サ ブ リ ー ス 再 論
澤 野 順 彦
一 本論 稿 の 趣旨 二 最高 裁 判 決の 論 理 三 サブ リ ー ス契 約 と 借地 借 家 法の 適 用 に 関す る 最 高裁 法 理 の問 題 点 四 ニチ レ イ 対住 友 不 動産 事 件 の顚 末
一 本 論 稿 の 趣 旨 バ ブ ル 経 済 崩 壊 後 ︑ 不 動 産 賃 貸 業 界 を 震 撼 さ せ た い わ ゆ る サ ブ リ ー ス 契 約 に お け る 賃 料 減 額 請 求 問 題 を め ぐ る 最 高 裁 判 決 が 各 小 法 廷 か ら 立 て 続 け に 出 さ れ
︑ サ ブ リ ー ス 契 約 に つ い て も 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 が 適 用 さ れ る こ と に つ い て 最 高 裁 の 判 断 は 固 ま り
︑ こ の 問 題 に つ い て は す で に 解 決 ず み と 考 え る 向 き が な い わ け で は な い
︒ し か し
︑ こ れ ら 最 高 裁 の 取 っ た 論 理 性 等 に つ い て 幾 多 の 問 題 点 並 び に 当 該 判 決 の 射 程 そ の 他 残 さ れ た 問 題 が 存 す る こ と は す で に 指 摘 さ れ て い る と こ ろ で
１︶
あ り
︑ ま た
︑ サ ブ リ ー ス と 賃 料 増 減 請 求 に 関 し
︑ 最 初 に 公 刊 誌 に 論 稿 を 掲
２︶
載 し
︑ ま た
︑ 訴 訟 が 係 属 し た も の と し て は
︑ 恐 ら く わ が 国 最 大 の サ ブ リ ー ス の
３︶
事 案 と 思 わ れ る ニ チ レ イ 対 住 友 不 動 産 事 件 の ニ チ
改丁
レ イ 側 訴 訟 代 理 人 と し て
︑ こ の 問 題 に 直 接 か か わ っ た 筆 者 と し て い く つ か の 所 感 を 述 べ た い と 思 う
︒ 二 最 高 裁 判 決 の 論 理 そ こ で ま ず
︑ こ れ ら の 最 高 裁 判 決 を 整 理 す る と
︑ お お む ね 次 の よ う に な る
︒
Ａセ ン チ ュ リ ー V.S
住 友 不 動 産
︶
最 高裁 平 成 一五 年 一〇 月二 一 日 第三 小 法 廷
４
︶
判 決
本 事 案 は
︑ セ ン チ ュ リ ー タ ワ ー 株 式 会 社
︵ Ｘ︶
が 住 友 不 動 産 株 式 会 社
︵Ｙ
︶
か ら サ ブ リ ー ス 事 業 の 提 案 を 受 け
︑ 交 渉 の 結 果
︑ 昭 和 六 三 年 一 二 月
︑ Ｘ
・ Ｙ 間 で 賃 貸 期 間 一 五 年 間
︑ 敷 金 四 九 億 四 三 五 〇 万 円
︑ 賃 料 を 年 額 一 九 億 七 七 四
〇 万 円 と し
︑ 三 年 ご と に 賃 料 を 一
〇 パ ー セ ン ト 増 額 す る こ と な ど を 内 容 と す る
﹁ 賃 貸 借 予 約 契 約 書
﹂ を 締 結 し た 上
︑ 本 件 建 物 が 建 築 さ れ た
︒ 本 件 建 物 完 成 後 の 平 成 三 年 四 月
︑ 予 約 契 約 書 と 同 旨 の 賃 貸 借 契 約 書 を 締 結 し
︑ 本 件 賃 貸 部 分 が Ｙ に 引 き 渡 さ れ た
︒ こ の 賃 貸 借 契 約 書 に は
︑ 三 年 ご と に 一
〇 パ ー セ ン ト 賃 料 を 増 額 す る 旨 の
﹁ 本 件 賃 料 自 動 増 額 特 約
﹂ の ほ か ︑ 急 激 な イ ン フ レ
︑ そ の 他 経 済 事 情 に 著 し い 変 動 が あ っ た 結 果 ︑ 値 上 げ 率 が 不 相 当 に な っ た と き は
︑ 協 議 の 上
︑ 値 上 げ 率 を 変 更 す る こ と が で き る と の
﹁ 本 件 調 整 条 項
﹂ が 定 め ら れ て い た
︒ Ｙ は 平 成 六 年 二 月 以 降 四 回 に わ た り オ フ ィ ス 賃 料 の 下 落 を 理 由 に 賃 料 減 額 の 意 思 表 示 を し
︑ 同 年 四 月 分 以 降 は 当 初 の 約 定 賃 料 よ り 低 額 な 賃 料 を 支 払 い 続 け た ︒ そ こ で Ｘ は ︑ 賃 料 自 動 増 額 特 約 に 基 づ く 増 額 賃 料 と 支 払 賃 料 等 と の 差 額 及 び 遅 延 損 害 金 に つ い て 敷 金 か ら 充 当 し ︑ Ｙ に 対 し
︑ 敷 金 の 不 足 分 の 補 充 を 求 め て 本 訴 に 及 ん だ と こ ろ ︑ Ｙ が Ｘ に 対 し ︑ 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 に 基 づ く 賃 料 減 額 請 求 に よ り 賃 料 が 減 額 さ れ た と し て
︑ 本 件 賃 貸 部 分 の 賃 料 額 の 確 認 を 求 め た
︒
５︶
一 審 は ︑
﹁ 本 件 契 約 に は 借 地 借 家 法 三 二 条 は 適 用 さ れ な い と 解 す べ き で あ る
﹂ と し て ︑ Ｘ の 本 訴 請 求 を 全 部 認 容 し
︑ Ｙ の 反 訴 請 求 を 全 部 棄 却 し た ︒ こ れ に 対 し
︑
６︶
原 審 は
︑ ﹁ 本 件 契 約 に つ い て は 借 地 借 家 法 の 全 面 適 用 が あ る と す る の は 相 当 で な く
︑ 同 法 三 二 条 一 項 の 賃 料 増 減 請 求 権 は 本 件 調 整 条 項 に よ り 修 正 さ れ
︑ 限 定 さ れ た 範 囲 で の み 適 用 が あ る
﹂ と し た 上 で
︑ ﹁ 本 件 お い て は
︑ 不 動 産 市 場 や 賃 貸 ビ ル 市 場 の 著 し い マ イ ナ ス 変 動 に よ り
︑ 賃 料 と 転 貸 賃 料 と の 間 に 著 し い 乖 離 が 生 じ て い る と 認 め ら れ る か ら
︑ Ｙ の し た 賃 料 減 額 請 求 に よ り 値 上 げ 率 が
〇 パ ー セ ン ト に 変 更 さ れ た と 認 め る の が 相 当 で あ る
﹂ と し て
︑ Ｘ の 本 訴 請 求 を 一 部 認 容 し
︑ Ｙ の 反 訴 請 求 を 棄 却 し た
︒ こ れ に 対 し
︑ 本 判 決 は
︑ 要 旨 次 の と お り 判 示 し
︑ 原 判 決 を 破 棄
・ 差 戻 し た
︒ ま ず
︑ サ ブ リ ー ス 契 約 に つ い て 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 が 適 用 さ れ る か 否 か に つ い て
︑ サ ブ リ ー ス 契 約 に つ い て 何 ら 性 質 決 定 を す る こ と な く
︑ ﹁ 本 件 契 約 は
︑ 建 物 の 賃 貸 借 契 約 で あ る こ と が 明 ら か で あ る か ら
︑ 本 件 契 約 に は
︑ 借 地 借 家 法 が 適 用 さ れ ︑ 同 法 三 二 条 の 規 定 も 適 用 さ れ る
﹂ と し た
︒ ま た
︑ 本 件 賃 料 自 動 増 額 特 約 に つ い て は
︑ ﹁ 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 の 規 定 は 強 行 規 定 で あ っ て
︑ 本 件 自 動 増 額 特 約 に よ っ て も そ の 適 用 を 排 除 す る こ と が で き な い も の で あ る か ら
︑ 本 件 契 約 の 当 事 者 は
︑ 本 件 賃 料 自 動 増 額 特 約 が 存 す る と し て も ︑ そ の こ と に よ り 直 ち に 右 規 定 に 基 づ く 賃 料 増 減 額 請 求 権 の 行 使 が 妨 げ ら れ る も の で は な く
︑ Ｙ は
︑ 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 の 規 定 に よ り
︑ 本 件 賃 貸 部 分 の 賃 料 の 減 額 を 請 求 で き る ﹂ も の と し た
︒ な お
︑ 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 が 強 行 規 定 で あ る こ と に つ い て
