第 4 章 建物高さが周辺住宅の賃料に及ぼす影響の実証分析
4.3 推定モデル
推定式は以下のとおりである。それぞれ
OLS（最小二乗法）モデルで推定を行う。なお、推定に
用いた変数の基本統計量は表 7のとおりである。＜分析①（基本ケース）＞
成約賃料単価 ＝ 定数項
β1（ln所在階）+β2（建物全体階数）+β3（超高層ダミー）+β4（使用部分面積）
+β
5（成約時築年数）+β6（新築ダミー）+β7-13（構造ダミー）+β14（角部屋ダミー）+β
15（都心４駅からの距離）+β16（最寄り駅からの距離）+β17-21（区ダミー）+β
22-31（用途地域ダミー）+β32（指定容積率）+β33（周辺の売り場面積）+β
34（周辺の全産業従業者数）+β35-38（地震危険度ダミー）+β
39（周辺300m
以内の4-6F
建物面積）+β
40-58（成約賃料データからの距離帯別・階数帯別の中高層建物の建築面積）+ε※
ε
は誤差項である。＜分析②（区による影響の違い）＞
成約賃料単価 ＝ 定数項
β1（ln所在階）+β2（建物全体階数）+β3（超高層ダミー）+β4（使用部分面積）
+β
5（成約時築年数）+β6（新築ダミー）+β7-13（構造ダミー）+β14（角部屋ダミー）+β
15（都心４駅からの距離）+β16（最寄り駅からの距離）+β17-21（区ダミー）+β
22-31（用途地域ダミー）+β32（指定容積率）+β33（周辺の売り場面積）+β
34（周辺の全産業従業者数）+β35-38（地震危険度ダミー）+β
39（周辺300m
以内の4-6F
建物面積）+β
40-56（成約賃料データからの距離帯別・階数帯別の中高層建物の建築面積）37+β
57-62（周辺10m
以内の7-14F
建物面積×区ダミー）+β
63-68（周辺10m
以内の15F
以上建物面積×区ダミー）+ε※
ε
は誤差項である。※網掛け部分は分析①と共通である。
37 分析①で用いた「周辺10m以内の7-14F建物面積」及び「周辺10m以内の15F以上建物面積」の２つの説明変数につい ては、区ごとの交差項を作成するため、取り除いている。
＜分析③－１（用途地域による影響の違い）＞
成約賃料単価 ＝ 定数項
β1（ln所在階）+β2（建物全体階数）+β3（超高層ダミー）+β4（使用部分面積）
+β
5（成約時築年数）+β6（新築ダミー）+β7-13（構造ダミー）+β14（角部屋ダミー）+β
15（都心４駅からの距離）+β16（最寄り駅からの距離）+β17-21（区ダミー）+β
22-31（用途地域ダミー）+β32（指定容積率）+β33（周辺の売り場面積）+β
34（周辺の全産業従業者数）+β35-38（地震危険度ダミー）+β
39（周辺300m
以内の4-6F
建物面積）++β
40-56（成約賃料データからの距離帯別・階数帯別の中高層建物の建築面積）38+β
57（周辺10m
以内の7F
以上建物面積）+β
58-59（周辺10m
以内の7F
以上建物面積×用途地域ダミー）+ε※
ε
は誤差項である。※網掛け部分は分析①と共通である。
＜分析③－２（区・用途地域による影響の違い）＞
成約賃料単価 ＝ 定数項
β1（ln所在階）+β2（建物全体階数）+β3（超高層ダミー）+β4（使用部分面積）
+β
5（成約時築年数）+β6（新築ダミー）+β7-13（構造ダミー）+β14（角部屋ダミー）+β
15（都心４駅からの距離）+β16（最寄り駅からの距離）+β17-21（区ダミー）+β
22-31（用途地域ダミー）+β32（指定容積率）+β33（周辺の売り場面積）+β
34（周辺の全産業従業者数）+β35-38（地震危険度ダミー）+β
39（周辺300m
以内の4-6F
建物面積）+β
40-56（成約賃料データからの距離帯別・階数帯別の中高層建物の建築面積）38+β
57（周辺10m
以内の7F
以上建物面積）+β
58-59（周辺10m
以内の7F
以上建物面積×区ダミー）+β
60-63（周辺10m
以内の7F
以上建物面積×区ダミー×用途地域ダミー）+ε※
ε
は誤差項である。※網掛け部分は分析①と共通である。
38 分析①で用いた「周辺10m以内の7-14F建物面積」及び「周辺10m以内の15F以上建物面積」の２つの説明変数につい ては、「周辺10m以内の7F以上建物面積」に統合するため取り除いている。
