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⃝特集「マンション管理の新たな展開」

マンション管理と議決権配分

日本大学経済学部教授

中川　雅之

1　はじめに

東京都内のマンションの総戸数は、2014 年末時点で 約 168 万戸となり、約 4 世帯に 1 世帯が居住する、一般 的な居住形態となりつつある。しかし、マンションは築 年数を経ると、設備や構造が劣化するだけでなく、社会 的な居住水準の向上に合わない市場性を失ったものにな る。 このような劣化に対しては、適切な管理や定期的な修 繕が必要になるが、場合によっては新たな機能を付加し たり、性能を向上させる大規模な改修を行うことが求め られる。修繕と改修だけでは対応できない場合には、建 替えが必要となる。しかし、わが国のマンションストッ クについて、このような維持管理や再生投資が十分に行 われているとは言いがたい。例えばこれまでに、東京都 内で建替えが実現したマンションは、120 件でそのほと んどは、駅に近い、敷地が広い、容積率に余裕があるな ど、条件に恵まれたものとなっている。 その一方で、居住者の高齢化と建物の老朽化が進んで いる。2013 年の住宅・土地統計調査によれば、世帯主 の年齢が 65 歳以上の割合は、3 割弱に上っている。また、 着工から 40 年以上経過したマンションは、2013 年時点 では 12.6 万戸であるが、10 年後の 2023 年には約 3.4 倍 の 42.8 万戸にまで急増することが予想されている。こ のような状況下では、適切な維持管理や再生投資を行う ことが非常に重要である。 マンションの再生投資を、過小なものとしている原因 を、マンションという不動産の所有形態に求める指摘は、 これまでにも行われている。つまり、区分所有権という 所有形態に原因があるという指摘である。区分所有法で は、マンションの所有者は専有部分の所有権と、共有部 分の所有権を持っており、2 つを分離して処分すること ができない。資産が各所有者の共有になっている場合、 その資産の適切な利用が行われないことが、共有地の悲 劇として知られている。 区分所有権という形態の資産所有者による分権的意思 決定の下では、適切な再生投資が行われないことが理論 的に予想される。このためマンションの維持管理や再生 投資は、区分所有者総会における多数決という、集合的 意思決定システムの下に判断が行われる。共有物やクラ ブ財に関する意思決定に、集合的意思決定を導入すると いう考え方自体は、標準的なものである。しかし、この 集合的意思決定の仕組み自体が機能的でない場合には、 適切な維持管理や再生投資が行われないことは、十分に 予想できる。例えば、マンションの建替えについては、 区分所有者の 5 分の 4 の賛成が必要になるなど、取引費 用が非常に高いため、建替え投資が過小になっていると いう指摘は、中川（2009）などにおいて行われてきた。 その他、集合的な意思決定を歪めている可能性のある 事項としては、マンションの管理を担う組織のあり方が 挙げられるであろう。例えば、マンションの管理を行う 組織のミッションが、適切に設定されていない、外部の 人材や知識・技術をうまく取り入れることのできる仕組 みが用意されていない、集合的な意思決定を行う際の議 決権配分などの仕組みが、適切な維持管理を行う誘因適 合性に欠けたものである、などの可能性が考えられる。 国土交通省においては、「新たな管理ルール検討会を 踏まえたマンション管理規約（単棟）及びコメント（案）」 について、パブリックコメントを求め、標準管理規約の 改正などの準備を行っているとされる。その内容として は、財産管理団体である管理組合の位置づけを踏まえ、 ①管理の適正化を図るための外部専門家活用に関する環 境整備、②理事会における議決権の代理行使などに関す る理事会運営のルール整備、③いわゆるコミュニティ条 項の削除、④総会の議決権割合の設定方法の追加、など

を主な内容としている。 本稿においては、第 2 節で、中川・齊藤（2013）に基 づき、マンションの管理の実態を報告し、新たな管理ルー ルとして提案されているものの簡単な評価を行い、第 3 節では特に議決権配分についての評価を行うこととす る。

