圧 縮 記 帳（ 1 ）
1. 圧縮記帳の経理方法
国庫補助金等の給付金や不動産等の売却益につ いて、そのまま収益計上すれば法人税の課税対象に なってしまうが、税務上一定の要件を満たして圧縮 記帳処理を行えば、その圧縮損の損金算入が認めLaw, Accounting & Tax
古川 英章
EY 税理士法人 エグゼクティブディレクター 税理士山本 恭司
EY 税理士法人 エグゼクティブディレクター 税理士投 資 法 人
の 最 新 税 務 動 向
第 7 回
リート業界では「圧縮記帳」よりも「圧縮積立金」という言葉の方がなじみが深いであろう。圧縮記帳は不 動産売却益などの利益を新たに取得した資産の取得価額から控除することで課税を繰り延べる処理を指すが、 投資法人は売却益が発生しても分配すれば課税されないため、圧縮記帳は不要と考えられてきた。しかし、先 行取得土地等の圧縮記帳制度の創設を契機に、圧縮積立金という安定配当案を目的とした内部保留として利 用されることが多くなっている。圧縮記帳には様々な種類があり、それぞれに税務上の要件や圧縮限度額の規 定が設けられているため、主なものを 2 回に分けて解説したい。 なお、文中の意見にあたる部分は筆者の私見であることを、あらかじめお断りしておく。 られ、課税されない（正しくは圧縮対象資産の売却 又は除却時まで課税が繰り延べられる）。圧縮記帳 の経理方法には「直接減額方式」と「積立金方式」 があり、圧縮記帳の種類によって選択できる経理方 法が異なる。 投資法人に適用される主な圧縮記帳 根拠規定 直接減額方式注 1 積立金方式 国庫補助金 法人税法第 42 条 ○ ○ 保険差益 〃 第 47 条 ○ ○ 交換 〃 第 50 条 ○ × 収用 租税特別措置法第 64 条 ○ ○ 長期所有資産（10 年超）の買換え 〃 第 65 条の 7 × ○ 平成 21 年、22 年の先行取得土地等 〃 第 66 条の 2 × ○ 注 1 直接減額方式の適用の可否及びその理由は、監査第一委員会報告第43号『圧縮記帳に関する監査上の取扱い』にあり、譲渡資産と取得資産との 間に同一性、連続性が認められるかが重視されている。注 2 投資法人によってはこの圧縮積立金について税効果会計を適用する（繰延税金負債を計上する）ケースもあるが、適用の有無による課税所得計算 への影響はない。なお、投資法人の場合、「固定資産圧縮積立金」や「土地圧縮積立金」ではなく、単に「圧縮積立金」と称する慣行がある。 注 3 事業会社では売却損を繰り延べて課税所得を増やすことなど考えられないが、利益を分配すれば課税されない投資法人ではこの「売却損の圧縮記 帳」の問合せが少なくないため、あえて明記した。 注 4 投資法人の略称はARES・Jリートダイジェストから引用 注 5 先行取得土地等の圧縮記帳は、複数期にわたり適用しているリートが多いため（最大8期）適用事業年度の記載を割愛した。 注 6 JLFの圧縮積立金は、4.で解説する「買換特例圧縮積立金」である。 ① 直接減額方式 取得価額から圧縮額を直接控除する方法をいう。 機械装置1,000を取得して200の国庫補助金を受けた （借）機械装置 1,000 （貸）現預金 1,000 （借）現預金 200 （貸）国庫補助金収入 200 （借）固定資産圧縮損 200 （貸）機械装置 200 ⇒ 国庫補助金収入と固定資産圧縮損が相殺され 、 損益は発生しない ② 積立金方式 取得価額は変更せずに別途「圧縮積立金」を積み 立てる方法をいう。 機械装置1,000を取得して200の国庫補助金を受けた （借）機械装置 1,000 （貸）現預金 1,000 （借）現預金 200 （貸）国庫補助金収入 200 以下は「金銭の分配に関する計算書」（帳簿上は翌期 の処理） （借）繰越利益剰余金 200 （貸）固定資産圧縮積立金注 2 200 ⇒ 圧縮損を計上しないので会計上の利益は増加する が、税務上は圧縮積立金の積立額が損金算入さ れるため課税されない ところで、交換や買換え等の圧縮記帳は物件売却 により実現した利益の「課税の繰延べ」のために行う ものであるから、売却損が発生するときに圧縮記帳に よって「含み損」を繰り延べることはできない注3。
2. 上場リートの圧縮記帳の適
用状況
（2017年8月末までの公表分）
