実証分析１－３の結果（成約賃貸物件（木造共同住宅））

推計結果は表 11－１、２のとおりである。ここで、建築年に応じてサンプルを抽出し、

シングルタイプ、ファミリータイプそれぞれについて、以下の３つの分析を行っている。

分析（１）（４）：べての建築年

サンプルサイズ：（１）シングルタイプ 147,198、（４）ファミリータイプ 31,618 分析（２）（５）：建築年が 1981 年の前後 10 年間のもの

サンプルサイズ：（２）シングルタイプ 68,798、（５）ファミリータイプ 19,107 分析（３）（６）：建築年が 1981 年の前後５年間のもの

サンプルサイズ：（３）シングルタイプ 25,797、（６）ファミリータイプ 8,026

実証分析１－１と同様に、トリートメント変数の係数と建物倒壊危険度との関係を表

10

－１～３に示す。

実証分析１－３では、耐震改修に関する係数をみると、シングルタイプにおける分析（１）

のみ、有意に係数がプラスとなっている。一方、それ以外では、ファミリータイプの分析(４) では、有意ではないが、係数はプラスの傾向である。建築年を 1981 年前後に絞り込むほど、

係数はマイナスが大きくなる傾向がみられた。なお、実証分析３では、分析（１）、分析（２）

を除き、耐震改修物件数が 20 件未満であり、成約物件の個別性の影響を受けているおそれ がある³⁹。

また、新耐震ダミーと、新耐震ダミーと建物倒壊危険度との交差項についてみると、シン グルタイプ・ファミリータイプともに、築年数の新しいものを含む分析（１）・分析（４）

において、新耐震基準に基づく物件の方が、旧耐震基準に基づく物件に比べて、有意に賃料 等がやや高い傾向になっている。

その他のコントロール変数を分析する。非木造共同住宅、木造共同住宅の成約賃貸物件 の築年数ダミーについて、シングルタイプ、ファミリータイプ、それぞれの係数を図６に 示す。非木造、木造の別に関わらず、築年数に応じて成約賃料等は低くなる傾向であった

（概ね有意水準１％）。

表 10－１ トリートメント変数の係数と建物倒壊危険度との関係

（成約賃貸物件（木造）、シングルタイプ、分析(１)）

成約賃貸物件（木造） t値 建物倒壊危険度

シングルタイプ、分析(１) 1 2 3 4 5

① 建物倒壊危険度 [-1.39] -0.001 -0.003 -0.004 -0.006 -0.007

② 耐震改修ﾀﾞﾐｰ

[4.83]*** 0.226 0.226 0.226 0.226 0.226

③ 耐震改修ﾀﾞﾐｰ×建物倒壊危険度 [0.51] 0.009 0.018 0.028 0.037 0.046 耐震改修（①＋②＋③） 0.234 0.242 0.249 0.257 0.265

④ 新耐震ﾀﾞﾐｰ

[9.14]*** 0.025 0.025 0.025 0.025 0.025

⑤ 新耐震ﾀﾞﾐｰ×倒壊危険度

[4.89]*** 0.005 0.010 0.015 0.020 0.026

新耐震（①＋④＋⑤） 0.029 0.032 0.036 0.040 0.043

39 「補足２」参照。

表 10－２ トリートメント変数の係数と建物倒壊危険度との関係

（成約賃貸物件（木造）、シングルタイプ、分析(３)）

成約賃貸物件（木造） t値 建物倒壊危険度

シングルタイプ、分析(３) 1 2 3 4 5

① 建物倒壊危険度

[-2.47]** -0.005 -0.010 -0.016 -0.021 -0.026

② 耐震改修ﾀﾞﾐｰ [1.19] 0.212 0.212 0.212 0.212 0.212

③ 耐震改修ﾀﾞﾐｰ×建物倒壊危険度 [-0.67] -0.049 -0.099 -0.148 -0.197 -0.247 耐震改修（①＋②＋③） 0.158 0.103 0.049 -0.006 -0.060

