ファイルを参考に売り出し価格を決定し ます。ファイル報告書は、物件調査から ３－７営業日で完成します。
住宅ファイル制度適用認定マーク
売り出し広告には「住宅ファイル制度適 用認定マーク」を掲示します。また、売却 活動の一環として、購入希望者への内覧 会、「住宅ファイル」説明を行います。説 明の中身は、瑕疵保険の適用可否、フラ 項説明、建物診断、耐震診断、瑕疵保険付
保調査、補修費用積算、シロアリ点検、住 宅価格調査などを依頼します。専門家はそ れぞれの視点から物件を調査、「シロアリ診 断報告書」、「住宅診断報告書」、「重要事項 説明書」、「価格調査報告書」をまとめます。
窓口の協議会は、これらを「住宅ファイル報 告書」として管理し、買主に示します。買主 のチェックによって「住宅ファイル」は完成 することになります。売買代金の残金決済 と同時に住宅ファイルは買主に引き渡され、
次回取引の際の基本情報となります。
住宅ファイルによる取引の流れ
住宅ファイル報告書は、中古住宅の仕
買主
住宅ファイル制度とは、建物診断やシロアリ検査の報告書を基 に中古住宅の経済的残存年数を把握し、住宅の適正価格を示 す、専門家によって統一された報告の仕組みです。住宅ファイ ル報告書を基に値付けを行う事で、売物件に関する情報が精 緻に分かり、買主が抱く不安を払拭して取引の円滑化が促せ ます。「築後20年で建物価値がゼロになってしまう」と言われて きた市場での取引慣行を改め、建物の適正な評価を根付かせ る制度です。
「住宅ファイル制度」は重要事項説明書の一部・建物診断（インスペクション）・シロアリ点検の調査報告書を基に、中古住宅の経 済的残存年数を把握し住宅の適正価格を算定するワンストップサービスです。
安心して中古住宅を売買するための すべての情報をOPENにして 取引を円滑にする「住宅ファイル制度」
住宅ファイル制度のしくみ
住宅ファイル制度のメリット
住宅ファイル制度による取引の流れ 住宅ファイル
制 度
中古住宅流通 市場の活性化 をはかる
内閣府 国交省
リフォーム 業者
建物診断士
金融機関
住宅価格調査士
媒介業者
金融庁
住宅ファイル制度って？
住宅ファイル制度に期待される効果
売主 買主
媒介業者 金融機関
住宅ファイル制度適合
物件の販売開始・広告 売主・買主への
重要事項の説明 売買契約
締結 買主による
確認 引渡し
および決済
▼リフォームなどを建物価格へ適切に反映できます。
▼住宅ファイル価格を目安に、売出価格や最終 売買価格を判断できます。
▼基礎・躯体などの期待残存耐用年数や建物に関する 様々な情報を買主に提供することが可能です。
▼不動産価値のある物件に対し、不当な価格や耐用年数が 設定されることを回避できます。
▼各分野の専門家との連携で物件の紹介や 仲介を適切に行うことができます。
▼築後20年程度で建物価値が無くなるという 従来の市場慣行の転換につながります。
▼『住宅ファイル報告書』による調査価格を宅地建物取引 業法に規定する根拠とすることで、業務の効率化が 図れます。
▼建物の仕様や品質、修繕・改修などの履歴情報を知ること ができ、購入検討のための目安になります。
▼建物価格について金融機関から適切な評価を得ることが でき、ローンを組む際の提出書類として利用可能です。
▼購入後の維持管理度合いや、耐用年数が把握できます。
▼税法上の法定耐用年数よりも長い融資期間を設定する ことが可能になります。
▼期待残存耐用年数の把握により、適切な 融資期間の設定ができます。
▼適切な担保評価により、リバースモーゲージの判断ができます。
▼公正な市場価値をもとに、融資裏付資産の担保価値の適正 性が証明できます。
▼優良な既存住宅の「基礎・躯体の期待残存耐用年数」を示す ことで、より長い融資期間を実現することが可能になります。
売主による評価
『住宅ファイル報告書』は中古住宅の仕様書
● 建物のスペック・コンディション・ロケーション
● 瑕疵担保、フラット35、シロアリ診断などの調査
● 各種保険や融資適用の可否情報を提供
● 土地建物価格の分離表示や、売り出し価格の参考
● 告知書に代わるもの
住宅ファイル 買主による評価
『住宅ファイル報告書』を参考に、購入診断
● 物件が住宅ファイル報告書通りかチェック
● 相違がある場合には、売主に対して修補又は 減額を申し入れ（住宅ファイル特約） 住宅価格調査報告書重要事項説明書建物診断報告書シロアリ点検報告書
売主が作成 買主がチェック
住宅ファイル 報告書の申込み
近畿不動産活性化協議会（窓口）
宅地建物取引士
物件調査書、重要事項説明書
買主オプション
●瑕疵保険への加入 保険料を負担
基本サービス
●住宅履歴情報登録 住宅ファイル報告書 の内容を住宅履歴 システムに登録
●住宅アフター点検 引き渡し1年後に 住宅全体を点検
買主オプション リフォーム 工事費見積もり
シロアリ点検業者
シロアリ点検保証付
住宅価格調査士
住宅価格調査
建物診断士
建物診断、瑕疵保険付保調査、
