準都市計画区域に関する法制度上の問題点

(1)

準都市計画区域に関する法制度上の問題点

―― 九州北部３県の構造改革特区提案と準都市計画区域の指定実態を素材として ――

福島大学共生システム理工学類

川﨑興太

１．研究の背景と目的

我が国では，都市農村空間の全域を総合的・一元的に計画・規制する土地利用計画・規制制度は存在せず，

国土利用計画法に基づく土地利用基本計画において，

都道府県の区域が都市地域，農業地域，森林地域，自然公園地域，自然保全地域の５つの地域に区分され，

この

５

地域区分に対応した

５

つの個別法に基づいて，

それぞれ計画・規制が行われるように体系化されている。このうち，都市地域とは，都市計画法に基づく都市計画区域に相当する地域である。

都市計画制度の適用範囲を定める都市計画法上の根幹的な制度である都市計画区域は，都道府県が一体の都市として総合的に整備し，開発し，及び保全する必要がある区域などに指定するものとされており，平成

22年３月31日現在，国土面積の約１／４に相当する約

10万㎢に指定されている

^⑴。都市計画区域内では，都

市計画区域マスタープランに即しつつ，土地利用，都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画が一体的かつ総合的に定められることにより，都市の健全な発展と秩序ある整備が図られることが法律上予定されている。

しかし，近年では，こうした法的な枠組みにもかかわらず，モータリゼーションの進展などに伴って，都市計画区域外においても都市的土地利用が拡散しつつあることから，都市計画区域外における土地利用の整序を図る制度として，平成12年

５

月19日に準都市計画区域が創設され，平成13年

５

月18日に施行されることになった（表１）。準都市計画区域の指定権者は，地方分権改革の流れの中で市町村とされたが，郊外店舗などは立地の自由度が高く，影響が市町村の区域を越

えて及ぶのに対して，雇用や税収の面での効果をめぐって市町村間の利害が競合する中にあっては，その立地制限に意欲的な市町村が存在したとしても自らの権限で実効的な規制を行うには空間スケールの面で限界があったこと，また，農用地区域や保安林などは含めるべきではなく，農地や森林などは含めないことが望ましいものとされたことなどから，次に述べる制度改正が行われるまでの約５年半において，市町村が指定した準都市計画区域は

４

区域（

４

市町村）にとどまった^⑵。

このため，大規模集客施設の立地制限を通じた集約型都市構造の実現を主眼とする平成18年

５

月31日の都市計画法の改正によって，準都市計画区域は，都道府県が広域的な観点から土地利用の整序又は環境の保全が必要な区域において，農地を含めて広く指定できるように変更された。この都道府県指定の準都市計画区域は，平成18年11月30日に施行されてから平成23年３月31日までの

４

年

４

ヵ月の間に44区域（

９

道県）に指定されているが，その73％にあたる32区域は福岡県と佐賀県において指定されている。

このように，福岡県と佐賀県では，準都市計画区域が積極的に活用されている状況にあるが，その指定に至るまでの道筋は決して一直線であったわけではなく，それは長崎県を含めた九州北部

３

県が平成19年

６

月29日に構造改革特区第11次提案として「準都市計画区域における建築基準法集団規定の適用除外」を共同で要望していることからも推察される^⑶。この構造改革特区提案については，平成19年10月

９

日に「対応不可」との結論が下されているが，ここには，準都市計画区域を都市計画区域外に広く指定しようとすれば，

九州北部

３

県に限らず，全国のどこであってもほぼ必然的にぶつかる本質的な問題点，ひいては我が国の都

論文

(2)

市計画法制度の根本的な問題点が潜んでいるものと考えられる。

本研究は，こうした認識のもとに，九州北部

３

県の構造改革特区提案とこれに対する国土交通省の回答を

整理した後に，九州北部

３

県における準都市計画区域等の指定状況を明らかにした上で，準都市計画区域に関する法制度上の問題点について考察することを目的とするものである。なお，準都市計画区域に関する既

表１準都市計画区域制度の概要と変遷

準都市計画区域

都市計画区域都市計画区域及び準都市計画区域外

平成12年平成18年

指定権者市町村都道府県都道府県，国土交通大臣《注１》 ―

指定基準

●市町村は，都市計画区域外の区域のうち，そのまま土地利用を整序することなく放置すれば，将来における都市としての整備，開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を，準都市計画区域として指定することができる

●都道府県は，都市計画区域外の区域のうち，そのまま土地利用を整序し，又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば，将来における一体の都市としての整備，開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を，準都市計画区域として指定することができる

●都道府県は，市又は人口，就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み，かつ，自然的及び社会的条件並びに人口，土地利用，交通量等に関する現況及び推移を勘案して，一体の都市として総合的に整備し，開発し，及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものと

●都道府県は，上記によるもののほか，する大都市圏整備法による都市開発区域等を都市計画区域として指定するも

のとする ―

都市計画運用指針

《注２》

●含めるべきではない土地の区域：①農業振興地域の整備に関する法律に基づく農用地区域，②森林法に基づく保安林等，③自然公園法に基づく国立公園及び国定公園の特別地域，④自然環境保全法に基づく原生自然環境地域及び自然環境保全地域の特別地区

●含めないことが望ましい土地の区域：①農地及び採草放牧地，②森林，③工場立地法による土地利用に係る規制が行われている土地の区域

※含めるべきではない土地の区域から，「①農業振興地域の整備に関する法律に基づく農用地区域」を削除

※含めないことが望ましい土地の区域から，「①農地及び採草放牧地」を削除

※「農業振興地域の整備に関する法律等による規制と相まって，

大規模集客施設等の立地を抑制する観点から，農用地区域内等に存する農地と準都市計画区域を重複して指定することは差し支えない」との旨の指針を追加

●市町村の行政区域にとらわれず，土地利用の状況及び見通し，地形等の自然的条件，通勤，通学等の日常生活圏，主要な交通施設の設置の状況，

社会的，経済的な区域の一体性等から総合的に判断し，現在及び将来の都市活動に必要な土地や施設が相当程度その中で充足できる範囲を，実質上一体の都市として整備，開発及び保全する必要のある区域として指定するべきである

