∼改修や建替えなど再生を進めていくために∼
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ঐথ३ঙথગেफ़ॖॻঈॵॡ قਛ كফ াষ ഀླྀಀ ق كマンション再生ガイドブック
∼改修や建替えなど再生を進めていくために∼
マンション再生ガイドブック
マ ン シ ョ ン 再 生 ガ イ ド ブ ッ ク 古紙パルプ配合率100％再生紙を使用は め 1 本ガイドブック い ··· 1 2 、マンションの再生が必要 のか··· 2 3 マンションの特徴 ··· 3 4 マンション再生の手法 ··· 4 5 再生の事例 ··· 9 6 マンション再生の主 流れ ··· 13 第 章 マンション再生の準備・検討 1 勉強会の発足 ··· 14 2 管理組合 再生を検討 るこ の合意 ··· 18 3 管理組合 おける検討組織の設置 ··· 18 4 改修、建替え、敷地売却の総合的 比較検討 ··· 22 5 再生方針の決議 ··· 24 第 章 マンションの建替え 1 建替えの主 流れ ··· 26 2 管理組合 おける計画組織の設置 ··· 27 3 建替え決議 ··· 30 4 建替事業の実施 ··· 33 第 章 マンションの敷地売却 1 敷地売却の主 流れ ··· 38 2 管理組合 おける計画組織の設置 ··· 39 3 売却推進決議 ··· 40 4 除却の必要性 係る認定、買受計画の認定 ··· 40 5 敷地売却決議 ··· 42 6 敷地売却事業の実施 ··· 43 第 章 マンションの改修 1 改修の主 流れ ··· 46 2 管理組合 おける計画組織の設置 ··· 47 3 改修決議 ··· 48 4 改修工事の実施 ··· 48 5 耐震改修 ··· 49 第 章 マンション再生の相談窓口・都の支援制度 1 都・区市の相談窓口 ··· 52
目 次
マ ン シ ョ ン 再 生 の 手 法 は め 東京都内の分譲マンション（以下「マンション」 いう。）の総戸数は、約 177 万戸（2016 （平成 28）年末時点） おり、総世帯数の約 4 分の 1 相当 る 、マンショ ンは、東京 おける主要 居住形態 広く普及 いま 。 マンションは、適切 管理や修繕を行うこ 、長く大切 使い続けるこ が重要 。 か 、建築後一定の期間が経過 る 、建物や設備の劣化 が進み、適切 管理や修 繕を行 い も、快適 居住環境を維持 き く る場合もあり、改修や建替え より、マンションの再生を図るこ が必要 きま 。 マンションの再生 は、費用や検討のための時間もかかるため、一人ひ りの区分所有 者が、早い段階から将来の再生 向けた意識を持 も 、初期の検討段階から事業の 実施段階 至る全 のプロセス わた 、円滑 合意形成が図られるこ が重要 。 このガイドブック は、マンションの再生を検討・計画 、実施 いく場合 、管理 組合や区分所有者 知 おくべきこ や、合意形成を円滑 進めるため 留意 べ き点 い 解説 ま 。 再生 取り組む 当た は、ま 、管理組合や区分所有者が、マンションの再生 い 知り、話 合いを始めるこ が重要 。 こ 、「は め 」 は、マンション再生 の必要性や手法、これま の事例 を紹介 ま 。 の上 、再生 向けた具体的 話 合いを進めるため、第 1 章 は、マンションの再 生 向けた準備や検討の進め方 い 取り上げま 。 さら 、第 章から第 章 は、マンションの再生を実際 計画 、実施 る段階 お ける合意形成の進め方や必要 手続 い 、建替え、マンション敷地売却（他の住 居への引 越 や、新 いマンション等 再入居）、改修の再生手法ご 説明 ま 。 最後 、マンション再生の相談窓口、都の支援制度を第 章 紹介 ま 。
は
め
1 本ガイドブック
い
＜法令名の略称等＞ 本ガイドブック は、「建物の区分所有等 関 る法律（昭和 年法律第 号）」は「区分所有 法」、「マンションの建替え等の円滑化 関 る法律（平成 年法律第 号）」は「マンション建 替法」の略称を用いま 。 また、関係法令は、2017（平成 29）年 4 月 1 日現在 施行され いるもの 基 い いま 。再 生 事 例 は め マンションは、築年数の経過 伴 老朽化 いく め、計画的 修繕を行 いく 必要がありま 。 か 、修繕 け は性能の維持・回復 か実現 るこ が き い め、次のよう 問題が生 ま 。
耐震性能への不安
性能・機能の陳腐化
マンション 求められる性能・機能は、住まい方の変化や設備 機器の進歩 より、年々高ま いま 。 の め、新築 時は最新の設備を備え い も、築年数の経過 伴い、性能・ 機能面 居住者のニーズ 合わ く る陳腐化が進行 、資産 価値が低下 るこ も りかねま ん。老朽化・修繕費用の増加
修繕を適切 行 い も、築年数の経過 従い、必 も居 住者が求める水準を満 か り、修繕 多額の費用を要 るよう り ま 。2
、マンションの再生が必要
のか
安全 快適 住み続ける め は、老朽化の状況や区分所有者が住まい 対 求める性能や機能の水準 合わ 、改修、建替え、マンショ ン敷地売却（他の住居への引 越 や、新 いマンション等 再入居） い マンションの再生を適切 実施 いくこ が必要 。 都内のマンションの約２割は、旧耐震基準（1981（昭和56） 年の建築基準法改正以前の基準） 建設され おり、必要 耐 震性能を満 い い可能性がありま 。マ ン シ ョ ン 再 生 の 手 法 は め マンションは、戸建住宅 は異 り、１ の建物を多くの人が区分 所有 る共有財 産 、個人 は自由 ら い構造躯体や廊下等の「共用部分」 、区分所有者が原則 自由 利用 きる「専有部分」から成りま 。 改修、建替え、マンション敷地売却 よるマンションの再生を行う は、法律、技術上 の専門的 知識が必要 るこ 加え、一定の割合以上の区分所有者の合意を得る必要 がありま 。 マンションの再生を成功さ る は、区分所有者間の 合意形成が重要 。 区分所有者は、世帯構成、年齢、健康状態、資産状況等が異 り、考え方も様々 。 中 は、マンションの再生 参加 るこ が難 い、あるいは賛同 き い人もいま 。再生の検討を進め いく め は、 う 人への配慮や、話 合う時間を十分 取る 粘り強い取組が不可欠 。
多数の人が納得する方向の選択
区分所有者一人ひ りの要望を きる け反映 計画 るこ が必要 が、一 方 、全 の区分所有者が完全 納得 るこ は困難 。 の め、大多数の人が 納得 る方向を選択 、最終的 合意を目指 建設的 取組が必要 。一人ひとりの主体的な取組
再生の検討・計画 当 は、管理組合の役員や専門家等 任 きり るの は く、区分所有者一人ひ りが自ら考え、主体的 再生 取り組むこ が重要 。様々な考え方の区分所有者への配慮
3
マンションの特徴
再生の検討
当
認識
おき
いこ
再 生 事 例 は め マンションを再生さ る めの手法 は、「改修」、「建替え」、「マンション敷地売却（以 下「敷地売却」 いう。）」がありま 。 これらの再生手法は、マンションの経年 応 、適切 選択、実施 いく必要 がありま 。 例えば、一定の築年数が経過 マンション は、修繕 合わ 改修を行うこ 、 マンションの性能や機能を建設当初の水準 回復さ る け く、現在のマンション 求められる水準ま 向上さ 、マンションの質や価値を長持 さ いくこ が可能 りま 。ま 、相当の築年数が経過 、マンションの性能や機能が著 く低下 場合や、 躯体の物理的 寿命が近 い いる場合 は、建替えや敷地売却を検討 るこ が考え られま 。
4
マンション再生の手法
再生手法
修 繕 改 修 改 修 修 繕 修 繕 建 替 え 経年 劣化 劣化 劣化 大規模修繕 大規模修繕 大規模修繕 建設当初 の水準～
