豊島区住宅白書 08
∼私の住まい
-
新
-
選択∼
平成 20 年 9 月
豊島区住宅白書は、豊島区住宅基本条例第
8
条の規定に基づき、作成し、
公表するものです。
目次
第 1 章 住まいの見方
１ 住まいとは
1
２ 自治体の住宅政策とは
2
３ 本書で扱う住宅の区分
3
第２章 豊島区の住まいは今
１ 人口と世帯数
7
２ 住宅ストックの状況
20
３ 住環境の状況
36
４ 地域別の状況
41
第３章 豊島区における住宅施策の取り組み
１ 公的住宅等の供給
49
２ 入居の支援
58
３ 住宅に関連する助成事業
61
４ 住環境の整備
70
５ その他の事業
73
第４章 これからの住まいづくり
１ 地域特性を踏まえた住まい
75
２ 多様なライフスタイルを大切にした住まい
76
３ 環境への配慮
79
４ 安心・安全の確保
80
５ 参加と協働
81
巻末資料
目次
83
注１ 比率は百分率で表示し、小数点第 2 位を四捨五入してあります。ただし、元の数値 が小数点第 2 位以下のものについては、小数点第 2 位まで示しています。
１ 住まいとは
「住まい」というと、家・アパート・マンションなど、住宅の形式や形態、構造、建築時期、住 戸の広さなど「住宅」を最初に思い浮かべることと思います。
その「住宅」の住まい手には、ファミリー、一人暮らし、高齢者世帯や、友人同士のルームシェ アなど、様々な構成があります。住まい手の属性や、生活の優先順位に応じた住まい方により「住 生活」の形態は多様な展開を見せることになります。
さらに、住宅の外との関係性を「住環境」といいますが、例えば、日照や通風は確保されている か、防災性、防犯性は確保されているか、さらには、学校や幼稚園、保育園などが近くにあるか、 整った街並みになっているか、近所に良好なコミュニティが形成されているかなどは、暮らしてい く上で欠かせない条件になっています。
２ 自治体の住宅政策とは
快適な住まいを確保するための行政の取り組みが住宅政策です。住宅政策には、住宅の質と量を 確保するための取り組み、住環境を良くしていくための取り組み、住生活を支えるための取り組み があります。住宅マスタープランは、こうした行政の取り組みについて、バランスよく、公平性に も配慮して全体を体系づけ、個別の取り組みを調整するものです。
住宅の質と量を確保するための取り組み 住宅建設や改修費の補助、建築指導、開発指導、公共 住宅の供給、再開発、密集市街地整備、防災 等 住環境を良くしていくための取り組み 都市計画、道路整備、公園整備、学校など公共施設整
備、コミュニティ活動の支援 等
３ 本書で扱う住宅の区分
住宅には様々な形式があります。代表的なものをあげると、一戸建て住宅、アパート、分譲マン ション、賃貸マンションなどがあります。これらを把握している統計に、総務省が 5 年に一度実施 している住宅・土地統計調査があります。本書では主に、住宅・土地統計調査による結果を用いて います。ここでは住宅・土地統計調査による定義について説明します。
（１）住宅の定義
一戸建の住宅やアパートのように完全に区画された建物の一部で、一つの世帯が独立して家庭生 活を営むことができるように建築又は改造されたものをいいます。
「完全に区画された」というのは、コンクリート壁や板壁などの固定的な仕切りで、同じ建物の 他の部分と完全に遮断されている状態をいい、「一つの世帯が独立して家庭生活を営むことができ る」とは、①一つ以上の居住室があること、②専用の炊事用流し（台所）があること、③専用のト イレがあること、④専用の出入口があること、の四つの設備要件を満たしていることをいいます。
（２）居住世帯のある住宅、居住世帯のない住宅
ふだん人が居住していない住宅を「居住世帯のない住宅」とし、「一時現在者のみの住宅」と「空 き家」に区分されます。
（一時現在者のみの住宅）
昼間だけ使用しているとか、何人かの人が交代で寝泊まりしているなど、そこにふだん居住して いる者が一人もいない住宅をいいます。
（空き家）
別荘、二次的住宅、賃貸用の住宅で入居者がまだいないもの、売却用の住宅で入居者がいないも の、その他の住宅に区分されます。
別 荘 ： 週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅で、ふだ んは人が住んでいない住宅をいいます。
二次的住宅 ： ふだんは住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなったときに寝泊まりす るなど、たまに寝泊まりしている人がいる住宅をいいます。
賃貸用の住宅： 新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅をいいます。 売却用の住宅： 新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅をいいます。 その他の住宅：上記以外の人が住んでいない住宅で、例えば、転勤・入院などのため居 住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すこ とになっている住宅などをいいます。
建築中の住宅： 住宅として建築中のもので、棟上げは終わっているが、戸締まりができ るまでにはなっていないもの（鉄筋コンクリートの場合は、外壁が出来 上がったもの）をいいます。
（３）住宅の種類
住宅の用途により、専用住宅と店舗その他の併用住宅とに区分されます。
（専用住宅）
居住の目的だけに建てられた住宅で、店舗、作業場、事務所など業務に使用するために設備され た部分がない住宅をいいます。
（店舗その他の併用住宅）
（４）住宅の建て方
（一戸建）
一つの建物が 1 住宅であるものをいいます。
（長屋建）
二つ以上の住宅を一棟に建て連ねたもので、各住宅が壁を共通にし、それぞれ別々 に 外 部 へ の 出入口をもっているものをいいます。いわゆる「テラスハウス」と呼ばれる住宅もここに含まれま す。
（共同住宅）
一棟の中に二つ以上の住宅があり、廊下・階段などを共用しているものや二つ以上の住宅を重ね て建てたものをいいます。階下が商店で、2 階以上に二つ以上の住宅がある場合も「共同住宅」と しています。
（５）建物の構造
（木造：ただし防火木造を除く）
建物の主な構造部分のうち、柱・はりなどの骨組みが木造のものをいいます。ただし、「防火木 造」に該当するものは含みません。
（防火木造）
柱・はりなどの骨組みが木造で、屋根や外壁など延焼のおそれのある部分がモルタル、サイディ ングボード、トタンなどの防火性能を有する材料でできているものをいいます。
（鉄骨・鉄筋コンクリート造）
建物の骨組みが鉄筋コンクリート造、鉄骨コンクリート造又は鉄筋・鉄骨コンクリート造のもの をいいます。
（鉄骨造）
（６）住宅の所有の関係
（持ち家）
そこに居住している世帯が全部又は一部を所有している住宅をいいます。最近、建築、購入又は 相続した住宅で、登記がまだ済んでいない場合やローンなどの支払いが完了していない場合も「持 ち家」としています。また、親の名義の住宅に住んでいる場合も「持ち家」としています。
（公営の借家）
都道府県、市区町村が所有又は管理する賃貸住宅で、「給与住宅」でないものをいいます。いわ ゆる「県営住宅」、「市営住宅」などと呼ばれているものがこれに該当します。
（公団・公社の借家）
「都市基盤整備公団（平成 16 年 7 月 1 日から「独立行政法人都市再生機構」）」や都道府県・市 区町村の「住宅供給公社」・「住宅協会」・「開発公社」などが所有又は管理する賃貸住宅で、「給与 住宅」でないものをいいます。いわゆる「公団住宅」、「公社住宅」などと呼ばれているものがこれ に該当します。
（雇用・能力開発機構の雇用促進住宅もここに含めています）
（民営借家）
国・都道府県・市区町村・公団・公社以外のものが所有又は管理している賃貸住宅で、「給与住 宅」でないものをいいます。
（給与住宅）
１ 人口と世帯数
人口と世帯数は住宅需要に密接に関係しています。人口は全国的に安定期に入り、近い将来、 減少に転じることが予想されています。
さらに、世帯数の伸びが止まれば、住宅需要も減ってきます。今ある住宅、住環境をいかに維 持していくかが住宅施策の主要な課題となっています。人口や世帯の動向を軸に、住宅に関する 課題を明らかにしていきます。
（１）増加している人口
平成 9 年まで減少し続けた人口はその後増加しました。平成 16 年、17 年に一時減少しました が再び増加し、平成 20 年 1 月 1 日現在における人口は 258, 470 人です。
図表２- １ 人口の推移（住民基本台帳、外国人登録、各年１月１日）
258,470
250,967
