マンション管理クイズ 1 問題 〔区分所有法に関して〕 共用部分についての、各共有者の持分の割合は、原則として、その有する専有部分の床面積（壁そ の他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積）の割合による。 〔標準管理規約に関して〕 倉庫も専有部分となっているときは、倉庫のみを他の区分所有者又は専有部分の賃借人に譲渡する 場合を除き、住戸と倉庫を分離して処分することはできない。 〔マンションの維持管保全に関して〕 長期修繕計画とは、30（程度）～40 年の将来を考慮した修繕計画のことをいう。 答え 答え：× 共用部分についての、各共有者の持分の割合は、原則として、その有する専有部分の床面積（壁そ の他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積）の割合による。（14 条 1 項、3 項） 答え：× 倉庫も専有部分となっているときは、倉庫のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と倉 庫を分離して譲渡、抵当権の設定等の処分することはできない。（11 条関係コメント②） 賃借人には譲渡できません。 答え：× 長期修繕計画とは、25（程度）～30 年の将来を考慮した修繕計画のことをいう。 マンション管理クイズ 2 問題 〔区分所有法に関して〕 共用部分の保存行為は、各区分所有者が単独ですることができる。 〔標準管理規約に関して〕 区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与しても、その 区分所有者の駐車場使用契約は効力を失わない。 〔マンションの維持管保全に関して〕 マンションの長期修繕計画において、計画期間を延ばす変更を行う場合、これに合わせて修繕周期 も延ばす必要がある。 答え 答え：○ 共用部分の保存行為は、各区分所有者が単独ですることができます（18 条 1 項ただし書）。また、 規約で別段の定めを設けることもできます。「保存行為」とは、共用部分を維持する行為をいいます。 緊急を要するものや、軽度の維持行為です。具体的には、①廊下の掃除、②破損した窓ガラスの修 繕、③エレベーターの保守等です。 答え：× 区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、 その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失います（15 条 3 項）。なお、区分所有者から専有部分 の貸与を受けた者は、その区分所有者が専用使用権を有しているバルコニー等を使用するこができ ます。 答え：× 計画期間を延ばす変更を行う場合でも、これに合わせて修繕周期を延ばす必要はありません。なぜ なら、修繕周期は、建築・設備・外構等の各部分の耐用年数を実際に考慮して判断されるものだか らです。なお、各部分の耐用年数については、「知っておきたいマンション管理・生活情報（2011
年 11 月号）」に記載されていますのでご参考にしてください。 マンション管理クイズ 3 問題 〔区分所有法に関して〕 共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、共用部分の一部を区分所有者の一部のみが利用す る場合には、それらの区分所有者のみの共有に属する。 〔標準管理規約に関して〕 区分所有者が、専有部分を第三者に貸与する場合には、その貸与に係る契約に規約及び使用細則に 定める事項を遵守する旨の条項を定める必要がある。 〔マンションの維持管保全に関して〕 長期修繕計画の内容については、経済情勢、社会情勢等の要因を考慮して、およそ 5 年ごとに具体 的な見直しを行う。 答え 答え：○ 共用部分（法定共用部分か規約共用部分かを問わず）は、区分所有者全員の共有に属するが（11 条 1 項）、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する（同ただし書）。 例えば、ABCD さんが居住している一棟のマンションに、2 つのエレベーター甲・乙があった場合で、 AB さんは甲のみ、CD さんは乙のみを使用する構造になっていれば、どちらも一部共用部分となり、 甲エレベーターは AB さんの共有、乙エレベーターは CD さんの共有です。 答え：○ 専有部分を第三者に貸与する場合には、その貸与に係る契約に規約及び使用細則に定める事項を遵 守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する 旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない（19 条 2 項）。