～
社会の変化等 より 向上し いく水準 性 能 ・ 機 能 《 マンションの再生の流れ ～修繕から改修へ、改修から建替えへ～ 》 建替え 敷地売却 改修 耐震性能への不安、老朽化、性能・機能の陳腐化 建物を 使い続ける 同一地 建替え 敷地の権利を売却し 金銭化 建物を除却マ ン シ ョ ン 再 生 の 手 法 は め マンションを使い続け がら、使用 る材料や設備を新 い種類のもの 取り換え り、増築、改造等の大規模 建築工事 より、マンションの性能や機能を建設 当初の水準よりもグレードアップさ るこ を「改修」 いいま 。これ 対 「修 繕」は、劣化 部材の補修や設備の修理・取換え より、マンションの性能や機能 を建設当初の水準ま 回復さ るこ をいいま 。 改修 は、耐震性能を高める耐震改修や、バリアフリー化の めのエレベーター・ スロープ の設置、断熱性能を高める外壁・屋根の断熱改修 がありま 。 ま 、改修 当 は、低炭素社会の実現 向け、太陽光発電パネルや電気自動 車の充電設備の設置 も望まれ いま 。
改修
耐震性能を高める改修（耐震改修）
1981（昭和 56）年 建築基準法が改正され、現在の耐震の考え方（新耐震基準） が定められま 。1981（昭和 56）年以前 建設され 建物は、耐震性能が十 分 い可能性がある め、耐震診断 より、建物の構造上弱い部分をチェ ック 、補強 おくこ が必要 。 (例)フレーム型 外壁 新た 壁を鉄筋コ ンクリート等 増設し補 強します。外部補強
ピロティ の開口部 鉄骨ブレースを設置し補 強します。開口部の補強
柱 鋼板や繊維シートを 巻きつけ 補強します。柱の補強
これら以外の工法 よる耐震改修も行われ いま 。ま 、目標 る耐震性能 を確保 る め 、複数の工法を組み合わ 行うこ もありま 。再 生 事 例 は め EV 住戸 住戸 ポーチ 住戸 EV 住戸 従前玄関は勝手口、 階段は非常階段等 し 利用 屋根スラブ上 断熱材を敷き込むこ 断熱性能が向上します。
屋根の断熱
断熱材 屋根スラブ アスファルト露出防水 ＋ 砂付きルーフィング仕上げ又は シルバーコート仕上げ (例)スラブ上断熱防水露出工法 外壁 断熱性能のある塗材を吹き付けた り、断熱材を取り付け 化粧パネル 覆 ったりするこ 断熱性能が向上します。 (例)ＧＲＣ複合断熱パネル工法 アンカーピン ＧＲＣ複合断熱パネル 断熱材 外壁 屋外 屋内外壁の外断熱
既存の階段室の踊り場や階段室 増築したポーチ （エレベーター出入口 各住戸玄関をつ ぐ短い階段室型住棟の場合
断熱性能を高める改修
エレベーターの設置
気密性の高いコンクリートの建物 は、結露やカビが発生 るこ がありま 。 結露の防止 は、断熱性能の向上 換気が有効 。断熱性能を高めるこ 、 空調負荷の軽減も期待 き、環境への配慮 も がりま 。 ３～５階建 の中層マンション は、エレベーターが設置され い い場合も多 く、今後、居住者の高齢化 伴い、エレベーターの設置 よるバリアフリー 化のニーズが高まるこ が考えられま 。 既存の外廊下の中間や端部 着床す るエレベーターを設置します。外廊下型住棟の場合
EV 既存の外廊下 着床する EV を設置 住戸 住戸 住戸 玄関ま 半階分の 昇降が必要 り、 完全 バリアフリー は ら いマ ン シ ョ ン 再 生 の 手 法 は め
建替え
マンションを除却 、新 いマンションを建設 るこ を「建替え」 いいま 。 マンション建替法 基 き、建替え 参加 る区分所有者等が「建替組合」を設立 、 新 いマンションを建設 る方法や、デベロッパー（マンション の大規模 不動 産開発を行う民間事業者）等 等価交換契約等を締結 実施 る方法 がありま （P29 参照）。 建替え は、通常、多くの費用が必要 るこ から、合意形成 当 は、区 分所有者の費用負担が重要 課題 りま 。 建替え 必要 費用は、原則 区分所有者が負担 るこ りま が、容積 率 余裕がある 、現在の規模よりも大き マンション 建 替えるこ が きる 場合は、余 床（保留床）を、デベロッパー等 売却 るこ 負担を軽減 きる こ もありま 。 ＜建替え前＞ ＜建替え後＞ 建替事業 の収入 保留床の売却 保留床 一方、建替え後 現在の規模を確保 き い場合は、一部の区分所有者が転出 り、現状より住戸面積を小さく るこ を検討 る必要がありま 。ま 、 必要 規模を確保 る め、周辺敷地 の共同化（P11）や、建築基準法 基 く総合設計制度（P59）、マンション建替法 基 く容積率許可制度（P59）の 活用 を検討 るこ も考えられま 。 建替え 当 は、 れ れのマンションの規模や立地条件等 応 検討 が必要 りま 。再 生 事 例 は め 東京都知事 区長 東京都知事 【特別区の区域】延べ面積が 1 万㎡を超えるマンション 上記以外のマンション 【市町村の区域】八王子市、立川市、武蔵野市、三鷹市、府中市、 調布市、町田市、日野市、国分寺市、西東京市 あるマンション 上記以外の市町村 あるマンション 市長
特定行政庁とは？
建築主事を置く地方公共団体の長で、東京都内では以下のとおりです。 マンション の敷地の権利を一括 デベロッパー等 売却 るこ を「敷地売 却」 いいま 。 区分所有者全員の同意の下、デベロッパー等 敷地売却 るこ も可能 が、特 定行政庁から、耐震性不足の認定（除却の必要性 係る認定）※1を受け マンション い は、マンション建替法 基 い 、５分の４以上の多数 よる決議 敷地売 却 るこ も きま 。 マンション建替法 基 い 敷地売却を行う場合は、区分所有者や借家権者は現在 のマンションから退去 、マンション の敷地を買受人（マンションの買受け、除 却等を行う義務を負うデベロッパー等（P39）） 売却 ま 。 の後、買受人は買 い受け マンションを除却 、新 いマンション ※2を建設 ま 。 本ガイドブック は、マンション建替法 基 く敷地売却を中心 解説 ま 。敷地売却
※2 売却 敷地 建設される建物の用途 、マンション建替法上の制限はありま ん。 お、マンショ ンが再度、建設される場合は、買受人 個別 契約 、新 いマンションの住戸を取得 る いう選 ※1 耐震診断 より、マンションの耐震性が不足 いる 判定され 場合 、マンションの管理者等が 特定行政庁 申請 るこ よ 受けられるもの 、マンション建替法 基 く敷地売却を行う め 必要 手続 （P40 参照）。 売却 選択 新しいマンション等 再入居 他の住居 引っ越し 敷地売却の流れ 金銭化Ｑ
Ａ
マ ン シ ョ ン 再 生 の 手 法 は め
5
再生の事例
外断熱改修 よる躯体の長寿命化
（エステート鶴牧 4・5 住宅） バルコニー側の敷地内駐車場スペースを利用し 、外付け RC フレーム より補強を 行いました。外付け するこ 、建物内部の工事を最小限 減らすこ が き、居 住者等が居 がらの施工が可能 りました。また、筋交いの い格子状のフレーム を採用するこ 、室内からの眺望を確保するこ が きました。住み続け がら耐震補強を実施
所 在 地：東京都西東京市 構 造：鉄骨鉄筋コンクリート （1～4 階） 鉄筋コンクリート （5～9 階） 階 数：9 階 施工期間：300 日間 工 事 費：9000 万円（概算） 【出典】ビル・マンションの耐震化読本 改訂第 5 版（東京都） ▲ 外断熱工事の様子 全 29 棟のうち 22 棟が旧耐震基準 すが、耐震診断 耐震性能 問題が いこ がわ かりました。しかし、断熱性能が悪いため、外断熱改修を実施しました。コンクリー トの外側を断熱材 覆う工法のため、住み続け がら改修を行うこ が き、また、 建物を断熱材 覆うこ より、躯体寿命を伸ばすこ が きました。 ਚ ؟ূ༂ ଡؙ 造：鉄筋コンクリート మؙ ਯ：2～5 階 ૺؙ 数：356 戸(全 29 棟) ੵ؟قਛكফাع ؙقਛكফা ੵ হ ા؟৺ਐ改修