246,505 251,353 266,126
273,769 282,850
248,483
232,763
234,638 236,009
251,969 268,042
279,094
235,357 242,557
220,000 230,000 240,000 250,000 260,000 270,000 280,000 290,000
S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22
人口(含む外国人)
住民基本台帳のみ
( 人)
平成９年
（２）人口増加の状況
下図は、昭和 60 年の人口を 100 とした場合の人口増加率を指標とし、豊島区と 23 区平均及び 各区とを比較したものです。豊島区の人口増加の状況を 23 区と比較すると、どちらも平成9 年 から人口増加に転じています。しかし、豊島区の人口増加は、23 区の指標よりも低くなっていま す。最近の動きに限ると、江戸川区、練馬区、中央区、江東区ののびが大きいことが分かります。
各折れ線グラフの「▲ 」印 は、人口が増加に転じた年 を示す。
図表２- ２ 人口の推移（２３区比較 住民基本台帳 各年１月１日）
千代田区 中央区
港区
新宿区 文京区
台東区 墨田区 江東区
品川区
目黒区 大田区 世田谷区
渋谷区 中野区
杉並区
豊島区
北区 荒川区 板橋区 練馬区
足立区 葛飾区 江戸川区
70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130
( 指 数 ) 各 年 1月 1日 現 在 ： 住 民 基 本 台 帳
（ 昭 和 60年 を 100と し た 場 合 の 指 数 ）
（３）年少人口が少ない豊島区
年齢階級別の人口を東京都と比較すると、0 歳∼14 歳までの人口は少なくなっています。
図表２- ３ 年齢階級別人口（国勢調査平成 17 年）
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 0 ∼ 4
歳
5
∼
9
歳
1
0
∼
1
4
歳
1
5
∼
1
9
歳
2
0
∼
2
4
歳
2
5
∼
2
9
歳
3
0
∼
3
4
歳
3
5
∼
3
9
歳
4
0
∼
4
4
歳
4
5
∼
4
9
歳
5
0
∼
5
4
歳
5
5
∼
5
9
歳
6
0
∼
6
4
歳
6
5
∼
6
9
歳
7
0
∼
7
4
歳
7
5
∼
7
9
歳
8
0
∼
8
4
歳
8
5
∼
8
9
歳
9
0
∼
9
4
歳
9
5
歳
以
上
（４）進む少子高齢化
65 歳以上の人口は一貫して増加し、高齢化が進んでいます。一方、0 歳から 14 歳の人口は減 少し続けていますが、その減少の割合は平成 7 年から緩やかになっています。厚生労働省の人口 動態統計（概数）によると女性１人が生涯に産む子供の推定人数を示す合計特殊出生率が、過去 最低だった平成 17 年 0. 76％から平成 18 年 0. 79％と上昇となりました。団塊ジュニアと呼ばれ る世代の出産が大きく影響していると言われています。
8.5% 10.4% 28.6% 32.2% 20.3% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22
4 0 ∼6 4 歳
6 5 歳以上
0 ∼1 4 歳 2 5 ∼3 9 歳
1 5 ∼2 4 歳
2 0 年
住民基本台帳（各年1月1日）
20,542 25,236 69,464 78,190 49,125 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000
S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22
4 0 ∼6 4 歳
6 5 歳以上
0 ∼1 4 歳 2 5 ∼3 9 歳
1 5 ∼2 4 歳
2 0 年
住民基本台帳（各年1月1日）
図表２- ４ 年齢階級別人口の推移（住民基本台帳）
図表２- ５ 年齢階級別人口の推移（国勢調査 各年）
8.9% 8.4% 7.4% 28.6% 27.6% 24.0% 24.8% 19.8% 30.1% 28.8% 26.7% 27.3% 26.8% 16.5% 18.0% 18.9% 20.8% 19.4% 10.6% 12.5% 14.6% 18.4% 19.6% 7.0% 13.9% 11.1% 0.3% 2.0% 0.9% 0.3%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
昭和60年
平成2年
平成7年
平成12年
平成1７年
コラム《高齢期の住まい》
平成 14 年度内閣府生活統括官「高齢者の健康に関する意識調査結果」によると、高齢者の「最期 を迎える場所」として、「自宅」を希望している人が 50. 9%となっています。しかしながら、厚生労 働省「人口動態調査」では、死亡場所は病院が多くなっています。
高齢に伴い生じる居住の問題には、高齢者に配慮した住空間の確保、高齢者住宅や施設の確保と いった住まいのハード面を整備するだけでなく、介護、孤立化、生きがい確保等、様々な課題があ ります。総合的に住生活を支えることが必要になってきます。
介護保険法が平成 18 年４月に改正されましたが、今回の見直しの中で、介護を支える財源確保の 問題に加え、住み慣れた地域で暮らし続けることが大切という視点から、居宅介護を重視する方向 が明確になっています。住宅においては、高齢者配慮がなされていて、かつ介護をしやすい空間的 配慮が求められることになります。
高齢期の居住施設は、施設の種類は増え、大都市圏を中心に有料老人ホームが増加し、高齢者の 住まいの選択肢は広がっています。
近年、在宅での限界と、施設におけ るサービスの硬直性に対する問題意識 から、自宅でもなく、施設でもない、 新たなタイプの高齢者住宅を建設・運 営する取り組みも見られるようになっ ています。
従来の住宅の概念にかかわらず、「終 の住まい」のあり方が模索されていま す。
終の住まいには、どのような性質が 求められているのか、明らかにし、住 宅施策に位置付けていくことが必要に なっています。
死 亡 場 所 の 推 移
7 8 .9 7 8 .6 7 8 .4 7 8 .2 7 7 .1 7 6 .2 7 6 .2 7 5 .7 7 4 .1 7 3 .6 7 3 .7 7 3 .3 7 2 .4 7 1 .6 6 3 .0
1 8 .2 2 4 .6
3 2 .9 4 1 .8
5 2 .1
1 .9 1 .9 2 .0 1 .9 1 .7 1 .7 1 .7 1 .6 1 .5
1 5 .8 1 6 .1 1 6 .2 1 6 .7 1 7 .8 1 8 .9 1 8 .9 1 9 .5 2 1 .2 2 3 .2 2 3 .0 2 3 .4 2 4 .1 2 4 .9 3 2 .7 5 3 .3
6 2 .5 7 1 .4 7 8 .1
4 3 .0
0 .0 1 0 .0 2 0 .0 3 0 .0 4 0 .0 5 0 .0 6 0 .0 7 0 .0 8 0 .0 9 0 .0
19 60
年 19
65 年
19 70
年 19
75 年
19 80
年 19
85 年
19 90
年 19
91 年
19 92
年 19
93 年
19 94
年 19
95 年
19 96
年 19
97 年
19 98
年 19
99 年
20 00
年 20
01 年
20 02
年 20
03 年
（％ ）
病 院 診 療 所
老 人 ホ ー ム
自 宅 な ど
資料：厚生労働省「人口動態調査」 資料：平成 14 年度内閣府生活統括官
「高齢者の健康に関する意識調査結果」 最 期 を迎 える場 所
10.90% 0.60% 0.30% 1.20% 1.40% 4.70% 30.10% 50.90%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% わ か らない
その 他 兄 弟 姉 妹 など親 族 の 家 高 齢 者 向 け ケア付 住 宅 子 供 の 家 特 養 ホー ム などの 福 祉 施 設 病 院 などの 医 療 機 関 自 宅
（５）安定して推移している外国人居住者数
外国人の数は、平成 20 年 1 月 1 日現在 15, 913 人で、人口の約 6％となっています。総人口数 に対する外国人の割合は東京都の平均を上回り、23 区では 5 番目に多い割合になっています。
15,913 16,833
15,610 15,344
14,157
5,727 3,756
13,845 13,351
16,300
