と思 って い 忙 しい 役員が 管理 に不慣 れで 困る 早朝 ・夜間 の呼 び出 し 過去 のひ きつ ぎが悪 い 役 員が短 期に交 替で 困る 役 員が不 在の時 に管理 上の仕 事 ・ が 発生 .凡 例 50% よ く.ある 時 々 あ る 図5管 理 人が い な い物 件 の居 住 者組 織 役 員 の 任務 評 価
民 間 分譲 共 同 住宅 の 管理 に関 す る研 究 59 る。 以 上 管 理 人 の有 無 の 実 態 とそ の必 要 性 につ い て み て き た。 そ れ に よ る と① 管 理 人 は8割 以 上 の物 件 に お り、 住 戸 数 が 少 な い所 、 ラ ン クが 低 い所 で 少 な い、 ② 管理 人 が い な い所 の居 住 者 組 織 の 役 員 は多 忙 で あ り、 随 時 管 理 行 為 の発 生 に 備 え て待 機 し な け れ ば な らな い 状 態 に い る人 が 多 い 、 ③ 従 って 管 理 人 の必 要 性 を感 じて い る が 、 管 理 費 の値 上 りを伴 う た め、 や む を えず 現 状 の 管 理 体 制 に 肯 定 的 で あ る とい え る。 2.3 居 住 者 組 織 分 譲 共 同住 宅 の 管 理 は、 委 託 の有 無 にか か わ らず、 財 産 の保 全 、 管 理 運 営 、 将 来 の大 修 繕 や 建 替 え、 社 会 的 責任 の 受 任 者 、 さ ら に委 託 管 理 の 委 託 発 注 者 な どの 点 で 居 住 者 の主 体 性 の 置 き 方 が 重 要 に な る。 しか しな が ら住 宅 の所 有者 が そ の建 物 管 理 の主 権 と責 任 を持 つ とい う当 然 の 事 柄 が 、 分 譲 共 同住 宅 で は 集 団 で 所 有 す るた め に 居 住 者 の 管 理 に対 す る 自覚 を あい まい に し、 管 理 主 権 を放 棄 し た り、 また 無 責 任 な様 が伺 え た りす る。 また 、 共 同 所 有 で あ る か ら、 この 自覚 は個 人 レベ ル で な く、 組 織 化 して い く必 要 が あ る。 そ の組 織 建)は建 物 の 区 分 所 有 とい う性 格 上 、 所 有 者 の管 理 に つ い て の 権 利 と義 務 を具体 化 す る組 織 で 一 般 に 「管 理 組 合 」 と呼 ば れ る こ とが 多 い。 2.3.1 居 住 者 組 織 の 結 成 状 況 表5居 住 者 組 織 の有 無 と組 織 の種 類 を表 した もの で あ る 。86%に な ん らか の 組 織 が有 るが 、 この 中 に は 管 理 行 為 を しな い 親 睦 の み を 目的 に した 自治 会 が5例 含 まれ て お り、 本 研 究 で は こ れ を省 く こ と に した 。 そ の結 果 、 結 成 率 は80.4 %で あ る。 注) 従 来 の 分 譲 共 同住 宅 の居 住 者 組 織 に は主 に管 理組 合 と自治 会 が あ る。管理 組 合 は管 理 を目 的 にす る団体 で 全 員(強 制)加 入 で あ り、 自治 会 は コ ミュ ニ テ ィ関 係 を律 す る団 体 で任 意加 入 で あ る と解 され て い るが 、現 行 の 団 体 の運 営 と して明 確 に 区別 され てい る とはい えな い。管 理 組 合 と自 治会 が 両 方並 存 す る場 合 は 約60%あ り、この 場 合 に は上 記 区別 が み られ る ことが 多 い。 しか し、片 方 しか存 在 し な い場 合(表4..8参 照)に は自治 会 が管 理 行 為 も行 な って い る とみ られ る。本 論 文 で は、片 方 しか 存 在 しな い場 合 でか つ、管 理行 為 を行 う 自治 会 も分析 の 対 象 とした 。 表5 居住者組織の種類 組織 業務 委託 計 管 理組 合 自治会 町内会 無 し 不明 「 計 148件 (100.0%) 75 (51.7) 43 (29.7) 7 (0.7) 26 (17.9) 3 委 託 110(100.0)(55.1)59 (20.1)22 (24.3)26 3 自 力 38 (100.ω 16 (42.1) 21 (55.3) 1 (2.6) 〔)内 %は 不明を抜いた比率 表6 委 託 先 別居 住 者組 織 の 有 無 居住者組織 の有無 委託先 計 有 無 計 139件 % 100.0 82.0 18.0 分 譲 主 14 100.0 50.0 50.0 分譲系管理会社 38 100,0 76.3 23.7 一 般 管 理 会 社 52 100.0 84.9 15.4 委 託 せ ず 35 100.0 97.1 2.9 (単位%) 居 住 者組 織 の 有 無 は管 理 委 託 の 有 無 、 委 託 先 、 分 譲 年 度 、 ラ ン ク、』分 譲 区画 に お け る居 住 用 以 外 の用 途 の 混在 の 有 無 に よ り異 な る。 委 託 の形 態 の 違 い に よ っ て み る と、 自力 管 理 の 方 が 結 成 率 が 高 く、 委 託 管 理 の 方 が 低 い 。 自力 で居 住 者 が管 理 人 を直 接 雇 用 して い る 場 合 はす べ て に居 住 者 組 織 が あ る。 自力 で管 理 人 も い な い場 合 に は1例 を除 き すべ て 居 住 者 組 織 が あ る。 除 いた1例 は 町 内 会 の世 話 役 が 管 理 行 為 の担 当 者 も兼 ね て い る。 委 託 を して い る場 合 に は 委 託 先 に よ っ て差 異 が み られ る。 委 託 先 が 分 譲 主 その ま まで あ る場 合 に は結 成 率50.0%分 譲 系管 理 会 社 の 場 合 に は、 79.0%、 分 譲 主 に関 係 しな い 一 般 の 管 理 会 社 の 場 合 が82.6%で あ り、 分 譲 主 と そ の か か わ りが 強 い ほ ど比 率 が 低 い 。 分 譲 年 度 別 に み る と、 近 年 で は 区分 所 有 法 め 改 正 前 か ら竣 工 ・引 き渡 し時 に販 売 事 務 の1つ と して 居 住 者 組 織 を作 る こ とが 一 般 化 して きて い るの で 居 住 者 組 織 が 有 る もの が 多 い。 しか し、 古 い も ので は む しろ 、居 住 者 組 織 が で きる こ と を好 ま ない 分 譲 主 が 多 く、 引 き渡 し時 か ら居 住