2　マンション管理の実態

（1）マンション管理の実態評価 前節で触れたような、集合的意思決定の環境が、マン ションの管理水準や再生投資水準に影響するという指摘 は、これまでにもアカデミズム及び実務の世界でも行わ れてきた。しかし、それらは一般的な可能性の指摘にと どまっているきらいがある。その原因は、適切な再生投 資との乖離を、直接観察することが困難である、という 事情による。つまり、維持管理投資や修繕投資などの再 生投資で観察できるのは、投資額又は、投資の裏づけと なる管理費の徴収額、修繕積立金である。しかし、これ らの再生投資額が大きな値となっていることが、十分な 投資額を確保していることを意味するのか、過剰な投資 額となっていることを意味するのか、を判断することは 非常に難しい。 このため、中川・齊藤（2013）では 2009 年 1 月に、 首都圏マンション管理士協会に委託して、個別マンショ ンの物理的状況を踏まえた管理費の徴収額、修繕積立金 の額を評価するアンケートを実施した。マンション管理 士は、310 のマンションを個別に訪問し、対象マンショ ンの属性について調査ヒアリングを行った。その際、管 理費徴収額及び修繕積立金の総徴収額については、現実 の額を把握するとともに、マンションの築年数や状態か ら判断した適切な額を、マンション管理士が評価してい る。このことにより、中川・齊藤（2013）はマンション 再生投資の適正な水準からの乖離と、そのマンションの 物理的状況、マンション居住者の属性に関するデータを 入手することに成功している。 アンケートでは、管理レベルの評価を管理費及び修繕 積立金徴収総額のレベルで、評価を行った。なお、この アンケートで得られた管理費、修繕積立金徴収総額がマ ンション全般の傾向を代表しているかという点につい て、国土交通省が実施した「平成 15 年度マンション総 合調査」と比較したところ、二つの調査の分布はほぼ同 様であった。 このようなアンケート対象マンションを、マンション 管理士が訪問し、マンションの属性や状態を把握した上 で、管理費と修繕積立金についてはストックされている 積立額について、適正と考えられる額を算定し、それを 実際の額と比較を行った結果が、図 1 及び図 2 で記述さ れている。 図 1 から明らかなように、管理費についてはほぼ合致 しているマンションが最も多く、不足しているマンショ ン、超過しているマンションはほぼ左右対称に分布して いる。一方、修繕積立金は、10 万円超不足しているグルー プが最も多い。2 番目に多いのはマンション管理士の評 価とほぼ一致しているマンションだが、修繕積立金の不 足傾向が顕著である。 （2）管理の適正化のために必要なこと これらの点をどう解釈すべきであろうか、維持管理投 資については、日常的な住宅サービスと直結しているた め、適切なレベルの判断を区分所有者は、大きな混乱も なく行いうるのではないだろうか。このため、総会での 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 図 1　月額戸当たり管理費の不足・超過額別のマンション構成比 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0.35 0.4 0.45 0.5 図 2　戸当たり修繕積立金徴収総額の不足・超過額別マンション構成比

意思決定がスムースに行われる限り、適切なレベルの維 持管理投資を実施できる。しかし、修繕投資は将来時点 で実施され、利得も将来に発生するため、区分所有者の 様々な時間的視野、時間選好、様々な予想によって適切 と判断されるレベルが異なる。このような多様な利害調 整を、総会で直接行うことは困難だ。この場合、総会の 委任を受けた執行機関である理事会が、区分所有者間の 利害調整を行うことになろう。つまり、修繕積立金の適 正なレベルを設定し、合意をとるためには理事会の機能 性が大きな役割を果たす。 現在の国土交通省が示している標準管理規約は、理事 会メンバーの要件として、区分所有者であるという条件 を課している。その結果、多くのマンションでは管理の 素人にすぎない区分所有者が、ボランティア的に理事会 業務をこなしている。もちろん、自分の本来の職務をこ なさなければならないから、理事としての業務を執行す る時間を、十分にとることは困難だし、無報酬であるケー スも非常に多いため、精力的に業務をこなすインセン ティブも出てこない。このような状況では、困難な利害 調整を行わなければならない、理事会の機能を十分に確 保することは、極めて困難だろう。 株式会社では、会社の所有と経営を分離しており、株 主は、経営の専門家たる役員を選出し、一定の報酬を支 払って会社価値の最大化を行わせている。マンション管 理についても、マンションの所有と管理を分けて、管理 に区分所有者以外の専門家をあてることで、事態は改善 されるのではないか。そのような意味において、「新た な管理ルール検討会を踏まえたマンション管理規約（単 棟）及びコメント（案）」において、①管理の適正化を 図るための外部専門家活用に関する環境整備、②理事会 における議決権の代理行使などに関する理事会運営の ルール整備、③いわゆるコミュニティ条項の削除して、 管理団体のミッションの明確化を図ったことは評価され るべきと考えられる。④総会の議決権割合の設定方法の 追加については、次節で詳細に述べる。