圧縮記帳の種類 投資法人名注４と適用事業年度 国庫補助金 JRE（ 2005/9 期 、2016/3 期）、 JRF（ 2014/8 期 、2015/2 期 、 2015/8期、2016/8期、2017/2期）、 PIC（2006/10期）、UUR（2017/5期）、 MTR（ 2012/3期）、KDO（ 2011/4 期）、DOI（ 2012/5 期）、HKR （2007/11期）、JHR（2013/12期）、 MID（ 2012/12 期 、2016/6 期）、 NRT（2016/6 期、2017/6 期） 保険差益 MID（2014/12 期） 交換 NBF（2006/6期）、JRE（2007/3期、 2017/3 期）、SPI（2017/4 期） 収用 NBF（2014/6 期）、 FRI（2012/12 期） 長期所有資産 （10年超）の買換え NBF（2016/6 期、2017/6 期）、 PIC（ 2014/10 期 、2015/10 期）、 TRE（2016/7期）、GOR（2014/3期、 2015/3 期）、MID（ 2017/6 期）、 MHR（2017/7 期） 先行取得土地等注5 NBF 、JRE 、JRF 、OJR 、JPR 、 PIC 、TRE 、MTR、FRI、JLF注 6、KDO 、SHI 、DOI 、JEI 、NAF 、 MHR、CRR
3. 圧縮記帳の経理方法別の
メリット・デメリット
直接減額方式と積立金方式には、それぞれ投資 法人ならではの特徴がある。 直接減額方式 積立金方式 目的外取崩し （将来の分配金の 上乗せ） できない できる 一時差異等調整引当 額（ATA ）の分配 できる 圧縮積立金を 残したままでは できない 90％超支払配当要件 の判定 影響なし 影響あり 減価償却資産に対して 圧縮した場合 影響なし 毎期取崩しが発生する 圧縮対象資産の 売却時 （取得価額が 小さいので） 売却益が多めに 出る 全額取崩しが発 生する ① 積立金方式は目的外取崩しが可能 冒頭に書いた通り、リート各社は安定配当等を目 的として圧縮積立金を積み立てている。圧縮積立 金を取り崩すと（積立時とは反対に）税務上は課税所 得に加算されてしまうので、事業会社では圧縮対象 資産を売却（除却）しない限り取り崩さないものであ るが、投資法人の場合、取崩益を配当すれば課税さ れないので問題ない。 ② 圧縮積立金を残したままで一時差異等調整引 当額（ATA ）の分配ができない 圧縮積立金は「投信法上の利益」に該当するた め、圧縮積立金を温存したままで利益超過分配の 一種であるATAは分配できない。もし税会不一致 に伴う課税を回避する目的でATAを分配したいの であれば、先に圧縮積立金を全額取り崩して分配す る必要がある。なお、圧縮積立金を取り崩して配当 すれば損金算入されるが、①の通り自らの取崩益の 加算分しかカバーできないため、他の税会不一致項 目の課税回避に充てることはできない。 ③ 積立金方式は90％超支払配当要件の判定に 影響する可能性がある 投資法人の導管性要件の一つである90％超支払 配当要件は下の判定式で示されるが、分母の「配当 可能利益の額」は税引前当期純利益がベースとなる ため、圧縮積立金を税務上の圧縮限度額まで積む と、配当（分子）が減って判定式割合が90％に達し ない場合がある。 配当等の額 配当可能利益の額 ＞ 90％ （例） 税引前当期純利益＝500、 税務上の圧縮限度額＝100 圧縮積立金を100積み立ててしまうと配当は400 しかできなくなり（判定式割合＝80％＜90％）支 払配当要件を満たさない。支払配当要件を満た すためには圧縮積立金を49に抑えて451配当す る必要がある なお、この不都合を解消するために、4.に後述す る買換特例圧縮積立金制度が創設された。 ④ 圧縮対象資産を売却したら圧縮積立金を全額 取り崩す必要がある 圧縮積立金は圧縮対象資産と紐付きであるため、 圧縮対象資産を売却したら当然圧縮積立金も取り 崩す必要がある。①の通り、圧縮積立金を取り崩す と税務上は課税所得に加算されるので、取崩益を 配当して損金算入させないと課税所得が発生してし まう。なお、圧縮対象資産の一部を売却するような ケースでは、仮にこの圧縮記帳が直接減額方式で あった場合の部分譲渡と同様の効果となる圧縮相 当額を取り崩すものと考えられる。 ⑤ 減価償却資産に対して圧縮積立金を積んだ場 合、毎期取崩しが発生する 減価償却資産（土地以外の資産）は毎期減価償却 が行われる。定額法の場合、税務上の減価償却限度額はそれ ぞれ下記の算式で計算される。 直接減額方式: （減額後の）取得価額×償却率 積立金方式 ： （取得価額－圧縮積立金積立額）×償却率 いずれの方式を採用しても減価償却限度額は変 わらず、1.の機械装置に対する国庫補助金の事例 （耐用年数10年で償却率0.100とする）であれば、共 に80となる。一方、会計上の減価償却費は、積立金 方式では1,000×0.100＝100になるため、償却超過 額20が発生することになるが、同額の圧縮積立金 を取り崩せば償却超過否認が行われないという税 務上の取扱いがある（もちろん圧縮積立金の取崩益 に対して加算が発生するため分配して損金算入させ る）。この結果、積立金方式の場合には毎期圧縮積 立金の取崩しが発生することになる注7。