︑ 二 つ の 最 高 裁 判 決
︵ 最︵ 三
︶ 判 昭 和 三 一 年 五 月 一 五 日 民 集 一
〇 巻 五 号 四 九六 頁
︑ 最︵ 二
︶ 判 昭和 五 六 年四 月 二
〇日 民 集 三五 巻 三 号六 五 六 頁︶
を 引 用 し て い る
︒ そ し て ︑ 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 の 規 定 に 基 づ く 賃 料 減 額 請 求 の 当 否
︵ 同 項 所 定 の 賃 料 増 減 額 請 求 権 行 使 の 要 件 充 足 の 有無
︶
及 び 相 当 賃 料 額 を 判 断 す る に 当 た っ て は
︑ ﹁
賃
貸
借
契
約
の
当
事
者
が
賃
料
額
決
定
の
要
素
と
し
た
事
情
そ
の
他
諸
般 の 事 情 を 総 合 的 に 考 慮 す べ き で あ り
︑ 本 件 契 約 に お い て 賃 料 額 が 決 定 さ れ る に 至 っ た 経 緯 や 賃 料 自 動 増 額 特 約 が 付 さ れ る に 至 っ た 事 情
︑ と り わ け ︑ 当 該 約 定 賃 料 額 と 当 時 の 近 傍 同 種 の 建 物 の 賃 料 相 場 と の 関 係
︵ 賃 料 相 場 と の 乖 離 の 有 無
︑ 程 度 等︶
︑ Ｙ の 転 貸 事 業 に お け る 収 支 予 測 に か か わ る 事 情
︵ 賃 料 の 転 貸 収 入 に 占 め る 割 合 の 推 移 の 見 通 し に つ いて の 当 事者 の 認 識 等︶
︑ Ｘ の 敷 金 及 び 銀 行 借 入 金 の 返 済 の 予 定 に か か わ る 事 情 等 を も 十 分 に 考 慮 す べ き で あ る
﹂ と し た
︒ な お
︑ 本 件 賃 料 減 額 請 求 の 当 否 及 び 相 当 賃 料 額 を 判 断 す る 際 の 重 要 な 事 情 と し て は
︑ 本 件 契 約 が サ ブ リ ー ス 契 約 と 称 さ れ る も の の 一 つ で あ る と 認 め ら れ
︑ 契 約 当 事 者 双 方 の 協 議 の 結 果 を 前 提 と し た 収 支 予 測 の 下 に ︑ Ｘ が Ｙ の 行 う 転 貸 事 業 の た め に 多 額 の 資 本 を 投 下 し て お り
︑ 本 件 契 約 に お け る 賃 料 額 及 び 本 件 賃 料 自 動 増 額 特 約 等 に 係 る 約 定 は そ の 前 提 と な っ た も の で あ る こ と な ど を あ げ て い る
︒ な お
︑ 本 判 決 に は 藤 田 宙 靖 裁 判 官 の 補 足 意 見 が 付 さ れ て お り
︑ そ の 要 旨 は 次 の と お り で あ る ︒ す な わ ち
︑ ﹁ 当 事 者 間 に お け る 契 約 上 の 合 意 の 内 容 に つ い て 争 い が あ る 場 合 に お い て
︑ こ れ を 判 断 す る に 際 し 採 ら れ る べ き 手 段 は
︑ 何 よ り も ま ず
︑ 契 約 書 が 存 在 す る と き は
︑ そ の 文 言 が 手 掛 か り と な る ︒ 本 件 の 場 合 も
﹁ 賃 貸 借 契 約 書
﹂ が 存 し
︑ そ こ に 盛 ら れ た 契 約 条 項 に も
︑ 通 常 の 建 物 賃 貸 借 と 取 り 立 て て 性 格 を 異 に す る も の は な い
︒ そ う で あ る と す れ ば
︑ ま ず は
︑ こ こ で の 契 約 は 通 常 の
︵典 型 契 約と し て の︶
建 物 賃 貸 借 契 約 で あ る と 推 認 す る と こ ろ か ら 出 発 す べ き で あ る
︒ 借 地 借 家 法 三 二 条 の 適 用 は な い と 主 張 す る 見 解
︵ 否 定説
︶
が 挙 げ て い る サ ブ リ ー ス 契 約 の 特 殊 性 な る も の は
︑ い ず れ も
︑
① 契 約 を 締 結 す る に 当 た っ て の 経 済 的 動 機 等
︑ 同 契 約 を 締 結 す る に 至 る 背 景 の 説 明 に と ど ま り
︑ 必 ず し も 十 分 な 法 的 説 明 と は い え な い も の で あ る か
︑ あ る い は
② 同 契 約 の 性 質 を 建 物 賃 貸 借 契 約
︵ な いし
︑ 建 物賃 貸 借 契 約 を そ の 一 部 に 含 ん だ 複 合 契 約
︶
で あ る と み て も
︑ そ の こ と と 両 立 し 得 る 事 柄 で あ っ て
︑ 出 発 点 と し て の 上 記 推 認 を 覆 し 得 る も の で は な い
︒ サ ブ リ ー ス 契 約 に 借 地 借 家 法 三 二 条 を 適 用 し た の で は
︑ 当 事 者 間 に 実 際 に 不 公 平 が 生 じ る 場 合 の 建 物 賃 貸 人 の 救 済 方 法 と し て は 否 定 説 を 取 ら な く と も
︑ 法
廷
意
見
の よ
う
に
借
地
借 家
法
三
二
条 一
項
に
よ
る
賃 料
減
額
請 求 の 当 否
︵ 同 項 所 定 の 賃 料 増 減 請 求 権 行 使 の 要 件 充 足 の 有 無︶及 び 相 当 賃 料 額 の 判 断 に 当 た り 賃 料 額 決 定 の 要 素 と さ れ た 事 情 等 を 十 分 考 慮 す る こ と に よ り
︑ 民 法 及 び 借 地 借 家 法 に よ っ て 形 成 さ れ て い る 賃 貸 借 契 約 の 法 シ ス テ ム の 中 に お い て も
︑ し か る べ き 解 決 法 を 見 出 す こ と が 十 分 に で き る し
︑ 事 案 に よ っ て は 借 地 借 家 法 の 枠 外 で の 民 法 の 一 般 法 理
︑ す な わ ち
︑ 信 義 誠 実 の 原 則 あ る い は 不 法 行 為 法 等 々 の 適 用 を 個 別 的 に 考 え て い く 可 能 性 も 残 さ れ て い る
︒ 否 定 説 に よ ら な く と も
︑ 実 質 的 公 平 を 実 現 す る た め の 法 的 可 能 性 が 残 さ れ て い る の で あ る か ら ︑ 種 々 の 態 様 の あ る サ ブ リ ー ス 契 約 を い ま だ 必 ず し も そ の 法 的 意 味 に つ き 精 密 な 理 論 構 成 が 確 立 し て い る よ う に 思 え な い 一 種 の 無 名 契 約 等 と し て
︑ 通 常 の 賃 貸 借 契 約 と は 異 な る カ テ ゴ リ ー に 当 て は め る よ り も
︑ 法 廷 意 見 の よ う な 考 え 方 に 立 つ 方 が 法 的 安 定 性 の 要 素 に 沿 う も の で あ る と と も に
︑ よ り 柔 軟 か つ 合 理 的 な 問 題 の 処 理 を 可 能 に す る
﹂ と い う も の で あ る
︒
Ｂ横 浜 倉 庫 V.S 住 友 不 動 産 ︶
最 高裁 平 成 一五 年 一〇 月二 一 日 第三 小 法 廷
７
︶
判 決
本 事 案 は
︑ 横 浜 倉 庫 株 式 会 社
︵ Ｘ︶
が 事 業 用 地 の 有 効 利 用 を 検 討 し て い た と こ ろ
︑ 平 成 元 年 一 一 月 こ ろ 以 降
︑ 住 友 不 動 産 株 式 会 社
︵Ｙ
︶
か ら サ ブ リ ー ス 事 業 の 提 案 を 受 け
︑ 交 渉 の 結 果
︑ 平 成 三 年 七 月 九 日 ︑ Ｘ
・ Ｙ 間 に お い て
︑ Ｘ が 建 築 す る 本 件 建 物 の う ち 本 件 賃 貸 部 分 を 引 渡 し の 日 か ら 期 間 二
〇 年 間
︑ 賃 料 は 年 額 一 八 億 円
︑ 二 年 ご と に 八 パ ー セ ン ト 相 当 の 値 上 げ を す る
︵本 件 賃 料自 動 増 額特 約
︶
︑ 急 激 な イ ン フ レ 等 経 済 事 情 の 激 変 ︑ 又 は 公 租 公 課 の 著 し い 変 動 が あ っ た と き は ︑ Ｘ
・ Ｙ 協 議 の 上
︑ 上 記 の 八 パ ー セ ン ト 相 当 額 を 上 回 る 値 上 げ を す る こ と が で き る
