北九州市における密集住宅市街地の建物更新に関する研究 [ PDF

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(1)北九州市における密集住宅市街地の建物更新に関する研究. 尾形基貴 1. 研究の背景と目的. ており、課題地区への公的支援の優先度を測るには、. 我が国の住宅政策において、密集住宅市街地の改. さらに、住宅の建替えや除却といった建物更新の動. 善は常に重要課題として取り上げられてきた。密集. 向を把握し、今後の住環境の推移を予測する必要が. 住宅市街地は住環境上、特に防災上の問題が大きい. ある。. ため、その改善は急を要する。また、地方都市では、. よって本研究では、既往研究により抽出された課. 住宅需要の減退による空家や空宅地の増加といった. 題地区 63 地区の中で、現在、都市計画道路整備事業. 新たな問題も生じており、住環境の課題は複雑化し. や住環境整備事業が施行されている 7 地区を除く 5 6. きている。. 地区を分析対象とし、建物の更新動向を把握し、住環. 本研究の対象とする北九州市には、長年の住環境. 境の推移および老朽住宅の更新特性について明らか. 整備事業の取り組みにもかかわらず、なお密集住宅. にすることを目的とする。. 市街地が多く存在している。. 注 1). 既往研究では、G I S. . データベースを用いて町丁単位で市街地の住環境評. 2. 研究の方法. 価を行い、住宅更新の停滞による防災性の低下が問. 本研究では、既往研究で構築された GIS による調査. 題視される地区(以下、課題地区と呼ぶ)63 地区を抽. 単位データベース(平成 12 年時)に平成 7 年から 16 年. 出した。さらに、これらの地区特性を分析した結果、道路等のインフラが未整備で整った街区構成が見られない、旧集落や斜面住宅地などの非計画的市街地区 36 地区と、旧法期区画整理事業等の都市計画事業によってインフラが整備され、整った街区構成が見られる計画的市街地区 27 地区とに分かれることが明らかになった。一方、この抽出過程では、建物ストックに関する静的情報をもとに抽出指標が作成されるにとどまっ. 図 1 GIS データベースの構成. 表 1 課題地区の分類 '(ðñ(á ó ¹ “ l E F '. '(+)ô. %&'(. %&)*+,-./01+234506789:;<3=>-?. AB&'(. CDEF'GH5IJAB&KLM4F(NO;PQR01;,-./235067:;>-?. STUVW H5XY'( tuvwx XY'(. ÇÈÉÊËÌÍÎ ! " # $. ¹. @. @. @. @. AZE+[\CDM]^2ST'(_VW'(GH5IJXY'Gàbc289'?CDEF' n o p q rs GH5IJdefg89hi;jkl>R4506789:m>-? AZE+CDEF'fgyc2XY'Gàbc289'?89hi;jklz-;450678 @ n | } 9:{>-? ”¹ n q @s @r n@ AF1~\' •€•‚fgPƒ„…Gf†=‡ˆc2F1~\M‰Šbc2‹Œ+•-01Ž*IJ'(M4F q @ p ( ({••‰`‘;4F(’+“'{6‰`M•”/m+;•R45067:m>-? –—EF'( •€•‚+˜™šV~\G›^=àbc2'(M4œ\'(G•žIJ23489hi;>-? n n ¹ ‰`F(M01‹ŒmjklŸ-;4F(’ M{¡¢£¤2¥¦/89;hK¤=-J? “ §'‰¨'( ©ªMPƒ•‚G«Sbc2§'‰¨~\•G9'£¤2'(M]J?01‹Œ;•R4¬-G® l r r -F(;•-?- +ST'(GH-'(•¯5067:;>R4¥¦/°±;•-? E A(“‰¨' ²³„…+A´…(“‰¨~\«‡'(M401‹Œ;•RF(µ¶;®-23G·9';•-? F r n o n @r AZEMF(¸¹+Nº;»/¼4F(’+°±+hKi_50½¾Gm¿»;ÀgcJ? ' ( %&ÁÂ'( ÃE¹“~\GÄÅKLÁÂMàbc2'(M4‰`F(M{]J;401‹Œ;•R4•”/ @ @ 89;hK¤=-J? ”¹ o } p | r| ò¹ p @| @p @p |q ÆÇÈÉÊËÌÍÎ{Ï0UÐÑÒwxÓfgÔyÕÖ×ØÙ¼ÚtÛ+Ü‡ÝÞfgßà+›ÅG(á¤2? â!ÌÍÎãäåæçÓè4ÐÑÒwxÓfg|sséÕ’+'(ââ"ÌÍÎã!ÌÍÎßêM4ØÙ¼ÚtÛ+Ü‡ÝÞ;|s@Ýëìßí+'( â#ÌÍÎã!4"ÌÍÎßêM4î+ï+Ï0Ófg|sséÕ’è2{ØÙ¼ÚtÛ+Ü‡ÝÞ;rs@Ýëìßí+'(ââ$ÌÍÎãî+ï+'(. 32-1.