表 7 基本統計量
変数名 観測数 平均 標準偏差 最小 最大
成約賃料単価 12,095 3194.043 673.071 251 10556.35
ln所在階 12,095 1.124 0.692 0 4.234
建物全体階数 12,095 6.777 5.138 1 58 超高層ダミー 12,095 0.016 0.127 0 1 使用部分面積 12,095 32.627 20.752 10 324.54 成約時築年数 12,095 16.326 11.494 0 81 新築ダミー 12,095 0.043 0.202 0 1
◆構造ダミー
木造ダミー 12,095 0.086 0.280 0 1 鉄骨ダミー 12,095 0.182 0.386 0 1
RCダミー 12,095 0.514 0.500 0 1
SRCダミー 12,095 0.172 0.378 0 1
PCダミー 12,095 0.002 0.044 0 1
HPCダミー 12,095 0.000 0.013 0 1
軽量鉄骨ダミー 12,095 0.025 0.156 0 1 角部屋ダミー 12,095 0.344 0.475 0 1
都心４駅からの距離 12,095 6009.612 3109.187 479.526 12971.120 最寄り駅からの距離 12,095 344.597 218.049 11.142 1421.970
◆区ダミー
港区ダミー 12,095 0.130 0.336 0 1 中央区ダミー 12,095 0.086 0.280 0 1 墨田区ダミー 12,095 0.121 0.326 0 1 品川区ダミー 12,095 0.193 0.394 0 1 江東区ダミー 12,095 0.106 0.307 0 1
◆用途地域ダミー
第一種低層住居専用地域ダミー 12,095 0.031 0.174 0 1 第二種低層住居専用地域ダミー 12,095 0.000 0.009 0 1 第一種中高層住居専用地域ダミー 12,095 0.076 0.265 0 1 第二種中高層住居専用地域ダミー 12,095 0.009 0.094 0 1 第一種住居地域ダミー 12,095 0.159 0.365 0 1 第二種住居地域ダミー 12,095 0.023 0.151 0 1 準住居地域ダミー 12,095 0.014 0.116 0 1 近隣商業地域ダミー 12,095 0.150 0.357 0 1 商業地域ダミー 12,095 0.296 0.456 0 1 準工業地域ダミー 12,095 0.238 0.426 0 1 指定容積率 12,095 350.014 149.101 80 800 周辺売り場面積 12,095 3.017 4.509 0 76 周辺従業者人口 12,095 260.277 264.752 0 4197
◆地震危険度ダミー
地震危険度２ダミー 12,095 0.336 0.472 0 1 地震危険度３ダミー 12,095 0.364 0.481 0 1 地震危険度４ダミー 12,095 0.173 0.378 0 1 地震危険度５ダミー 12,095 0.021 0.143 0 1
周辺300m以内の4-6F建物面積 12,095 23147.650 9741.976 245.915 61280.650 周辺10m以内の4-6F建物面積 12,095 70.503 184.427 0 5534.311
変数名 観測数 平均 標準偏差 最小 最大
周辺10-20mの4-6F建物面積 12,095 148.365 299.703 0 4279.327
周辺20-50mの4-6F建物面積 12,095 755.463 875.466 0 24641.540
周辺50-100mの4-6F建物面積 12,095 2240.197 1758.520 0 28747.610
周辺10m以内の7-14F建物面積 12,095 80.835 236.508 0 5415.694
周辺10-20mの7-14F建物面積 12,095 142.759 346.057 0 6209.996