者 組 織 が 有 る もの は少 な く、 し たが っ て 、 結 成 率 が 低 い。 住 戸 以 外 の 用途 が あ る場 合 に は居 住 者 組 織 が 有 る比 率 が78.4%、 住 戸 の み の 場 合 に くらべ て 居 住 者 組 織 が 無 い 所 が 多 い 。 居 住 者 組 織 が で きた い き さつ を み る と、「当初 か ら予 定 され て い た 」 が70%を 占 め 最 も多 く、 「問 題 が 生 じた の で 」 が20 .7%、 その他で ある。 「問 題 が 生 じた の で 」 は古 い 分 譲 年 度 の もの に 多 い 。 入 居 後 直 面 した 問 題 と して は 「分 譲 業 者 との トラ ブル(例 え ば、 分 譲 業 者 が 店 舗 に よ る区 分 所 有 権 を 留保 し、 か つ 管 理 を受 託 して い た が 、 業 者 が 未 分譲 分 区 画 の 管 理 費 を未 払 い に し、 か つ 店 舗 に来 る客 が 共 用 施 設(例 え ば便 所)を 使 用 し、 居 住 者 の 不 満 が 顕 在 化 し て 自 治会 を結 成 。 この よ う に 問題 が 複 合 した例 だ け で な く各 問 題 が 単 独 で 存 在 して い る例 は 多 い)、 「周 囲 の 環 境 の 悪 化(例 え ば当 該 物 件 の南 面 に 中 ・高 層 建 築 物 が 建 設 予定 され 、 日照 阻 害 の 心 配 が 出 た)」等 が あ り、 そ れ らの 問 題 の発 生 を契 機 に 自主 的 管 理 の 必 要 性 を 自覚 した こ とが み られ る。 や は り 問 題 へ の 対 処 の た め に は居 住 者 組 織 が必 要 で あ ろ う。 2.3.2 居 住者組織の役員 の構 成 ときめ方 役 員 の人 数 は5∼9人 が4割 を 占 め、7割 強 が10人 以 下 で あ る。 役 員 人 数 は 当然 の こ とな が ら住 戸 数 との 相 関 が 強 く(相 関 係 数0.59有 意 水 準0.006%)、200戸 以 上 の大 規 模 物 件 で は11人 以 上 が85%に 達 す る。 役 員 の 選 出 は62%が 順 番 制 を採 用 し て い る。 そ の 他 に は互 選 、 選 挙 、 居 住 者 また は管 理 人 に よ る推 せ ん等 で あ るが 、 小 規 模 物 件 に 多 い 。 役 員 の 任 期 は1年 が 圧 倒 的 に 多 い が 、 管 理 人 が 有 る所 で は1年 以 上 が ほ とん どで あ り、 管 理 人 無 の 所 で は1年 以 下 が ほ とん どで あ り、 管 理 人 無 の 方 が 任 期 が 短 い 。 2.3.3 居住者 組織が無 いこ とに よる支障 居 住 者 組 織 が 無 い こ とに つ い て の 評 価 を 管 理 人 に たず ね た 結 果 、 居 住 者 組 織 が 無 い所 の 管 理 人 の58%が 「支 障 が あ る」 と回 答 し、 そ の 中 で も 「大 変 支 障 が あ る」 と回答 した ものが30%に 達 した 鋤 。 支 障 の 内容 は 「入 居 者 に連 絡 が徹 底 しな い」 「規 約 違 反 者 の制 裁 権 が 無 い」、 「種 々 の決 定 が 困難 で あ る」 な どで あ る。 以 上 、 居 住 者 組 織 注2}につ い て 見 て きた 。 1984年1月1日 施 行 の 改 正 建 物 の 区 分 所 有 等 に関 す る法 律(以 下 区 分 所 有 法 と略 す)第 三 条 に お い て 「区 分所 有 者 は、 全 員 で 、 建 物 並 び に そ の 敷 地 及 び 附属 施 設 の 管 理 を行 うた め の 団体 を構 成 し」 と管理 を 目的 とし た 団体 の 規 定 を新 た に 設 け た。 した が って 、 今 後 は 分 譲 共 同住 宅 で は 管 理 を 目 的 と した 区 分 所 有 者 の 組 織 が 有 る の が 当 然 と理 解 され て い る。 しか し、 区 分所 有 法 で は団 体 の構 成 要 件 に 関 す る こ とに は触 れ て お らず 、「集 会 を開 き、規 約 を定 め 、及 び管 理 者 を置 くこ とが で き る」(傍点 筆 者)と して い る だ けで 義 務 づ け て は い な い。 した が っ て、 今 後 も実 体 とし て の居 住 者 組 織 が 無 い場 合 も存 在 す る こ と に な る。 2.4 管 理 者 管 理 者 は 当該 分 譲 共 同 住 宅 の 管 理 代 表 ・責 任 者 で あ る。 区分 所 有 に よ る建 物 は共 用 部 分 の管 理 、 そ の 他 の建 物 の維 持 管 理 に必 要 な 行 為 で、 共 同 の利 益 に関 す る もの は、 す べ て 区 分 所 有 者 が 共 同 して 行 な わ な けれ ば な ら な い が 、 管 理 を 円滑 に行 うた め の 方策 と して 常 時 そ の 建 物 の管 理 を行 うべ き者 を定 め て お き、 そ の 者 に一 定 範 囲 の行 為 を な し う る権 限 を付 与 す る こ と と して い る。 これ が 管 理 者 で あ る。 管 理 者 は選 任 さ れ る が 、 その 資 格 に は区 分 所 有 者 で あ る こ どを要 しな い 。 しか し管 理 行 為 に 注1) 調 査対 象 物件 か ら抽 出 した 物 件 の 居 住 者 調 査 に おい て、居 住 者組 織 が 無 い物 件 の33%の 居 住者 が 組 織 が必 要 で あ る と回 答 して い る。 注2) 組 織 の 主体 が 区 分所 有 者 か居 住 者 か 厳 密 に して お か
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径。。(誕)。 関係。あ、.。
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り居 住 して い な い区 分所 有 者 、区 分所 有 者 で ない居 住 者 (占有 者 とす る)が 存 在 す る。区 分所 有 法 で は 「区分 所 有 者 」の 団体 として い るが 、 占有 者 の 意見 陳 述 権 な どを' 認 め て い る。 本 研 究 で は実 態 を明 ら か に す る こ とが 目 的 で あ るの で 多様 なケ ー ス を想 定 し、 すべ て対 象 に した 。そ して全 , 体 を包 含 す る意味 で 広 く 「居 住者 組 織 」 と した。民間分譲共同住宅の管理に関する研究 61 限定 は され て い る が、 管理 者 に は一 定 範 囲 の 行 為 を な し うる権 限 が付 与 され て お り、 そ れ が 居 住 者 か 否 か は、 や は り居 住 者 の 主 体 制 に 影 響 を 及 ぼ す 。 したが っ て管 理 者 に誰 が 就 任 して い る か は 管 理 体 制 を わ け る 重 要 な構 成 要 素 と考 え る。 本 調 査 対 象 に お い て 、 管 理 者 に選 任 され て い る者 は図6の 如 くで あ る。 図6に よ る と、 自力 管 理 の 場 合 は大 半 が居 住 者 組 織 の長 が就 任 し て い る 。 し か し、 委 託 管 理 の 場 合 に は居 住 者 組 織 の長 が 就 任 して い る比 率 は 下 り、 委 託 先(法 人 又 は個 人)が な っ て い る比 率 が 高 い。 特 に分 譲 主 が そ の まま受 託 者 に な って い る場 合 に は居 住 者 の代 表 が 管 理 者 に な って い る比 率 が27%し か な く、 分 譲 主 が管 理 者 にな っ て い る比 率 が46% 0 20 40 60 80 100% 親 型 ・ 轟 分 分 管 ﹁ 委 ﹁ ﹂ ﹁ ﹂ 来 社 の 社
・
論
殿
