『皆様方へお願い』
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東葛西一丁目付近地区
地区計画（素案）説明会
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東葛西一丁目付近地区 地区計画（素案）説明会
１．開会
２．江戸川区あいさつ
３．説明
①地区の概況
②まちづくり懇談会
③地区計画とは
④地区計画（素案）内容
⑤土地区画整理事業を施行すべき区域の廃止検討
⑥用途地域の見直し検討
⑦今後の予定
４．質疑応答
５．閉会
本日は、皆様が新築 や建替えを行う時に 守るルールの説明が 中心となります。まちづくりの区域
面積
約5８.８ ha
東葛西一丁目
東葛西二丁目
の全域
東葛西三丁目
の一部
3地区の概況
建築物（用途）
およそ2,５00棟の建築物が立地、
８割以上が住居系建築物
5
地区の概況
建築物（階数）
１～２階建ての低層建築物 が約８割 階数 棟数 割合 (%) 1階 441 18 2階 1573 63 3階 406 16 4～5階 45 2 6階以上 16 1 合計 2481 100 建物階数 凡例 1階 2階 3階 4～5階 8～9階 10階以上 6～7階地区の概況
幅員別道路網図
・４ｍ未満の道路が約３割 ・地区の南東部を中心に、幅員の狭い道路が多い 幅員別 道路網 凡例 幅員 道路 延長（m） 割合(%) 4ｍ未満 6,897 26 4～6m 4,333 17 6ｍ以上 14,515 57 合計 25,745 100 2.7m未満 2.7m以上3.5m未満 3.5m以上4.0m未満 4.0m以上6.0m未満 6.0m以上8.0m未満7
地区の概況 ～補助第
289号線について～
補助第289号線
平成28年3月に事業認可
事業中 事業完了 二之江西地区地区計画 H23.12既決 江戸川五丁目付近地区地区計画 H26.3既決 東葛西一丁目付近地区 補助第２８９号線が事業認可（平成２８年３月） 補助第289号線整備状況まちづくり懇談会の経緯
＜平成２６年度＞
まちづくり懇談会
準備会 設立
※町会関係の方々により「準備会」を設立＜平成２７年７月～＞
まちづくり
懇談会
設立
※町会選出、公募により懇談会を設立 町会/自治会 ：１１名 公募 ：２０名 計 ３１名 ※合計９回の懇談会を開催 11地区の課題
地区計画の策定
地区の課題と取り組み
・補助第289号線の整備による 沿道土地利用の変化への対応 ・４ｍ未満の道路の解消 安全・安心な歩行空間の確保 ・住宅地としての 落ち着いた環境を維持 ・地区内の寺社と調和した まち並みを確保 ・緑の保全、拡充地区の良いところを守り、課題を改善していくために、地区独 自の建替え時のルールを定め、各建築物の建替え時にルールを 守ってもらうことで、理想のまちを実現していく計画。
整備前
整備後
Ａさん Ｂさん Ｃさん Ｄさん Ｅさん Ｆさん Ａさん Ｂさん Ｃさん Ｄさん Ｅさん Ｆさん地区計画
地区計画とは
⇒時間をかけてまちを修復していく地区計画の目標
（地区全体の目標を定めます）土地利用の方針
（用途地域等の地区特性に応じ街区に分けて方針を定めます）地区整備計画
地区計画の構成
【まちづくりの方向性】 ●安全・安心で生活しやすいまちをつくる ●寺社の集積を活かしたまち並みをつくる ●住宅を中心とした落ち着きのある環境を保つ
安全･安心で 暮らしやすい 歴史的資源と調和した
落ち着きのあるまち
17 ≪まちの将来像≫地区計画の目標
地区計画の目標
（地区全体の目標を定めます）土地利用の方針
（用途地域等の地区特性に応じ街区に分けて方針を定めます）地区整備計画
地区計画の構成
① 住居街区 約29.6ha ② 幹線道路 沿道街区 約3.8ha ④ 近隣商業 街区Ａ 約0.3ha ⑥ 沿道複合 街区 約3.2ha ③ 環状七号線 沿道街区 約2.8ha ⑤ 近隣商業 街区Ｂ 約1.5ha 19 ⑦ 緑地 約2.5ha 地域の特色を活かすため、以下の７つの街区分けを設定しました。
街区区分図
江戸川緑地は方針のみとし 新たな規制は加えない
江戸川緑地について
江戸川緑地
昭和33年に公園・緑地整備 を目的に都市計画決定された 区域です。 将来の土地利用動向や河川改修 計画を踏まえた緑地のあり方を 緑地① 住居街区 良好な都市基盤と駅に近接した立地特性を活か し、低層の戸建住宅と低中層の共同住宅が調和 したゆとりある住宅地を形成 ③ 環状七号線沿道街区 後背住宅地の環境に配慮し、広域幹線道路沿道 にふさわしい店舗・事務所等と住宅が立地する 複合市街地を形成 ② 幹線道路沿道街区 後背住宅地の環境に配慮し、都市計画道路の 整備に併せて幹線道路沿道にふさわしい店舗・ 事務所等と住宅が立地する市街地を形成 21
