最 低 敷 地 面 積 の 規 制 強 化 が 戸 建 住 宅 市 場 へ 与 え る 影 響
－ 都 心 か ら
25km
圏 の 多 摩 地 域 を 対 象 と し た 実 証 分 析 －
要 旨 最 低 敷 地 面 積 は ， 建 築 基 準 法 の 集 団 規 定 の ひ と つ で 敷 地 の 細 分 化 に よ る ミ ニ 開 発 を 抑 制 し ，建 物 が 周 辺 の 敷 地 等 に 対 し て 与 え る 日 照 、通 風 、防 災 な ど の 住 環 境 へ の 悪 影 響（ 外 部 不 経 済 ） を 抑 制 す る 手 段 と し て 設 け ら れ て い る ． こ れ ま で は 任 意 の 行 政 指 導 で あ る 開 発 指 導 要 綱 や 住 民 が 主 体 と な り 地 区 計 画 や 建 築 協 定 等 街 区 単 位 で 誘 導 さ れ て き た が ， 平 成14年 （2002年 ） の 都 市 計 画 法 改 正 で ， 地 方 自 治 体 が 全 て の 用 途 地 域 で 面 的 に 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 の 基 準 を 定 め る こ と が 可 能 と な り ，多 摩 地 域 の 幾 つ か の 自 治 体 で は 平 成16 年 （2004年 ） 頃 か ら 規 制 強 化 を 図 っ て い る ． 本 稿 で は ， 最 低 敷 地 面 積 の 規 制 強 化 に 着 目 し ， 政 策 目 的 で あ る 世 帯 の 密 集 に 伴 う 外 部 不 経 済 の 抑 制 効 果 のDID分 析 と ，規 制 が 地 価 と 戸 建 住 宅 市 場 に 与 え た 影 響 に つ い て ヘ ド ニ ッ ク 分 析 を 行 い ， 規 制 の 影 響 を 定 量 的 に 評 価 し た ． 分 析 の 結 果 ， 敷 地 の 細 分 化 に よ る 世 帯 の 密 集 を 抑 制 す る 効 果 を 及 ぼ す 傾 向 は 見 ら れ た も の の ， 政 策 の 根 拠 と な る 世 帯 の 密 集 に 伴 う 外 部 性 の 影 響 は 規 制 後7年 の 間 で は 確 認 で き な い こ と を 示 し た ． 一 方 ， 規 制 地 域 の 地 価 は 下 落 し ， 戸 建 住 宅 市 場 に お け る 取 引 価 格 に も 歪 み が 生 じ て い る こ と が 示 さ れ た ． こ れ は 規 制 に よ り 土 地 の 最 有 効 使 用 が 妨 げ ら れ て い る こ と か ら 生 じ て い る も の と 考 え ら れ る ． 2012年 （ 平 成24年 ）2月 政 策 研 究 大 学 院 大 学 ま ち づ く り プ ロ グ ラ ム M J U 1 1 0 1 8 中 里 和 徳1. は じ め に ... 1 2. 最 低 敷 地 面 積 規 制 の 概 要 ... 3 2.1 東 京 都 に お け る 最 低 敷 地 面 積 規 制 の 状 況 ... 3 2.2 最 低 敷 地 面 積 規 制 を 取 り 巻 く 環 境 ... 5 3. 研 究 方 法 ... 6 4. 外 部 不 経 済 の 抑 制 効 果 に 関 す る 実 証 分 析 ... 7 4.1 推 計 モ デ ル ... 8 4.2 使 用 デ ー タ ... 9 4.3 推 計 結 果 ... 9 4.4 考 察 ... 11 5. 戸 建 住 宅 市 場 へ 与 え る 影 響 に 関 す る 実 証 分 析 ... 11 5.1 推 計 モ デ ル ... 12 5.2 使 用 デ ー タ ... 13 5.3 推 計 結 果 ... 14 5.4 考 察 ... 16 6. ま と め ... 17 6.1 政 策 的 イ ン プ リ ケ ー シ ョ ン ... 18 6.2 今 後 の 課 題 ... 18
1. は じ め に 建 築 基 準 法 の 集 団 規 定 の ひ と つ で あ る 最 低 敷 地 面 積 は ， 敷 地 の 細 分 化 に よ る ミ ニ 開 発 を 抑 制 し ， 建 物 が 周 辺 の 敷 地 等 に 対 し て 与 え る 日 照 、 通 風 、 防 災 な ど の 住 環 境 へ の 悪 影 響（ 外 部 不 経 済 ）を 抑 制 す る 手 段 ，そ し て 敷 地 の 共 同 化 1 を 促 す 手 段 と し て 設 け ら れ て い る ． こ れ ま で は 任 意 の 行 政 指 導 で あ る 開 発 指 導 要 綱 や 街 区 単 位 で ピ ン ポ イ ン ト に 規 制 を 行 う 地 区 計 画 ， 建 築 協 定 等 で 誘 導 さ れ て き た が ， 平 成14年 （2002年 ） の 都 市 計 画 法 改 正 で ， 地 方 自 治 体 が 全 て の 用 途 地 域 で 面 的 に 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 の 基 準 を 定 め る こ と が 可 能 と な り ， 多 摩 地 域 の 幾 つ か の 自 治 体 で は ， 平 成16年 （2004年 ） 頃 か ら 都 市 計 画 決 定 に よ る 用 途 地 域 の 指 定 や 条 例 に よ る 規 制 強 化 を 図 っ て お り ，現 在 ，26市 中9市 が 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 を 定 め ， う ち8市 が 条 例 を 施 行 し て 開 発 面 積 500㎡ 以 上 の 開 発 行 為 に 適 用 し て い る ． 規 制 強 化 の 背 景 と し て ， 行 政 側 は こ れ ま で の 強 制 力 の な い 行 政 指 導 に 限 界 を 感 じ ， 一 方 で 住 環 境 の 悪 化 や 資 産 価 値 の 低 下 を 懸 念 す る 住 民 側 か ら の 規 制 圧 力 が 要 因 と な り ， 追 加 的 に 規 制 強 化 を 実 施 し て い る ． そ こ で 本 研 究 で は ， 最 低 敷 地 面 積 の 規 制 強 化 に 着 目 し ， 政 策 目 的 で あ る 外 部 不 経 済 の 抑 制 効 果 と 規 制 が 戸 建 住 宅 市 場 に 与 え た 影 響 に つ い て ， 外 部 性 に 影 響 を 与 え る 密 集 度 を 表 す 世 帯 密 度 を コ ン ト ロ ー ル 変 数 と し て 用 い た 実 証 分 析 で 時 間 を 通 じ た 変 化 を 観 察 し ， 規 制 が 外 部 不 経 済 に 対 し て ど の 程 度 効 果 を 及 ぼ し ， 住 宅 市 場 に ど の 程 度 影 響 を 及 ぼ し た か を 明 ら か に し た ． 経 済 学 的 に は ， 住 宅 は 近 隣 外 部 性 を 有 し て お り ， 良 質 な 住 宅 が 並 び 美 し い 街 並 み が 形 成 さ れ て い る 地 域 で は 住 宅 価 格 が 高 く な る 傾 向 が あ る が ， 敷 地 が 細 分 化 さ れ 住 宅 が 建 て 詰 ま る こ と で 日 照 や 景 観 を 損 な う と い う 外 部 不 経 済 を 受 け る こ と と な る ． こ の よ う に 近 隣 外 部 性 に よ っ て 近 隣 に 影 響 を 与 え合 い ， 外 部 不 経 済 が 発 生 す る 場 合 に は 市 場 メ カ ニ ズ ム に 委 ね て お く と 効 率 的 な 住 宅 市 場 が 形 成 さ れ な い た め 土 地 利 用 規 制 に よ る 介 入 を 行 う が ， 規 制 が 上 手 く機 能 し て い な い 場 合 は 市 場 を 補 正 す る 政 策 を 投 入 す る 必 要 が あ る ． 最 低 敷 地 面 積 規 制 に関 す る 先 行 研 究 と し て は ， 谷 下 ほ か （2009） が 世田 谷 区 を 分 析 対 象 と し て ， 街 区 単 位 の 景 観 規 制 で あ る 地 区 計 画 ， 建 築 協 定 ， 緑 地 協 定 が 戸 建 住 宅 価 格 へ 及 ぼ す 経 済 的 効 果 を ヘ ド ニ ッ ク 法 に よ り測 定 し て お り ， 景 観 規 制 の 有 無 だ け で は 戸 建 て 住 宅 価 格 に 及 ぼ す 影 響 は大 き く な い が ， 長 期 的 に 細 分 化 の 防 止 な ど 地 区 の 物 的 な 住 環 境 の 改善 に 寄 与 す る な ら ば ， 住 宅 価 格 を 相 対 的 に 引 き 上 げ る 可 能 性 が あ る こ と を 示 し た と 結論 付 け て い る 2 ． 1 岩 田 ・ 八 田 （1997） 2 本 研 究 で は 街 区 単 位 の 局 所 的 な 規 制 で は な く ， す べ て の 用 途 地 域 で 面 的 に 規 制 し た 場 合 の 戸 建 住 宅 価 格 に 及 ぼ す 影 響 を 測 定 し た ． ま た ， 対 象 地 域 に つ い て も 先 行 研 究 で は 都 心 部 の 住 宅 地 を 対 象 と し て い る が ， 本 研 究 で は 郊 外 部 （ 多 摩 地 域 ） の 住 宅 地 を 対 象 と し た ．
ま た ，Tabuchi（1996） は ，大 阪 都 市 圏 の 地 価 デ ー タ を 用 い た 実 証 分 析 で ，敷 地 面 積 の 大 き な 土 地 ほ ど 単 位 価 格 が 高 く ， 開 発 者 や 土 地 所 有 者 は 敷 地 面 積 を 最 大 に す る 傾 向 が あ り ，こ れ を 地籍 規 模 の プ レ ミ ア ム（Lot Premium）と し た う え で ，敷 地 面 積 の 規 制 が な け れば 一 部 の 土 地 所 有 者 は 個 人 的 な 利 便 性 の た め に 土 地 を 細 分 化 し ， 時 間 の 経 過 と と も に 地 区 全 体 の 土 地 の 価 格 を減 少 さ せ 効 率 的 な 土 地 利 用 を 妨 げ る と 結 論 付 け て い る ． さ ら に ，米 国 に お け る 研 究 で は ，Jeffrey et al.（2011） が1987年 か ら2006年 ま で のボ ス ト ン エ リ ア で の 最 低 敷 地 面 積 規 制 が 戸 建 住 宅 価 格 へ 与 え る 影 響 に 関 す る 研 究 で ， 最 低 敷 地 面 積 規 制 が 最大 で20％ の 影 響 を 及 ぼ す 可 能 性 が あ る こ と を 統 計 的 に 有 意 に 示 す と と も に ，こ の 影 響 は 時 間 と と も に増 加 す る と の 結 論 付 け て お り ，James（1988）は ニュ ー ヨ ー ク 市 郊 外 の 土 地 価 格 デ ー タ を 用 い た 実 証 分 析 で ， 敷 地 細 分 化 の コ ス ト と 敷 地 面 積 に は反 比 例 の 関 係 が あ る こ と を 示 し ，William（1977）は農 村 か ら 都 市 へ の 土 地 利 用 の 転 換 に関 す る 土 地 市 場 に お け る 最 低 敷 地 面 積 、 容 積 率 な ど の 要 件 と ， 固 定 資 産 税 の 影 響 に つ い て の 研 究 で ，大 ロ ッ ト で 開 発 さ れ た 土 地 の 供 給 は 、 無 秩 序 な 市 場 が 提 供 す る よ り も 地 価 が 高 く保 持 さ れ て い る こ と を 示 し て い る ． し か し ， 日 本 国 内 に お け る 面 的 な 最 低 敷 地 面 積 規 制 が 及 ぼ す 影 響 に つ い て 実 証 分 析 を 行 っ た 研 究 は な い ． 