10 となり、両格差率を相乗すると 1.02 となる。

対象地の画地条件による格差率＝

基 準 地 （ 準 角 地 ） と

対 象 地 を 中 間 画 地 と × 中間画地と角地との格差率（1.10）

想定しての格差率（0.93）

＝1.023≒1.02

(5) 対象地が二方路及び三方路の例

二方路及び三方路は、一方路のみに接する中間画地に比較して一般的に快適性、利 便性に優れ増加要因となると考えられており、二方路の場合は、背面道路の系統、連 続性等の程度を前面道路と比較して格差率を求め、三方路の場合は、三方路が角地と しての性格を重複して持っていることに鑑み、それぞれの道路の角地とみなして角地 格差率を求めて得た格差率の和を限度として決定する。

なお、地域によっては二方路又は三方路であっても快適性、利便性において優れる とは認められない場合も考えられるので実情に応じて適切に判断する必要がある。

基準地を中間画地とした場合、対象地の背面道路の系統、連続性が前面道路とほぼ 同じ二方路で、これにより快適性、利便性に優るときは「特に優る」に該当し、その 格差率は 1.05 となり、対象地が南東及び北東の角地となり、側道及び背面道路の系統、

連続性も前面道路とほぼ同じ三方路のときは、南東の角地は「特に優る」で 1.10、北 東の角地は「優る」で 1.05 と考えられるので三方路の格差率はそれぞれの角地の格差 率の和である 1.15 を限度として快適性、利便性の程度に応じて定めることとなる。

(6) 対象地が袋地の例

袋地は、進入路となる路地状部分と建物等の敷地となる有効宅地部分により構成さ れる画地であり、路地状部分は、通常建物等の敷地として利用できないことにより、

また、有効宅地部分は一般的に直接道路に接面する標準的な画地より快適性、利便性 において劣ることにより減価が生ずるものである。

袋地の評価の方法は、まず袋地を有効宅地部分と路地状部分とに分け、有効宅地部 分の価格は、当該有効宅地部分が路地状部分により接続している道路に直接接面する ものとして評価し、その価格（標準価格）に路地状部分の奥行を基準とした減価を行 って求め、路地状部分の価格は、有効宅地部分の標準価格に、路地状部分の間口、奥 行等を考慮して減価を行って求め、これらの部分の価格にそれぞれの面積を乗じて求 めることとなっている。なお、有効宅地部分の減価率を求める場合には、路地状部分 の奥行だけではなく、必要に応じて間口も考慮して算定することとなる。

したがって、袋地の格差率は次の式により求めることとなる。

1.0－〔{(有効宅地部分の減価率×有効宅地部分の面積＋路地状部分の

減価率×路地状部分の面積)}÷袋地の面積〕

図 2 を例として、袋地の格差率を求めると、有効宅地部分の減価率は最高減価率で

15％であるが、奥行及び前面道路との関係を考慮して 5％とし、路地状部分の減価率

は、路地状部分の間口、奥行等を考慮して 30％とすると、格差率は 0.89 となる。

対象地の画地条件による格差率＝

1.0－〔{有効宅地部分の減価率（5％）×有効宅地部分の面積（208 ㎡）

＋路地状部分の減価率（30%）×路地状部分の面積（60 ㎡）}÷袋地の面 積（268 ㎡） 〕

＝0.894≒0.89

(7) 対象地が崖地の例

対象地内に崖地（法地）部分が存在することは、崖地（法地）部分が平坦地に比し て有効利用度が劣るため減価を生じる。崖地部分の格差率は、崖地部分と平坦宅地部 分との関係位置、方位と崖地の傾斜の状況の相関により求めることとなっている。し たがって、崖地部分を含む画地についての格差率を求めるには、崖地部分の格差率か ら崖地部分の減価率を求め、画地総面積に占める崖地面積の割合に乗じ、画地総面積 に対する減価率を求めたうえで格差率を求めることとなる。

