不動産の多重売買をめぐる中国法の問題点

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(1)不動産の多重売買をめぐる中国法の問題点李斌. Ⅰ はじめに. 権を行使できないだけでなく，売買契約に基づいて損害賠償請求権を行使することさえできな. 中国における市場化政策の進展に伴い，2000. かった．これは，中国では，長年にわたり，行. 年代に入ってから，住宅を中心として不動産の. 政機関が不動産取引を監視するための登記制度. 価格が異常に高騰し，一般的な国民所得の水準. であり，私人間の取引の安全を図ることを目的. とは乖離した金額による不動産取引が行なわれ. とした制度ではなかったからである．これに対. るようになっている．このような背景の下で，. して，多くの民法学者が厳しい批判を加え，物. 法外な利益を生み出すためにデベロッパーをは. 権変動の原因と結果の分離を求めていた．. じめ一般の法人や個人による不動産の多重売. その後，私有財産を保護する法制度の構築が，. 買が頻繁に生じている．北京大学法制情報セン. さらなる社会経済発展のために不可欠と考えら. ターの統計によると，2007 年 10 月 1 日に物権. れるようになり，その結果，2007 年 3 月 16 日，. 法が施行されてから 2013 年 12 月 31 日までの. 第 10 期全国人民代表大会第 5 回会議において. 間に，地方における人民法院で審理された不動. 物権法草案が可決され，2007 年 10 月 1 日から. 産多重売買に関する事案は 342 件に及んでいた. 施行されることになった．物権法，第 6 条1）は，. （表 1）．もちろん，この数字は氷山の一角にす. 不動産物権変動の公示原則を定立し，第 9 条2）. ぎないといってもよいだろう．多重売買の多発は，不動産取引の安全に対して大きな影響を及ぼすだけでなく，社会的不安定の誘引になるおそれもある．実際のところ，不動産多重売買の問題は 1990 年代の後半から生じていた．当時，物権法はおろか中国における物権変動の理論体系もまだ構築されていなかったため，不動産登記の効力に対する理解が必ずしも一致していたわけではなかった．このため，不動産多重売買が生じた場合においては，所有権移転登記手続が完了しなければ不動産物権の変動が生じないだけでなく，売買契約自体も無効になると解する人民法院の判決が多数であった．この考えに従えば，未登記の買主は，売主に対して所有権移転請求. . 1）物権法 6 条不動産物権の設定，変更，移転及び消滅は，法律の規定に従い登記をしなければならない． 2）物権法 9 条法に基づいて登記をしてその効力を生じ，登記をしなければ，その効力は生じない．但し，法律に他の定めがあるものは除く．それによって，中国物権法が登記の効力要件主義を原則としながら，用益物権である土地請負経営権の譲渡や地役権の設定など一定の場合につき，例外的に対抗要件主義を採用していることである．たとえば，物権法 129 条土地請負経営権者は土地請負経営権を交換し，譲渡するにあたり，当事者が登記を求める場合，県クラス以上の地方人民政府に土地請負経営権の変更登記を申請しなければならない．登記を経由しなければ，善意の第三者に対抗することができない．物権法 158 条地役権は地役権設定契約が発効した時に設定される．当事者が登記を求めた場合，登記機関に地役権の登記を申請することができる．登記を経由しなければ，善意の第三者に対抗することができない．.

(2) 42. 横浜国際社会科学研究第 18 巻第 4・5 号（2014 年 1 月）. （338）. 表 1 地方における人民法院に審理された不動産多重売買に関する訴訟の件数 2007 年. 2008 年. 2009 年. 2010 年. 2011 年. 2012 年. 24 件. 36 件. 48 件. 58 件. 71 件. 105 件. は，登記が原則として不動産物権変動の効力発. 本稿は，右のような諸問題の中でも不動産多重. 生要件であることを規定しており，これらを併. 売買の発生原因に重点に当てて論じようとする. せて，登記を基礎とする不動産取引の安全が目. ものである．. 指されている．もう一方，多重売買における未. 本稿の構成について予め述べるならば，まず，. 登記の買主を保護するために，物権法第 15 条. 物権法が施行される前に不動産登記の効力に対. により「当事者間で締結された不動産物権の設. する理解がどうであったかを振り返り，当時に. 定，変更，移転及び消滅に関する契約は，法律. おける不動産多重売買の問題点をまとめる．次. に別段の規定がある場合，又は契約に別段の約. いで，中国物権法成立の背景と立法過程におけ. 定がある場合を除き，契約成立の時から効力を. る物権変動モデルのあり方をめぐる議論を検討. 生ずる．物権の登記を経由していなくても，契. する．さらに，具体的な事例として，力聯集団. 約の効力には影響しない」という規定が新設さ. 住宅多重売買事件と上海長英不動産開発会社住. れた．こうした規定によって，物権法が施行さ. 宅二重売買事件を取り上げ，これらの事件の分. れる以前には，多重売買における未登記の買主. 析を通じて不動産多重売買の発生原因を析出す. による売主の債務不履行責任の追及が認められ. る．最後に，中国における不動産多重売買の事. なかったという問題は，とりあえず解決された．. 後救済措置に関する問題についても言及したい．. こうしたことによって，中国における不動産取引を取り巻く環境は，物権法が制定されたおか. Ⅱ 中国物権法の制定. げで間違いなく安全であると考える学者がほと. 1 物権法制定前. んどであろう．. 中国人民共和国が建国された後，中央政府は，. しかし，実際には，表 1 の通り，物権法が施. 1947 年に公布された「中国土地法大綱」及び. 行されてから，不動産多重売買の問題が収まる. 1950 年の「土地改革法」の規定に従って土地. どころか，逆にますます深刻な状態になってい. 改革運動を開始し，農村地域の土地調査及び. るのである．しかも，一旦多重売買が生じてし. 土地測量を行なったうえで，土地登記済証と住. まえば，多重売買を引き起こした売主に対する. 宅登記済書を農民に交付するようになった．50. 責任追及は徒労に終わり，被害者が自ら被った. 年代初頭に入ってから，都市にある土地及び住. 損害を回復しがたいことが多いであろう．中国. 宅の登記事業がようやく着手された3）．しかし，. においてはなぜ，形式主義が採用されているに. その後，中央政府の高度集権の政治体制の形成. もかかわらず，不動産多重売買が頻繁に生じて. に伴い，普段の経済生活が政治化し，かつ，民. いるのだろうか．また，どのような事前の予防. 事の権利義務関係が公法化したことにより，伝. 措置を採用すれば，不動産取引の安全と社会正. 統的な民法上の権利義務の履行に対する国民の. 義を守ることができるのだろうか．さらに，多. 関心が薄らぐこととなった．このような背景の. 重売買が生じたのちの救済措置としてはどのよ. 下で，農村及び都市における土地と住宅の登記. うな方策が考えられるだろうか．今後，中国において不動産取引を円滑かつ安全に行なうためには，これらの問題が重要な課題となっている．. . 3）金俭『中国不動産物権法：原理・規則・適用』法律出版社，2008 年，46 頁参照．.

