第５章 建築物の倒壊による近隣への影響に関する実証分析
5.3 実証分析２－２
表
16－２
実証分析２－１の結果②利用現況：住宅以外 被説明変数：ln
公示地価実証分析
2-1 [推計式 2-1]
利用現況：住宅以外すべての地価ポイント （４）
すべての用途地域
（５） （６）
低層住宅地除く 住宅地除く
β ｔ値 β ｔ値 β ｔ値
特定沿道ﾀﾞﾐｰ -0.185 [-9.64]*** -0.188 [-9.66]*** -0.198 [-8.95]***
特定近隣ﾀﾞﾐｰ -0.105 [-7.18]*** -0.102 [-6.85]*** -0.100 [-6.02]***
緊急近隣ﾀﾞﾐｰ 0.076 [4.81]*** 0.076 [4.79]*** 0.076 [4.35]***
緊急以外ﾀﾞﾐｰ 0.076 [4.64]*** 0.080 [4.84]*** 0.063 [3.37]***
前面道路幅員 0.012 [17.16]*** 0.012 [17.16]*** 0.012 [15.81]***
駅前広場接面ﾀﾞﾐｰ 0.482 [13.76]*** 0.480 [13.57]*** 0.468 [12.63]***
地積 0.000 [-2.44]** 0.000 [-2.41]** 0.000 [-3.00]***
容積率 0.003 [41.75]*** 0.003 [41.29]*** 0.003 [38.57]***
低層住宅地ﾀﾞﾐｰ 0.313 [9.07]***
商業地域ﾀﾞﾐｰ -0.339 [-14.76]*** -0.338 [-14.58]*** -0.250 [-4.53]***
近隣商業地域ﾀﾞﾐｰ -0.144 [-8.30]*** -0.145 [-8.26]*** -0.033 [-0.63]
準工業地域ﾀﾞﾐｰ -0.092 [-4.17]*** -0.091 [-4.08]*** 0.029 [0.55]
工業・工業専用地域ﾀﾞﾐｰ -0.175 [-3.71]*** -0.179 [-3.77]***
ln
都心主要4
駅距離 -0.224 [-17.90]*** -0.222 [-17.37]*** -0.212 [-14.45]***ln
最寄駅距離 -0.161 [-22.09]*** -0.162 [-21.81]*** -0.163 [-19.85]***建物倒壊危険度 -0.087 [-11.09]*** -0.084 [-10.58]*** -0.088 [-9.87]***
都心
3
区ﾀﾞﾐｰ 0.915 [6.51]*** 0.489 [2.91]*** -0.183 [-0.73]都心
8
区ﾀﾞﾐｰ 0.951 [6.73]*** 0.519 [3.07]*** -0.069 [-0.27]定数項 14.445 [71.57]*** 14.844 [67.01]*** 15.253 [49.59]***
決定係数 0.901 0.900 0.898 補正決定係数 0.898 0.897 0.894
観測数 4925 4805 4005
* p<0.1, ** p<0.05, *** p<0.01
※所在地ﾀﾞﾐｰ、鉄道沿線ﾀﾞﾐｰ、年次ﾀﾞﾐｰ、都心 3 区×年次ﾀﾞﾐｰ、都心 8 区×年次ﾀﾞﾐｰは省略する。
[推計式２－２]
ln
公示地価 ＝ 定数項+ β
1（特定沿道ダミー）+ β
2（特定近隣ダミー）+ β
3（特定沿道ダミー×沿道耐震化率）+ β
4（特定近隣ダミー×沿道耐震化率）
+ β
5（公表後ダミー×特定沿道ダミー）+ β
6（公表後ダミー×特定近隣ダミー）
+ β
7（公表後ダミー×特定沿道ダミー×沿道耐震化率）+ β
8（公表後ダミー×特定近隣ダミー×沿道耐震化率）
+ β
9（緊急近隣ダミー）
+ β
10（前面道路幅員）+ β
11（駅前広場接面ダミー）+ β
12（地積）+ β
13（ln容積率）+ β
14（主要駅からの距離）+ β
15（最寄駅からの距離）+ β
16（建物倒壊危険度）+ β
17（用途地域ダミー）+ β
18（所在地ダミー）+ β
19（鉄道沿線ダミー）+ β
20（都心3
区ダミー）+ β
21（都心3
区ダミー×年次ダミー）
+ β
22（都心8
区（都心3
区除く）ダミー）+ β
23（都心8
区ダミー（都心3
区除く）×年次ダミー）+ β
24（成約年次ダミー（2013～2017年））+ ε
※ε
は誤差項である。表
17－１ 基本統計量（実証分析２－２）
実証分析２－２ 利用現況：住宅含む 利用現況：住宅以外
最小 平均 最大 標準誤差 最小 平均 最大 標準誤差 ln公示地価 10.5 12.9 15.8 0.799 11.2 13.7 17.7 1.058 緊急沿道ダミー 0 0.158 1 0.365 0 0.234 1 0.423 緊急近隣ダミー 0 0.716 1 0.451 0 0.528 1 0.499 特定沿道ダミー 0 0.104 1 0.305 0 0.190 1 0.393 特定近隣ダミー 0 0.408 1 0.492 0 0.378 1 0.485 沿道耐震化率 65 82.2 100 11.1 65 78.7 100 10.3 公表後ダミー 0 0.400 1 0.490 0 0.400 1 0.490 道路道路幅員 0 10.6 44 8.94 0 17.9 50 11.5 駅前広場接面ダミー 0 0.007 1 0.085 0 0.029 1 0.167