④ 新耐震ﾀﾞﾐｰ

[-5.50]*** -0.033 -0.033 -0.033 -0.033 -0.033

⑤ 新耐震ﾀﾞﾐｰ×倒壊危険度

[4.81]*** 0.011 0.023 0.034 0.045 0.057

新耐震（①＋④＋⑤）

-0.027 -0.021 -0.015 -0.008 -0.002

表 10－３ トリートメント変数の係数と建物倒壊危険度との関係

（成約賃貸物件（木造）、ファミリータイプ、分析(４)）

成約賃貸物件（木造） t値 建物倒壊危険度

ファミリータイプ、分析(４) 1 2 3 4 5

① 建物倒壊危険度

[-1.84]* -0.003 -0.006 -0.009 -0.012 -0.015

② 耐震改修ﾀﾞﾐｰ [0.01] 0.001 0.001 0.001 0.001 0.001

③ 耐震改修ﾀﾞﾐｰ×建物倒壊危険度 [0.14] 0.007 0.014 0.021 0.028 0.036 耐震改修（①＋②＋③） 0.006 0.010 0.014 0.018 0.022

④ 新耐震ﾀﾞﾐｰ

[-2.46]** -0.011 -0.011 -0.011 -0.011 -0.011

⑤ 新耐震ﾀﾞﾐｰ×倒壊危険度

[6.20]*** 0.011 0.021 0.032 0.042 0.053

新耐震（①＋④＋⑤）

-0.004 0.004 0.011 0.019 0.027

図６ 築年数ダミーの係数（非木造・木造、シングル・ファミリー比較）

-0.5 -0.45 -0.4 -0.35 -0.3 -0.25 -0.2 -0.15 -0.1 -0.05 0 0.05

0 10 20 30 40 50

築年数ﾀﾞﾐｰの係数

築年数

成約賃貸（非木造・シングル）

成約賃貸（非木造・ファミリー）

成約賃貸（木造・シングル）

成約賃貸（木造・ファミリー）

表 11－１ 実証分析１－３の推計結果①（成約賃貸物件（木造共同住宅）・シングルタイプ）

被説明変数：成約賃料等（管理費・共益費含む。）（木造共同住宅）

実証分析１－３ [推計式１－１]

シングルタイプ（一居室）

（１）

すべての建築年

（２） （３）

1981年の前後10年築 1981年の前後5年築

β t値 β t値 β t値

耐震改修ダミー 0.226 [4.83]*** 0.116 [1.45] 0.212 [1.19]

新耐震ダミー 0.025 [9.14]*** -0.018 [-4.78]*** -0.033 [-5.50]***

建物倒壊危険度（5段階） -0.001 [-1.39] -0.007 [-4.67]*** -0.005 [-2.47]**

建物倒壊危険度×耐震改修ダミー 0.009 [0.51] -0.003 [-0.11] -0.049 [-0.67]

建物倒壊危険度×新耐震ダミー 0.005 [4.89]*** 0.013 [8.96]*** 0.011 [4.81]***

リフォームダミー 0.145 [62.79]*** 0.115 [35.23]*** 0.088 [18.02]***

耐震改修ダミー×リフォームダミー -0.186 [-5.77]*** -0.038 [-0.68] -0.027 [-0.33]

新耐震ダミー×リフォームダミー -0.118 [-35.93]*** -0.071 [-16.14]*** -0.030 [-4.35]***

1Rダミー 0.001 [1.15] 0.008 [6.22]*** 0.022 [9.27]***

1DK・1LKダミー 0.014 [12.07]*** 0.009 [5.62]*** 0.001 [0.54]

1LDKダミー 0.116 [61.19]*** 0.120 [29.19]*** 0.093 [13.16]***

ln面積 0.468 [300.98]*** 0.476 [184.36]*** 0.524 [114.32]***

ln容積率 0.011 [6.95]*** 0.023 [9.76]*** 0.021 [5.20]***

低層ダミー -0.004 [-2.82]*** -0.011 [-2.69]*** -0.038 [-4.51]***

高層ダミー

ln所在階 0.034 [38.33]*** 0.028 [19.86]*** 0.012 [4.87]***

南向きバルコニーダミー 0.009 [13.61]*** 0.012 [11.20]*** 0.012 [6.77]***

庭付きダミー 0.039 [2.41]** 0.004 [0.17] 0.002 [0.05]