施 管 そ 管 毛 L ヨ 阿 紅 疵 硝 碗 不 明 人 屑 人 の 理 接 理 管 直 管 そ 全 ﹁ 自 力 ﹂ 者 ・ 来 社 o 来 社 の 社 を 用 無 他 体 購 管鉱 理雰欝'し その他 理事葦以外の居住者 図6委 託先 別 管理 者 に達 す る 。 この よ う に委 託 方 式(と くに分 譲 主 へ の委 託) で は業 務 だ けで な く管 理 に お け る 自主 性 も居 住 者 に な い もの が 相 当 み られ る。 2.5 集 会 区 分所 有 法 で は第 三 十 四 条 に お い て 「管 理 者 は、 少 な く と も毎 年 一 回集 会 を招 集 し な けれ ば な らな い 。」と規 定 し、 建 物 の 管 理 を行 う 区分 所 有 者 の 団 体 の 中心 的 か つ 最 高 の 意 思 決 定 機 関 と して 集 会 を位 置 づ け た 。 居 住 者 は共 有 者 と して 管 理 の 共 同 責 任 が 有 り、 一 方、 費 用 負 担 を して 管 理 サ ー ビ ス を 受 け て い る わ けで あ るが 、 そ の 居 住 者 が 一 堂 に 会 し、 意 見 を 交 換 し あ い な が ら事 を決 して い く こ とは 民 主 々 義 の ル ー ル で あ る。 した が っ て、 集 会 が あ る こ と は居 住 者 の 意見 が 反 映 す る シ ス テ ム作 り の第 一 歩 で あ る とみ て 良 いで あ ろ う。 しか し、 旧 区分 所 有 法 で は集 会 で 決 す る こ と が 義 務 づ け られ て い た の は管 理 者 の選 、 解 任 だ け で あ り、 しか も管 理 者 も絶 対 的 な機 関 で は'な か った の で集 会 を 置 く こ とは義 務 づ け られ て い な か った 。 本 調 査 は 旧 法 の も とで 行 っ た が 、 集 会 が あ る の は全 物 件 の71.2%で あ っ た。 集 会 の有 無 は委 託 先 や 管 理 者 の差 異 、 組 織 の有 無 と相 関 が み ら れ る。 0 oo 80 60 40 舳 「 :分 譲 主 分 譲 施 工縫
社 』 社 そ の讐
社 管 理毒
用 委蓑
し 理 事 ,長 管 理 人 管 理 会 社 分 譲 主 無 し 有 無一
居 住者 組 織の 有無別 全 体 」 委 託 先'別 」 」 管 輕 者'別 一9 図7集 会が 有 る物 件 の 比率ま ず、 図7に よ り委 託 先 別 に集 会 が有 る所 を み る と、 分 譲 主 に委 託 して い る場 合 が 最 低 で わ ず か41.7%に しか な い 。 次 に低 い比 率 を示 した の は一 般 の 管 理 会 社 に 委 託 の 場 合 で 、54.8%で あ る。 自力 管 理 の場 合 は90%に 集 会 が 有 る。 管 理 者 の 違 い で み る と、 管 理 人 や 分 譲 主 が 管 理 者 にな って い る場 合 に は集 会 が あ る所 は わ ず か20%台 に と ど ま り、 一 方 、 居 住 者 組 織 の長 が 管 理 者 に な っ て い る場 合 に は79.1%を 占 め、 そ の 間 の 差 異 が 大 きい 。 表7 管理行為の内容 担当者が管理人 に その行為がない物 管理行為の内容 なってい る物件の 比率 件 を除く・担当者が 管理人の物件の比 % 率 % 防 火 ・防犯 の 見廻 り 93.6 98.5 監視盤・警報装置の監視 90.3 91.1 維 来訪者の受付 88.8 98.8 共用部分の修理を業者へ連絡 82.6 82.6 持 施 設 ・設備 の点検 共 用 部 分 の清 掃 ・整 備 80.7 72.7 80.7 74.2 管 セールスマ ンの出入 り許可 住 み方・設備の使 い方指導 71.0 68.0 96.1 84.4 共用庭の植木の手入れ 66.4 69.6 理 行商人への許可 55.3 94.9 騒 音・水 もれの苦情Q受 付 52.8 83.5 長期不在者宅の維持 23.3 63.1 駐 車 違 反 の と りし ま り 87.9 98.0 生 留守宅の預 りもの・伝言 87.9 98.0 活 入居者間の トラブル仲裁 規約違反者の とりしま り 53.8 52.9 85.1 57.7 管 官公庁 ・町内会 との連絡 52.9 93.7 理 生活 の 困 りご と相 談 44.0 92.2 集 金人 へ の代 理 支 払 い 26.0 89.7 管理記録簿の整備 70.0 73.7 会計 19.0 20.0 運 決算書の作成 11.0 11.6 予 算案 をた て る 23.0 25.3 営 ペ ンキの塗 り替えの指示 25.7 27.8 長期修繕計画の立案 19.0 20.0 管 修繕箇所の決定 18.0 18.9 総 会 の招 集 』 15.0 17.6 理 総会の議事録の作成 15.0 16.7 決算書 の承認 9.0 9.1 総会の議長 6.0 6.7 、 経 管理費の出納 50.8 55.8 営 管 理 管理費改訂の発案 管理費改訂の決定 5.0 5.0 5.3 5.7 そ の 他 郵 便 物 の しわ け 募 金 集 め ■ 19.0 27.0 63.3 51.5 居 住 者 組 織 が 有 る場 合 に は 集 会 が あ る 所 は 78.4%、 組 織 が 無 い所 は9.1%し か な く、両 者 の 差 は極 端 に大 きい 。 しか し、 居 住 者 組 織 が あ っ て もな お、21%強 に集 会 が 無 い こ と も留 意 す る 必 要 が あ る。 以 上 、 管 理 体 制 の 主 要 構 成 要 素 に つ い て 、 そ れ ぞれ に、 現 行 の 形 態 と差 異 が 生 じ て い る場 合 の 差 異 の 内容 に つ い て 分 析 して きた(各 種 決 定 機 関 に つ い て は 次 節 で 分 析 す る)。そ の 結 果 、差 異 が 生 じ る原 因 は 偶 然 で は な く、 住 戸 数 、 ラ ン ク、 委 託 先 な どの 客 観 的説 明 変 数 と相 関 が あ る こ とが明 らか にな っ た。 した が っ て 以 上g委 託 、 管 理 人 、 居 住 者 組 織 、 集 会 の 各 様 態 を構 成 要 素 に使 っ て 類 型 化 す る こ とは 意 味 を もつ と考 え る。 各 構 成 要 素 の 違 い に よ る運 営 管 理 の 差 異 は次 節 以 下 で 分 析 す る。 3 分譲共同住宅 の管理 行為 こ こで は分 譲 共 同住 宅 に は どの よ う な管 理 行 為 が あ り、 それ が 前 節 で み て きた管 理 体 制 の主 要構 成 要 素 と どの よ う にか か わ っ て い るか を み て い く。 3.1 短期 周 期 の 管 理 行 為 分 譲 共 同 住 宅 の80%以 上 で行 わ れ て い る 管理 行 為 は 「監 視 盤 ・警 報 装 置 の監 視 」、 「共 同 部 分 の施 設 設 備 の点 検 」、 「共 用 部 分 の 清 掃 ・整 備 」、 「駐 車 違 反 の取 り締 り」、 「管 理 規 約 違 反 者 の 取 締 り、 「故 障(専 用 空 間 も含 む)を メ イ ンテ ナ ン ス 業 者 へ 連 絡 」、 「防 火 の 見 廻 り」 で あ る。 この う ち、 「管 理 規 約 違 反 者 の取 締 り」以 外 は物 的 維 持 管 理 行 為 で 、 か つ 住 宅 の共 同 化 に伴 い共 同 管 理 が 必 要 に な った 項 目 とい え る。 次 に60%∼79 %で 行 わ れ て い る項 目 は、 「官 公 庁 ・町 内会 との 連 絡 」、 「来 訪 者 の 受 付 け」 「管 理 費 の 出納J「 住 い方 や 設 備 の 使 い 方 の指 導 」 で あ る。 これ らの 項 目 に つ い て は あ え て共 同 化 しな け れ ばな らな い必 要 性 は な い が 、 共 同化 に よ っ て効 率 的 に処 理 で きる 行 為 と い え る。 次 が40%∼59%で 行 わ れ て い る項 目で 、 「魚 屋 等 の 行 商 の 許 可、 「不 在 者 宅 の維 持 管 理 」 で あ る。 次 の20%以 下 の 項 目 も合 せ て 、 これ らの項 目 は 居 住 者 へ の サ ー ビス 行 為 とい う こ とが で きる 。