4. 買換特例圧縮積立金
買換特例圧縮積立金制度は、3.③の積立金方式 の90％超支払配当要件の充足におけるデメリットを 解消する目的で平成25年度税制改正により創設さ れたものであり、通常の圧縮積立金との違いは大き く2点ある。 1. 積立額を配当可能利益の額（支払配当要件の判定 式の分母）から控除できる 2. 原則として取崩し不可 注 7 圧縮積立金の毎期取崩し自体はデメリットではないが、除却も売却も生じていないのに取崩しを行うため、投資主への説明が必要であろう。 注 8 もし直接減額方式の適用が可能であればそちらを適用すればよいので、買換特例圧縮積立金の対象となるものは1.で直接減額方式が認められない 種類の圧縮記帳となる。 注 9 積立額を配当可能利益の額から控除しなくとも判定式割合が90％超となる事業年度に積み立てた圧縮積立金は買換特例圧縮積立金とは呼ばない。 つまり、直接減額方式と同じ効果のある圧縮積立 金と言えるため、譲渡資産の売却益に相当する金銭 を分配せず、物件取得や借入れ返済等に充てたい 場合には有効である。 ① 買換特例圧縮積立金の定義（投資法人の計算 に関する規則第2条第2 項第28号） イ 次に規定する種類の圧縮積立金であること注8 ・ 買換えの圧縮記帳（租税特別措置法第65 条の7及び第65条の8 ） ・ 平成21年、22年の先行取得土地等の圧縮 記帳（租税特別措置法第66条の2 ） ・ 東日本大震災の被災者等に係る国税関係 法律の臨時特例に関する法律第19条又は 第20条による圧縮記帳 ロ この制度の適用を受けなければ、支払配当 要件の判定式割合が90％に満たなくなる事 業年度において、金銭の分配に係る計算書上 で「買換特例圧縮積立金」の名称で積み立 てること注9 ② 税務上の取扱い（租税特別措置法施行規則第 22条の19第2 項第2号、第4 項） 買換特例圧縮積立金の積立額は、配当可能利益 の額（支払配当要件の判定式の分母）から控除でき る。3.③の例では、圧縮限度額100を買換特例圧 縮積立金として積み立てれば、400／（ 500－100 ） ＝100％＞90％となって支払配当要件を充足でき る。一方、買換特例圧縮積立金を取り崩したときは、 その取崩額は配当可能利益の額に加算して90％超 判定を行うことになる。③ 買換特例圧縮積立金の取崩事由 （投資法人の計算に関する規則第18条の2 ） 取崩事由 取崩額 イ 3.⑤の減価償却超過額 その超過額に相当する額 ロ 買換資産又は先行取得 土地等の全部について、 譲渡、除却又は滅失そ の他これらに類する事由 が生じたとき 買換特例圧縮積立金の全額 ハ 利益の配当が不足して、 支払配当要件を満たせ ないとき 判定式割合が90％超を満た すことができる最低限度必 要な配当額 ニ 圧縮特別勘定注10として 積んだものの買換資産を 取得しないまま取得指定 期間が経過したとき 買換特例圧縮積立金の全額 上記以外の事由による取崩しは認められていない注11。
5. 平成21年及び平成22年に
先行取得をした土地等に
係る圧縮記帳
ここからは、主な圧縮記帳の取扱いについて説明 する。 先行取得土地等の圧縮記帳の特徴は、先に圧縮 対象資産を取得させ、譲渡資産の選定は後でよいと いう画期的なものであり、リーマンショック後の平成 21年当時に、現下の低迷する土地市場の状況を踏ま え、土地需要を喚起し、土地の流動化と有効活用を 推進する観点から創設された制度である注12。適用 期間は10年なので、平成33年迄には適用期間が終 了することになる。 注 10 この制度では、買換資産の取得が翌期以降となる場合の圧縮特別勘定も「買換特例圧縮積立金」の名称で積み立てるため、買換資産を取得したと きは特段の振替えを必要としない。 注 11 現行規定では、税会不一致に伴う課税を回避する目的で一時差異等調整引当額（ATA）を分配したい場合であっても、3.②の取崩しはできない。 注 12 財務省「平成21年度税制改正の解説」P291 注 13 同一事業年度において平成21年取得土地と平成22年取得土地の両方に充てた場合、平成22年取得土地に対する圧縮割合も80％となる。 