第 3 章 J-REIT
第 8 節 J-REIT 市場の現状
2007年4月末の時点で、J-REITは41銘柄あり、東京証券取引所に40銘柄（うち2銘柄 は大阪証券取引所、福岡証券取引所に各々重複上場）、JASDAQ市場に1銘柄上場している。
時価総額は2007年に入り1兆円以上増加し、約6.5兆円にまで拡大している（図表16）。
また、第2章の図表7でJ-REITの保有する不動産の資産額をみると、2006年12月の時
点で約5.4兆円となっている。2005年12月の時点では約3.4兆円であり、1年間で約2兆 円増加と急拡大していることがわかる。
図表 16 J-REITの時価総額・銘柄数の推移
0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000
200 1年
9月 200
2年 5月 2003年1
月 2003年9
月 2004
年5 月 2005
年1 月 2005年9月
2006 年5
月 2007
年1 月
時価総額
（百万円）
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
（銘柄数）
時価総額 銘柄数
※ J-REIT 時価総額は、J-REIT 既上場銘柄（東京証券取引所・大阪証券取引所・JASDAQ
含む）の時価総額を合計して算出。
（出所） 東京証券取引所・大阪証券取引所・JASDAQ公表データより筆者作成
J-REITは1つの用途のみに投資する「特化型」、2種類の用途を組み合わせた「複合型」、
様々な（3種類以上）用途に分散投資をする「総合型」の大きく3つに分類することができ る。また「特化型」「複合型」の中でも投資対象によって分類すると、現在の41銘柄は 10 セクターに分けることができる（図表17）。
図表 17 J-REITのセクター別銘柄数及び時価総額
タイプ セクター 銘柄数 時価総額（百万円）
オフィスビル特化型 5 2,295,068
商業施設特化型 2 604,563
住宅特化型 8 571,483
ホテル特化型 2 87,923
特化型
物流施設特化型 1 131,648
オフィスビル・商業施設複合型 5 911,775 オフィスビル・住宅複合型 1 101,299 住宅・ホテル複合型 2 44,331 複合型
住宅・商業施設複合型 2 90,840
総合型 13 1,633,811
合計 41 6,472,759
※ 銘柄数、時価総額は2007年4月末時点の数字である。
（出所）JAPAN-REIT.COM webサイトより筆者作成
2007年4月末時点におけるセクター別銘柄数をみると、総合型が13銘柄（31.7％）と最 も多く、次いで住宅特化型が8銘柄（19.5%）、オフィスビル特化型5銘柄（12.2％）、オフ ィスビル・商業施設複合型5 銘柄（12.2％）となっている。特化型の銘柄数は全体の 43.9％
であり、現在は投資対象を分散する銘柄が半分以上である。（図表18）。
図表 18 J-REITのセクター別銘柄数比率
12.2%
4.9%
19.5%
4.9%
12.2% 2.4%
2.4%
4.9%
4.9%
31.7%
オフィスビル特化型 商業施設特化型 住宅特化型 ホテル特化型 物流施設特化型
オフィスビル・商業施設複合型 オフィスビル・住宅複合型 住宅・ホテル複合型 住宅・商業施設複合型 総合型
（出所）JAPAN-REIT.COM webサイトより筆者作成
セクター別時価総額では、オフィスビル特化型が35.5％、総合型が25.2％、オフィスビル・
商業施設複合型が14.1％となっている（図表19）。銘柄数ベースと時価総額ベースを比較す ると、オフィスビル特化型と商業施設特化型、オフィスビル・商業施設複合型は1銘柄あた りの時価総額は全体平均と比較して大きい。
図表 19 J-REITのセクター別時価総額比率
35.5%
9.3%
8.8%
1.4%
2.0%
14.1%
1.4%
0.7%
25.2%
1.6%
オフィスビル特化型 商業施設特化型 住宅特化型 ホテル特化型 物流施設特化型
オフィスビル・商業施設複合型 オフィスビル・住宅複合型 住宅・ホテル複合型 住宅・商業施設複合型 総合型
（出所）JAPAN-REIT.COM webサイトより筆者作成
国土交通省の実施した調査によると、J-REIT保有物件の地域的分布は2006年3月末時点 において都心5区で約5割、23区で約6割を占めている（図表20）。2001年度から2004年 度に比べると、以前東京が大きなシェアを占め、現在もJ-REITの投資がない県が11県26あ るものの、投資対象は地方へと拡大している。
26 青森県、岩手県、山形県、福井県、山梨県、鳥取県、島根県、徳島県、高知県、長崎県、宮崎県。
図表 20 J-REIT保有物件の地域分布の推移（取得金額）
0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 2001年
2002年 2003年 2004年 2005年
（年度）
都心5区 周辺18区 関東（23区を除く）
近畿 東海 その他の地域
※ 都心5区は、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
（出所） 国土交通省「平成16年度不動産証券化市場の拡大とその影響に関する調査」及び「平 成17年度不動産証券化市場の拡大とその影響に関する調査」を基に作成
また、J-REIT各銘柄が2007年4月末の時点で保有する物件の地域比較をみると、投資対 象地域を限定している銘柄は6銘柄しかなく、37銘柄が地方への投資を行っていることが わかる（図表21）。
図表 22と 23 は、首都圏におけるオフィスビルとマンションの供給量の推移をそれぞれ 示したものである。東京23区内の大規模オフィス供給量は、2003年の大量供給を端緒に旧 国鉄用地などの超大規模開発が相次ぎ、2006年には162万㎡に達した。しかし、大半が2006 年内に竣工を迎えたために、2007年は120万㎡まで減少し、続く2008年から2010年は各 年とも100万㎡を下回る低水準の供給となる見通しである。また、2006年における首都圏 でのマンション発売戸数は7万4,463戸であり、2005年実績と比べると9,685戸、11.5％の 減少となっている。