︑ 賃 料 は 四 年 ご と に 見 直 す も の と す る が
︑ 新 賃 料 は
︑ い か な る 場 合 も 上 記 見 直 し 時 の 直 近 一 年 間 の 支 払 賃 料 を 下 回 ら な い 額 と す る
︑ な ど を 内 容 と す る 賃 貸 借 契 約 が 締 結 さ れ た
︒ 本 件 建 物 は 平 成 七 年 二 月 二 八 日 に 完 成 し
︑ 本 件 賃 貸 部 分 は
︑ 同 日
︑ Ｙ に 引 き 渡 さ れ た
︒ し か し
︑ Ｙ は
︑ 右 引 渡 し 前 の 平 成 七 年 二 月 六 日
︑
Ｘ
に
対
し ︑
本
件
賃
貸 部
分
の
賃
料
を 年
額
一
〇 億 円 に 減 額 す べ き 旨 の 意 思 表 示
︵ 第 一 次 減 額 請 求︶
を し
︑ さ ら に 平 成 八 年 七 月 三 日
︑ 本 件 賃 貸 部 分 の 賃 料 を 年 額 七 億 二 四 一 八 万 五
〇
〇
〇 円 に 減 額 す べ き 旨 の 意 思 表 示
︵第 二 次 減 額 請 求
︶
を し た 上
︑ Ｘ に 対 し 減 額 賃 料 の 確 認 を 求 め て 本 訴 を 提 起 し た ︒
８︶
一 審 は ︑ セ ン チ ュ リ ー 事 件 と 同 様 に
︑ 本 件 契 約 は 建 物 賃 貸 借 契 約 の 実 質 を 備 え て お ら ず
︑ 借 地 借 家 法 三 二 条 の 適 用 は 予 定 さ れ て い な い と し て
︑ Ｙ の 賃 料 減 額 請 求 を 棄 却 し た
︒ こ れ に 対 し
︑ 原
９
︶
審 は
︑ ﹁ 本 件 契 約 は
︑ Ｙ が Ｘ に 対 し
︑ 二
〇 年 間 に わ た っ て 最 低 賃 料 額 の 取 得 を 保 証 し た も の で あ り
︑ 本 件 契 約 締 結 時 の 基 礎 と な っ て い た 経 済 事 情 が 著 し く 変 更 し て し ま う な ど の 特 段 の 事 情 が な い 限 り
︑ 単 な る 経 済 事 情 の 変 動 が あ っ て も
︑ 借 地 借 家 法 三 二 条 の 賃 料 増 減 請 求 に よ っ て は
︑ 双 方 の 利 益 調 整 等 を 図 ら な い 旨 の 合 意 を し た と 認 め ら れ
︑ 右 の よ う な 合 意 は 一 応 有 効 な も の と 認 め ら れ る
︒ し か し
︑ 本 件 契 約 の よ う な 事 業 受 託 方 式 の 契 約 で あ っ て も
︑ 本 件 契 約 の 中 心 部 分 で あ る 本 件 建 物 の 使 用 関 係 の 法 的 性 格 は
︑ 本 件 建 物 部 分 に つ い て の 賃 貸 借 契 約 で あ っ て
︑ 本 件 契 約 に 借 地 借 家 法 が 適 用 さ れ る こ と は 明 ら か で あ る か ら ︑ 本 件 契 約 締 結 時 の 基 礎 と な っ て い た 経 済 事 情 が 著 し く 変 更 し
︑ 本 件 建 物 部 分 の 賃 料 が 不 当 に 高 額 に な る な ど の 特 段 の 事 情 が あ る 場 合 に は ︑ 前 記 合 意 の 範 囲 外 の 問 題 と し て
︑ Ｙ は 借 地 借 家 法 三 二 条 に 基 づ き 賃 料 減 額 請 求 権 を 行 使 す る こ と が で き る
﹂ と し て
︑ Ｙ の 減 額 請 求 を 一 部 認 容 し た
︒ こ れ に 対 し
︑ 本 判 決 は
︑ セ ン チ ュ リ ー 事 件 と 同 一 小 法 廷 に よ る も の で あ る が
︑ セ ン チ ュ リ ー 事 件 と 同 様 に ︑ 本 件 契 約 に も 借 地 借 家 法 三 二 条 が 適 用 さ れ る と し た 上 で
︑ ま ず
︑ Ｙ の 第 一 次 減 額 請 求 に つ い て は
︑ ﹁ 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 の 規 定 に 基 づ く 賃 料 増 減 額 請 求 権 は
︑ 賃 貸 借 契 約 に 基 づ く 建 物 の 使 用 収 益 が 開 始 さ れ た 後 に お い て
︑ 賃 料 の 額 が
︑ 同 項 所 定 の 経 済 事 情 の 変 動 等 に よ り
︑ 又 は 近 傍 同 種 の 建 物 の 賃 料 の 額 に 比 較 し て 不 相 当 と な っ た と き に ︑ 将 来 に 向 か っ て 賃 料 額 の 増 減 を 求 め る も の と 解 さ れ る か ら
︑ 賃 貸 借 契 約 の 当 事 者 は
︑
契
約
に
基
づ
く
使
用
収
益
の
開
始
前
に
︑ 右 規 定 に 基 づ い て 当 初 賃 料 の 額 の 増 減 を 求 め る こ と は で き な い も の と 解 す べ き で あ る
︒ ﹂ と し て
︑ 原 審 の 確 認 請 求 の 認 容 部 分 を 破 棄 す る と と も に
︑ 第 二 次 減 額 請 求 に つ い て は
︑ 減 額 請 求 の 当 否 及 び こ れ に よ る 相 当 賃 料 額 は
︑ 第 一 次 減 額 請 求 に よ る 賃 料 の 減 額 の 帰 趨 を 前 提 と し て 判 断 す べ き も の で あ る と し て ︑ 第 二 次 減 額 請 求 に よ る 賃 料 額 の 確 認 請 求 の 認 容 部 分 を も 破 棄
・ 差 戻 し た
︒
Ｃ朝 倉
V.S 三 井 不 動 産 販 売 ︶
最 高裁 平 成 一五 年 一〇 月二 三 日 第一 小 法 廷
10
︶
判 決
本 件 は
︑ 都 内 に 土 地 を 所 有 し て い た 朝 倉
︵ 個 人︒ Ｘ︶
が 三 井 不 動 産 販 売 株 式 会 社
︵ Ｙ︶
と 同 土 地 上 に 共 同 で ビ ル を 建 築 し て そ れ ぞ れ の 区 分 所 有 と し
︑ Ｘ の 区 分 所 有 部 分 を Ｙ が 賃 借 し て 転 貸 事 業 を 営 む こ と を 計 画 し
︑ 交 渉 の 結 果
︑ 平 成 五 年 三 月 一 九 日
︑ 一
〇 年 間 に わ た り 一 平 方 メ ー ト ル 当 た り 月 額 八
〇 四 七 円 の 賃 料 を 保 証 す る こ と 等 を 内 容 と す る 確 認 書 を 取 り 交 わ し た
︒ 平 成 七 年 三 月 二 二 日
︑ 本 件 一 棟 の 建 物 が 完 成 し
︑ Ｘ は 本 件 建 物 部 分 の 区 分 所 有 権 を 取 得 し た の で
︑ Ｘ と Ｙ は 同 日
︑ 同 建 物 部 分 に つ い て 期 間 を 一
〇 年 間
︑ 賃 料 は 月 額 一
〇 六 四 万 八 四
〇 円
︵ 一 平 方 メ ー ト ル 当 た り 八
〇 四 七 円
︶
な ど と す る 賃 貸 借 契 約 を 締 結 し
︑ Ｙ に 本 件 建 物 部 分 を 引 き 渡 し た ︒ そ の 後
︑ 平 成 七 年 一
〇 月 二 四 日 ︑ Ｙ は Ｘ に 対 し
︑ 同 年 一 一 月 分 以 降 の 賃 料 を 月 額 五
〇 九 万 七 七 三 五 円 に 減 額 す べ き 旨 の 意 思 表 示 を し
︑ 本 件 建 物 部 分 の 平 成 七 年 一 一 月 分 以 降 の 減 額 賃 料 額 の 確 認 及 び 過 払 い 賃 料 の 返 還 を 求 め て 本 訴 を 提 起 し た
︒ こ れ に 対 し
︑ Ｘ は Ｙ に 対 し
︑ 保 証 賃 料 等 の 確 認 の 反 訴 を 提 起 し た
︒
11︶
一 審 は ︑ ま ず
︑ ﹁ 本 件 契 約 は 賃 料 保 証 の あ る サ ブ リ ー ス 契 約 で は あ る が
︑ 建 物 の 賃 貸 借 契 約 そ の も の で あ る か ら 借 地 借 家 法 三 二 条 の 適 用 が あ る
﹂ と し た 上 で ︑ Ｙ の 賃 料 減 額 請 求 が 同 条 一 項 本 文 所 定 の 要 件 を 具 備 し て い る か 否 か に つ い て ︑ 次 の よ う に 判 示 し た
︒ す な わ ち
︑ ﹁ 鑑 定 人 の 鑑 定 結 果 に よ れ ば
︑
本
件
賃
貸
借
契
約
が
サ
ブ
リ
ー
ス
契
約
で
な