0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000
S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22
(人)
平成1 0 年
平成2 0 年 平成1 6 年
図表２- ６ 外国人登録者数（外国人登録 各年１月１日）
図表２- ７ 豊島区の外国人人口の国籍別割合（外国人登録 平成 20 年 1 月１日）
※ 割合の多い中国、韓国以外は地域で集計
アメリカ 3%
ヨーロッパ
3% オースト
ラリア 1%
その他 3%
アジア 14%
韓国・朝鮮
22%
（６）人口は転入超過傾向
自然動態については、死亡者数が出生数を上回っているため、平成４年から一貫して減少を続 けています。
社会動態は、平成 16 年以降転入者が転出者を上回り、増加を続けています。
図表２- ８ 自然動態の推移
図表２- ９ 社会動態の推移
0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000
S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17
社会増 社会減
住民基本台帳（各年1月1日）
H 1 9 年中の転 出者数 1 9 ,9 3 2 H 1 9 年中の転
入者数 2 4 ,3 3 1 （人）
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000
S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17
H 1 9 年中の出 生数 1 ,6 6 6
住民基本台帳（各年1月1日）
H 1 9 年中の死 亡数 2 ,0 9 6 （人）
自然減
世帯総数 142, 925 世帯（国勢調査 平成 17 年 10 月１日）
ファミリー世帯 32,672世帯 夫婦のみ世帯 17,915世帯 単独世帯 70,122世帯
転入人口 24,331人
出生数
1,666人
死亡数
2,096人
若年単身 中堅単身 高齢単身
夫婦のみ世帯
子 育 て フ ァ ミリー世帯
中 堅 フ ァ ミ リー世帯
高 齢 同 居 世 帯(三世代) 高齢夫婦世帯
転出人口 19,932人
自然動態
430人の減少
社会動態 4,399人増加 図表２- １０ 人口動態
（７）世帯の居住年数
現在の住居への居住年数を年齢別にみると、30 代までは 4 年 10 ヶ月以下が半数を超えており、 居住年数が浅い割合が多いことが分かります。
年代が上がるごとに居住年数が長い割合が多くなり、32 年 11 ヶ月以上の割合が 70 代は 43. 8%、 80 代では 58. 7%と半数を超えています。高齢者の定住志向が強いことがうかがえます。
67.9% 16.0% 9.2% 4.9% 20.1% 51.6% 45.7% 26.9% 16.6% 10.5% 6.2% 7.9% 24.3% 33.1% 22.6% 13.9% 9.6% 9.4% 12.8% 16.4% 15.7% 12.3% 8.0% 9.8% 15.1% 11.9% 8.1% 8.2% 17.7% 30.5% 43.8% 58.7% 10.6% 24.0% 14.8% 12.0% 13.6% 12.4% 14.4% 10.3% 1.1% 1.9% 3.3% 1.8% 4.4% 1.4% 3.3% 0.1% 0.3% 1.1% 2.2% 1.6%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
10代
20代
30代
40代
50代
60代
70代
80代以上 年 代
図表２- １１ 世帯主の年齢別居住年数（住宅・土地統計調査 平成 15 年 地方特別集計）
10ヶ
月
未
満
11ヶ
月
∼
4年
10ヶ
月
4年
11ヶ
月
∼
12年
10ヶ
月
12年
11ヶ
月
∼
22年
10ヶ
月
22年
11ヶ
月
∼
32年
10ヶ
月
32年
11ヶ
月
以
上
不
（８）減少傾向にある一世帯人員
国勢調査の一世帯当たり人員は、平成12年まで減少し続けていましたが、それ以降は増加に転じ、 平成17年では2.0人となっています。一世帯当たり人員と総人口の増減の仕方は似ています。
図表２- １２ 人口・世帯数・一世帯当たり人員の推移（国勢調査 各年 10 月 1 日）
373,126 354,427 321,078 288,626 278,455 261,870 246,252 250,585 249,017 123,585 134,170 126,532 122,654 123,177 126,308 133,884 132,955 127,777 2.0 1.9 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.7 3.0 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000
人 口 ・ 世 帯 数
0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0
一 世 帯 当 た り 人 員
総人口 一般世帯数 一世帯当たり人員
昭
和
40年
昭
和
45年
昭
和
50年
昭
和
55年
昭
和
60年
平
成
2年
平
成
7年
平
成
12年
平
成
（９）増加する単身世帯、減少するファミリー世帯
世帯類型別にみると、単身世帯数は年々増加しています。平成 17 年国勢調査において、世帯 不詳が、平成 12 年から 15, 851 世帯増加していますが、その多くが単身世帯であると推測されま す。それらを加算すると、単身世帯数は平成 12 年の 75, 197 人から増加していると予想されます。 夫婦のみの世帯の数は多くありませんが、昭和 55 年以降増加しています。夫婦と子の世帯や 三世代世帯、いわゆるファミリー世帯が減少しています。
図表２- １４ 家族構成の変化（国勢調査 各年 10 月 1 日）
109,469 0 0 134,233 135,021 128,740 127,530 127,607 134,646 125,563 125,451 142,925 72,716 75,197 64,462 60,994 60,402 60,068 59,351 50,270 36,220 70,122 17,415 16,128 15,433
14,551 15,840 16,268
17,016 18,190 17,915 30,874 33,590 37,490 40,838 41,085 27,999 25,237 24,213 22,455 674 16,525 2,148 4,817 737 672 195 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000 110,000 120,000 130,000 140,000 150,000
昭和30年 昭和35年 昭和40年 昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年
世帯総数
単独（単身）世帯数
夫婦のみの世帯
夫婦と子の世帯
世帯不詳
図表２- １３ 世帯数の推移（国勢調査 各年 10 月 1 日）
30.4% 27.8% 26.1% 24.2% 21.9% 20.1% 18.0% 15.7% 4.8% 4.9% 4.6% 3.4% 2.9% 1.9% 12.0% 11.4% 11.3% 12.4% 12.7% 13.6% 13.5% 12.5% 5.2% 5.5% 5.9% 5.9% 6.0% 5.9% 5.7% 9.0% 6.7% 5.1% 4.9% 4.5% 4.4% 4.3% 37.4% 44.0% 46.7% 47.4% 47.8% 51.3% 55.8% 49.1% 11.6% 5.5% 1.4% 5.7% 4.0% 0.5% 1.7% 3.8% 0.6% 0.5% 0.1%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年
ファミリー世帯と単身世帯のバランスを比較すると、23 区の中でもファミリー世帯が少なく単 身世帯が多くなっています。
平成 17 年国勢調査において、豊島区は世帯不詳が多く、その多くが単身世帯であると推測さ れます。それらを加算すると、単身世帯割合は新宿区や渋谷区、中央区に並ぶと予想されます。
図表２- １５ 単身世帯とファミリー世帯の割合 23 区比較
30% 35% 40% 45% 50% 55% 60%
15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
