第２章 公共分譲住宅政策と用地費
42.61 画 20.01画
96.6％
62.1％
0.ｌｈａ 0.07ｈａ
19.1kｍ 74千,,B/日 22.0kｍ
90.5％
％％ｊｊ５５１７
0.04ｋｍ
水道 364.1ｍ 240.5kｍ 66.1％ 25.5ｋｍ
ので、この事実は、予想外であった。ただし、分譲価格の中には、土地取得後 の道路や公園等の都市基盤整備の費用も含まれており、この中にはその後の地 価高騰を反映した部分も存在すると考えられる。
東京都によれば、「四季の丘」を含む南大沢の土地は、ほとんどが、昭和40 年代の初頭に取得されている。
新住宅市街地開発法に基づいて施行される用地取得事業は、東京都、公団、
公社の三者によって、昭和39年10月以降に開始された。当時の三者の用地買収 の分担区域及び進捗状況は、図２－３のとおりである'4)。
図２－３多摩ニュータウン用地買収区域図
(注）１．
２．
左端の「西部地区40年度買収」区域に、南大沢「四季の丘」も含まれる。
東京都南多摩新都市開発本部『多摩ニュータウン開発の歩み』第１編 ７５ページによる。
表２－１０に明らかなように、東京都の昭和39年、４０年における買収面積は、
実際に執行された数字でみると、合わせて約１１２万坪になる。買収金額は執行 額でみると、合計約65億円であり、平均坪単価は5,815円となる。
－３７－
「（東京都施行の）西部地区（現在の14～１６，２０．２１住区）の買収計画面積 は約４２６ｈａであったが､４０年当時は、この地区はまだ事業決定されていなか ったため、４０年10月、まず山林部分約３５５ｈａの買収を開始し、４５年度末まで
に山林部分の買収をほぼ完了した'5)」とされている。
表２－１０東京都の用地買収状況
;|空l箒i塵
２５００００ 】医６３０００００
(注）１．４０年度執行金額は、立木等補償金※（24.640.866円）を含む。
２．用地買収費の財源は主として住宅金融公庫よりの借入金であり、現在まで に5428.780千円の融資をうけている。（融資額は造成費を含めて標準額 の80％、利子は年７５％､５年以内に償還）
３．４０年の「西部地区」には、南大沢の用地買収が－部含まれる。買収坪単価 は、上の表に記載されたように、5.824円の周辺になる。
４．東京都南多摩開発本部『多摩ニュータウン開発の歩み』第１編７６ﾍﾟｰｼﾞによる。
昭和40年度には、南大沢を含む多摩ニュータウンの西地区で、９０万5,319坪の 用地買収が執行されている。買収金額は５２億9,675万円であり、ここから「立 木等補償金」2,464万円を差し引いた52億7,211万円が用地買収費の実質であ る。従って、平均坪単価は５，８２４円となる。なぜこの土地がもっと早く低価 格で供給されなかったのだろうかという疑問は残るが、当時としては、この買 収価格は、適正価格だったのであろう。買収方法については、「39年１月１日 現在の登記簿記載の地積を基準として価格を定め､買収する'6)」とされている。
－３８－
上五一 ｣凹む１つ 予算
｜執行 ｜平均’
坪数 金額
坪数｜金額
3９ 東 西 小計
250,000坪
250.000
1,5815
０６
円1,581,500
95,936坪
95.936
537,762,108円
537,762.108
5.605円
4０ 東 西 小計
1.000,000
1,000.000
6,300,000
6.300,000
119,099 905J319.13 1,024,418.13
705.083,480
※（
鰯
6.001,836,877
5.920 2４ 5.835
合計 1,250.000 7,881.500 ｛
1,120.35413 東部215.035 西部905,319.13 （
6,539,598.985 東部1242.845.588 西部5296.753,397
5.815
補償については、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」（37年６月19日 閣議決定)により､立木補償、建物移転補償、工作物移転補償、墳墓等移転に伴 う補償、居所移転に伴う補償、営業補償、農業補償を内容とするものであった。
表２－１１には、昭和45年３月末現在における東京都、公団、公社の三者の用 地取得状況が、示されている。これによれば、この段階での東京都の買収済み 面樹B)は､合計504.5haにのぼっている。要買収面積(A)は合計579.2haなので 進捗率（Ｂ／Ａ×100）は、８７１％に及んでいる。また、東部地区での進捗率は 99.9％に及んでおり、西部地区の82.0％よりすすんでいる。公団の進捗率は 99.5％、公社のそれは１０００％なので、当初の要買収面積（事業計画面積の一 部）の買収は、昭和45年度の段階で、ほぼ完了していたことになる。
表２－１１施行者の用地取得状況（45年３月末現在）
（填位：ｈａ、％）
東可地［