①
①
②
③
土地利用の方針
④ 近隣商業街区Ａ 二つの広域幹線道路が重複する街区として、 幹線道路沿道にふさわしい市街地を形成 ⑤ 近隣商業街区Ｂ 後背住宅地の環境に配慮し、都市計画道路との 結節点としての特性を活かし、幹線道路沿道に ふさわしい業務・沿道サービス施設等の立地を 誘導 ⑥ 沿道複合街区 後背住宅地の環境に配慮し、幹線道路沿道に ふさわしい店舗・事務所等と住宅が立地する
④
⑤
⑥
⑥
土地利用の方針
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地区計画の目標
（地区全体の目標を定めます）土地利用の方針
（用途地域等の地区特性に応じ街区に分けて方針を定めます）地区整備計画
（街区ごとに建築物を建てる際のルール等を定めます）地区計画の構成
建築物の建て方のルール 地区施設（道路・公園）の整備計画 1. 建築物の用途 2. 敷地面積 3. 建築物の高さ 4. 壁面の位置 地区整備計画で定める内容には、大きく分けて以下の 2種類の項目があります。 道路・公園を地区施設として定め、確保します。 建築物の新築、建替えの際に適用される以下のルールを 定めます。
地区整備計画
地区施設とは、地区計画で位置付けられた公共空間のことです。
道路：地区内の道路網、災害時の避難路の確保
公園：地区内の緑化空間、一時避難地の確保
本地区では、以下の既存の公共空間を維持、管理を目的に 地区施設に定めます。 道路（区画道路） 公園地区施設
25以下の２点の方針に基づき、区画道路を位置付けます 適切な道路網形成のために必要な通り抜けている道路を 位置付けます 最低幅員を4mに位置付けます 道路 通り抜けていない道路 区画道路としない 通り抜けている道路 区画道路とする
道路の位置付け
凡例 27 配布資料（P４） 地区施設（道路・公園）の 整備計画 計画図２
地区施設 ～道路～
区画道路 その他の公共空地（緑道） その他の公共空地 （歩行者専用道）地区施設とは、地区計画で位置付けられた公共空間のことです。
地区施設
道路：地区内の道路網、災害時の避難路の確保
本地区では、以下の既存の公共空間を維持、管理を目的に 地区施設に定めます。 道路（区画道路） 公園29 既存の公園を右図のように 地区施設に位置付けることに より地区内の緑化空間、 一時避難地を確保します。 桑川公園
地区施設 ～公園～
桑川第二児童遊園 千種児童遊園 長島児童遊園 凡例 公園 新川口児童遊園地区整備計画
建築物の建て方のルール 地区施設（道路・公園）の整備計画 1. 建築物の用途 2. 敷地面積 3. 建築物の高さ 4. 壁面の位置 地区整備計画で定める内容には、大きく分けて以下の 2種類の項目があります。 道路・公園を地区施設として定め、確保します。 建築物の新築、建替えの際に適用される以下のルールを 定めます。31 良好な環境づくりの確保 建築物の用途のルール
環境を悪化させる恐れのある建築物の用途を、街区
ごとに制限します。
① 建築物の用途のルール
街区ごとに適用
用途の制限は以下の2種類あります
1：用途地域による制限
各地域を12種類の用途に分類し、 建築基準法により用途別に建てられ る建築物が制限されています2：地区計画による制限
用途地域で制限されている用途に 加えて、地区計画により地域に不適 切な用途を制限します① 建築物の用途のルール
街区ごとに適用
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性風俗営業施設
ラブホテル、個室ビデオ テレフォンクラブ等
新たに加える規制はない
⇒建築基準法により十分な規制 有り ※日常生活に必要な店舗等以外は 規制されています。① 住居街区
① 建築物の用途のルール
街区ごとに適用
①
①
性風俗営業施設
ラブホテル、個室ビデオ テレフォンクラブ等ホテル、旅館
運動施設
ボーリング場、スケート場、 水泳場、ゴルフ練習場、 バッティング練習場等② 幹線道路沿道街区
① 建築物の用途のルール
街区ごとに適用
②
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③ 環状七号線沿道街区
④ 近隣商業街区Ａ
性風俗営業施設
ラブホテル、個室ビデオ テレフォンクラブ デートクラブ等遊戯施設
マージャン屋、ぱちんこ屋 ゲームセンター等⑤ 近隣商業街区Ｂ
⑥ 沿道複合街区
① 建築物の用途のルール
街区ごとに適用
③
④
⑤
⑥
⑥