民間分譲共同住宅の管理に関する研究 63 表8 管理行為 の分類 側 面 レベ ル 維 持 管 理 曹 達 営 管 理 経 営 管 理 生 活 管 理 共 有 ・共 用 清 掃 ・手 入 れ 管理組合の運営 管理費 の決定 規約の実行 共 用 部分 の 清掃 ・整 備 総 会(集 会)の 招 集 管 理 費 改 訂 の 発 案 規 約違 反 者 の とり し ま り 共用 庭の植 木 の手入 れ 総 会 の 議 長 管 理 費 改 訂 の 決 定 駐車 違反 の と りしま り 点 検 ・運 転 総 会 の 議 事 録 作 成 管理費の出納 コ ミュニ テ ィ生 活 活 動 監視盤・警報装置の監視 予 算 案 承 認 管 理 費 の 出 納 官公庁・町内 会 との連絡 設 備 や 施 設 の 点 検 決 算 書 承 認 生活 上の 相互 扶 助 ・サ ー ビス 防 火 ・防犯 事務処理 留守宅のあずかりもの伝言 防 火 防 犯 の 見 廻 り 一 〇 一 ● 一 〇 一 ● 一 . 一 管 理 記 録 簿 の 整 備 集 金 人 へ の 代 理 支 払 間 接 的維 持 管 理8 '決 算 書 の 作 成 福祉 受 付(防 犯 ・防 火) 会 計 o 入居者間の トラブル仲裁 来 訪 者 の 受 付 管理計画 生活 の 困 りご と相 談 セ ー ル スマ ンの 出入 許 可 予 算 案 を 立 て る 近隣関係の調整 行 商 人 へ の 許 可 長期修繕計 画の立案 騒音・水 もれ の苦情の受付 指 導(点 検 ・運転) 修 繕 ヵ 所 の 決 定 その他 住 み方・設備 の使 い方 指導 ペ ン キ の ぬ りか え 指 示 郵 便 物 の し わ け 連 絡(修 理) 監督 ∂ 募 金 あ つ め 共用部 分の修理の業者連 絡 管 理 会 社 の 選 定 管 理 人 の 監 督 立会 専 有 ・専 用 清 掃 ・手 入 れ 長期不在 者宅 の維 持 ※()内 の維持管理行為のための橋 渡 し行為 以 上 の 管 理行 為 を住 居 管理 の 側 面 に従 っ て 、 表8の よ うに 分 類 した。 これ に よ る と、 維 持 管 理 行 為 、 運 営 管 理 行 為 、 経 営 管 理 行 為 は 多 くの 所 で 行 わ れ て い るが 、 生 活 管 理 行 為 に つ い て は そ の種 類 は 多 義 に亘 る が 、 実 施 率 は さ ほ ど多 く は な い 。 また 、 そ の 内容 を見 る と、 近 隣 関係 に お け る事 後 処 理 的 な消 極 的 な もの が 目立 つ。 さ ら に小 分 類 に そ っ て 見 て い く こ とに す る。 まず 維 持 管 理 行 為 は 清 掃 ・手 入 れ ・点 検 ・運 転 ・防 火 ・防 犯 ・修 理 が あ るが 、 修 復 、 改 良 、 改 造 、 更 新 、建 築 協 定 な どの 内 容 は含 まれ て い な い。 今 回 の 調 査 に あ が って きた 項 目 は 日常 管 理 行 為 で あ り、 周 期 が短 い もの で あ る。 調 査 に あ が ら な か った 項 目 は例 え ば 「計 画 修 繕 」 な ど の よ う な周 期 が 長 い項 目で あ る。 この結 果 につ い て は 、 本 調 査 の 時 期 が 民 間 分 譲 共 同住 宅 の 普 及 期 に あ り、 まだ 計 画 修 繕 の 実 施 例 が少 な い 頃 で あ る とい う制 約 に よ る もの と考 え られ る。 一 方 、 管 理 業 務 を外 注 す るた め に生 じ る管 理 行 為 も あ る 。 例 え ば設 備 等 の 修 理 が 必 要 にな っ た 時 の 連 絡 とか 立 会 が これ に当 る。 又 、 事 故 の 原 因 に な る可 能 性 が あ る こ と を前 も って 除 去 し、 防 止 を 図 る行 為 が あ る。 例 え ば 入 館 チ ェ ッ ク を す る行 為(来 訪 者 の 受 付 け、 セ ー ル ス マ ンの 出入 許 可、 行 商 の 許 可)と か、 住 み 方 や 設 備 の使 い 方 の 指 導 が これ に 当 る。 運 営 管 理 に属 す る項 目 は組 織 の運 営 、 事 務 処 理 、 管 理 計 画 、 監 督 業 務 に分 類 で き る。 経 営 管 理 に つ い て は 管 理 費 の 決 定 ・出納 で あ る。 生 活 管 理 に つ い て は 規 約 の実 行 、 コ ミ ュニ テ ィ生 活 々 動 、 福 祉 、 近 隣 関 係 の調 整 が あ る。 3.2 長 期 周 期 の管 理 行 為 表9、 は住 宅 都 市 整 備 公 団 の長 期 修 繕 の 主 要 項 目で あ る。 これ はす べ て維 持 管 理 行 為 で あ る。 そ の 内 訳 は修 繕 。塗 装 、 修 繕 ・補 修 、 部 分 的 更 新 が 主 た る 内容 で あ る。 これ に伴 っ て 運 営 管 理 に も長 期 周 期 を持 つ 行 為 が発 生 す る。 即 ち、 長 期 周期 の 維 持 管 理 に 関 す る企 風 立 案 、 決 定 、 指 示 、 事 後 処 理 、 記 録 な どの 行 為 が 当 然 発 生 す る 。 4 分譲 共同住宅の管理 行為 の担 当者 表10は 各 管 理 行 為 の担 当 者 別 の分 布 を示 した もの で あ る。 これ に よ れ ば 管 理 人 が い る所 の維
表9 特別修繕の主要項目 項 目 内 容 屋根防水層取替 取 替 を必 要 とす る もの の取 りア スフ ァル ト防水 の うち全 面 替 え 金 網 手 摺 取 替 金 網(ク リンプ網)手 摺 を、 鋼 製 手摺 に取 り替 え 部 分 的 更 新 給 水 管 取 替 水 道用 亜 鉛 メ ッキ鋼 管 を、 耐食 鋼 管 に取 り替 え 雑 排 水 管 取 替 配 管用 炭 素 鋼管 を、硬 質 塩 化ビニ ー ル管 に取 り替 え 屋 内 配 線 取 替 600V 4種600Vビ ニ ル 電 線(IV)にゴ ム 絶 縁 電 線 を 、取 り替 え 共 用 部 分 修 繕 共 用 部 分(市 街 地 住 宅 の 共 用廊下、 エ レベ ー ター及 び中 層 住 宅 の階 段 室)の 塗 装 等 修 繕 , 道 路 等 修 繕 道 路、 通 路 の部 分 的 打換 及 び街 渠 の修 繕 外 壁 修 繕 外 壁 モ ル タル修 繕 及 び外 壁 塗装 . (注)「 公 団 住 宅 の 維 持 保 全 実 務 シ リー ズ」 よ り引 用。 古 川 修 他 「中 高 層 住 宅 管 理 問 題 に関 す る調 査 研 究 」 日 本 住 宅 総 合 セ ン ター 持 管 理 行 為 、 生 活 管 理 行 為 の 担 当者 は圧 倒 的 に 管 理 人 で あ る 。 運 営 管 理 ・経 営 管 理 は理 事 会 が 担 当 して い る 場 合 が 多 く、 次 に管 理 会 社 が 多 い 。 4.1 維 持 管 理 ・生 活 管 理 の 担 当 者 先 述 し た よ う に圧 倒 的 に 管 理 人 が 多 い。 管 理 人 が 担 当 して い る項 目 の う ち、 維 持 管 理 に お け る行 商 人 の チ ェ ッ ク、 騒 音 ・水 もれ の苦 情 の 受 付 、 長 期 不 在 宅 の 維 持 、 生 活 管 理 に お け るサ ー ビス 、 福 祉 等 に つ い て は管 理 人 が 存 在 す る か ら 発 生 し た と思 わ れ る。 