売却組合の設立
マンション敷地売却組合（以下「売却組合」 いう。） は、マンション建替法 基 き、区長又は市長（町村部は都知事）の認可を受け設立される、敷地売却事業の実 施主体 す。法人格を有し、独立した法的 主体 し 、各種契約の締結が きます。
売却合意者
※は、５人以上共同し 定款（売却組合の運営ルール） 資金計画を定 めた上 、売却組合の設立認可を申請します。申請する 当た は、売却合意者 その議決権（ P31 の※ 1 ）及び敷地利用権の持分価格の各 4 分の 3 以上の同意が必 要 ります。
売却組合の設立が認可される 、売却合意者は、設立への賛否 かかわらず全員が 組合員 ります。また、売却組合の設立認可 併せ 、通常は、売却組合 買受人
の間 売買予約契約等（民法上の契約）を締結するもの 考えられます。
STEP 1
売却組合の設立ま の流れ
定款・資金計画の作成
売却組合の設立 組合員名簿
の作成 理事長・
役員の選任 審査委員 の選任 売却組合の設立認可申請
売却合意者 その議決権及び 敷地利用権の持分価格の
各
4
分の3
以上の同意区長又は市長（町村部は都知事）
認可
敷地売却決議が成立する 、総会の招集者は、決議 賛成し か た区分所有者 対し、売却 参加するか否かを回答するよう 書面 催告します。催告 対し 、売却 参加する旨の回 答をするこ も きます。一方、２か月以内 回答し い区分所有者及び参加し い旨を回答 した区分所有者は、不参加者 ります。
売却組合は、不参加者 対し、区分所有権及び敷地利用権を時価 売り渡すよう請求（売渡し 請求）するこ が きます。ただし、売渡し請求は、売却組合の設立認可の公告日（その日が 催告回答期間の満了日以前 ある場合は、催告回答期間の満了日）から
2
か月以内か 敷地 売却決議から1
年以内 行う必要があります。売却不参加者への売渡し請求
第
3
章マ ン シ ョ ン の 敷 地 売 却
分配金取得計画の決定・認可
分配金取得計画 は、組合員が取得するこ る分配金や借家権者等 対し 支 払われる補償金の価額、権利消滅期日 を定めた計画 す。
計画の内容 い は、敷地売却決議 おい 定められた算定方法 より分配金を 算定するのみ あり、権利関係の調整は必要 し いこ から、総会 おける出席者 の議決権
※1の過半数の同意 決議するこ し います。また、審査委員
※2の過半 数の同意、底地権者の同意（売却するマンションの敷地利用権が賃借権の場合）が必 要 ります。
計画が認可される 、売却組合は権利消滅期日ま 区分所有者や借家権者等 、 計画 基 き分配金や補償金を支払い、居住者は権利消滅期日ま マンションを明 け渡します。
※1 定款 特別の定めがある場合を除き、組合員は各１個の議決権を持ちます。
※2 土地及び建物の権利又は評価 い 特別の知識・経験を持ち、分配金取得計画の決定 中立的 関与する第三者 し 、売却組合の設立後 、総会 3人以上選任します。
STEP 2
マンションの明渡し（他の住宅 引 越し）
分配金取得計画が認可される 、権利消滅期日 おい マンション 敷地の権利が 売却組合 集約され、担保権（抵当権 ）・借家権は消滅します。そのため、居住 者は権利消滅期日ま マンションを明け渡し、取得した分配金等を
元手 し 他の住居 引 越します。
STEP 3
決定・認可の流れ
区長又は市長（町村部は都知事）
底地権者の同意
（敷地利用権が賃借権の場合）
審査委員の過半数の同意 総会 おける出席者の議決権の
過半数の同意
認可 売却組合の設立認可の公告
分配金取得手続開始の登記
分配金取得計画の認可 分配金取得計画の認可申請
第
3
章マ ン シ ョ ン の 敷 地 売 却