誓約書は「貸借に関する契約書 の写し」ではありません。 答え：○ 長期修繕計画の内容については、およそ 5 年ごとに具体的な見直しを行います。これは、中期修繕 計画に当たり、マンションの経年劣化による状況を点検し、大規模修繕計画を踏まえた、より詳細 な計画を定めたものです。また、短期修繕計画は、修繕実施計画ともいわれ、見積り等により具体 的に費用を算出し、資金計画の見直しを行います。修繕実施の 2 年程度前の準備に当たります。 マンション管理クイズ 4 問題 〔区分所有法に関して〕 区分所有者 A が、管理費を滞納したまま専有部分等を B に売却した場合には、管理組合は、A に対 して滞納分の管理費を請求すべきであり、B に対して、A の滞納分の管理費を請求することはできな い。 〔標準管理規約に関して〕 駐車場使用料は、その管理に要する費用に充てるほか、管理費に充当する。 〔マンションの維持管保全に関して〕 フローリングの遮音等級は、L 値（L-40、L-45、L-50、L60 など）で示され、その数値が小さいほど 遮音性能が高いと判断される。 答え 答え：× 管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権は、債務 者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる（8 条、7 条 1 項）。特別承継人とは、 売買・贈与・競売等により取得した者をいい、賃借人は含まれません。なお、区分所有権が順次譲 渡された場合において、その中間取得者が、ここでいう特定承継人に該当するか否かについては争 いがあります。
答え：× 駐車場使用料は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる（29 条）。使 用料は、管理費に充当しているケースがあるが、将来の大規模修繕に備え修繕積立金として積み立 てることとしている。なお、機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要す ることから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる（29 条関係コメント）。 答え：○ フローリングの遮音等級は、Ｌ値で示され、その数値が小さいほど遮音性能が高いと判断される。 例えば、床遮音等級におけるL-40は「上階で物音がかすかにする程度で、気配は感じるが気になら ない」というレベルで、床仕上げをカーペットからフローリングに改修する際に軽量床衝撃音への 配慮として適切であると考えられています。 マンション管理クイズ 5 問題 〔区分所有法に関して〕 共用部分の管理に関する事項（保存行為を除く。）は、原則として、区分所有者及び議決権の各過半 数による集会の決議で決する。 〔標準管理規約に関して〕 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体とし て行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。 〔マンションの維持管保全に関して〕 共同住宅においては、収容人員が 30 人以上の場合、防火管理者を設置する必要がある。 答え 答え：○ 共用部分の管理に関する事項（保存行為を除く。）は、原則として、区分所有者及び議決権の各過半 数による集会の決議で決する（18 条 1 項、39 条 1 項）。また、規約で別段の定め（たとえば、「過半 数」という要件を変更したり、管理者などにゆだねるなど）をすることもできる。管理行為とは、 「損害保険契約の締結」、「夜間灯の設置」、「管理会社への管理委託」、「共用部分である車庫を賃貸 し、賃料を得る」などがあげられます。 答え：○ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体とし て行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる（21 条 2 項）。なお、この場合は総 会の決議を経なければなりません。また、「配管の清掃等に要する費用」については、「共用設備の 保守維持費」として管理費を充当できますが、「配管の取替え等に要する費用」のうち専有部分に係 わるものについては、各区分所有者が負担します。 答え：× 収容人員（居住者の数）が50 人以上の共同住宅の管理権者（理事長）は、防火管理者を定め、その 防火対象物について「消防の用に供する設備」、「消防用水または消火活動上必要な施設」の点検お よび整備を行わなければならない（消防法 8 条 1 項）。 同一の敷地内に、管理権原者を有する者が同一のものである防火対象物が 2 以上あるとき、それら 複数の防火対象物は 1 の防火対象物とみなされるため、上記条件を満たす団地であれば、団地に 1 人の防火管理者を選任すればよい。 マンション管理クイズ 6 問題 〔区分所有法に関して〕 規約は、管理者（管理者がいない場合は、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又 は集会の決議で定められた者。）が保管しなければならない。