(2) 表 2 課題地区の住環境指標の平均値の推移 '(ðñ(á. %&'( AB&'(. ó¹“l EF'. SUVH5X Y'(. tuvwxX Y'(. ÇÈ ÉÊË ÌÍÎ $ÌÍÎ "ÌÍÎ !ÌÍÎ "ÌÍÎ #ÌÍÎ $ÌÍÎ ”¹ "ÌÍÎ #ÌÍÎ $ÌÍÎ ”¹. ó¹“lEF' AF1~\' ( –—EF'( §'‰¨'( ¹“l EF'. A(“‰¨' ( %&ÁÂ'( ¹“lEF'. "ÌÍÎ $ÌÍÎ ”¹ #ÌÍÎ !ÌÍÎ !ÌÍÎ "ÌÍÎ #ÌÍÎ $ÌÍÎ ”¹ $ÌÍÎ. ÿ!. "#°±°$:%&'. ÿ°±°$:%&'. '(Þ. @ @ n o p q rs @ n | } n@ q @ p n r r n o n @r @ r| |q. õ@rö. õ@pö. r|ýn n@ýr r}ýp r}ýs nsýn rpý} r}ýr r}ý@ rqýq r}ýq rþý| r}ýs r}ý} nný} nsý| n|ý| nný| nrýþ noý@ n@ýþ rþýq n@ýp nnýs nrýs nsýn. r|ýr r}ýs r}ýs rþýs r}ý| rpýq rþýq r}ýs r|ýq r}ýo rþý@ rþýn r}ýr n@ýp r}ý| n|ý| n@ýq nsýq nný@ n@ýo rpý} nsýþ nrýs n@ý@ r}ýq. õ@pö÷ õ@rö ÷sý@ ÷rýr ÷sýp ÷sý} ÷sýþ ÷sýn ÷sýp ÷sý@ ÷@ýs ÷sýr ÷sý| ÷sýq ÷sýþ ÷rýr ÷@ýs ÷sý@ ÷@ý} ÷rýr ÷@ýs ÷sýo ÷sýp ÷sý} ÷@ýs ÷sý} ÷sýþ. õ@rö. õ@pö. rþýo npýþ noý} noýþ n|ý@ nrý| noýn nsýr r}ýq nrýþ n@ýo nnýo npýq nqý} npý| ooý@ osý| o@ý| o@ýo nqýn noýp nþýs oný@ n}ýs n|ý}. rþýn nqý| noýr noý| noý| nrý@ nnýp nsýo rþýþ nrýn nsý} nrýþ nqýp n|ýn nqý| ooýr n}ý| osýp osýþ nqý@ noý@ npý| onýp nþýo n|ýn. õ@pö÷ õ@rö ÷sý@ ÷@ýn ÷sýp ÷sýn ÷sýq ÷sýo ÷sý| sýr ÷sýþ ÷sý| ÷sý| ÷sý| ÷sý} ÷@ýq ÷@ýs sý@ ÷@ýs ÷sýþ ÷sýq ÷sýn ÷sýq ÷sý| sýq ÷sýq ÷sý|. õ@rö0õ@qö+°šUûü ()hi%*8'Y+]2 oé01GY¤/-°±/Þ /Þ%õ@röÿ°±/Þ@ss ¼,()ë-.' :%&' /]2¼' õ@rö. õ@pö. npý| |qýr |rýs oqýs opý| onýp oqýp o@ýs n|ýq npý| npýn ooýs opýo ||ý| oþýq |@ýp ||ýþ |oý@ |rýþ oqýs ooý@ oþýq |rýp o}ýp oqý|. npý@ qsý} |@ýr o|ýr oqýo orý} o|ýþ nþý} nqýr nqýs nqýo onýn ooýþ |@ý| o|ýp |@ýp |nýq |nýþ |sý| o|ýr orý| opýn |qýr oþýr o|ý|. õ@pö÷ õ@rö ÷sýo