指定効果

決定可能な都市計画

●土地利用に関する計画（用途地域，特別用途地区，特定用途制限地域，高度地区（建築物の高さの最高限度），美観地区，風致地区，伝統的建造物群保存地区）

※「緑地保全地域」を追加

※「美観地区」は平成16年の景観法の公布に伴って「景観地区」

に変更

●土地利用に関する計画

●都市施設の整備に関する計画

●市街地開発事業に関する計画

●特に必要があるときは，都市施設の整備に関する計画

開発許可

●3,000㎡以上の開発行為に適用される（技術基準）《注３》 ●市街化区域では1,000㎡以上（都の区域等では500㎡以上）の開発行為に適用される（技術基準）《注３》

●市街化調整区域では原則として全ての開発行為に適用される（技術基準と立地基準）

●非線引き都市計画区域では3,000㎡

以上の開発行為に適用される（技術基準）《注３》

●10,000㎡以上の開発行為に適用される（技術基準）

建築確認 ●適用される ●一部適用される

集団規定 ●適用される ●適用されない。た

だし，建築基準法第68条の９第１項の条例，準景観地区による規制が可能《注４》

用途白地地域の形態規制等

●容積率制限，建ぺい率制限，道路斜線制限，隣地斜線制限，日影規制（地方公共団体が条例で区域を指定した場合）

― ●大規模集客施設は原則的に立地不可（都市計画で開発整備促進区を定める地区計画を定めた場合には立地可能）

都市計画税 ●課税できない ●原則として市街化区域内の土地・家

屋に課税 ●課税できない

注１：２以上の都府県の区域にわたる都市計画区域については，国土交通大臣が指定権者である。ただし，実例はない。

注２：平成12年の準都市計画区域は『都市計画運用指針』（平成12年12月），平成18年の準都市計画区域及び都市計画区域は『第５版都市計画運用指針』

（平成18年11月）による。なお，平成20年12月には『第６版都市計画運用指針』が公表されているが，平成23年７月におけるその改正に至るまで，

準都市計画区域及び都市計画区域にかかわる内容は第５版と変わらない。

注３：都道府県，指定都市，中核市，特例市又は事務処理市町村は，条例で（平成12年当時は規則で）300㎡以上まで引き下げることができる。

注４：建築基準法第68条の９第１項の条例による制限項目は，接道義務，容積率制限，建ぺい率制限，絶対高さ制限（建築物の最高限度），道路斜線制限，隣地斜線制限，日影規制であり，準景観地区による制限項目は，絶対高さ制限（建築物と工作物の最高限度と最低限度），壁面の位置の制限，

最低敷地規模制限，建築物と工作物の形態意匠の制限，壁面後退区域における工作物設置制限である。

(3)

往研究としては，制度創設過程や指定状況を整理した田中（2009）１）のほかには，個別の事例を紹介した谷口（2009）２）や小川（2009）３）が存在するのみである。

２．九州北部３県の構造改革特区提案と国土交通省の回答

⑴ 九州北部３県の構造改革特区提案の背景

九州北部３県の構造改革特区提案は，大規模集客施設の立地制限を目的として準都市計画区域を指定するにあたっての「準都市計画区域における建築基準法集団規定の適用除外」を要望したものである。

この提案の背景には，九州地方知事会において，

平成17年10月24日から「中心市街地再生に係る九州・

山口各県の広域的連携」という政策連合に関する検討が行われており，平成18年に都市計画法および建築基準法が改正されてからは，その具体的な施策として準都市計画区域の活用が位置づけられていたという事情が存在する。

⑵ 構造改革特区提案とこれに対する回答の内容 九州北部３県の構造改革特区提案とこれに対する国土交通省の回答を要約すれば，およそ以下の通りである（表

２

）。

九州北部３県の構造改革特区提案は，大規模集客施設の立地規制が及ばない都市計画区域外について，準都市計画区域を指定することにより，その適正立地を図りたいと考えているが，準都市計画区域を指定した場合，戸建て住宅等の小規模な建築物を含め，集団規定が一律に適用されるため，多くの既存不適格建築物が発生するなど，本来の区域指定の目的以外に大きな影響を与えることから，これを広く指定することが困難なので，将来，市街地となることが想定されない区域では，都市計画区域と同様の市街地水準を確保する必要がないことから，県が都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域では，

用途規制以外の集団規定を適用しないことを認めてもらいたいというものである。

これに対する国土交通省の回答は，準都市計画区域とは，将来における一体の都市としての整備，開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる区域を都道府県が指定した場合に，必要な都市計画を定め土地利用の規制を行うものであるから，都市計画区域で最低限確保されるべき市街地の水準については，準都市計画区域においても同様に確保することが必要であり，将来一体の都市となる見込み

があればこそ，都市となった場合（即ち都市計画区域となった場合）にも建築物の相隣環境に問題が生じないように，また，その時点になって初めて集団規定を適用することにより既存不適格建築物を出現させないためには，準都市計画区域を指定した時点から，最低限確保されるべき市街地の水準を予め担保しておく必要があるので，準都市計画区域内において集団規定の一部を適用しないとすることはできないというものである。

こうした九州北部

３

県の提案と国土交通省の回答は，構造改革特区本部による検討要請も交えて，

３

回にわたって行われたが，最終的には平成19年10月

９

日に「対応不可」との結論が下されることになった。

３．九州北部３県における準都市計画区域等の指定状況

構造改革特区提案に関する結論が下されてから，福岡県では27区域，佐賀県では

５

区域に準都市計画区域が指定されている（表

３

）。ただし，佐賀県の小城は，

平成22年10月１日に都市計画区域の統合・拡大に伴って廃止されているので，平成23年

３

月31日現在の佐賀県における準都市計画区域は

４

区域となっている。

これらは全て，平成18年の都市計画法および建築基準法の改正によって，準都市計画区域内の用途白地地域でも大規模集客施設の立地が制限されるようになったことを受けて指定されたものであるが^⑷，以下では，

