下 水 別表 8 S－4 から比準する場合 3 地域的特性の判定 地域的特性は、具体的には地域の標準的使用に体現されているので、相互の地域の 標準的使用の用途的、機能的な類似性を判定することとなる。 まず、前記の高度商業地域、準高度商業地域、普通商業地域、近隣商業地域及び郊 外路線商業地域の地域区分と同一の地域区分に属する地域にあるものから選定するこ ととなるが、これらの同一地域の内においても、地域において主体をなしている業種、 またはその規模等により地域的特性が異なり、価格水準の開きを生じる場合がある。 したがって、具体的には次のような事項により地域的特性を判断することができる。 なお、これらの事項はそれぞれ相互に関連しているので、総合的に判断して行わなけ ればならない。 (1) 営業の種別によるもの 地域の特性を特徴づける要因のなかでも最も比重が高い事項で、地域において主体 となる業種とその構成等により地域的特性が生ずる場合である。 以下、主体となる業種を例示すれば次のとおりであるが、同一業種と判断しても当 該地域内における業種の構成割合、機能的な相違についても留意する必要がある。 ア 事務所、営業所等が多い地域 イ 問屋、倉庫等の流通関連の業種が多い地域 ウ 自動車修理工場、ガソリンスタンド等の広域サービス関連の業種が多い地域 エ 飲食、娯楽、レクリエーション関連の業種が多い地域 オ 小売店舗が多い地域 （ア）専門店が多い地域 （イ） （ア）と（ウ）の中間的な小売店舗でいわゆる日用品雑貨等を中心とした店舗 が多い地域 （ウ）日常生活必需品、いわゆる最寄品を中心とした店舗が多い地域 カ 上記業種等の混在地域、他地域へと変化している地域 キ 郊外路線商業地域の主な業種 立地業種との関連として （ア）主として自動車利用客を対象とする業種である。 （イ）路線商業地域の熟成の過程として次のような傾向が認められる。 ・ガソリンスタンド、中古車センター ・パチンコ、ファミリーレストラン、モーテル、ゴルフ練習場 ・日用品・大工センター等の大型物販店、ディスカウント店 ・家庭電化製品、紳士服、カメラ、ゴルフ等のスポーツ用品、書物を販売す る大型チェーン店、コンビニエンスストア ・複合物品を取扱う大型店舗、健康ランド (2) 規模によるもの 地域あるいは個々の画地の規模による地域的な特性が生ずる場合であって、地域の もつ商圏の広さの程度、地域の広がりの程度、画地の広さの程度等がその要因となっ ている。 ア 商圏の広狭 商業地の勢力は、顧客が存する地域的な範囲の広さと、その数に依存しておりこ れらとの関連は、地域の特性と密着している。いうまでもないが商圏の広さの比較 においては、業種別の立地条件を考慮して行うことに留意することが必要である。 イ 地域の広がりの程度 地域の広さは顧客の流入量との関連もあって、商業地としての集積度を示すもの と考えられるが、必ずしも比例しているとは限らないので、単純に量的な面のとら え方のみでなく、流入する顧客の状態をも併せて判断することが必要である。 ウ 地域の広がり方 地域の広がり方には、交通機関、街路の状態等との関連で様々の形態があると考 えられるが、面的な広がりであるか線的な広がりであるかによって、顧客の通行量、 車両通行等の利便性、他の商業地域との競合関係等に相違が生ずる場合があり、こ れらの商業立地条件の相違が地域的な特性としてとらえることができる。特に、郊 外路線商業地については、他の商業地域と異なり、 地域の立地上の関連として （ア）都市と都市を結ぶ国道、主要地方道等の幹線道路に接面している。 （イ）母都市を核として一定の範囲に形成される。 （ウ）交通の結節点に接近するとか背後地に住宅団地を控えている場合がある。 （エ）画地規模が比較的大規模に確保し得る地域である。 （オ）鉄道駅との距離の関係はあまりない。 等に留意する必要がある。 エ 画地の状態 商業地域の中にある各画地の状況は、地域全体の規模、性格に対応して利用され ているので画地の状態も一つの目安となるのであろう。 （ア）画地の広狭 高度立体的な利用が図られる地域では画地の面積も広大になるように地域的な性 格との関連もあるので、(3)の建物の利用の状況とも併せて考慮することが必要であ ろう。 （イ）画地の構成 画地の面積、形状の均一性等についての判断であり、建物の利用の状態とも併せ て考慮することが必要であろう。 (3) 建物の利用状況によるもの 建物の利用状況は、商業地域の集積の程度との関連が強いのが一般的であるが、必 ずしも価格水準と一致するとは限らないので単純な現況の比較のみでなく、実態の把 握に努めなければならない。 ア 非木造の建物が多い地域 （ア）高層の商業用建物が多い地域 （イ）中層の商業用の建物が多い地域 （ウ）住宅兼用の中高層の商業用の建物が多い地域 （エ）混在地域 イ 木造の建物が多い地域 （ア）商業用の建物が多い地域 （イ）住宅兼用の商業用の建物が多い地域 （ウ）混在地域 ウ アとイの混在地域 (4) 公法上の規制によるもの 公法上の規制は、商業地域に対して良好な商環境と高度の商業的機能を維持させよ うとする内容であるので、規制の内容は地域の利用形態に大きな影響を与えている。 しかしながら、地域の実態とは必ずしも符合していない場合もあるので留意する必要 がある。 ア 用途地域 商業地域、近隣商業地域の指定は、商業その他の業務の利便を増進するために定 められたものであるので、一般的には指定された地域はその他の地域に比較して商 環境は優れていると判断される。 （ア）商業地域に指定されている地域 （イ）近隣商業地域に指定されている地域 （ウ）その他の用途地域に指定されている地域 （エ）用途地域が指定されていない地域 イ 特別用途地区 この規制の内容は地方公共団体の条例で定められることとなるが、用途地域内に おいて特別の目的から土地利用の増進、環境の保護等を図るため定められたもので あり、地域の特性が明確に位置づけられることになる。 （ア）小売店舗地区に指定されている地域 （イ）事務所地区に指定されている地域 （ウ）娯楽・レクリエーション地区に指定されている地域 （エ）観光地区に指定されている地域 （オ）特別業務地区に指定されている地域 ウ 容積率（建築基準法の規定により定められた建物の延べ面積と敷地面積の割合） 収益性の高さは宅地の高度利用の程度として表れ、単位面積当たりの利用度が図 られることとなる。一般に収益性の高さに比例してこの利用の程度も高まることと なるが、容積率はこの限度を定めたものであり、容積地区の種別一種当たりの価格 水準で取引価格の一応の目安とされる場合もあるほどに大きな要因となっている。 エ その他の規制 上記の規制のほか地域を特徴づける規制を受けているかどうか、受けているとす ればどの程度の影響があるか等について留意する必要がある。特に、郊外路線商業 地域については、地域の形成が、住居地域、準工業地域、調整区域にも及ぶことか ら、各々用途規制を十分に把握し対応することが必要である。 ドキュメント内 事務連絡 平成 2 8 年 4 月 4 日 九州地区用地対策連絡会 各地区等代表幹事各位 九州地区用地対策連絡会事務局 土地価格比準表の手引き 七次改訂 ( 未定稿版 ) の参考送付について 標記について 現在改訂作業中であり発行までの間の運用のため 未定稿版 を参考として送付します 留意事項 土地 (ページ 105-109)
