建替え決議までの手続(単棟型マンションの場合)
第 2 章
マ ン シ ョ ン の 建 替 え
○団地型マンションの場合
【一括建替え決議(区分所有法第70条)が可能な団地の要件】
1. 団地内建物の全部が区分所有建物 あ こ (賃貸マンション の非区分所有建物があ 場合は不可)
2. 団地内建物の敷地が区分所有者の共有 あ こ
3. 規約 、各区分所有建物の管理を団地管理組合が一括し 行うこ が定め い こ
● 団地全体の計画的・効率的 再編(ま ま た広場、駐車場、集会所等の確保)
が容易
メリット
● 棟別建替え 比べ 区分所有者数が多く ため、合意形成が難しく 。
デメリット
方式の特徴
①全棟一括建替え …団地内の全 の建物を一括し 建 替え 方式 成立要件
○単棟型マンションの場合
建替え決議の成立要件団地型マンション は、 「全棟一括建替え」 「棟別建替え」の2 の建替え方式 があり、それぞれ適用 きる団地の要件や建替え決議の方法が異 ります。
区分所有者及び議決権※1の各
5 4
以上の賛成成立要件
各
棟 区分所有者及び議決権※1の各
以上の賛成
団地全体 区分所有者及び議決権※2の各
5 4
以上の賛成3 2
※2 規約 別段の定めがあ も、敷地の持分割合 ます。
※1 規約 別段の定めが い限 、共用部分の持分割合(規約 別段の定めが い限 、専有部分の床面積 の割合) ます。一部共用部分の床面積は、その割合 応じ 配分し、一部共用す 区分所有者の 専有部分の床面積 算入します。
第 2 章
マ ン シ ョ ン の 建 替 え
● 団地内 再生の意向が分か た場合、建 替えを必要 した建物だけ 建替えが行 え 。
メリット
● 団地全体の計画的・効率的 再編(ま ま た広場、駐車場、集会所等の確保)
が困難
デメリット
方式の特徴
建て替える棟 区分所有者及び議決権※1の各
以上の賛成
団地全体 議決権※2の
以上の賛成※3 成立要件
【棟別建替え決議(区分所有法第69条)が可能な団地の要件】
1. 団地内建物の全部又は一部が区分所有建物 あ こ
2. 建替えを予定す 建物の敷地が団地建物所有者の共有 あ こ
②棟別建替え …団地内の一部の建物のみを建 替え 方式
4 5 3 4
※2 規約 別段の定めがあ も、土地の持分割合 ます。
※1 規約 別段の定めが い限 、共用部分の持分割合(規約 別段の定めが い限 、専有部分の床面積 の割合) ます。一部共用部分の床面積は、その割合 応じ 配分し、一部共用す 区分所有者の 専有部分の床面積 算入します。
※3 建 替え 棟の建替えが、他の建物の建替え 特別の影響を及ぼす きは、団地全体の議決権の4分の3 以上の賛成 加え 、特別の影響を受け 建物の区分所有者が有す 議決権合計のうち、4分の3以上の 議決権を有す 者が賛成し い (特別の影響を受け 建物が区分所有建物 は い場合は、その所有者 が賛成し い )こ が必要 す。 お、特別の影響を及ぼす き は、建 替え 棟の床面積が建替え 大幅 増大し、将来、他の建物が同様の建替えを実施し う し も、そ が制限さ う 場 合が、こ 当た 考え ます。
決議の成立要件における「区分所有者」の人数とは?
専有部分の所有者の人数です。ただし、一人で数個の専有部分を所有してい る場合や数人で一個の専有部分を共有している場合は、一人と計算されます。
Q A
数人 一個の専有部分を共有し い 場合は、議決権を行使す 者を一人指定す こ が 区分所有法 規定さ います。このため、共有者間 、意思負示す 内容をあ かじめ 決めた上 、行使す 者を定め 必要があ ます。
第 2 章
マ ン シ ョ ン の 建 替 え ここ は、