フラット35適合検査、
耐震診断※、補修費用積算※
上記調査報告書をもとに
住宅ファイル引継 リフォーム後の建物評価
リフォームローン
依頼
媒介契約
住宅ファイル報告書への損害保険付保(計画中)
▼協議会が窓口となりトラブル対応
・住宅ファイル制度チェック機能 ・顧客対応機能窓口機能
▼対応保険：業務過誤賠償責任保険
住宅ファイル報告書
住宅価格調査報告書重要事項説明書建物診断報告書シロアリ点検報告書
金融機関 (現在折衝中）
金利優遇／借入期間長期化 リバースモーゲージ
売主
申込み媒介業者媒介業者
※耐震診断、補修費用積算 はオプション
現在の中古住宅の取引においては、物件に関する情報不足から取引に対する消費者の不安がつきまといます。専門家が適正な調 査を行い報告書を作成する事により、その不安を解消する「住宅ファイル制度」には、官民から大きな期待が寄せられています。
雨漏り
主と
主をつなぐ、安心と信頼の「価値ある中古住宅」の証明
住宅ファイル制度
知っ得！
買 売
〒540-0012 大阪市中央区谷町1-3-26 全日大阪会館 近畿不動産活性化協議会事務局
TEL：06-6947-0341（担当 楠本）
[月~金] 9：00～17：00 ※土日祝休み 中古住宅取引の安全・安心をサポートする
品質
安全 シロアリ
歪み
価値
耐久性
価値ある優良中古住宅の証
『住宅ファイル制度』 適用認定マーク
第三者たる各専門家の統一された調査内容と標準フォームによる調査・報告を まとめた「住宅ファイル制度」の認定を受けた家屋に付与されるマークです。
建物の適正な価値が示されたこのマークは取引の安心と信頼を高めてくれます。
耐震
近畿不動産活性化協議会
近畿不動産活性化協議会
www.jutakufile-seido.com
価値ある優良中古住宅の証
『住宅ファイル制度』 適用認定マーク 第三者たる各専門家の統一された 調査内容と標準フォームによる調 査・報告をまとめた「住宅ファイル 制度」の認定を受けた家屋に付与 されるマークです。
建物の適正な価値が示されたこの マークは取引の安心と信頼を高め てくれます。
住宅ファイル制度のしくみ
FOCUS
できます。●第三者である不動産鑑定士 が示した住宅ファイル価格を目安に、宅 建業者のアドバイスを受けながら、売り 出し価格や最終売買価格を判断できます。
●基礎、躯体の期待残存耐用年数並びに 建物に関する様々な情報を買主に提供で きます。●維持すべき建物が不当に安く または耐用年数が短く判断されてしまう ことを回避できます。
［買主］
●建物の使用や品質、修繕・改修等の履歴 等に関する情報を得ることができます。●
購入価格検討のための拠り所が得られま す。●建物価格について金融機関に適切 に評価してもらえます。金融機関への提 出書類として活用が可能です。●購入す る建物を適切に維持管理すれば、どの程 度利用することが可能か、把握が可能で す。●税法上の法定耐用年数より長い融 資期間を設定することが可能になります。
［仲介業者］
●各分野の専門家との連携により物件の 紹介や仲介を適切に行うことができます。
●従来の市場慣行（20年程度で建物価格ゼ ロ）の転換につながります。●報告書によ る調査価格を、宅建業法34条２－２の「根 拠」として活用することで、業務の効率化 を図れます。
［金融機関］
●期待残存耐用年数の把握により適切な 融資期間の設定ができます。●適切な担 保評価によりリバースモーゲージの判断 ができます。●利害関係のない第三者で ある不動産鑑定士が示した市場価値をも とに、融資にあたっての裏付け資産の担 保価値の適切性が証明可能です。
ット35の適用可否、耐震診断結果等の情 報提供、金融機関の事前の与信審査など です。
購入意思表示（買主）、売渡意思表示（売 主）を確認した後、重要事項説明、売買契 約締結・手付金支払いの流れとなります。
契約締結後、売主は買主に対して告知書 を交付しますが、今後民法改正で「瑕疵」
の概念がなくなり、契約重視、債務不履 行の形になるので、取引対象となる建物 の状況について売主、買主が共通認識を 持って取引を完結することが理想です。次 に、「住宅ファイル報告書」が適切か否か 買主側でインスペクションを行います。報 告書の内容通りかをチェックし、相違が ある場合、買主は売主に対して修繕また は減額を申し入れます。売主が応じない 場合は、契約解除（特例）ができます。
［売買契約書条文案］
・「補修または減額について」本物件は、表 記の期間内に買主側のインスペクション により住宅ファイル報告書の内容に相違 あることが発見された場合、買主は売主 に対して協議のうえ、その補修または補 修相当額の減額を求めることができるも のとする。
・「契約解除について」（特約）前条におい て、売主が応じない場合は、買主は本契 約を解除することができるものとし、売 主はすでに受領した金員を無利息で速や かに返還するものとする。
期待される効果
［売主］
●リフォーム等を建物価格に適切に反映