角部屋ダミー -0.004 [-5.65]*** -0.005 [-4.68]*** -0.008 [-3.77]***

駐車場空きありダミー 0.016 [13.45]*** 0.021 [10.23]*** 0.017 [4.27]***

定期借家権ダミー -0.054 [-25.50]*** -0.061 [-20.24]*** -0.054 [-11.44]***

契約更新(新賃料)ダミー -0.003 [-4.48]*** 0.000 [0.28] 0.004 [1.73]*

礼金なしダミー 0.000 [-0.07] 0.001 [0.87] 0.005 [2.17]**

敷金なしダミー 0.019 [17.32]*** 0.012 [7.16]*** 0.017 [5.59]***

最寄駅徒歩4～5分ダミー 0.000 [-0.10] 0.001 [0.42] -0.002 [-0.70]

最寄駅徒歩6～7分ダミー -0.006 [-5.51]*** -0.003 [-1.61] -0.004 [-1.39]

最寄駅徒歩8～10分ダミー -0.017 [-15.05]*** -0.016 [-9.01]*** -0.019 [-6.35]***

最寄駅徒歩11～15分ダミー -0.042 [-35.32]*** -0.038 [-20.22]*** -0.042 [-12.75]***

最寄駅徒歩15分超ダミー -0.074 [-42.68]*** -0.066 [-24.27]*** -0.073 [-14.73]***

バス利用ダミー -0.087 [-40.83]*** -0.076 [-22.95]*** -0.069 [-11.34]***

ln都心主要4駅距離 -0.065 [-58.14]*** -0.060 [-35.77]*** -0.058 [-20.80]***

低層住宅地ダミー 0.000 [0.08] 0.004 [1.99]** 0.005 [1.60]

商業地域ダミー -0.005 [-4.43]*** -0.011 [-5.78]*** -0.009 [-2.79]***

工業地域ダミー -0.005 [-3.69]*** -0.002 [-1.11] 0.000 [0.01]

定数項 9.950 [0.02] 9.944 [66.65]*** 9.563 [0.00]

決定係数 0.795 0.700 0.665

補正決定係数 0.795 0.699 0.663

観測数 147198 68798 25797

* p<0.1, ** p<0.05, *** p<0.01

※ 東京都内の木造共同住宅のうち、住戸面積が

100

㎡以下および建築物階数

19

階以下のもの であって、契約更新の場合に更新賃料が旧賃料と同額でなく、高級賃貸住宅

(

賃料

4000

円／

(

月・㎡

)

かつ

40

㎡以上

)

でないものを対象

※ 定数項の基準は、旧耐震、

1K

、中層の木造共同住宅であり、最寄駅徒歩

3

分以内、中高層 住宅地に存するもの

※ 築年数ダミー、所在地ダミー、鉄道沿線ダミー、成約年次ダミーは省略

表 11－２ 実証分析１－３の推計結果②（成約賃貸物件（木造共同住宅）・ファミリータイプ）

被説明変数：成約賃料等（管理費・共益費含む。）（木造共同住宅）

実証分析１－３ [推計式１－１]

ファミリータイプ（二居室以上）

（４）

すべての建築年

（５） （６）

1981年の前後10年築 1981年の前後5年築

β t値 β t値 β t値

耐震改修ダミー 0.001 [0.01] 0.034 [0.14]

新耐震ダミー -0.011 [-2.46]** -0.039 [-6.61]*** -0.036 [-4.05]***

建物倒壊危険度（5段階） -0.003 [-1.84]* -0.004 [-1.94]* -0.003 [-0.89]

建物倒壊危険度×耐震改修ダミー 0.007 [0.14] -0.004 [-0.05] -0.003 [-0.12]

建物倒壊危険度×新耐震ダミー 0.011 [6.20]*** 0.011 [5.08]*** 0.010 [3.00]***

リフォームダミー 0.071 [14.97]*** 0.057 [9.97]*** 0.066 [8.32]***

耐震改修ダミー×リフォームダミー 0.047 [0.57] 0.030 [0.21] 0.051 [0.57]