ファミリー世帯割合 単
身 世 帯 割 合
中央
千代田
区部平均
台東 北
板橋 大田 目黒
港
品川
世田谷 新宿
中野
杉並 渋谷
豊 島
文京
葛飾 足立
練馬
江戸川 荒川
墨田
江東 豊島区
ファミリー世帯 2 2 .9 % 単身世帯 4 9 .1 %
国勢調査（平成17年10月1日）
（10）多様な種類の単身世帯
単身世帯は、全世帯の約半数を占めています。単身者には、若年の一人暮らしが多いように思 われがちですが、年齢構成を見ると、単身者は若年に限らず、40 歳以上の年齢層でも世帯数の約 半数を占めています。
単身者の住まい方として、ルームシェア、グループリビング等の新たな形態が着目されるなど、 新たな居住形態が模索されています。
図表２- １６
豊 島 区 に お け る 家 族 構 成 別 世 帯 数 （国勢調査 平成 17 年）
図表２- １７
豊島区における単身世帯の世帯主年齢の分布 （国勢調査 平成 17 年）
コラム 《古くて新しい、単身世帯の住まいのかたち ∼ ルームシェア ∼》
家族が住むような一軒分の建物に、家族/ 親族/ 恋人などではないまったくの他人と一緒に 住 む こ と を ル ー ム シ ェ ア と い い ま す 。 シ ェ ア を す る 建 物 の 形 式 に よ っ て 、 ハ ウ ス シ ェ ア ( hous e- s har e) 、 フ ラ ッ ト シ ェ ア ( f l at - s har e) 、 ア パ ー ト メ ン ト シ ェ ア ( apar t ment - s har e) 、ルームシェア ( r oom- s har e) などとも言います。玄関・リビング・キッ チン・バス・トイレなどは共同で使い、寝室は各個人の占有スペースとなります。
さらに、食事のまかないがあるなど、入居者とオーナー（管理者）との関係性が強いもの をゲストハウスといっています。これは、下宿に近い住まい方です。
似た住まい方として、高齢の単身者や夫婦などが、気の合った仲間と助け合いながら共同 生活をする暮らし方をグループリビングといいます。
0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 1 5
歳
未
満
1
5
∼
1
9
歳
2
0
∼
2
4
歳
2
5
∼
2
9
歳
3
0
∼
3
4
歳
3
5
∼
3
9
歳
4
0
∼
4
4
歳
4
5
∼
4
9
歳
5
0
∼
5
4
歳
5
5
∼
5
9
歳
6
0
∼
6
4
歳
6
5
∼
6
9
歳
7
0
∼
7
4
歳
7
5
∼
7
9
歳
8
0
∼
8
4
歳
8
5
歳
以
上
世帯主の年齢 世
帯 数
総数
単独（単身）世帯
単独
（単身）
世帯 49.1%
夫婦のみ 12.5% 夫婦と
子供 15.7%
ひとり親と
子供 5.7%
施設等の 世帯及び 世帯の種 類不詳
11.6% その他親
族世帯（三
世代、兄弟
のみ等） 4.5%
２ 住宅ストックの状況
現在建っている住宅のことを住宅ストックといいます。古くなった住宅が解体され、新しい住 宅が建設されることで、住宅ストックは一定の戸数が保たれています。どのような住宅がどれぐ らい建っているのか見ていきます。
（１）世帯数を上回る住宅ストック
住宅・土地統計調査によると、住宅の総数は年々増加し、世帯数を上回っています。平成 15 年の住宅数は 156, 390 戸で、世帯数 130, 170 世帯に対して、26, 220 戸多くなっています。一方、 老朽住宅が空き家になったり、複数の住宅を利用する人が増えており、居住世帯のない住戸は増 えています。居住世帯のない住宅の内訳をみると、賃貸・売却用が 60％を占めています。
図表２- １８ 住宅数の推移 （住宅・土地統計調査 各年）
図表２- １９
120,830 87.0％ 118,200 86.0％ 124,740 82.6％ 124,940 82.1％ 130,170 83.2％ 3,700 2.7％ 3,710 2.7％ 5,920 3.8％ 4,150 2.7％ 5,990 4.0％ 13,800 9.9％ 14,290 10.4％ 19,790 13.1％ 22,500 14.8％ 20,120 12.9％ 180 0.1％ 590 0.4％ 480 0.3％ 1,240 0.9％ 490 0.4％ 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000
昭和58年 昭和63年 平成5年 平成10年 平成15年
（戸）
建築中
空き家
一時現在 者のみ
居住世帯 あり
138,830 137,420 151,010 152,190 156,390
建築中 0.7% 売却用
1.6% その他
13.1%
二次的 住宅 2.8%
賃貸用 59.2%
一時 現在者
（２）借家の割合が高い住宅ストック
住宅の所有関係は、持ち家が 37. 7％、借家が 56. 9％です。その中でも民営借家が全体の半数 を占めています。23 区平均や近隣区と比較しても、持ち家が少なく借家が多いことがわかります。
図表２- ２０ 住宅の所有関係別住戸数の推移 （住宅・土地統計調査 各年）
図表２- ２１ 住宅ストックの所有関係別構成（住宅・土地統計調査 平成 15 年）
豊島区
持ち家
37.7
%
民営借家 51.0%
不詳
5.4%
公的借家 2.3%
給与住宅 3.5%
借家
3.5%+2.3%+51.0%
= 56.9％
2 3 区
持ち家
43.3%
民営借家 38.6% 公的借家
8.1%
給与住宅 4.0%
不詳 6.1%
借家
4.0%+8.1%+38.6%
= 50.7％
39,590 33.5％ 40,540 32.5％ 39,770 31.8％ 49,120 37.7％ 820 0.7％ 1,250 1.0％ 2,430 1.9％ 1,830 1.5％ 1,240 1.0％ 830 0.7％ 490 0.4％ 550 0.4％ 61,510 52.0％ 67,720 54.3％ 71,320 57.1％ 66,390 51.0％ 6,620 5.3％ 6,540 5.2％ 4,740 4.0％ 4,670 3.6％ 10,310 8.7％ 7,860 6.3％ 4,850 3.9％ 7,010 5.4％ 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000
昭和63年 平成5年 平成10年 平成15年
（戸）
その他・所有
関係不明等 給与住宅 民営借家
公団・公社借
家 公営借家 持ち家
持ち家と借家の割合を 23 区で比較すると、豊島区は持ち家の割合が中野区に次いで低く、借 家の割合が一番高くなっています。
図表２- ２２ 持ち家借家戸数割合の 23 区との比較（住宅・土地統計調査 平成 15 年）
43.3% 43.5% 45.8% 49.1% 40.8% 48.4% 52.8% 50.9% 46.9% 41.3% 43.5% 44.9% 40.3% 43.1% 35.9% 38.8% 37.7% 40.7% 52.8% 39.1% 44.5% 45.3% 51.6% 40.9% 50.7% 53.2% 49.6% 46.0% 53.5% 47.8% 43.0% 44.9% 51.2% 53.6% 46.5% 47.3% 51.0% 47.7% 56.5% 51.8% 56.9% 53.5% 44.2% 56.6% 48.0% 50.8% 44.0% 54.6% 6.1% 4.6% 4.8% 5.6% 5.0% 10.0% 7.7% 8.7% 9.2% 7.7% 9.4% 5.4% 5.8% 7.5% 4.5% 4.4% 3.9% 4.2% 4.2% 3.9% 4.2% 3.0% 1.9% 3.3%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
23 区
千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 文 京 区 台 東 区 墨 田 区 江 東 区 品 川 区 目 黒 区 大 田 区 世 田 谷 区 渋 谷 区 中 野 区 杉 並 区 豊 島 区 北 区 荒 川 区 板 橋 区 練 馬 区 足 立 区 葛 飾 区 江 戸 川 区
（３）８割を占める共同住宅
建て方別に住宅数をみると、77. 0％が共同住宅であり、都市型の住宅ストックとなっています。
図表２- ２４ 建て方別住宅数（むね数）の推移（住宅・土地統計調査 各年）
※ 階層区分は住宅・土地統計調査に基づく