ゆとりある まちなみの維持 敷地面積のルール
敷地面積の細分化による建築物の密集を防ぐため、
新たに敷地を分割する場合の敷地の最低面積は
１００㎡とします
② 敷地面積のルール
全街区
37
※既に敷地が
１００㎡未満の場合
は、新たに分割しない
限り、
新築や建替えが可能
です。
30㎡ 30㎡ 60㎡ 100㎡ 100㎡ 120㎡ 80㎡ 200㎡ 分割 現状 分割 分割 60㎡ 敷地面積のルール② 敷地面積のルール
全街区
建築物の高さのルール
各街区ごとに適切な建築物の高さを定めます
周辺環境と調和したまちなみの確保
39 ① 住居街区 良好な都市基盤と駅に近接した立地特性を活か し、低層の戸建住宅と低中層の共同住宅が調和 したゆとりある住宅地を形成 ② 幹線道路沿道街区 後背住宅地の環境に配慮し、都市計画道路の整 備に併せて幹線道路沿道にふさわしい店舗・事 務所等と住宅が立地する市街地を形成
①
②
①
③ 建築物の高さのルール
街区ごとに適用
①住居街区： ②幹線道路沿道街区： 低層の戸建住宅を中心とした土地利用 現 状 1６ｍまで（５階程度）
③ 建築物の高さのルール
街区ごとに適用
41 ⑤ 近隣商業街区Ｂ 後背住宅地の環境に配慮し、都市計画道路との 結節点としての特性を活かし、幹線道路沿道に ふさわしい業務・沿道サービス施設等の立地を 誘導 ⑥ 沿道複合街区 後背住宅地の環境に配慮し、幹線道路沿道にふ さわしい店舗・事務所等と住宅が立地する複合 市街地を形成
⑤
⑥
⑥
③ 建築物の高さのルール
街区ごとに適用
⑤近隣商業街区Ｂ： ⑥沿道複合街区： 低中層の戸建住宅と中層の共同住宅 を中心とした土地利用 現 状 ２５ｍまで（８階程度）
③ 建築物の高さのルール
街区ごとに適用
43 一定の高さ（7ｍ以上）を確保し、 住宅地に対する延焼や騒音を防ぐ役割 が位置づけられています ③ 環状七号線沿道街区 後背住宅地の環境に配慮し、広域幹線道路沿道 にふさわしい店舗・事務所等と住宅が立地する 複合市街地を形成 ④ 近隣商業街区Ａ 二つの広域幹線道路が重複する街区として、幹 線道路沿道にふさわしい市街地の形成
③
④
③ 建築物の高さのルール
街区ごとに適用
③環状七号線沿道街区： ④近隣商業街区Ａ ５階以上の店舗、事務所等が混在する 土地利用 現 状 3１ｍまで（10階程度）
③ 建築物の高さのルール
街区ごとに適用
45 建物の壁面による圧迫感を軽減します 壁面の位置ルール（沿道）
5m未満の区画道路沿道については、建物の壁面間隔を
５ｍ以上確保
できるように敷地境界線より後退させます
区画道路の境界線 5m 5m未満の道路が対象です 2.5m 2.5m 道路中心④ 壁面の位置のルール 全街区に適用
建物 建築範囲 道 路 道 路 隅切り ２ｍ 壁面後退 壁面の位置ルール（角敷地） 交差点の見通しを良くし、安全な道路空間の確保
■建替え時には、敷地の隅を頂点とする二等辺三角形の底辺
の長さ２ｍの線から後退して建築物を建てるようにする
■隅切りの上には工作物を設置しない
道路状に 整備 （工作物を 設置しない）④ 壁面の位置のルール 全街区に適用
47 落ち着きのある まち並みの確保 色彩の制限のルール
１．江戸川区景観計画の届出
対象となる建物の外観の色彩
は、景観計画の色彩基準とす
る
①住居街区 ②幹線道路沿道街区２．１以外の建物の外観の色
彩は、マンセル値
※を用いて
制限する
※JIS規格により、色を3つの属性（色相・明 度・彩度）で表す方法です①
①
②
⑤ 建築物の色彩等のルール 街区ごとに適用
10R /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10 /12 /14 明 9 ↑ 8 7 明 6 度 5 4 ↓ 3 暗 2 彩度 →鮮やか 横軸＝彩度 縦 軸 ＝ 明 度 5G /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10 /12 /14 明 9 ↑ 8 7 明 6 度 5 4 ↓ 3 暗 2 彩度 →鮮やか 横軸＝彩度 縦 軸 ＝ 明 度 暖色系 寒色系
⑤ 建築物の色彩等のルール 街区ごとに適用
49 落ち着きのある 街並みの確保 色彩の制限のルール
１．江戸川区景観計画の届出
対象となる建物の外観の色彩
は、景観計画の色彩基準とす
る
２．１以外の建物の外観の色
彩は、マンセル値を用いた制
限は適用しないが、周辺環境
等に配慮する
③環状七号線沿道街区 ④近隣商業街区Ａ ⑤近隣商業街区Ｂ ⑥沿道複合街区④
⑤
⑥
⑥
③
⑤ 建築物の色彩等のルール 街区ごとに適用
垣またはさくのルール みどりが多く災害に強いまち