〔標準管理規約に関して〕 収支予算を変更するときは、理事長は、その案を理事会に提出し、その承認を得なければならない。 〔マンションの維持・保全に関して〕 「昇降機の維持及び運行の管理に関する指針」によれば、昇降機の所有者等は、昇降機に係る人身 事故等が発生した場合は、当該事故速報を事故が発生したときから 7 日以内に、特定行政庁に対し 一定様式により報告しなければならない。 答え 答え：○ 規約は、管理者（管理者がいない場合は、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又 は集会の決議で定められた者。）が保管しなければならない。（33 条 1 項） また、規約の保管場所は、建物の見やすい場所（建物の出入り口付近や掲示板等）に掲示しなけれ ばならない。管理者が保管義務に違反したときは 20 万円以下の過料に処せられます。「その代理人」 とは、賃借人・区分所有者と同居している者等になります。 「過料」は、金銭的な罰の一種ですが、いわゆる刑罰ではなく、刑法の適用がない。 「罰金」は、金銭的な罰ではるが、いわゆる刑罰にあたり、刑法の適用がある。 答え：× 収支予算を変更するときは、理事長は、その案を臨時総会に提出し、その承認を得なければならな い。（58 条 2 項） 答え：× 指針によれば、事故の速報は、事故が発生してから24 時間以内に特定行政庁に対して報告する必要 がある。事故の詳報については、事故処理が解決した日から起算して7 日以内となる。（指針第 8 の 2） マンション管理クイズ 7 問題 〔区分所有法に関して〕 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解 任を裁判所に請求することができる。 〔標準管理規約に関して〕 組合員が期日までに管理費等を納付しない場合でも督促及び徴収の諸費用は管理費から充当するた め、その組合員に対して請求することはできない。 〔マンションの維持・保全に関して〕 コンクリートは、水を通す浸透性の材料であり、建築後の年月の経過に伴ってひび割れが生じ破壊 が始まると、ひび割れから雨水が浸透してコンクリートが持っていたアルカリ性が失われ、コンク リートの中の鉄筋が酸化され錆を発生して膨張し、コンクリートの破壊を促進していく。 答え 答え：○ 管理者に「不正な行為」「その他その職務を行うに適しない事情」があるときは、各区分所有者（単 独）は、その解任を裁判所に請求することができる。（25 条 2 項） 裁判所に対する解任請求は、解任決議とは別の制度のため、解任の議案が集会で否決されても、解 任の訴えを提起することはできます。「不正な行為」とは、管理者が善管注意義務に違反し、区分所 有者の全部または一部に損害をこうむらせる故意による行為で。また、「その他その職務を行うに適 しない事情」とは、管理者の病気や長期不在などを言います。 答え：× 組合員が期日までに管理費等を納付しない場合、管理組合はその未払金額について、年率○％の延 滞損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対 して請求することができる。（61 条 1 項）そして、延滞損害金と違約金は、管理費に充当されます。
また、督促及び徴収の諸費用とは、次の通りです。 ① 配達署証明付内容証明郵便による督促は、郵便代の実費および事務手数料 ② 支払督促申立その他の法的措置については、印紙代、予納切手代、その他の実費 ③ その他督促および徴収に要した費用 答え：○ コンクリートは、水を通す浸透性の材料であり、建築後の年月の経過に伴ってひび割れが生じ破壊 が始まると、ひび割れから雨水が浸透してコンクリートが持っていたアルカリ性が失われ（中性化）、 コンクリートの中の鉄筋が酸化され錆を発生して膨張し、コンクリートの破壊を促進していく。 マンション管理クイズ 8 問題 〔区分所有法に関して〕 区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合、当該義務違反者である区分所有者に対して行為 の停止等の請求をするには、必ずしも裁判上の訴えをもって行わなくてもよい。 〔標準管理規約に関して〕 天井・床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とし、玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部 分とする。 