１１７１８住［）
序角泙地［
（li-li住［
５１８０４１５４３４０９８２０ＩＷ ｆ７２５５５７９２５０４５８７１
１m９４２７７５７５７５４９９５ 社５１３４０４４０４１０００ (注）東京都南多摩新都市開発本部『多摩ニュータウン開発の歩み」
第１編７９ページによる。
Ⅳ多摩ニュータウン用地費の推移（昭和41年から63年度までの23年間）
多摩ニュータウンにおける、東京都のこれまでの用地買収の実績については、
表２－１２に示されている。これは、東京都の新住宅市街地開発事業の昭和41年 度～昭和63年度までの23年間の歩みを示したものである。
左端の「規模」には、買収した面積が平方メートル単位で示されている。
「公有財産」は、土地のみの買収価格を示している。「平均単価」の欄には、
－３９－
事業Ｅ体 事業計画面
積（実面積）
用地買収 要買収面積
(公薄)Ａ
買収済み 面積Ｂ
進捗率 (B/Ａｘ１００）
東京都 東部地
(17.18住区）
両部地1５．１６．
20～23住区 計
207.5
518.0
725.5
163.8
415.4
579.2
163.6
340.9
504.5
99.9
82.0
87.1
公団 942.7 757.5 753.4 99.5
公 社 ５１．３ 40.4 40.4 100.0
年度毎の１平方メートルあたりの価格が明らかにされている。「補償」は、用 地取得にかかわる補償金のみを含んでおり、「公有財産」とは別の項目として、
表示されている。
土地の買収についての「規模」をみると、土地買収は昭和40年代に集中して おり、昭和40年を別とすれば、昭和41年～43年までが特に大きいことがわかる。
昭和51年をも含めると、ここまでで大規模な買収は終わっていると思える。
「公有財産」の欄で士地の買収価格をみると、初期の地価高騰期にあたると みられる昭和46年から51年が、支払われた金額では、とび抜けて大きい。
表２－１２多摩ニュータウンにおける東京都の新住宅市街地開発事業用地買収の推移 規模（A）㎡公有財産(B）円平均単価円/iｉｆｍ補償円
２７３４６２６９ ５２８９３１１４０１９３４２１４９９９８３７
５５４８２９９９ １１７００５９９２５２１０８８２８０７１９４３
４０２７０７６９ ８０９６２００６４２０１０４７７９００１８３
iii
２６３６８３６４８２３９３８６２４５５６１７２２９１１４５６５２６１８９３６０７５０５４ １６９８４２４１８６１０２３８８６６１３２０４２ １１３２７８．６９ １２２５９７４４４６１０８２２．６４０１０６８４４０ １２３５７３８５０ １８２１４２８２ ３８７０３０１５１６２１２４８７３１１１０７０１４ １２７５８８０２７１７７０５５１８２１３００６７９８７６８８２２ １３１２２８３５ ２５７４５０２６５４１９６１８５７４０１２９６７２ １８９９０５８ ４３９４７１２５６２３１４１５３４６２６７８５２ ２２７６５６５ ７０５６２５１８４３０９９５２５５６８７６６３０ ５７８４０ ８４７３４１００１４６４９７２１８１０２３２３ ５８３７２．０ ７５６１３９３００１２９５３．８８５９９５３５２ ４５８６．２４ １６２６５３２５６３５４６５．５３８０９９１９０２
Ｌ曲
３４７３１９９４１６３４６２．１ ３００１７．７
３８５８９３ ２１３３４８４３４ ３８６０３９ ５４９７０５９７８ ３９２８９８ ３００５６３０７ ９９４１５３ ２７９８０７９２ ６４８９９９０８８
８４５７８８４
１２３４
Ｊ 「規模」は、東京都の買収面積全体を表わし、南大沢を含んでいる。
「公有財産」は、土地のみの金額を表わす。
昭和41～昭和45年の５年間は、一度決定した単価によって、ほぼ同じ価格 で、買収がなされている。
東京都南多摩新都市開発本部作製提供資料
－４０－
規模（A）ｍＰ 公有財産(B）円 平均単価円/fifm 補償円 昭ﾄﾞﾛ4１ ２７３，４６２．６９ 5２８，９３１，１４０ １，９３４．２ 1４，９９９，８３７
4２ ５５４，８２９．９９ 1，１７０，０５９，９２５ 2，１０８．８ 2８，０７１，９４３ 4３ 4０２，７０７．６９ 8０９，６２０，０６４ 2，０１０．４ ７７，９００，１８３
4４ 1１０，１５１８５ 2６３，６８３，６４８ 2，３９３．８ 6２，４５５，６１７ 4５ 8７，４８４．４７ 2２９，１１４，５６５ 2，６１８．９ 3６，０７５，０５４ 4６ 1６５，８８００１ 1，６９８，４２４，１８６ 1０，２３８．８ 6６，１３２，０４２
4７ 1１３，２７８．６９ 1，２２５，９７４，４４６ 1０，８２２．６ 4０１，０６８，４４０ 4８ 5５，７６１．８１ 6３２，８２５，９７５ 1１，３４８．７ 1２３，５７３，８５０ 4９ 1８２，１４２８２ 3，８７０，３０１，５１６ ２１，２４８．７ 3１１，１０７，０１４
5０ 1２７，５８８．０ 2，７１７，７０５，５１８ ２１，３００．６ 7９８，７６８，８２２