各県における準都市計画区域の指定の経緯と現状，準都市計画区域内における地域地区と白地形態規制の指定状況を明らかにする。

⑴ 準都市計画区域の指定の経緯と現状

① 福岡県

福岡県は，構造改革特区提案を行った平成19年

６

月に，準都市計画区域の指定基準としての位置づけを持つ『大規模集客施設の立地ビジョン』を策定し，その実現に向けて準都市計画区域の指定を検討していた。平成19年10月に構造改革特区提案に関する結論が確定することになったが，それでも福岡県は，用途白地地域での大規模集客施設の立地制限にかかわる建築基準法の施行日である平成19年11月30日に，『都市計画運用指針』において「含めるべきではない」とされている保安林などのほか，離島などを除く都市計画区域外の全域に準都市計画区域を指定すべく手続きを進めていた。

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表２九州北部３県の構造改革特区提案と国土交通省の回答

提案者

平成19年７月12日（注）平成19年７月30日平成19年10月２日要望事項

求める措置の具体的内容

具体的事業の実施内容・提案理由

再検討要請（特区

本部）提案主体からの意見再々検討

要請（特区本部）提案主体からの再意見福岡県・佐賀県・長崎県準都市計画区域における建築基準法集団規定の適用除外

計画区域準都市において，

県が都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域で，

用途規制以外の集団規定を適用しない（建築基準法第３章（第48条より第49条の２までを除く）を適用しないもの）

福岡県，佐賀県及び長崎県では，中心市街地活性化に向けて改正された都市計画法を活用し，大規模集客施設の立地規制が及ばない都市計画区域外について準都市計画区域を指定することにより，大規模集客施設の適正立地を図りたいと考えている。

しかし，準都市計画区域を指定した場合，大規模集客施設等の用途規制だけではなく，戸建て住宅等の小規模な建築物も含め，

接道，形態規制等の集団規定が適用されるため，多くの既存不適格建築物が発生する等，本来の区域指定の目的以外の大きな影響を与えることから，準都市計画区域を広く指定することは困難となり，大規模集客施設の適正立地を実現することができない。

このため，県が都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域で，用途規制以外の集団規定を適用しないものである。（建築基準法第３章（第48条より第49条の２までを除く）を適用しないもの）

都市計画区域や準都市計画区域に定めなくても，都市計画区域外において特定用途制限地域を定めることが出来ないか検討されたい。

併せて右提案主体の意見につき検されたい。討し回答

都市計画区域で最低限確保されるべき市街地水準については，準都市計画区域においても同様に確保することが必要とのことであるが，そのような市街地水準を確保する必要があるのは，改正前の準都市計画区域ではないか。改正前の準都市計画区域制度は，相当数の建築物の建築等によって市街地環境上の問題等が発生する蓋然性の高い区域に限定されていたが，改正後は市街地になることが想定されている区域周辺の保全すべきエリア等広く指定できることとされた。都市計画区域とは異なる基準で指定する準都市計画区域において，将来，市街地となることが想定されない区域に，一律に都市計画区域と同様の市街地水準を確保する必要はないのではないか。

右提案主体の意見につき検討し回答されたい︒

開発の可能性があり，環境を保全するための措置が必要であるが，市街地となることが想定されない区域は，準都市計画区域の対象となる。このような区域で市街地の水準を担保する必要はない。

都市計画区域を想定して担保するとのことであるが，準都市計画区域は土地利用の整序，又は，環境の保全いずれかでも可能であり，例えば，環境の保全だけでも可能である。このような区域では，

市街地の水準を担保し土地利用の整序をする必要はない。整備，

開発，保全を全て実施する必要となったときに，はじめて都市計画区域とし，市街地の水準を担保すればよい。なお，推進室が検討要請している特定用途制限地域は指定できないか。

回答者

平成19年７月20日平成19年８月６日平成19年10月９日

措置の

分類各府省庁からの提案に対する回答「措置の分類」の見直し

各府省庁からの再検討要請に対する回答

「措置の分類」の再見直し

各府省庁からの再々検討要請に対する回答

国土交通省特区として対応不可

準都市計画区域は，都市計画区域外に拡大している都市的土地利用に対応し，土地利用の無秩序な混在や良好な環境の喪失を防ぐため，将来における一体の都市としての整備，

開発及び保全に支障が生じる恐れがあると認められる区域を都道府県が指定した場合に，

用途地域，特別用途地区，特定用途制限地域等必要な都市計画を定め土地利用の規制を行うものである。

このため，一体の都市として総合的に整備し，開発し，及び保全する必要がある都市計画区域で最低限確保されるべき市街地の水準については，土地利用を整序し，又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば，将来における一体の都市としての整備，

開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる準都市計画区域においても同様に確保することが必要となる。よって，準都市計画区域内において行われる建築行為について，接道義務，用途規制，形態規制等のいわゆる集団規定を適用しないとすることは適当ではない。

特区として対応不可

（再検討要請への回答）

特定用途制限地域は，都市計画区域又は準都市計画区域内において，一体の都市としての整備，開発及び保全の観点から，すなわち目標とする将来像の実現のために，

用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）

において，地域の特性に応じた合理的な土地利用が行われるよう，

制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域である。

特定の建築物等の用途制限等，

一体の都市としての整備，開発及び保全が必要であれば，都市計画区域もしくは準都市計画区域内に位置づけるべき。

（提案主体からの意見への回答）

準都市計画区域は，改正の前後とも，そのまま放置すれば，将来における一体の都市としての整備，

開発及び保全に支障が生じるおそれがある一定の区域を指定するものであり，開発の可能性がないと考えられる区域は準都市計画区域の対象となりえない。

また，準都市計画区域が将来一体の都市となった場合（すなわち都市計画区域となった場合）を想定すると，最低限確保されるべき市街地の水準の担保が必要である。

よって，準都市計画区域においても，都市計画区域で最低限確保されるべき市街地の水準である集団規定の一部を適用しないことはできない。

特区として対応不可

提案主体の言う「市街地となることが想定されない区域」が何を示すのか不明であるが，前回の回答のとおり，準都市計画区域は，

そのまま放置すれば，将来における一体の都市としての整備，開発及び保全に支障が生じるおそれがある一定の区域を指定するものであり，開発の可能性がないと考えられる区域は準都市計画区域の対象となりえない。