本論 文 は ， 以 下 の よ う な 構 成 と な っ て い る ． 第2章 で は ， 最 低 敷 地 面 積 規 制 の 概 要 と 制 度 を 取 り巻 く 環 境 に つ い て 整 理 し た ． 第3章 で は ， 研 究 方 法 と 実 証 分 析 に ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ を 用 い る 際 の 問 題 点 に つ い て 整 理 し た ． 第4章 で は ， 外 部 不 経 済 の 抑 制 効 果 に つ い て 実 証 分 析 を 行 い ， 規 制 後 の 地 価 へ の 影 響 と 世 帯 の 密 集 の 抑 制 効 果 に つ い て 明 ら か に し た ．第5章 で は ， 戸 建 住 宅 市 場 へ 与 え る 影 響 と し て ， 土 地 取 引 価 格 と 新 築 戸 建 住 宅 取 引 価 格 へ の 影 響 に つ い て 実 証 分 析 を 行 い ， 規 制 後 の 取 引 価 格 へ の 影 響 に つ い て 明 ら か に し た ．第6章 で は ， そ れ ま で の 考 察 を 踏 ま え ， 最 低 敷 地 面 積 の 規 制 強 化 は ， 敷 地 の 細 分 化 に よ る 世 帯 の 密 集 を 抑 制 す る 効 果 を 及 ぼ す 傾 向 は 見 ら れ た も の の ， 政 策 の 根 拠 と な る 世 帯 の 密 集 に 伴 う 外 部 性 の 影 響 は 規 制 後7年 の 間 で は 確 認 で き な い こ と を 示 し た ． 一 方 ， 規 制 地 域 の 地 価 は 下 落 し ， 戸 建 住 宅 市 場 に お け る 取 引 価 格 に も 歪 み が 生 じ て い る こ と が 示 さ れ た ， こ れ は 規 制 に よ り 土 地 の 最 有 効 使 用 が 妨 げ ら れ て い る こ と か ら 生 じ て い る も の と 考 え ら れ ，社 会 的 に 望 ま し く な い 非 効 率 な 政 策 で あ る と い う 結 論 を 導 い た ． こ の 結論 を 踏 ま え ， 社 会 的 に 望 ま し い 土 地 利 用 に 向 け て ， 外 部 経 済 効 果 の 検 討 ・ 定 量 化 を踏 ま え た 政 策 決 定 ， そ し て 本 研 究 で 残 さ れ た 課 題 に つ い て 提 示 し た ．
2. 最 低 敷 地 面 積 規 制 の 概 要 最 低 敷 地 面 積 規 制 は ， 建 築 基 準 法 の 集 団 規 定 の ひ と つ で あ る 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 （第 53条 の2）と し て 設 け ら れ て お り ，ミ ニ 開 発 3 等 の 敷 地 細 分 化 に よ り 建 物 が 周 辺 の 敷 地 等 に 対 し て 与 え る 悪 影 響 （ 外 部 不 経 済 ） を 抑 制 す る 手 段 と さ れ て い る 4 ． 平 成4 年（1992年 ）の 都 市 計 画 法 及 び 建 築 基 準 法 の 改 正 で ，第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 ・ 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 に お い て は 建 築 物 の 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 を 定 め る こ と が で き る よ う に な っ た 5 ． そ の 後 ，平 成14年（2002年 ）の 都 市 計 画 法（第33条第4項 ）及 び 建 築 基 準 法（ 第53 条 の2） の 改 正 6 で は ，第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 ・ 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 だ け で な く ， すべ て の 用 途 地 域 に お い て 最 低 敷 地 面 積 規 制 の 導 入 が 可 能 と な っ た 7 ． 2.1 東 京 都 に お け る 最 低 敷 地 面 積 規 制 の 状 況 東 京 都 で は ，平 成16年（2004年 ）に 平 成14年（2002年 ）の 都 市 計 画 法 等 の 改 正 の内 容 を 反 映 し つ つ ，用 途 地 域 等 の 見直 し（ 平 成16年6月24日 に 都 市 計 画 変更 決 定・告 示 ） を 行 い ， そ の 中 で 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 を 指 定 し た ． こ れ に よ り 多 摩 地 域 の 幾 つ か の 自 治 体 で は ， こ れ ま で 任 意 の 行 政 指 導 で あ る 開 発 指 導 要 綱 や 街 区 単 位 で ピ ン ポ イ ン ト に 規 制 を 行 う 地 区 計 画 ， 建 築 協 定 で 規 制・ 誘 導 さ れ て き 3 ミ ニ 開 発 の 定 義 と し て ， 国 土 交 通 省 （2008） で は ， 法 的 背 景 か ら 次 の よ う に 位 置 づ け て い る ． ① 開 発 許 可 が 必 要 な 開 発 面 積 （1000 ㎡ 以 上 （ 大 都 市 圏 で は500 ㎡ 以 上 ） ） に 対 し て ， 開 発 許 可 を 受 け る 必 要 が な い 規 模 の 開 発 ， ② 敷 地 面 積 に つ い て は ， 土 地 区 画 整 理 法 施 行 令 第57 条 に お い て ，過 小 宅 地 の 基 準 を100 ㎡ 以 上 ．た だ し ，近 隣 商 業 地 域 若 し く は 商 業 地 域 又 は 防 火 地 域 若 し く は 準 防 火 地 域 に お い て は ，65㎡ 以 上 と し て い る ．し た が っ て ，住 宅 地 に お け る ミ ニ 開 発 と は 次 の よ う に 位 置 づ け る こ と が で き る ． 複 数 の 戸 建 住 宅 地 を 一 団 で 開 発 し ， ① 開 発 面 積 が 開 発 許 可 対 象 規 模(500 ㎡)に 満 た な い ． ② 各 区 画 の 敷 地 面 積 が100 ㎡ に 満 た な い ． 4 良 好 な 住 宅 地 の 中 で ， ミ ニ 開 発 に よ り 敷 地 細 分 化 が 生 じ た 場 合 に ， 周 辺 宅 地 規 模 と 比 べ 狭 小 な 宅 地 が 供 給 さ れ る こ と に 伴 い ， 建 て 詰 ま り が 生 じ る こ と に よ る 防 災 性 ・ 居 住 性 の 低 下 ， 街 並 み 景 観 の 悪 化 等 ， 周 辺 宅 地 を 含 め た 居 住 環 境 を 低 下 さ せ る こ と と な る ． こ の こ と は 居 住 環 境 を 低 下 さ せ る だ け で は な く ， 周 辺 宅 地 の 資 産 価 値 を 低 下 さ せ る と も 考 え ら れ て い る ． 5 し か し ， 杉 山 ほ か （2004） に よ る と ， 実 際 の 導 入 に 当 た っ て は 敷 地 細 分 化 が あ る 程 度 進 ん で し ま っ て か ら の 規 制 導 入 と い う 制 約 が あ り ， 加 え て 当 時 前 例 も な く 運 用 基 準 も な く 建 築 確 認 に お い て 如 何 な る 市 民 の 反 応 が 出 る か 予 想 で き ず ， 導 入 し た 自 治 体 は ご く 少 数 に 留 ま っ て い た ． 6 2002年7月12日 に「 建 築 基 準 法 等 の 一 部 を 改 正 す る 法 律(平 成14 年 法 律 第85 号)」が 公 布（2003 年1月 1日 施 行 ）さ れ た ．い わ ゆ る「 平 成14年 建 築 基 準 法 改 正 」と 呼 ば れ る 一 連 の 法 改 正 で ，建 築 基 準 法 の ほ か に 都 市 計 画 法 ， 都 市 再 開 発 法 ， 幹 線 道 路 の 沿 道 の 整 備 に 関 す る 法 律 ， 密 集 市 街 地 に お け る 防 災 街 区 の 促 進 に 関 す る 法 律 が あ わ せ て 改 正 さ れ た ． 法 改 正 の 目 的 は ， 居 住 環 境 の 改 善 や 適 正 な 土 地 利 用 の 促 進 な ど の た め に 、 合 理 的 か つ 機 動 的 な 建 築 制 限 お よ び 都 市 計 画 制 限 を 行 う こ と が で き る よ う に す る こ と で あ る ． 7 敷 地 規 模 の 最 低 限 度 の誘 導 ・ 規 制 は ， 条 例 に よ る 規 制 の 他 に ， 行 政 側 が 行 政 区 域 内 の 状 況 を 勘 案 し て 用 途 地 域 や 地 区 計 画 等 に よ り 敷 地 規 模 の 最 低 限 度 を 誘 導 ・ 規 制 す る 流 れ と ， 住 民 側 か ら 住 宅 地 の 居 住 環 境 を担 保 す る た め に 地 区 計 画 や 建 築 協 定 等 に よ り 敷 地 規 模 の 最 低 限 度 を 決 定 す る 流 れ の2つ の流 れ が あ る ．
た が ， 平 成16年 （2004年 ） 以降 ， 都 市 計 画 決 定 に よ る 用 途 地 域 の 指 定 や 条 例 に よ る 規 制 強 化 を 図 っ て い る 8 ． 規 制 面 積 の算 出 は ，多 く の 自 治 体 で 国 が 示 す 第 八 期 住 宅 建 設 五 箇 年 計 画（ 平 成 13年3 月13日閣 議 決 定 ） の 誘 導 居 住 水 準 を 基 準 と し お り ， 多 摩 地 域 で は 概 ね 100～120㎡ と し て い る 9 ． 多 摩 地 域 に お け る 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 の 指 定状 況 を 表-1に 示 す ． 表 -1 多 摩 地 域 に お け る 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 の 指 定 状 況 1 0 （ 出 典 ： 各 自 治 体 の 公 表 資 料 よ り 筆 者 作 成 ） 8 杉 山 ほ か （2004） に よ る と ， 最 低 敷 地 面 積 規 制 を 導 入 す る に あ た り ， 各 区 市町 が 課 題 と と ら え た内 容 は ， 区 部 で は 密 集 し た 市 街 地 に お け る 建 て 詰 ま り で あ り ， 市 部 で は 新 規 に ま と ま っ た 戸 数 の 住 宅 分譲 開 発 に お け る 敷 地 細 分 化 や 過 去 の 良 好 な 開 発 地 に お け る 敷 地 分 割 で あ っ た ． こ れ に 対 し 敷 地コ ン ト ロ ー ル と し て 区 部 で は 開 発 指 導 要 綱 等 で ， 開 発 許 可 を 要 す る 開 発 行 為 に 敷 地 規 模 の 最 低 限 度 を 定 め ，他 に 建 築 協 定 や 地 区 計 画 で 個 別 地 域 に 定 め る 対 応 を 行 っ て き た ． 