〔マンションの維持・保全に関して〕 外壁タイルの劣化に関し、幅が 1mm 以下のひび割れは、一般的に許容範囲内とされている。 答え 答え：○ 区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合、他の区分所有者は「行為の停止等」の請求を単 独ですることができる（57 条 1 項）。そして、当該請求は、裁判外でも、裁判上でもすることがで きる。 「行為の停止等」とは、 ① 違反行為の停止（例：毎晩のカラオケ騒音を止めさせる） ② 行為結果の除去（例：廊下に常時私物を置いて廊下を不当使用している者に除去させる） ③ 行為予防（例：専有部分を改装しようとする者に耐力壁の撤去・加工を禁止させる） 答え：○ 天井・床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とし、玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部 分とする（7 条 2 項 1 号、2 号）。 答え：× 幅が0.2mm 以下のひび割れは、一般的に許容範囲内とされています。外壁タイルのひび割れは、躯 体コンクリートのひび割れに伴って生じるひび割れと、仕上げ面の収縮によるひび割れがあります。 ひび割れは、漏水のほか、コンクリートの中性化や鉄筋の腐食を促進させるので早めの対応が必要 です。挙動があるひび割れを「充てん工法」で補修する場合は、ひび割れ幅が、0.2mm 以上から 1.0mm 以下なら可とう性のエポキシ樹脂、1.0mm を超える場合はシーリング材を使用します。 マンション管理クイズ 9 問題 〔区分所有法に関して〕 占有者が、共同の利益に反する行為をした場合には、区分所有者の全員は、集会の決議に基づき、 訴えをもって、当該占有者の賃貸借契約を解除し、専有部分の引渡しを請求することができる。こ の場合の集会決議は、区分所有者および議決権の過半数の決議でできる。 〔標準管理規約に関して〕 任期満了又は解任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間、引き続きその職務を 行う。
〔マンションの維持・保全に関して〕 マンションの排水は、汚水と雑排水に 2 つに分類される。 答え 占有者が、共同の利益に反する行為をした場合には、区分所有者の全員は、集会の決議に基づき、 訴えをもって、当該占有者の賃貸借契約を解除し、専有部分の引渡しを請求することができる。訴 えの提起は、区分所有者および議決権の各 3/4 以上の多数による集会決議が必要（60 条 1,2 項）。 この場合、占有者に対し、弁明の機会を与える必要があるが、区分所有者には与えなくてもよい。 答え：× 任期満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間、引き続きその職務を 行う。（36 条 3 項）解任された役員やマンションの売却で組合員でなくなった役員に職務を続行さ せることは適当ではないので、後任が選任されていないときでも、職務続行義務を負うことはない。 答え：× マンションの排水は、汚水（トイレ排水）、雑排水（台所、風呂、洗面）、雨水の 3 つに分類される。 マンション管理クイズ 10 問題 〔区分所有法に関して〕 占有者であっても、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法については、区分所有者が規約 又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負わなければならない。 〔標準管理規約に関して〕 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は、出席理事の過 半数で決議する。 〔マンションの維持・保全に関して〕 屋内消火栓は、消防隊が放水のために使用することを主目的として設けられた消防用設備である。 答え 答え：○ 占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法についてのみ、区分所有者が規約又は集 会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う（46 条 2 項）。それは、共同生活のルールを区分 所有者と同じ立場で守ってもらわないと、マンションにおける生活上の秩序が成り立たないからで す。占有者には関係ない事項の効力は及びません。 答え：○ 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は、出席理事の過 半数で決する（53 条 1 項）。