このように首都圏ではオフィスビル、マンションともに供給量が減少傾向にある中で、
J-REIT 銘柄数及び私募ファンドの増加により物件取得競争は激化していることがうかがえ、
今後もJ-REITの地方への投資は拡大していくものと思われる。
図表 21 銘柄別保有物件の地域比較
0% 20% 40% 60% 80% 100%
日本ビ ルファ ン ド ジャパン リアルエステイ ト 日本リテールファ ン ド オリックス不動産 日本プ ラ イ ムリアルティ プ レミア 東急リアル・エステート グロ ーバル・ワン 不動産 野村不動産オフィスファ ン ド ユナイ テッド・アーバン 森トラ スト総合リート 日本レジデン シャル 東京グロ ースリート フロ ン ティア不動産 ニューシティ・レジデン ス クレッシェ ン ド 日本ロ ジスティックスファ ン ド 福岡リート プ ロ スペクト・レジデン シャル ジャパン ・シン グルレジデン ス ケネディクス不動産 ジョ イ ン ト・リート イ ーアセット FCレジデン シャル DAオフィス 阪急リート アドバン ス・レジデン ス スターツ プ ロ シード エルシーピ ー ジャパン ・ホテル・アン ド・リゾ ート トップ リート クリード・オフィス ビ ・ラ イ フ 日本ホテルファ ン ド リプ ラ ス・レジデン シャル ジャパン エクセレン ト 日本アコモデーショ ン ファ ン ド MIDリート 日本コマーシャル 森ヒルズリート 野村不動産レジデン シャル
都心5区 周辺18区 関東（23区を除く） 東海・近畿・九州 その他の地域
（出所）JAPAN-REIT.COM webサイトより筆者作成
図表 22 東京23区内の大規模オフィスビル供給量の推移
0 50 100 150 200 250
1997年 199
9年 2001年
200 3年
2005年 200
7年 200
9年 供給量
（万㎡）
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 供給量 供給件数 供給件数
※ 延床面積 10,000 ㎡以上のオフィスビルが対象。
2007 年以降は 2006 年 12 月時点の見込み。
（出所）森トラスト「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査07」を基に作成
図表 23 首都圏のマンション発売戸数の推移
0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000
1997 年
1998 年
1999 年
2000 年
2001 年
2002 年
2003 年
2004 年
2005 年
2006 年
戸数 東京23区 東京（23区以外） 神奈川県
埼玉県 千葉県
（出所）不動産経済研究所「2006年全国マンション市場動向」を基に作成
都市未来総合研究所の実施した調査によると、J-REIT 保有物件の用途別物件数構成比で は、オフィスと住宅、商業施設で全体の9割以上を占めている（2006年6月末の時点）。こ
の中で住宅の物件数が年々大きく増加してきている（図表24）。
図表 24 J-REIT保有物件の用途別物件数構成比の推移
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2003年 2004年 2005年 2006年
オフィス 住宅 商業施設 ホテル 物流施設 その他
※ 各年とも6月末時点の集計値
（出所） みずほ信託銀行「不動産トピックス2004年9月」「同2006年9月」を基に作成
資産額構成比でも同様にオフィスと住宅、商業施設で全体の 9 割以上を占めている。オ
フィスは57.7％を占め、以前J-REITの主要な投資対象であるが、年々小さくなってきてい
る。一方、住宅は前年の9.7％から17.6％と大きく増加し、商業施設と同規模程度にまでな ってきている（図表25）。
図表 25 J-REIT保有物件の用途別資産額構成比の推移
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2004年 2005年 2006年
オフィス 住宅 商業施設 ホテル 物流施設 その他
※ 各年とも6月末時点の集計値
（出所） みずほ信託銀行「不動産トピックス2006年9月」を基に作成
また、J-REIT各銘柄が2007年4月末の時点で保有する物件の用途比較をみると、オフィ スに投資している銘柄と住宅に投資している銘柄が 24銘柄あり、商業施設には 20銘柄、
ホテルには11銘柄、物流施設には3銘柄が投資している（図表26）。
図表 26 銘柄別保有物件の用途比較
0% 20% 40% 60% 80% 100%
日本ビ ルファ ン ド ジャパン リアルエステイ ト 日本リテールファ ン ド オリックス不動産 日本プ ラ イ ムリアルティ プ レミア 東急リアル・エステート グロ ーバル・ワン 不動産 野村不動産オフィスファ ン ド ユナイ テッド・アーバン 森トラ スト総合リート 日本レジデン シャル 東京グロ ースリート フロ ン ティア不動産 ニューシティ・レジデン ス クレッシェ ン ド 日本ロ ジスティックスファ ン ド 福岡リート プ ロ スペクト・レジデン シャル ジャパン ・シン グルレジデン ス ケネディクス不動産 ジョ イ ン ト・リート イ ーアセット FCレジデン シャル DAオフィス 阪急リート アドバン ス・レジデン ス スターツ プ ロ シード エルシーピ ー ジャパン ・ホテル・アン ド・リゾ ート トップ リート クリード・オフィス ビ ・ラ イ フ 日本ホテルファ ン ド リプ ラ ス・レジデン シャル ジャパン エクセレン ト 日本アコモデーショ ン ファ ン ド MIDリート 日本コマーシャル 森ヒルズリート 野村不動産レジデン シャル
オフィス 住宅 商業施設 ホテル 物流施設 その他
（出所）JAPAN-REIT.COM webサイトより筆者作成