(3) 不動産の多重売買をめぐる中国法の問題点（李）. （339）. 43. 事業は停滞状態に陥ってしまった．さらに，文. 関の許可を得てから，当該取引が初めて成立す. 化大革命の期間においては，不動産管理制度が. る」と規定する．この条文によって，管理機. 廃止され，登記機関が破壊されたため，所有権. 関の許可を得ないまま締結した住宅売買契約が. 帰属不明の不動産が非常に多くなった．その. 無効となる見解が有力に主張された6）．また，. 後，市場経済体制の導入により，取引が活発化. 1984 年 8 月 30 日に最高人民法院が公布した. したことから，取引関係を規律する契約法の整. 「民事政策及び法律を貫徹するための若干の問. 備を進める一方，所有権の帰属をはじめとする. 題に関する意見（关于贯彻执行民事政策法律若. 物権的な制度の整備も進められた．とりわけ，. 干问题的意见）」第 55 条によって，無権利者が. 80 年代後半に不動産市場が形成されつつある. 他人の不動産を目的物にして締結した契約は無. 段階から，不動産関係の法的規制が多く現れ. 効となるとされた．この条文によって，一部の. ている．たとえば，1983 年の都市住宅の管理. 人民法院は，売主が第二買主と契約し，さら. に関する条例である「都市私有住宅管理条例」，. に所有権移転登記も完了した場合は，売主が. 主に都市部にある国有土地に対する私的使用権. 当該不動産の無権利者になるので，売主と第. の制度としての 1986 年の「土地管理法」，1990. 一買主との間で締結された売買契約が当然に. 年の国有土地使用権及び譲渡に関する条例であ. 無効になると解した．そのため，物権法が施. る「国有土地使用権出譲転譲条例」および「都. 行される前に，多重売買が行なわれる場合に. 市不動産管理法」，土地の社会主義公有制を維. おいては，所有権移転登記手続が完了しなけ. 持するための条例である 1995 年の「土地登記. れば不動産物権の変動が生じないだけでなく，. 規制」，2001 年の都市住宅の譲渡を規定する条. 売買契約自体も無効になると解する人民法院. 例である「都市不動産譲渡管理規定」，主に農. の判決が少なくなかった．. 村部にある集団所有の土地に対する私的使用権. しかし，このような判断が多数を占めていた. の制度としての「農村土地請負法」など実体的. とはいえ，物権法が施行される前の中国では，. 法規が相次いで生まれた．. 登記が既に効力発生要件として認められていた. では，1980 年代後半から 2007 年物権法が施. とまではいえない．なぜなら，一方で，最高人. 行される間，不動産登記の効力に関しては，ど. 民法院が公布した「关于贯彻执行民事政策法律. のように理解されていたのだろうか．そして，. 若干问题的意见」第 56 条は，「買主が，売主と. これが，不動産多重売買に対してどのような影. 売買契約を締結し，売買代金の支払いを終え，. 響を及ぼしたのか．このことに対して目を向け. かつ，目的不動産の引渡しを受けた後において. ることにしよう．1983 年 12 月 7 日に公布され. 当該不動産を使用または管理する行為を現在ま. 4）. た「都市私有住宅管理条例」第 12 条は，「当. で続けている場合は，登記手続が完成していな. 事者は都市にある住宅を売買する際に，“住宅. かったとしても，当該不動産売買関係を有効と. の品質により価格が変化する” という原則に. するべきである．ただし，当事者は登記手続を. 従って，当地人民政府が定めている私有住宅評. 完成させるべきである」と規定していたからで. 価標準を参照しながら住宅の取引価格を決定す. ある．同条における「不動産売買関係」という. べきである．その後，住宅の取引を管理する機. 文言は，不動産売買契約のことを意味するのか，. 5）. . 4）梁涛「中国物権変動制度に関する一考察」『名古屋大学法学論集』，第 227 号，名古屋大学法学部，2008 年，798 頁参照． 5）「都市私有住宅管理条例」が 2008 年 1 月 15 日の「国務院 516 号命令」により廃止された．. あるいは不動産物権変動のことを意味するのか . 6）梁慧星「中国物権法制定に関する若干の問題」『阪大法学』，大阪大学大学院法学研究科，第 51 号，2001 年，353 頁参照．.

(4) 44. （340）. 横浜国際社会科学研究第 18 巻第 4・5 号（2014 年 1 月）. については，見解が分かれていた7）．たとえば，. れるまで不動産の売買をめぐる多くの規定が制. 同条によって，登記手続が完成しなかったにも. 定されたが，不動産登記の効力に関する統一し. かかわらず，代金支払い，目的物の引渡しによっ. た規定が定められていなかったことがわかる．. て不動産所有権の移転を認めていた裁判例（张. それは，長年，行政機関が不動産取引を監視す. 淑琴訴河南省郑州市土畜产品进出口公司破産. るための制度として公示制度が位置づけられ，. 8）清算组住宅売買紛争案）も現れていた．また，. 私人間の取引の安全を図ることを目的とした公. 2001 年 7 月 23 日に公布された都市不動産譲渡. 示制度ではなかったことに起因する．そのため，. 管理規定第 7 条 2 項により，不動産売買の当事. 多重売買における未登記の買主と売主との契約. 者は，契約を締結してから 90 日以内に，不動. を有効とするかどうかについてさえ，同じ人民. 産所有権証明書，身分証明書，売買契約など書. 法院において全く異なる判断が下されたことも. 類を持参して不動産登記管理部門に不動産所有. あった9）．だから，民法学者は，多くの人民法. 権の移転登記を申請すべきとされている．ただ. 院において未登記の買主と売主の間で締結され. し，「90 日以内に…不動産所有権の移転登記を. た契約を無効とする判断が下されたことにより，. 申請すべき」という文言をどのように解すべき. 未登記の買主は売主に対して所有権移転請求権. かについては，理解が大きく異なる．一部の学. を行使できないだけでなく，損害賠償請求権さ. 者は，これが強制規定であり，これに違反する. え行使できないとして，厳しい批判を加え，物. 場合は，売買契約が無効となると認識する．こ. 権変動の原因と結果の分離を強く求めていた．. れに対して，別の学者は，単なる任意規定であり，登記手続が完成しなかったとしても，物権. 2 中国物権法制定の背景. 変動の効力に影響を及ぼさないと解すべきだと. 中国においては，1987 年 1 月 1 日に民法通則. 主張する．. が施行されたが，物権概念の採否については意. 以上から，中国においては，物権法が施行さ. 見が分かれた．結局，民法通則では物権概念が. . 7）許徳風「不動産多重売買問題研究」『法学研究』中国社会科学院法学研究所，第 3 号，2012 年， 87 頁以下参照． 8）2004 年 9 月，河南省郑州市土畜产品进出口会社は同会社が所有している部屋Ｃ室を売買代金 10 万元で同会社の社員张淑琴に売ることについて，张淑琴と売買契約を締結した．その後，张淑琴は一括で売買代金 10 万元を支払い，Ｃ部屋に引越してきた．しかし，同会社は张淑琴の所有権移転登記の要求に応じなかった．2006 年 2 月，同会社は債務紛争で破産した．张淑琴は破産管財人に対してＣ室の所有権移転登記の履行を請求したが，破産管財人に拒絶された．2006 年 5 月，张淑琴は同会社を被告として，Ｃ室の所有権移転登記を求める訴えを提起した．人民法院は，「所有権の移転を決めるのは登記ではなく，占有そのものである」と述べ，「原告张淑琴は既に売買代金 10 万元を全部同会社に支払った．そのうえ，現在までＣ部屋を使用していることによって，原告は既に当該不動産の所有権を取得していると判断すべきである．同会社は原告に対して当該不動産の所有権移転手続を履行せよ」と判示した．. 採用されず，「財産所有権と財産所有権に関係のある財産権」という用語で代替された10）．民法通則の中で物権概念を採用しなかった理由として，二つが挙げられている．一つは，国有公有財産の地位について，改正前の憲法第 12 条が，いかなる組織や個人も社会主義公有財産を侵してはならないと規定していたが，私有財産の位置づけに関する規定が旧憲法の中には設けられていなかった11）．もう一つは，その当時，国家だけでなく，私有財産を保護する国民自身の意識も薄弱であった．すなわち，私有財産が国家 . 9）王光辉「一个案件八份判决」『中外法学』北京大学法学研究所，第 2 号，1998 年，115 頁以下参照． 10）杜颖・易継明「中国物権法草案的修改意见 : 物権定義」『法学』華東政法大学法学研究科 , 第 9 号， 2005 年，3 頁以下参考． 11）2004 年の憲法改正が実現し，改正後の新しい 13 条は，私有財産に関し，公民の合法的私有財産は侵されないと規定する．.