市 部 で は 地 区 計 画 が増 加 し た も の の ， そ れ 以 前 は 開 発 指 導 要 綱 が 敷 地 規 模 に 制 限 を 置 く 対 応 で あ っ た が ， こ れ ら の 対 応 に は 限界 が あ り ， そ れ を 問 題 視 し て き た 自 治 体 が 条 例 等 に よ る 規 制 強 化 に 踏 み 切 っ た ． 9 誘 導 居 住 水 準 は ， 住 宅 ス ト ッ ク の 質 の 向 上 を 誘 導 す る 上 で の 指 針 で あ り ， 都 市 型 居 住 誘 導 水 準 （延 べ 床 面 積/世 帯 人 数 ） ：91㎡/4人 を 基 準 と し て ， 敷 地 面 積 と 容 積 率 の 積 が 概 ね 延 床100㎡ 以 上 に な る よ う 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 を指 定 し て い る ． 10 図 中 の 網 掛 け の 自 治 体 は ， 本 研 究 に お い て 対 象 と し て い る 都 心 か ら25km圏 に 位 置 す る 多 摩 地 域11市 の うち 規 制 を 実 施 し て い る7自 治 体 ． 規 制 目 的 条 例 施 行 日 / 都 市 計 画 決 定 青梅市 条例 青梅市開発行為等の 基準および 手続に関す る条例 秩序あるま ちの整備と快適な生活環境の保 全を図り、もって計画的なま ちづくりを推進 平成17年4月1日 一低専[ 建蔽/容積：40/80] 120㎡ 一低専 130㎡ 一中高，二中高，一種住居，二 種住居，準工 120 ㎡ 近商 120㎡ 条例 武蔵野市ま ちづくり条 例 多様なライフスタイルに対応す るための住 宅面積水準の確保 平成21年4月1日 近商，準工 100㎡ 住居系全地域[建蔽40以下] 120㎡ 住居系全地域[建蔽50以上] 100㎡ 一低専 110㎡ 一低専以外 100㎡ 条例 清瀬市住環境の整備 に関す る条例 ゆとりある住環境の保護・形成を図る観点か ら、敷地の無秩序な細分化防止 平成18年10月1日 一中高，二中高，二種住居 120㎡ ゆとりある住環境の保護・形成 平成16年6月24日 一低専 120㎡ 一低専 110㎡ 一低専以外 100㎡ 稲城市 条例 稲城市内の宅地開発 事業における建築物の 最低敷地面積に関す る条例 無秩序な宅地化を防止し、良好なま ちづくり を円滑に促進す るとともに、安全で快適な市 街地の形成 平成17年4月1日 全域 100㎡ 一低専 110㎡ 一低専以外 100㎡ 一低専・一中高[建蔽50] 100㎡ 一中高[ 建蔽60]，二中高，一種 住居，二種住居，準住居，準工 90 ㎡ 一低専，二低専 120㎡ 上記以外 100㎡ 規 制 根 拠 規 制 対 象 用 途 地 域 / 規 制 面 積 三鷹市 用途地域（都市計画決定） ミニ開発や無秩序な開発を防止し、ゆとりあ る良好な住宅地を誘導 平成16年6月24日 （ 変更： 平成 2 0年6 月2 0 日 ） 東久留米市 条例 東久留米市宅地開発 等に関す る条例 ゆとりある住環境の保全・形成を図る観点か ら、敷地の無秩序な細分化防止 平成18年1月1日 西東京市 条例 西東京市人にやさしい ま ちづくり条例 人にやさしいま ちづくりを総合的に推進 平成20年4月1日 町田市 条例 町田市宅地開発事業 に関す る条例 無秩序な宅地開発を防止し、安全で良好な 市街地の形成 平成16年12月20日 多様なライフスタイルに対応す るための住 宅面積水準の確保 平成17年1月1日 清瀬市 国分寺市 条例 国分寺市ま ちづくり条 例 武蔵野市 用途地域（都市計画決定） 用途地域（都市計画決定） ゆとりある住環境の保護・形成 平成16年6月24日 小平市 条例 小平市開発事業にお ける手続及び 基準等に 関す る条例 良好な住環境の形成及び 安全で快適な都 市環境を備えた市街地の形成 平成17年4月1日
2.2 最 低 敷 地 面 積 規 制 を 取 り 巻 く 環 境 図-1は ，本 研 究 に お い て 対象 と し て い る 都心 か ら25km圏 に 位 置 す る 多 摩 地 域 11市 の 開 発 行 為（ 都 市 計 画 法第4条第12 項 ） 11 の許 可 延 べ 面 積 の 推 移 が 示 さ れ て い る ．図 に 示 さ れ て い る よ う に ，11市 の 合 計 で 平 成12年 度 の 年 間約37万 ㎡ か ら 徐 々 に 増 加 し ， 平 成15年 度 の約61万 ㎡ を ピ ー ク に 平 成22年 度 で は 年 間約28万 ㎡ の 宅 地 開 発 が 行わ れ て い る ． 次 に 住 宅 市 場 を 見 る と ， 宅 地 開 発 に は 新 た な 土 地 の 供 給 が 必 要 で あ り ， 黒 田 ほ か （2008） は ，大 都 市 圏 の 市 街 化 区 域 内 に は大 量 の 農 地 が 残 存 し て い る と 指 摘 し て い る ．こ こ で 図-2に 研 究 対象 エ リ ア の 農 地 転 用 面 積 12 の推 移 が 示 さ れ て い る ． 図 に 示 さ れ て い る よ う に11市 の合 計 で 平 成13年 度 の 年 間約22万 ㎡ か ら 徐 々 に 増 加 し ， 平 成22年 度 で は28万 ㎡ の 農 地 が 宅 地 等 へ転 売 に よ る 転 用 が 行 わ れ て い る ． 開 発 行 為 の 年 間許 可 面 積 と 比 較 し て も ，農 家 の 相 続 の 発 生 を 契 機 と し た 宅 地 等 へ の転 用 が 潜 在 的 な 宅 地 供 給 源 と な っ て い る こ と がわ か る ． ま た ， 図 か ら 明 ら か な よ う に ，転 用 面 積 は 小 平 ， 府 中 ， 調 布 ， 東 久 留 米 ， 西 東 京 の 5 市 で特 に 多 く ， 毎 年 約2万 ～3万 ㎡ が 転 用 さ れ て い る ． こ れ ら 自 治 体 の う ち 小 平 ， 東 久 留 米 ， 西 東 京 の3市 が 規 制 を 実 施 し て い る ． 11 開 発 許 可 制 度 は ，許 可 基 準 と し て 最 低レ ベ ル の 基 準 が 定 め ら れ て お り ，特 に 都 市 部 の 自 治 体 で は 基盤 整 備 の 遅 れ を 懸 念 し て 法 的 拘 束 力 の な い 開 発 指 導 要 綱 で 上 乗 せ 基 準 を 設 け て い る ．一方 で ， 一 定 敷 地 規 模 以 上 （東 京 都 に お い て は500㎡ 以 上 ） で な け れ ば 制 度 の 対 象 と な ら な い た め ， 規 制 を逃 れ る こ と が 可 能 で あ る ． そ し て ， 一 定 敷 地 規 模 以 上 の 開 発 の み に 基 盤 整 備 の 負 担 を 課 す こ と か ら も ， 小 規 模 開 発 に緩 く ， 大 規 模 開 発 に 厳 し い ， 住 環 境 を 一 定 水 準 に 維 持 で き な い 制 度 と な っ て い る ．金 本 （1997） は ， こ れ は 日 本 の 開 発 許 可 制 度 の 最 大 の問 題 で あ り ， 大 規 模 開 発 は 開 発 コ ス ト が 低 く ， 美 観 や 基 盤 整 備 で も 優 れ て い る に も か か わ ら ず ， 小 規 模 開 発 の 方 が 採 算 性 が 良 く な っ て し ま い ， 規 制 の歪 み と と も に 敷 地 の 細 分 化 に よ る ミ ニ 開 発 の 原 因 の 一 つ に な っ て い る と 指 摘 し て い る ． 12 農 地 法 第5条 の転 用 許 可 に 基 づ く 宅 地 等 農 地 以 外 の 使 用 を 目 的 と し た 所 有 権 の 移 転 を 伴 う 農 地 転 用 面 積 ． 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 武蔵野 三鷹 小平 清瀬 東久留米 稲城 西東京 府中 調布 小金井 狛江 開発許可延べ面積（㎡） 年度（年） 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 武蔵野 三鷹 府中 調布 小金井 小平 狛江 清瀬 東久留米 稲城 西東京 農地転用延べ面積（㎡） 年度（年） 図 -2 農 地 法 第5条 に よ る 転 用 面 積 の 推 移 （ 出 典 ： 各 自 治 体 の 公 表 資 料 お よ び ヒ ア リ ン グ に よ り 筆 者 作 成 ） 図 -1 開 発 許 可 面 積 の 推 移 （ 出 典 ： 東 京 都 多 摩 建 築 事 務 所 へ の ヒ ア リ ン グ に よ り 筆 者 作 成 ）
続 い て 需 要 側 で は ，図-3に 示 さ れ て い る首 都圏 に お け る 住 宅 価 格 の 年 収 に 対 す る 倍 率 と 敷 地 面 積 の推 移 を 見 る と ，平 成21年 で 年収 倍 率 が5.8倍 （H4比 -1.3ポ イ ン ト ）, 敷 地 面 積 が137.3㎡ （H4比 - 約30％ ） と 宅 地 の 狭 小 化 が進 む と 同 時 に ， 住 宅 価 格 の 低 下 で 購 入 し や す く な っ て い る こ と がわ か る ． 3. 研 究 方 法 研 究 の 方 法 は ， 都心 か ら25km圏 に 位 置 す る 多 摩 地 域11市 13 の第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 を 対象 と し て ， 規 制 が 外 部 不 経 済 に 対 し て ど の 程 度 効 果 を 及 ぼ し ， 住 宅 市 場 に ど の 程 度 影 響 を 与 え た か を 定 量 的 に 評 価 に す る た め に ， ヘ ド ニ ッ ク・ ア プ ロ ー チ 14 に よ り 地 価 関 数 お よ び 住 宅 価 格 関 数 を 推 計 す る ． 推 計 で は ， 政 策 導 入 以 前 の 地 価 （ あ る い は 取 引 価 格 ） と 以 後 の 地 価 （ あ る い は 取 引 価 格 ） を比 較 す るDID（Difference-In-Difference） 分 析 を 行 う ． そ の際 ， 外 部 性 に 影 響 を 与 え る 密 集 度 を 表 す 世 帯 密 度 を コ ン ト ロ ー ル 変 数 と し て ， 外 部 性 の 影 響 を 取 り除 い た 場 合 の 地 価 （ あ る い は 取 引 価 格 ） へ の 影 響 も 分 析 す る ． DID分 析 は ， 時系 列 の 変 化 ， ク ロ ス セ ク シ ョ ン で の 違 い を コ ン ト ロ ー ル し て ， 政 策 導 入 以 後 の 政 策 導 入 自 治 体 が 受 け た 影 響 を 分 析 す る 手 法 で あ る ．こ のDID分 析 を 用 い る こ と で ， 規 制 と 同 時期 に 規 制 と は 無 関 係 の 景 気 悪 化 に よ る 地 価 下 落 や ， 規 制 実 施 自 治 体 と 未 実 施 自 治 体 が も と も と 持 つ 地 価 の 差 等 の 固 有 の 特 質 の 影 響 を 取 り 除 い て 分 析 す る こ と が で き る ． ヘ ド ニ ッ ク・ ア プ ロ ー チ を 用 い る 際 の 問 題 点 15 と し て ， 土 地 に は「 一 物 四 価 」 と 言 わ れ る様 々 な 価 格 が 存 在 し ， 土 地 の 取 引 価 格 ， 公 示 価 格 ， 固 定 資 産 税 課 税 評 価 価 格 ， 相 続 13 研 究 対 象エ リ ア は ，都 心 か ら25km圏 に 位 置 す る 多 摩 地 域 の11市（清 瀬 市 ，東 久 留 米 市 ，小 平 市 ，西 東 京 市 ， 小 金 井 市 ， 府 中 市 ， 武 蔵 野 市 ， 三 鷹 市 ， 調 布 市 ， 稲 城 市 ， 狛 江 市 ） ， う ち 最 低 敷 地 面 積 規 制 を 実 施 し て い る の は7市 （清 瀬 市 ， 東 久 留 米 市 ， 小 平 市 ， 西 東 京 市 ， 武 蔵 野 市 ， 三 鷹 市 ，稲 城 市 ） ． 