この よ う な行 為 も少 な く な い 。 そ れ な らば、 管 理 人 が い な い 所 で は管 理 人 が 担 当 す る はず の行 為 は どの よ うな機 関 で どの よ うに 扱 わ れ て い る の で あ ろ うか 。 表10に よ る と、 管 理 人 が い な い所 は管 理 人 が い る所 に くらべ て 実 施 され て い る管 理 行 為 が 相 当 少 な い こ とが わ か る。80%以 上 が 実施 して い る管 理 行 為 は運 営 ・経 営 管 理 に お い て は.「管 理 人 の監 督 」 や 「管理 会 社 の 選 定 」 以 外 の す べ て の 行 為 で あ るが 、 維 持 管 理 で は 「共 用 部 分 の 清 掃 ・整 備 」 「植 木 の 手 入 れ 」 「施 設 ・設 備 の 点検 」 「騒 音 ・水 もれ の苦 情 の 受 付 け」 で あ り、 種 類 が 少 な い 。 こ の項 目 数 は管 理 人 が い る所 の80% 以 上 で 実 施 され て い る 項 目数 の 半 数 に も満 な い。 更 に生 活 管 理 につ い て は 「官 公 庁 、 町 内 会 と の 連 絡 」 しか な い 。 し か し、 この 項 目 は分 譲 共 同 住 宅 の 内 的 行 為 とい うよ り も、 官 公 庁 や 町 内 会 等 外 部 機 関 か らの 要 求 に よ って 生 じて い る行 為 で あ る 。 した が って 、 管 理人 が い な い 場 合 に は生 活 管 理 行 為 は ほ とん ど実 施 し て い な い 。 管 理 人 が い な くて も実 施 され て い る管 理 行 為 の 担 当者 は誰 に な るだ ろ うか。 維 持 管 理 で は居 住 者 全 員 の 当 番 で 行 うの が 一 般 的 で あ る。 若 干 、 敷 地 まわ りの 清 掃 だ け をす る清 掃 員 を雇 用 して い る例 や、 委 託 会 社 が 管 理 人 を駐 在 させ ず 、 各 々 の専 門職 員 を 派遣 す る シ レ ス テ ム もあ る。 生 活 管 理 行 為 に はな らな い が 、 た だ相 互 扶 助 的 な 形(例 え ば小 包 の 預 り合 い)す な わ ち 「近 隣 の よ し み」 で存 在 して い る もの は あ る。 これ は 管 理 人 が い る場 合 と大 き な違 い で あ る。 以 上 、 管 理 人 の有 無 にか か わ.らず 共 同 住宅 固 有 の 共 同 管 理 行 為 は存 在 す る。 一 般 に は そ の 管 理 行 為 を委 託 し、 専 従 の 担 当者 、 す な わ ち 、 管 理 人 を確 保 して実 施 して い る。 しか しな が ら、 管 理人 が い な い場 合 の 多 くは居 住 者 間 の相 互 扶 助 に よ っ て そ の行 為 を遂 行 して い く こ とに な る。 一 方 、 管 理 人 が い る所 で 実 施 さ れ 、 い な い 所 で は 実施 され な い行 為 が あ る。 そ れ に は管 理 人 が い る か ら提 供 で きる サ ー ビ ス的 行 為 、又 は「て い ね い な 管 理 」 と も呼 べ る 行 為 と、 居 住 者 が事 柄 の い か ん にか か わ らず持 ち込 む行 為 とが あ り、 幅 が 広 い 。 4.2 運 営 管 理 、 経 営 管 理 行 為 の担 当者 運 営 管理 、 経 営 管 理 は、 管 理 人 の 有 無 に か か わ らず 一 般 に居 住 者 組 織 が 担 当 して い るが 、 管 理 会 社 や 管 理 人 が 担 当 して い る物 件 が 少 数 あ る。 しか し、 そ の 中 で も計 画 ・立 案 行 為 は 比 較 的 管 理 会 社 や 管 理 人 が 担 当 して い る所 が 多 い。 管 理 会 社 の選 定 は、 居 住 者組 織 の 理 事 会 が 行 うの が ほ とん どで あ る。 表10で 居 住 者17%と あ るの は、 当初 か らか わ っ て い な い もの で あ る。 管 理 人 の監 督 は 管 理 会 社 が61%、 居 住 者 組 織 の 理 事 会 が33%で あ る。 また 委 託 管 理 で な い場 合 は理 事 会 が行 って い る。 集 会 の招 集 は 理 事 長 が す る所 が 最 も多 いが 、 管 理 人 が い る所 で は 、 管 理 人 が15%、 管 理 会 社
民 間 分譲 共 同住 宅 の管 理 に 関 す る研究 '表10管 理人 の有 無別 管 理行 為 とそ の担 当者 65 4・ 「 管 管 小 管 理 人 有 管 理 人 無 担 当 者 担 当 者 理 行 行 行 行 の 側 面 理 分 行 為 類 管理 行 為 の 内容 為 有 計 管 管 業 居織 総 棄 居 な
・ 翼 薯罫
・
ム 人 社 者 組会 会 ε 者 し 為 無 計 為 有 計 管 業 居織 総蘂居 な 住理 理 住 ・ 会 者事 ム 社 者 組会 会5者 し 為 無 計 共用部 分の清掃 ・整 備 98 72.7 16.4 11.8 一 一 一 2.0 2 100 101510 -65 一 一蒙{
共用庭の植木の手入れ 95 66.4 9.3 22.4 一 一 〇.9 4.7 5 80 5 10 20 - 45 20 20 維 点 検 施 設 ・設 備 の 点検 100 80謄7 12.2 11.4 0.9 一 一 一 一 86 103338 - 5 14 14 修理・連絡 共用部分の修理を業者へ連絡 100 82.6 10.1 2.7 11.9 - 1.8 一 一 90 一 1081'一'一10 ・ 10 持 監 視 監視盤 ・警報装置の監視 99 90.3 6.1 6.1 1.8 一 一 〇.9 1 52 51424,一 1048 48 受 付 騒音・水もれの苦情の受付け 63 53.0 2.8 0.9 10.4 - 0.9 36.8 37 100 5 - 90 - 5 一 一 指 導 住紡 ・設備の使い方指導 81 68.0 7.8 3.9 4.9 - 1.0 19.4 19 45 一 5 35 - 5 55 55 管・
刷
防火 ・防犯の見廻 り 来 訪 者 の 受 付 け 95 90 93.6 1.8 0.9 4.5 一 一 5.0 88.8 一 一 1.1 一 一 10.1 5 10 35 一 5 -120 - 1065 『 一 一 一 一100 65 100 理 手 入 れ 長期不在者宅の維持 37 23.3 1.9 1.9 一 一 11.7 63.1 63 25 一 520 一 ∼75 75 防犯許可{セールスマンの出入許可 行 商 人 の 許 可 74 58 71.0 1.9 - 1.9 - 1 26.1 55.3 1.9 - 2層9 一 一 41.7 26 42 一 5 一 一 一 一 「一'100 ∫7 - 5 一.一 95 100 95 管理記録簿の整備 9570 一 一 25 ・一 一 5 5 94 ・一・ 一 94 一 一 一 6 事務・記録 決 算 書 の 作 成 95 11 58 . 一 26 一 _ 5 5 94 一 一 94 一 _ 一 6 運 会 計 95 19 33 - 43 一 _ 5 5 100 一'一100 _ _ _ 一承
認{