(5) 不動産の多重売買をめぐる中国法の問題点（李）. （341）. 45. あるいは他人によって侵害されても，私法上の. 法は，金融機関の債権の保護および融資リスク. 規定を根拠して財産権を守ろうとする発想すら. の回避のために有効な法的手段を提供し，また. 12）. ほとんど見られなかったのである．要するに，. 物権法の立法にも有利に作用する条件を与えた．. 民法通則が制定された当時には，物権の定義が. その一方で，急激な人口増加に対応して公営. 生まれる社会環境はまだ整っていなかった．. 住宅を建設していくのは財政的に大きな負担と. 80 年代の後半から，社会主義市場経済体制の. なるので，土地制度の法改正により，土地制度. 建設が始まった．この変化に伴って，個人や企. の本格的な見直しが決定された．土地使用権を. 業は，投資のための資本を獲得するために，金. 独立した権利として譲渡可能とするようになっ. 融機関との間で貸付契約を締結し，資金を集める. たのである．また，1998 年 7 月 3 日，国務院. ことが多くなってきた．しかし，担保物権制度. が都市住宅制度に対する全面的な改革に着手し. の欠落13）があったから，金融機関にとってみれ. た14）．それは，①政府・企業による分配住宅制. ば，巨額の不良債権が問題化し始めた．そのた. 度を廃止し，その代わりに住宅補助金を支給す. め，90 年代の初め，立法，司法，および法学界は，. ること，②既存公有住宅の低価格で買い取るこ. 物権概念の承認と物権に関連する法律の制定に. と，③個人による商品住宅の取得を促すことな. ついて共通の認識を得るに至った．このような. どを柱としたものであった．この改革により，. 背景の下で，1995 年 6 月 30 日に担保法が公布さ. 個人による持ち家制度への転換が進み，住宅の. れ，同年 10 月 1 日から施行された．1995 年担保. 購入需要が顕在化してきた．さらに，住宅ロー. . 12）80 年代頃，国民は，国有公有財産は神聖，かつ不可侵なので，私有財産が国家に侵害されても，国家の利益に優先すべきだと認識していた．そして，社会主義国家では人と人との衝突が “人民内部の矛盾” として認識されるので，私有財産が他人に侵害されるときに，相談することを通して衝突を解決するのは普通であり，法律を通じて自分の利益を守ることがまだ普及していなかった． 13）1987 年に公布された「民法通則」においては，抵当権と質権の内容が区別されていない．しかも，担保がされる際に，登記手続が要求されていない．具体的に言えば，抵当権と質権の定義について，「民法通則」89 条第二項は，「債務者または第三者はある財産の上に担保を設定することができる．債務者が任意に債務を履行しない場合，債権者は，国家の手を借りて債務者に残された財産を差し押さえ，それを代価した代金から配当を受けて自己の満足を得ることができる」と規定する．この条文は，抵当権と質権の成立要件，対抗要件，内容，実行方法などの区別について，一切言及しない．いくら抵当権の被担保債権および目的財産が特定されていても，公示されなければ，特定の意味はほとんどないということである．このことによって，ある財産の上にすでに抵当権が設定されているにもかかわらず，債務者はこのことを隠しながらまた債権者と担保契約を締結し，さらに，第三者に売ることがとても多かった．これは債権者の利益と社会の経済秩序に対して大きな影響を及ぼしてしまった．. ンの普及，都市部住民の可処分所得の増加，個人預金の増加なども住宅市場拡大の要因となった．このような事情から新しい法制度と権利類型の創設が求められることになった．ただし，物権法の制定は，一部の法学者の強い反対を受けていた．注目されたのは，2005 年 8 月，北京大学巩献田（ゴンシンタン）教授は，公開書簡により15）「物権法」草案とその起草者 . 14）「国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知」，1998 年 7 月 3 日，中華人民共和国国務院． 15）2005 年 7 月に「中国物権法草案」が公布され，国民の意見を求めた．その後，2005 年 8 月に北京大学法哲学教授巩献田は全国人大常務委員会に宛てた「公開書簡」の中で，以下の理由に基づいて物権法草案とその起草者を厳しく非難した．①ソビエト民法典の社会主義的伝統から乖離し，資本主義民法原則に迎合し，奴隷のようにブルジョア階級の民法を引き写した．②中国革命の根拠地と建国後の人民民主法制の優れた伝統から乖離し，ブルジョア階級の旧法の伝統に迎合したものであり，国民党の「六法全書」となんら変わりがない．③民法通則の社会主義原則から乖離し，資本主義のグローバリゼーションと新自由主義経済学に迎合している．④マルクス主義の立法原則から乖離し，ブルジョア階級の立法原則に迎合しており，歴史の流れに逆行する物権法である．.

(6) 46. 横浜国際社会科学研究第 18 巻第 4・5 号（2014 年 1 月）. （342）. の社会主義からの乖離と憲法違反を厳しく批判. ⑴ 物権行為論説の採否に関する議論. し，論争を引き起こした16）．この論争は，物権. 物権行為論とは，物権の変動を生じさせる意. 法の公布が 3 年も遅れるほどに注目された．し. 思表示は，債権を生じさせる意思表示とは常に. かし，改革開放の成果を保持し，社会主義市場. 別個の──物権変動だけを目的とする──もの. 経済の発展を促進するためには，国有公有財産. （物権行為）であるだけでなく，不動産物権に. と私有財産を平等に保護する法律の制定が迫ら. ついて登記，動産物権については引渡を伴う要. れた．結果として，改革開放と社会主義市場経. 式行為でなければならないとするものである．. 済体制を推進しようとする立場を明らかにした. この主義の下では，物権変動を生ずる意思表示. 「物権法」が賛成多数で採択され，その論争は. は，債権のみを生ずる普通の契約とは別なもの. 17）. とされ，かつ，登記または引渡という外部から. 終わりを告げる．. 認識することができる形式を備えて初めて効力 3 ‌不動産物権変動制度の立法化をめぐる学界の議論. を生ずる．物権行為理論は，1989 年に公表された牛振亜教授の論文「物権行為初探」20）及び. 不動産の物権変動とは，不動産物権の発生，. 梁慧星教授の論文「我国民法是否承认物权行. 変更，譲渡のことである．不動産物権変動制度. 为」21）によって，はじめて中国の民法学界に紹. は，物権法の中でも特に重要な制度として，一. 介された．その後，中国の物権法立法において. 国の不動産取引の安全及び効率に対して大きな. 物権行為論を採用すべきか否かについて，反対. 影響を及ぼす．したがって，中国物権法が制定. 説（多数説）と賛成説（少数説）が対立して. される際に，どのような物権変動理論を採用す. いた．. べきかについて，激しい論争が展開された．こ. 反対説の主張をまとめると，主に以下の理由. れについて，主に三つの見解が主張される．す. が主張されている．（ア）いわゆる物権移転の. なわち，孙宪忠教授18）を代表とするドイツの. 合意は，実は学者による虚構の産物であり，現. 19）. を. 実の取引生活において，債権合意から独立した. 代表とする意思主義と形式主義の結合した債権. 物権移転の合意は存在し得ない22）．引渡行為に. 形式主義を採用する意見，また，中国における. ついて言えば，債権合意から独立して存在する. 不動産取引の迅速性を確保するためには，フラ. ものではなく，債権契約に基づいて義務を履行. ンスや日本の債権意思主義を採用すべきである. する行為のみである．（イ）登記自体は，民事. という見方もあった．. 行為ではなく行政行為である23）．（ウ）さらに，. 物権行為論を採用する意見，王利明教授. 物権行為論の無因性を認めると，「買主や第三 . 16）劉胎清，張勤徳主編『巩献田旋风实录 ─ 关于物权法草案的大讨论』，中国财政经济出版社， 2007 年． 17）第 10 期全国人民代表大会では物権法草案に対する投票の結果は，投票した 2888 人の中で，賛成人数 2799，反対人数 52，棄権人数 37，ということである． 18）孙宪忠「物権行為理論探原及び意義」『法学研究』中国社会科学研究所，第 3 号，1996 年， 82 頁以下参照． 19）王利明「物权法草案中确立的物权变动模式」『法学』華東政法大学法学研究科，第 8 号，2005 年， 5─14 頁参照．. 者に有利であるが，売主にとっては極めて不利」であり，「民法上の公平性，信義則を損な . 20）牛振亜「物权行为初探」『法学研究』中国社会科学研究所，第 12 号，1989 年，87─93 頁参照． 21）梁慧星「我国民法是否承认物权行为」『法学研究』中国社会科学研究所，第 12 号，1989 年， 23─42 頁参照． 22）王利明『物权法研究』中国人民大学出版社， 2002 年，141 頁参照．また王利明「物権行為若干問題探討」『中国法学』，北京大学法学研究科，第 3 号，1997 年，60─61 頁参照． 23）王利明・同書 144 頁．同論文 62 頁．.

