地域要因の比較項目及び格差率

（ア）商業地域に指定されている地域 （イ）近隣商業地域に指定されている地域 （ウ）その他の用途地域に指定されている地域 （エ）用途地域が指定されていない地域

イ 特別用途地区

この規制の内容は地方公共団体の条例で定められることとなるが、用途地域内に おいて特別の目的から土地利用の増進、環境の保護等を図るため定められたもので あり、地域の特性が明確に位置づけられることになる。

（ア）小売店舗地区に指定されている地域 （イ）事務所地区に指定されている地域

（ウ）娯楽・レクリエーション地区に指定されている地域 （エ）観光地区に指定されている地域

（オ）特別業務地区に指定されている地域

ウ 容積率（建築基準法の規定により定められた建物の延べ面積と敷地面積の割合）

収益性の高さは宅地の高度利用の程度として表れ、単位面積当たりの利用度が図 られることとなる。一般に収益性の高さに比例してこの利用の程度も高まることと なるが、容積率はこの限度を定めたものであり、容積地区の種別一種当たりの価格 水準で取引価格の一応の目安とされる場合もあるほどに大きな要因となっている。

エ その他の規制

上記の規制のほか地域を特徴づける規制を受けているかどうか、受けているとす

ればどの程度の影響があるか等について留意する必要がある。特に、郊外路線商業

地域については、地域の形成が、住居地域、準工業地域、調整区域にも及ぶことか

ら、各々用途規制を十分に把握し対応することが必要である。

また、このほかに、各地域別にみると高度商業地域及び準高度商業地域では、環境 条件の細項目である「デパート、大型店の数、延面積」及び「全国的規模の店舗、事 務所の数、延面積」 、行政的条件の細項目である「容積制限による規制」に、普通商業 地域では交通接近条件の細項目である「最寄駅の乗降客の数」、「最寄駅への接近性」、

行政的条件の細項目である「容積制限による規制」に、近隣商業地域では交通接近条 件の細項目である「最寄駅の乗降客の数」 、 「最寄駅への接近性」、環境条件の細項目で ある「店舗の連たん性」に、郊外路線商業地域では街路条件の細項目である「系統及 び連続性」、環境条件の細項目である「交通量」、行政的条件の細項目である「地域・

地区の規制」に比較的大きい格差が付されている。

(1) 街路条件

商業地域の街路網を構成する街路の幅員、舗装、配置、系統等の状態は、不動産の 効用に大きな影響を及ぼす。これらの街路の状態が、良好な場合には、通行の安全が 確保されること等商業地域としての利便を高め、その価格に著しい影響を与えるもの である。

商業地域は、街路沿いに連担し、集まって街区を構成する店舗、事務所その他商業 施設により形成される。したがって、街路の性格がそこに形成される商業地域の地域 的特性に及ぼす影響は大きく、一方では商業地域が街路条件により制約を受けること となり相互に関連して地域要因を形成している。

また、街路、街区の規模、範囲、態様の類似した商業地域は地域的特性を有するの が通常であり、この意味では街路条件は類似地域の選択の重要な指標でもある。

街路条件における項目は「街路の状態」と「街区の状態」の 2 項目があり、 「街路の 状態」は「幅員」、 「舗装」、 「歩道」 、 「勾配」、 「構造」及び「系統・連続性」に、 「街区 の状態」は「街区の整然性」及び「街区の施設の状態」にそれぞれ細区分される。

ア 街路の状態 （ア）幅員

商業地域における業種の構成、規模等当該地域の性格によってそれに適合する街路 の幅員が異なるので、地域の特性に適合した幅員であるかどうかによって判定される ものである。したがって、幅員の広狭がそのまま価格形成要因の増減に比例するとは 必ずしも限らない。

例えば、自動車の円滑な交通が不可欠であるオフィス街、卸売商店街、郊外路線商

業地域にあっては街路はある程度広い方がよいが、反面、ある程度の雑踏、混雑が商 店街としての繁華性を高め、歩行の顧客の誘致要因ともなっている小売商業地域にあ っては後記の交通災害等の状況とも関連するが、 6m 内外の幅員が収益性を高める場 合が多い。