また，「整備，開発，保全を全て実施する必要となったときに，

はじめて都市計画区域とし，市街地の水準を担保すればよい」とのことであるが，将来一体の都市となる見込みがあればこそ，都市となった場合（すなわち都市計画区域となった場合）にも建築物の相隣環境に問題が生じないように，

また，その時点になって初めて集団規定を適用することにより既存不適格建築物を出現させないためには，準都市計画区域を指定した時点から，最低限確保されるべき市街地の水準を予め担保しておく必要がある。

なお，都市計画は，一体の都市として総合的に整備し，開発し，及び保全する観点から定められるものであり，こうした必要のない都市計画区域外において，特定用途制限地域のような用途規制のみを行う合理的理由は見出せない。

注：九州北部３県による構造改革特区の提案日は平成19年６月29日であるが，構造改革特別区域推進本部による国土交通省への検討要請の実施日は平成 19年７月12日である。

資料：構造改革特別区域推進本部のホームページに掲載されている「構造改革特区の提案募集について・第11次提案募集関係」（管理コード：1220130，

提案事項管理番号：1150010）

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表３九州北部３県の準都市計画区域の指定実績

都道府県市町村行政区域面積（ha）

都市計画区域面積（ha）

準都市計画区域指定状況

等名称面積

（ha）指定・予定年月日

背景と目的発意

主体合併との分類関係

（注）詳細内容

九州北部３県

福岡県

久留米市 22,984 16,127

指定済

久留米 5,433 H20.３.31 大規模

「都市機能が拡散する都市づくり」から「都市機能を集積する都市づくり」への転換を図るため，「街なか居住の推進」，

「街なか集客力の向上」，「大規模集客施設の適正立地」からなる「街なか再生」を進めているが，「大規模集客施設の適正立地」を進めるにあたっての基本的な考え方を明らかにした『大規模集客施設の立地ビジョン』（平成19年６月）において，集約型都市構造を目指すこととしており，その実現に向けた取り組みの一環として指定

県無

飯塚市 21,413 11,935 飯塚 3,484 H20.３.31 大規模県無

八女市 48,253 6,079

八女 119 H20.３.31 大規模県無

黒木 126 H20.３.31 大規模県無

立花 36 H20.３.31 大規模県無

豊前市 11,117 2,927 豊前 1,011 H20.３.31 大規模県無

筑紫野市 8,778 4,398 筑紫野 375 H20.３.31 大規模県無

太宰府市 2,958 2,253 太宰府 378 H20.３.31 大規模県無

古賀市 4,211 2,220 古賀 1,471 H20.３.31 大規模県無

福津市 5,270 3,475 福津 1,602 H20.３.31 大規模県無

うきは市 11,755 ０うきは 4,569 H20.３.31 大規模県無

宮若市 13,999 5,249 宮若 5,276 H20.３.31 大規模県無

嘉麻市 13,518 3,903 嘉麻 2,645 H20.３.31 大規模県無

朝倉市 24,673 12,300 朝倉 2,949 H20.３.31 大規模県無

みやま市 10,512 5,631 みやま 4,674 H20.３.31 大規模県無

那珂川町 7,499 1,902 那珂川 113 H20.３.31 大規模県無

篠栗町 3,890 1,138 篠栗 17 H20.３.31 大規模県無

大木町 1,843 ０大木 1,843 H20.３.31 大規模県無

香春町 4,456 ０香春 1,568 H20.３.31 大規模県無

大任町 1,424 ０大任 998 H20.３.31 大規模県無

福智町 4,204 ０福智 2,921 H20.３.31 大規模県無

苅田町 4,661 3,288 苅田 417 H20.３.31 大規模県無

みやこ町 15,128 1,934 みやこ 6,659 H20.３.31 大規模県無

上毛町 6,240 ０上毛 2,305 H20.３.31 大規模県無

築上町 11,935 1,872 築上 2,554 H20.３.31 大規模県無

糸田町 804 ０糸田 741 H20.３.31 H22.３.31

（変更）大規模県無

宗像市 11,966 7,682 宗像 2,676 H22.３.31 大規模県無

佐賀県

武雄市 19,544 6,529 武雄 453 H21.７.１大規模平成18年３月における旧武雄市（一部都計区域），旧北方町（都計区域外），旧山内町（都計区域外）の合併を背景に，

将来的な都計区域の拡大（非線引き）を見据えつつ，大規模集客施設の立地制限を主たる目的として幹線道路沿道等に

指定県有

神埼市 12,501 3,931 神埼 2,477 H21.７.１大規模平成18年３月における旧神埼町（都計区域），旧千代田町（都計区域外），旧脊振村（都計区域外）の合併を背景に，将来的な都計区域の拡大（非線引き）を見据えつつ，大規模集客施設の立地制限を主たる目的として旧千代田町の全域に

指定県有

みやき町 5,189 1,666 みやき 2,505 H21.７.１大規模平成17年３月における旧北茂安町（都計区域），旧三根町（都計区域外），旧中原町（都計区域外）の合併を背景に，将

来的な都計区域の拡大（非線引き）を見据えつつ，大規模集客施設の立地制限を主たる目的として旧三根町の全域及び

旧中原町の一部に指定県有

江北町 2,448 ０江北 73 H21.７.１大規模沿道型の商業施設や住宅等の開発が進展しつつあることを背景に，大規模集客施設の立地制限を主たる目的として幹線道路沿道等に指定県有

小城市 9,585 5,865

（当初）9,585

（変更）

廃止済

小城 3,629 H21.７.１ H22.10.１

（廃止）大規模

平成17年３月における旧小城町（都計区域），旧牛津町（都計区域），旧三日月町（都計区域外），旧芦刈町（都計区域外）

の合併を背景に，将来的な都計区域の拡大（非線引き）を見据えつつ，大規模集客施設の立地制限を主たる目的として旧芦刈町の全域及び旧三日月町の一部に指定。平成22年10月に都市計画区域マスタープランが決定され，小城市全域が小城都計区域（非線引き）として指定されたことに伴って廃止