売却組合の解散
買受人への売却 敷地売却は完了し、売却組合は解散します。売却組合の解 散は、区長又は市長（町村部は都知事）の認可を受け け ば ず、認可さ た きはその旨が公告さ ます。
STEP 5
新しいマンション等の建設工事
買受人は、現在のマンションを除却し、新しいマンション等を 建設します。
従来の建替え 違い、売却した敷地 建設さ 建物の用途 、 マンション建替法 上の制限はあ ません。 お、マンションが再度、建設さ 場合は、買受人 個別
契約し、新しいマンションの住戸を取得す いう選択肢があ ます。
STEP 6
買受人にマンションと敷地を売却
マンション 敷地の権利が売却組合 集約さ た後、売却組合は買受人 マンショ ン 敷地の権利を売却します。
STEP 4
第 ４ 章
マ ン シ ョ ン の 改 修
この章 は、 P13 の流 図 おけ 再生方針の決議 おい 、管理組合 し 、改修を 計画す いう決議（改修推進決議（ P24 ） ）を行 た後、管理組合 おけ 計画組織の 設置か 、改修工事の実施ま の流 を説明します。また、耐震改修 い は、耐震診 断の流 や耐震改修工事 い 詳しく紹介します。
ただし、再生手法の総合的 検討（ P22 ～ 23 ）の中 、改修基本計画 を検討す 場合も考え ます。また、総合的 検討を行わず 、大規模修繕工事 合わ 改 修を実施す 場合も考え 、そ ぞ のマンションの状況 応じ 検討の順序は異 ます。
計画段階
改修工事の実施（P48）
第 4 章 マンションの改修
1 改修の主 流
改修基本計画の検討（P47） 管理組合 おける計画組織の設置
（「改修計画委員会」 ）（P47）
改修決議（P48） 専門家の選定（P47）
改修設計（P47）
実施段階
第
4
章マ ン シ ョ ン の 改 修
改修推進決議が成立す 、理事会の諮問機関 し 計画組織（ 「改修計画委員会」等の
呼称）を設置します。
2 管理組合 おけ 計画組織の設置
専門家の選定（
P20
）改修設計を行うため 、建築士又は建築設計事務所、建設会社、管理会社等か 建築技 術的 支援を得 必要があ ます。検討段階 関わ た専門家 引き続き協力を求め こ も きます。
改修基本計画等の策定
専門家 連携し が 、アンケートや直接的 ヒアリング等を行い、区分所有者の意見を 整理します。計画内容 い の説明会や意見交換会を開催し、合意形成を図 いきま す。
主な活動内容 目的
改修決議（P48） 向け 、専門家の協力を得 、各区分所有者の意向把握を繰 返し が 、改修基本計画、改修設計を策定します。
資金計画の十分 検討
改修 向けた合意形成のポイントは資金計画 す。修繕積立金が不足す 場合は、資金 の借入 や一時金の徴収が必要 す。区分所有者 一時金の徴収 の負担が生じ 場 合は、合意形成が難しいこ もあ ます。改修の必要性を十分検討した上 、無理の い資金計画を立 、改修決議 向け 合意形成を図 必要があ ます。
改修項目等の必要性や合理性の検討
改修を実現す ため は、区分所有者が相応の負担をす こ ため、区分所有者 の改善ニーズを十分 把握す も 、複数の案を比較し、改修項目や工事内容 い 、その必要性や合理性を十分 検討す こ が重要 す。
合意形成を円滑 進め ポイント
安価 金額 業務を受託し、特定の施工会社が割高 工事費 受注 き う 誘導す 、管理組合の利益 相反す 立場 立 設計コンサルタントの存 在が指摘さ います。専門家の選定 当た は、複数の候補 見積 を依 頼し、実績や技術力等を考慮し 選定す も 、専門家が中立的 立場を 保ち、施工会社の選定が公正 行わ う注意す 必要があ ます。
第 ４ 章
マ ン シ ョ ン の 改 修