28,080 62.9% 28,640 62.4% 30,580 64.8% 27,670 59.0% 1,770 3.8% 1,200 2.5% 1,260 2.8% 1,060 2.3% 7,670 17.2％ 9,290 20.2％ 10 0.02％ 10 0.02％ 1,490 3.3% 1,280 2.8% 1,630 3.5% 1,430 3.0% 3,420 7.3％
4,390 9.4％ 4,620
10.1％ 4,970 11.1％ 1,190 2.7％ 1,050 2.3％ 720 1.5％ 770 1.6％ 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000
昭和63年 平成5年 平成10年 平成15年
単位：棟
その他 6階建以上 3∼5階建 2階建 1階建 長屋建 一戸建
47,170 46,880 45,930 44,670
10,700 22.8％ 9,770
20.7％
共
同
住
宅
図表２- ２３ 建て方別住宅数の推移（住宅・土地統計調査 各年）
※ 階層区分は住宅・土地統計調査に基づく
29,110 24.6％ 25,910 20.8％ 26,880 21.5％ 26,190 20.1％ 2,600 2.2％ 3,670 2.9％ 2,060 1.6％ 2,440 1.9％ 10 0.01％ 20 0.02％ 41,430 35.1％ 43,250 34.7％ 35,500 28.4％ 30,530 23.5％ 27,140 23.0％ 35,600 28.5％ 37,020 29.6％ 37,540 28.8％ 16,450 13.9％ 14,660 11.8％ 22,110 17.7％ 32,150 24.7％ 1,450 1.2％ 1,640 1.3％ 1,370 1.1％ 1,330 1.0％ - 5,000 15,000 35,000 55,000 75,000 95,000 115,000 135,000
昭和63年 平成5年 平成10年 平成15年
単位：戸
その他 6階以上 3- 5階建 2階建 1階建 長屋建 一戸建
118,200 124,740 124,940 130,170
共
同
住
（４）マンションストックの増加
平成 20 年 7 月現在での分譲マンションの累積供給戸数は 922 件、約 41, 000 戸となっています。 このうち、住戸面積 29 ㎡未満の住戸は約 12, 000 戸となっています。
建築時期が 30 年以上となる昭和 53 年以前に建築されたマンションは 168 件、約 6, 900 戸あり、 今後、大規模修繕や建替えが必要なマンションが増加すると考えられます。
図表２- ２５ 建築時期別分譲マンション件数と戸数（豊島区分譲マンションリスト）
参考【マンションの大規模修繕と建替え】
マンションは建物である以上、大事に使っても、築年数が経過すると多額の修繕費が必要にな ったり、設備の性能が時代に合わなくなったりして、建替えや大規模な改修工事が必要になりま す。
建替えや、改修を行うには事前の準備が大切です。とくに、分譲マンションでは、区分所有と いう権利形態のため、合意形成を図りながら、また、権利調整を行ないながら進めることが必要 になります。
建替えについては、マンションの建替えの円滑化等に関する法律（平成 14 年法律第 78 号）が 施行され、建替えの進め方が明確になりました。また、「マンションの建替えに向けた合意形成 に関するマニュアル」及び「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」（平成 15 年 1 月国土交通省作成）が公表され、手順が示されました。
0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 2,200 2,400
S 39 S 41 S 43 S 45 S 47 S 49 S 51 S 53 S 55 S 57 S 59 S 61 S 63 H2 H4 H6 H8 H10 H12 H14 H16 H18 H20
供給戸数（戸）
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
建設数（件）
ファミリータイプ
29㎡未満
マンション建設数
※ 平成 10 年度に「分譲マンション実態調査」を行い、「首都圏高層住宅全調査」及び「豊島区水道台 帳」より区内に所在する分譲マンションを抽出し、「分譲マンションカルテ（分譲マンション物件情 報）」を作成しました｡平成 10 年以前に竣工した物件のデータは、分譲マンションカルテの竣工年デ ータにより分類しています｡平成 10 年度以降の竣工物件については、新聞折込広告や Web の物件情 報、また、平成 16 年度からは建築確認申請時の情報も加え更新を行っています｡
※ 本資料では、専有面積 29 ㎡以上の住戸を全て「ファミリータイプ」として扱っています｡ 図表２- ２６ 分譲マンションの件数と戸数の推移（豊島区資料）
（単位：戸）
うち 29㎡未満
うち ファミリータイプ
29㎡未満の 割合
ファミリータイ プの割合
昭和39 36 36 0 36 2 0.0% 100.0%
40 56 92 0 56 2 0.0% 100.0%
41 32 124 0 32 1 0.0% 100.0%
42 341 465 14 327 4 4.1% 95.9%
43 225 690 4 221 6 1.8% 98.2%
44 432 1,122 35 397 11 8.1% 91.9%
45 256 1,378 34 222 6 13.3% 86.7%
46 807 2,185 25 782 13 3.1% 96.9%
47 322 2,507 26 296 9 8.1% 91.9%
48 526 3,033 45 481 16 8.6% 91.4%
49 428 3,461 129 299 13 30.1% 69.9%
50 305 3,766 93 212 11 30.5% 69.5%
51 509 4,275 25 484 14 4.9% 95.1%
52 893 5,168 239 654 24 26.8% 73.2%
53 1,709 6,877 689 1,020 36 40.3% 59.7%
54 1,049 7,926 198 851 28 18.9% 81.1%
55 1,164 9,090 497 667 29 42.7% 57.3%
56 1,292 10,382 294 998 43 22.8% 77.2%
57 1,655 12,037 661 994 39 39.9% 60.1%
58 876 12,913 310 566 31 35.4% 64.6%
59 1,538 14,451 675 863 37 43.9% 56.1%
60 1,390 15,841 618 772 23 44.5% 55.5%
61 847 16,688 346 501 20 40.9% 59.1%
62 700 17,388 402 298 18 57.4% 42.6%
63 1,195 18,583 572 623 31 47.9% 52.1%
平成1 769 19,352 396 373 29 51.5% 48.5%
2 510 19,862 369 141 12 72.4% 27.6%
3 962 20,824 399 563 28 41.5% 58.5%
4 356 21,180 239 117 12 67.1% 32.9%
5 331 21,511 144 187 10 43.5% 56.5%
6 229 21,740 118 111 8 51.5% 48.5%
7 300 22,040 35 265 9 11.7% 88.3%
8 667 22,707 280 387 18 42.0% 58.0%
9 1,428 24,135 83 1,345 25 5.8% 94.2%
10 1,198 25,333 360 838 25 30.1% 69.9%
11 1,754 27,087 337 1,417 37 19.2% 80.8%
12 1,463 28,550 256 1,207 26 17.5% 82.5%
13 1,367 29,917 325 1,042 30 23.8% 76.2%
14 977 30,894 356 621 28 36.4% 63.6%
15 1,378 32,272 264 1,114 26 19.2% 80.8%
16 1,498 33,770 384 1,114 27 25.6% 74.4%
17 2,258 36,028 464 1,794 37 20.5% 79.5%
18 1,922 37,950 515 1,407 28 26.8% 73.2%
19 1,589 39,539 453 1,136 18 28.5% 71.5%