oýp ÷sýþ ÷sý} ÷@ý@ ÷sýþ ÷sý} ÷rý@ sý| ÷@ýq ÷sý} ÷sýp ÷rýq ÷oýs ÷rýþ ÷sý@ ÷rýr ÷sýo ÷rýn ÷sýþ ÷@ýq ÷@ýn ný| ÷@ý| ÷@ýs. õ@rö. õ@pö. þ|ýs psýo ppýn qrý| |þýn qrý| qnýr þ|ýr ppýn q}ýq pný} qpýn noý} nþýn n|ýo rqýþ n}ýs nsýr n@ý| r}ýo nný| n@ý@ @þýp n@ý} |@ý|. þ|ýp psýo pqýþ q@ý| |pýq q@ýþ qrý| þoýr ppý| q}ýn pnýp qqýþ noýn npýq noýþ rqý@ nþýo r}ýþ n@ýn rþýq nrý} nsýq @pýn n@ýn |sý}. õ@pö÷ õ@rö sýp sýs ÷sý| ÷@ýs ÷sýp ÷sýp ÷sýp ÷@ýs sýr ÷sýn ÷sýr ÷sý| ÷sýq ÷sýp ÷sýq ÷sýp ÷sýq ÷sýo ÷sý@ ÷sýþ ÷sýq ÷sý| ÷@ýo ÷sýq ÷sýq. øš. °ùú ûü+À. sýs sýq sýr sý| sýr sý| sýo sýs sý@ sýr sýr sýn sý@ sýn sý@ sýp sý} rýs sý| sýn sýr sýq sýs sý| sýo. oýþ qý} rýq oýo oý| oý@ oýs rýq nýr nýp nýo oýs oýp |ýs oýþ pýn |ý} @sýn pý@ qýp oý| qý} @nýr qý| |ý@. sýp pý} rýo rýq nýr rý} rý} @ý@ nýo rýp rýp rý} oý@ oýp oýr ný} nýq nýp nýn rýp rýp nýs sýs nýo ný@. 図 3 課題地区の立地分布. までの建築動向に関する情報を加え、分析用データ. ４．課題地区の住環境の推移. を作成した。付加情報について期間中の建築着工物. 整備した調査単位データベースを用いて、課題地. 件を建築確認申請概要書データ(北九州市)をもとに. 区の平成 12 年∼ 17 年の住環境の推移について分析す. 把握し、また、除却建物を住宅地図(ゼンリン)の比. る。分析では、地区の住環境を示す指標として、木防. 較をもとに把握した。分析データの構成を図 1 に示. 建蔽率、全建物建蔽率、4m 以上道路に面しない建物. す。. 棟数率、世帯密度、期間中の更新建物棟数(新築、建替え、除却のみ)を算出して用いた。(表 2). 3. 課題地区の分類. まず、非計画的市街地と計画的市街地に二分して. 分析対象とする課題地区は、その形成過程によっ. 指標平均値の推移を見ると、木防建蔽率、4m 以上道. て街区形状や道路条件、住宅の集合状態等が異なり、. 路に面しない建物棟数率は両地区ともに減少してお. また、同様の地区でも立地条件が異なる。このため、. り、防災性の面ではわずかながら改善が認められる。. 課題地区 56 地区について、地区基盤の状態と交通利. 減少幅は計画的市街地の方が大きい。新築、建替え、. 便性をもとに表 1 のように分類し、北九州市における. 除却のみの 1 0 0 棟あたりの棟数も、計画的市街地の. 分布を図 3 に示す。. 値が非計画的市街地よりも大きく、建築更新が進んでいることがわかる。. 32-2.