県有

長崎県検討中 ― ― 指定

検討中検討中検討中検討中大規模福岡県と佐賀県と共同で集団規定の適用除外を構造改革特区として提案した当時（平成19年６月）は，大規模集客施設の適正立地を目的として広い範囲に指定することを検討していたが，対応不可になったため，接道義務規定等による既

存不適格建築物の問題を考慮しながら指定を検討中県無

参考・九州北部３県以外の道県

北海道

七飯町 21,661 3,230

指定済

七飯 819 H19.９.21 インター隣接都市における北海道新幹線の新駅の整備や北海道縦貫自動車道の整備に伴って，今後，開発圧力がさらに高まることが予想されることから，無秩序な開発や用途の混在を防止し，良好な自然環境及び生活環境を保全することを目的と

して指定道無

倶知安町 26,124 1,142 倶知安 2,298 H20.２.８観光外国資本によるスキー観光のためのコンドミニアム等の建設及び土地取引が活発化しており，今後，開発圧力がさらに

高まることが予想されることから，無秩序な開発や用途の混在を防止し，豊かな自然景観及び生活環境を保全すること

を目的として指定町無

ニセコ町 19,713 ０ニセコ 1,206 H21.３.６観光外国資本によるスキー観光のためのコンドミニアム等の建設及び土地取引が活発化しており，今後，開発圧力がさらに

高まることが予想されることから，無秩序な開発や用途の混在を防止し，豊かな自然景観及び生活環境を保全すること

を目的として指定町無

洞爺湖町 18,054 1,254 洞爺湖 1,955 H21.７.31 観光別荘等の建設及び土地取引が活発化しており，北海道洞爺湖サミットを契機とした知名度の高まりもあって，今後，開

発圧力がさらに高まることが予想されることから，無秩序な開発や用途の混在を防止し，生活環境を保全することを目

的として指定町無

北見市 142,756 16,434 端野 816 H23.３.29 その他旧端野町は北見市の市街地に隣接していることから開発圧力が高い地域であり，合併を契機として，今後，開発圧力がさらに高まることが予想されることから，無秩序な開発や用途の混在を防止し，生活環境を保全することを目的として

指定道有

茨城県常陸太田市 37,201 5,800 常陸太田 303 H21.１.５その他都市基盤が未整備のまま住宅開発が行われており，今後も宅地開発の進展が予想されることから，土地利用の整序を目的として指定市無長野県飯田市 65,876 8,100 飯田 60 H22.２.25 その他大平宿は江戸時代から約200年間続いた宿場町で，昭和45年の集団移住によって歴史の幕を閉じたが，近年，周辺にお

いて別荘の建設が行われているとともに，工場建設が計画されたことなどを背景に，歴史的な街並みを保全し，水源地

としての自然環境を保全することを目的として指定市無

福井県永平寺町 9,434 1,861 永平寺 1,682 H19.11.30 インター中部縦貫自動車道の整備に伴って，インターチェンジ周辺での開発圧力の高まりが予想されることから，永平寺町らしい環境を保全することを目的として指定県無

静岡県牧之原市 11,168 7,985 牧之原 3,108 H21.２.27 インター平成21年６月の富士山静岡空港の開港等に伴う散発的な土地利用による環境悪化を防止するため，平成17年７月に榛原町（現牧之原市）によって指定された榛原町準都計区域を拡大し，保安林と県立自然公園（特別地域）を除く牧之原市

の都計区域外の全域に指定県無

愛知県新城市 49,900 11,794 新城長篠 252 H22.12.24 インター平成26年度に開設が予定されている（仮称）新東名高速道路新城インターチェンジの周辺において，今後，開発圧力がさらに高まることが予想されることから，無秩序な開発や用途の混在を防止し，生活環境や自然環境を保全することを

目的として指定県無

大分県大分市 50,128 37,254 本神崎 95 H22.３.31 大規模平成20年代中頃に供用開始予定のバイパス等の整備に伴って，沿道における大規模集客施設等の立地が予想されることから，都市機能の無秩序な拡散を防止し，コンパクトで暮らしやすい都市構造を実現することを目的として指定市無中津市 49,115 5,626 三光 1,459 H22.３.31 大規模東九州自動車道等の整備に伴って大規模集客施設等が立地する可能性が高いことから，都市機能の無秩序な拡散を防止し，コンパクトで暮らしやすい都市構造を実現することを目的として指定県無

静岡県掛川市 26,563 21,164

指定検討中

掛川 604 新東名高速道路の開通まで

に指定を予定インター平成24年度に供用開始予定の新東名高速自動車道の森・掛川インターチェンジ周辺において，今後，開発圧力が高まることが予想されることから，用途の混在や環境の悪化を防止することを目的として指定する予定県無岐阜県瑞穂市 2,818 1,965 検討中 853 検討中その他隣接する本巣市の一部に都計区域が指定されたことに伴って，瑞穂市の都計区域外の区域が都計区域に囲まれるようになったことを背景に，規制格差の是正を図ることを目的として指定を検討中県無

広島県広島市 90,525 39,929 広島湯来 460 H23.５予定その他平成17年４月における政令指定都市・広島市との合併に伴って線引きの実施が必要になったが，全域が調整区域となり，

合意形成が困難であることなどから，湯来都計区域（非線引き，全域用途白地地域，3,069ha）の廃止とあわせて，土地利用の整序を図ることなどを目的として，その一部の幹線道路沿いの平地部等に指定する予定

国＋県＋

市有熊本県検討中 ― ― 検討中検討中検討中大規模開発圧力が高い幹線道路沿道等において，大規模集客施設等の無秩序な開発を抑制し，土地利用の整序を図ることを目的として，都計区域の拡大や準都計区域の指定を検討中県無宮崎県検討中 ― ― 検討中検討中検討中大規模高速道路の整備に伴って，インターチェンジ周辺での開発圧力の高まりが予想されることなどから，大規模集客施設の立地制限を主たる目的として，全県的な観点から指定を検討中県無注：「大規模」とは「都道府県単位での大規模集客施設の立地制限」，「インター」とは「インターチェンジ等の周辺における土地利用の整序や環境の保全」，「観光」とは「観光・リゾート地