(7) 不動産の多重売買をめぐる中国法の問題点（李）. （343）. 47. う」ことも指摘され，ついで「わが国裁判実務. ⑵ 債権意思主義説の採否に関する議論. の経験と民間の慣習も，無因性理論と相容れな. 債権意思主義によれば，登記や引渡しといっ. い」とするのである．たとえば，売買契約にも. た何らの形式をも必要とせず，当事者の合意だ. とづき目的物が引き渡された後，当該売買契約. けで物権の設定・移転を生じさせる．不動産物. において意思表示に瑕疵があるか，内容上が公. 権を移転するためには，登記を必要とせず，単. 序良俗に違反して無効となったとしても，物権. に合意のみによってその効力を生ずるとして. 行為の効力は影響を受けず，買主は受領した目. いることは，いうまでもなく所有権の観念性25）. 的物に対して依然として所有権を保有する．そ. を反映するものであり，近代的社会ならではの. うすると，もとの売主は所有権者から債権者に. 一つの歴史的所産である．中国の物権法を制定. 転落することになり，大変不利な地位に陥って. する際，どのような物権変動法制を採用すべき. しまう．しかも，不動産の善意取得制度によっ. かをめぐり，債権意思主義が物権行為論とほぼ. て，取引の安全が十分に守られるので，わざわ. 同時期に検討された． . ざ物権行為理論を取り入れる必要がない．（エ）. 中国の物権法においては，フランス民法の債. 中国における歴史的慣習，現在の法律的知識の. 権意思主義を採択すべきとだと主張する学者の. 水準などから考えると，物権行為の独自性と無. 説によれば，（ア）債権意思主義は，不動産取. 因性を認めるとなれば，必ず関係当事者および. 引のコストを減少し，取引を促進することがで. 法曹関係者に困惑を生じさせ，法の適用を困難. きる．（イ）買主の利益を保護するうえで有利. 化してしまうおそれがある．. である．（ウ）近代法においては，契約の自由. 一方，物権行為論の採用に賛成する学者の見. が民法の基本原則として認識され，さらに，こ. 解は以下のようにまとめることができよう．（ア）. れは個人の能力を最大限に引き出し，また，個. 売買契約に関わる二類の基本財産権，つまり債権と物権には本質的に区分がある．そして，物権行為論は，債権・物権の区分，法律の正確な適用にとって有利であること，（イ）物権行為の無因性によって，たとえ原因たる売買契約が，錯誤により取り消されても，物権移転の効力は影響されない．この場合，買主からの譲受人は無権利者から譲り受けたことにはならないのだから，取引の安全は保護されること，（ウ）物権行為論の複雑性が，ドイツ民法典に受容されることを妨げることはできなかった．そして，物権行為論は，明らかに短所が存在するにもかかわらず，すでにドイツの法律実務上の実践によって補われているといえること，（エ）我が国の立法および司法上，基本的に確立された原則と制度は，物権行為論を採用するうえで良好な基礎を築いているものと考えられる．さらにいえば，中国司法実務においては既に同理論を承認しているというものである24）．. . 24）物権行為論によれば，物権変動の効力が生ずるためには，債権的合意と物権的合意，及び登記（引渡）という三つの要件を必要とする．中国民法学界は 80 年代後期からこの理論を採用するか否かについて議論をはじめた．実は，これらのう・・・・ち，⑶ の理由づけは物権行為の概念に対する一部学者の誤解によるものである．つまり，ある学者は，登記効力要件主義と物権行為論を同じと考えていた．物権法が公布される前に，中国の司法実務においては，既に登記が不動産物権変動の効力発生要件として位置づけられていたので，その学者は，中国司法実務では既に物権行為論を採用しているという誤解がされていた．しかし，ドイツ民法に対する研究の進行に伴い，この誤解が解消されることになった． 25）所有権の観念化に関して，川島武宜教授は，以下のように述べた．すなわち，「古代法においては，何らかのしかたで現実に物を支配していないかぎり権利は存在しないのであるので，そのような権利を移転するためには必然的に現実的支配そのものを移転しなければならない．ところが，所有権の現実性は，経済的社会的政治的発展とともに次第に弱いものとなり，所有権が観念的なものとなってきた．」川島武宜『所有権法の理論』, 岩波書店，1987 年，196 頁参照．.

(8) 48. （344）. 横浜国際社会科学研究第 18 巻第 4・5 号（2014 年 1 月）. 人の努力による蓄財を通じて社会全体の発展を. はじめて物権の移転を生ずる．③物権の登記を. 遂げさせるという重大な役割を果している．. していない場合でも，契約の効力を妨げない．. 他方，この理論をとるべきではないと主張す. ④債権的意思表示は即物権変動の意思表示であ. る学者の理由としては，（ア）債権意思主義の. り，両者は合一していて区別はない．. もとでは，登記は任意行為である．そして，登記手続を完了するには，時間と税金がかかるの. 4 論争の意義. で，当事者が必ずしも登記手続に対して積極的. 物権法の制定をきっかけにして，1990 年代. になるのは期待しがたい．特に市場経済への転. 後半から 2007 年にかけて物権法が施行される. 換期における秩序の混乱，信用低下，詐欺行為. までの間，中国においてはどのような不動産物. の多発などを抑制するためには，登記の励行が. 権変動モデルを採るべきかという問題について. 必要とされるべきである．（イ）債権意思主義. 激しい論争があり，結果的に債権形式主義が. によれば，厳密に物権と債権の効力を峻別する. 採用されることになった．この論争において. ことができないので，物権の効力が弱化される. は，フランス法の債権意思主義説とドイツ法の. おそれがある．（ウ）債権意思主義は取引を促. 物権行為説がほぼ同じ時期に中国に導入された. 進することができるが，もしこれに相応しい第. が，不動産取引の安全保護などの理由によって. 三者の利益を保護する規定がなければ，不動産. 債権意思主義説の採択が早い時期に否定され. 取引の安全にとって不利である．. た．私見によれば，現在中国において債権意思. ⑶ 中国法独自の債権形式主義. 主義をとりえない原因は，学者たちが主張する. 中国の立法者の見解によって，「ドイツ法の物. 理由以外に，もっと根本的なものがある．一つ. 権行為論」だけでは，取引の自由と売主の利益. は，中国の行政機関が土地・住宅取引市場をコ. を軽視することにつながり，土地使用権を媒介. ントロールするため，登記が今なお非常に重要. にした外資・技術導入にも支障をきたすおそれ. な手段として利用されている．そして，中国に. がある．他方，「フランス法の意思主義」そのま. おける家屋・建物は土地使用権と一体をなして. までは，国家の監督的，後見的役割を無視ない. 売買贈与等がなされなければならないから，結. し軽視しすぎるおそれがある．さらに，立法者. 局，住宅を売買する際に公有制土地使用権の移. は，スイスを代表とする債権形式主義が，先進. 転を伴うことになる．そのために，不動産取引. 的な制度であることから，多くの国の立法にお. 市場に対して国家が最終的な管理責任を負うべ. いて採用されているということを重視したため，. きと観念される．もう一つは，社会的環境から. 結局，物権変動における「意思主義と形式主義. すれば，契約法が 1999 年に制定されてから現. の結合」あるいは「債権形式主義」の立法モデ. 在まで既に十年以上を経過しているが，契約法. ルないし法律構成を提唱するに至るのである26）．. に対する国民の理解がいまだ決して十分ではな. 債権形式主義の特徴は，以下の点に要約され. い．このため，債権意思主義を採用することと. る．すなわち，①物権変動は独自な行為ではな. すれば，債権的合意のみで不動産の所有権が移. く，債権行為の履行行為にすぎない．そして，. 転するから，不動産売買契約を利用して詐欺を. その原因である債権行為の不存在あるいは無. 働く事案が多くなることが予想される．換言す. 効・失効によって物権復帰の変動が生ずる．②. れば，債権意思主義の真意を実践に移すために. 登記または引渡と結びついた公示行為があって. は，売買の当事者たちがある程度契約の締結，. . 26）梁慧星・陈华彬著『物権法』法律出版社， 2003 年，69─70 頁参照．. 履行，解除および取消しなどの知識を身に付けることが重要だと考える．さらに，債権意思主義を採用するために，事前に紛争を防ぐための.