事例
改修
事例
【出典】良質 マンションストックの形成促進計画（東京都） 改修前 改修後再 生 事 例 は め 大規模修繕工事 向け 、アンケート調査を行った ころ、エレベーターを設置する 必要がある 回答した人は 30％ した。今後必要 する居住者が増える 考え、総 会 諮り、新設工事を実施しました。 ▲ 屋外駐車場のスペースを確保するため、既 ோभమ॑ॉઉखؚளୗभग़ঞঋشॱش३ কইॺ॑ਝ઼
外廊下型マンションへのエレベーター設置
【出典】マンションライフガイド（住宅金融支援機構）改修
事例
車椅子利用者等 配慮したスロープの設置
改修前のスロープは急勾配（勾配１／７） 傷ん おり、車椅子利用者 は使え い もの した。延長が約１５ｍの緩い勾配（勾配１／１２）のスロープを設置し、途中 は踊り場を、両側 は手すりも設置し、バリアフリー化を図りました。 ▲ ग़ントランス正面も大幅 イメージアップ改修
事例
改修前 改修後マ ン シ ョ ン 再 生 の 手 法 は め （参考）共同化 い 建替えは、現在のマンションの敷地 け 行うこ が一般的 が、周辺の敷地 一体的 建 替えるこ （共同化）、敷地形状が改善 り、敷地全体が広い道路 接 るこ より利用 きる容積率が増加 る場合がありま 。ま 、敷地面積が増えるこ より、総合設計制度（Ｐ59）の活用 計画の選択肢が増える場合もありま 。 （浜町ダイヤマンション） マンション単独 は十分 規模の建替えが計画 きず、合意形成が困難 した。その ため、隣地 の共同化 より敷地を拡大し、地区計画 よる容積率の緩和を受けるこ 、建替事業の推進が可能 りました。
共同化 より敷地条件を改善し、建替えを計画
ਚ؟ূরఙય ૺਯ؟ૺ؞๘ಉ ܒૺ ＜建替え前＞ 隣地 ＜建替え後＞建替
事例
建替え前 建替え後（イメージ） 計画範囲 浜町 ダイヤ マンション 幹 線 道 路 現在のマンション再 生 事 例 は じ め に 所在地：東京都多摩市 総戸数：640 戸⇒1249 戸（うち新規分譲 684 戸） 竣工：2013（平成 25）年 10 月 （諏訪 2 丁目住宅）
安心して住み続けられる街づくり
建替
事例
建替え前 建替え後 ▲コミュニティカフェ ▲遊びの広場 ▲高齢者施設（付帯施設棟内） ▲丘の上の広場 ▲付帯施設棟 建物の老朽化や住民の高齢化への対応が問題となり、2010（平成 22）年に建替え が決定されました。建替えにより、建替え前の居住者と新たな居住者、子供から高 齢者まで多世代でつくられる新しい街に生まれ変わりました。また、温かく優しい コミュニティを育むための交流の場や、永く安心して住み続けられるよう、多世代 が利用できる施設をつくりました。P マンションの再生 具体的 取 組む め は、下の流 図の う 準備段階か 実施 段階ま 、段階を追い が 合意形成を進め いきま 。 次ページ以降、準備段階 検討段階を第 1 章 、計画段階 実施段階を、再生の手法ご 第 2 章か 第 4 章 説明 ま 。
準備段階
検討段階
計画段階
実施段階
○建築・事業計画の検討 ○資金計画の検討 ○意見交換 計画の調整 ○再生手法の比較検討 ○情報収集 ○基礎的 検討6
マンション再生の主
流
建替え決議 管理組合 おけ 検討組織の設置（P18） （「再生検討委員会」 ） 管理組合 し 再生を検討す こ の合意（P18） 勉強会の発足（P14） 売却組合の設立 改修工事の実施 敷地売却決議 改修決議 再入居 新しい の建設工事 建替組合の設立 権利変換計画 の策定・認可 分配金取得計画 の決定・認可 再生方針の決議（P24） 改修、建替え、敷地売却の総合的 比較検討（P22） 建替えを 計画していく 計画していく 敷地売却を 計画していく 改修を の建設工事 買受人 の個別契約 再入居も可能第 2 章
(建替え)第 3 章
(敷地売却)第 4 章
(改修) 管理組合 おけ 計画組織の設置 （「建替え計画委員会」 ）第 1 章
マ ン シ ョ ン 再 生 の 手 法 は め第 1 章 マ ン シ ョ ン 再 生 の 準 備 ・ 検 討 マンションの再生は、一部の区分所有者が 発意 、他の区分所有者へ呼び掛け、再生 関 自主的 勉強会を発足 こ か 始 め のが一般的 。 再生に関する情報収集（P15） 再生の手法や進め方、事例、法規制、支援制度 い 幅広く情報を収集 ま 。 基礎的な検討 収集 情報 を参考 、自分 のマンションの現状を考え、 再生が必要 のか、 再生 の う マンション いのか話 合いま 。 主な活動内容 理事会への報告 一般的 、再生の正式 検討を管理組合の集会（総会） 諮 のは理事会 。 の め、理事会 は、勉強会の最終的 検討成果 け く、検討途上 おい も適宜状況 を報告 おくこ が重要 。 区分所有者への情報提供 勉強会の活動状況を、適宜、全区分所有者 伝え おくこ 、次の検討段階以降の合 意形成をスムーズ 進め こ が ま 。再生を必要 理由や再生のビジョ ン等 い 、冊子の配布 全区分所有者 伝え いくこ が考え ま 。 合意形成を円滑 進め ポイント 目的 勉強会の目的は、「管理組合 正式 再生 い 検討を行うべき あ 」 理事会 へ提起 こ 。 の め 、多くの区分所有者か 理解が得 う、再生 関 情報収集 基礎的 検討を行いま 。
第 1 章 マンション再生の準備・検討
1
勉強会の発足
再生の発意 区分所有者への 呼び掛け 勉強会の発足 《勉強会発足までの流れ》 理事会への 働き掛け 理事会 認知 ・協力マ ン シ ョ ン 再 生 の 準 備 ・ 検 討 第 1 章 理事会への提起 理事会 対 、管理組合 再生を正式 検討 は うか いう問題提起を ま 。 提起 当 、勉強会の検討成果をま め 資料を作成 、 を基 説明 ま 。 例えば、次の う 内容を簡潔 整理 、理解を得 こ が大切 。 【内容例】 ○ 現在のマンションの状況、不満、問題点 ○ 再生を必要 す 理由 ○ 再生のイメージ ○ 検討の進め方、想定さ 課題 等
①これまでの事例から学ぶ
再生 当 は、合意形成や近隣調整、事業協力者の確保 様々 課題が発生 こ が想定さ ま 。先行事例 か 情報を収集 こ は、こう 課題 の対応 当 、参考 ま 。 マンション再生協議会 は、ホームページ 改修、建替え事例を紹 介 いま （P53）。ま 、こ ま マンション再生を支援 経験のあ コンサルタントや事業協力者（P20）が、ホームペー ジ 実績を掲載 い 場合もあ ま 。 書籍や新聞、雑誌等の二次的 情報 け く、再生を経験 管 理組合役員 直接話を聞い 、先行事例の見学会 参加 、 積極的 情報を収集 こ が重要 。再生に関する情報収集
勉強会 は、マンションの再生手法や検討の進め方、こ ま の事例、マンション や の敷地 関 法規制 い 、既存の資料や知 合いの専門家等への相談 、情報を収集 、基礎的 知識を身 付けま 。第 1 章 マ ン シ ョ ン 再 生 の 準 備 ・ 検 討
②専門家へ相談する
マンションの再生 関 様々 相談窓口（P53～54）があ ま の 、 ひご 活用く さい（以下は、相談窓口の一例 ）。住まいるダイヤル
紛争処理支援センター マンションの建替えや敷地売却等 つい のご相 談 、一級建築士の資格を持ち、住宅 関す 広い 知識を備えた相談員がお答えします（※相談内容 応じ 専門の機関を紹介す 場合があ ます）。☎