予 算 案 の 承 認 決 算 書 の 承 認 95 99 一 一 一 65 15 15 5 9 16 一, 30 40 3 1 5 1 94 94 一 一 一 94 _ 一 一 一 一 94 _ 一 6 6 営 運 営{総 会(集 会)の 招 集 〃 議 長 85 89 15 10 - 60 一 一 15 6 6 - 78 一 一 11 15 11 81 81 一 一 81 一 一 一 『 一 81 _ _ _ 19 19 記 録 〃 議事録の作成 90 15 15 - 60 一 一 10 10 81 一 一 81 一 一 一 19 管 ・・契約{管 理 人 の 監 督 管 理 会 社 の選 定 94 72 一 61 - 33 一 一 6 一 一 一 56 - 17 28 6 28 一 9 一 _ 一 一 _ 一 一 一 9 一 一 一 o ● ● 91 理・敵 案{
予 算 案 を 立 て る 長期修繕計画の立案 '91 95 23 41 L 27 一 一 9 19 33 - 38 - 5 5 9 5 100 88 一.一100 .一 一 一 一 _ 88 一'_ 一 一 12 決 定 修 繕 カ 所 の 決 定 95 18 一 一 29 41 9 5 5 88 一,_ 88 _ 一 12 指 示 ペ ン キ ぬ りか え指 示 93 26 11 11 43 『 8 8 8 95 一 575 - 15 5 5 経 立 案 管理費改訂の発案 95 5 .26 - 53 '5 5 5 5 96 一 _ 96 一 _`4 4喜
決 定▽ 〃 決 定 P 87 5 8 - 29 42 5 13 13 96 一 一 一 96 - 4 脚 4 理 出 納 管 理 費 の 出 納 91 51 29 1 10 - 1 9 9 100 5 - 90 - 5'一 一 生 ・肋 実行{ 規約違反者の とりしまり 駐車違反者の とりしまり 92 90 53 9 31 31 - 2 8 88 1 一 _ 一 1 10 8 10 65 16 一 一 65 一 一 35 一 一.24一 一76 35 84 活サー{
留守宅めあずかりもの・磧 集金人 への代理支 払い 90 29 88 1 一 _ 一 1 10 26 1 一 _ 一 1 71 10 71 65 16 一 一 10 - 55 35 一 一 一5 - 1184 35 84 管 入居者間の トラブノレ仲裁 63 54 3 11 11 - 1 37 37 47 一 一 42 - 5 53 53 理福
祉{
A 生活上の困りごと相談 48 44 15 4 4 一 _ 52 52 20 一 一 20 一 一80 80 渉 外 官公庁 ・町内会 との連絡 88 53 9 31 31 - 2 12 12 85 一 一 一 一 一 15 15 郵 便 物 の し わ け 30 30 一 一 一 一 一 一 70 一 -ρ o 一 一 _ 一 一 _ 100 そ の 他 募 金 あ つ め 52 52 一 一 一 一 一 一 48 72 一 一 75- 1015 28 (単位 不明 を省 く%)が10%を 占 め て い る。 これ は居 住 者組 織 が 無 い 所 と、 有 って も区 分 所 有 者 以 外 が 管 理 者 に な っ て い る所 で あ る。 集 会 の 議 長 につ い て も居 住 者 以 外 の 管 理 人 や 管 理 会 社 に よ っ て担 当 され て い る場 合 が12%存 在 す る。 次 に居 住 者 の 主 体 性 を左 右 す る とい う点 で 重 要 な決 定 行 為 につ い て み て み る。 予 算 案 の承 認 は管 理 人 有 で は居 住 者 組 織 の 理 事 会 が65%で 、 集 会 は わ ず か15%し か な い 。 残 り15%は 居 住 者 に文 書 を配 っ て す ませ て い る。 ¶管 理人 無 で はす べ て 集 会 で 行 れ る 。 一 般 に あ る 機 関 に お け る構 成 員 の 主 体 性 は予 算 の 決 定 権 を, 持 つ こ とか ら始 ま'ると言 わ れ る が 、 本 調 査 の 実 態 か ら見 る か ぎ り、15%し か財 源 の 負 担 者 で あ , る居 住 者 一 般 が 決 定 に参 加 せ ず居 住 者 の 主 体 性1 が 確 立 し て い る所 の 割 合 が 少 な い 。 決 算 書 の承 認 は管 理 人 有 で は集 会 が30.4%、 理 事 会 が30.3%で 予 算 案 に くらべ れ ば 集 会 にか け る方 が 多 い が 、 両 者 合 せ て も70%弱 しか な く、 管 理 会 社 や 管 理 人 の 段 階 で 処 理 さ れ て い る場 合 、 が25%あ る。 この 場 合 は 居 住 者 は直 接 的 に も間 接 的 に も決 算 書 の 承 認 に 携 っ て い な い 。 一 方 管 理 人 無 で はす べ て集 会 で あ る。 管 理 費 の 改 訂 の 決 定 は 集 会 が42%、 理事 会 が 28.8%、 管 理 会 社 、 管 理 人 を合 せ て13.4%あ る, 修 繕 の決 定 は集 会 が41.4%、 理 事 会 が29.3%、 管 理 会 社 が17.9%で あ る 。 これ らの 決 定 に関 す る機 関 の 違 い は集 会 の 有 無 、 管 理 者 、 委 託 先 に よ って 傾 向 が あ る。 まず 、 集 会 の 有 無 別 に よ る違 い は、 い ず れ の 項 目 も、 集 会 が あ る場 合 に は 集 会 で決 せ られ る こ とが 多 く、 無 い 場 合 と明 確 な 差 異 が あ る。 し か しなが ら、 集 会 が あ る場 合 で も集 会 で 決 せ ら れ るの は60%ほ どで あ り、 集 会 が あ っ て も集 会 で 決 せ られ な い 所 が40%あ る こ とが 注 目 され る。 この 場 合 に は理 事 会 遼20%、 残 りは管 理 会 社 、 管 理 人 で あ る。 一 方 、 集 会 が 無 い 場 合 に は 決 定 す る項 目に よ り決 定 す る機 関 が 違 う。 修 繕 の 決 定 や 、 管 理 費 の 改 定 な ど現 状 の 重 大 な変 更 をす る場 合 は 理 事 会 で 決 す る こ とが 多 い(40.0%、43。9%)。 しか し それ で も管 理 会 社 や 分 譲 主 の 段 階 で処 理 され て い る所 が 半 数近 くあ る。 決 算 書 の承 認 は逆 に管 理 会 社 の 方 が 多 い(53. 8%)。 理 事 会 は38.5%し か な い。 管 理 業 務 の受 託 者 が 業 務 報 告 を行 うル ー ル が 確 立 して い な い 現 状 に あ る。 以 上 の結 果 、 比 率 の大 小 を比 べ れ ば全 体 に集 会 や 理 事 会 な どの居 住者 組 織 に諮 られ る方 が 多 い 。 しか し、 委 託 者 と受 託 者 の 関 係 で 、 委 託 者 が 最終 決 定 を す る こ とが 当 然 で あ る とい え る こ とか ら考 え る と、受 託 者 の 中 で 処 理 され て い る 比 率 が30%前 後 もあ る こ と は多 く、 注 目 し て お く必 要 が あ る。 次 に管 理 者 別 に決 定 機 関 を見 る(図8)。 理 事 長 が 管 理 者 に な って い る 場 合 は、 各 種 の 決 定 機 関 が集 会 、 理 事 会 な どを 通 して 、 居 住 者 が 直 接 、 間 接 に 参 加 す る機 関 の 占 め る比 率 が 高 い 。 どの 項 目 も両 者 を合 せ る と85%前 後 に な る。 その 中 0 20 40 60 80 1005. 無し 図8管 理者別各種決定機関 の 内訳 は 集 会 が50%弱 で幾 分 多 い が 、 理 事 会 も 40%弱 存 在 して い る。 管 理 会 社 が 管 理 者 に な っ て い る 場 合 に は 、 決 算 書 の承 認 は83.3%が 管 理 会 社 で 行 わ れ て お り、 居 住 者 組 織 が 行 って い る所 は11.2%し か な い 。 分 譲 主 が 管 理 者 に な っ て い る場 合 に は 分 譲 主 が 最 終 決 定 を して い る比 率 が60%前 後 あ る。 以 上 、 集 会 の も ち方 、 各 種 決 定 機 関 を例 に し て 、 運 営 、 経 営 管 理 の実 態 を見 て き た 。 1984年1月1日 施 行 の改 正 区 分 所 有 法 で は、 決 定 行 為 は 原則 と して集 会 で 行 う こ とに 改 正 さ れ た。 本 調 査 は区 分 所 有 法改 正 以 前 で は あ るが 、
