137
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かという点に関する分析を行った。そのため、住宅・土地統計調査においてはデータが十分 には提供されていない駅までの距離別の供給状況について、不動産情報サイトのデータ活 用により全般的な賃貸住宅の供給状況を整理した上で、主要サブリース業者からのデータ 提供を受けてサブリース業者の関与による賃貸住宅の供給状況を把握し、供給実態の分析 を行った。その結果、サブリース業者の関与による賃貸住宅の供給は、全般的な供給状況に 比して、駅から遠い地域での供給の割合が高いことを明らかにし、今後の空家発生、借上げ 賃料減額等のリスクがあることを指摘した。
第
5
章においては、(1) 基礎的自治体における民間賃貸住宅施策について、賃貸住宅供 給・管理業に対する取組みの有無を含め、その実施の実態把握を行うとともに、(2) 民間賃 貸住宅施策の位置づけについて、公営住宅施策の関係に着目し、民間賃貸住宅施策は公営住 宅施策と補完関係にある施策として講じられているのではないかという仮説について検証 した。そのため、全国の市町村へのアンケート調査を実施するとともに、管理公営住宅率（市 町村が整備・管理する公営住宅戸数の当該市町村の世帯数に対する割合）という指標を用い て仮説検証を行った。その結果、(1)に関しては、ⅰ）政令市を除いた「その他市」や町村で
は、民間賃貸住宅施策を実施している自治体が少ない、ⅱ）施策の内容は、供給抑制・調整 策は少なく、賃貸住宅供給・管理業に対する取組みはみられないなどの実態を明らかにした。また、(2)に関しては、民間賃貸住宅施策の実施の有無と管理公営住宅率の関係をロジット 分析した結果が正の有意となり、公営住宅施策と民間賃貸住宅施策が補完的に講じられて いる関係にはなく、公営住宅施策があまり講じられていない自治体において民間賃貸住宅 施策もあまり講じられていない実態を明らかにした。その上で、住宅確保要配慮者に対する 賃貸住宅の確保等の住宅セーフティネット機能の強化や、サブリース業など賃貸住宅供給・
管理業との連携体制の構築等の政策提案を行った。
第６章においては、法規制の対象とされておらず、他方で、サブリース業において借上げ 賃料減額や契約解約のトラブルが生じている賃貸住宅管理業についての規制制度のあり方 を検討・提示した。そのため、賃貸住宅のサブリースにおける法的トラブルの裁判例の分析 を行うとともに、国において任意制度として試行されている賃貸住宅管理業者登録制度の 評価を行い、構築すべき規制制度について規制の保護法益や、宅地建物取引業法など他の規 制制度との整合性の観点も含め検討し、以下の内容を明らかにした。まず、(1)裁判例の分 析により、サブリース業者が借地借家法における借主として保護を与えられるなかで、サブ リース契約の解約等のトラブルに関する確たる裁判規範がない状況を明らかにし、(2)貸主 の利益保護、トラブルの未然防止のためには、裁判による事後解決では十分ではなく、貸主 と業者の情報格差を是正するための賃貸住宅管理業者への規制制度の構築の必要性を指摘 した。その上で、規制制度の具体的内容について、賃貸住宅管理業を営む際の届出等の義務 付け、賃貸住宅管理業者による専門的資格者の設置、借上げ賃料減額のリスクを含めた重要 事項の貸主への説明の義務付けなど、事業規制・業務規制の両面にわたる規制制度を提示し た。
139
以上のように、本研究では、サブリース業などの賃貸住宅供給・管理業が、民間賃貸住宅 の供給・管理（仲介を含む）において果たしている役割・関与について、以下のような実態 及び問題点を新たに明らかにした。
・現在の民間賃貸住宅の供給・管理において、土地所有者に民間賃貸住宅の供給を働きか け、供給された物件の管理を行い、その物件の仲介も行うサブリース業者などの賃貸住 宅供給・管理業者の役割が大きくなっている。
・賃貸住宅の管理・仲介に関しては、今後、自社で管理する物件を自ら仲介（自社付け）
するプロパティ・マネジメント型モデルによる管理・仲介のウエイトが高まっていく可 能性、建設受注・管理一体型のサブリース業者が供給・管理・仲介に関与する賃貸物件 のウエイトが高まる可能性がある。
・賃貸住宅の供給に関しては、サブリース業者の関与により供給された民間賃貸住宅は、
駅から遠い地域での供給の割合が高く、今後、空家発生、借上げ賃料減額等のリスクが ある。
・民間賃貸住宅施策を講じている自治体は少なく、賃貸住宅供給・管理業に対する取組み はみられない。
・賃貸住宅のサブリースに関しては、サブリース契約の解約等のトラブルに関して確たる 裁判規範がなく、現状では、貸主の利益保護、トラブルの未然防止のためには十分とは いえない。
その上で、賃貸住宅供給・管理業に係る施策を含む民間賃貸住宅政策に関し、以下のよう な提示等を行った。
・自治体における民間賃貸住宅施策に関し、サブリース業など賃貸住宅供給・管理業との 連携体制の構築等の政策提案を行った。
・サブリース業を含む賃貸住宅管理業に関し、貸主の利益保護、トラブルの未然防止のた め、借上げ賃料減額のリスクを含めた重要事項の貸主への説明の義務付けなど、事業規 制・業務規制の両面にわたる規制制度を提示した。
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