・ナビダイヤルの通話料がかか ます。 ・PHS や一部の IP 電話か は 03-3556-5147 おかけください。 【受付時間】１０時～１７時 （土、日、祝休日、年末年始除く。） ※1 敷地面積 対 延べ面積の割合 ※2 敷地面積 対 建築面積（１階の床面積程度）の割合③敷地に関する法規制を知る
建物の敷地 は、建築基準法 容積率※1や建ぺい率※2が規定さ いま 。ま 、 道路の幅員 制限や斜線制限、日影規制等か 、敷地ご 建物の形状や規模 （延べ面積）が決ま ま 。 ま 、団地型マンションの多くは、一団地認定（建築基準法第８６条）や一団地の 住宅施設（都市計画法第１１条） の法規制の中 建設さ お 、再生内容 、事前 各種の手続が必要 ま 。 こ の法規制 い 分か い場合は、特定行政庁（Ｐ８）や区市町村の都市 計画 係 部署、専門家等 確認 ま う。 東京都では、建築士等の資格を持つアドバイザーが、管理組 合等に直接訪問し、建替え・改修に向けた情報提供や建替え・ 改修を行う場合の検討書（簡易な図面等）の作成及び説明を 行う「マンション建替え・改修アドバイザー制度」を実施し ています。 （詳細は P57 をご覧ください。）マ ン シ ョ ン 再 生 の 準 備 ・ 検 討 第 1 章 耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン 耐震性不足のマンション 係 敷地売却 い 、一般的 進め方、事業手法を判 断 考え方、合意形成の進め方、法律上の手続等 い 解説 いま 。 2014（平成 26）年 12 月 マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル マンションの老朽化等 伴う改善要求 対 、建替えを実施 べきか修繕・改修 対応 べきかの判断の考え方や進め方 を解説 いま 。 2003（平成 15）年 1 月 2010（平成 22）年 7 月改訂 マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル 建替えの各段階 おい 、区分所有者間の合意形成の進め方や組織体制の整備・運用 い 解説 いま 。 マンション建替え実務マニュアル 建替え 係 法律上の手続や実施計画の策定等の実務 い 、建替え実務者の視点 か 見 留意点及び の対応方法 い 解説 いま 。ま 、認可申請書の 書式、定款・事業計画書の書式例 を掲載 いま 。 2005（平成 17）年 8 月 2010（平成 22）年 7 月改訂 マンション耐震化マニュアル マンションの耐震診断、耐震改修実施 、管理組合及び区分所有者が行う実務的 手続や留意点等 い 解説 いま 。 2007（平成 19）年 6 月 2010（平成 22）年 7 月改訂 2014（平成 26）年 7 月再改訂 改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル 改修 マンションの再生を図 場合の事業の進め方や、改修工事の手法・留意点 等 い 解説 いま 。 2004（平成 16）年 6 月 2010（平成 22）年 7 月改訂 団地型マンション再生マニュアル 団地型マンション 建替え又は改修 再生を検討 際 、検討 べき事項や の内容、合意形成への取組方法や進め方等 い 解説 いま 。 2010（平成 22）年 7 月 ※ 本ガイドブックの内容の一部は、上記のマニュアルを参考 作成 お ま 。 2003（平成 15）年 1 月 2010（平成 22）年 7 月改訂
④国土交通省のマニュアルを活用する
国土交通省のホームページ は、マンション再生 関 以下のマニュアル を掲載 いま 。第 1 章 マ ン シ ョ ン 再 生 の 準 備 ・ 検 討 承認 再生方針の決議 向け 、専門家の協力を得 、建物の現状把握や改修、建替え、敷地売 却の各再生手法の比較検討等を行いま 。 目的
2
管理組合
再生を検討
こ
の合意
《管理組合としての検討までの流れ》 勉強会の検討成果 再生の検討の提起 管理組合としての 検討へ 総会 理事会 議案提起 勉強会 の成果を示 、管理組合 再 生を正式 検討 み は うか いう問題提 起を勉強会か 理事会 対 行いま 。 理事会は、管理組合 再生を検討 こ の必要性を認め 場合、勉強会の成果を取 ま め 、総会 おけ 議案 、再生の検 討を必要 理由等を示 上 、次の検討 段階 おけ 検討組織の設置や活動費用の拠出 い 提起 ま 。 総会 議決さ 、管理組合 再生を 検討 段階 進みま 。 《検討組織の活動開始までの流れ》 理事会か 再生の検討 い の議案が提起 さ 、総会 議決さ 、理事会の諮問機関 検討組織（「再生検討委員会」等の呼称） を設置 、管理組合 再生 い 正式 検討を開始 ま 。3
管理組合
おけ
検討組織の設置
議決 役員の選出等 組織化 組織メンバーの 募集・選任 活動開始 総会 理事会 組織の設置 議案提起マ ン シ ョ ン 再 生 の 準 備 ・ 検 討 第 1 章 専門家の選定（P20） 各手法の比較検討等を行う め は、専門的 情報や検討が必要 ま 。 こ 、業 務内容や募集条件等を定め、候補者をリストアップ 、最も相応 い専門家を選びま 。 建物の現状把握 耐震診断 の建物診断を実施 、建物の老朽度を客観的 把握 ま 。あわ 、各区 分所有者が現在の 抱い い 不満、期待 住宅水準や住まい方等のニーズ を把握 、再生 改善を要求 水準（要求改善水準）を設定 ま 。 主な活動内容 各手法の比較検討（P22～23） 各手法のメリット、デメリット、改善効果や所要費用等 い 比較検討 ま 。 合意形成を円滑 進め ポイント 様々 立場のメンバー 検討 検討組織のメンバーは、理事会が全区分所有者 周知 、公募 のオープン 形 募 、選任 ま 。幅広い年齢層の区分所有者や、 異 再生手法 関心を持 区分所有者を含め 、 き 限 様々 立場の区分所有者をメンバー 含め こ が望ま ま 。 十分 比較 検討 例えば、最初か 建替えあ き 検討 の は く、改修 の比較を行う 、 の必要性を確認 こ が重要 。 組織のオープン 運営 検討組織の会議は、全区分所有者 公開 、誰もが話を聞け う オープン 運営 こ が必要 。検討内容や予定 い 、組織の「広報誌」を定期的 作成 、全区分所有者 情報発信 こ が効果的 。
第 1 章 マ ン シ ョ ン 再 生 の 準 備 ・ 検 討 再生コンサルタント 特定分野のコンサルタント 専門家 事業協力者 各再生手法の比較検討、再生計画の検討、 区分所有者の合意形成支援、事業協力者の選定支援 を行います。 不動産 関す 権利の整理、税金、住宅ローン の 特定分野 関す アドバイスを行います（再生コンサルタントを補完）。 建替事業 おい 、保留床が生ま 可能性があ 場合は、事業の初期段階 おけ 費用の立替えや保留床の取得 を行います。 お、敷地売却を行う場合は、デベロ ッパー等が事業協力者 し は く、買受人（Ｐ39ك し 参加す こ ます。
専門家の活用
再生の検討を進め め は、計画の立案や合意形成 向け 資料作成 当 、専門家（コンサルタント等）の協力が必要 ま 。ま 、建替事業 おい 保留床が生ま 可能性があ 場合は、建替え計画や事業計画の検討を行う計画段階 、事業協力者（デベロッパー等）の協力が必要 ま 。 選定の透明性 選定理由や手続が不明確 、区分所有者間 不信感が生ま 、合意形成 支障を来 こ があ ま 。この め、競争 選定 場合は、区分所有者 説明 き う理由を明確 、競争 選定 場合も、選定基準等を区分所有者内 定 合意形成を円滑 進め ポイント 検討（計画）組織は、ま 専門家へ依頼 業務内容等を設定 、 を踏まえ 候補者をリストアップ ま 。 の中か 、競争 過去の経験・実績や推薦 1者（社）を選ん 、 提案内容の競争 、候補者を絞 込むこ を選定 いいま 。 マンションの特性や自分 の目指 方向性を理解 、 の実現 を支援 く 専門家を選定 こ が重要 。 業務内容等の設定 候補者のリストアップ 比較検討 選定 決定（総会で議決） 契約の締結 専門家と事業協力者の役割 契約までの流れマ ン シ ョ ン 再 生 の 準 備 ・ 検 討 第 1 章