理事会はついては、総会と異なり、書面又は代理人による議決権行使 を認める規定はありません。これは、理事は、その人が理事としての職務を行うにふさわしいとい う前提で選任されているからです。また、重要事項については、最終的には総会で決議する仕組み なので、理事会に任された事項の決議については、特に議決要件を重くする必要はありません。 答え：× 屋内消火栓は、初期の火災の際に、居住者等の一般の人が消火するために設置されるもので、火災 などにより停電が起きた場合にも、機能するように非常用電源が設置されています。1 号消火栓と 2 号消火栓とがあり、1 号消火栓は 2 人以上で、2 号消火栓は 1 人で操作します。また、他に操作性を 良くした易操作性 1 号消火栓（1 人）があります。マンションに設置されている屋内消火栓がどの タイプか事前に確認しておきましょう。 マンション管理クイズ 11 問題 〔区分所有法に関して〕 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）は、原則として、区分所有者及 び議決権の各 3/4 以上の多数による集会の決議で決する。
〔標準管理規約に関して〕 長期修繕計画の作成又は変更に要する経費及び長期修繕計画の作成等のための劣化診断（建物診断） に要する経費の充当については、管理組合の財産状況等に応じて管理費又は修繕積立金のどちらか らでもできる。 〔マンションの維持・保全に関して〕 明るさがほぼ同じ白熱電球、電球形蛍光ランプ及び LED 電球について、白熱電球を電球形蛍光ラン プに交換することは、電球形蛍光ランプを LED 電球に交換することより節電効果が小さい。 答え 答え：× 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）（軽微変更）は、原則として、区 分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議で決する。「掲示板の変更」、「階段と廊下に手すり を設置」、「外壁のひび割れ補修」、「大規模修繕（屋上防水、外装塗装、給水管ライニング等）」など が該当し、費用の大きさではありません。 答え：○ 長期修繕計画の作成又は変更に要する経費及び長期修繕計画の作成等のための劣化診断（建物診断） に要する経費の充当については、管理組合の財産状況等に応じて管理費又は修繕積立金のどちらか らでもできる。（32 条関係コメント④） ただし、「修繕工事の前提」としての劣化診断（建物診断）に要する経費の充当については、修繕工 事の一環としての経費であることから、原則として修繕積立金から取り崩すことになります。 答え：× 白熱電球から電球形蛍光ランプや LED 電球に交換することは、節電効果が期待できます。明るさが ほぼ同じ白熱電球・電球形蛍光ランプ・LED 電球間について、①白熱電球（60 形・消費電力 54W） →電球形蛍光ランプ（15 形・消費電力 12W）に交換することは、②電球形蛍光ランプ→LED 電球（机 上面 60W 相当・消費電力 8W）に交換することより、節電効果が大きい。 マンション管理クイズ 12 問題 〔区分所有法に関して〕 区分所有建物の共用部分の持分は、規約に別段の定めがあれば、その有する専有部分と切り離して 処分することができる。 〔標準管理規約に関して〕 組合員のほか、管理会社、マンション管理士等のうち、理事長が必要と認めた者は、総会に出席す ることができる。 〔マンションの維持・保全に関して〕 平成 20 年 6 月に国土交通省が公表した「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」によると、 設備配管の修繕等において共用部分の修繕に伴って生じる専有部分の修繕工事は、長期修繕計画の 対象に含まれない。 答え 答え：× 共用部分の持分は、専有部分と分離して処分することはできません（分離処分の禁止）。よって、共 用部分共有持分のみの譲渡や抵当権の設定等は許されません。ただし、法律に別段の定めがある場 合はできる（15 条 2 項）。 法律の別段の定めがある場合とは、①規約で共用部分を特定の区分所有者や管理者の所有とする行 為、②規約の設定・変更で、共有持分の割合を変更する行為をいいます。 答え：× 組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席することができる（45 条 1 項）。これは、 議案よっては組合員以外の者の補助を必要としたり、その者の意見を参考にする必要があるからで