14 金 本 ほ か （1989） に よ れ ば ，ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ は ， 環 境 条 件 の 違 い が ど の よ う に 地 価 あ る い は 住 宅 価 格 の違 い に 反 映 さ れ て い る か を 観 察 し ， そ れ を も と に 環 境 の 価 値 の 推 定 を 行 う と し て お り ， 環 境 価 値 を 地 価 や 住 宅 価 格 に よ っ て 測 定 す る方 法 は ， 環 境 改 善 の 便 益 が 地 価 の 上 昇 に 反 映 さ れ る の で ， 地 価 を 観 察 す る こ と に よ っ て 便 益 を 推 定 す る こ と が 正 当 化 で き る と さ れ る キ ャ ピ タ リ ゼ イ シ ョ ン 仮 説（Capitalization-Hypothesis）を 背 景 と し て い る ．ま た ，土 地（ あ る い は 住 宅 ） は立 地 点 ， 周 辺 環 境 ， 広 さ な ど そ れ ぞ れ 性 質 が 異 な り ， 経 済 学 的 に は こ の よ う な 性 質 の 違 う 多 種 類 の 財 の 集 ま り を 差 別 化 さ れ た 財 と し て 扱 う が ， ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ は こ の よ う な 差 別 化 さ れ た財 を 特 性 の ベ ク ト ル で 表 現 す る こ と で 分 析 を 簡 単 化 し よ う と す る も の で あ る ． 15 そ の 他 の 問 題 点 と し て ， 清 水(2004)に よ る とヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ を 用 い た 不 動 産 市 場 分 析 で は幾 つ か の 統 計 上 の 留 意 点 が 指 摘 さ れ て い る ． 一 つ 目 は構 造 変 化 問 題 （Structural Change） で あ り ，ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ が 適 用 で き る の は 同 じ 効 用 関 数 を 持 つ 同 質 な 市 場 参 加 者 を 前 提 と 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 100 120 140 160 180 200 敷地面積 年収倍率 敷地面積（㎡） (年） 年収倍率 図 -3 首 都 圏 に お け る 住 宅 価 格 の 年 収 倍 率 と 住 宅 敷 地 面 積 の 推 移 （ 出 典 ： （ 財 ） 不 動 産 流 通 近 代 化 セ ン タ ー の 『2011不 動 産 業 統 計 集 』 よ り 筆 者 作 成 ）
税 課 税 評 価 価 格 を 指 す が ， こ れ ら は 大 き く 乖 離 し て い る ． 取 引 価 格 と は 実 際 に 取 引 さ れ た 成約 価 格 で あ り ， 経 済 学 で 価 格 と 言 う 場 合 は こ の 取 引 価 格 を 指 す ． 一 方 ， 公 示 価 格 は 鑑 定 価 格 で あ り ， 予 測 さ れ た 将 来 地 代 を 利 子 率 で 割 り 引 い た も の の 合 計 額 で ， 標 準 的 な 投 資 家 が 標 準 的 な 状 況 で 取 引 す る 際 に 成 立 す る 正 常 な 価 格 と し て 鑑 定 さ れ る が ， 鑑 定 に 伴 う恣 意 性 等 の バ イ ア ス が あ り 信 頼 性 が 指 摘 さ れ て い る 16 ． 一般 的 に 不 動 産 市 場 分 析 を 行 う 場合 に は ， 取 引 価 格 を 用 い る ほ う が 良 い と さ れ て い る が ， 不 動 産 取 引 は 最 終 的 に 相 対 取 引 と な る た め 成約 価 格 は 取 引 主 体 の 事 情 が 入 る こ と が 多 く ， 真 の 市 場 価 格 と は 言 い 難 い と の 指 摘 も あ る 17 ． そ こ で 本 研 究 で は ， 政 策 導入 （ 外 部 不 経 済 の 抑 制 ） 効 果 分 析 に お い て 地 域 住 民 の 資 産 価 値 や そ れ と連 動 す る 固 定 資 産 税 な ど 自 治 体 の 歳 入 に 影 響 を 及 ぼ す 公 示 価 格（公 示 地 価 ） を被 説 明 変 数 と し ， 政 策 導 入 に よ る 戸 建 住 宅 市 場 へ の 影 響 分 析 で は ， 取 引 価 格 （ 成 約 価 格 ） を被 説 明 変 数 と し て ， 政 策 導 入 効 果 を 公 示 価 格 と 取 引 価 格 の2つ の 指標 を 用 い る こ と で 分 析 の頑 健 性 を 高 め た ． 4. 外 部 不 経 済 の 抑 制 効 果 に 関 す る 実 証 分 析 本章 で は ， 政 策 の 目 的 で あ る 外 部 不 経 済 の 抑 制 効 果 を 検 証 す る た め ， ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ に よ り 地 価 関 数 を 推 計 し ，政 策 導入 以 前 の 地 価 と 以 後 の 地 価 を 比 較 す るDID分 析 を 行 う ． 規 制 実 施 自 治 体 に お け る 規 制 後 の 時 間 を 通 じ た 地 価 へ の 影 響 を 分 析 す る と と も に ， 外 部 性 に 影 響 を 与 え る 密 集 度 を 表 す 世 帯 密 度 を コ ン ト ロ ー ル 変 数 と し て ， 外 部 性 の 影 響 を 取 り除 い た 場 合 の 地 価 へ の 影 響 も 分 析 す る ． 加 え て ， 規 制 実 施 自 治 体 に お け る 規 制 後 の 時 間 を 通 じ た 世 帯 の 密 集 度 の 抑 制（ 外 部 不 経 済 の 抑 制 ）効 果 に つ い てDID分 析 を 行 う ． 市 街 化 区 域内 に 開 発 可 能 な 十 分 な 土 地 が 存 在 す る 場 合 は ， 土 地 利 用 規 制 に よ っ て 最 大 付 け 値 地 代 を 示 す 土 地 利 用 主 体 が 排 除 さ れ る 可 能 性 が あ る た め ， 地 価 が 上 昇 す る と は 考 え ら れ な い ． し か し ， 土 地利 用 主 体 間 に 外 部 不 経 済 が 生 じ て い る 場 合 は ， 土 地 利 用 規 制 に よ り 住 環 境 （ 外 部 不 経 済 ） が 改善 し て 地 価 が 上 昇 す る こ と と な る ． す る た め ，違 う 競 争 関 係 を 持 つ 市 場 を 対 象 と す る こ と は で き ず ， 同 質 な 市 場 を ど う 捉 え る か と い う問 題 で あ る ． 二 つ 目 は 不 均 一 分 散 （Heteroskedasticity） で あ り ，消 費 者 の 所 得 階 層 や 選 好 が 多 様 化 す る た め 価 格 形 成 が 複 雑 に な り 分 散 が 不 均 一 に な る 問 題 で あ る ． 三 つ 目 は 多 重 共 線 性 （Multicollinearity） で あ り ，不 動 産 市 場 分 析 で は 空 間 概 念 が 入 る た め に 説 明 変 数 が 多 く 構 造 が 複 雑 に な り ， 説 明 変 数 間 に 強 い 相 関 が 存 在 す る 問 題 で あ る ． 16 西 村 （1995） 17 清 水 （2004）
4.1 推 計 モ デ ル 研 究 対象 エ リ ア で は ，平 成16年（2004年 ）以降 に 規 制 を 実 施 し て お り ，平 成15年（2003 年 ） か ら 平 成23年 （2011年 ） の公 示 地 価 を 被 説 明 変 数 と し て ， 規 制 実 施 自 治 体 に お け る 規 制 後 の 地 価 へ の 影 響 を （1）式 に よ り 分 析 す る ． 次 に ，平 成15年（2003年 ）か ら 平 成23年（2011年 ）の 地 価公 示 地 点 の 世 帯 密 度 を 被 説 明 変 数 と し て ， 規 制 実 施 自 治 体 に お け る 規 制 後 の 時 間 を 通 じ た 密 集 度 の 抑 制 （ 外 部 不 経 済 の 抑 制 ） 効 果 を （2）式 に よ り 分 析 す る ． 1௧ ଵ ଶ ଷ 1 ௧ ଵ ଶ ଷ 2 （1）式 の 被 説 明 変 数LP1 （Land Price） は ，t時点 の 公 示 地 価 （ 円/㎡ ） の 対 数 値 を 用 い た ． （2）式 の 被 説 明 変 数HD（Household Density） は ，各 自 治 体 が 公 表 す る 公 示 地 価 の 基 準 時点 と 同 じ1月1日 時点 の 町 丁 別 世 帯 数 と 面 積 か ら 世 帯 密 度（ 世 帯/ha）を算 出 し ， そ の 対 数 値 を 用 い た ．
LD（Location /Word Dummy） ，TD（Time Dummy） は そ れぞ れ ， 教 育 や 公 共 サ ー ビ ス
な ど 自 治 体毎 に 異 な る 地 域 的 な 要 因 を コ ン ト ロ ー ル す る 行 政 区 ダ ミ ー ， 年 度 毎 の 変 動 要
因 を コ ン ト ロ ー ル す る 時点 ダ ミ ー で あ る ．
ARD（After Regulation Dummy） は ， 規 制 実 施 自 治 体 に お け る 規 制 年 後ダ ミ ー で あ り ，