い 通 常 の 賃 貸 借 で あ っ た と 仮 定 し た 場 合 の 適 正 賃 料 額 と 本 件 賃 貸 借 契 約 に お け る 賃 料 保 証 額 と は 相 当 の 乖 離 が あ る こ と が 認 め ら れ る が ︑
① Ｙ は
︑ Ｘ と の 間 で 交 渉 に 関 す る 種 々 の 経 緯 の 下 で
︑ 本 件 賃 貸 借 契 約 に お け る 当 該 賃 料 保 証 月 額 が
︑ 当 時 の 近 傍 同 種 の 建 物 の 賃 料 相 場 と 比 較 し て 著 し く 高 額 で あ り
︑ 相 当 の 乖 離 が あ る こ と や 将 来 の 賃 料 相 場 の 下 落 の 可 能 性 も 十 分 認 識 し た 上 で
︑ 従 前 の 合 意 内 容 等 を 考 慮 し て
︑ 当 時 の 賃 料 相 場 と は 大 き く 乖 離 し た 賃 料 保 証 月 額 を
︑ 一
〇 年 間 に 限 っ て 合 意 し た も の で あ る こ と
︑
② Ｘ に お い て も ︑ Ｙ と の 従 前 の 合 意 内 容 を 信 頼 し て 本 件 共 同 事 業 に 参 加 し
︑ 本 件 共 同 事 業 の た め に 多 額 の 借 財 を し て
︑ こ れ に 資 金 を 投 じ た こ と か ら
︑ Ｙ に 対 し
︑ 従 前 の 合 意 内 容 と 同 一 の 契 約 内 容 に す る こ と を 強 く 要 求 し
︑ Ｙ が こ れ に 応 じ て
︑ 本 件 賃 貸 借 契 約 の 契 約 内 容
︵賃 料 保 証 額
︑ 賃 料 保 証期 間 等
︶
が 確 定 し た こ と ︑
③ Ｙ に よ る 本 件 賃 料 減 額 請 求 権 の 行 使 が 上 記 契 約 内 容 確 定 後 約 三 か 月 後 で あ る こ と 等 の 上 記 認 定 の 諸 点 に 照 ら す と
︑ 上 記 賃 料 保 証 月 額 は
︑ 上 記 の よ う な 特 殊 な 事 情 に よ り 形 成 さ れ
︑ 合 意 さ れ た 賃 料 で あ り
︑ も と も と 近 傍 同 種 の 建 物 の 賃 料
︵サ ブ リ ース 契 約 で はな い 通 常の 賃 貸 借契 約 に おけ る 賃 料︶
と の 関 連 性 は 乏 し い と い う べ き で あ る か ら
︑ Ｙ が 本 件 賃 料 減 額 請 求 権 を 行 使 し た 時 点 に お い て
︑ 経 済 事 情 の 変 動 等 に よ り
︑ 又 は 近 傍 同 種 の 建 物 の 賃 料 に 比 較 し て 不 相 当 な も の に な っ た と は 認 め 難 く
︑ 結 局
︑ Ｙ に よ る 本 件 賃 料 減 額 請 求 権 の 行 使 は
︑ 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 本 文 所 定 の ﹁ 建 物 の 借 賃 が
︑
⁝ 不 相 当 と な っ た と き
﹂ と の 要 件 を 満 た さ な い も の と い う べ き で あ る
︒ ﹂ と し て Ｙ の 減 額 請 求 を 棄 却 し た
︒ な お ︑ Ｘ の 収 入 保 証 又 は 賃 料 保 証 を し た 旨 の 確 認 請 求 に つ い て は
︑ 収 入 保 証 を し た こ と を 認 め る に 足 り る 証 拠 は な い と し
︑ 賃 料 保 証 の 部 分 に つ い て Ｘ の 請 求 を 認 容 し た
︒
12︶
原 審 に お い て
︑ Ｙ は
① 減 額 賃 料 額 の 確 認
︑ ② 過 払 賃 料 等 の 返 還 請 求 の ほ か
︑
③ 平 成 一 七 年 三 月 二 二 日 以 降 の 賃 料 額 が 転 貸 料 の 八 五 パ ー セ ン ト で あ る こ と の 確 認 請 求 を 追 加 し
︑ 他 方
︑ Ｘ は
︑ 反 訴 請 求 と し て
︑ ① 賃 料 保 証 期 間 及 び 保 証 賃 料 額 の 確 認 及 び
② 未 払 賃 料 等 請 求 を し た が
︑ 原 審 は ︑ 本 訴 請 求
①
︑
② を 棄 却 し
︑ 同
③ を 却 下 し
︑ 反 訴 請 求
①
︑
② を 認 容 し た が ︑ そ の 理 由 の 要 旨 は 次 の と お り で あ る
︒ す な わ ち
︑ 原 審 は
︑ ま ず ︑
﹁
本
件
契
約
は
サ
ブ
リ
ー
ス
契
約 で は あ る が 建 物 賃 貸 借 で あ る か ら 借 地 借 家 法 が 適 用 さ れ る
﹂ と し た 上 で
︑ イ
︑ 解 約 等 の 正 当 事 由 が 肯 定 さ れ る 場 合 と 賃 料 増 減 請 求 権 の 存 否 に つ い て
︑ ﹁ 借 地 借 家 法 三 二 条 と 二 八 条 と は 相 互 に 補 完 し 合 っ て 借 家 関 係 を 規 律 す る も の で あ る か ら ︑ 仮 に 賃 貸 人 に よ る 解 約 に 制 限 が な い 場 合 に は
︑ 賃 借 人 に 賃 料 減 額 請 求 権 を 認 め る 必 要 が な い
﹂ と し
︑ ロ
︑ 転 貸 目 的 の 賃 貸 借 と 解 約 の 正 当 事 由 に つ い て
︑ ﹁ 転 貸 目 的 の 賃 貸 借 契 約 で あ っ て ︑ 賃 貸 借 契 約 が 終 了 し て も 賃 貸 人 が 転 貸 借 契 約 を 承 継 し て 転 借 人 が 建 物 の 使 用 を 継 続 で き る も の に つ い て は ︑ 賃 貸 人 に よ る 解 約 に 制 限 は な い
﹂ と 解 す る の が 相 当 で あ る と し た
︒ ハ
︑ そ し て 転 借 人 の 承 継 に 関 す る 合 意 と 正 当 事 由 に つ い て
︑ ﹁ 本 件 契 約 は
︑ 転 貸 借 承 継 合 意 が あ る か ら
︑ 本 来 ︑ Ｙ に よ る 解 約 に 制 限 が な く
︑ Ｘ に 借 地 借 家 法 三 二 条 の 賃 料 減 額 請 求 権 は 認 め ら れ な い
﹂ と し
︑ ニ
︑ ﹁ 賃 貸 借 契 約 の 当 事 者 が そ の 本 来 有 す る 解 約 の 自 由 を 一 定 期 間 放 棄 し ︑ そ の 間 の 賃 料 額 を 固 定 す る 合 意 を し て い る と き に は
︑ 借 地 借 家 法 三 二 条 の 賃 料 増 減 額 請 求 権 を 行 使 す る こ と が で き な い
﹂ な ど と す る 解 釈 を 示 し た 上
︑ Ｙ の 本 訴 請 求
①
︑
② を 棄 却 し
︑ 同
③ に つ い て は 訴 え の 利 益 が な い と し て 却 下 し
︑ Ｙ の 反 訴 請 求 ①
︑
② に つ い て 認 容 す べ き も の と し た
︒ こ れ に 対 し
︑ 本 判 決 は
︑ ﹁ 本 件 契 約 が 建 物 賃 貸 借 に 当 た り
︑ こ れ に 借 地 借 家 法 の 適 用 が あ る と い う 以 上
︑ 特 段 の 事 情 の な い 限 り
︑ 賃 料 増 減 請 求 に 関 す る 同 法 三 二 条 も 本 件 契 約 に 適 用 が あ る と い う べ き で あ り ︑ ま た 同 法 三 二 条 一 項 は 強 行 規 定 で あ っ て
︑ 賃 料 保 証 特 約 に よ っ て そ の 適 用 を 排 除 す る こ と が で き な い も の で あ る か ら
︑ 本 件 契 約 に 賃 料 保 証 特 約 が 存 す る こ と を も っ て 直 ち に 保 証 賃 料 額 か ら の 減 額 請 求 を 否 定 さ れ る こ と は な い
﹂ と し た 上
︑ ﹁ 本 件 契 約 に 至 っ た 経 緯
︑ 事 情 を も っ て し て も
︑ 本 件 契 約 に 借 地 借 家 法 が 適 用 さ れ な い と す る 特 段 の 事 情 と い う こ と は で き な い
︒ ま た
︑ 本 件 契 約 に 転 貸 借 承 継 合 意 が 存 し て も
︑ Ｘ が 解 約 の 自 由 を 有 す る と い う こ と は で き な い し