(9) 不動産の多重売買をめぐる中国法の問題点（李）. （345）. 49. 重要な役割を果す法律専門家の関与も不可欠で. て特別な意味を付与するのは意義があると考え. あろう．しかし，現在の中国においては，債権. る．以下，中国の債権形式主義は，どのような. 意思主義を採る前提としては，社会的環境がい. 条文により定められているのか，さらに，これ. まだ熟していないのではなかろうか．. らの条文は，不動産取引の安全に対してどのよ. この論争中に一番議論されたのは，ドイツ法. うな役割を果たしているかについて，検討を試. の物権行為説に追随するかどうかという問題で. みたい．. ある．近年の検討状況からみれば，多数の学者はこの理論の採用に賛成しないことが明らかで. Ⅱ 物権法 9 条と 15 条の関係. ある．一部の学者は物権行為の概念の導入を主. 1 物権法 9 条. 張するが，物権行為の無因性については否定又. 物権法第 9 条は，「不動産物権の設定，変更，. は懐疑の態度をとっている．物権行為論を最も. 売買及び消滅は，法に基づいて登記をしてそ. 有力に主張する学者も，「物権行為理論の重点. の効力を生じ，登記をしなければ，その効力は. は，物権変動の結果と原因行為を区別し27），登記. 生じない．但し，法律に他の定めがあるものは. と引渡しを物権変動の効力発生要件とすること. 除く」と規定する．全国人民代表大会常務委員. にあって，物権行為の独自性およびその無因性. 会法制工作委員会29）の解釈によれば，9 条の立. にあるのではない」と認識している．このよう. 法理由は二つある．まず，債権的合意のみによ. な背景の下で，中国の立法者は，学者たちが物. り不動産物権の変動が生ずるものとすれば，不. 権行為論の独自性と無因性に対する批判を受け，. 動産取引の安全に対して大きな影響を及ぼすこ. 物権行為理論が時代遅れであると認識し，物権. と．また，物権変動の公示原則により，物権の. 行為の独自性と無因性理論をとらず，ただ物権. 帰属を明確にすることを通して取引の安全と秩. 変動の原因と結果とを区別する原則を定めた．. 序を保護し，さらに取引の効率性を高める必要. 結果的には，立法者は，理論的検討を通し. があるということ．9 条の立法理由について，. て債権意思主義と物権行為説の採択を否定し，. 中国物権法の立法に参加した孫憲忠教授は以下. “第三の道”28）と呼ばれる債権形式主義を選択し. のように述べた．すなわち，「中国が不動産物. た．債権形式主義では，登記が不動産物権変動. 権変動において登記を効力発生要件とするの. の効力発生要件として位置づけられている．国. は，一般的にいえば，物権行為理論をその理論. 民の法律に対する意識が薄弱であり，不動産. 的な基礎とするものではなく，不動産物権の価. 取引の秩序が混乱し，不動産バブル崩壊の傾向. 値が巨大なものであり，国家の経済と人民の生. が深刻化している中国においては，登記に対し. 活に密接な関連があるためである．だからこそ，. . . 27）「物権法」が公布される前に，中国の民法学説と裁判実務によれば，不動産所有権移転の登記手続が完了するまでそれ以前に債権契約の効力が生じない．この考え方に従えば，二重売買が発生した場合でも，未登記の買主は，売主に対して債務不履行を根拠として損害賠償請求訴訟を提起することができなくなる．未登記の買主は，不当利得の法理を通じて自分が支払った売買代金を取り戻せるが，契約を締結する時点から訴訟を提起する時点までの間の得べかりし利益（係争不動産価格の上昇による）を保護されない．この考え方を改めなければ，不動産取引の安全を害し，大きな. 危険を招く可能性がある．したがって，これについて，厳しい批判を招いていた． 28）孫憲忠教授は，『民法総論』（社会科学文献出版社，2004 年）の中で，「すでに大陸法系民法は，物権が如何に発生し変動するかにつき（三説並立）の構造を形成していた」と指摘した．すなわちドイツ民法に代表される物権形式主義，フランス，日本に代表される債権意思主義，およびオーストリア，スイスに代表される債権形式主義である． 29）全国人民代表大会常務委員会法制工作委員会は全国人民大会の常設機関であり，立法権を行使し，法律の起草，修正などを行なっている．.

(10) 50. （346）. 横浜国際社会科学研究第 18 巻第 4・5 号（2014 年 1 月）. 国家は登記を通じて不動産物権の変動を監督し. を受けることができない．これに対して多くの. 30）管理する必要がある」．その結果として，中. 民法学者が厳しい批判を加えたため，物権法で. 国においては，物権法 9 条により，用益物権で. は，不動産多重売買における未登記の買主が売. ある請負経営権31）の譲渡や地益権32）の設定など，. 主に対する債務不履行を根拠として損害賠償請. 一定の場合を除き，不動産物権の変動が生ずる. 求権を行使できるように，第 15 条が制定され. ためには，原則として登記が効力発生要件とし. た．15 条によって，当事者間において締結さ. て位置づけられていることが明確になった．. れた不動産物権の設定，変更，譲渡および消滅に関する契約の成否は，登記の有無によって判. 2 物権法 15 条. 断されるのではなく，契約の成立のみで判断さ. 物権法 15 条は，「当事者間において締結され. れるようになった．これによって，多重売買の. た不動産物権の設定，変更，譲渡および消滅に. 場合では，買主が，物権変動に関する登記の移. 関する契約は，法律に他の規定がある場合，又. 転を経由しなかったとしても，単に物権変動が. は契約に別段の約定がある場合を除き，契約成. 発生しないだけであり，原因行為である債権契. 立の時から効力を生じる．物権の登記を経由し. 約の効力には影響がないと解される．したがっ. ていなくても，契約の効力には影響しない」と. て，不動産売買契約が締結されたが，登記手続. 規定する．. がなされていないとき，買主が当該不動産の所. なぜ，物権法の中で 15 条のような規定が設. 有権を取得できないというにとどまり，当該売. けられているのだろうか．それは，15 条が施. 買契約は無効とはならず，その買主は，人民法. 行されるまでの立法および裁判実務は，債権契. 院に対して，売買契約に基づいて売主に損害賠. 約の効力と物権の変動を混同していたからであ. 償責任を負わせるよう請求することができる．. る．すなわち，登記手続が完了するまで物権の変動は当然に発生しないだけでなく，債権契約. 3 物権法 9 条と 15 条の関係. の効力さえ生じないという考え方である．この. 第 9 条により，不動産取引における登記が物. 考え方に従えば，多重売買における未登記の買. 権変動の効力発生要件として位置づけられてい. 主は，不当利得の法理を通じて売主に対して自. る．また，第 15 条により，登記が経由されな. 分が支払った売買代金の返還を請求できるが，. くても，契約の効力は影響されないことになる．. 債務不履行による損害賠償責任を売主に負わ. それでは，物権法第 9 条と第 15 条との関係は，. せることはできない．その結果，買主は，多重. どのように理解すればよいのだろうか．物権法. 売買による損害を被ったにもかかわらず，救済. に関する最高人民法院の司法解釈33）によれば，. . 30）孫憲忠「不動産物権取得研究」梁慧星主編『民商法論集』法律出版社，1995 年，60 頁参照． 31）物権法 129 条「土地請負経営権者は土地請負経営権を交換し，譲渡するにあたり，当事者が登記を求める場合，県クラス以上の地方人民政府に土地請負経営権の変更登記を申請しなければならない．登記を経由しなければ，善意の第三者に対抗することができない．」 32）物権法 158 条「地役権は地役権設定契約が発効した時に設定される．当事者が登記を求めた場合，登記機関に地役権の登記を申請することができる．登記を経由しなければ，善意の第三者に対抗することができない．」. 9 条と 15 条は以下のような内容を包含する．すなわち，①登記が不動産物権変動の効力発生要件である．不動産物権の設定，変更，譲渡お . 33）中国における公布された法律に対する “解釈権” を有する機関は，全国人民代表大会常務委員会，最高人民法院，最高人民検察院である．全国人民代表大会常務委員会から公布された解釈は立法解釈と呼ばれる．最高人民法院と最高人民検察院から法律に対する公布された解釈は司法解釈と呼ばれる．人民法院は紛争事案を審理する際に，必ず法律と立法解釈あるいは司法解釈両方を根拠にしなければならない．.