規 制 を 実 施 し た 自 治 体 の 規 制 後 の 時 間 を 通 じ た 効 果 を 表 す 指標 で あ り ， 規 制 を 実 施 す る 自 治 体 の 規 制 後 で あ れば 規 制 後 年 毎 に1,そ れ 以 外 は0を と る ． 規 制 の 効 果 は ， 規 制 実 施 の早 い 自 治 体 で 平 成17年 （2005年 ） か ら7年 間 観測 で き ， 係 数 が 有 意 に 正 と な っ た 場 合 は ， 未 実 施 自 治 体 と 比 較 し て 規 制 の 効 果 が プ ラ ス に 働 き 地 価 が 相 対 的 に 上 昇 し ， 有 意 に負 と な っ た 場 合 は ， 規 制 の 効 果 が マ イ ナ ス に 働 き 地 価 が 相 対 的 に 低 下 し た と 解 釈 で き る ． Xhは ， 地 価公 示 地 点 の 立 地 や 特 徴 を 表 す 説 明 変 数 で あ り ， 地 籍 （ ㎡ ） ， 前 面 道 路 幅 員 （m） ， 最寄 駅 ま で の 距 離 （m） ， 都心 ま で の 接 近 性 （min） ， 指 定容 積 率 （ ％ ） ， 世 帯 密 度 （ 世 帯/ha） ，路 線 ダ ミ ー を 用 い た ． こ れ ら 地 籍 ， 前 面 道 路 幅 員 ， 指 定 容 積 率 の 係 数 は 正 で ， 最寄 駅 ま で の 距 離 ， 都 心 ま で の 接 近 性 が 負 で あ る と 予 想 さ れ る ． 世 帯 密 度HD（Household Density）は ，外 部 性 に 影 響 を 与 え る 密 集 度 を コ ン ト ロ ー ル す る 指標 で あ り ， 二 乗 項 も 用 い て 検 証 す る ． 一 乗 項 の 係 数 が 有 意 に 正 と な っ た 場 合 は ， 密 集 度 が 高 ま る と 地 価 が 上昇 す る と 解 釈 で き る ． ま た ， 二 乗 項 の 係 数 が 有 意 に 負 と な る 場 合 は ， 集 積 に よ り 密 集 度 が 高 ま る と 一 定 水 準 ま で 地 価 は 上 昇 し ， 一 定 水 準 を 超 え た 過 度 な 密 集 は ， 敷 地 の 細 分 化 に よ る 外 部 効 果 と し て 地 価 は 低 下 す る と解 釈 で き る が ， 有 意 に 負 と な ら な い 場 合 は ， 政 策 の 根 拠 と な る 世 帯 の 密 集 に 伴 う 外 部 性 の 影 響 は 乏 し い と 解 釈 で き る ．α，β，γは推 計 さ れ る パ ラ メ ー タ ー で ，εは誤 差 項 を 表 す ．
4.2 使 用 デ ー タ 分 析 に 使 用 す る 地 価 は ，平 成15年（2003年 ）か ら 平 成 23年（2011年 ）ま で の東 京 都 市 部 の 地 価公 示（ 標 準 地 ）の デ ー タ を 用 い て ，対 象 エ リ ア11市 の第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 のデ ー タ を 抽 出 し た ． 地 籍 ， 前 面 道 路 幅 員 ， 最 寄 駅 ま で の 距 離 ， 指 定 容 積 率 は 地 価 公 示 に付 随 す る デ ー タ で あ り ， 都 心 ま で の 接 近 性 は ， 地 価 公 示 デ ー タ に 示 さ れ て い る 最 寄 駅 か ら 東 京 駅 ま で の 時 間 距 離 を イ ン タ ー ネ ッ ト の 路 線 情 報18か ら検 索 し た ． 世 帯 密 度 は ，各 自 治 体 が 住 民 基 本 台 帳 に 基 づ き 集 計 し て い る 町 丁 別 世 帯 数 を 用 い て ， 公 示 地 価 の 基 準 時 点 と 同 じ1月1日 時点 の 地 価 公 示 地 点 の 町 丁 別 世 帯 数 と 面 積 か ら 世 帯 密 度 を算 出 し た ． 各 変 数 の 基 本 統 計 量 を 表-2に 示 す ． 表 -2 基 本 統 計 量 4.3 推 計 結 果 表-3は ， 規 制 後 の 地 価 へ の 影 響 の推 計 結 果 が 示 さ れ て い る ． 規 制 実 施 自 治 体 の 規 制 後 7年 間 の 時 間 を 通 じ た 地 価 へ の 影 響 を 示 す 規 制 年 後ダ ミ ー の 係 数 は ， 有 意 に 負 で あ り ， 未 実 施 の 自 治 体 と 比 較 し て ， 基 本 モ デ ル で は 規 制 後 に 地 価 が 約1.5％ 低 下 し て い る こ と を 示 し て い る ． ま た ， 外 部 性 に 影 響 を 与 え る 密 集 度 を 表 す 世 帯 密 度 を説 明 変 数 に 加 え て 外 部 性 の 影 響 を 取 り除 い た 密 集 度 考 慮 基 本 モ デ ル お よ び 密 集 度 考 慮 二 乗 項 モ デ ル で も 規 制 後 に 地 価 が約1.4％ 低 下 し て い る こ と を 示 し て い る ． 世 帯 密 度 の係 数 は 有 意 に 正 と な り ， 密 集 度 が 高 ま る と 地 価 が 上 昇 す る こ と を 示 し ， ま た ，二 乗 項 の 係 数 は 負 と な り ， 密 集 度 が 高 ま る と 一 定 水 準 ま で 地 価 は 上 昇 す る が ， 一 定 水 準 を 超 え た 過 度 な 密 集 は ， 敷 地 の 細 分 化 に よ る 外 部 効 果 と し て 地 価 を 低 下 さ せ る 傾 向 が あ る こ と を 示 し て い る ． そ の他 説 明 変 数 は ， す べ て 予 想 し た 結 果 と 整 合 す る ． 18 イ ン タ ー ネ ッ ト 路 線 情 報 「YAHOO!JAPAN路 線情 報 」 平均 標準偏差 最小 最大 地価(\/㎡) 272,136 79,750.656 122,000 800,000 地積(㎡) 170.75 56.246 71.00 460.00 前面道路幅員（m） 4.72 0.946 3.00 11.00 最寄秋までの距離（m） 1,194.40 686.222 180.00 4,100.00 都心までの近接性（min） 42.41 6.991 28.00 60.00 指定容積率(％) 85.23 13.004 60.00 150.00 世帯密度（世帯/ha) 46.67 20.784 2.80 164.30 規制1年後ダミー 0.07 0.256 0.00 1.00 規制2年後ダミー 0.07 0.254 0.00 1.00 規制3年後ダミー 0.07 0.248 0.00 1.00 規制4年後ダミー 0.05 0.227 0.00 1.00 規制5年後ダミー 0.05 0.221 0.00 1.00 規制6年後ダミー 0.04 0.199 0.00 1.00 規制7年後ダミー 0.02 0.141 0.00 1.00 路線ダミー 行政区ダミー 時点ダミー サンプル数 2,576 省略 省略 省略
表 -3 推 計 結 果 （ 規 制 後 の 地 価 へ の 影 響 ） 次 に ，表-4は 世 帯 の 密 集 度 の 抑 制 効 果 の推 計 結 果 が 示 さ れ て い る ． 規 制 実 施 自 治 体 の 規 制 後7年 間 の 時 間 を 通 じ た 密 集 度 の 抑 制 効 果 は ，徐 々 に 抑 制 す る 傾 向 は 見 ら れ る が 有 意 に 示 さ れ な か っ た ． 被説明変数：log（公示地価） 係数 標準誤差 係数 標準誤差 係数 標準誤差 主要説明変数 地籍 0.055 0.00589 *** 0.047 0.00556*** 0.046 0.00558 *** 前面道路幅員 0.094 0.01038*** 0.105 0.00977*** 0.105 0.00978 *** 最寄駅までの距離 -0.175 0.00329*** -0.153 0.00333*** -0.153 0.003 33 *** 都心までの近接性 -0.579 0.02885*** -0.525 0.02728*** -0.527 0.027 32 *** 指定容積率 0.136 0.01494*** 0.101 0.01417*** 0.102 0.01420 *** 世帯密度 0.001 0.00005*** 0.001 0.00013 *** （世帯密度）^2 -0.000001 0.000001 路線ダミー 行政区ダミー 時点ダミー 規制自治体規制年後ダミー 規制1年後ダミー -0.009 0.00349*** -0.009 0.00328*** -0.009 0.003 28 *** 規制2年後ダミー -0.013 0.00369*** -0.012 0.00347*** -0.012 0.003 47 *** 規制3年後ダミー -0.018 0.00388*** -0.017 0.00365*** -0.017 0.003 65 *** 規制4年後ダミー -0.013 0.00437*** -0.012 0.00411*** -0.012 0.004 11 *** 規制5年後ダミー -0.018 0.00461*** -0.017 0.00433*** -0.017 0.004 33 *** 規制6年後ダミー -0.019 0.00519*** -0.017 0.00488*** -0.017 0.004 88 *** 規制7年後ダミー -0.015 0.00697** -0.012 0.00655* -0.012 0.00655 * 定数項 6.562 0.05826 *** 6.442 0.05517*** 6.440 0.05522 *** 観測数 2576 2576 2576 自由度調整済み決定係数 0.8973 0.9092 0.9092 注) ***， **， *はそれぞれ有意水準1％，5％，10％を満たしていることを示す． yes 基本モデル 密集度考慮基本モデル 密集度考慮二乗項モデル yes yes 被説明変数：log（世帯密度） 係数 標準誤差 主要説明変数 最寄駅までの距離 -0.306 0.01374*** 都心までの近接性 -0.677 0.12250*** 指定容積率 0.420 0.06383*** 路線ダミー 行政区ダミー 時点ダミー 規制自治体規制年後ダミー 規制1年後ダミー -0.003 0.01493 規制2年後ダミー 0.000 0.01580 規制3年後ダミー -0.005 0.01663 規制4年後ダミー -0.003 0.01872 規制5年後ダミー -0.008 0.01974 規制6年後ダミー -0.020 0.02224 規制7年後ダミー -0.035 0.02983 定数項 4.828 0.23363*** 観測数 2576 自由度調整済み決定係数 0.5403 注) ***， **， *はそれぞれ 有意水準1％，5％，10％を満たしていることを示す． 基本モデル yes yes yes 表 -4 推 計 結 果 （ 世 帯 の 密 集 度 の 抑 制 効 果 ）
4.4 考 察 政 策 導入 以 前 の 地 価 と 以 後 の 地 価 を 比 較 す る DID分 析 に よ り ． 規 制 が 規 制 実 施 自 治 体 の 地 価 に 影 響 を 与 え て い る こ と が 明 ら か に な っ た ． 地 価 低 下 の理 由 と し て ， 土 地 利 用 に 制 限 を 掛 け て 最 有 効 使 用 を 妨 げ ，図-4に 示 さ れ る よ う に需 要 の減 少 を 招 き ， 需 要 曲 線 が 左 に シ フ ト し て 規 制 の 効 果 がマ イ ナ ス に 働 く 結 果 と な っ た と 考 え ら れ る ． 敷 地 の 細 分 化 に よ る 世 帯 の 密 集 を 抑 制 す る 効 果 に つ い て は ， 効 果 を 及 ぼ す 傾 向 は 見 ら れ た も の の ， 政 策 の 根 拠 と な る 世 帯 の 密 集 に 伴 う 外 部 性 の 影 響 は 規 制 後7年 の 間 で は 確 認 で き な か っ た ． ま た ， 外 部 不 経 済 の 根 拠 と な る 世 帯 密 度 の二 乗 項 が 有 意 に 負 と な ら な か っ た こ と か ら も ， 短 期 的 に は 外 部 不 経 済 を 及 ぼ す ま で の 敷 地 の 細 分 化 や ミ ニ 開 発 は 行わ れ て い な い 可 能 性 が あ る ． ただ し ， フ ロ ー で 規 制 を か け て も ス ト ッ ク ベ ー ス で 効 果 が あ っ て は じ め て プ ラ ス に 働 く と 考 え ら れ る の で ， 規 制 に よ る 世 帯 の 密 集 を 抑 制 す る 効 果 は よ り長 期 で は 現 れ る 可 能 性 は あ る ． 5. 