民 間分 譲共 同 住宅 の管理 に関 す る研 究 67 そ れ に し て もい ず れ の 決 定 行 為 も集 会 で 議 せ ら れ 、 決 定 して い る所 が 半 数 に も満 な い の は少 な い の で は な い だ ろ うか 。 それ ば か りか 、 居 住 者 が 参 加 しな い ま ま処 理 して い る所 も少 な か らず 存 在 して い る。 多 額 の費 用 が 居 住 者 か ら集 め られ 、 それ を運 用 して 管 理 行 為 を行 って い る こ とか らす る と、 少 な く と も、 重 要 案 件 を議 し、 居 住 者 の 参 加 に よ って 決 定 す るた めの 場 で あ る集 会 は年 に1回 以 上 開 催 す るの が 団 体 運 営 上 当 然 で あ る と考 え る。 そ の席 上 で 、 居 住 者 が 直 接 管 理 費 の執 行 と そ の 結 果 と して の 管 理 内容 の 点検 を行 う こ とが 、 居 住 者 の権 利 を守 り、 管 理 に 責任 を持 つ こ とで あ る とい う こ とが 改 正 区分 所 有 法 の 主 旨 で あ る。 この 主 旨 か ら見 て、 運 営 管理 の 現 状 は未 整 備 の 段 階 で あ る。 運 営 管 理 を整 備 す る た め に は居 住 者 組 織 を つ く り、 い つ で も居 住 者 が 主体 的 、 民 主 的 に運 営 で きる よ う に形 式 を整 えて お く必 要 が あ る。 5 ま とめ 以 上 、 本 論 文 で は 、 管 理 体 制 か ら委 託 の 有 無 、 管 理 人 の 有 無 、 居 住 者組 織 の 有 無 、集 会 の 有 無 、 管 理 者 の 相 違 、 各 種 決 定 機 関 を そ の 主 要 な構 成 要 素 と して 抽 出 し、 各 要 素 毎 に条 件 の 違 い を分 析 して きた 。 そ の 結 果 を ま とめ る と次 の通 りで あ る。 ① 管理 委 託 は 、 管 理 行 為 に お け る専 門 性 へ の 対 応 の た め の シ ス テ ム 化 で あ る こ とが 明 らか に な っ た。 例 え ば 、 企 画 、 計 画 の 立案 な ど は多 くの 〉 事 例 ・経 験 を踏 ま えた 知 識 や 技 術 に よ って 、 よ り レベ ル の 高 い 優 れ た もの へ と発 展 して い く可 τ 能 性 が あ る 。 又 、 委 託 管 理 で は 受託 者 に よっ て 管 理 行 為 全 般 に一 貫 した見 通 し を立 て られ る。 と同 時 に 、 居 住 者 は基 本 的 に は管 理 の 実 務 か ら 解 放 さ れ る。 中 で も、 管 理 人 の 雇 用 に伴 う業 務 は ほ とん ど受 託 者 の 業 務 に な る。 一 方 、 自 力 管 理 は広 範 な 管 理 の ノ ウハ ウ をす べ て居 住 者 に よ っ て遂 行 して い か な け れ ば な ら な い 。 居 住 者 は能 力 や 力 量 の 向 上 が 望 まれ る し、 特 に理 事 等 の 就 任 期 間 中 の 拘 束 が 大 きい 。 しか し、経 験 の 蓄 積 に は 限界 が あ り、 職 業 な どか ら 見 て 、 居 住 者 が 皆 管 理 の 専 門 家 と して適 任(知 識 ・技 術 ・時 間 量ete)で あ る とは 限 ら な い。 し たが っ て 、 シス テ ム と して条 件 を と との え る の に 困 難 が 多 い 。 ② 管 理 人 は管 理 業 務 の仕 事 量 の 多 さ と、 適 時適 切 な 処 理 をす る た め に専 従 者 とし て配 置 さ れ て い る こ とが 明 らか に な っ た。 管 理 人 の 業 務 は多 様 で あ る。 管 理 人 が い な い 所 は 、 い る所 に く らべ て 管 理 業 務 が少 な く実施 さ れ て い る もの の大 半 は 居 住 者 が 行 っ て い る。 した が っ て、 居 住 者 の 負 担 は大 きい。 一 方 、 管 理 人 が い る と、 居 住 者 の維 持 管 理 、 生 活 管 理 の負 担 は ほ とん どな くな る。 又 、 管 理 人 が い る こ とで 生 じた 業 務 も多 く、 そ れ に よ っ て 居 住 者 は質 の 高 い 管 理 、 サ ー ビス を受 け る こ とが で きる所 もあ る。 ③ 居 住 者 組 織 は 、 分 譲 共 同住 宅 が 共 同 住宅 を区 分 所 有 又 は 共 有 す る とい う所 有 の 性 格 上 、 区 分 所 有 者 全 員 で 管 理 を行 う必 要 が あ る た め に、 当 然 に構 成 され た 団 体 で あ る。 しか し、 団 体 の 実 態 が な い所 も多 い。 居 住 者組 織 が あ る所 は 居 住 者 の 主 体 性 が 尊 重 さ れ る よ う な シ ス テ ム が 確 立 し て い る所 が 多 い。 一 方 、 無 い所 は、 居 住 者 が 管 理 実態 に接 近 し に く く、 居 住 者 は管 理 サ ー ビス の受 け手 と して シ ス テ ムの 外 に位 置 づ け られ て い る 。 本 来 、 所 有 者 の 責 任 の 基 に お か れ て い る 管 理 を 、 所 有 者 の 門 外 で 実 行 し て い る シ ス テ ム が あ る こ とが 実 態 調 査 か ら明 らか に な った 。 本 論 文 で は、 それ を管 理 者 、 管 理 費 の 執 行 の ル ー ル を 例 に し て分 析 した 。 これ まで の 分 析 を通 して み る と、 運 営 管 理 に 関 す る キ ー ワー ドで あ る受 託 者 → 管 理 者 → 居 住 者 組 織 →集 会 → 決 定 機 関 の シス テ ム構 成 に は2 つ の流 れ が 認 め られ る。 1つ の 流 れ は、 常 に居 住 者(区 分 所 有 者)を シ ス テ ム の 核 に し て い る。 も う1つ は受 託 者 を 中 心 に シ ス テ ム を構 成 し、 ら 居 住者 をサ ー ビス を 受 け る対 象 に して い る。 問題 は こ の流 れ が 居 住 者 の主 体 的 な選 択 に よ っ た か 否 か で あ る。 実 態 調 査 に よ る限 り、 管 理 体 制 の 多 く(75%)は 分 譲 当時 に決 定 さ れ た ま まで あ る。 これ は 分 譲 業 者 等 に よ っ て選 択 ・決 定 され た もの で あ る。