︑ 仮 に 賃 貸 人 が 解 約 の 自 由 を 有 す る と し て も ︑ 賃 借 人 の 賃 料 減 額 請 求 権 の 行 使 が 排 斥 さ れ る こ と は な い が ︑ 賃 料 減 額 請 求 の 当 否 や 相 当 賃 料 額 を 判 断 す る に 当 た っ て は
︑
賃 貸
借
契
約
の
当 事
者
が
賃
料 額
決
定
の
要
素 と
し
た
事
情 を
総
合
考
慮
す べ
き
で
あ り
︑ 特 に 本 件 契 約 に お い て は ︑ 上 記 の 賃 料 保 証 特 約 の 存 在 や 保 証 賃 料 額 が 決 定 さ れ た 事 情 を も 考 慮 す べ き で あ る
﹂ と し て
︑ Ｙ の 本 訴 請 求
①
︑
② を 棄 却 し
︑ Ｘ の
② を 認 容 す べ き も の と し た 原 審 の 判 断 に は
︑ 判 決 に 影 響 を 及 ぼ す こ と が 明 ら か な 法 令 の 違 反 が あ る と し て
︑ 同 部 分 を 破 棄
︑ 差 戻 し た
︒ な お
︑ 反 訴 請 求
① に つ い て は
︑ 確 認 の 利 益 を 欠 く と し て 破 棄 し た 上
︑ 第 一 審 判 決 中
︑ 同 部 分 を 取 り 消 し て
︑ 同 請 求 に 係 る Ｘ の 訴 え を 却 下 し た
︒ ま た
︑ Ｙ の 本 訴 請 求
③ に つ い て も
︑ 上 告 受 理 申 立 理 由 を 記 載 し た 書 面 が な い と し て 却 下 し た
︒ 差 戻 し 後 の 控 訴 審
13
︶
判 決 は
︑ 上 記 最 高 裁 の 判 断 に 従 い
︑ ﹁ 本 件 の よ う な サ ブ リ ー ス 契 約 に あ っ て は
︑ 賃 料 減 額 請 求 の 当 否 や 相 当 賃 料 額 を 判 断 す る に 当 た っ て
︑ 賃 貸 借 契 約 の 当 事 者 が 賃 料 額 決 定 の 要 素 と し た 事 情 を 総 合 考 慮 す べ き で あ り
︑ 特 に 本 件 に お い て は
︑ 上 記 の 賃 料 保 証 特 約 の 存 在 や 保 証 賃 料 額 が 決 定 さ れ た 事 情 を も 考 慮 す べ き で あ る
﹂ と し た 上 ︑ ま ず
︑ 賃 料 減 額 請 求 の 当 否 に つ い て は
︑ ﹁ 鑑 定 結 果 に よ る 適 正 賃 料 額 と 保 証 賃 料 額 と の 乖 離 の 程 度
︑ Ｙ の 現 実 の 転 貸 収 入
︑ Ｘ の 収 支 予 測 要 因 の 変 動
︵ と く に 土 地・ 建 物 の 公 租 公 課 の 額 及 び 借 入 金 の 金 利︶
並 び に 本 件 に お け る 賃 料 保 証 特 約 の 存 在 や 保 証 賃 料 額 が 決 定 さ れ た 事 情
︑ 当 事 者 間 の 交 渉 の 経 緯 を も 考 慮 し
︑ Ｙ の 減 額 請 求 時 点 に お い て
︑ 従 前 の 保 証 賃 料 は 不 相 当 に な っ た と 認 め ら れ る
﹂ と し て
︑ 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 本 文 所 定 の 要 件 が 充 足 し て い る と 認 定 し た
︒ そ し て
︑ 相 当 賃 料 額 に つ い て は
︑ ﹁ 鑑 定 に よ る 適 正 賃 料 額 は
︑ 本 件 サ ブ リ ー ス 契 約 に お け る 相 当 賃 料 と す る の は 適 切 で な い
﹂ と し た 上
︑ 借 入 金 の 金 利 負 担 の 軽 減 分 相 当 額 を 減 額 し た 額 と 大 差 が な く
︑ Ｙ が 平 成 八 年 一 月 分 以 降 実 際 に 支 払 っ て い た 額
月 額 九 四〇 万 円︶
を も っ て ︑ 本 件 減 額 請 求 時 に お け る 相 当 賃 料 額 と 判 断 し た
︒
Ｄ三 和 リ ー ル V.S 長 谷 工
︶
最 高裁 平 成 一六 年 一 一 月八 日 第 二小 法 廷14
︶
判決
本 事 案 は
︑ 繊 維 織 物 業 を 営 ん で い た 三 和 リ ー ル 株 式 会 社
︵Ｘ
︶
が 株 式 会 社 長 谷 工 ラ イ ブ ネ ッ ト
︵ Ｙ︶
か ら
︑
Ｘ
が
所 有 す る 遊 休 地 と な っ た 工 場 敷 地 を 有 効 活 用 す る た め
︑ 家 賃 保 証 付 ワ ン ル ー ム マ ン シ ョ ン の 転 貸 事 業 の 提 案 を 受 け
︑ 交 渉 の 結 果
︑ 平 成 四 年 二 月 五 日
︑ Ｘ
・ Ｙ 間 に お い て
︑ Ｘ が 建 築 す る 二 棟 の 建 物 の 一 部 を
︑ 転 貸 事 業 目 的 で
︑ Ｙ に 賃 貸 す る 旨 の 業 務 委 託 協 定
︵ 本 件 業 務 委 託 協 定︶
を 締 結 し
︑ 平 成 五 年 三 月 一 五 日
︑ Ｙ に 対 し 本 件 賃 貸 部 分 を 引 き 渡 す と と も に
︑ 期 間 二
〇 年 間
︑ 賃 料 は
︑ 本 件 建 物
︵ 一︶
の 住 戸 部 分 は 月 額 六 五 二 万 八
〇
〇
〇 円
︑ 駐 車 場 は 月 額 五
〇 万 円
︑ 本 件 建 物
︵ 二︶
に つ き 二 二 五 万 一
〇 六
〇 円
︑ 賃 料 は 二 年 ご と に 五 パ ー セ ン ト 増 額 す る
︵ 本 件 賃 料 自 動 増 額 特 約
︑
︶経 済 状 況 の 著 し い 変 動 が 生 じ た と き は
︑ Ｘ は Ｙ と 協 議 の 上
︑ 右 割 合 以 上 の 増 額 を す る こ と が で き る こ と な ど を 内 容 と す る 賃 貸 借 契 約 を 締 結 し た
︒ 右 賃 料 は
︑ 平 成 七 年 四 月 一 日 及 び 同 九 年 四 月 一 日 本 件 賃 料 自 動 増 額 特 約 に よ り そ れ ぞ れ 増 額 さ れ た が ︑ Ｙ は 平 成 一 一 年 三 月 三 一 日 ま で に ︑ Ｘ に 対 し
︑ 同 年 四 月 一 日 以 降 の 賃 料 を 本 件 建 物
︵一
︶
住 戸 部 分 に つ き 三 五 九 万 四
〇
〇 円
︑ 駐 車 場 部 分 三
〇 万 円
︑ 本 件 建 物
︵ 二
部
︶分 は 一 二 六 万 三
〇 六 三 円 に
︑ そ れ ぞ れ 減 額 す べ き 旨 の 意 思 表 示 を し
︑ さ ら に ︑ Ｙ は Ｘ に 対 し
︑ 平 成 一 三 年 三 月 八 日 ︑ 本 件 契 約 の 同 年 四 月 一 日 以 降 の 賃 料 を 本 件 建 物
︵一
︶
の 住 戸 部 分 に つ い て 二 五 万 円 に ︑ 本 件 建 物
︵ 二︶
部 分 に つ い て 一
〇 二 万 三 二 二
〇 円 に そ れ ぞ れ 減 額 す べ き 旨 の 意 思 表 示 を し ︑ 平 成 一 一 年 四 月 分 以 降 及 び 平 成 一 三 年 四 月 分 以 降 の 減 額 賃 料 の 確 認 を 求 め て 本 訴 を 提 起 し た
︒ こ れ に 対 し
︑ Ｘ は ︑ 主 位 的 に 平 成 一 一 年 四 月 分 以 降 及 び 平 成 一 三 年 四 月 分 以 降 の 増 額 賃 料 の 確 認 及 び 未 払 賃 料 等 の 請 求 を し
︑ 予 備 的 に
︑ 本 件 業 務 委 託 協 定 に お い て 賃 料 補 塡 の 合 意 が 成 立 し た こ と
︑ 又 は Ｙ に は 本 件 業 務 委 託 協 定 の 債 務 不 履 行 若 し く は 本 件 業 務 委 託 協 定 締 結 の 際 の 説 明 義 務 違 反 が あ る な ど と し て
︑ 右 賃 料 補 塡 の 合 意 の 履 行 請 求 又 は 損 害 賠 償 と し て ︑ 右 主 位 的 請 求 に 係 る 金 額 と 同 額 の 金 員 の 支 払 を 求 め る 反 訴 を 提 起 し た
︒
15︶
原 審 は ︑ 次 の よ う に 判 示 し
︑ Ｙ の 請 求 を 全 部 棄 却 し ︑ Ｘ の 主 位 的 請 求 の 一 部 を 認 容 し た
︒ す な わ ち
︑ ﹁
① 本 件 契 約 は 共 同 事 業 契 約 の 性 質 を 有 す る か ら
︑ 借 地 借 家 法 は 本 件 契 約 の 性 質 ︑ 契 約 内 容 等 に 反 し な い 限 度 に お い て の み 適 用 さ れ る ︒