戸 建 住 宅 市 場 へ 与 え る 影 響 に 関 す る 実 証 分 析 前 章 の 分 析 に よ り ， 規 制 実 施 自 治 体 で は 土 地 利 用 に 制 限 を 掛 け て 最 有 効 使 用 を 妨 げ ， 規 制 の 効 果 がマ イ ナ ス に 働 き 地 価 低 下 を 招 く 結 果 と な り ， 世 帯 の 密 集 度 の 抑 制 （ 外 部 不 経 済 の 抑 制 ） 効 果 に つ い て は ， 現状 で は 密 集 に 伴 う 外 部 性 の 影 響 は 確 認 で き ず ， 短 期 的 に は 外 部 不 経 済 を 及 ぼ す ま で の 敷 地 の 細 分 化 や ミ ニ 開 発 は 行わ れ て い な い 可 能 性 が あ り ， 政 策 は 根 拠 に乏 し く ， む し ろ 社 会 厚 生 を 引 き 下 げ て い る と い う 結 果 が 示 さ れ た ． 本章 で は ， 土 地 の 最 有 効 使 用 を 妨 げ た 規 制 の 影 響 が ， 戸 建 住 宅 市 場 に ど の 程 度 影 響 を 及 ぼ し た か を検 証 す る た め ， ヘ ド ニ ッ ク ・ ア プ ロ ー チ に よ り 住 宅 価 格 関 数 を 推 計 し ， 政 策 導入 以 前 の 取 引 価 格 と 以 後 の 取 引 価 格 を 比 較 す る DID分 析 を 行 う ．規 制 実 施 自 治 体 に お け る 規 制 後 の 取 引 価 格 へ の 影 響 を 分 析 す る と と も に ， 外 部 性 に 影 響 を 与 え る 密 集 度 を 表 す 世 帯 密 度 を コ ン ト ロ ー ル 変 数 と し て ， 外 部 性 の 影 響 を 取 り除 い た 場 合 の 取 引 価 格 へ の 影 響 も 分 析 す る ． ま た ，第3章 で 価 格 の 信 頼 性 の 問 題 点 を 指 摘 し た よ う に ， 本 章 で は 取 引 価 格 を 指標 と し ， 前 章 の 公 示 価 格 と 二 つ の 指 標 を 用 い る こ と で 分 析 の 頑 健 性 を 高 め る ． 条 例 に よ り 最 低 敷 地 面 積 規 制 を 実 施 し て い る 自 治 体 で は ， 開 発 面 積 が500㎡ 以 上 の 開 発 行 為 が 対象 と な り ， 規 制 対 象 と な ら な い500㎡ 以 下 の 土 地 に は 細 分 化 の イ ンセ ン テ ィ ブ が 働 き ， こ の 規 制 対 象 と な ら な い 例 外 の 存 在 に よ り 取 引 価 格 に 歪 み が 生 じ る と 考 え ら れ る た め ， 敷 地 面 積毎 の 影 響 を 観 察 す る ． 地価（ ￥/㎡） 土地供給量 D S 1 P' P D' 図 -4 規 制 が 地 価 に 与 え る 影 響
5.1 推 計 モ デ ル 研 究 対象 エ リ ア で は ，平 成16年（2004年 ）以降 に 規 制 を 実 施 し て お り ，平 成14年（2002 年 ）か ら 平 成23年（2011年 ）3月 の 土 地 取 引 価 格 お よ び 新 築 戸 建 住 宅 取 引 価 格 を 被 説 明 変 数 と し て ， 規 制 実 施 自 治 体 に お け る 規 制 後 の 取 引 価 格 へ の 影 響 を （3）式 お よ び （4） 式 に よ り 分 析 す る ． log 2௧ α ଵ ଶ ଷ ･ γ ε 3 log ௧ α ଵ ଶ ଷ ･ γ ε 4 （3）式 の 被 説 明 変 数LP2（Land Price） は ，t時点 の 土 地 取 引 価 格 （ 円/㎡ ） の 対 数 値 を 用 い た ． （4）式 の 被 説 明 変 数 (DP/GA) は ， 住 宅 取 引 価 格DP（Detached House Prices ： 円 ） と 敷 地 面 積GA（Ground Area： ㎡ ） の デ ー タ か ら 敷 地 面 積 当 た り の 住 宅 取 引 価 格 （円/㎡ ） を算 出 し ， そ の 対 数 値 を 用 い た ． AD（Area Dummy） は ，敷 地 の 規模 を 表 す 敷 地 面 積 ダ ミ ー で あ り ，（3）式 で は 規 制 値 の100 ㎡ 以 上120㎡未 満 を 基 準 と し て ， 規 制 値 以 下 の 100㎡未 満 ， 規 制 値 以 上 の 120㎡ 以 上160 ㎡未 満 ，160㎡ 以 上200㎡未 満 ，200㎡ 以 上 300㎡未 満 ，300㎡ 以 上 に 分類 し ， 該 当 す る 敷 地 面 積 に1, そ れ 以 外 は0を と る ．ま た（4）式 で は ，規 制 値 の100㎡ 以 上120 ㎡未 満 を 基 準 と し て ， 規 制 値 以 下 の100㎡未 満 ， 規 制 値 以 上 の120㎡ 以 上130㎡未 満 ， 130㎡ 以 上140㎡未 満 ，140㎡ 以 上 に 分類 し ， 該 当 す る 敷 地 面 積 に1, そ れ 以 外 は0を と る ．
ARD（After Regulation Dummy） は ，（3）（4）式 共 通 で ， 規 制 実 施 自 治 体 に お け る 規
制 年 後ダ ミ ー で あ り ， 規 制 を 実 施 し た 自 治 体 の 規 制 後 を 表 す 指 標 で あ り ， 規 制 を 実 施 す る 自 治 体 の 規 制 後 で あ れば 規 制 後 年 毎 に1,そ れ 以 外 は0を と る ． AD×ARDの交 差 項 は ， 規 制 を 実 施 し た 自 治 体 の 規 制 後 の 敷 地 面 積 毎 の 影 響 を 表 す 指 標 で ， 規 制 の 影 響 は ， 係 数 が 有 意 に 正 と な っ た 場 合 は ， 未 実 施 自 治 体 と 比 較 し て 規 制 の 影 響 がプ ラ ス に 働 き 取 引 価 格 が 相 対 的 に 上 昇 し ， 有 意 に 負 と な っ た 場 合 は ， 規 制 の 影 響 がマ イ ナ ス に 働 き 取 引 価 格 が 相 対 的 に 低 下 し た と 解 釈 で き る ． Xhは ， 土 地 や 住 宅 の立 地 や 特 徴 を 表 す 説 明 変 数 で あ り ， （3）式 で は 敷 地 面 積 （ ㎡ ）， 最寄 駅 ま で の 距 離（ｍ ），都心 ま で の 接 近 性（min），指 定容 積 率（％ ），前 面 道 路 幅 員（ｍ ）， 南 向 き ダ ミ ー ， 私 道 ダ ミ ー ， 世 帯 密 度 （ 世 帯 /ha），路 線 ダ ミ ー ， 行 政 区 ダ ミ ー ， 時 点 ダ ミ ー を 用 い た ． ま た （4）式 で は ， 最 寄 駅 ま で の 距 離 （ ｍ ）， 都心 ま で の 接 近 性 （min）， 有 効容 積 率（ ％ ），実容 積 率（ ％ ），前 面 道 路 幅 員（ ｍ ），南 向 き ダ ミ ー ，世 帯 密 度（ 世 帯 /ha），路 線 ダ ミ ー ，行 政 区ダ ミ ー ，時 点 ダ ミ ー を 用 い た ．こ れ ら 敷 地 面 積 ，指 定 容 積 率 ， 前 面 道 路 幅 員 ，南 向 き ダ ミ ー ，有 効容 積 率 ，実容 積 率 の 係 数 は 正 で ，最寄 駅 ま で の 距 離 ， 都心 ま で の 接 近 性 ， 私 道 ダ ミ ー が 負 で あ る と 予 想 さ れ る ．
世 帯 密 度HD（Household Density）は ，第4章 の 分 析 と 同 様 に 外 部 性 に 影 響 を 与 え る 密 集 度 を コ ン ト ロ ー ル す る 指標 で あ る ． α，β，γは推 計 さ れ る パ ラ メ ー タ ー で ，εは誤 差 項 を 表 す ． 5.2 使 用 デ ー タ 分 析 に 使 用 す る 取 引 価 格 は ，（財 ）東 日 本 不 動 産 流 通 機 構 か ら 入 手 し た 平 成14年（2002 年 ）か ら 平 成23年（2011年 ）3月 ま で の 土 地 取 引 お よ び ，新 築 戸 建 住 宅 取 引 の 成 約 価 格 のデ ー タ を 用 い て ，対象 エ リ ア11市 の第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 の デ ー タ を 抽 出 し た ．敷 地 面 積 ， 指 定容 積 率 ， 前 面 道 路 幅 員 ， 南 向 き ダ ミ ー ， 最 寄 駅 ま で の 距 離 ， 私 道 ダ ミ ー は 取 引 価 格 に付 随 す る デ ー タ で あ り ， 都 心 ま で の 接 近 性 は ， 取 引 価 格 デ ー タ に 示 さ れ て い る 最寄 駅 か ら 東 京 駅 ま で の 時 間 距 離 を 前 章 と 同 様 に イ ン タ ー ネ ッ ト の 路 線 情 報 か ら 検 索 し た ． ま た ， 有 効容 積 率 は ， 指 定 容 積 率 に 対 す る 有 効 利 用 率 を 示 す 指 標 ， 実 容 積 率 は 実 際 の 容 積 率 を 示 す 指 標 で あ り ， 取 引 価 格 に 付 随 す る デ ー タ か ら 算 出 し た ． 世 帯 密 度 は ，各 自 治 体 が 住 民 基 本 台 帳 に 基 づ き 集 計 し て い る 町 丁 別 世 帯 数 を 用 い て ， 取 引 年 度 の1月1日 時点 の 取 引 物 件 所 在 地 の 町 丁 別 世 帯 数 と 面 積 か ら 世 帯 密 度 を 算 出 し た ． （3）式 の 土 地 取 引 に 関 す る 各 変 数 の 基 本 統 計 量 を 表-5に 示 す が ， 平均 敷 地 面 積 は153.1 ㎡ と な っ て い る ． 敷 地 面 積毎 の 取 引 割 合 は ， 規 制 値 の100㎡ 以 上 120㎡未 満 が 約22％ ， 規 制 値 以 下 の100㎡未 満 が 約18％ ，規 制 値 以 上 の120 ㎡ 以 上160㎡ 未 満 が 約30％ ，160㎡ 以 上200㎡未 満 が15％ ， 200㎡ 以 上300㎡未 満 が約11％ ，300㎡ 以 上 が約4％ と な っ て お り ，200㎡未 満 の 土 地 取 引 が 全 体 の 8割 以 上 を 占 め て い る ． 平 均 標 準 偏 差 最 小 最 大 土 地 取 引 価 格 （ 円 / ㎡ ） 2 9 6 , 27 4 1 0 8, 8 3 3 . 82 1 2 1 , 00 0 1 ,1 3 5 , 00 0 敷 地 面 積 （ ㎡ ） 1 5 3 . 14 6 1 1 0 . 27 4 9 . 27 0 2 ,4 8 6 . 75 0 最 寄 駅 ま で の 距 離 （ 分 ） 1 5 .9 9 4 1 0 . 34 7 1 . 00 0 6 8 . 75 0 都 心 ま で の 近 接 性 （ 分 ） 4 0 .5 9 5 7 . 01 4 2 6 . 00 0 6 0 . 00 0 指 定 容 積 率 （ ％ ） 8 4 .8 6 8 1 5 . 76 3 5 0 . 00 0 3 0 0 . 00 0 前 面 道 路 幅 員 （ ｍ ） 4 .5 9 0 1 . 50 2 1 . 20 0 3 6 . 00 0 私 道 ダ ミ ー 0 .3 2 8 0 . 47 0 0 . 00 0 1 . 00 0 南 向 き ダ ミ ー 0 .2 0 7 0 . 40 5 0 . 00 0 1 . 00 0 世 帯 密 度 （ 世 帯 / h a ） 4 8 .9 3 1 1 9 . 08 3 2 . 80 2 1 4 1 . 