す。 答え：× 長期修繕計画の対象範囲は、単棟型の場合、規約に定めた組合管理部分である敷地、建物の共用部 分及び附属施設（共用部分の修繕工事又は改修工事に伴って修繕工事が必要となる専有部分を含 む。）を対象とします。また、団地型の場合は、多様な所有・管理形態がありますが、一般的に、団 地全体の土地、附属施設及び団地共用部分並びに各棟の共用部分を対象とします（第 2 章第 1 節 2 項一）。 マンション管理クイズ 13 問題 〔区分所有法に関して〕 各区分所有者は、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生じる利益を収取する のであり、規約で別段の定めをすることができない。 〔標準管理規約に関して〕 総会を招集するには、少なくても会議を開く日の 2 週間前（会議の目的が建替え決議であるときは 2 ヵ月前）までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならないが、 緊急を要する場合には、理事長は、理事会の承認を得て、1 週間を下さら範囲において、この期間 を短縮することができる。 〔マンションの維持・保全に関して〕 コンクリートの打継ぎ部や各種部材の接合部等のシーリング目地は、紫外線のほかに、地震、気温 や日照等の影響を受けて劣化するので、必要に応じて打替えを行う。 答え 答え：× 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分（専有部分の床面積の割合）に応じて、共用部 分の負担に任じ、共用部分から生じる利益を収取する（19 条）。したがって、規約で別段の定めを することができる。なお、建物の敷地または共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する 場合、19 条の規定は、その敷地または附属施設にも準用される（21 条）。 答え：× 総会を招集するには、少なくても会議を開く日の2 週間前（会議の目的が建替え決議であるときは 2 ヵ月前）までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。 しかし、会議の目的が建替え決議であるときを除き、緊急を要する場合には、理事長は、理事会の 承認を得て、5 日間を下さら範囲において、この期間を短縮することができる（43 条 1、8 項）。「会 議を開く日の 2 週間前まで」とは、招集通知を発する日と会議の開催日との間に中 2 週間を置くこ とである。 答え：○ コンクリートの打継ぎ部や各種部材の接合部等のシーリング目地は、紫外線のほかに、地震、気温 や日照等の影響を受けて劣化するので、必要に応じて打替えを行う。 マンション管理クイズ 14 問題 規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、共用部分の変更（その形状又は効用の著しい 変更を伴わないものを除く。）をすることができない。 〔標準管理規約に関して〕 共用部分の共有持分の割合の基準となる面積は、壁芯計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積を 算出する方法をいう）による。 〔マンションの維持・保全に関して〕 鉄筋コンクリート構造は、引張強度は高いが圧縮強度は劣るコンクリートを圧縮強度が高い鉄筋に
よって補った構造形式である。 答え 答え：○ 規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者（管理所有者）は、共用部分の重大変更（その形 状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）をすることができない（20 条 2 項、17 条 1 項）。 重大な変更は、あくまでも特別決議によります。仮に規約のより管理所有者に共用部分の変更権限 を付与できるとすると、これにより、本来集会で決めるという原則が意味のないものになるからで す。 答え：○ 共用部分の共有持分の割合の基準となる面積は、壁芯計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積を 算出する方法をいう）による（10 条関係コメント①）。現状ではマンションの完成前に売買契約が 締結されることが多く、その時点で区分所有法の原則（内のり計算）によって専有部分の面積を正 確に算出するのが難しいことを考慮したものである。 答え：× 鉄筋コンクリート構造は、引張強度は低いが圧縮強度が高いコンクリートを圧縮強度は劣るが引張 強度は高い鉄筋によって補った構造形式である。鉄筋コンクリート構造（RC 造）は、マンションで は最も一般的な構造で、長所は(a) 耐震性・耐久性・耐火性に富んでいる。(b)ラーメン構造をつく りやすい。(c)自由な形の構造をつくれる。(d)材料が安価。一方、短所は(e)重い。(f)ひび割れが 生じやすい。