画地総面積を 250 ㎡、崖地部分の面積 50 ㎡とし、崖地と平坦宅地部分の関係位置

は下り崖地、傾斜の方位は南、傾斜度 15゜とすると画地全体における格差率は 0.91

となる。

崖地部分の格差率＝

崖地部分と平坦宅地部 分との関係位置・方位

80×70 ＝56 100

対象地の画地条件による格差率＝

（崖地部分の減価率）

100－56 50 ㎡

1－ × ＝0.912 ≒0.91 100 250 ㎡

（崖地の傾斜の状況）

標準住宅地の価格算定例

1 対象地の確定

(1) 価格時点 平成 27 年 10 月 1 日

(2) 対象地の所在等

ア 所 在 ○○県○市○町 1 丁目 1 番 イ 地 目 宅地

ウ 利 用 状 況 木造 2 階建住宅 エ 面 積 287 ㎡

(3) 対象地の存する市の概況

当市は、A 市及び B 市のほぼ中間に位置し、両市を結ぶ JR○○線によってほぼ南 北に二分されている市で、JRC 駅より A 市及び B 市への通勤所要時間は、約 30 分の 近距離にあるが、まだ丘陵地や農地部分の割合は高く、自然環境にも恵まれた地域で あり、近年、公共団体、住宅・都市整備公団及び民間企業によって積極的に生活環境 の整った住宅地の開発がさかんで、A 市及び B 市のベッドタウンとしての性格を強く 持った住宅都市である。

市の中心である C 駅前一帯の商業地をかなめとして、北部丘陵地域には逐次開発が 拡大され、閑静な好条件に恵まれた比較的規模の大きい住宅が多く、また、南部の元 農地部分の住宅地域には、中規模の一般住宅やアパート、新興の分譲住宅が多い。い ずれも比較的街区が整い道路、交通教育施設その他住宅地域としての施設が整備され た地域で、環境は良好である（別図参照）。

(4) 対象地の存する地域の判定

ア 地域の判定

対象地は、C 駅の北方約 2km に位置し、眺望良好な丘陵地域に存する一般住宅

で、一部に空地が見受けられるほかは、260 ㎡程度の敷地に 100 ㎡程度の木造 2 階 建住宅が建てられている住宅地が大部分を占めている閑静な専用住宅地域でありこ のような状況に基づき地域区分を標準住宅地域と判定した。

イ 近隣地域の範囲

対象地の存する近隣地域の範囲は、東約 500m（市道を境に既成市街地に接す る。）西約 200m（県道を境に新興の分譲住宅地域に接する。）南約 450m（市道を 境に既成市街地に接する。）北約 100m（丘陵地域に接する。）であり、対象地か ら南約 300m の近隣地域内に標準地 C－6 がある。

ウ 地域要因及び個別的要因の調査表の作成

対象地の存する地域に係る地域要因及び対象地に係る個別的要因を調査し、調査

表（表 1 及び表 2）を作成する。

2 価格比準の基礎となる土地の選定

(1) 標準地及び基準地の調査及び選定

対象地の存する近隣地域又は同一需給圏内に類似地域の対象地の価格比準の基礎と

なる標準地又は基準地が設定されているかどうかを調査することとなるが、本件の場

合、対象地の存する地域の地域的特性から、近隣地域には標準地の C－6 があり、ま

た同一需給圏内の類似地域には基準地の（県）C－1 があり、いずれも規範性が高いと

判定できるので、標準地 C－6 及び基準地（県）C－1 を、対象地の価格比準の基礎と

なる土地として選定した。

(2) 標準地 C－6 に係る官報公示事項

標 準 地 の 周 辺 の 土 地 の 利 用 の 現 況

標準地の前面 道 路 の 状 況

標準地についての 水 道 、 ガ ス 供 給 施 設 及 び 下 水 道 の 整 備 の 状 況

標準地の鉄道その 他の主要な交通施 設との接近の状況

標 準 地 に 係 る 都 市 計 画 法 そ の 他 法 令 の 制 限 で 主 要 な も の 丘陵地にある眺

望 が 良 好 で 閑静な住宅地域

東 6m 市道 水 道、

ドキュメント内 事務連絡 平成 2 8 年 4 月 4 日 九州地区用地対策連絡会 各地区等代表幹事各位 九州地区用地対策連絡会事務局 土地価格比準表の手引き 七次改訂 ( 未定稿版 ) の参考送付について 標記について 現在改訂作業中であり発行までの間の運用のため 未定稿版 を参考として送付します 留意事項 土地 (ページ 62-68)