地積 47 221 2314 243 66 819 126956 5622
容積率 80 279 800 170 80 468 1300 198
低層住宅地ダミー 0 0.264 1 0.441 0 0.010 1 0.098 中高層住宅地ダミー 0 0.303 1 0.460 0 0.131 1 0.338 商業地域ダミー 0 0.211 1 0.408 0 0.550 1 0.498 近隣商業地域ダミー 0 0.149 1 0.356 0 0.218 1 0.413 準工業地域ダミー 0 0.073 1 0.261 0 0.083 1 0.276 工業・工業専用地域ﾀﾞﾐｰ 0 0.000 0 0.000 0 0.008 1 0.089 都心主要４駅距離 265 13635 46603 11899 98.5 7528 40980 8855 ln都心主要４駅距離 5.58 9.03 10.7 1.09 4.59 8.286 10.6 1.20 最寄駅距離 19.0 631 3529 555 19.0 388 2908 383 ln最寄駅距離 2.95 6.09 8.17 0.899 2.95 5.570 7.98 0.911 建物倒壊危険度 1 1.922 5 0.973 1 2.045 5 0.979 都心3区ダミー 0 0.061 1 0.240 0 0.202 1 0.401 都心8区ダミー 0 0.123 1 0.328 0 0.179 1 0.384
所在地ダミー （省略） （省略）
鉄道沿線ダミー （省略） （省略）
年次ダミー （省略） （省略）
観測数 3,415 3,125
5.2.2 推計結果
推計結果は表
18－１（利用現況：住宅含む）、表 18－２（利用現況：住宅以外）のとお
りである。利用現況に関わらず、公表後の耐震化率について有意な結果は出なかった。なお、緊急輸送道路沿道地点の地価ポイントに対象を絞ったケースや、沿道・近隣の定 義を変更したケース、耐震化率をダミー変数として扱ったケースにおいても分析を行った が、同様の結果となった。
表
18－１ 実証分析２－２の結果①利用現況：住宅含む
被説明変数：ln公示地価実証分析２－２ [推計式２－２] 利用現況：住宅含む 緊急輸送道路沿道・近隣の （１）
すべての用途地域
（２） （３）
地価ポイントのみ 商業地域除く 住宅系用途のみ
β ｔ値 β ｔ値 β ｔ値
特定沿道ﾀﾞﾐｰ 0.053 [0.46] -0.077 [-0.59] -0.442 [-2.60]***
特定近隣ﾀﾞﾐｰ 0.021 [0.39] -0.056 [-1.04] 0.044 [0.77]
特定沿道ﾀﾞﾐｰ×沿道耐震化率 -0.002 [-1.31] 0.000 [-0.10] 0.004 [2.15]**
特定近隣ﾀﾞﾐｰ×沿道耐震化率 -0.001 [-0.79] 0.000 [0.71] -0.001 [-1.20]
緊急近隣ﾀﾞﾐｰ 0.075 [6.20]*** 0.081 [5.87]*** 0.162 [8.41]***
公表後ﾀﾞﾐｰ
×
特定沿道ﾀﾞﾐｰ 0.077 [0.46] 0.137 [0.73] 0.118 [0.48]公表後ﾀﾞﾐｰ×特定近隣ﾀﾞﾐｰ 0.050 [0.65] 0.055 [0.75] 0.070 [0.89]
公表後ﾀﾞﾐｰ×特定沿道ﾀﾞﾐｰ×沿道耐震化率 -0.001 [-0.46] -0.002 [-0.73] -0.002 [-0.52]
公表後ﾀﾞﾐｰ×特定近隣ﾀﾞﾐｰ×沿道耐震化率 -0.001 [-0.70] -0.001 [-0.78] -0.001 [-0.89]
前面道路幅員 0.008 [10.97]*** 0.009 [9.90]*** 0.012 [8.82]***
駅前広場接面ﾀﾞﾐｰ 0.025 [0.57]
地積 0.000 [5.55]*** 0.000 [5.05]*** 0.000 [7.44]***
容積率 0.001 [18.45]*** 0.001 [5.94]*** 0.001 [3.08]***
低層住宅地ﾀﾞﾐｰ 0.025 [1.79]* -0.053 [-3.55]*** -0.079 [-4.21]***
商業地域ﾀﾞﾐｰ 0.040 [1.76]*
近隣商業地域ﾀﾞﾐｰ 0.010 [0.69] 0.071 [4.76]***
準工業地域ﾀﾞﾐｰ -0.020 [-1.18] -0.003 [-0.16]
ln
都心主要4
駅距離 -0.106 [-7.60]*** -0.125 [-7.30]*** -0.100 [-4.98]***ln