での乱開発の防止と自然環境・景観の保全」を指す。

資料：筆者が平成22年12月20日から全都道府県の準都市計画区域の担当部局に配布したアンケート調査（回収率100％）

(6)

するものとして，最終的には平成20年

３

月31日に準都市計画区域を26区域（26市町）に指定するに至った（図

１

）^⑸。その後，平成22年

２

月

１

日における旧八女市・黒木町・立花町の市町合併に伴って26区域（24市町）となり，さらに平成22年

３

月

31日に糸田の変更を行うとともに

^⑹，新たに宗像

を指定したことによって27区域（25市町）となっている。

福岡県における準都市計画区域は，県土面積の

11％

に相当する56,960ha に指定されており，現在の全国における指定面積の74％，指定区域数の

63％を占めている

^⑺。

② 佐賀県

佐賀県は，平成17年

４

月に策定した『佐賀県の都市計画に関する基本方針』および平成19年３月に策定した『人口減少・超高齢社会に対応した佐しかし，市町村への説明会やヒアリングの際に

は，山間部の既存集落における接道義務規定等の集団規定の適用を懸念する意見や周知期間の必要性を訴える意見が少なからず出された。また，都市計画審議会では，これらの市町村の意見を踏まえて，区域の再検討を行う必要があること，一定の周知期間をとる必要があること，山間部の集落等においては集団規定の特例許可の活用などによって既存建築物の建て替えに配慮する必要があることが指摘された。

そこで，福岡県は，区域の見直しについては，

まとまった平地のない山間部の地域や森林などを含めるかどうかに関して市町村の判断を尊重するものとし，指定時期については，当初の予定を延期するものとし，既存建築物に対する集団規定の適用の問題については，特例許可等によって対応

注：この図は，福岡県のホームページからダウンロードした図面（平成23年８月末日時点のもの）に加筆して作成したものである。

図１福岡県における準都市計画区域の指定状況

(7)

賀県に適した都市のあり方（基本方針）』に基づき，

大規模集客施設の立地が予想される平地部の幹線道路沿道を中心として，準都市計画区域の指定を検討していた。また，平成19年

８

月からは，構造改革特区提案に対する国土交通省の回答などに鑑み，指定検討区域内における全ての既存建築物を対象として，接道状況等に関する調査を開始した。

佐賀県は，この調査の結果をもとに集団規定の適用による影響を評価した上で，平成21年７月１日に，市町村の合意が得られた

５

区域（

５

市町），

9,137ha に準都市計画区域を指定した（図２

）。

その後，小城の廃止に伴って４区域（４市町）となり，現在の指定面積は県土面積の

２％

に相当する5,508haとなっている。

佐賀県の準都市計画区域は，市町村合併を背景として，都市計画区域への移行を見据えつつ，大規模集客施設の立地制限を行うための暫定措置として指定されたという特徴を有している。小城は，

その移行が実現された最初の事例であり，現在では，武雄，神崎，みやきについて，平成23〜24年度における移行に向けた手続が進められている。

なお，江北は，佐賀県内において，唯一，都市計画区域への移行が予定されていない準都市計画区域であるが，これは都市計画区域の指定要件を満

たすことが困難であることによる。

③ 長崎県

長崎県は，平成19年

３

月に策定した『長崎県にぎわいの都市づくり基本方針』に基づき，大規模集客施設の立地制限を目的として，その立地の可能性がある区域について，全県的に準都市計画区域を指定することを検討していた^⑻。

しかし，構造改革特区提案が「対応不可」となったため，その後，長崎県は，接道義務規定等による既存不適格建築物の問題を考慮しつつ準都市計画区域の指定に向けた検討を続けている。ただし，

複数の区域案を作成しているものの，具体的に市町村と協議しているわけではなく，指定の見通しは立っていない。

⑵ 地域地区と白地形態規制の指定状況

福岡県と佐賀県の準都市計画区域において地域地区が定められているのは，福岡県の朝倉と宗像のみである（表４）。

朝倉では，温泉観光地の26ha を対象として商業地域が定められている。これは，周辺の用途白地地域における容積率（200％）や建ぺい率（60％）よりも緩い容積率（400％）や建ぺい率（80％）を定めることによって，既存不適格建築物の発生を回避することが意図されたものであるが，特別用途地区

注：この図は，佐賀県のホームページからダウンロードした図面に加筆して作成したものである。

図２佐賀県における準都市計画区域の指定状況

(8)

（観光地区）をあわせて定めることにより，大規模集客施設の立地制限が行われている。他方，宗像では，計画的に開発された

２

ヵ所の住宅団地において，

戸建て住宅を中心としたゆとりと潤いのある住環境を維持・保全するため，第二種低層住居専用地域が定められている。

表４九州北部３県の準都市計画区域における地域地区の決定状況と用途白地地域での建築形態規制の指定状況

都道府県市町村

準都市計画区域状況等指定名称面積

（ha）指定・予定年月日

地域地区用途白地地域での建築形態規制

（注１）種類面積

（ha）決定・予定

年月日施行・予定年月日面積

（ha）容積率制限建ぺい

率制限道路斜

線制限隣地斜線制限日影

規制指定・予定年月日

九州北部３県

福岡県久留米市

指定済

久留米 5,433 H20.３.31 ― ― ― ― 5,433 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 飯塚市飯塚 3,484 H20.３.31 ― ― ― ― 3,484 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 八女市

