住宅金融支援機構の特約火災保険とは？
回答
■住宅金融支援機構特約火災保険とは 住宅金融支援機構特約火災保険とは、住宅金融支援機構（以下、機構）より融資を受け た人が加入できる火災保険のことです。 機構では、万一災害等による損害を受けられた場合、債務だけが残ることのないよう にするため、お客様が融資を利用する際には、返済が終了するまで、建物に火災保険を付 けてもらうことを条件としています。 利用できる火災保険は、この特約火災保険か、あるいは機構が定める要件を満たす特約 火災保険以外の火災保険または火災保険共済（一般の保険のうち、特約火災保険と同等以 上の保険内容であると機構が認定した保険商品）を利用することもできます。 なお、この特約火災保険は、各損害保険会社による共同保険であり、保険会社 17 社が、 それぞれの引受割合に応じて、単独個別に保険責任を負担しています。また、幹事保険会 社は、損害保険ジャパンになっています。 ■特約火災保険の損害保険金 この特約火災保険には、一体どのくらいの補償がついているのでしょうか。具体的には 次の（１）～（９）による損害が生じた場合、損害保険金を受け取ることができます。 （１）火災 （２）落雷質
問
住宅金融支援機構で融資を受けると、特約火災保険（または機構が定める火災保 険等）の加入が必要のようですが、住宅金融支援機構の特約火災保険の補償内容はどのよ うなものか、教えてください。（４）建物の外部からの物体の落下・飛来・衝突または倒壊 （５）給排水設備に生じた事故または他人の戸室で生じた事故による漏水、放水または 溢水によって生じた水濡れ損害 （６）騒じょう・労働争議等に伴う暴力行為・破壊行為 （７）盗難によって建物に生じた盗取・損傷または汚損 （８）風・ひょう・雪災によるもので 20 万円以上の損害が生じた場合 （９）水災による損害で、建物が 30％以上の損害を受けた場合、床上浸水による損害で 損害の程度が保険価額の 15％以上、30％未満の場合、床上浸水による損害で損害の程度が 保険価額の 15％未満の場合のいずれかに該当する場合 以上のような補償になっており、一般の「住宅総合保険」とほぼ同内容の補償内容とな っています。 なお、特約火災保険だけでは、地震・噴火またはこれらによる津波による倒壊等の損害、 地震等による火災損害（延焼損害を含む）については、保険金を受け取ることができませ ん。このような損害に備えるためには別途、特約地震保険に入ることが必要です。 また、希望により特約をセットすることで、上記(1)～(9)の事故以外の不測かつ突発的 な事故によって建物に生じた損害についても、一定の保険金を受け取ることができますが、 割増保険料が必要となります。また、家財については特約火災保険の対象になりませんの で、一般の火災保険に入る必要があります。 ■特約火災保険の費用保険金 また、損害保険金の他に、以下の費用保険金を受け取ることができます。 ○臨時費用保険金・・・損害保険金が支払われる場合（ただし床上浸水による損害を除 く）、臨時に生ずる費用に対して支払う。 ○残存物片づけ費用保険金…損害保険金が払われる場合（ただし、水災による損害を除 く）、建物の残存物の取片づけ（清掃等）に必要な費用に対して支払う。 ○失火見舞費用保険金…保険の対象である建物から発生した火災、破裂または爆発の事 故により、第三者の所有物に損害を与えた場合に要する見舞金等の費用に対して支払う。 ○地震火災費用保険金…地震もしくは噴火またはこれらによる津波を原因とする津波を 原因とする火災によって、建物が半焼以上の損害を受けたとき臨時に生ずる費用に対して 地震火災費用保険金を支払う。ただし、地震により建物が倒壊した後に火災による損害が 生じた場合を除く。 ○修理付帯費用保険金（併用住宅の場合のみ対象）…火災、落雷または破裂・爆発の事 故により損害を受けた結果、復旧にあたり幹事保険会社（損保ジャパン）の承認を得て支 出した必要かつ有益な費用（代替物の貸借費用など）に対して、修理付帯費用保険金を支 払う。ただし、住居部分の復旧にあたり生じた費用については、この保険金の対象となら ない。
○水道管修理費用保険金…保険の対象である建物の専用水道管が凍結によって損壊を受 け、これを修理した場合に、水道管修理費用保険金を支払う。ただし、パッキングのみに 生じた損壊やマンションなどの共用部分の専用水道管を除く。 ○特別費用保険金…損害保険金の支払額が保険金額*100％に相当する額となった場合は それによって生じる特別な費用に対して特別費用保険金を支払う。*保険金額が保険価額を 超える場合は、保険価額とする。 ○損害防止費用…火災、落雷、破裂・爆発の事故が生じたときに、損害の防止または軽 減のために支出した必要または有益な次の費用を支払う。a. 消火活動のために費消した消 火薬剤等の再取得費用／b. 消火活動に使用したことにより損傷した物（消火活動に従事し た者の着用物を含みます）。の修理費用または再取得費用／c. 消火活動のために緊急に投 入された人員または器材にかかわる費用。ただし、人身事故に関する費用、損害賠償の要 する費用または謝礼に属すものを除く。
管理費を滞納していたマンションを買ってしまったら？
回答