24 2 敷 地 面 積 1 0 0 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 .1 8 4 0 . 38 7 0 . 00 0 1 . 00 0 敷 地 面 積 1 2 0 ㎡ 以 上 1 60 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 .2 9 7 0 . 45 7 0 . 00 0 1 . 00 0 敷 地 面 積 1 6 0 ㎡ 以 上 2 00 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 .1 4 6 0 . 35 3 0 . 00 0 1 . 00 0 敷 地 面 積 2 0 0 ㎡ 以 上 3 00 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 .1 1 1 0 . 31 4 0 . 00 0 1 . 00 0 敷 地 面 積 3 0 0 ㎡ 以 上 ダ ミ ー 0 .0 4 3 0 . 20 3 0 . 00 0 1 . 00 0 規 制 年 後 ダ ミ ー 0 .3 1 7 0 . 46 6 0 . 00 0 1 . 00 0 規 制 年 後 × 1 0 0 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 .0 5 6 0 . 23 0 0 . 00 0 1 . 00 0 規 制 年 後 × 1 2 0 ㎡ 以 上 16 0 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 .1 0 7 0 . 31 0 0 . 00 0 1 . 00 0 規 制 年 後 × 1 6 0 ㎡ 以 上 20 0 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 .0 5 0 0 . 21 8 0 . 00 0 1 . 00 0 規 制 年 後 × 2 0 0 ㎡ 以 上 30 0 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 .0 3 3 0 . 17 8 0 . 00 0 1 . 00 0 規 制 年 後 × 3 0 0 ㎡ 以 上 ダ ミ ー 0 .0 1 0 0 . 09 9 0 . 00 0 1 . 00 0 路 線 ダ ミ ー 行 政 区 ダ ミ ー 時 点 ダ ミ ー サ ン プ ル 数 省 略 省 略 省 略 2 , 8 2 4 表 -5 基 本 統 計 量 （ 土 地 取 引 ）
次 に ，（4）式 の 新 築 戸 建 住 宅 取 引 に関 す る 各 変 数 の 基 本 統 計 量 を 表-6に 示 す が ，平均 敷 地 面 積 は108.4㎡ で ， 最大 が207.0㎡ ， 最小 が35.0㎡ と な っ て い る ． 敷 地 面 積毎 の 取 引 割 合 は ， 規 制 値 の100 ㎡ 以 上120 ㎡未 満 が 約 54％ ， 規 制 値 以 下 の 100㎡未 満 が 約23％ ， 規 制 値 以 上 の120㎡ 以 上130㎡未 満 が 約13％ ， 130㎡ 以 上140㎡未 満 が 約5％ ，140㎡ 以 上 が約5％ と な っ て お り ，新 築 戸 建 住 宅 で は130 ㎡未 満 の 取 引 が 全 体 の9割 を 占 め て い る ． 5.3 推 計 結 果 表-7は ， 規 制 後 の 敷 地 面 積毎 の 土 地 取 引 価 格 へ の 影 響 の 推 計 結 果 が 示 さ れ て い る ． 規 制 後 敷 地 面 積 （交 差 項 ） を 見 る と ， 基 本 モ デ ル で は ， 未 実 施 の 自 治 体 と 比 較 し て 規 制 対象 と な ら な い300㎡未 満 の 土 地 取 引 で ， 有 意 で は な い が 規 制 後 に 価 格 が 上 昇 す る 傾 向 が あ る こ と を 示 し て い る ． 一 方 で ， 規 制 対象 と な る500㎡ 以 上 の 敷 地 を含 む300 ㎡ 以 上 の 土 地 取 引 で は ， 有 意 で は な い が 規 制 後 に 価 格 が 低 下 す る 傾 向 が あ る こ と を 示 し て い る ． ま た ， 外 部 性 の 影 響 を 取 り除 い た 密 集 度 考 慮 基 本 モ デ ル お よ び 密 集 度 考 慮 二 乗 項 モ デ ル で も 規 制 後 に 基 本モ デ ル と 同 様 の 傾 向 が あ る こ と を 示 し て い る ． 世 帯 密 度 の係 数 は 有 意 に 正 と な り ， 密 集 度 が 高 ま る と 価 格 が 上 昇 す る こ と を 示 し ， ま た ，二 乗 項 の 係 数 は 負 と な り ， 密 集 度 が 高 ま る と 一 定 水 準 ま で 価 格 は 上 昇 す る が ， 一 定 水 準 を 超 え た 過 度 な 密 集 は ， 敷 地 の 細 分 化 に よ る 外 部 効 果 と し て 価 格 を 低 下 さ せ る 傾 向 が あ る こ と を 示 し て い る ． そ の他 説 明 変 数 は ， す べ て 予 想 し た 結 果 と 整 合 す る ． 平 均 標 準 偏 差 最 小 最 大 戸 建 住 宅 価 格（ 円 ） 4 5 , 0 23 , 6 0 9 1 0 ,7 0 5 , 1 7 9 21 , 8 0 0 , 0 00 1 4 2 , 0 0 0 ,0 0 0 戸 建 て 住 宅 価 格 （ 円 / ㎡ ） 4 21 , 9 3 0 9 0 , 2 0 5 1 7 0 , 5 23 8 2 2 ,8 5 7 敷 地 面 積 （ ㎡ ） 1 08 . 3 7 8 2 0 . 2 9 6 3 5 . 0 00 2 0 7 .0 1 0 最 寄 駅 ま で の 距 離 （ 分 ） 16 . 2 1 2 9 . 5 2 9 1 . 0 00 6 2 .5 0 0 都 心 ま で の 近 接 性 （ 分 ） 42 . 5 6 7 6 . 6 0 0 2 6 . 0 00 6 0 .0 0 0 有 効 容 積 率 （ ％ ） 96 . 6 6 2 1 2 . 1 4 7 2 4 . 8 45 2 7 9 .3 5 4 実 容 積 率 （ ％ ） 80 . 5 9 9 9 . 2 9 1 4 3 . 6 07 1 5 8 .6 9 9 前 面 道 路 幅 員（ ｍ ） 4 . 5 9 2 1 . 0 1 8 1 . 2 00 1 1 .4 0 0 南 向 き ダ ミ ー 0 . 1 8 8 0 . 3 9 1 0 . 0 00 1 .0 0 0 世 帯 密 度 （世 帯 /h a ） 45 . 4 0 1 1 9 . 4 3 3 2 . 8 02 9 9 .5 0 0 敷 地 面 積 1 0 0 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 . 2 2 6 0 . 4 1 9 0 . 0 00 1 .0 0 0 敷 地 面 積 1 2 0 ㎡ 以 上1 3 0 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 . 1 3 3 0 . 3 4 0 0 . 0 00 1 .0 0 0 敷 地 面 積 1 3 0 ㎡ 以 上1 4 0 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 . 0 5 2 0 . 2 2 2 0 . 0 00 1 .0 0 0 敷 地 面 積 1 4 0 ㎡ 以 上 ダ ミ ー 0 . 0 5 1 0 . 2 2 0 0 . 0 00 1 .0 0 0 規 制 年 後 ダ ミ ー 0 . 2 8 9 0 . 4 5 4 0 . 0 00 1 .0 0 0 規 制 年 後 × 1 00㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 . 0 6 1 0 . 2 3 9 0 . 0 00 1 .0 0 0 規 制 年 後 × 1 20 ㎡ 以 上1 3 0 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 . 0 6 6 0 . 2 4 8 0 . 0 00 1 .0 0 0 規 制 年 後 × 1 30 ㎡ 以 上1 4 0 ㎡ 未 満 ダ ミ ー 0 . 0 1 6 0 . 1 2 5 0 . 0 00 1 .0 0 0 規 制 年 後 × 1 40㎡ 以 上 ダ ミ ー 0 . 0 1 7 0 . 1 2 8 0 . 0 00 1 .0 0 0 路 線 ダ ミ ー 行 政 区 ダ ミ ー 時 点 ダ ミ ー サ ン プ ル数 省 略 省 略 省 略 1 , 14 0 表 -6 基 本 統 計 量 （ 新 築 戸 建 住 宅 取 引 ）
表 -7 推 計 結 果 （ 土 地 取 引 価 格 へ の 影 響 ） 次 に ，表-8に は 規 制 後 の 敷 地 面 積毎 の 新 築 戸 建 住 宅 取 引 価 格 へ の 影 響 の 推 計 結 果 が 示 さ れ て い る ． 規 制 後 敷 地 面 積 （交 差 項 ） を 見 る と ， 基 本 モ デ ル で は ， 未 実 施 の 自 治 体 と 比 較 し て ， ① 規 制 面 積 以 下（100㎡ 以 下 ）の 土 地 に 建 つ 住 宅 取 引 に関 し て は5%水 準 で 有 意 に 正 で あ り ， 規 制 後 に 価 格 が約2.2％ 上 昇 し て い る こ と を 示 し て い る ． ② 規 制 面 積 以 上（120以 上～130㎡未 満 ）の 土 地 に 建 つ 住 宅 取 引 で は ，有 意 で は な い が 規 制 後 に 価 格 が 上昇 す る 傾 向 が あ る こ と を 示 し て い る ． ③ 規 制 面 積 以 上（130以 上～140㎡未 満 ）の 土 地 に 建 つ 住 宅 取 引 で は ，10％ 水 準 で 有 意 に負 で あ り ，規 制 後 に 価 格 が 約2.5％ 低 下 し て い る こ と を 示 し ，140㎡ 以 上 の 住 宅 取 引 で は ， 有 意 で は な い が 規 制 後 に 価 格 が 低 下 す る 傾 向 が あ る こ と を 示 し て い る ． ま た ， 外 部 性 の 影 響 を 取 り除 い た 密 集 度 考 慮 二 乗 項 モ デ ル で も 規 制 後 に 基 本 モ デ ル と 同様 の 結 果 を 示 し て い る ． 世 帯 密 度 の係 数 は 有 意 に 正 ， 二 乗 項 の 係 数 は 負 と な り ， 土 地 取 引 価 格 へ の 影 響 の 推 計 結 果 と 同様 の 結 果 を 示 し て い る ． そ の 他 説 明 変 数 は ， す べ て 予 想 し た 結 果 と 整 合 す る ． 