出雲市 都市建設部 建築住宅課
出雲市公営住宅等
長寿命化計画
１.公営住宅等を取り巻く社会環境の動向
住宅・住生活に係る上位関連計画
住宅政策については、住生活基本法による「住生活基本計画(全国計画)」に基づき、施策を推進している。 また、島根県では、「第 2 次島根県住生活基本計画(島根県住宅マスタープラン)」が平成 24 年 3 月に策定さ れ、その計画の中で住生活に関する目標と施策が示されている。求められる住宅の適正管理と住宅更新
住宅の質の面では、旧耐震基準の住宅をはじめとする依然耐震性能を満たさないストックが残っていること に加え、建築後相当の年数を経たストックが多く存在するなど、適正な管理と住宅更新が大きな課題となって いる。団塊世代の高齢化
人口規模の大きい団塊の世代等が高齢化し、単身又は夫婦のみの高齢者世帯が大幅に増加する中で、高齢者 が安心して暮らせる住まいと生活に係る福祉サービス等の一体的な供給が求められている。求められる住宅セーフティネットの確保
公営住宅等においては、市場において自力では適切な住宅を確保することが困難な者に対して居住の安定を 確保する住宅セーフティネットの構築のための住宅供給を図っていくことが必要とされている。地球温暖化対策
地球温暖化対策に関連して、住宅の省エネ性能の向上と併せて低炭素社会の実現に向けた住まい方が求めら れるなど、住生活の充実に向けて、ハード面のみならずソフト面での充実が必要とされている。２.計画の背景・目的
本格的な少子高齢社会、人口・世帯減少社会の到来を目前に控え、豊かな住生活を実現するため、住宅セーフティネット の確保を図りつつ、健全な住宅市場を整備するとともに、住生活の「質」の向上を図る政策への転換が求められている。さ らに、適正管理・早期修繕により長寿命化を図り、ライフサイクルコストの縮減につなげていくため、ストックの長寿命化 計画の策定と予防保全的な管理が必要とされている。 本市においても、現在、65 団地、1,651 戸の住宅を供給しているが、耐用年数をすでに経過している住宅もみられ るなどストックの老朽化が進んでおり、より効率的なストックの機能回復や更新が課題となっている。 このような背景を踏まえ、良質な市営住宅のストック形成に向け、敷地条件、建設からの経過年数や経年劣化状況など に応じ、計画的な建替や改善計画を定め、市営住宅の長寿命化によるライフサイクルコストの縮減と事業量の平準化を図 ることを本計画策定の目的とする。３.計画期間
本計画は、平成 25 年度から平成 34 年度までの 10 年間を計画期間とする。なお、今後の市を取り巻く社会情勢の変 化や国や島根県の動向等を踏まえ、計画期間内であっても適宜見直しを行うものとする。４.本市の主な現状と課題
統計
少子高齢化、人口減少がますます進むと予測される 高齢化率のさらなる上昇が予想される データ：H22 までは国勢調査、H27 以降は日本の市区町村別将来推計人口(国立社会保障・人口問題研究所）による。ただし、H34 は、H32 と H37 の 推計値を基にトレンド(線形)推計している。年齢丌詳を按分して計算し、小数点第１位を四捨五入しているため、合計値が合わない場合がある。市営住宅ストックの状況
10 年後に市営住宅 322 戸(約 2 割)が耐用年数を経過 耐火造住宅が 1,178 戸(約 7 割)を占める ※簡二：簡易耐火造２階 ※簡平：簡易耐火造平屋市営住宅劣化調査(サンプル調査)
外壁の割れ、外壁塗装の剥離や浮き、屋上防水の劣化、付帯施設の破損等が見られる５.市営住宅ストックに関する課題