(3) 次に、地区基盤区分別、交通利便性ランク別に見. ・建替え率（％）. ると、非計画的市街地の中で、工場・港湾近接斜面地. ＝期間内に建替えられた住宅棟数. 区では、各指標値の減少幅は課題地区全体の値とほ. ／平成 7 年の老朽住宅全棟数× 100. ぼ等しいが、建替え棟数がやや少ない。利便性ラン. ・更新率(％). ク別では、A ランクで特に新築、建替えが少ない。ま. ＝（期間内に建替えられた住宅棟数＋除却された. た、スプロール斜面地区では、木防建蔽率と 4m 以上. 住宅棟数）／平成 7 年の老朽住宅全棟数× 100. 道路に面しない建物棟数率の減少幅が小さい。交通. まず、全体的な傾向を見ると、旧区画整理事業地. 利便性 D ランクでこの傾向が強い。このように、非計. 区、工場・港湾近接斜面地区ともに更新率の高い地. 画的市街地の中でも上記 2 地区では建物更新が進ま. 区において更新率を建替え率が大きく下回っており、. ず、老朽化が進行していると考えられる。. 建物除却による空地化が進行していることがわかる。. 一方、計画的市街地の中で、旧区画整理事業地区. この傾向は特に工場・港湾近接斜面地区で強い。. では、各指標値の減少幅は課題地区全体の値とほぼ. 次に、工場・港湾近接斜面地区について詳しく分. 等しいが、新築、建替えの棟数は高く、建物更新が一. 析する。この地区では、老朽住宅全体、4m 以上道路. 定進んでいる。反面、交通利便性ランクで状況が異. に面しない老朽住宅両方の建替え率が低く、建替え. なり、A ランクでは新築や建替えが突出して高いのに. が全く行われず除却のみ進行している地区が 6 地区. 対して D ランクでは課題地区平均を下回っている。ま. も見られる。. た、旧街路事業地区では、木防建蔽率の減少幅が大. 全体の更新率が 5％未満の清滝 4 丁目、清見 2 丁目、. きいが、除却棟数も多く、利便性 D ランクで特にこの. 枝光 3 丁目、庄司町、山王 3 丁目では、4m 以上道路. 傾向が強い。埋立地区では、木防建蔽率・全建物建蔽. に面しない老朽住宅の建替え率、更新率が低く、建. 率が横ばいであるが、新築、建替え棟数は高い値を. 替えと除却ともに進まずに更新が停滞している。特. 示している。. に清滝 4 丁目と枝光 3 丁目は交通利便席が A ランクであるにもかかわらず更新が進んでおらず問題が大き. 5. 老朽住宅の更新動向. い。全体の更新率が 5 ∼ 10％の地区のうち、和田町. 続いて、非計画的市街地区と計画的市街地区それ. では、全体の建替え率が低く、更新率が高くなって. ぞれの地区基盤区分の中で、地区数が最も多く、か. おり、除却のみ進んでいるが、4m 以上道路に面しな. つ全ての交通利便性ランクを含む工場・港湾近接斜. い老朽住宅は建替え率、更新率とも低く、建替えも. 面地区(20 地区)と旧区画整理事業地区(12 地区)を取. 除却も停滞している。屋敷 1 丁目では、4m 以上道路. り上げ老朽住宅の更新動向を分析する。なお、ここ. に面しない老朽住宅で建替えが見られず、除却のみ. ではデータの制約から、老朽住宅を平成 7 年時点の建. がわずかに行われているだけである。宮丸 1 丁目で. 物情報に基づく昭和 3 5 年以前建築の木造住宅とし、. は、全体の建替え、除却ともに行われているが、4m. 平成 7 年から平成 16 年までの期間の更新動向を捉え. 以上道路に面しない老朽住宅では、除却が少ない。全. る。また分析指標として、住宅の建替え率および更. 体の更新率が 10％以上の地区のうち、清見 1 丁目で. 新率を以下のように設定した。. は、4m 以上道路に面しない老朽住宅でも建替え率が. 図 4 老朽住宅(昭和 35 年以前建築)の更新動向[平成 7 年∼ 16 年]. 32-3.