～合意形成に必要な基本的なルール～
適切な情報提供
区分所有者等の一人ひ の意向を把握す ため、検討の段階ご アンケートやヒアリング等を実施しまし う。 例えば、検討組織（再生検討委員会 ）か 原案を示し、その原案 対しアンケ ート調査を実施します。次 、アンケート調査の結果を踏まえ、検討組織 修正案を 作成します。その後、区分所有者等 修正案を示し、再度アンケート調査等を実施す いった手順 継続的 意向を把握します。 中 は、様々 理由 、納得・賛成 き い区分所有者等もいます。この う 場 合は、納得・賛成 き い理由を把握す も 、解決が可能 部分 対し は き 限 対応す いう姿勢が大切 す。一方 、対応 き い場合も、理解が得 う丁寧 説明を行います。 この う 、合意形成のプロセス つい 透明性を確保す こ が大切 す。 検討組織 の組織内 情報を止め こ く、区分所有者等 継続的 情報提供 す ため、定期的 意見交換会、広報の配布、玄関ホール の掲示板への掲示等を 実施しまし う。 特 、検討を進め いくこ 戸惑いのあ 区分所有者等 対し は、上記の情報提供 加え、個別 説明す 、 きめ細かく取 組むこ が大切 す。 再生 向けた検討を進め 当たっ 、区分所有者や借家権者の意向をしっか 把握 し、そ が検討 反映さ い 実感 き う 情報提供を行っ い い 、再生 対す 機運が醸成さ いだけ く、不信感や情報不足 誤解が生じ 恐 があ ます。 このため、円滑 マンション再生を進め いくため は、継続的 意向を把握し、情報 提供す 仕組みや機会を作 必要があ ます。継続的な意向把握
第 1 章 マ ン シ ョ ン 再 生 の 準 備 ・ 検 討 検討組織は、マンションの現状を把握 上 、 の再生手法を総合的 比較検 討 、マンションの状況 応 最適 手法を選択 ま 。 改修工事内容 の設定 改修 改善効果 の把握 費用算定 改修した場合の検討 建替え構想・工事内容 の設定 建替え 改善効果 の把握 費用算定 建て替えた場合の検討 敷地売却した場合の検討 不動産鑑定 評価等 売却代金の目安等 の算定 費用対改善効果やマンション・区分所有者の状況等 を踏まえた総合的な判断 改修 又は 建替え 又は 敷地売却
4
改修、建替え、敷地売却の総合的
比較検討
改修、建替え、敷地売却の
マンションの老朽度、区分所有者の不満・改善ニーズを把握 再生 改善す 水準を設定 現状把握マ ン シ ョ ン 再 生 の 準 備 ・ 検 討 第 1 章 ま 、マンションの老朽度を、耐震診断 の建物調査 、構造安全性、防火・避難安全性 の項目ご 、客観的 把握 ま 。 あわ 、区分所有者が現在のマンション 抱い い 不満・改善ニーズ、改修や建替え 実現 い住宅の水準 をアンケート調査等 把握 、改修や建替え 改善を期 待 水準（要求改善水準）を設定 ま 。 改修 場合の検討 は、設定 要求改善水準を基 、改修工法の有無や適用可能性、改修 改善 水準 い 検討 、工事内容を設定 上 、必要 費用を算定 ま 。この き、設定 要求改善水準 工事 実際 改善 き 水準 開きがあ 場合があ め、 の程度の改善効果が期待 き か把握 こ が重要 。 建 替え 場合の検討 は、設定 要求改善水準を基 、建替え構想 工事内容を設定 、必 要 費用を算定 ま 。建替えの場合は、改修 は異 、基本的 は要求改善水準を全 実現 こ が可能 考え ま が、現在利用 い 容積率が法定の容積率を超え い 場合（既 存不適格） は、建替え後の各住戸の面積を減少さ け ば いこ もあ の 注意が 必要 。 敷地売却 場合の検討 は、不動産の鑑定評価等を活用 、売却代金や各区分所有者が受け 取 分配金の目安を把握 ま 。 改善効果 所要費用を比較 、最終的 は区分所有者の価値観 基 く総意 、改修が合 理的か、建替えが必要か判断 ま 。 構造や敷地上の制約 、改修 は安全性が確保 き い場合や、改善ニーズの強い居住 性 関 要求水準が実現 き い場合は、建替えが必要 判断さ ま 。 、建替えが必要 判断さ も、建替え 要求改善水準を実現 き い場合や、建替 え 要 各区分所有者の費用負担が過大 場合 は、敷地売却 各区分所有者が受 け取 分配金の目安 を踏まえ、建替えか、敷地売却かを判断 ま 。 マ ン シ ョン を 再生 当 は、 再生 手 法 の必 要 性 や 合 理 性を 十 分 比較 検 討 、 を区 分 所 有者 間 共有 こ が、合意形成を円滑 進め 上 重要 。
総合的な比較検討の流れ
第 1 章 マ ン シ ョ ン 再 生 の 準 備 ・ 検 討 再生方針の決議 は、P22～23 の総合的 比較検討 選択 再生手法 い 、 管理組合 再生を計画 こ の合意 。こ ま の検討の成果をま め 示 上 、通常は、理事会が議案 提起 、総会 おい 決議を行いま 。 一般的 、建替え推進決議や改修推進決議 呼ば 、 の再生手法 応 以下の う 内容を決議 ま 。 区分所有法 定め 手続 はあ ま んが、こう 決議を行い、 の後の合意形 成を着実 進め いくこ が重要 。
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再生方針の決議
【改修を計画していく場合（改修推進決議）】 ① 改修基本計画、改修設計 つい 検討す 組織の設置 関す 事項 ② 改修基本計画、改修設計の検討 要す 資金の拠出 関す 事項 【敷地売却を計画していく場合】 ① 敷地売却決議 向け 、売却計画 つい 検討す 組織の設置 関す 事項 ② 敷地売却決議 向けた売却計画の検討 要す 資金の拠出 関す 事項 【建替えを計画していく場合（建替え推進決議）】 ① 建替え決議 向け 、建替え計画 つい 検討す 組織の設置 関す 事項 ② 建替え決議 向けた建替え計画の検討 要す 資金の拠出 関す 事項 ※ お、敷地売却制度を活用し マンションを建 替え こ も可能 こ か 、建替え決議 敷地売却決議の両方 向け 決議す こ も考え ます。マ ン シ ョ ン 再 生 の 準 備 ・ 検 討 第 1 章 お、これらの決議を行 たから い 、それぞれの手法 より再生を実施するこ が決ま たわけ はありません。これらの決議の意味を周知し、誤解が無いよう 区分所 有者の理解を得るこ が重要 す。 区分所有者への丁寧 説明 再生検討委員会は、再生方針の決議 向け 、再生手法の比較検討のための資料 、これま の検討成果を区分所有者 周知する説明会を開催する し 、 理解を得るこ が重要 す。 合意形成を円滑 進めるポイント
第 ２ 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え この章 は、P13 の流れ図 おける再生方針の決議 おい 、管理組合 し 建替えを 計画する いう決議（建替え推進決議（P24））を行 た後、管理組合 おける計画組織 の設置から、建替事業 より建設した新しいマンションへの再入居ま の流れを説明しま す。
第 2 章 マンションの建替え
1
建替えの主
流れ
実施段階
計画段階
建替え決議（P30） 管理組合 おけ 計画組織の設置 （「建替え計画委員会」 ）（P27） 専門家（及び事業協力者）の選定（P27） 建替え計画の策定（P27） 再入居（P36） 新しいマンションの建設工事（P36） 建替組合の設立（P33） 権利変換計画の策定・認可（P34） 清算・建替組合の解散（P36）第 ２ 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え 建替え推進決議（P24）が成立する 、理事会の諮問機関 し 計画組織（「建替え計 画委員会」等の呼称）を設置します。