20 1,413 40,952 257 1,156 22 18.2% 81.8%
合計 40,952 11,965 28,987 922 29.2% 70.8%
年 間 供給件数
年間供給戸数に対する割合 竣工年
年 間 供給戸数
（５）減少する店舗併用住宅
店舗その他の併用住宅は年々減っています。住宅の数は全体で増えており、専用住宅だけが増 えていることがわかります。
図表２- ２７ 種類（専用・併用）別住宅数の推移（住宅・土地統計調査 各年）
108,280 91.6％
116,140 93.1％
118,360 94.7％
127,520 98.0％
2,650 2.0％ 6,580
5.3％ 8,600
6.9％ 9,910
8.4％
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000
昭和63年 平成5年 平成10年 平成15年
単位：戸
店舗
その他の併 用住宅
専用住宅
（６）居住水準が低い借家
借家の内訳をみると、30 ㎡以下の住宅が目立ちます。区内や近隣区に大学が多いことやまた交 通の利便性が高いことから、単身者向けの住戸が 23 区平均と比較しても多いことがわかります。
豊島区では平成 16 年 6 月 1 日から「狭小住戸集合住宅税条例」を施行し、集合住宅における １住戸の専有面積が 29 ㎡に満たない住戸を 9 戸以上建設する場合、１戸につき 50 万円を課税し ています。
図表２- ２８ 持借別住戸規模別構成
（住宅・土地統計調査 平成 15 年）
6.4% 16.4% 17.6% 9.6%
30㎡未満57.9%
30∼49㎡27.8% 9.5% 23.7%
26.3%
3.7% 0.8% 0.2%
持家
39. 9%
借家
60. 1%
30㎡未満
30∼49㎡ 50∼69㎡ 70∼99㎡ 100∼149㎡ 150㎡∼
豊島区
3.1% 28.6% 19.8% 10.5%
30㎡未満43.0% 11.5%
30∼49㎡32.3% 26.4%
16.8% 6.0%
1.3% 0.5%
持家
46. 1%
借家
53. 9%
ストック数の推移を見ると、持ち家はいずれの広さも平行して増加しています。一方借家は 18 畳以上の住宅は徐々に増えつつあります。12 畳未満の住宅は平成 10 年以降、急激に減少してい ますが、未だに数は多いです。12∼17. 9 畳の住宅が増えていることもあり、狭小な住宅の割合は 多くなっています。
図表２- ２９
持ち家の面積規模（住宅・土地統計調査 各年）
図表２- ３０
借家の面積規模（住宅・土地統計調査 各年）
0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000
持 家 ス ト
ッ
ク 数
︵
戸
︶
6畳未満 130 90 40 0
6.0∼11.9畳 1,740 2,470 1,470 2,620
12.0∼17.9畳 4,730 4,570 4,170 5,560
18.0∼23.9畳 7,870 7,290 8,270 9,310
24.0∼29.9畳 7,120 7,860 7,910 8,940
30.0∼35.9畳 5,900 6,050 6,140 8,100
36.0畳以上 12,110 12,200 11,770 14,600
S 63 H5 H10 H15
0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000
借 家 ス ト
ッ
ク 数
︵
戸
︶
6畳未満 8,230 8,190 4,830 2,510
6.0∼11.9畳 36,330 42,140 48,770 34,240
12.0∼17.9畳 13,860 14,060 17,430 19,230
18.0∼23.9畳 6,740 7,570 9,000 10,230
24.0∼29.9畳 2,080 2,890 3,470 4,740
30.0∼35.9畳 480 760 980 1,970
36.0畳以上 560 930 840 1,110
S 63 H5 H10 H15
参考
【居住室数】
居間、茶の間、寝室、客間、書斎、応接間、仏間、食事室など居住用の室をいいます。したがって、 玄関、台所（炊事場）、トイレ、浴室、廊下、農家の土間など、また、店、事務室、旅館の客室など 営業用の室は含みません。
なお、ダイニング・キッチン（食事室兼台所）は、流しや調理台などを除いた広さが 3 畳以上の場 合には、居住室の数に含みます。また、同居世帯が使用している室数も含みます。
【畳数】
（７）課題が残るバリアフリー化
図表 2- 31 をみると、手すりや段差解消など、高齢者のための設備がある住宅は 26. 7％です。 図表 2- 32 で所有関係別に比べると、持ち家では 63. 0％で高齢者のための設備があるのに対し、 借家では 24. 3％に留まっており、持ち家と借家とでは大きな差があります。
高齢者等 のための 設備があ
る 26.7% 高齢者の
ための設 備はない 67.9% 不詳 5.4%
図表２- ３１ 高齢者のための設備の有無 （住宅・土地統計調査 平成 15 年）
図表２- ３２ 持ち家、借家別高齢者の設備の有無（住宅・土地統計調査 平成 15 年）
63.0% 37.1%
高齢者の為の設備 がある
24.3%
高齢者の為の設備 はない75.7%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
設備の内訳は「手すりがある」が半数を占めています。浴室や階段に手すりがある住宅が多い ことが分かります。
図表２- ３３ 高齢者等の設備の種類（住宅・土地統計調査 平成 15 年）
0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000
玄 関
トイレ
浴 室
脱衣所
廊 下
階 段
居 住 室
そ の 他
またぎやすい高さの浴槽
廊下などの幅が車椅子で通行可能
段差のない屋内
（８）耐震改修
図表 2- 34 を見ると、平成 15 年の持ち家総数に対する耐震改修工事をした割合は 2. 7％です。 その中では一戸建てが大半を占めています。
図表 2- 35 を見ると、新耐震基準（昭和 56 年 6 月 1 日施行）以前に建てられたものとそれ以降 の割合はあまり変わりません。
コラム 《新耐震基準とは》
地震国であるわが国に、耐震設計の基準が定められたのは、1920 年（大正 9 年）12 月 1 日に 施行された市街地建築物法です。
その直後の 1923 年（大正 12 年）9 月 1 日に関東大震災があり、1924 年（大正 13 年） 市街 地建築物法施行規則が改正されました。許容応力度設計において、材料の安全率を 3 倍とし、 地震力は水平震度 0. 1 を要求するなど、具体的に規定されました。
1950 年（昭和 25 年）11 月 23 日に市街地建築物法が廃止され、建築基準法が施行されると、 具体的な耐震基準が建築基準法施行令（昭和 25 年政令 338 号）に定められました。
1968 年（昭和 43 年）の十勝沖地震の被害を踏まえて、鉄筋コンクート造の帯筋の基準が強化 されました。その後も地震の被害状況や建築構造の研究が進められ、1981 年（昭和 56 年）6 月 1 日の建築基準法施行令改正により「新耐震基準」といわれる、耐震基準が規定されました。新 耐震基準の目標は、地震によって建物が壊れないようにすることではなく、「建物を使う人の安 全を確保する」ことです。新耐震基準は、経済性にも配慮された現実的な基準になっています。 数百年のうちに起こるかどうかという大地震にも完全に耐えうる建築をつくることは不経済で あり、バランスを欠くことになります。安全性が保たれることを前提に定められています。
図表２- ３４
耐震改修工事の有無
（住宅・土地統計調査 平成 15 年）
図表２- ３５
建築の時期別耐震改修工事の有無 （住宅・土地統計調査 平成 15 年）
H15
持ち家総数
49,120戸
工事をし
ていない
47,800戸
97.3%
工事をし
た
1,310戸
2.7%
H15
工事をした
1,310戸
昭和55
年以前
45% 昭和56
∼平成
15・9月
以前
（９）古い住宅は建て替わっている
住宅・土地統計調査の調査年ごとに住宅の建築時期を比較すると、年々、古い住宅が減ってい ることが分かります。
コラム 《建替えが難しい木造密集地域の住宅》
建築の敷地としては幅員４mの道路に面していることが前提です。これは建築基準法に定められ ています。しかし、古くからの市街地には道路が十分に整備されていない場合があります。