被説明変数：log（土地取引価格） 係数 標準誤差 係数 標準誤差 係数 標準誤差 主要説明変数 敷地面積 0.0005 0.00003*** 0.0005 0.00003*** 0.0005 0.00003*** 最寄駅までの距離 -0.005 0.00024*** -0.004 0.00025*** -0.004 0.00025*** 都心までの近接性 -0.009 0.00078*** -0.008 0.00078*** -0.008 0.00078*** 指定容積率 0.001 0.00015*** 0.001 0.00015*** 0.001 0.00015*** 前面道路幅員 0.008 0.00150*** 0.009 0.00150*** 0.009 0.00150*** 私道ダミー -0.036 0.00491*** -0.036 0.00489*** -0.036 0.00489*** 南向きダミー 0.019 0.00532*** 0.019 0.00531*** 0.019 0.00531*** 世帯密度 0.001 0.00014*** 0.001 0.00051* （世帯密度）^2 -0.000003 0.000005 路線ダミー 行政区ダミー 時点ダミー 敷地面積ダミー（Base Area : 100㎡以上120㎡未満【規制値】） 100㎡未満 -0.146 0.00819*** -0.148 0.00818*** -0.148 0.00818*** 120㎡以上160㎡未満 0.071 0.00741*** 0.071 0.00739*** 0.071 0.00739*** 160㎡以上200㎡未満 0.125 0.00905*** 0.124 0.00902*** 0.124 0.00903*** 200㎡以上300㎡未満 0.203 0.01024*** 0.202 0.01021*** 0.202 0.01022*** 300㎡以上 0.265 0.01865*** 0.266 0.01859*** 0.265 0.01860*** 規制後年ダミー 規制後年ダミー 0.010 0.01218 0.008 0.01215 0.008 0.01216 規制自治体規制後敷地面積（敷地面積ダミー×規制後年ダミー） 100㎡未満 【規制値以下】 0.007 0.01490 0.010 0.01487 0.009 0.01487 120㎡以上160㎡未満 【規制値以上】 0.002 0.01320 0.003 0.01317 0.003 0.01317 160㎡以上200㎡未満 【規制値以上】 0.019 0.01576 0.021 0.01573 0.021 0.01573 200㎡以上300㎡未満 【規制値以上】 0.004 0.01748 0.005 0.01743 0.005 0.01744 300㎡以上 【規制値以上】 -0.019 0.02688 -0.018 0.02681 -0.017 0.02682 定数項 7.917 0.03036*** 7.868 0.03263*** 7.861 0.03449*** 観測数 2824 2824 2824 自由度調整済み決定係数 0.7479 0.7493 0.7492 注) ***， **， *はそれぞれ有意水準1％，5％，10％を満たしていることを示す． 基本モデル 密集度考慮基本モデル 密集度考慮二乗項モデル yes yes yes
表 -8 推 計 結 果 （ 新 築 戸 建 住 宅 取 引 価 格 へ の 影 響 ） 5.4 考 察 土 地利 用 に 制 限 を 掛 け て 最 有 効 使 用 を 妨 げ た 結 果 ， 土 地 取 引 に 関 し て ， 規 制 対 象 と な ら な い 取 引 で は 土 地所 有 者 や デ ベ ロ ッ パ ー に と っ て 狭 小 敷 地 の 希 少 性 が 高 ま り ， 細 分 化 の イ ンセ ン テ ィ ブ が 働 い て 価 格 が 上 昇 す る 傾 向 を 示 し た と 考 え ら れ る ． 一 方 ， 規 制 対象 と な る 取 引 で は ， 土 地 所 有 者 や デ ベ ロ ッ パ ー に と っ て は 規 制 面 積 以 上 に 土 地 を 分割 せ ざ る を 得 な い た め 価 格 が 低 下 す る 傾 向 を 示 し た と 考 え ら れ る ． 次 に ，新 築 戸 建 住 宅 取 引 に 関 し て は ，規 制 が 規 制 実 施 自 治 体 の 取 引 価 格 に 影 響 を 与 え ， 歪 み が 生 じ て い る こ と が 明 ら か に な っ た ． 規 制 面 積 以 下 の 土 地 に 建 つ 住 宅 の 取 引 で は ， 供 給 が 制 限 さ れ 土 地 所 有 者 や デ ベ ロ ッ パ ー に と っ て狭 小 敷 地 に 建 つ 狭 小 住 宅 の 希 少 性 が 高 ま り ， 図-5に 示 さ れ る よ う に供 給 曲 線 が 左 に シ フ ト し ， プ ラ ス の 影 響 を 及 ぼ す 結 果 と な っ た と 考 え ら れ る ． 一 方 ， 規 制 面 積 以 上 の 敷 地 に 建 つ 住 宅 の 取 引 で は ， 規 制 対象 と な り 規 制 面 積 以 上 に 土 地 を 分 割 せ ざ る を 得 な い 宅 地 開 発 か ら の 供 給 増 加 に よ 被説明変数：log（戸建住宅価格/敷地面積） 係数 標準誤差 係数 標準誤差 係数 標準誤差 主要説明変数 最寄駅までの距離 -0.003 0.00019*** -0.003 0.00020*** -0.003 0.00020*** 都心までの近接性 -0.004 0.00053*** -0.004 0.00052*** -0.004 0.00053*** 有効容積率 0.0004 0.00014*** 0.0004 0.00014*** 0.0004 0.00014*** 実容積率 0.003 0.00021*** 0.003 0.00021*** 0.003 0.00021*** 前面道路幅員 0.004 0.00159** 0.005 0.00159*** 0.005 0.00159*** 南向きダミー 0.008 0.00387** 0.007 0.00383* 0.008 0.00383** 世帯密度 0.0005 0.00010*** 0.001 0.00036** （世帯密度）^2 -0.000004 0.000004 路線ダミー 行政区ダミー 時点ダミー 敷地面積ダミー 100㎡未満 0.012 0.00469*** 0.012 0.00465** 0.012 0.00465** 120㎡以上130㎡未満 -0.023 0.00639*** -0.025 0.00634*** -0.025 0.00634*** 130㎡以上140㎡未満 -0.017 0.00836** -0.020 0.00831** -0.020 0.00831** 140㎡以上 -0.049 0.00892*** -0.051 0.00886*** -0.051 0.00885*** 規制後年ダミー 規制後年ダミー -0.015 0.00683** -0.014 0.00676** -0.015 0.00677** 規制自治体規制後敷地面積（敷地面積ダミー×規制後年ダミー） 100㎡未満 【規制値以下】 0.022 0.00867** 0.021 0.00859** 0.021 0.00859** 120㎡以上130㎡未満 【規制値以上】 0.015 0.01008 0.016 0.00999 0.015 0.01000 130㎡以上140㎡未満 【規制値以上】 -0.025 0.01526* -0.025 0.01511 -0.025 0.01513* 140㎡以上 【規制値以上】 -0.005 0.01511 -0.0001 0.01500 0.001 0.01502 定数項 5.636 0.02859*** 5.595 0.02964*** 5.586 0.03066*** 観測数 1140 1140 1140 自由度調整済み決定係数 0.7164 0.7217 0.7218 注) ***， **， *はそれぞれ有意水準1％，5％，10％を満たしていることを示す． 基本モデル 密集度考慮基本モデル 密集度考慮二乗項モデル yes yes yes 図 -5 規 制 面 積 以 下 の 土 地 に 建 つ 住 宅 の 取 引 取引価格（￥/㎡） 取引戸数（ 戸） D S S' Q' Q P' P
り ，図-6に 示 さ れ る よ う に供 給 曲 線 が 右 に シ フ ト し ，マ イ ナ ス の 影 響 を 及 ぼ し て 歪 み が 生 じ る 結 果 と な っ た と 考 え ら れ る ． ま た ， 政 策 の 根 拠 と な る 世 帯 の 密 集 に 伴 う 外 部 性 の 影 響 に つ い て は ， 外 部 性 の 影 響 を 取 り除 い て も 確 認 で きず ， 外 部 不 経 済 の 根 拠 と な る 世 帯 密 度 の二 乗 項 が 有 意 に 負 と な ら な か っ た こ と か ら も ，短 期 的 に は 外 部 不 経 済 を 及 ぼ す ま で の 敷 地 の 細 分 化 や ミ ニ 開 発 は 行わ れ て い な い 可 能 性 が あ る ． 世 帯 密 度 に つ い て も う少 し 詳 し く 見 る と ， 有 意 で は な か っ た が 二 乗 項 が 価 格 に 負 の 影 響 を 与 え ，約105（ 世 帯/ha） の水 準 ま で は 価 格 が 上 昇 し ， そ れ 以 上 大 き く な る と 価 格 は 低 下 す る と推 定 で き る ． こ れ は 過 度 な 密 集 に よ る 外 部 効 果 の 影 響 を 示 唆 す る も の で ， 基 本統 計 量 か ら も 世 帯 密 度 は 平 均 で 約45（ 世 帯/ha），最大 で 約100（ 世 帯/ha）で あ り ，現 状 で は 外 部 不 経 済 を 及 ぼ す ま で の 敷 地 の 細 分 化 や ミ ニ 開 発 は 行 わ れ て い な い と 考 え ら れ る ． 6. ま と め 本 研 究 で は ， 近 年 ， 規 制 強 化 が 図 ら れ て い る 建 築 基 準 法 の 集 団 規 定 の ひ と つ で あ る 最 低 敷 地 面 積 規 制 を 取 り 上 げ ，都心 か ら25km圏 に 位 置 す る 多 摩 地 域11市 の第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 を 対 象 と し て ， 政 策 目 的 で あ る 世 帯 の 密 集 に 伴 う 外 部 不 経 済 の 抑 制 効 果 の DID分 析 と ， 規 制 が 地 価 と 戸 建 住 宅 市 場 に 与 え た 影 響 に つ い て ヘ ド ニ ッ ク 分 析 を 行 い ， 規 制 の 影 響 を 定 量 的 に 評 価 し た ． 政 策 目 的 で あ る 世 帯 の 密 集 に 伴 う 外 部 不 経 済 の 抑 制 効 果 に つ い て は ， 敷 地 の 細 分 化 に よ る 世 帯 の 密 集 を 抑 制 す る 効 果 を 及 ぼ す 傾 向 は 見 ら れ た も の の ， 政 策 の 根 拠 と な る 世 帯 の 密 集 に 伴 う 外 部 性 の 影 響 は 規 制 後7年 の 間 で は 確 認 で き な い こ と を 示 し た ． 一 方 ， 規 制 実 施 自 治 体 で は 地 価 は 下 落 し ， 戸 建 住 宅 市 場 に お け る 取 引 価 格 に 歪 み が 生 じ て い る こ と が 示 さ れ た ． こ れ は 規 制 に よ り 土 地 の 最 有 効 使 用 が 妨 げ ら れ て い る こ と か ら 生 じ て い る も の と 考 え ら れ ， そ も そ も 政 策 の 根 拠 と な る 世 帯 の 密 集 に 伴 う 外 部 性 の 影 響 が 確 認 で き な い こ と か ら も ， 最 低 敷 地 面 積 の 規 制 強 化 を 正当 化 す る こ と は で き ず ， 現 時 点 で は 社 会 的 に 望 ま し く な い非 効 率 な 政 策 で あ る と 言 わ ざ る を 得 な い だ ろ う ． 図 -6 規 制 面 積 以 上 の 土 地 に 建 つ 住 宅 の 取 引 取引価格（ ￥/㎡） 取引戸数（ 戸） D Q Q' P' P D' S S'