譲渡資産 先行取得土地等を取得した事業年度終了 の日後10 年以内に譲渡した土地等（国内 にある土地又は土地の上に存する権利で 棚卸資産を除く。以下同じ） （注） 先行取得土地等の取得後に取得した 土地でも可 「譲渡」は土地収用法などの規定に基 づく収用や換地処分等によるものを除 く 圧縮対象資産 （先行取得土地 等） 平成21年1月1日から平成22年12月31日 までの間に取得した土地等で、下記の方 法による取得に該当しないもの ・同族関係者からの取得 ・合併、交換等による取得 ・所有権移転外リース取引又は代物弁済 による取得 （注） 先行取得土地等を取得した事業年度の 確定申告書の提出期限までに所定の 届出書を納税地の所轄税務署長に提 出している必要がある 圧縮限度額 譲渡資産である土地等の 譲渡利益金額（譲渡対価－譲渡原価－譲 渡経費）×圧縮割合 （注） 同一事業年度に2以上の土等を譲渡し た場合、全ての譲渡土地の譲渡損益の 通算後の譲渡利益金額に圧縮割合を 乗ずる必要がある 圧縮割合 平成21年に取得した土地等を充てる場 合：80％ 平成22年に取得した土地等を充てる場 合：60％ （注） 平成 21年に取得した土地の圧縮枠（取 得価額）を使い切るまでは、平成 22 年 に取得した土地に充てることはできな い注13。なお、同じ年に複数の土地を取 得している場合、どの土地を圧縮対象 資産に充てるかは納税者の任意 重複適用制限 譲渡資産に係る売却益について他の圧縮 記帳制度等の適用を受けることはできな い（先行取得土地等の圧縮記帳の事例） 平成21年 ： 物件取得なし 平成22年 ： 第三者から物件Aを取得し、先行取得 土地等の届け出を行った（取得価額：土 地5 億円、建物5 億円） 平成29年 ： 同一事業年度内に物件Bと物件Cを売 却した （単位：億円） 売却金額 譲渡直前簿価 譲渡 経費 売却 損益 土地 建物 土地 建物 物件B 30 10 22 12 2 4 物件 C 20 20 21 21 2 △4 土地Bの譲渡利益金額 ＝30－22－2×30/（30＋10 ） ＝6.5 億円 土地Cの譲渡利益金額 ＝20－21－2×20/（20＋20 ） ＝△2億円 圧縮限度額を算出するためには土地Bと土地C の譲渡利益金額を通算しなければならないので、 税務上の圧縮限度額＝（6.5－2 ）×60％注14＝2.7億円 この結果、2.7億円以下注15の圧縮積立金を積立て が可能となる 平成35年 ： 物件Aの売却に伴い、圧縮積立金の 全額を取り崩して分配した 先行取得土地等の圧縮記帳のポイント ① 同一事業年度に2以上の土地を譲渡し た場合、土地の譲渡利益金額は通算す る必要がある ② 圧縮記帳の対象が土地のみであるため、 建物又は全体で売却損であっても、土地 に売却益が出ていれば圧縮積立金の積 立ては可能 注 14 平成22年取得土地である土地Aを買換資産として届け出ているため、圧縮割合は60％となる。 注 15 （買換特例圧縮積立金ではない）通常の圧縮積立金として2.7億円を満額積み立てるためには、90％超支払配当要件を満たすために、税引前当期 純利益がその10倍の27億円超となっている必要がある。 ふるかわ ひであき 税理士 EY 税理士法人 グローバルコンプライアンスアンドレポーティ ンググループ 不動産チーム エグゼクティブディレクター 大手外資系税理士法人および米国系大手ノンバンクを経て、 2014 年 EY 税理士法人に入社。国内外の事業法人、金融機 関、REIT、投資ファンド向けに不動産・インフラ・大型動産に関 連する税務アドバイスおよびコンプライアンス業務を提供。Jリー トについては 2001 年の創設時より税務実務に関与している。 やまもと きょうじ 税理士 EY 税理士法人 グローバルコンプライアンスアンドレポーティ ンググループ 不動産チーム エグゼクティブディレクター 第一勧業銀行を経て 1992 年太田昭和アーンストアンドヤング （現 EY 税理士法人）に入社。2001 年の J リート創設当初か ら税務実務に携わり、現在は EY 税理士法人における投資法人 分野の責任者。 【お詫びと訂正】 ARES 不動産証券化ジャーナル３８号（８月１日発行）掲載、 「第 6 回インフラ投資法人」中に誤りがありましたので、お詫びして訂正いたします。 ◦ 111 頁、表中の「初回取得期限」および「ポイント１」 ◦ 111 頁、注 9 （誤）平成 31 年 3 月 31 日 （誤）2 年延長 （正）平成 32 年 3 月 31 日 （正）3 年延長