② 本 件 契 約 に お い て は ︑ 賃 料 不 減 額 の 特 約 が 定 め ら れ て い る と い う べ き で あ る が
︑ か
か
る
特
約
は 本
件
契
約 の 不 可 欠 な 本 質 的 部 分 で あ る こ と な ど を 考 慮 す る と 借 地 借 家 法 三 二 条 の 法 意 に 反 し 無 効 で あ る と は い え な い か ら
︑ 同 条 に よ る 賃 料 減 額 請 求 権 の 行 使 は 認 め ら れ な い
︒
③ こ れ に 対 し ︑ 本 件 賃 料 自 動 増 額 特 約 は 相 対 的 な 特 約 で あ り
︑ 本 件 契 約 後 の 著 し い 経 済 事 情 の 変 動 等 を 考 慮 す る と
︑ 事 情 変 更 の 原 則 に 照 ら し ︑ 平 成 一 一 年 四 月 一 日 及 び 平 成 一 三 年 四 月 一 日 の 各 時 点 に お い て は
︑ 本 件 賃 料 自 動 増 額 特 約 は 適 用 さ れ な い
︒
④ し た が っ て
︑ 上 記 各 時 点 の 賃 料 は
︑ い ず れ も 従 前 の 平 成 九 年 四 月 一 日 時 点 の 賃 料 と 同 額 で あ る
︒
⑤ 本 件 業 務 委 託 協 定 に お い て ︑ 賃 料 補 塡 の 合 意 が 成 立 し た と は 認 め ら れ ず
︑ Ｙ に 本 件 業 務 委 託 協 定 の 債 務 不 履 行 及 び 説 明 義 務 違 反 は 認 め ら れ な い
﹂ と し た
︒ 本 判 決 は
︑ 法 廷 意 見 と し て
︑ 本 件 契 約 に つ い て は 借 地 借 家 法 三 二 条 が 適 用 さ れ る こ と
︑ 同 条 一 項 に 基 づ く 賃 料 減 額 請 求 の 当 否
︵ 同 項 所 定 の 賃 料 増 減 額 請 求 権 行 使 の 要 件 充 足 の 有 無︶
及 び 相 当 賃 料 額 を 判 断 す る 場 合 に は
︑ 本 件 契 約 に 至 る 経 緯
︑ 取 り 分 け 本 件 業 務 委 託 協 定 及 び こ れ に 基 づ き 締 結 さ れ た 本 件 契 約 中 の 本 件 賃 料 自 動 増 額 特 約 に 係 る 約 定 の 存 在 は 十 分 考 慮 さ れ る べ き で あ る 旨 判 示 し
︑ 原 審 は 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 の 適 用 を 極 め て 制 限 的 に 解 し 賃 料 減 額 請 求 権 の 行 使 を 認 め な か っ た の は 判 決 の 結 論 に 影 響 を 及 ぼ す 法 令 違 反 が あ る と し て
︑ Ｙ の 本 訴 請 求 及 び Ｘ の 反 訴 主 位 的 請 求 部 分 に つ い て 破 棄
・ 差 戻 し た
︒ な お
︑ 本 判 決 に は
︑ 滝 井 繁 男 裁 判 官 の 補 足 意 見 及 び 福 田 博 裁 判 官 の 反 対 意 見 が
16
︶
あ る 三 ︒ サ ブ リ ー ス 契 約 と 借 地 借 家 法 の 適 用 に 関 す る 最 高 裁 法 理 の 問 題 点 以 上 概 観 し た と お り ︑ サ ブ リ ー ス 契 約 に 対 す る 借 地 借 家 法
︵ と り わ け 三 二 条 一 項
︶
の 適 用 に 関 す る 判 例 法 理 は
︑ 最 高 裁 平 成 一 五 年 一
〇 月 二 一 日 第 三 小 法 廷
︵ セ ン チ ュ リ ー 事 件︶
に 代 表 さ れ る と お り
︑
① い わ ゆ る サ ブ リ ー ス 契 約 と 称 す る も の で あ っ て も
︑ 賃 貸 借 契 約 の 法 形 式 を と っ て い る も の に つ い て は 借 地 借 家 法 が 適 用 さ れ
︑ 同 法 三 二 条 の 規 定 も 適 用 さ れ る
︒ ② 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 の 規 定 は 強 行 法 規 で あ る か ら
︑
賃
料
自 動
増
額
特
約 な
い
し
賃
料
不 減
額
特
約 が 存 す る 場 合 に お い て も
︑ そ の こ と に よ り 直 ち に 同 法 三 二 条 一 項 の 規 定 に 基 づ く 賃 料 増 減 請 求 権 の 行 使 が 妨 げ ら れ な い
︑ ③ 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 の 規 定 に 基 づ く 賃 料 減 額 請 求 の 当 否
︵ 同 項 所 定 の 賃 料 増 減 額 請 求 権 行 使 の 要 件 充 足 の 有無
︶
及 び 相 当 賃 料 額 を 判 断 す る 場 合 に は
︑ 当 該 契 約 の 当 事 者 が 当 初 賃 料 額 を 決 定 す る 際 の 重 要 な 要 素 と さ れ た 事 情 を 十 分 考 慮 す べ き で あ る
︒
④ ③ の 重 要 な 要 素 と し て 考 慮 す べ き 事 情 と し て
︑ 当 初 賃 料 額 が 決 定 さ れ る に 至 っ た 経 緯
︑ 賃 料 自 動 増 額 特 約 が 付 さ れ る に 至 っ た 事 情
︑ と り わ け
︑ 当 該 約 定 賃 料 額 と 当 時 の 近 傍 同 種 の 建 物 の 賃 料 相 場 と の 関 係
︵ 賃 料 相場 と の 乖離 の 有 無︑ 程 度 等︶︑ 賃 借 人 の 転 貸 事 業 に お け る 収 支 予 測 に か か わ る 事 情
︵ 賃 料 の 転 貸 収 入 に 占め る 割 合の 推 移 の 見通 し に つい て の 当事 者 の 認識 等
︶
︑ 賃 貸 人 の 敷 金 及 び 銀 行 借 入 金 の 返 済 の 予 定 に か か わ る 事 情 な ど が あ げ ら れ る
︑ と い う こ と が で き よ う
︒ し か し ︑ こ の 最 高 裁 の 法 理 に は ︑ 本 質 的 に 多 く の 問 題 が あ り
︑ 到 底 こ れ を 認 め る こ と は で き な い
︒ そ の 理 由 を 簡 潔 に あ げ る と
︑ 次 の と お り で あ る ︒ ま ず
︑ 最 高 裁 は
︑ と く に Ａ 事 件 を も っ て サ ブ リ ー ス 契 約 の 典 型 的 事 例 と 考 え
︑ そ の よ う に 判 断 し
︑ そ れ 故 ︑ 民 集 に も 登 載 さ れ た も の と 思 わ れ る が ︑ 同 判 決 も い う よ う に
︑ サ ブ リ ー ス に も 種 々 の も の が あ り 得 る の で あ っ て ︑ Ａ 事 件 が サ ブ リ ー ス 契 約
︵ 厳 密 に い え ば︑ サ ブ リ ー ス 事 業 契 約
︶
の 典 型 事 例 で あ っ た か は 疑 問 な し と し な い
︵ サ ブ リ ー ス 事 業契 約 の 典型 例 に つ いて は
︑ 後述 四 の ニチ レ イ 対住 友 不 動産 事 件 参照
︶
︒ サ ブ リ ー ス 事 業 契 約 の 最 も 本 質 的 部 分 は
︑ 契 約 期 間 中 の 賃 料 保 証 で あ り
︑ 賃 貸 借 期 間 の 長 期 化
︑ 転 貸 事 業 者 の 転 貸 事 業 の 容 認
︑ 中 途 解 約 の 制 限
︑ 高 額 な 敷 金
・ 保 証 金 の 預 託
︑ 借 入 金 の 金 利 等 々 に 関 す る 合 意 は
︑ い ず れ も 賃 料 保 証 を 確 保 す る た め の 仕 組 み で あ り
︑ 経 済 的 動 機 に 過 ぎ な い
︒ Ａ 事 件 で は
︑ ﹁ 賃 料 保 証
﹂ の 明 示 の 約 束 は な か っ た よ う で あ り
︑ ま た
︑ い わ ゆ る
﹁ 調 整 条 項
﹂ が 存 在 し
︑ か つ ︑ 契 約 の 法 形 式 も 建 物 賃 貸 借 契 約 で あ っ た
︵ その 意 味 では
︑ サ ブリ ー ス 契 約 で は あ っ て も
︑ サ ブ リ ー ス 事 業 契 約 では な い
︶
か ら こ そ
︑
そ
の よ
う
な
判
決 に
な
っ
た
も
の と
思
わ
れ ︑
そ
の
意
味
で
は
事
例
判
決
と
し