こうした地域では、建物の建替えが難しい場合があり、古い木造住宅が建替えられずに、いつま でも残ってしまう状況がみられます。敷地の共同化、再開発や区画整理といった都市計画事業を導 入して改善が図られています。
木造密集地域内において、道路、公園等の公共施設が整備されることは、その沿道地域に民間建 築が誘発され、不燃化が進み、延焼遮断機能、避難機能等の防災機能と地域の生活拠点機能や環境 改善機能を持つ軸が形成されることにつながります。
木造密集地域において都市計画決定されているにもかかわらず未整備の都市計画道路について は、交通ネットワークや地域の防災性の向上を図る観点からも整備の促進を図り、当該都市計画道 路の沿道に不燃化された市街地の形成促進を併せて行う「防災環境軸」の整備が効果的であると考 えられます。
図表２- ３６ 建築の時期 （住宅・土地統計調査 各年）
43,400
37,570
25,890
16,810
30,370
31,820
28,470
21,170
31,020
36,950
37,570
28,390
13,0107,500 12,500
30,100 11,530
5,530
14,760 7,410
12,870 13,410
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
昭和63年
平成5年
平成10年
平成15年
∼昭和45年 昭和46年
∼55年
昭和56年 ∼平成2年
平成3年 ∼7年
平成8年 ∼12年
平成13年 ∼15年9月
（10）居住水準
居住水準は、家族形態にふさわしい住宅の規模かどうかをみる尺度です。平成 15 年の住宅・ 土地統計調査によると、豊島区における最低居住水準未満世帯の割合は 8. 4％で、水準未満の数 が減少傾向にあります。しかし、住宅の所有の関係別にみると、持ち家では、最低居住水準未満 が 3. 3％と低くなっている一方、借家では 12. 6％と高くなっています。また、誘導居住水準以上 の住宅はあまり増加していません。
図表２- ３７ 世帯人員別居住水準の状況（住宅・土地統計調査 各年）
図表２- ３８ 所有関係別居住水準の状況（住宅・土地統計調査 平成 15 年） 18.2% 15.1% 22.6% 50.8% 41.8% 58.0% 65.5% 63.1% 27.0% 38.0% 22.9% 10.3% 10.2% 10.0% 13.9% 16.7% 4.0% 8.9% 2.7% 0.4% 1人世帯
2人世帯
3人世帯
4人世帯
5人以上世帯
最低居住水準未満世帯の割合（全体平均）
1 5 . 5 %
豊島区（H1 0 )
9.1% 8.7% 11.6% 25.3% 27.5% 37.9% 54.0% 58.2% 21.6% 34.7% 28.1% 22.7% 12.5% 30.9% 6.9% 5.8% 17.7% 14.5% 28.1% 44.0%
最低居住水準未満
最低居住水準以上 誘導居住水準未満
誘導居住水準以上
不詳
最低居住水準未満世帯の割合（全体平均）
8 . 4 % 豊島区（H1 5 )
最低居住水準 未満の割合
都市居住型誘導 居住水準以上の 世帯の割合
一般型誘導居住 水準以上の世帯 の割合
主世帯 8.4% 25.4% 15.2% 10.1%
持ち家 3.3% 46.7% 21.0% 25.7%
借家 12.6% 13.7% 12.9% 0.8%
公営の借家 6.8% 22.5% 22.5%
-公団・公社の借家 2.0% 40.8% 40.8%
-民営借家 13.0% 12.5% 11.7% 0.8%
給与住宅 10.9% 23.3% 21.8% 1.3%
【参考 居住水準】
居住水準とは、国民が安定したゆとりある住生活を営むことができるよう、住宅建設五箇 年計画で定められた目標です。平成 18 年 9 月に、住宅建設五箇年計画に代わり住生活基本 計画（全国計画）が策定され、従前の「居住水準」から「居住面積水準」に変更されました。
本書では、住宅・土地統計調査の直近の調査時期が平成 15 年であるため、第八期（平成 13 年度∼平成 17 年度）の住宅建設五箇年計画で示された、次の水準により集計をしていま す。
● 最低居住水準
健康で文化的な住生活の基礎として必要不可欠ですべての世帯が確保すべき水準をいい ます。
● 誘導居住水準
平成 27 年度を目途に全国で 3 分の 2 の世帯が、また、平成 22 年度を目途にすべての都市 圏で半数の世帯が確保できるようにする水準で、次の 2 区分からなります。
都市居住型: 都市の中心及びその周辺における共同住宅居住を想定したものをいいます。 一 般 型：都市の郊外及び都市部以外の一般地域における戸建住宅居住を想定したもの
をいいます。
○ 居住水準（平成13∼17年度 本書で用いた水準） 住戸専用面積（壁芯）
都市居住型 一般型
1人 18㎡ 37㎡ 50㎡
1人（中高齢単身） 25㎡ 43㎡ 55㎡
2人 29㎡ 55㎡ 72㎡
3人 39㎡ 75㎡ 98㎡
4人 50㎡ 91㎡ 123㎡
○ 居住面積水準（平成18年9月∼） 住戸専用面積（壁芯）
都市居住型 一般型
単身 25㎡ 40㎡ 55㎡
2人 30㎡ 55㎡ 75㎡
3人 40㎡ 75㎡ 100㎡
4人 50㎡ 95㎡ 125㎡
※ 網掛けは居住水準から変更された部分です。
※ 「居住面積水準」の世帯人数については、3歳未満は0.25人、3∼6歳未満は0. 5人、6∼10歳未満は0. 75人として
算定しています。
誘導居住面積水準 誘導居住水準 最低居住水準
世帯人数
世帯人数
（11）持ち家と借家の差は大きい
一住宅当たりの居住室数も延べ面積も共に、持ち家が減り借家が増える傾向にあります。持ち 家は、近年のミニ開発によって、狭小な 1 区画に住宅が密集しているケースが影響していること が考えられます。
図表２- ３９ 一住宅当たり居住室数と延べ面積（住宅・土地統計調査 各年）
総数 持ち家 借家 総数 持ち家 借家
昭和63年 3.08 4.98 1.97 51.75 91.98 28.43
平成5年 2.91 4.73 1.94 51.13 92.04 29.41
平成10年 2.84 4.71 1.91 49.17 88.83 29.54
平成15年 2.98 4.39 2.04 52.32 83.71 31.50
工業 1.8%
道路 鉄
道 22.4%
低未利用
地 その
他 9.3%
公共・教
育等 10.3%
商業業務 7.9%
住宅 48.3%
アパートやマン
ションが多く密集
した住宅地
戸建て住宅の 多い住宅地
池袋副都心。商業・
業務・公共施設が
集積
工場が多いが、近
年は、マンションに
工場が多いが、近
年は、マンションに
建替えられることも
ある 図表２- ４０
豊島区の土地利用の割合
（都市計画基礎調査 平成 18 年）
３ 住環境の状況
（１）特徴ある各地域の住環境
池袋副都心を中心とした豊島区の住宅地は、都心と一般的な山の手住宅地、木造密集地域等が あり、住環境にはそれぞれ特徴があります。
新築のマンションが供給され街が姿を変えている地域がある一方、建物の建替えが行われず老 朽化し、空き家が見られる地域も見られます。
木造密集地域では、自力で建替えができない建物が見られ、耐震面、防災上問題があります。 高齢化が進む一方バリアフリーに対応できていません。地域ごとにそれぞれの課題があり、住宅 施策においては、それぞれに対応できる懐の深さが求められます。
（２）豊島区内で住環境を重点的に整備すべき地域
東京都住宅マスタープランでは、住生活基本法第１７条第 2 項第 6 号の規定に基づき、住宅の 供給等及び住宅地の供給を重点的に図るべき地域（以下「重点供給地域」といいます。）に関す る事項について定めています。また、区部における重点供給地域のうち、快適な住環境の創出及 び維持・向上、住宅市街地における都市機能の更新並びに住宅の供給等に関する制度・事業を実 施または実施の見込みが高い地区について、特定促進地区として指定しています。
豊島区における特定促進地区は、次のとおりです。
図表２- ４２ 特定促進地区（東京都住宅マスタープラン 平成 19 年 3 月）
番号 地区名 面積（ha） 主な計画・整備手法
１ 上池袋地区 67
緊急木造住宅密集地域防災対策事業（完了） 住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（事業中） 木造住宅密集地域整備事業（事業中）
地区計画
防災再開発促進地区（決定済）
２ 染井霊園周辺地区 53
緊急木造住宅密集地域防災対策事業（完了） 住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（事業中） 木造住宅密集地域整備事業（事業中）
地区計画
防災再開発促進地区（決定済）