(11) 不動産の多重売買をめぐる中国法の問題点（李）. よび消滅に関する契約が有効であるとしても，必ずしも物権の変動を引き起すわけではない．. （347）. 51. Ⅲ 中国における不動産多重売買の紛争事例. ②不動産物権の設定，変更，譲渡および消滅に. 1 力聯集団住宅の多重売買事件. 関し，当事者間において締結された契約の成否. ⑴ 事案の概要. は，登記によって判断されるのではなく，契約. 力聯集団南京支社（被告，売主）は，2005. 法のみで判断すべきである．③ 15 条の明文で. 年 3 月 1 日に 2,99 億元で南京市鼓楼区凤凰西. 留保された場合，もし当事者間で「登記が完了. 街 3 号土地の使用権を取得し，その土地の上. するまで，締結された契約の効力が生じない」. に《凤凰山庄》マンションの開発を計画してい. という特約があるとすれば，登記が債権契約の. た．しかし，国家土地管理局に 2,99 億元の土. 効力発生要件として見做されるべきである．こ. 地使用権移転代金を支払ったため，マンション. の場合，登記手続が完了しなければ，物権の変. を建築する資金が不足し，工事を途中で止めざ. 動が発生しないだけでなく，売買契約自体も無. るを得なかった．このような状況の下で，マン. 効となる．. ションの工事を終えるために，力聯集団南京支. 不動産物権変動の公示原則を貫徹するため. 社はマンションの工事がまだ終わっていないに. に，登記という統一的な要件を具備しなければ，. もかかわらず，2007 年 4 月 12 日に X（原告 . 物権変動は発生しない（9 条）．これは不動産. 第一買主）との間で，《凤凰山庄》マンション. 取引の安全を目指しているだけでなく，登記を. の 1888 号室を代金 46 万元で X に売り渡す契. 通じて不動産物権の変動を監督し管理すること. 約を締結した．当該契約においては，X は上記. に対しても国家が重要な役割を果たしている．. 代金のうち 10 万元を契約締結時に支払い，残. そして，一方，万が一多重売買が生じたとき，. 代金については，翌年 3 月 20 日までに建物の. 未登記の買主は，当該不動産の所有権を取得で. 引渡しおよび所有権移転登記手続の履行と引換. きないが，15 条を根拠として，売主に対して. えに支払うことが定められていた．. 損害賠償請求権を行使することができる．これ. X は，約定に従って契約締結時に代金のう. は，買主にとっては，少なくとも理論上，心強. ち 10 万元を支払い，さらに，残代金 36 万元を. い規定のように見える．要するに，立法者は，. その支払期限に持参した．力聯集団南京支社は. 9 条と 15 条を通して，公示原則と未登記買主. その 36 万元を X から受け取ったが，1888 号. の利益保護とのバランスを図ろうとしたのであ. 室の引渡しをしなかった．その後，力聯集団南. る．これらの条文により，現在では，中国にお. 京支社は X による度重なる債務履行の請求に. ける不動産取引を取り巻く環境は，間違いなく. 応じなかった．2009 年 5 月 1 日，力聯集団南. 安全であると考える人がほとんどであろう．し. 京支社は 1888 号室を目的物として A（第二買. かし，実際にも，中国の不動産取引市場におい. 主）と売買契約を締結し，1888 号室を A に引. て，取引の安全に対して大きな危険をもたらす. 渡した．2010 年 6 月 30 日，X は，A（第二買. 不動産多重売買が未然に防止されているのだろ. 主）が 1888 号室に居住していることを知った．. うか．そして，仮に不動産多重売買が生じたと. そこで，2010 年 7 月 15 日，X（第一買主）は，. きでも，未登記の買主は，売主の債務不履行を. 当該不動産所有権確認訴訟を提起した．さらに，. 根拠として損害賠償請求権の行使を通じて，自. 2010 年 8 月，力聯集団と 1888 号室の売買契約. らの被った損害を償われているのだろうか．第. を締結した B，C，D の三名も，1888 号室の所. Ⅲでは，力聯集団住宅多重売買事件及び上海長. 有権確認を求める訴えをそれぞれ提起した．. 英不動産開発会社住宅二重売買事件を取り上げ，以上の疑問に答えたい．. リレン. フンコウサンショウ.