2
管理組合
おける計画組織の設置
目的 建替え決議（P30） 向け 、専門家の協力を得 、各区分所有者の意向把握を繰り返し がら、建替え計画を策定します。 専門家（及び事業協力者）の選定（P20） 建替え決議 向け 合意形成を進め いくため は、建替え計画の策定や事業性の試算、区 分所有者の個別状況 応じた対応、行政や近隣 の協議 が必要 ります。そのため は、専門的 知識が必要 あり、検討段階 関わ た専門家 引き続き協力を求めるこ も きます。また、建替え後 保留床が生まれる可能性がある場合は、保留床の販売力を有す る事業協力者を選定し 協力を求める必要があります。 建替え計画の策定 説明会等 計画案を提示し、アンケートやヒアリング等 より、計画案 対する区分所有者 の評価や意見を整理します。その内容 い 説明会や意見交換会を行い、公開 議論した 意見を踏まえ、計画を練り上げ、合意形成を図ります。 主な活動内容 【建替え計画の内容】 ①計画の基本的な考え方 ②建築計画 建物位置図・配置図／建物立面図・断面図／各階平面図／各住戸間取 図・ 各住戸面積負／住宅の設備・仕様の概要／共用施設・設備の概要 ③事業計画 事業方式／事業費総額・住戸別所要額／住戸選定方式（位置決めのルール）／ 仮住居／事業協力者／実施スケジュール／必要諸経費・税金等第 ２ 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え 建替え費用や仮住居等への対応 建替え費用の負担は、区分所有者 最も強い関心事 す。容積率の割増、補助金、 融資制度等の適用可能性 い 、専門家から情報提供を受け がら検討する も 、抵当権・借家権者への対応、建替え費用の融資、建替え 伴う税金、仮住居の確保 等 い も、区分所有者へ情報提供を行い、不安を解消するこ が重要 す。 借家権者への情報提供 建替事業は区分所有者を対象 し 行われるため、借家権者 情報が十分 伝わら い 場合があります。建替え計画委員会等や貸主 ある区分所有者は、借家権者 適切 情 報提供を行い、借家権者が進行状況を掴めるよう するこ が重要 す。 合意形成を円滑 進めるポイント 東京都では、マンション建替法に基づいて建替えを行うマンション の居住者で、建替工事中の仮住居の確保が困難な方に、仮住居とし て都営住宅を提供しています。 （詳細は P55 をご覧ください。）
第 ２ 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え マンション建替法による建替え （組合施行） 等価交換方式による建替え 建替え の流れ メリット ・新しいマンションへの関係権利の確実移行等を前提 、多数決や認可等 着実 建替えの実施が可能 ・全員合意を前提 し お 、手続等の 制約が少 いため、場合 は迅 速 建替えの実施が可能 留意点 ・権利調整や手続 時間を要す 場合が あ 。 ・建替え合意者が反対者 転じた場合等 は、事業が中断す おそ があ 。 ・事業代行者の経営状況等の信頼性 こ があ 。 事業代行者と個別に等価交換契約を締結 建替え決議（区分所有法） 建替組合の設立 権利変換計画の策定・認可 新しいマンションの建設 新しいマンションに権利が移行 建替組合がマンションの権利を取得 事業代行者が土地・建物の権利を取得
～建替事業の手法～
各手法の特徴 建替えを行うための手法 は、主 、マンション建替法 建替え 、同法 基 か い 等価交換方式 建替えがあ ます（※）。 マンション建替法 建替え は、組合施行（区分所有者等が設立した建替組合が法 基 い 事業を実施） 個人施行（関係権利者全員の合意を得たデベロッパー等が法 基 い 事業を実施）の２ の方法があ 、いず も法 定め た手続を経 、区長又は市長（町村 部は都知事）の認可を受け、建替事業を実施します。 等価交換方式 建替えは、建替え合意者全員が事業代行者（デベロッパー等） 個別 締結した等価交換契約等 基 き、事業代行者が事業を実施します。建替えの手法は、そ ぞ のメリットや留意点、区分所有者の状況や意向 を踏まえ 選択します。 ※ このほか、耐震性不足のマンション は、敷地売却制度を活用し 建替えを実施す こ も 可能 す。5 分の 4 以上の多数 決議 、買受人 マンション その敷地を売却し、買 受人がマンションの建替え、代替建築物の提供やあ せんを実施します。区分所有者は売却 ま しか関与 き い一方 、建替組合 権利調整の拆担を軽減す こ が期待 きま第 ２ 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え 建替え決議 は、区分所有法 基 く、建替えを実施するこ の合意 す。 区分所有者への説明会や意見交換 より、建替え計画の内容がほぼ固まり、区分所 有者の理解も可能 限り得られた段階 、建替え決議を行います。 また、単棟型マンションの場合 団地型マンションの場合 は、建替え決議 定める事 項や成立要件等が異 るの 注意が必要 す。 【建替え決議時に確認することが望ましい事項】 建替え決議 定め 事項は上記の お すが、実際 は計画段階 検討した成果を整理 す も 、建替え決議後の実施段階 おい 検討を必要 す 次の う 事項 い も確認し おくこ が望ま ます。 ○建替事業の手法 ○実施段階 おけ 参加組合員、専門家の参画・選定方法 ○建設会社の選定方法 ○建替え不参加者への売渡し請求の方法 建替え決議集会の準備 （区分所有者の確定・議決権の確認等） ※ 説明会の開催通知は、1 週間以上前 の発出 足 が、集会の招集通知 併せ 通知す こ が望ましい。 集会開催日の 2 か月以上前 集会開催日の 1 か月以上前 【 】 ⋇会議の目的た 事項 ⋈議案の要領（建替え決議 定め 事項の要約） ⋉建替えを必要 す 理由 ⋊建物の建替えをし い した場合 おけ 当該建物の 効用の維持又は回復 要す 費用の額及びその内訳 ⋋建物の修繕計画の内容（計画が定め い 場合） ⋌修繕積立金 し 積み立 い 金額 説明会の開催 招集通知の発出 【建替え決議で定める事項】 ①再建建物（新しいマンション）の設計の概要 ② ③②の費用の分担 関す 事項 ④再建建物の区分所有権の帰属 関す 事項 建替え決議の実施 集会の開催 通知 事項 説明 事項 決定 事項
3
建替え決議
建替え決議までの手続（単棟型マンションの場合）第 ２ 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え ○団地型マンションの場合 【一括建替え決議（区分所有法第 70 条）が可能な団地の要件】 1. 団地内建物の全部が区分所有建物 あ こ （賃貸マンション の非区分所有建物があ 場合は不可） 2. 団地内建物の敷地が区分所有者の共有 あ こ 3. 規約 、各区分所有建物の管理を団地管理組合が一括し 行うこ が定め い こ ● 団地全体の計画的・効率的 再編（ま ま た広場、駐車場、集会所等の確保） が容易
メリット
● 棟別建替え 比べ 区分所有者数が多く ため、合意形成が難しく 。デメリット
方式の特徴 ①全棟一括建替え …団地内の全 の建物を一括し 建 替え 方式 成立要件 ○単棟型マンションの場合 建替え決議の成立要件 団地型マンション は、「全棟一括建替え」 「棟別建替え」の２ の建替え方式 があり、それぞれ適用 きる団地の要件や建替え決議の方法が異 ります。 区分所有者及び議決権※1の各 以上の賛成５