周辺20-50mの7-14F建物面積 12,095 716.064 1058.306 0 11441.940
周辺50-100mの7-14F建物面積 12,095 1973.589 2304.082 0 20340.700 周辺100-150mの7-14F建物面積 12,095 2943.407 3229.204 0 22348.870 周辺150-200mの7-14F建物面積 12,095 3867.122 4050.712 0 26059.550 周辺200-300mの7-14F建物面積 12,095 10500.480 9750.860 0 70709.730 周辺10m以内の15F以上建物面積 12,095 0.774 20.651 0 1384.744
周辺10-20mの15F以上建物面積 12,095 17.607 258.685 0 10587.760
周辺20-50mの15F以上建物面積 12,095 101.881 571.075 0 14621.000
周辺50-100mの15F以上建物面積 12,095 277.849 1059.457 0 21205.550
周辺100-150mの15F以上建物面積 12,095 456.551 1472.456 0 21205.550 周辺150-200mの15F以上建物面積 12,095 631.280 1822.143 0 23088.730 周辺200-300mの15F以上建物面積 12,095 1659.917 3381.338 0 31065.370 周辺10m以内の7-14F建物面積×港区ダミー 12,095 15.928 110.148 0 2707.082 周辺10m以内の7-14F建物面積×中央区ダミー 12,095 16.700 99.076 0 1761.502 周辺10m以内の7-14F建物面積×墨田区ダミー 12,095 11.132 73.410 0 2180.827 周辺10m以内の7-14F建物面積×品川区ダミー 12,095 13.431 106.258 0 3606.375 周辺10m以内の7-14F建物面積×江東区ダミー 12,095 13.302 129.121 0 5415.694 周辺10m以内の7-14F建物面積×大田区ダミー 12,095 10.343 77.776 0 2470.334 周辺10m以内の15F以上建物面積×港区ダミー 12,095 0.141 6.103 0 346.658 周辺10m以内の15F以上建物面積×中央区ダミー 12,095 0.128 8.112 0 515.106 周辺10m以内の15F以上建物面積×墨田区ダミー 12,095 0.012 1.270 0 139.624 周辺10m以内の15F以上建物面積×品川区ダミー 12,095 0.379 12.793 0 664.030 周辺10m以内の15F以上建物面積×江東区ダミー 12,095 0.114 12.591 0 1384.744 周辺10m以内の15F以上建物面積×大田区ダミー 12,095 0 0 0 0 周辺10m以内の7F以上建物面積 12,095 81.609 238.469 0 5415.694 周辺10m以内の7F以上建物面積×近隣商業地域
ダミー
12,095 7.798 54.403 0 888.851
周辺10m以内の7F以上建物面積×商業地域ダミー 12,095 47.476 166.167 0 3606.375 周辺10m以内の7F以上建物面積×墨田区ダミー 12,095 11.144 73.419 0 2180.827 周辺10m以内の7F以上建物面積×品川区ダミー 12,095 13.809 107.408 0 3606.375 周辺10m以内の7F以上建物面積
×商業地域ダミー×墨田区ダミー
12,095 6.906 60.939 0 1092.486 周辺10m以内の7F以上建物面積
×近隣商業地域ダミー×墨田区ダミー
12,095 2.120 26.721 0 888.851
周辺10m以内の7F以上建物面積
×商業地域ダミー×品川区ダミー
12,095 7.152 81.047 0 3606.375
周辺10m以内の7F以上建物面積
×近隣商業地域ダミー×品川区ダミー
12,095 1.162 19.511 0 695.784