5１ 1３１，２２８３５ 2，５７４，５０２，６５４ 1９，６１８．５ 7４０，１２９，６７２
5２ 1８，９９０．５８ 4３９，４７１，２５６ 2３，１４１．５ 3４６，２６７，８５２
5３ 2２，７６５．６５ 7０５，６２５，１８４ 3０，９９５．２ 5５６，８７６，６３０
5４ 5，７８４０ 8４，７３４，１００ 1４，６４９．７ 2１８，１０２，３２３
5５ 5８，３７２０ 7５６，１３９，３００ 1２，９５３．８ 8５，９９５，３５２ 5６ 4，５８６．２４ 1６２，６５３，２５６ 3５，４６５．５ 3８０，９９１，９０２
5７ 5，４７２．８７ 3４７，３１９，９４１ 6３，４６２．１ 2１０，３４８，６２６ 5８ ３１，４２５．３３ 9４３，３１５，１８０ ３０，０１７．７ 4８，４９０，００２ 5９ 3７，４３５．５５ 1，４４４，６１２，９２９ 3８，５８９．３ 2１３，３４８，４３４
6０ 1３，３７４．０５ ５１６，２９０，９７５ 3８，６０３．９ 5４９，７０５，９７８
６１ 1３，７８５．３７ 5４１，６２４，０１３ 3９，２８９．８ 3０，０５６，３０７
6２ 6，５２８．１６ 6４８，９９９，０８８ 9９，４１５．３ 2７，９８０，７９２
6３ 1，１７５．６６ 2１２，０５４，１６０ 1８０，３７０．３ 8，４５７，８８４
図２－４のグラフで示したように、土地の「平均単価」をみると、昭和63年 には１平方メートルあ､たり18万370円である６〔れは、５年前の昭和58年の約 ６倍、８年前の昭和55年の14倍、２０年前の昭和43年の90倍である。いかに用地 費負担が大きくなってきたか、そして用地買収が困難になってきたかというこ とを、示している。拙
「補償」の欄をみると、昭和47年以後､~急膨張しており、昭和60年まで大き な額が続いているのが、特徴である。
図２－４多摩ニュータウンにおける東京都の用地買収費「平均単価の推移」
180,370円
円円
爪
万肪朋
肥５５１平方メートルあたりの平均単価
う:ｌ￣Ｚ卜Ｌ
６，伜
ＩＨＩ伜
1,9型--竺且５－
1万Fｦflf 12,953円
昭４１和年
卯年 妬年 加年 田年
妬年
(注）１．昭和55年以降、そして最近の昭和60年代の地価高騰期に対応して、用地 費が膨張していることが、よみとれる。
２．表２－１２をもとに、筆者が作製。
－４１－
前述のように、公共住宅の分譲価格に含まれるのは、用地費のみではない。
多摩ニュータウンにおいては、特に、道路や公園等の整備が大規模に行われて おり、このことが、住宅の価値を高める結果となっている。都市基盤整備は、
新住宅市街地開発事業の一環として行われている。
表２－１３には、東京都・公団・公社の三者のそれぞれによる新住宅市街地開 発事業の資金計画が、示されている。
，東京都の資金計画をみると、事業期間は昭和41年度～平成２年度末、施行面 積は736.9ｈａ、有償可処分面積は437.2haとなっている。平成元年度基準価額
は１平方メートルあたり142,200円に設定されている。昭和63年度基準価額 １３６，８００円よりも、5,400円（４％）ほど高くなっており、地価の上昇分を 反映したものと考えてよいであろう。東京都の「収入」（4,393億円）の994％は「宅地処分収入」である。この 収入に対応する「支出事業費」（4,393億円）のうち、「用地関係費」（３５８ 億円）は全体の８．２％にすぎない。「借入金利子」（1,401億円）が31.9％で 最も大きな割合を占めているが、これは、用地取得とつながりを持つと考えて よいであろう。次いで、「工事関係費」（1,347億円）が３０．７％、「負担金」
（860億円）が19.6％、「事務費」（292億円）が６．６％を占めている。
要するに、用地関係費については、４０年代の初頭から用地買収を行ったた め、平均単価が8,240円と低く抑えられている。したがって、宅地売却収入の 中に含まれるのは、工事関係費や事務費等のその他の経費が多くなっているの
である。
従って、前述の南大沢「四季の丘」の分譲価格には、用地費のみではなくこ れらの経費の一部が含まれていることを、考慮しなければならない。近隣公園 の建設を例にとろう。規模3.5ヘクタールの大平公園の建設に際して、整備期間 の昭和56～58年度において、工事費として約３億9,000万円が投じられている。
その計画概要には､①自然学習のための樹林の保全、②運動遊戯施設の建設、
③修景・休養施設の建設などが、含まれている。これらの質の高い関連公共施 設を提供したことによって住宅の分譲価格が高くなった面は、みのがせない。
関連公共施設の建設にもまた多くの用地が必要とされるのである。質の高い環 境の良い住宅を建設したことが、人気を高める原因ともなったと考えられる。
－４２－
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