て
の
そ
れ
と
し
て
評
価
さ
れ る べ き も の と い え る
︒ し か し ︑ サ ブ リ ー ス 事 業 契 約 一 般 に つ い て ︑ こ の 判 決 法 論 理 を も っ て 当 然 に 適 用 す べ き と す る の は 極 め て 不 適 切 と い う ほ か な い
︒ 借 地 借 家 法 の 適 用 と の 関 係 で 問 題 と さ れ る べ き は
︑ い わ ゆ る サ ブ リ ー ス 事 業 契 約 が な さ れ て い る 場 合 で あ っ て
︑ そ の 契 約 の 性 質 を 解 明 せ ず に ︑ 安 易 に 建 物 賃 貸 借 の 側 面 の み を と ら え て 借 地 借 家 法 の 適 用 を い う の は
︑ 新 た な 社 会 事 象 を 正 し く 理 解 し な い ば か り で な く
︑ 不 動 産 の 証 券 化
︑ 信 託 的 利 用 あ る い は Ｐ Ｆ Ｉ 事 業 等 の 新 た な 制 度 構 築 に 対 す る 障 害 と な る と い わ ざ る を 得 な い
︒ 第 二 に ︑ 賃 料 自 動 増 額 特 約 と 借 地 借 家 法 と の 関 係 が 問 題 と な る
︒ 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 の 賃 料 増 減 請 求 権 の 規 定 が 強 行 法 規 性 を 有 す る こ と に つ い て は ひ と ま ず 置 く と
17
︶
し て ︑ そ の 強 行 法 規 た る 所 以 は 賃 借 人 の 保 護 を 不 可 欠 と す る 場 合 に お い て で あ り
︵ 借 地 借家 法 の 強行 法 規 性は︑ い ずれ も 片 面 的 な も の と し て 規 定 さ れ て い る
︒借 地 借 家 法 一 六 条
︑ 三 七 条︶
︑ 賃 借 人 の 保 護 を 必 要 と し な い 合 理 的 理 由 が あ る 場 合 に は
︑ 立 法 上 若 し く は 解 釈 上 ︑ そ の 強 行 法 規 性 は 解 除 さ れ る と い う べ き で あ る
︵ 借地 借 家 法 三八 条 七 項の 定 期 建物 賃 貸 借に お け る特 約 に よ る 同 法 三 二 条 適 用 の 排 除
︑ 二 二 条 な い し二 四 条 の定 期 借 地 権等 の 規 定に よ る 強 行 法 条 の 排 除 等︶
︒ サ ブ リ ー ス 事 業 契 約 の 内 容 は ︑ 前 記 Ａ な い し Ｄ の 各 最 高 裁 判 例 に よ る 確 定 し た 事 実 に よ っ て も 明 ら か と な っ て お り ︑ 賃 借 人 は 法 的 に も 経 済 的 に も 借 地 借 家 法 が 前 提 と し た 保 護 さ れ る べ き 者 の 立 場 に な く
︑ か つ
︑ 当 該 契 約 は 本 質 的 に 借 地 借 家 法 三 二 条 を 実 質 的 に 排 除 す る に 足 り る 合 理 的 理 由 の あ る 契 約 と い う べ き で あ る ︒ ま た
︑ 最 高 裁 の 判 例 法 理 に よ っ て も
︑ 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 が 定 め る 賃 料 増 減 請 求 権 と 賃 料 自 動 増 額 特 約
︵ 賃 料 不 減額 特 約 では な い︶の 効 力 と の 関 係 が 必 ず し も 明 確 で な い よ う に 思 え る
︒ 一 定 期 間 増 額 し な い 旨 の 特 約 は 有 効 で あ る が
︵ 借 地 借家 法 三 二条 一 項 ただ し 書︒ これ に 対 し︑ そ の 反対 解 釈 とし て 一 定期 間 減 額し な い 旨の 合 意 の効 力 が 直ち に 認 め ら れ な い と 解 す る こ と に は 疑 問 が あ る
︶
︑
一
定
の
割
合
で
増
額
す
る
旨
の
合
意
の
効
力
も
直
接
に
は
同
条
一
項
の
規
定
に
反
す
る と は い え な い か ら ︑ そ の 効 力 は 認 め る べ き で あ ろ う
︒ そ の 上 で
︑ 増 額 特 約 に よ り 算 定 さ れ た 賃 料 が 相 当 で な く な っ た と き に 始 め て 賃 料 減 額 請 求 権 の 行 使 に よ り 相 当 賃 料 額 を 決 定 す れ ば 足 り る も の と 解 さ れ る ︒ 第 三 に ︑ 一 定 額 の 賃 料 を 保 証 す る 旨 の 特 約 と 借 地 借 家 法 三 二 条 の 関 係 が 問 題 と な る
︒ 単 に 賃 料 不 減 額 の 特 約 が あ る 場 合 や 賃 料 自 動 増 額 特 約 が 存 在 す る こ と な ど に よ り 反 射 的 に 賃 料 が 保 証 さ れ て い る と 解 さ れ る 場 合 は
︑ こ こ で い う 賃 料 保 証 特 約 が な さ れ て い る 場 合 に は 含 め な い の が 相 当 で あ る
︒ 賃 料 保 証 特 約 は ︑ そ れ 自 体 が 明 文 で 定 め ら れ て い る 必 要 が あ る ︒ こ の 場 合
︑ 当 該 特 約 は
︑ 賃 料 増 減 請 求 が 妥 当 す る 埓 外 に あ る も の で あ り ︑ 賃 貸 借 契 約 に 付 随 し た
︑ し か し 賃 貸 借 契 約 と は 別 個 の 収 益 保 証 を し た も の と し て
︑ そ の 契 約 の 効 力 を 認 め る べ き も の と 考 え ら れ る
︒ こ の 場 合 に は
︑ 賃 料 減 額 請 求 権 の 行 使 自 体 何 ら 制 限 さ れ な い が
︵ す なわ ち
︑ 賃料 減 額 が相 当 と 認め ら れ れば
︑ 賃 料額 自 体 は 減額 さ れ るが
︑
︶そ れ と は 別 個 に 事 業 者 は 保 証 額 を 支 払 う 契 約 上 の 義 務 が あ る と い う こ と に な る
︵ サ ブ リ ー ス 事 業 契 約に お い ても
︑ こ の こと を 明 文で 定 め てい る 場 合も あ ろ う︶
︒ 第 四 の 問 題 は
︑ 賃 料 減 額 請 求 権 の 要 件 充 足 性 を 判 断 す る 場 合 の 要 件 の 一 つ で あ る ﹁ 適 正 賃 料 ﹂ と の 比 較 で あ る
︒ 賃 料 増 減 請 求 事 件 に お い て 相 当 賃 料 額 を 判 断 す る 場 合 に は ︑ 当 該 賃 貸 借 契 約 に お け る
﹁ 客 観 的 に 適 正 な 賃 料 ﹂ を 求 め た 上
︑ 当 該 賃 貸 借 契 約 締 結 の 経 緯
︑ そ の 他 の 諸 事 情 を 考 慮 し て
﹁ 相 当 賃 料 額
﹂ を 決 定 す る
︒ 通 常 の 賃 貸 借 で あ れ ば
︑ 客 観 的 に 適 正 な 賃 料 は
︑ 比 隣 の 賃 料 水 準 と ほ ぼ 同 程 度 と な る こ と が 多 い が
︑ サ ブ リ ー ス 契 約 に お け る 増 減 請 求 時 の 客 観 的 に 適 正 な 賃 料 を ど の よ う に 求 め る べ き か が 問 題 と な る
︒ す な わ ち
︑ サ ブ リ ー ス 契 約 は
︑ 通 常 の 賃 貸 借 と は 異 な り ︑ い ず れ も 長 期 間 に わ た り 複 雑 な 経 緯 を た ど り 当 初 賃 料 が 決 定 さ れ
︑ ま た ︑ 契 約 内 容 も そ れ ぞ れ が 大 き く 異 な っ て い る
︒ ま た ︑ サ ブ リ ー ス 契 約 の 賃 料 減 額 訴 訟 が 多 発 し た 当 初 は
︑ サ ブ リ ー ス 契 約 の 継 続 賃 貸 事 例 は ほ と ん ど 存 し な か っ た こ と か ら
︑ 同 種 同 内 容 の 継 続 賃 料 と の 比 較 は ほ と ん ど 不 可 能 で あ っ た
︒ さ ら に ︑ 比 較 的 多 く の サ ブ リ ー ス 契 約 の 賃 料 は
︑ 転 貸 賃 料 の 一 定 割 合
︵ お お む ね 八 五〜 九
○
％ 程 度
︶
で
定
め
る
旨
の
約
定
が
な
さ
れ
て
い