3　議決権配分について

現在、標準管理規約では「議決権については、共用部 分の共有持ち分の割合、あるいはそれを基礎としつつ賛 否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当」 とされている。これに対して、「新たな管理ルール検討 会を踏まえたマンション管理規約（単棟）及びコメント （案）」では、価値割合による総会議決権を選択的に設定 することが検討されている。 このような提案は、公平性という観点のみならず、資 産の適切な管理、再生を実現するという意味において、 適切な措置であると考えられる。マンションという資産 は、多くの居住者の共用部分を含む資産であり、その維 持管理や修繕、建替えなどの再生投資を集団的意思決定 によって行わざるを得ない。この場合、多数決によって 行われる、集団的意思決定における議決権の配分は、で きるだけ区分所有者の財産の価値を、忠実に反映する必 要がある。その理由を以下に述べる。 （1）公平性を確保するための権利配分 元々、このような提案の背景には、近年建設されてい るマンションが、その中に含む居室等の多様性が非常に 大きくなり、㎡当たりの価値についても大きな差が生じ るようになった、という実態の変化がある。集会による 議決は、「建物またはその敷地若しくは付属施設の管理 または使用に関する」集団的決定を行う仕組みであるか ら、区分所有権の価値を反映しない議決権しか与えられ ていないことは、そもそも公平性の観点から問題が大き い。㎡当たりの価値に大きな差がなかった状況下では、 床面積割合が、財産の価値をよく近似していたと考えら れるが、タワーマンションなどが多く建てられている現 在、床面積割合では、財産の価値から大きくかけ離れた 権利配分しか行えないケースが、非常に多く存在するも のと考えられる。 （2）効率性を実現するための権利配分 しかし、このような価値観を持ち出さずとも、区分所 有権の価値とかけ離れた議決権配分しか与えられていな い場合、適切な投資を行うことができずに、効率性の観 点から社会的な損失が発生する。 まず、資産の持分割合と議決権の配分が、集団的意思 決定の結果に、どのように影響を与えるかを見てみよう。 2人の区分所有者 A と B が存在するとする。双方とも 同じ床面積を所有しているものとするが、それぞれの資 産価値は異なるものとしよう。 ある投資が A のマンションの資産価値 CA に関して、 （1 ＋α A）CA の影響を与えるものとする。ここでα A は、この投資の平均的な収益率である。同じように B の資産に関する平均的な収益率をα B とする。投資は コストを伴うものであるから、α A、α B は負の値を とりうるものとする。ここで効率的投資の条件は、（1