４
成立要件 各 棟 区分所有者及び議決権※1の各 以上の賛成 団地全体 区分所有者及び議決権※2の各 以上の賛成５
４
３
２
※2 規約 別段の定めがあ も、敷地の持分割合 ます。 ※１ 規約 別段の定めが い限 、共用部分の持分割合（規約 別段の定めが い限 、専有部分の床面積 の割合） ます。一部共用部分の床面積は、その割合 応じ 配分し、一部共用す 区分所有者の 専有部分の床面積 算入します。第 ２ 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え ● 団地内 再生の意向が分か た場合、建 替えを必要 した建物だけ 建替えが行 え 。
メリット
● 団地全体の計画的・効率的 再編（ま ま た広場、駐車場、集会所等の確保） が困難デメリット
方式の特徴 建て替える棟 区分所有者及び議決権※1の各 以上の賛成 団地全体 議決権※2の 以上の賛成※3 成立要件 【棟別建替え決議（区分所有法第 69 条）が可能な団地の要件】 1. 団地内建物の全部又は一部が区分所有建物 あ こ 2. 建替えを予定す 建物の敷地が団地建物所有者の共有 あ こ ②棟別建替え …団地内の一部の建物のみを建 替え 方式５
４
４
３
※2 規約 別段の定めがあ も、土地の持分割合 ます。 ※１ 規約 別段の定めが い限 、共用部分の持分割合（規約 別段の定めが い限 、専有部分の床面積 の割合） ます。一部共用部分の床面積は、その割合 応じ 配分し、一部共用す 区分所有者の 専有部分の床面積 算入します。 ※3 建 替え 棟の建替えが、他の建物の建替え 特別の影響を及ぼす きは、団地全体の議決権の 4 分の 3 以上の賛成 加え 、特別の影響を受け 建物の区分所有者が有す 議決権合計のうち、4 分の 3 以上の 議決権を有す 者が賛成し い （特別の影響を受け 建物が区分所有建物 は い場合は、その所有者 が賛成し い ）こ が必要 す。 お、特別の影響を及ぼす き は、建 替え 棟の床面積が建替え 大幅 増大し、将来、他の建物が同様の建替えを実施し う し も、そ が制限さ う 場 合が、こ 当た 考え ます。決議の成立要件における「区分所有者」の人数とは？
専有部分の所有者の人数です。ただし、一人で数個の専有部分を所有してい る場合や数人で一個の専有部分を共有している場合は、一人と計算されます。Ｑ
Ａ
数人 一個の専有部分を共有し い 場合は、議決権を行使す 者を一人指定す こ が 区分所有法 規定さ います。このため、共有者間 、意思負示す 内容をあ かじめ 決めた上 、行使す 者を定め 必要があ ます。第 ２ 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え ここ は、マンション建替法 基 き実施される建替事業（組合施行）の手続 い 説 明します。
4
建替事業の実施
定款・事業計画の作成 建替組合の設立認可申請 建替組合の設立 組合員名簿 の作成 役員の選任 理事長・ 審査委員 の選任 建替え合意者及びその議決権の 各 4 分の 3 以上の同意 区長又は市長（町村部は都知事） 認可 建替組合の設立までの流れ建替組合の設立
建替組合 は、マンション建替法 基 き、区長又は市長（町村部は都知事）の 認可を受け設立される、マンション建替事業（以下「建替事業」 いう。）の施行者 す。法人格を有し、独立した法的 主体 し 、工事請負契約や資金の借入れ等の 各種契約の締結が きます。 建替え合意者※1は、5 人以上共同し 定款（建替組合の運営ルール） 事業計画 （建物計画や資金計画等）を定めた上 、建替組合の設立認可を申請します。申請 当た は、定款 事業計画 い 、建替え合意者及びその議決権※2の各 4 分の 3以上の同意※3が必要 ります。 建替組合の設立が認可される 、建替え合意者は、設立への賛否 関わらず全員が 組合員 ります。また、定款 定めるこ より、デベロッパー等の民間事業者を 参加組合員 し 、組合員 するこ も可能 す。STEP
1
※１ 建替え決議 おい 建替えを行うこ 合意した者（催告 対し、建替え 参加する旨の回答 をした者も含む。）等 ※２ 単棟型マンションの建替え及び団地型マンション おける棟別建替え決議 基 く建替えの場 合は、P31 の※1 よります。一括建替え決議 基 く建替えの場合は、規約 別段の定めが あ も、敷地の持分割合 よります。 ※3 一括建替え決議 基 く建替えの場合は、上記の 4 分の 3 以上の同意 加え、各棟ご 、 建替え合意者及びその議決権（P31 の※1）の各 3 分の 2 以上の同意を得る必要があります。第 ２ 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え 建替え決議が成立する 、総会の招集者は、決議 賛成し か た区分所有者 対し、事業 参加するか否かを回答するよう 書面 催告します。催告 対し 、建替え 参加する旨の回 答をするこ も きます。一方、２か月以内 回答し い区分所有者及び参加し い旨を回答 した区分所有者は、不参加者 ります。 建替組合は、不参加者 対し、区分所有権及び敷地利用権を時価 売り渡すよう請求（売渡し 請求）するこ が きます。ただし、売渡し請求は、建替組合の設立認可の公告日（その日が 催告回答期間の満了日以前 ある場合は、催告回答期間の満了日）から 2 か月以内か 建替 え決議から 1 年以内 行う必要があります。 建替え不参加者への売渡し請求 建替え は合意したものの、建替事業 は参加し い区分所有者は、建替組合の設立認可の公 告から 30 日以内 あれば、区分所有権又は敷地利用権 代え 金銭の給付を希望する旨を申 し出るこ が きます。また、借家権者も、同期間 新しいマンションの借家権の取得を希望 し い旨を申し出るこ が きます。 権利変換を希望しない旨の申出等 ※1 定款 特別の定めがある場合を除き、組合員は各1個の議決権を持ちます。 ※2 規約 別段の定めが い限り、建替組合の専有部分を除い 算定した、共用部分の持分割合（規約 別段の定めが い限り、専有部分の床面積の割合） よります。一部共用部分の床面積は、その 割合 応じ 配分し、一部共用する区分所有者の専有部分の床面積 算入します。 ※3 土地及び建物の権利又は評価 い 特別の知識・経験を持ち、権利変換計画の決定 中立的
権利変換計画の策定・認可
権利変換計画 は、建替え前のマンションの区分所有者や借家権者等の権利が、新 しいマンション のよう 移行するかを定めた計画のこ す。 権利変換計画を策定する は、総会 おける組合員の議決権※1及び持分割合※2の各 5分の 4 以上の同意が必要 す。また、審査委員※3の過半数の同意、組合員以外の 権利者（借家権者や抵当権者等）の同意が必要 ります。 権利変換計画が認可される 、権利変換計画 定められた日（権利変換期日） お い 、区分所有権及び敷地利用権その他の関係権利が、一斉 権利変換計画 定めら れた権利者 帰属するこ ります。STEP
2