(12) 52. （348）. 横浜国際社会科学研究第 18 巻第 4・5 号（2014 年 1 月）. ⑵ 判決の要旨. 銀行だけが貸付金を回収した．このため，被害. 人民法院の調査によると，2007 年 4 月 12 日，. 者である X，A，B，C，D は，加害者である. 力聯集団南京支社は，X と 1888 号室を目的物. 力聯集団から自ら支払っていた売買代金を取戻. にして売買契約を締結したにもかかわらず，A. すことさえできなくなった．同様に，2011 年 8. （第二買主），B（第三買主），C（第四買主），. 月まで《凤凰山庄》マンションの部屋を売買目. D（第五買主）四人それぞれと同じ不動産を目. 的物として契約が締結された多重売買の被害者. 的とする売買契約を締結した．その後，この四. は 200 人に上った．2012 年 3 月 3 日，被害者. 人とも力聯集団に売買代金の全額を払っていた. たちは市役所の前に集まって，大規模な示威運. が，係争不動産の所有権移転登記手続を完了し. 動を展開した．さらに，2013 年 4 月 20 日，力. ていなかった．また，2007 年 1 月 21 日に，力. 聯集団広州支社の住宅多重売買事件がニュース. 聯集団南京支社は，建設銀行南京支店との間で. で報道された．広州市高級人民法院の調査によ. 《凤凰山庄》マンションに属する 210 軒の部屋. ると，力聯集団広州支社は，土地使用権を取得. を抵当物にして抵当権設定契約を締結した（登. するために銀行から借りた貸付金で国有土地管. 記済）．以上の事実に基づいて，人民法院は，. 理局に国有土地使用権移転代金を支払った後，. 「買主 X，A，B，C，D 五人は，力聯集団との. 住宅建築工事の費用を集めるために，不動産多. 間で 1888 号室を目的物として契約を締結した. 重売買を行なってきた．そして，住宅の建築工. が，所有権移転登記手続をしていなかった．登. 事が完了したら，力聯集団広州支社は，直ちに. 記手続をしなければ，物権法 9 条により物権の. 該住宅を目的物として銀行と抵当権設定契約. 変動は発生しない．このため，買主 X，A，B，. を締結し，また銀行から貸付金を借りていた．. C，D 五人とも 1888 号室の所有権を取得する. 2005 年から 2013 年にかけて，力聯集団広州支. ことはできない」と述べ，買主 X，A，B，C，. 社は以上のような悪質な手口を繰り返し，企業. D の請求を棄却した．その後，買主 X，A，B，. の運営を維持してきた．現在，広州市高級人民. C，D は，力聯集団の債務不履行を根拠として，. 法院は力聯集団広州支社の銀行資金を凍結し，. 売買契約の解除と損害賠償を求める訴えを提起. 企業の財務状況，被害者の損失などを調べてい. した．これに対して，人民法院は，「原告は，. る．. 訴状をもって被告の債務不履行を理由に本件契. この事案から，物権法 9 条と 15 条が存在し. 約を解除した．そして，当事者の一方が契約義. ているにもかかわらず，不動産多重売買が実際. 務を履行せず，または約定通りに履行していな. に頻繁に生じていることがわかった．つまり，. いときは，履行の継続，救済措置の採用，また. 物権法 9 条と 15 条のみによって，不動産多重. は損害賠償などの債務不履行責任を負わなけれ. 売買の発生を防止できない．そして，物権法. ばならないという契約法 107 条の規定にもとづ. 15 条によって，被害者は，売主に対して債務. き，力聯集団南京支社は，売買代金を X，A，B，. 不履行を根拠として損害賠償請求権を行使でき. C，D に返済し，損害賠償金としてそれぞれ 5. るようになったが，実際上加害者である売主か. 万元を X，A，B，C，D に支払わなければな. ら自己の損失を取戻すのは非常に難しいであろ. らない」という判決を言い渡した．. う．. ⑶ 判決後の事件の推移しかし，判決がまだ執行されていないうち. 2 上海長英不動産開発会社住宅二重売買事件. に，力聯集団南京支社は債務紛争で事実上倒産. ⑴ 事案の概要. した．《凤凰山庄》マンションの上に既に抵当. 2006 年 4 月 29 日，上海長英不動産開発会社. 権が設定されていたから，優先弁済権を有する. （補助参加）は，X（第一買主，原告，控訴人）.

(13) 不動産の多重売買をめぐる中国法の問題点（李）. （349）. 53. との間で，上海市浦东区《黄埔家園》マンショ. 室を譲渡したとは言えない．また，第一買主 X. ンの部屋 301 号室を代金 50 万元で X に売り渡. は，第二買主 Y が第一買主のことを認識しつ. す仮契約を締結した．当該契約では，X は上. つ，悪意で長英会社と契約を締結したことを証. 記代金のうち 15 万元を仮契約締結時に支払い，. 明できていない．したがって，長英会社と Y. 残代金については，同年 10 月 1 日までに本契. との間の契約は契約法 74 条がいう「債務者が. 約を締結し，建物の明渡しと引換えに支払うこ. 著しい不合理な安値で財産を譲渡したことによ. とが定められた．2006 年 10 月 1 日，長英会社. り，債権者に損害を与え，且つ譲受人が当該事. は，X と本契約を締結し，残代金 35 万元を X. 由を知ったとき…」という適用要件を満たさな. から受け取った後，X に 301 号室を引き渡し. いので，長英会社と Y との契約は債権者詐害. た．その後，X は，所有権移転登記をしないま. 行為として取り消されるべきではない」と述べ. まで 301 号室に居住していた．ところが，2008. た．また，人民法院は，「① X と長英会社との. 年 12 月 9 日，上海長英不動産開発会社は，同. 間で売買契約が締結されたが，所有権移転登記. 社社員 Y（第二買主，被告，被控訴人）との間. 手続が行なわれなかった．物権法 9 条により，. で上記 301 号室を代金 130 万元で Y に売り渡. 登記手続をしなければ，物権変動の効果が発生. す契約を締結した．12 月 23 日には，Y は，長. しない．このため，第一買主 X は 301 号室の. 英会社に売買代金を支払い，自己名義への所有. 所有権を取得することができない．②『当事者. 権移転登記も完了した．そこで，2009 年 4 月 5. の一方が契約義務を履行せず，または約定通り. 日，X は契約法 74 条. に基づき，Y を被告に. に履行していないときは，履行の継続，救済措. して Y と長英会社間の売買契約が詐害行為に. 置の採用，または損害賠償などの債務不履行責. あたるとしてその取消しと，本件家屋につき Y. 任を負わなければならない』とする契約法 107. から X への移転登記を求めた．. 条の規定により，長英会社は，売買代金 50 万. ⑵ 判決の要旨. 元を X に返還し，また，損害賠償金として 20. 原審人民法院は，「調査によれば，2008 年 12. 万元を X に支払わなければならない」という. 月 9 日，長英会社は第二買主 Y との間で，301. 判決を下した．. 号室を代金 130 万元で Y に売り渡す契約を締. 原審判決に対して，X は二つの理由によっ. 結した．そして，当時，301 号室の市場価格が. て控訴を申し立てた．すなわち，「① 2005 年 4. 既に 140 万元に上っていた．しかし，そうだと. 月 29 日，長英会社と契約を締結したとき，当. しても，10 万元の差のみによって，長英会社. 該不動産の価格は 50 万元であったが，その後，. が著しく不合理な安値で第二買主 Y に 301 号. 不動産の価格が高騰し，2009 年 4 月 5 日の訴. 34）. 訟が提起されたとき，当該不動産の市場価格は . 34）契約法第 74 条（債権者詐害行為取消権）「債務者が，期限が到来している債権を放棄し，又は，財産を無償で譲渡したことにより，債権者に損害を与えたときは，債権者は債務者の行為を取り消すよう人民法院に請求することができる．債務者が著しく不合理な安値で財産を譲渡したことにより，債権者に損害を与え，且つ譲受人が当該事由を知ったときは，債権者も債務者の行為を取り消すよう人民法院に請求することができる．取消権の行使範囲は，債権者の債権額を限度とする．債権者が取消権を行使する際に必要な費用は債務者が負担する．」. 既に 140 万元まで上昇した．したがって，契約が締結されてから訴訟が提起されるまでの間，当該不動産の価値上昇部分である 90 万元は，長英会社の二重売買行為によって X が被った損失として認められるべきである．これによれば，長英会社は，X に対して売買代金を返還するほか，不動産価格の上昇による 90 万元の損害賠償額を支払わなければならない．原審の人民法院が，長英会社に対して 20 万元のみの損害賠償金の支払を命じたのは，法的な根拠のな.