最寄駅距離 -0.127 [-21.37]*** -0.127 [-19.24]*** -0.181 [-22.25]***建物倒壊危険度 -0.038 [-5.91]*** -0.020 [-2.87]*** -0.025 [-2.81]***
ｓ都心
3
区ﾀﾞﾐｰ 0.193 [2.12]** 1.196 [9.60]*** 0.667 [6.85]***都心
8
区ﾀﾞﾐｰ 0.071 [0.77] 0.291 [3.47]*** 0.802 [8.73]***定数項 14.354 [84.09]*** 14.683 [73.58]*** 14.257 [61.20]***
決定係数 0.945 0.946 0.956
補正決定係数 0.943 0.943 0.953
観測数 3415 2695 1935
* p<0.1, ** p<0.05, *** p<0.01
※所在地ﾀﾞﾐｰ、鉄道沿線ﾀﾞﾐｰ、年次ﾀﾞﾐｰ、都心 3 区×年次ﾀﾞﾐｰ、都心 8 区×年次ﾀﾞﾐｰは省略する。
表
18－２ 実証分析２－２の結果②利用現況：住宅以外
被説明変数：ln公示地価実証分析２－２ [推計式２－２] 利用現況：住宅以外 緊急輸送道路沿道・近隣の （４）
すべての用途地域
（５） （６）
地価ポイントのみ 低層住宅地除く 住宅地除く
β ｔ値 β ｔ値 β ｔ値
特定沿道ﾀﾞﾐｰ 0.633 [3.92]*** 0.639 [3.95]*** 1.172 [6.13]***
特定近隣ﾀﾞﾐｰ 0.318 [2.78]*** 0.326 [2.82]*** 0.479 [3.63]***
特定沿道ﾀﾞﾐｰ×沿道耐震化率 -0.010 [-5.23]*** -0.011 [-5.28]*** -0.017 [-7.31]***
特定近隣ﾀﾞﾐｰ×沿道耐震化率 -0.005 [-3.72]*** -0.006 [-3.78]*** -0.007 [-4.40]***
緊急近隣ﾀﾞﾐｰ 0.082 [4.54]*** 0.084 [4.64]*** 0.091 [4.61]***
公表後ﾀﾞﾐｰ
×
特定沿道ﾀﾞﾐｰ -0.020 [-0.09] -0.020 [-0.09] -0.036 [-0.14]公表後ﾀﾞﾐｰ×特定近隣ﾀﾞﾐｰ -0.018 [-0.11] -0.016 [-0.10] -0.026 [-0.15]
公表後ﾀﾞﾐｰ×特定沿道ﾀﾞﾐｰ×沿道耐震化率 0.000 [0.07] 0.000 [0.06] 0.000 [0.13]
公表後ﾀﾞﾐｰ×特定近隣ﾀﾞﾐｰ×沿道耐震化率 0.000 [0.13] 0.000 [0.11] 0.000 [0.16]
前面道路幅員 0.012 [13.87]*** 0.012 [13.90]*** 0.013 [13.59]***
駅前広場接面ﾀﾞﾐｰ 0.411 [8.72]*** 0.411 [8.69]*** 0.395 [7.94]***
地積 0.000 [-1.66]* 0.000 [-1.71]* 0.000 [-2.12]**
容積率 0.003 [32.39]*** 0.003 [32.26]*** 0.003 [30.37]***
低層住宅地ﾀﾞﾐｰ 0.390 [5.26]***
商業地域ﾀﾞﾐｰ -0.322 [-9.92]*** -0.322 [-9.89]*** -0.451 [-3.88]***
近隣商業地域ﾀﾞﾐｰ -0.087 [-3.39]*** -0.087 [-3.40]*** -0.169 [-1.50]
準工業地域ﾀﾞﾐｰ -0.118 [-3.45]*** -0.117 [-3.39]*** -0.204 [-1.84]*
工業・工業専用地域ﾀﾞﾐｰ -0.028 [-0.30] -0.023 [-0.24]
ln
都心主要4
駅距離 -0.251 [-14.20]*** -0.251 [-14.04]*** -0.240 [-12.05]***ln
最寄駅距離 -0.159 [-16.10]*** -0.161 [-16.23]*** -0.173 [-16.12]***建物倒壊危険度 -0.125 [-11.62]*** -0.123 [-11.40]*** -0.127 [-10.76]***
都心
3
区ﾀﾞﾐｰ -0.465 [-1.70]* -0.492 [-1.80]* -1.576 [-4.62]***都心
8
区ﾀﾞﾐｰ -0.342 [-1.20] -0.759 [-2.79]*** -1.321 [-3.71]***定数項 16.040 [48.03]*** 16.053 [47.80]*** 17.137 [41.07]***
決定係数 0.896 0.897 0.895 補正決定係数 0.891 0.892 0.889
観測数 3125 3095 2685
* p<0.1, ** p<0.05, *** p<0.01
※所在地ﾀﾞﾐｰ、鉄道沿線ﾀﾞﾐｰ、年次ﾀﾞﾐｰ、都心 3 区×年次ﾀﾞﾐｰ、都心 8 区×年次ﾀﾞﾐｰは省略する。