た
こ
と
か
ら
︑ サ ブ リ ー ス 賃 料 減 額 請 求 事 件 を 扱 う 下 級 審 に お い て 採 用 さ れ た 鑑 定 意 見 の 多 く は ︑
﹁ サ ブ リ ー ス 契 約 で な い 通 常 の 賃 貸 借 契 約 に お け る 新 規 賃 料 ﹂
︵ す な わち︑ 転 貸賃 料
︶
を も っ て
︑ 当 該 サ ブ リ ー ス 契 約 に お け る 適 正 賃 料 と し て い た
︒ こ れ は
︑ 裁 判 所 が 命 じ た 鑑 定 事 項 が そ の よ う に な っ て い た こ と も あ る が
︑ こ の 点 は 大 き な 誤 り で あ
18
︶
っ て
︑ そ の 後 の 一 連 の サ ブ リ ー ス 案 件 の 処 理 を 混 乱 に 陥 れ た 責 任 の 一 端 は こ の 点 に あ る
︒ す な わ ち
︑ ﹁ サ ブ リ ー ス 契 約 で な い 通 常 の 賃 貸 借 契 約 に お け る 新 規 賃 料
﹂ と は ︑ 当 該 サ ブ リ ー ス 契 約 の 経 緯
︑ 諸 事 情 を 全 く 反 映 し な い 新 規 に 通 常 の 賃 貸 借 を す る 場 合 の 賃 料 で あ り
︑ し か も バ ブ ル 経 済 崩 壊 後 は 釣 瓶 落 し の 如 く 賃 料 が 下 落 し て い た こ と も あ り ︑ そ こ で 評 価 さ れ た 賃 料 は サ ブ リ ー ス 契 約 に 基 づ い て 支 払 わ れ て い た 当 初 賃 料 の 二 分 の 一 な い し 三 分 の 一 程 度 と な る も の も 少 な く な か っ た
︒ さ ら に
︑ 東 京 地 方 裁 判 所 管 内 に お い て ︑ こ れ ら サ ブ リ ー ス 賃 料 の 鑑 定 評 価 に 関 与 し た 少 数 の 鑑 定 人 ら が ︑
﹁ 新 規 賃 料 上 限 説
﹂ な る 理 論 を 展 開 し た こ と も
19
︶
あ り
︑ 下 級 審 判 例 で は
︑ か か る 適 正 賃 料 と の 対 比 を も っ て
︑ サ ブ リ ー ス 賃 料 と 比 隣 賃 料 と の 間 に 著 し い 乖 離 が 生 じ て い る と 判 断 し て い る ケ ー ス が 少 な く な い
︒ し か し
︑ こ れ は 比 較 す べ き 賃 料 を 誤 っ て お り ︑ 通 常 の 継 続 賃 料 の 鑑 定 評 価
20︶
手 法 を 採 用 し
︑ 借 地 借 家 法 三 二 条 の 相 当 賃 料 を 求 め た 場 合 の 開 差 は
︑ い ず れ も 事 案 に お い て 僅 少 で あ っ た も の と 思
21︶
わ れ
︑ 恐 ら く は 正 し い 鑑 定 評 価 が な さ れ て い れ ば
︑ 今 回 の よ う な 司 法 界 ︑ 業 界 を あ げ て の 問 題 と は な ら な か っ た よ う に 思 わ れ る
︒ そ の 後 の 判 例 に お い て は
︑ か か る 新 規 賃 料 上 限 説 は 排 斥 さ れ て き て
22
︶
お り
︑ 前 記 最 高 裁 判 決 の 差 戻 し 後 の 減 額 請 求 の 当 否 及 び 相 当 賃 料 額 の 判 断 に 際 し て も
︑ こ の 点 が 十 分 考 慮 さ れ て い る こ と が 窺
23
︶
え る
︒ 第 五 の 問 題 は
︑ 本 件 最 高 裁 判 決 と サ ブ リ ー ス 以 外 の 他 の 事 案 に お け る 借 地 借 家 法 三 二 条 及 び 同 法 一 一 条 の 適 用 関 係 で あ る ︒ サ ブ リ ー ス 以 外 の こ と で 特 に こ の 点 で 問 題 と な る の は
︑ 借 家 に 関 し て は ︑ 本 件 最 高 裁 判 決 以 前 又 は そ の 影 響 が な い と 思 わ れ る 時 期 に 判 決 さ れ た
︑ い わ ゆ る オ ー ダ ー リ ー ス あ る い は オ ー ダ ー メ イ ド 賃 貸 に お い て 賃 料 減 額 制 限 特 約 の 効 力 が 認 め ら れ た
24
︶
判 決 ︑ 基 本 賃 料 と 歩 合 賃 料 か ら 構 成 さ れ る 百 貨 店 の 賃 料 減 額 請 求 に つ い て
︑
賃 料
減
額
請 求 権 行 使 の 要 件 が 充 足 し て い な い と し た
25
︶
判 決 が あ る が
︑ 本 件 最 高 裁 判 決 後 に お い て は
︑ い わ ゆ る オ ー ダ ー メ イ ド に よ る 大 型 ス ー パ ー で 賃 料 増 額 特 約 が 付 さ れ て い る 場 合 の 賃 料 減 額 請 求 権 の 行 使 を 否 定 し た 原 審 の 判 断 に 違 法 が あ る と し て 破 棄
・ 差 戻 し た
26︶
判 決 及 び い わ ゆ る 不 動 産 変 換 ロ ー ン 方 式 に よ る 建 物 の 賃 貸 借 に 係 る 契 約 に つ い て 借 地 借 家 法 三 二 条 一 項 の 適 用 が あ る と し た
27
︶
判 決 と の 関 係 が 問 題 と な る
︒ ま た
︑ 借 地 に 関 し て は
︑ 本 件 最 高 裁 判 決 前 に 出 さ れ た
︑ ﹁ 地 代 等 自 動 改 定 特 約 が あ る 場 合 に お い て も
︑ 地 代 等 の 改 定 基 準 を 定 め る に 当 た っ て 基 礎 と さ れ て い た 事 情 が 失 わ れ る こ と に よ り ︑ 同 特 約 に よ り 地 代 等 の 額 を 定 め る こ と が 借 地 借 家 法 一 一 条 の 規 定 の 趣 旨 に 照 ら し て 不 相 当 な も の と な っ た 場 合 に は
︑ 同 特 約 の 適 用 を 争 う 当 事 者 は
︑ 同 特 約 に 拘 束 さ れ ず
︑ 同 項 に 基 づ く 地 代 等 増 減 請 求 権 の 行 使 を 妨 げ ら れ な い
﹂ と し た 最 高 裁
28
︶
判 決
︑ 及 び 本 件 最 高 裁 判 決 後 の 賃 料 不 減 額 特 約 が 存 す る 場 合 に つ い て
︑ 借 地 借 家 法 一 一 条 一 項 の 賃 料 減 額 請 求 権 の 行 使 を 妨 げ ら れ る も の で は な い と し た 最 高 裁 の
29
︶
判 決 が あ り
︑ 本 件 最 高 裁 判 決 と の 関 係
︑ 本 判 決 の 射 程 等 が 問 題 と な る が
︑ こ こ で は 立 ち 入 ら
30
︶
な い
︒ た だ ︑ 感 想 め い た こ と を い え ば
︑ 借 地 借 家 法 三 二 条 及 び 同 法 一 一 条 の 賃 料 増 減 請 求 権 に つ い て は
︑ 賃 貸 借 の 法 形 式 が 採 用 さ れ て い る 場 合 に は
︑ そ の 制 度 の 法 的 仕 組 み や 実 質 的 な 法 的 性 質 如 何 に か か わ ら ず
︑ ま た
︑ 賃 料 改 定 に 関 す る 如 何 な る 特 約 が 付 さ れ て い て も 賃 料 増 減 請 求 権 の 行 使 が 認 め ら れ 十 把 一 絡 げ で
︑ 裁 判 所 が 増 減 請 求 権 行 使 の 要 件 充 足 及 び 相 当 賃 料 額 を 判 断 す る と い う こ と に な り そ う で あ り
︑ 借 地 借 家 法 は そ こ ま で 予 定 し て い た の か 疑 問 を 抱 か ざ る を 得 な い
︒ 四 ニ チ レ イ 対 住 友 不 動 産 事 件 の 顚 末
１筆 者 が
︑ サ ブ リ ー ス 事 業 契 約 に お け る 賃 料 減 額 請 求 に 関 し
︑ 法 律 上 及 び 不 動 産 鑑 定 評 価 上 の 見 解 を 発 表 し
︑ ま た
︑ サ ブ リ ー ス 契 約 と 借 地 借 家 法 の 適 用 に 関 す る 前 記 の 一 連 の 最 高 裁 判 決 に つ い て 前 述 の 見 解 を 述 べ る こ と と な っ た 背 景 を 明 ら か に す る た め
︑ 判 決 に 至 ら ず に 終 了 し た
︵ し た が っ て︑ 判 例 集 に も 登 載 さ れ な か っ た
︶