要支援世帯への適切な住宅供給が必要。 高齢世帯等に対応した整備が必要。 老朽住戸の解消と予防的な更新・改修が必要。 予防保全的な適正修繕・管理が必要。 更新・改善における効率的な事業の実施が必要。 居住性の向上が必要。 空家活用が必要。 実績 推計 22.2% 24.2% 26.0% 29.3% 31.6%32.0% 32.7% 33.4% 34.2% H12 H17 H22 H27 H32 H34 H37 H42 H47 耐火造 1,052 94 32 1,178 準耐火造 24 24 簡二 215 18 233 簡平 122 6 128 木造 59 18 6 5 88 凡例(戸) 公営住宅 【1,448】 特定公共賃貸住宅 【112】 定住促進住宅 【62】 山村住宅 【11】 改良住宅 【18】 総計 【1,651】 耐用年数経過戸数 293 11 18 322 耐用年数未経過戸数 1,155 112 62 1,329 凡例(戸) 公営住宅 【1,448】 特定公共賃貸住宅 【112】 定住促進住宅 【62】 山村住宅 【11】 改良住宅 【18】 総計 【1,651】 外壁塗装の浮き、はがれ 爆裂と露筋 外壁の割れ 屋上防水の穴あき 付帯施設の破損 15～64歳 27,344 25,662 24,420 21,922 19,945 19,345 18,446 17,289 16,214 65歳以上 107,820 105,986 102,449 96,825 91,689 90,055 87,603 83,680 79,434 65歳以上 38,613 42,103 44,616 49,265 51,536 51,555 51,584 50,728 49,627 凡例(人) H12【173,776】 H17【173,751】 H22【171,485】 H27【168,010】 H32【163,173】 H34【160,956】 H37【157,631】 H42【151,696】 H47【145,274】 実績 推計６.要支援世帯の推計と公営住宅目標管理戸数の検
討
公営住宅による要支援世帯の将来推計と公営住宅の目標管理戸数の検討については、国が住生活基本計画にお いてその手法を示しており、本市においても同様の手法を用いて推計及び検討を行う。 平成 34 年度の民間借家等入居世帯から、「最低居住面積水準以下かつ収入分位下位世帯」(下図 (1)(3))及び「最低居住面積水準以上かつ収入分位下位世帯のうち高家賃負担世帯」(下図(2)(4))を 抽出すると要支援世帯(新規入居者)は 1,229 世帯となる。 ① 公営住宅 1,448 戸のうち、10 年後に耐用年数を経過する住宅 132 戸及び新規募集を停止し ている住宅 161 戸を除くと、平成 34 年度時点で入居可能な管理戸数は 1,155 戸となる。 ② ①をもとに過去の空家募集実績から 10 年間で発生する空家戸数を推計すると 735 戸となる。 また、県営住宅において 10 年間で発生すると推計される空家 493 戸も活用できることから、 市営と県営を合算すると入居可能戸数は 1,228 戸(10 年間の合計)となる。 ⇒ 要支援世帯 1,229 世帯に比べ、入居可能戸数は 1,228 戸であり、要支援世帯に対して 1 戸不足となる。 平成 34 年度時点で入居可能管理戸数 1,155 戸、丌足戸数 1 戸、建替による既存入居者対応戸数 195 戸、 用途廃止による既存入居者対応戸数 4 戸、を合算すると、本市の平成 34 年度時点での公営住宅目標管理戸 数は 1,355 戸となる。 【公営住宅供給目標量算定フロー】 需要 供給【公営住宅の適正管理戸数】
公営住宅管理戸数(平成 25 年度現在)
⇒
平成 34 年度 公営住宅目標管理戸数
７.市営住宅ストックの活用の基本方針
住宅困窮者への一定水準の質が確保された住まいの提供。 高齢者世帯や子育て世帯への安全・安心な居住環境の提供。 入居者の安全性と居住水準の確保。 高齢者・子育て世帯等をはじめ、誰もが快適に過ごせる居住環境の整備。 団地の統廃合による効率的な住宅団地の整備及び管理。 計画的な修繕・改善等による住宅の長期活用。 特定公共賃貸住宅の空家の活用。 真に住宅に困窮する世帯が入居できるよう適正な入居者管理の実施。８.長寿命化に関する基本方針
ストックの状況の把握および日常的な維持管理の方針