第 ２ 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え 適切 住戸の位置決め 権利変換計画 は、新しいマンション おける住戸の位置が記載されます。計画の策定 当た は、関係権利者の要望を適切 把握し、 きる限りそれが反映 きるよう配 慮し 、公平 手続 住戸の位置決めを行うこ が大切 す。 借家権者、抵当権者への対応 権利変換計画の認可を受けるため は、借家権者や抵当権者 、組合員以外の関係権 利者の同意を得る必要があります。そのため、建替え決議前の段階から、借家権者や抵 当権者 対し 建替え い の情報提供を行い、交渉を始め おくこ が必要 す。 合意形成を円滑 進めるポイント 権利変換計画に同意しない組合員への売渡し請求と建替組合への買取り請求 建替組合は、権利変換計画の議決 同意し か た組合員 対し、その区分所有権及び敷地利 用権を時価 売り渡すよう請求するこ が きます。また、同意し か た組合員から建替組 合 対し、区分所有権及び敷地利用権を時価 買い取るべきこ を請求するこ も きます。 これ より、建替組合は円滑 事業の実施が可能 る も 、同意し か た組合員等は 意 反する権利変換計画 拘束されず 済みます。 策定・認可の流れ 建替組合の設立認可の公告 権利変換手続開始の登記 権利変換計画の検討 権利変換計画の認可申請 権利変換計画の認可 区長又は市長（町村部は都知事） 組合員の議決権及び持分割合の 各 5 分の 4 以上の同意 組合員以外の権利者 （借家権者や抵当権者等）の同意 認可 審査委員の過半数の同意
第 ２ 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え
新しいマンションの建設工事
権利変換計画が決定し、最終的 建替え参加者が確定する 、住戸の仕様 の最終 調整を行い、設計を確定します。それ 基 い 、建替組合 建設会社の間 工事請負 契約を締結します。 建設会社の選定や契約内容 い は、定款や工事請負規程等 おい ルールを定め、組合員の合意のも 適正 手続を進めるこ が必要 す。清算・建替組合の解散
建替工事が完了した きは、建替組合は、工事完了の公告を行い、確定した 清算金の額を関係権利者 通知します。 新しいマンションの権利の価額が建替え前のマンションより高い場合は、その差額 が建替え参加者の負担する費用 り、建替組合 支払うこ ります。一方、新 しいマンションの権利の価額が建替え前のマンションより低い場合は、建替組合がそ の差額を、建替え参加者 支払うこ ります。再入居
新しいマンションが竣工し、工事完了後の手続が全 終了 する 、建替事業は完了 す。 工事期間中 仮住居等 移転し いた建替え参加者が再入居し、新しいマンション の生活がスタートします。これ 伴い、新た 管理組合が設立されます。 建替え参加者は、新しいマンションの管理がスムーズ 開始されるよう 、建替工 事の進捗状況 合わせ 、新しい管理規約や管理体制、管理費等 い 検討し お くこ が重要 す。STEP
3
STEP
4
STEP
5
区分所有者 おい 、対応が必要 主 費用 支払い時期 工事完了・清算 解体・着工 建替え決議 検討 事業経費（前払い清算金 ） 引っ越し費用 仮住居家賃 住戸取得費 税金等 資金調達 方法 修繕積立金 自己資金 建替組合 立替え 等 自己資金 借入 （住宅ローン） 等 建替事業 は、各区分所有者が決め た費用を拆担す こ が不可欠 す。新しいマンショ ンを取得す ため は、建替え前のマンション の差額相当の費用を拆担す こ ま す。 また、建替工事中の仮住居を確保す ため、引っ越し費用や敷金、家賃が必要 す。
～資金計画
い ～
工事完了・清算 解体・着工 建替え決議 検討 調査設計費等 補償費等 工事費 資金調達 方法 修繕積立金、金融機関か の融資 建替え参加者か の一時金徴収 事業協力者 立替え 等 保留床の販売 建替え参加者の住戸取得費 コンサルタント費用 弁護士・司法書士費用等 基本設計費 実施設計費 未同意者への売渡し請求費用 転出者への補償費用 着手金 中間払い金 完了払い金 ※ 上記は、スケジュールのイメージを示したもの す。実際の支出項目等は事業 異 ます。 また、調査設計費等や工事費の具体的 支払い時期等は、専門家や工事請拆業者等 協議し 決定します。 建替組合 おい 、準備が必要 主 費用 支払い時期 建替事業 参加し い区分所有者や借家権者への補償費等の支払い つい は、マンション建 替法 規定さ お 、そ ぞ 支払時期が異 ます。 建替事業を円滑 実施す 上 、資金計画は極め 重要 す。専門家の協力を得 が 、事業の各段階 の う 費用拆担が生じ か把握し、資金の調達方法 つい 検 討しまし う。 引っ越し費用 第 ２ 章 マ ン シ ョ ン の 建 替 え第 3 章 マ ン シ ョ ン の 敷 地 売 却 マンション その敷地の売却は、区分所有者全員の同意の下、行うこ が きますが、 特定行政庁が除却の必要性 係る認定（P40）をしたマンション い は、５分の４以 上の多数 よる決議 、買受人（デベロッパー等） 売却するこ が きます。 この章 は、P13 の流れ図 おける再生方針の決議 おい 、管理組合 し 、敷地売 却を計画する いう決議を行 た後、管理組合 おける計画組織の設置から、買受人が新 しいマンション等を建設するま の流れを説明します。 買受人 の個別契約 再入居も可能
第 3 章 マンションの敷地売却
1
敷地売却の主
流れ
計画段階
実施段階
除却の必要性 係 認定、買受計画の認定（P40） 敷地売却決議（P42） 買受人の選定（P39） 管理組合 おけ 計画組織の設置 （「売却計画委員会」 ）（P39） 売却推進決議（P40） 新しいマンション等の建設工事（P45） 分配金取得計画の決定・認可（P44） 買受人 マンション 敷地を売却（P45） 売却組合の解散（P45） 売却組合の設立（P43） マンションの明渡し （P44） 敷地売却決議 向け 必要 手続を進める第 3 章 マ ン シ ョ ン の 敷 地 売 却 再生方針の決議（P24）が成立する 、理事会の諮問機関 し 計画組織（「売却計画 委員会」等の呼称）を設置します。 専門家の選定（P20） 計画段階の専門家は、検 討段階 関わ た専門家 引き続き協力を依頼する方法が考え られますが、別の観点から計画を見直すため、新た 専門家の協力を得る方法も考えら れます。 買受人 るデベロッパー等の選定 専門家の協力を得 がら、買受人 るデベロッパー等の選定や、買受計画の内容（代 替建築物の提供・あ せんの方法 ） い デベロッパー等 調整を行います。 主 活動内容 東京都 は、マンション建替法 基 い 建替えを行うマンションの 居住者 、建替工事中の仮住居の確保が困難 方 、仮住居 し 都 営住宅を提供し います。敷地売却 よる建替えも対象 ります。 （詳細は P55 をご覧ください。）
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管理組合
おける計画組織の設置
目的 敷地売却決議（P42） 向け 、専門家の協力を得 、各区分所有者の意向把握を繰り返し がら、売却計画を策定します。Ｑ
Ａ
認定された買受計画 基 い 、区分所有者からマンションを買い受け、除却し、代替建築物を提供・あ せん する義務を負うデベロッパー等 す。買受人 は？
プロポーザル等の競争 っ 買受人を選定す 場合は、計画組織の意向が反映さ う、代替建築物の提供・あっせん 係 事項を売却条件 し 提示し、プロポーザル等へ の提出書類 し 具体的 求め こ が重要 す。第 3 章 マ ン シ ョ ン の 敷 地 売 却 売却推進決議 は、管理組合 し 、マンション敷地売却決議（以下「敷地売却決議」 いう。）（P42） 向け、必要 手続を進め いくこ の合意 す。マンション建替法 定められ いる手続 はありません。 しかし がら、敷地売却 は、敷地売却決議 先立ち、次項の除却の必要性 係る認定 買受計画の認定の手続が必要 るの 、これらの前 、十分 検討された具体的 決 議 よ 合意形成を着実 進め いくこ が重要 す。 売却推進決議 おける議案 し は、敷地売却決議 向けた必要 手続 要する資金の 拠出 関する事項や、買受人 るデベロッパー等、買受計画 係る事項 が考えられ ます。