＋α A）CA ＋（1 ＋α B）CB ＞ CA ＋ CB からα ACA ＋α BCB ＞ 0 となる。 ここで A の資産価値 CA の方が大きい場合を想定し よう。まず議決権の配分が専有面積割であり、資産価値 を考慮しない場合に、過半数の多数決がどのような投資 を実現するかを考えてみよう。この場合 2 人の区分所有 者しかおらず、過半数は全員一致を意味し、多数決によっ て認められるα A とα B の組み合わせは、α A ＞ 0 か つα B ＞ 0 を満たす図 1 の縦線の領域となる。一方、 効率的投資の領域はα ACA ＋α BCB ＝ 0 の上側の灰色 の領域であるから、効率的投資であっても多数決で否決 されてしまうような領域が生じてしまう。 一方図 3 においては、資産額に応じて議決権配分を 行った場合に、容認される投資のタイプが描かれている。 この場合 CA ＞ CB であるから、A の投票だけで意思決 定を行うことができる。つまりα A ＞ 0 の場合、この 投資は容認される。これを効率的投資のケースと比較す ると、効率的投資であるにもかかわらず否決されてしま う領域だけでなく、効率的投資でないのに是認されてし まう領域が生じてくることになる。但し、図 1 のケース と比較して効率上の損失は減少している。 以上のように、どのような議決権配分を行っても、多 数決による集団的意思決定は、ある意味の非効率性を回 避することは難しい。しかし、全体の資産価値の維持、 上昇を考えた場合、資産額に応じて議決権配分を行った 方が、その損失は必ず低くなる。 そのような意味において、資産価値をできるだけ正確 に反映した議決権配分を行うことで、マンション全体に とって適正な維持管理、建て替えなどの投資を実現する ことが可能になる。 （3）いかにして価値割合を反映させるのか しかし、価値割合をいかにして決めるかについては、 販売価格によって決定する、不動産鑑定等何等かの評価 を経て決定するなど、様々な手法があるだろう。また、 仮に何等かの方法によって、価値割合が設定されたとし ても、「前方に建物が立ったことによる眺望の変化」な どにより、その価値割合は将来的に大きく変化するかも しれない。 この点について、マンションの新たな管理ルールに関 する検討会報告書では、価値割合が「実際の販売価格と は完全に比例するものではないこと、また、前方に建物 が建ったことによる眺望の変化といったような各住戸の 価値に影響を及ぼすような事後的な変化があったとして も、それによる見直しは原則として行わず、中古物件で あっても同様であること」とする。 完全に区分所有権の価値を反映した、価値割合の算定 を求めるのは、非常に困難なことは事実であろう。しか し、マンションの多様化を受けて、㎡当たりの価値が非 常に大きく異なる状況の下、床面積割合よりも、販売価 格あるいは何等かの評価に基づくものが、区分所有権の 価値をより正確に評価したものである場合は、通常多い と考えられる。価値割合による議決権の配分は、そのよ うな場合に区分所有者自らが選択すればいいのであり、 完全に価値を反映が困難であることは、この提案を否定 する理由にならない。 また、マンションが建った後の「前方に建物が立った ことによる眺望の変化」が事前に予測できているもので あれば、それは販売価格に反映されているため何の問題 も引き起こさない。事前に予測できないものであれば、 そのようなリスク込の価値割合による議決権を配分され αA αB αA_CA＋αB_CB＞0 実施されない 効率的投資 実施されない 効率的投資 αA αB αA_CA＋αB_CB＞0 実施されない 効率的投資 実施される非 効率的投資 図 3　共有持ち分による議決配分が実現する投資 図 4　資産額による議決権配分が実現する投資

た区分所有権を、納得して区分所有権を購入することに なるため、この場合も何の問題も生じない。 （4）他の規定との整合性 一方、区分所有法の特別多数決について、頭数要件が 入っていることを、どう解釈するかという指摘がある。 例えば第 62 条第 1 項においては、建て替え決議として、 「区分所有者及び議決権の各 5 分の 4 以上の多数」が必 要だとしている。このような規定は、通常の議決権によ る多数決に加えて、より慎重な手続きが必要だという観 点から、区分所有者の一定割合の賛成を求めているもの であり、議決権の内容として新しい価値割合を求める提 案とも整合的であろう。価値割合で議決権を定めたマン ションにおいても、建替え決議を行う際には、同様に区 分所有者の一定割合の同意を求めることになる。 また、第 19 条においては「各共有者は、規約に別段 の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担 に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」とある。 共用部分の電燈の修繕費など、財産価値に応じて必ずし も負担しなくてもいいという判断が行われる場合は、持 ち分に応じた費用負担を行えば足り、財産価値に応じた 負担が適当と考えられる場合は規定において別の定めを 置くことによって、何の矛盾も生じることなく適切な管 理を行うことが可能になる。 以上述べたように、価値割合によって議決権を配分す ることは、適正な維持管理、再生投資を行うことを、管 理組合にとって誘因適合的なものとする可能性が高い。 このような意味において、マンション管理組合という組 織における集団的意思決定の環境整備が進むことで、高 齢化、老朽化が進むマンションストックの適正な管理が 進むことを期待したい。 ※ 本研究は文科省科学研究費補助（基盤研究 B21330068） の助成を受けている。 （参考文献） 中川雅之（2009）「区分所有法とマンションの再生投資」『日本不動産 学会誌』Vol87,pp77-85 中川雅之・齊藤誠（2013）「マンションの再生投資に関する実証分析」、『住 宅土地経済』No.84、pp10-17