八女 119 H20.３.31 ― ― ― ― 119 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 黒木 126 H20.３.31 ― ― ― ― 126 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 立花 36 H20.３.31 ― ― ― ― 36 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 豊前市豊前 1,011 H20.３.31 ― ― ― ― 1,011 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 筑紫野市筑紫野 375 H20.３.31 ― ― ― ― 375 200% 60% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 太宰府市太宰府 378 H20.３.31 ― ― ― ― 378 200% 60% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 古賀市古賀 1,471 H20.３.31 ― ― ― ― 1,471 200% 60% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 福津市福津 1,602 H20.３.31 ― ― ― ― 1,602 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 うきは市うきは 4,569 H20.３.31 ― ― ― ― 4,569 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 宮若市宮若 5,276 H20.３.31 ― ― ― ― 5,276 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 嘉麻市嘉麻 2,645 H20.３.31 ― ― ― ― 2,645 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 朝倉市朝倉 2,949 H20.３.31 用途，特別 26 H22.９.１ H22.９.１ 2,923 200% 60% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 みやま市みやま 4,674 H20.３.31 ― ― ― ― 4,674 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 那珂川町那珂川 113 H20.３.31 ― ― ― ― 113 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 篠栗町篠栗 17 H20.３.31 ― ― ― ― 17 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 大木町大木 1,843 H20.３.31 ― ― ― ― 1,843 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 香春町香春 1,568 H20.３.31 ― ― ― ― 1,568 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 大任町大任 998 H20.３.31 ― ― ― ― 998 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 福智町福智 2,921 H20.３.31 ― ― ― ― 2,921 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 苅田町苅田 417 H20.３.31 ― ― ― ― 417 200% 60% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 みやこ町みやこ 6,659 H20.３.31 ― ― ― ― 6,659 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 上毛町上毛 2,305 H20.３.31 ― ― ― ― 2,305 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 築上町築上 2,554 H20.３.31 ― ― ― ― 2,554 200% 60% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 糸田町糸田 741 H20.３.31

H22.３.31（変更） ― ― ― ― 741 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H20.３.31 宗像市宗像 2,676 H22.３.31 用途 42 H22.４.30 H22.４.30 2,634 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H22.３.31

佐賀県

武雄市武雄 453 H21.７.１ ― ― ― ― 453 200% 60% ∠1.5 20m＋∠1.25 ― H21.７.１神埼市神埼 2,477 H21.７.１ ― ― ― ― 2,477 200% 70% ∠1.5 20m＋∠1.25 ― H21.７.１みやき町みやき 2,505 H21.７.１ ― ― ― ― 2,505 200% 60% ∠1.5 20m＋∠1.25 ― H21.７.１江北町江北 73 H21.７.１ ― ― ― ― 73 200% 70% ∠1.5 20m＋∠1.25 ― H21.７.１小城市廃止済小城 3,629 H21.７.１

H22.10.１（廃止） ― ― ― ― 3,629 100% 60% ∠1.5 20m＋∠1.25 ― H21.７.１ H22.10.１（廃止）

200% 70% ∠1.5 20m＋∠1.25 ―

長崎県検討中指定

検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中

参考・九州北部３県以外の道県

北海道七飯町

指定済

七飯 819 H19.９.21 特定 535 H20.７.１ H20.７.１ 819 200% 60% ∠1.25 20m＋∠1.25

― H19.９.21

∠1.5 31m＋∠2.５倶知安町倶知安 2,298 H20.２.８景観，特定 2,298 H20.３.７，

H21.３.25 H20.３.７，

H21.７.１ 2,298

100% 30% ∠1.5 20m＋∠1.25

― H20.２.８ 200% 40% ∠1.5 20m＋∠1.25

300% 40% ∠1.5 20m＋∠1.25

ニセコ町ニセコ 1,206 H21.３.６特定，景観 1,206 H21.７.１ H21.７.１ 1,206 200% 50% ∠1.25 20m＋∠1.25 ― H21.３.６洞爺湖町洞爺湖 1,955 H21.７.31 特定検討中検討中検討中 1,955 200% 60% ∠1.25 20m＋∠1.25 ― H21.７.31 北見市端野 816 H23.３.29 特定 281 H23.３.29 H23.３.29 816 200% 60% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H23.３.29 茨城県常陸太田市常陸太田 303 H21.１.５ ― ― ― ― 303 200% 60% ∠1.5 20m＋∠1.25 ― H21.１.５長野県飯田市飯田 60 H22.２.25 ― ― ― ― 60 50% 30% ∠1.25 20m＋∠1.25 ― H22.２.25 福井県永平寺町永平寺 1,682 H19.11.30 特定検討中検討中検討中 1,682 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H19.11.30 静岡県牧之原市牧之原 3,108 H21.２.27 ― ― ― ― 3,108 200% 60% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H21.２.27 愛知県新城市新城長篠 252 H22.12.24 特定 252 H22.12.24 H22.12.24 252 200% 60% ∠1.5 20m＋∠1.25 （注２） H22.12.24 大分県大分市本神崎 95 H22.３.31 特定検討中検討中検討中 95 200% 60% ∠1.5 20m＋∠1.25 ― H22.３.31 中津市三光 1,459 H22.３.31 特定検討中検討中検討中 1,459 200% 70% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― H22.３.31 静岡県掛川市

検討中指定

掛川 604 （注３） ― ― ― ― 604 200% 60% ∠1.5 31m＋∠2.5 ― （注３）

岐阜県瑞穂市検討中 853 検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中広島県広島市広島湯来 460 H23.５予定用途 73 H23.５予定 H23.５予定 387 200% 70% ∠1.25 20m＋∠1.25 ― H23.５予定熊本県検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中宮崎県検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中検討中注１：「用途」とは「用途地域」，「特別」とは「特別用途地区」，「特定」とは「特定用途制限地域」，「景観」とは「景観地区」を指す。

注２：建築基準法別表第四四－ロ－（二）の制限が定められている。

注３：新東名高速道路の開通までに指定することが予定されている。

資料：筆者が平成22年12月20日から全都道府県の準都市計画区域の担当部局に配布したアンケート調査（回収率100％）

(9)

また，用途白地地域における建築形態規制については，福岡県でも佐賀県でも，基本的に周辺の都市計画区域内の用途白地地域と同様の数値が定められており，容積率は既に廃止された小城の一部を除いて200％，建ぺい率は60％または70％，道路斜線制限は

∠1.5，隣地斜線制限は福岡県では31m ＋∠2.5，

佐賀県では20m

＋∠1.25となっている。

４．準都市計画区域に関する法制度上の問題点

第２章で整理した九州北部３県の構造改革特区提案とこれに対する国土交通省の回答，第

３

章で明らかにした九州北部

３

県における準都市計画区域等の指定状況を踏まえ，以下では準都市計画区域に関する法制度上の問題点を

３

つ指摘する。

⑴ 都市計画区域外における原初的な都市的土地利用規制の不在

九州北部

３

県の構造改革特区提案は，古くから我が国の土地利用計画・規制制度に潜在的に存在し続けてきた根本的な問題点を改めて浮き彫りにした一種の事件であったと言ってよい。即ち，我が国における都市的土地利用規制の中心をなす建築基準法の集団規定は，基本的に都市計画区域の内側に限って適用されることになっているが，九州北部