(4) 図 5 木町 4 丁目の建物更新状況. 図 6 宮田町の建物更新状況. 10％を上回っており、全体的に更新が進んでいる。逆. する住商混合地区である。街区の整った西側では建. に、諏訪 1 丁目では、老朽住宅全体は建替え、除却. 替えや新築が多く見られるのに対し、道路が脆弱な. ともに行われているが、4m 以上道路に面しない老朽. 東側では建物の除却が進行している。. 住宅については、建替えは無く、除却のみが進んで. 宮田町は、旧八幡製鉄所本事務所( 現八幡ロイヤル. いる。. ホテル)の裏に位置し、JR 枝光駅に近接する西向き斜. 続いて、旧区画整理事業地区について詳しく分析. 面住宅地である。全体的に建物の新築や建替えが鈍. する。この地区では、比較的更新が進んでおり、全体. く、道路が比較的整った西側では遠藤の建物が除却. の更新率が 5％未満の地区は見られない。しかしなが. されて駐車場化されている。道路が極めて脆弱な東. ら、建替え率が 5％を上回る地区は4地区にとどまる。. 側では接道条件の悪い住宅の除却が多く見られるが、. 交通利便性が D ランクの地区の更新率は一様に低く、. 老朽住宅も多く残存している。. 特に中畑 1 丁目では、建替えがほとんど行われていない。また、老朽住宅全体と 4m 以上道路に面してい. 7．まとめ. ない老朽住宅の更新率と建替え率がほぼ等しい地区. 本研究より得られた考察の結果を以下にまとめる。. がほとんどであるが、宮丸 2 丁目と西園町では 4m 以. 1)課題地区の住環境の推移について、課題地区全体. 上道路に面していない老朽住宅の更新率のみが突出. ではわずかに改善が見られ、特に旧区画整理事業地. しており、街区内部の老朽住宅の除却が進行してい. 区の利便性 A ランクでは新築や建替えが進んでいる。. る。木町 4 丁目では、全体の更新率が 20％近くある. 一方、工場・港湾近接斜面地区とスプロール斜面地. が、4m 以上道路に面した住宅と面さない住宅で状況. 区では、老朽化の進行が懸念される。. が乖離している。. 2)老朽住宅の更新について、旧区画整理事業地区では更新が進んでいるが、工場・港湾近接斜面地区で. 6．典型事例. は、利便性ランクは高いがほとんど更新されていな. 最後に、旧区画整理事業地区と工場・港湾近接斜. い地区がある。. 面地区の利便性 A ランクの地区で建物更新率の高い. 今後の課題として更新が停滞している要因をより. 木町 4 丁目と宮田町の更新建物の分布を図 5、図 6 に. 詳細に調べることが必要である。. 示す。木町 4 丁目は、紫川西部土地区画整理事業(昭和 4 ∼ 15 年) 施行地区の境界部に位置し、JR 小倉駅に近接. 注 1)賀来郁子「GIS を活用した市街地住環境データベースの構築と住環境評価」（平成 14 年度九州大学院修士論文）（謝辞）調査にあたり、北九州市役所建築都市局住環境整備課、建築審査課にご協力いただきました。ここに記して深謝します。. 32-4.

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