住宅の管理データを住棟単位で整理し、データベース化を行う。 住宅の定期点検を行うとともに、予防保全的な維持管理を実施する。 上記のデータベースにおいて、住宅の住棟単位の修繕履歴データを整理し、随時履歴を確認できる仕組 みを構築する。長寿命化およびライフサイクルコストの縮減に関する方針
対症療法型の維持管理から、予防保全的な維持管理および耐久性の向上等を図る改善を実施することに よって、住宅の長寿命化を図る。 仕様のアップグレード等による耐久性の向上、予防保全的な維持管理の実践による修繕周期の延長など によって、ライフサイクルコストの縮減を図る。 定期点検や重点的に行う調査等を充実し、建物の老朽化や老朽による事故等を未然に防ぐとともに、修 繕や改善の効率的な実施につなげる。９.団地別・住棟別活用手法の選定
<検討する活用手法> <内 容> 建替・統合建替・非現地建 替 現存する住宅を除却し、その敷地に新たに住宅を建設するものを「建替」、団地の高度化が見 込める場合や建替が必要で、現在の敷地の活用が困難であるものを他団地への「統合建替」、 敷地・地形の状況、周辺環境等の理由から、現地での建替が困難な場合は「非現地建替」。 用途廃止 耐用年数が超過し、将来にわたり団地を継続管理することが丌適当と判断される住宅。 全面的改善 住戸の躯体を残し、全面的またはそれに準ずる改善を行う住宅。 個別改善・長寿命化型改善 全面的改善によらず、市営住宅の質の向上のために以下の改善・改修を個別に行うものを「個別改善」。特に長寿命化型改善を含むものについては、「個別改善(長寿命化型)」。 維持保全 市営住宅の効用を維持するため、適切な維持管理を行う住宅。 市営住宅の 主な役割 総合的な ストック活用の 方針用途変更 公営住宅以外の住宅(特定公共賃貸住宅等)を公営住宅に用途変更する住宅。
団地別・住棟別活用手法の選定フロー
市営住宅の活用について、次のフローにより判定し、効果的な手法を選定する。選定結果
【1～3 次判定結果】 (戸) 対象 公営住宅 特定公共 賃貸住宅 定住促進 住宅 山村住宅 改良住宅 合計 管理戸数 1,448 112 62 11 18 1,651 維持管理予定戸数 1,151 112 62 0 0 1,325 うち修繕対応戸数(維持保全) 227 76 62 0 0 365 うち改善対応戸数(個別改善) 924 36 0 0 0 960 建替予定戸数 237 0 0 0 18 255 用途変更戸数 0 32 0 0 0 32 用途廃止予定戸数 60 0 0 11 0 71 ※用途変更戸数は維持管理予定戸数と重複している。住宅ストックとしては維持保全・個別改善とするが、空家活用に向けて、特定公共賃貸住宅で 発生している空家を公営住宅として活用することを検討する。用途変更戸数の 32 戸は「公営住宅目標管理戸数の検討」において算出された戸数 である。 【選定結果に基づき、建替、用途廃止、用途変更を行った場合の管理戸数】 (戸) 管理戸数 (H25 時点) 建替による 減少戸数 用途廃止 戸数 用途変更による 戸数増減 管理戸数 (建替等実施後) 公 営 1,448 65 60 +32 1,355 特 定 公 共 賃 貸 112 0 0 -32 80 判定１－１ 経過年数による判定 判定１－２ ① 需要による判定 ② 高度利用の可能性による判定 判定１－３ 改善履歴による判定 1 次 判定 判定２－１ 躯体の安全性による判定 判定２－２ 避難の安全性による判定 判定２－３ 居住性による判定 判定２－４ 長寿命化型改善の必要性による判定 2 次 判定 判定３－１ 多様性または居住性の適切な住宅の供給 判定３－２ 住棟相互の連携可能性 判定３－３ 団地としての効果・効率性 判定３－４ 地域性を考慮した施策展開 判定３－５ 財政事情を考慮した施策展開 3 次 判定建
替
統 合 建 替
非現地建替
用途
廃止
全面的
改善
個別改善・
長寿命化型改善
維持
保全
用途
変更
建替事業等の実施方針へ 長寿命化のための維持管理計画へ定 住 促 進 62 0 0 0 62 山 村 11 0 11 0 0 改 良 18 0 0 0 18 総 計 1,651 65 71 0 1,515