マンションの区分所有法では、第 54 条において『区分所有者の特定承継人は、その 承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が前条の規定により負 う責任と同一の責任を負う。』と定められているため、前の所有者が滞納した管理費や 修繕積立金についても、区分所有権の取得者が支払う必要があります。 ただし、最高裁などの判例によると、マンション管理費などの滞納については５年で 時効と確定することとなっていますので、督促を受けた時点から５年を経過した滞納金 については免除される可能性もあります。 宅地建物取引業法により、管理費等の未収金がある場合は売買契約締結前に購入する かどうかを判断できるように重要事項説明書に「管理費等の滞納がある旨および滞納 額」を記載することが義務付けられています。管理費や修繕費などの債務の引継ぎは重 要事項説明書の『売買代金以外に授受される金銭』という欄に記載があるので、中古マ ンションを購入する際には、引継ぐべき債務の有無と金額を必ず確認することが大切に なるのです。 媒介をした不動産会社（宅建業者）が説明を怠ったために、買主に損害を与えた場合質
問
ローンについての質問でなくて恐縮です。先日、友人が中古のマンションを購入 しましたが、購入後に前居住者が当該マンションの管理費用を滞納していたとのことで、 その滞納分についても、購入した友人が請求されたとの話を聞きました。 このようなことが本当にありえるのでしょうか？ます。万が一、債務が存在する際には、その取扱い（売買代金から控除してもらうなど） についても確認・交渉が必要です。 管理費用は修繕積立金を含めても一般的な管理費等の金額は月額２万円～３万円程 度ですが、これが 1 年間滞納されると 20 万円～36 万円ほどにも膨らんでしまいます。 管理組合の運営を、不動産管理会社などを通さずに住人のみで行っている場合には、督 促をためらっているうちに、滞納金額が膨らみ一団と督促がしづらくなって、解決が難 しくなっていくことも多いようです。 最近では管理費の滞納額が膨れ上がり、買い手がつかないという物件も少なくないと いわれていますので、十分注意しましょう。
自治体からの補助金にはどのようなものがありますか
質
問
住宅ローンアドバイザーの通信教育講座で学習したことで、自治体からの住宅ロー ン等への支援・補助という制度があるということがありましたが、具体的にはどのような 制度があるのでしょうか。お客様にメリットが出ることであれば、知っておきたいと思い ます。回答
ご質問のように、たしかに住宅ローンアドバイザーテキストでは、自治体の住宅融資支 援策について触れているようですね。自治体の中には、地域住民を増やすことや子育て世 帯の支援等を目的として、在勤もしくは在住者を対象として住宅ローンの補助金制度を設 けているところがあります。 これは、所定の金融機関から借入れた金利の一部を自治体が負担するもので、１％程度 の補助率が一般的のようです。自治体によって実施内容も異なりますが、住宅ローンのひ とつの選択肢に挙げられるでしょう。 ちなみに、東京都新宿区の例では以下のようになっています。 ①目的等 新宿区内で住宅を建設・購入される方、又は増改築を計画されている方で、区で定める 一定の要件を満たすことを条件に、必要な資金の一部に関し取扱金融機関へ融資のあっ旋 を行い、さらに利息の一部の補助を行うことで、居住環境の向上と新宿区への定住を図る ことを目的としている。②補助の内容（抜粋） 利子補給 対象限度額 利子補給利率 利子補給期間 建設・新築住宅購入(注 1) 1,500 万円 1％相当 返済当初から 10 年間 増改築 一般分（注 2） 300 万円 1％相当 返済当初から 5 年間 増改築 特別分 バリアフリー化 500 万円 1％相当 返済当初から 5 年間 注 1：中古住宅の購入は対象外。 （以上出典：新宿区ホームページ） 上記のように自治体の住宅資金補助は、地域社会の発展や地震対策、環境整備を促進さ せる目的として設けられていることが多く、利子補給の対象もそれらの関連住宅を対象に していることがほとんどです。利子補給期間については３～５年程度が一般的です。 以下にいくつかの例を示しておきましょう。 大阪市 大阪市子育て世帯向け分譲住宅購 入融資利子補給制度 市内定住促進のため、子育て世帯（小学 校 6 年生以下の子どもがいる世帯）を対 象に、住宅ローンに対して年 0．5％以 内（融資利率－1％で上限 0．5％）、5 年 間の利子補給を行う制度 千葉市 住宅建築資金等利子補給制度 市内で自ら所有し、かつ居住する住宅に ついて、千葉市耐震診断助成事業要綱に 規定する精密診断法に基づき、建築士の 診断を受け、建替え、新築又は新たに住 宅を購入される方などに利子補給制度 を実施しています。 この制度は、金融機関から借り入れた資 金の利子の一部を補助するものです。補 助対象限度額 1,000 万円につき年利
軽井沢町 住宅建設資金融資利子補給 平成 20 年４月１日以降 マイホーム建 設の融資を受けた方で 600 万円を限度 として毎年払う利子の 20 パーセント相 当額以内を３年間支給。（総支給額の最 高限度額は、８万円） 静岡市 子育て世帯住宅取得資金利子補給 制度 子育て世帯の持家の取得に対する経済 的負担の軽減と市内への定住促進をす るため、市内において住宅を建築し、又 は購入するための、借り入れる資金に対 して、予算の範囲内において利子補給を 受けることができる。 こういった、住宅取得のみならず、最近ではリフォーム融資についてもこのような補助 が少なくないようです。これは、高齢者・障がい者等の身体特性に対応できるような住宅 に増改築するとき、又は耐震改修工事を行うときに、民間の金融機関の住宅ローンを利用 する人に対し、ローンの返済額のうち、一定の利子に相当する額を、当初数年間分自治体 が補助する制度です。 ■