新耐震ダミー×リフォームダミー -0.054 [-8.00]*** -0.028 [-3.46]*** -0.029 [-2.49]**

2DK・2LKダミー 0.031 [16.41]*** 0.032 [13.76]*** 0.024 [6.93]***

2LDKダミー 0.044 [12.45]*** 0.065 [12.58]*** 0.048 [4.88]***

3Kダミー -0.001 [-0.14] 0.012 [1.41] 0.014 [1.00]

3DK・3LKダミー 0.039 [9.34]*** 0.046 [8.33]*** 0.073 [7.39]***

3LDKダミー 0.089 [13.01]*** 0.118 [10.65]*** 0.136 [6.21]***

四居室以上ダミー 0.021 [1.82]* 0.036 [2.55]** 0.094 [4.06]***

ln面積 0.644 [138.21]*** 0.621 [99.95]*** 0.615 [63.11]***

ln容積率 0.023 [7.14]*** 0.027 [6.48]*** 0.013 [2.07]**

低層ダミー -0.012 [-2.98]*** -0.016 [-2.15]** -0.065 [-4.75]***

高層ダミー

ln所在階 0.011 [5.58]*** 0.011 [4.31]*** 0.001 [0.22]

南向きバルコニーダミー 0.013 [9.11]*** 0.012 [6.65]*** 0.014 [4.74]***

庭付きダミー -0.024 [-1.19] -0.043 [-1.67]* -0.047 [-1.16]

角部屋ダミー 0.001 [0.67] 0.001 [0.66] 0.003 [0.83]

駐車場空きありダミー 0.013 [7.76]*** 0.015 [6.43]*** 0.025 [6.44]***

定期借家権ダミー -0.070 [-17.08]*** -0.072 [-14.39]*** -0.085 [-11.37]***

契約更新(新賃料)ダミー 0.002 [1.06] 0.002 [0.90] -0.003 [-0.77]

礼金なしダミー -0.007 [-4.22]*** -0.008 [-3.70]*** -0.008 [-2.28]**

敷金なしダミー -0.008 [-2.71]*** -0.005 [-1.30] -0.007 [-1.09]

最寄駅徒歩4～5分ダミー 0.002 [0.80] 0.002 [0.40] -0.002 [-0.32]

最寄駅徒歩6～7分ダミー -0.004 [-1.29] -0.001 [-0.20] -0.002 [-0.38]

最寄駅徒歩8～10分ダミー -0.016 [-6.20]*** -0.018 [-5.13]*** -0.018 [-3.38]***

最寄駅徒歩11～15分ダミー -0.041 [-15.15]*** -0.037 [-10.75]*** -0.040 [-7.26]***

最寄駅徒歩15分超ダミー -0.077 [-25.55]*** -0.076 [-19.30]*** -0.077 [-12.11]***

バス利用ダミー -0.096 [-29.72]*** -0.087 [-20.77]*** -0.090 [-13.08]***

ln都心主要4駅距離 -0.086 [-29.90]*** -0.083 [-22.66]*** -0.074 [-13.05]***

低層住宅地ダミー 0.007 [2.56]** 0.010 [2.89]*** 0.001 [0.21]

商業地域ダミー -0.006 [-1.98]** -0.007 [-1.90]* -0.006 [-1.11]

工業地域ダミー -0.007 [-2.68]*** -0.007 [-2.10]** -0.010 [-1.99]**

定数項 9.521 [96.89]*** 9.576 [62.93]*** 10.040 [59.13]***

決定係数 0.846 0.805 0.770

補正決定係数 0.844 0.802 0.765

観測数 31618 19107 8026

* p<0.1, ** p<0.05, *** p<0.01

※ 東京都内の木造共同住宅のうち、住戸面積が

100

㎡以下および建築物階数

19

階以下のもの であって、契約更新の場合に更新賃料が旧賃料と同額でなく、高級賃貸住宅(賃料

4000

円／

(月・㎡)かつ 40

㎡以上)でないものを対象

※ 定数項の基準は、旧耐震、2K、中層の木造共同住宅であり、最寄駅徒歩

3

分以内、中高層 住宅地に存するもの

※ 築年数ダミー、所在地ダミー、鉄道沿線ダミー、成約年次ダミーは省略

ドキュメント内 「既存建築物における耐震改修が家賃・価格に与える影響について」 (ページ 33-37)