３ 東池袋四・五丁目地区 19
緊急木造住宅密集地域防災対策事業（完了） 住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（事業中） 木造住宅密集地域整備事業（事業中）
地区計画
防災再開発促進地区（決定済）
４ 東池袋四丁目地区 3
市街地再開発事業（事業中）
再開発等促進区を定める地区計画（決定済）
５ 池袋本町地区 64 住宅市街地総合整備事業＜密集型＞（事業中）
６ 南池袋二丁目地区 6
市街地再開発事業
再開発等促進区を定める地区計画
７ 高松三丁目地区 1 公営住宅建替事業（事業中）
（３）建替えが困難な未接道敷地がある
幅員が４ｍ未満の道路に接道する住宅は半数近くを占めています。
前面道路の幅員が足りない敷地では、建替えるときに、敷地を削って道路の幅員を確保する必 要があり、老朽化した住宅の建替えが進まない原因の一つになっています。
コラム《狭あい道路整備事業》
建築基準法では、建築物や敷地の利用、避難、消防活動の確保等を図り、道路のない部分での 建築物の林立を防止するため、建築物の敷地が道路に接していることを定めています。
都市計画区域内において 2m以上接しなければなりません。ただし大規模建築物や多量の物資 の出入する建築物などについては、用途や規模の特殊性に応じ、避難や通行の安全を保つため、 地方公共団体は、条例で敷地と道路の関係について必要な条件が定められていることがありま す。
豊島区では、細街路の整備を推進しており、建替え時に建物をセットバックしてもらうことで、 生活道路の幅員を整備し、接道条件の改善を図っています。
図表２- ４３ 敷地に接している道路の状況別住宅数の推移（住宅・土地統計調査 平成 15 年）
43,230
46,970
49,700
44,980
30,750
35,600
34,130
40,240
11,280
10,160
12,470
15,570 2,830
1,430
2,400
660 12,210
13,900
15,670
10,870
17,890
16,690
10,580
17,080
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000
昭和63年
平成5年
平成10年
平成15年
道路に接し ていない
（４）緑地
公園等は昭和 39 年から増加しています。平成 19 年は 178, 700 ㎡で、区面積の 1. 4％にあたり ます。
図表２- ４４ 公園等（児童遊園、仮児童遊園、庭園含む）
（資料：としま政策データブック 2008 平成 20 年 3 月）
0 25,000 50,000 75,000 100,000 125,000 150,000 175,000 200,000
総
面
積
︵
㎡
︶
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
箇
所
数
総面積 30,800㎡ 68,577㎡ 120,166㎡ 163,922㎡ 179,512㎡178,700㎡
箇所数 17 66 117 150 159 161
コラム 《住宅すごろく》
私たちは、年齢や取り巻く環境によって生活の場を変えていきます。親元を離れ新たな生活 のスタートは独身時代の下宿や新婚時代の賃貸アパート、後に子供が生まれ少し広めの賃貸マ ンション、そして分譲マンションを購入。「あがり」は分譲マンションを売って庭付き一戸建て。 この住宅すごろくは、1973年に建築学者の上田篤氏（当時・京都大助教授）によって唱えられ ました。
それから 30 年、現在のすごろくの「あがり」は多岐にわたりつつあります。都心の分譲マン ションや親子が近居で住む親子マンション、老人ホーム、血縁関係がない人同士で集まって住 むコレクティブハウス（共有空間や施設を持つ住宅）やコーポラティブハウス（共同で設計す る住宅）など、その選択肢は様々です。また、郊外の一戸建てから都心のマンションや老人ホ ームに移り住む人もいて、今日の生活スタイルの多様化が大きく影響しています。
女性の社会進出や、家族のあり方の変化から「すごろく」のコマを進める動機も多岐にわた って、「あがり」の形や時期も十人十色となっています。
↑ 1973 年当時の住宅すごろく
４ 地域別の状況
豊島区を５つの地域に区分して、住宅と住環境の特徴についてみていきます。 （地域表記の順番は、従来の住宅マスタープランに基づいています）
図表２- ４５ 豊島区 地域区分図
※ 表章地域区分は、豊島区が独自に設定したものです。
（１）地域別人口と世帯数
近年では、５つの地域全てで世帯数は増加しています。
図表２- ４６ ５地域別人口・世帯数の推移（住民基本台帳 各年１月１日）
図表２- ４７ ５地域別居住世帯の有無別住宅数の推移（住宅・土地統計調査 地方特別集計） 0
10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000
平成7年 平成12年 平成17年
︵
人 口
︶
10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000
︵
世 帯 数
︶
東部 人口 北部 人口 南部 人口 西部 人口 中央 人口
東部 世帯数 北部 世帯数 南部 世帯数 西部 世帯数 中央 世帯数
平成7年 平成12年 平成17年
世帯数 121,304 127,287 133,806
人口 236,009 234,638 235,357
世帯数 23,867 25,082 26,845
人口 47,440 47,318 48,283
世帯数 21,502 23,121 22,730
人口 42,320 43,225 39,950
世帯数 19,891 20,664 21,825
人口 38,357 38,239 38,637
世帯数 34,968 36,156 40,078
人口 69,541 67,820 69,928
世帯数 21,076 22,264 22,328
人口 38,351 38,036 38,559
Ⅳ 西部
Ⅴ 中央
合計
Ⅰ 東部
Ⅱ 北部
Ⅲ 南部
平成10年 平成15年
居住世帯有り 居住世帯なし 居住世帯有り 居住世帯なし
合計 152,190 124,940 27,240 156,390 130,170 26,220
Ⅰ 東部 30,060 24,860 5,200 31,620 26,620 5,000
Ⅱ 北部 25,690 21,620 4,070 27,300 22,410 4,890
Ⅲ 南部 20,630 17,470 3,160 23,690 20,330 3,360
Ⅳ 西部 42,560 36,500 6,060 39,980 34,700 5,280
Ⅴ 中央 32,760 24,490 8,270 33,800 26,110 7,690
（２）地域別住宅の所有関係
持ち家の割合は、北部が 46. 4％で最も高く、中央が最も低く 27. 7％となっています。公営の借
家は東部が最も多く 4. 1％、公団・公社の借家は中央が最も多く 1. 3％となっています。
（３）地域別住宅建物の構造
木造、防火木造の合計は、西部が最も多く地域全体の半分以上を占めています。
鉄骨・鉄筋コンクリート造は中央、東部が多く各地域の 60％以上を占めています。共同住宅の 多い地区といえます。
図表２- ４８ ５地域別所有関係別住宅数（住宅・土地統計調査 平成 15 年 地方特別集計）
図表２- ４９ ５地域別所有関係別住宅数（住宅・土地統計調査 平成 15 年 地方特別集計）
38.8% 26.7% 43.5% 37.6% 53.2% 28.7% 47.7% 65.1% 42.3% 45.5% 29.1% 61.2% 12.7% 7.1% 13.8% 15.6% 16.6% 9.8% 0.8% 1.1% 0.3% 1.3% 1.1% 0.3%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
総数
Ⅰ 東部
Ⅱ 北部
Ⅲ 南部
Ⅳ 西部
Ⅴ 中央
木造 防火木造 鉄骨・鉄筋コンクリート造 鉄骨造 37.7% 40.6% 46.4% 40.6% 35.8% 27.7% 51.0% 45.0% 44.9% 49.8% 56.7% 55.7% 3.3% 0.9% 0.4% 0.7% 4.1% 1.9% 0.7% 0.4% 1.3% 3.6% 4.3% 3.4% 4.1% 3.1% 3.4% 5.4% 6.0% 4.6% 4.5% 3.6% 8.6%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
総数
Ⅰ 東部
Ⅱ 北部
Ⅲ 南部
Ⅳ 西部
Ⅴ 中央