(14) 54. 横浜国際社会科学研究第 18 巻第 4・5 号（2014 年 1 月）. （350）. い不合理的な判断である．②本案においては，. 締結された不動産売買契約の中に，債務不履行. たとえ契約法 74 条の詐害行為取消権を行使で. による損害賠償金に関する特約はないが，上記. きないとしても，契約無効の場合を定める契約. の司法解釈の規定に従うべきである．したがっ. 法 52 条35）の規定が適用できる．なぜなら，契. て，原審人民法院の裁判官は，当該不動産の価. 約法 52 条によれば，売主と買主が，悪意共謀. 値上昇部分である 90 万元の 30%，すなわち，. によって締結した契約は，国家，集団又は第三. 27 万元以内で損害賠償金を決めるべきである．. 者の利益を害する場合には，無効となる．Y は，. このため，原審判決が，長英会社に対して 20. 長英会社の社員であるので，X と長英会社の契. 万元の損害賠償金の支払を命じたのは合法的な. 約（第一契約）を知ったはずである．したがって，. 判断である．また，契約法 52 条は，悪意共謀. Y と長英会社との売買行為は，契約法 52 の「悪. による締結された契約が無効になることを定め. 意通謀」にあたるので，契約は無効となる」．. ているが，どのような要件を満たせば “悪意共. これに対して，高等人民法院は，以下の理由. 謀” になるのか明文で定められていないので，. により，X の請求を棄却し，原審判決を維持し. 裁判実務においては，詐害行為取消権に関する. によって，債務不履. 74 条の規定が準用される．すなわち，契約法. 行による生じた損害賠償額の算定基準について. 52 条の規定を適用するためには，74 条の「債. は，契約に違反した一方が契約締結時に予見し. 務者は財産を無償で譲渡したこと，あるいは，. た又は予見可能な損失を超えてはならない．本. 著しく不合理な安値で財産を譲渡したこと」が. 案においては，不動産価格の変化は全く不安定，. 行使要件として要求されるべきである．本案に. 予測できないものとみなされるべきなので，X. おいては，長英会社は著しく不合理な安値で第. が主張している当該不動産の価値上昇部分であ. 二買主 Y に 301 号室を譲渡したとは言えない．. る 90 万元は契約締結時に予見した又は予見可. したがって，第二買主 Y は第一契約のことを. 能な損失ではないといわざるを得ない．また，. 知っていたとしても，契約法 52 条の「悪意共謀」. 中華人民共和国契約法の適用に関する最高人民. には該当しない」．. 36）. た．「①契約法第 113 条. 法院の司法解釈の第 29 条は，『当事者が契約の中で定めた損害賠償額が，債務不履行で生じた. 3 小括. 損失の 30% を超える場合，著しい高く，不合. 債権形式主義を採用している中国において，. 理的な損害賠償額と看做すべきである』と規定. 実際に不動産多重売買の問題が頻繁に起きてい. する．本事案においては，X と長英会社の間で. るのは，以上の紛争事例によって明らかであろ. . 35）契約法 52 条「下記に挙げる事由のいずれがに該当する場合，契約は無効とする．⑴ 一方が詐欺，脅迫の手段を用いて契約を締結し，国家の利益を害した場合．⑵ 悪意に共謀し，国家，集団又は第三者の利益を害した場合．⑶ 合法的な形で非合法的な目的を覆い隠した場合．⑷ 社会の公共利益を害した場合．⑸ 法律，行政法規における強制的規定に違反した場合．」 36）債権法第 113 条「当事者一方が契約義務を履行しない又は約定通りに履行しないことによって，相手方に損失をもたらした場合，損失の賠償額は違約によりもたらされる損失に相当しなければならない．ただし，契約を違反した一方が契約締結時に予見した又は予見可能な損失を超えてはならない．」. う．また，人民法院で不動産多重売買をめぐる紛争が審理されるとき，以下のような審理基準が示されている．すなわち，①物権法 9 条によって，登記手続が完了しなければ，不動産所有権を取得できない．多重売買の場合，たとえ他の買主が既に代金支払を終えて，目的物の引渡を受けたとしても，ある買主は登記手続を完了すれば，目的不動産の所有権を取得できる37）．② 契約法 52 条により，売主は，国家，集団，又 . 37）王泽鉴「论二重买卖」『民法学说与判例研究』中国政法大学出版社，第 4 号，2003 年，45─63 頁参照．.

(15) 不動産の多重売買をめぐる中国法の問題点（李）. は第三者の利益を侵害するために，買主との間. （351）. 55. 済の限界について言及したい．. で悪意共謀による契約を締結した場合でない限り，第二契約が有効となる．③第二買主は，た. 1 不動産の市場化. だ第一買主が売主と同じ不動産を目的とする契. 国務院が都市住宅制度に対する全面的な改革. 約を締結した事実を知り，売主と契約を締結し. を行った 1998 年以降39），中国では住宅開発投. たところだけでは，契約法 52 条の “悪意共謀”. 資が急速に拡大している．住宅開発投資の拡大. にはならない38）．④債権者は，詐害行為取消権. ペースは，中国の経済成長のペースを常に上. （契約法 74 条）を行使するためには，「債務者. 回っている．名目 GDP は 2010 年に 40.2 兆元. が財産を無償で譲渡したこと，あるいは，著し. と 5 年間で 2 倍に拡大する一方，住宅開発投資. く不合理な安値で財産を譲渡したこと，かつ譲. は 4.8 兆元と 3 倍に拡大した．この結果，名目. 受人が当該事由を知っていた」という要件を満. GDP に占める住宅開発投資の割合は上昇し続. たさなければならない．⑤多重売買による被害. け，2011 年には 13.1% に達した40）．すなわち，. を受けた未登記の買主に対する損害賠償額は，. 住宅開発投資は中国の高成長の支柱の一つにも. 現在の中間最高価格または解除当時における目. なっている．住宅開発投資の増加に伴って，住. 的物の時価を標準として算定するではなく，相. 宅の価格も大幅に上昇している．住宅価格の上. 当の範囲で裁判官が損害賠償額を決定すること. 昇については，主に三つの要因が挙げられる．. になる．これらの審理基準に従うならば，被害. それは，住宅に対する需要が増加したこと，金. 者が自ら被った損害を回復しがたい場合が多い. 融緩和政策が実施されたこと，投機目的の住宅. であろう．. 購入が増えたことである．. Ⅳ 不動産多重売買の原因分析. まず，住宅に対する需要の増加については，三つの事情が作用していると考えられる．すな. 不動産多重売買の多発は，単なる民法上の問. わち，①都市化の進行に伴って，大きな住宅の. 題だけでなく，まさに社会正義にも反している. 新規需要が生み出されている．これまでは，上. だろう．不動産多重売買の問題を解決するため. 海や北京など沿海部に位置する大都市の人口増. には，まず様々な角度から不動産多重売買が発. 加が目立つが，今後はその流れが経済圏の広が. 生する原因を分析しなければならない．以下で. りにより内陸部に位置する中小規模の都市に広. は，不動産多重売買をもたらす誘引となる不動. がると見込まれる．②戸籍制度の改革によって. 産の市場化，不動産取引の特徴，登記実務の現. 都市戸籍の取得条件が緩和された．そのため，. 状，法律専門職の関与の欠如，多重売買の理論. 農村部から都市部へ人口の移動が加速するよう. 可能性など五つの角度から分析を試みる．さら. になった．③所得水準の上昇は持続的な住み替. に，不動産多重売買をめぐる民法上の事後的救. え需要の源泉となる．近年，都市部の住宅環境. . 38）马新彦「一物二卖的防范与救济」『法学研究』中国社会科学院法学研究所，第 2 号，2005 年， 85─95 頁参照．王轶「论一物数卖─以物权变动模式的选择为背景」『清华大学学报』清华大学法学研究科 , 第 4 号，2002 年，58─64 頁参照．吴一鸣「论单纯知情对双重买卖效力之影响」『法律科学』西北政法大学法学研究科 , 第 2 号，2010 年，109─118 頁参照．孙宪忠「交易中的物权归属确定」『法学研究』中国社会科学院法学研究所，第 2 号，2005 年，75─ 84 頁参考．. は改善されてきたものの，依然として改善の必要性が大きい．今後も，所得水準の向上により，都市部の住宅環境の改善に向けた動きが加速す . 39）国務院「都市住宅制度改革の深化と住宅建設の加速についての通知」（国発「1998」23 号， 1998 年 7 月 3 日）． 40）汪麗娜・宣暁影「中国不動産発展の現状と傾向分析」『不動産研究』日本不動産研究所，第 53 号，2011 年，5─18 頁参照．.