３

県の構造改革特区提案は，実はその外側には「最低の基準」に満たない建築物が無視できないほどに建っており，準都市計画区域とは，将来を見越して先手を打つための事前予防的な制度であるにもかかわらず，既にその指定さえ困難な状態に立ち至っているという事実，これを天下白日のもとに晒した事件であったのである。

もともと都市的な公共投資の範囲を定める性格を持つ制度として誕生した都市計画区域は，やがて集団規定の適用範囲と一致した自己完結的な空間計画の単位に変容するとともに，その外側については，

建築物が集合して建たないのだから集団規定を適用する必要がない地域として整理され，主として農林行政が独自の目的のもとに計画・規制を行う区域とされてきたという歴史的な経緯を持っている^４^）。こうした個別的な行政目的ごとに国土利用の計画・規制を行うという分担関係は，国土利用計画法に基づく５地域区分制度の創設によって最終的に確定することになり，今日に至るまで，都市計画区域の外側では農業振興地域の整備に関する法律や森林法など

に基づく土地利用計画・規制が行われてきているが，

これらは農業や林業の振興などを目的とするものであって，反射的な効果を及ぼすことはあっても，都市生活や都市活動に関する土地利用のあり方を直視するものではない。

都市計画法は，こうした個別目的ごとの縦割り主義的な法体系の中で，いわば「区域なきところに規制なし」を制度設計の出発点とするものなので，都市計画区域の外側には必ず都市的土地利用規制のない領域を抱えることになる。準都市計画区域は，

５

地域区分の垣根を越えて指定できる例外的な制度として創設されたものではあるのだが，建築物の立地が広域化する中にあって，その規制のない領域に指定されるものなので，立法者の意図にかかわらず，

どうしても後追い的な対応に迫られざるを得ないという構造的な限界性が存在する。つまり，都市計画区域の指定範囲が限定されており，都市計画区域の外側に原初的な都市的土地利用規制が存在しないこと，これが準都市計画区域に関する第一の法制度上の問題点である。

九州北部３県は，実際に都市計画区域外の隅々に至るまで準都市計画区域を指定しようとして，この問題にぶつかったのであるが，九州北部

３

県の都市計画区域外は決して我が国の例外的な存在というわけではないから^⑼，この問題がクリアされない限り，

福岡県や佐賀県のように都道府県が相当の腕力を振るわなければ，どこでも準都市計画区域を広く指定することは難しいと言えるだろう。

⑵ 市街地外において緩くなる都市的土地利用規制の論理構成

九州北部

３

県は，都市計画を定めて土地利用規制を行うための土俵にすぎない準都市計画区域について，その「区域の指定」に広域自治体としての計画意思を投影させ，用途白地地域であっても自動的に規制されることになった大規模集客施設というたった一つの用途を規制するために，これを一種のゾーニング制度として自足的に活用することを意図しているので，準都市計画区域の何たるかから説き起こす国土交通省との議論はかみ合わない。

このかみ合わなさの根源はどこにあるのかと探っていくと，第一点目の問題点と関連し合う準都市計画区域に潜むもう一つの法制度上の問題点が浮かび上がってくる。即ち，準都市計画区域は，法律上，

都市的土地利用の発生が予定されていなかった都市計画区域外において，相当数の建築や開発が行われ

(10)

る蓋然性などをもとに，しかも事業を伴わずに指定されるものなので，制度の本質からして市街地像や都市像を描出しにくく，土地利用計画を打ち立てにくい地域を内部に抱え込むことになるが，その指定に伴って施行される土地利用規制は，建築基準法の集団規定に委ねられており，集団規定は市街地外において規制が緩くなるという論理で組み立てられている。このため，行政にとっても住民にとっても，

準都市計画区域において都市計画を定めようという意思が発現しにくく，まさに福岡県と佐賀県がそうであるように，特定用途制限地域すら定められていない用途白地地域ばかりが目立つことになり，用途白地地域での建築形態規制値も緩くなるという法制度上の問題点が存在するのである。

集団規定とは，都市計画において，建築物が集団的に建つ市街地の将来像に基づいて定められたそれぞれの用途地域の目的を実現するために，「最低の基準であるがゆえに無補償」との法的原理に立脚しつつ，文字通り，最も低い位置から近隣レベルでのマイナスの影響を排除する建築規制制度である^５）。この集団規定によると，都市計画において用途地域が定められていない用途白地地域とは，計画的に市街地を形成する目的を有しておらず，保護されるべき環境水準が存在しない地域であると整理され，そこには規制の根拠がほとんど見当たらないということになる。準都市計画区域という土俵をつくったときに，土地利用規制の初期状態として立ち現われるのは，この用途白地地域における集団規定であり，それはこうした論理に基づいて緩いものではあるのだが，それまで集団規定とは無縁であったため，

その適用自体が規制の強化を意味することになるところ，そこに都市計画を定めるということは，いわばダブルの規制の強化を意味することになってしまうので，必然的に都市計画を定めるところは稀となる。

このような中で，朝倉市と宗像市が都市計画を定めているのは決して偶然ではないのであって，特に，

用途白地地域における建築形態規制の指定に伴う温泉観光地での既存不適格建築物の発生を回避するために，容積率400％と建ぺい率80％の商業地域を定めた朝倉市の事例においては，用途白地地域での容積率は200％，建ぺい率は60％という環境下でのことではあるものの，原初的に都市的土地利用規制が存在し，かつ，その規制の程度が厳しいことこそ，

都市計画が力強く発動し得る前提条件であることが示唆されているように思われる⑽。そもそも集団規

定とは，本質的には建築物の集団性に着目して相隣調整を行うことを目的とするものだから，都市計画区域内などに限って適用されなければならないということはないだろうし，あるいは，都市計画の実現

準都市計画区域に関する法制度上の問題点