更 に、 分 譲 主 が受 託 者 の 場 合 に受 託 者 中心 の シ ス テ ム構 成 が 多 い 。 分 譲 主 が受 託 者 の場 合 、 分 譲 後 も分 譲 主 の権 利 が 留 保 され て い る比 率 が 高 く、 それ も始 め か ら予 定 さ れ て い る場 合 が 多 い(図9参 照)よ うに 、 分 譲 主 が 分 譲 後 も当該 物 件 を 経 営 の 対 象 に して い る もの が 目立 つ 。 こ の よ うな 所 で 、 管 理 者 が 受 託 者 で あ った り、 居 住 者 組 織 が 機 能 して い な い こ とは 、 区 分 所 有 者 の 権 利 と利 害 関 係 が 生 じ る例 が 多 い。 これ ら の シ ス テ ム は 居 住 者 の選 択 に よ っ て 実行 され て い るわ け で は な い。 この よ うな シ ス テ ム にお い で は 日常 の 気 楽 さか ら一 転 して 、 居 住 者 が 管 理 に 意 思 を反 映 させ る手 段 が な く、 所 有 者 の権 利 と 義 務 の と り方 に問 題 を残 して い る。 6 分譲 共同住宅の管理体 制の型 わけ (管理 の型) 本 論 文 で は 、 前 節 まで の分 析 を踏 まえ、 管 理 体 制 の型 わ け を、 ① 業 務 委 託 の 有 無 、 ② 管 理 人 の有 無 、 ③ 居 住 者 組 織 の 有 無 、 ④ 管 理 者 が 区 分 所 有 者 か 否 か 、⑤ 集 会 の 有 無 、 ⑥ 予 算 案 、 決 算 主 演 分 系 社
心
確
来 社 工 船 .曙
他 社 ・ 殿嗜
を 用 . .無 人 雇 人 理 接 理 智 直 .管 自 力 両 全 0 20 40 60 80 166 主 系 社 系 社 他 社 を 用 、 無 体 刀め か ら 売 れ 残 り一 そ の 他 無 し 有り 図9委 託先別分譲主の権利の留保 書 の承 認 が 集 会 か理 事 会 か そ の 他 の 機 関 か 、 の 以 上6つ の 要 素 の組 合 せ に よ って 行 った 。 そ の 中 か ら調 査 結 果 に は 出現 しな い カ テ ゴ リー を省 略 して 図10に 表 した。 管 理 型 の 分 布 に つ い て述 べ る。 前 節 で 既 述 し たが 、 委 託 型 の 方 が 、 自力 型 よ り多 い 。 委 託 型 の 中 で は 集 会 機 能 型(全 て の構 成 要 素 が 揃 って お り、 か つ シス テム の 中 で機 能 し て い る)が 最 も多 くて22.1%、 理 事 会 主 導 型(集 会 が機 能 せ ず 、 理 事 会 が 管 理 を主 導 して い る)が18.6%、 全 面 委 託 型(管 理 をす る た め の居 住 者 組 織 が な 業 務 委 託 '委 託 自 力 ・欝 機 業 さ 務 わ 'に .る 職 管 理 人 有 ・ 無 有 無 ● 1 一 居 住 者 組 織 .看 無 ・有 有 無 管 理 者 居 住 者 の 代 表 そ の 他 受 託 者 居住者代表 居住者代表 居住者代表 代 決 表 定 ' ・ 意 機 思 関繍 蒋}喬
集 会 (総 会) 理 事 会 受 託 者 受 託 者 受 託 者 集 会 (緯会) 6 理 事 会 .集 会 (総会) 町 内 会 な ど が 機 能 任 委任 形 』態. 委任鶯 ↑
サ ー ビ ス 委任 詫. 揖 里。. 委任詫
硬 。.
委 任 詫 雇 用 .一 ビズ 委 託 ● 雇 用亀
サ ー ビ ス囁
一 ビ ス ■ 雷 サ 〒 ビ ス ● 管 理 あ 型 の 各 私 集 会 機 能 型 理:事 会 主 導 型 組 織 非 機 能 型 . .全 面 1 委 託 型 自力管理人雇用型 , '自 力 管 理 入 無 型 』 比.率145物 件100% 32 22.1 27 18.6 22 15.2 26 17.9 16 11.0、 22 ・ユ52 (不 明 を 省 く) し 凡例 ●居住者 ●管理者 ○集会 ■居住者組織(管理 血合) '口 理事会 △管理業者 ▼管理人 ・決定機関の所在 図10管 理 の型 の分 類 と分 布69 民 間分 譲共 同住宅 の管理 に関 す る研 究 表11分 譲 共 同住 宅 の 質 に よる ラ ン ク別管 理 型 管理 型 ラ ンク 計 機委託 ・集会能 型 会委 託 ・主 導 型理 事 委 託 ・組 織非 機 能 型全 面委 託 型 人 雇 用 型自 力 管 理 人 無 型自力 管 理 計 145件% 100.0 22.1 18.6 15.2 17.9 11.0 15.2 1 68 100.0 23.5 10.3 11.8 19.1 10.3 25.0 2 23 100.0 25.0 25.0 20.8 8.3 8.4 8.4 3, 27 100.0 14.3 14.3 17.9 17.9 25.0 7.1 4 26 100.0 22.2 37.0 14.8 22.2 0 0 不 明 1100.0 0 0 0 0 0 100.0 ※分 譲 共 同住 宅 の 質 に よ る ラ ンク は 、平 均 住 宅 専 有 面 積 と分 譲 単 価 指 数 で 指 標 化 した もの で あ る 。数 値 が 大 きい ほ どラ ン クが 高 い(ラ ンク の 設 定 は 表2に 基 づ く)。 (不明 を省 く) (単位%) 表12 住戸 数 別 管理 型 管理型 住 戸数 計 委託 ・機 能集 会型 委 託 ・理事 会 主 導 型 委 託 ・組 織 非 機 能 型 全 面 委 託 ・型 .自力 ・管理 人 雇 用 型 人 無自力 ・管 理型 計 143件% 100.0 22.1 18.6 15.2 17.9 11.1 15.2 29戸 以 下 10 100.0 0 10.0 10.0 10.0 20.0 50.0 30戸 以 上 17 100.0 11.8 23.5 11.8 23.5 0 29.4 40∼ 23 100.0 4.3 8.7 8.7 26.0 30.4 21.7 50∼ 9 100.0 11.1 33.3 11.1 33.3 0 11.1 60∼ 15 100.0 33.3 13.3 13.3 13.3 20.0 6.6 70∼ 8100.0 37.5 12.5 25.0 0 12.5 12.5 80∼ 12 100.0 33.3 25.0 8.3 16.7 8.3 8.3 90∼ 5 100.0 0 0 40.0 60.0 0 0 100∼ 17 100.0 41.2 11.8 こ 23.5 5.9 11.8 5.9 150∼ 8 100.0 25.0 37.5 12.5 12.5 0 12.5 200∼ 10 100.0 20.0 40.0 30.0 10.0 0 0 300∼ 4 100.0 50.0 25.0 25.0 0 0 0 500∼ 5 100.0 60.0 20.0 0 20.0 0 0 (単 位%) (不 明 を省 く) 自力 型 の 中 で は 管理 人 無 型 の方 が15.2%で 、 管 理 人 雇 用 型(業 務 委 託 をせ ず、 居 住 者 組 織 が ● 管 理 人 を直 接 雇 用 して い る)の11.0%よ り も多 く、 居 住 者 は 管 理 に参 加 して い な い)17.9%、 組 織 非 機 能 型(居 住 者 組 織 は名 目上 存 在 す るが く 実 権 は受 託 者 が 持 っ て い る)15.2%の 順 で あ る。