なお、街路の幅員は、建築物の高さ、面積等に関する建築基準法上の制限（行政条 件）と密接に関連していることに留意しなければならない。

（イ）歩道

歩道は顧客の安全保持のため必要な道路施設であり、歩道の幅員等が顧客の通行に 与える利便性を判定して比較を行うものとする。道路の構造の一般的な技術基準を定 めている「道路構造令」では、歩道の最低幅員を２ｍとしているが、一定の要件を満 たす場合には２ｍ以下の歩道の設置も認めているため、２ｍを基準として判定基準に 優劣をつけている。また、近年では、歩道のバリアフリー化（歩道の形式、歩道面の 高さ等に配慮した施工） 、無電柱化等の推進により、より機能性の高い歩行空間の整 備が行われているケースもあるため、比較の際にはこのような要素も勘案することと なる。

なお、アーケード街等のように車の通行が禁止されているところで、歩道の設置が 考えられない場合は他の交通規制の状態等の項目で判定することとなる。

（ウ）勾配

街路の勾配はその街路の長さと傾斜の状態により、または商業施設の配置の状態 により一概に収益性を阻害するとは考えられないが、一般的には、客足の本来の性 向として労を要し、注意力の分散する坂道を嫌う傾向があり、他の条件が同一であ れば勾配のある街路沿いの商業地域の収益性はより低いといえる。

ただし、山間部、港湾部の諸都市において多くみられるように他の商業適地が求 めがたい場合には、ことさら大きな減価要素とはならないと思われるので、客足の 流れに与える影響の程度を考慮して判定する必要がある。

（エ）舗装

高度商業地域、準高度商業地域及び郊外路線商業地域においては、一般的には舗

装率は 100％に近く、維持補修の状況も良好であるので格差を生ずるに至らないと

考えられるが、普通商業地域、近隣商業地域においては舗装の程度について差異が 認められ格差が生じる場合がある。

舗装の程度については、セメントコンクリート舗装、アスファルトコンクリート

舗装等構造上の路面の種類からの判定と、敷石、煉瓦、クリンカータイル等により 特殊の舗装を施している等による美観上の判断とを併せて行うべきである。

また、保守状況いかんは顧客の安全を害するおそれがあり、不快感を与えるよう な場合には減価する必要があろう。

（オ）構造

郊外路線商業地域においては、道路構造が車両の進入に影響を及ぼすことになる。

中央帯、植樹帯等は対面車両の進入にマイナス要素となるが、適当な間隔に切れ込 みがあり対面車線に進入可能な時はマイナスとはならない。

（カ）街路の系統連続性

商業地域の特性によって、その商業上の機能を発揮するための街路の系統、連続 性が異なるので、当該商業地域の地域的特性に応じ、当該地域を利用する通行者が 通常一般的に行動する経路の性格に着目して判断することが必要であろう。

一般的に、国道、都道府県道等の主要幹線道路は連続性が良く、単なる区画街路 は連続性が比較的に悪いとされているが、オフィス街、卸売商店街、広域サービス 業種の多い商業地域など車両通行に主眼点の置かれる商業地域と小売店舗街などの 歩行者の通行に主眼点の置かれる商業地域では、街路のとらえ方が異なってくるの で単に道路の種類による格差ではなく、商業地域の地域的特性に照らしてその適合 性との度合いによって格差を求めなければならない。

また、郊外路線商業地域の場合には、周辺の地域から自動車で当該地域内の沿道 サービス施設等に来店することが一般的と考えられるため、郊外路線商業地域内の 街路と周辺の幹線道路、高速道路との連続性や、周辺の幹線道路、高速道路の系統 に着目して格差を求めることとなる。

イ 街区の状態 （ア）街区の整然性

街区の態様には、旧幕以来の都市としての態様を今に残しているもの、村落時代 の態様を残しているもの、戦前の区画整理によるもの、最近の市街地改造を経てい るもの等様々である。

判定のポイントは、もとより、現在の商業地域としての収益性に対する寄与の度 合いである。設計の年次の新しいものには、もっとも斬新な収益性への寄与条件が 盛り込まれていることは当然であるが、それが相当遠い将来を目ざして設計され、

現在の収益性への寄与の末だしの場合もありうる。また、旧幕以来の街区の態様が