(g)一定の荷重が持続的に作用する際、材料の変形が時間とともに増大する。 マンション管理クイズ 15 問題 〔区分所有法に関して〕 区分所有者に対する行為の停止等の請求訴訟の提起は、区分所有者及び議決権の各 3/4 以上の多数 による集会の決議によらなければならない。 〔標準管理規約に関して〕 占有者（賃借人等）は、対象物件の使用方法につき、区分所有者が規約に基づいて負う義務と同一 の義務を負う。 〔マンションの維持・保全に関して〕 高圧洗浄法による排水管の清掃は、付着物で閉塞した排水管内に水を送り、圧縮空気を放出してそ の衝撃で付着物を除去する。 答え 答え：× 区分所有者に対する行為の停止等の請求訴訟の提起は、区分所有者及び議決権の「各過半数」の集 会の決議によらなければならない。（57 条 2 項、39 条 1 項） これは、管理に関する事項について 行使されるものであり、区分所有権を奪うものではないので、緩い要件となっています。 また、管理者または集会で指定された区分所有者は、集会の決議によって、他の区分所有者の全員 のために訴訟提起できなす。 答え：○ 占有者（賃借人等）は、対象物件の使用方法につき、区分所有者が規約に基づいて負う義務と同一 の義務を負う。（5 条 2 項） 規約のうち占有者に効力が及ぶのは、対象物件の使用方法、共同生活 のルールに関するものであり、それ以外の事項については効力が及びません。たとえば、管理費等 の納入に関する規約の定めなど。 答え：× 高圧洗浄法による排水管の清掃は、付着物で閉塞した排水管内に水を放出してその衝撃で付着物を 除去する。 マンション管理クイズ 16
問題 〔区分所有法に関して〕 管理者を解任するには、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各 3/4 以上の決議 が必要である。 〔標準管理規約に関して〕 区分所有者は、専有部分の修繕・模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替えをしよ うとする場合、あらかじめ理事長に申請し、書面又は口頭による承認を得なければならない。 〔マンションの維持・保全に関して〕 エレベーターの保守契約における POG 契約は、消耗部品付き契約のことで、定期点検及び管理仕様 範囲内での消耗品の交換を含んでいる。 答え 答え：× 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任する ことができる（25 条 1 項）。そして、集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、 区分所有者及び議決権の「各過半数」で決する（39 条 1 項）。任期の途中で管理者の解任する場合 であっても、特に正当な事由の存在などは要求されていません。また、管理者の側から辞任する場 合についても同様である。ただし、相手の不利な時期に辞任した場合は、やむを得ない事由のある 場合を除いて、民法の委任契約の解消に準じ、損害賠償義務が生じる場合があります。 答え：× 区分所有者は、専有部分の修繕・模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替えをしよ うとする場合、あらかじめ理事長に申請し、「書面による承認」を受けなければならない（17 条 1 項）。承認を受けようとする区分所有者は、設計図、仕様書および工程表を添付した申請書を理事長 に提出し、理事長は理事会の決議を経て、承認又は不承認としなければならない。 答え：○ エレベーターの保守契約における POG 契約は、消耗部品付き契約のことで、定期点検及び管理仕様 範囲内での消耗品の交換を含んでいる。フルメンテナンス契約と比べて割安のため、故障の少ない 期間（～10 年）は POG 契約が有利と考えられています。 契約・点検項目 フルメンテナス契約 POG 契約 点検・調整・給油 ○ ○ 消耗品交換 ○ ○ 部品交換 ○ × 本体交換 ×（別料金） × マンション管理クイズ 17 問題 〔区分所有法に関して〕 数個の専有部分に通じる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供さ れるべき建物の部分は、規約により専有部分とすることができる。 〔標準管理規約に関して〕 管理組合は、不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕に要する経費に充てるために借入 れをしたときでも、修繕積立金をもってその償還に充てることはできない。 〔マンションの維持・保全に関して〕 長期修繕計画の見直しが修繕積立金の額及び支払方法に変更を及ぼさない場合は、理事会で新たな 長期修繕計画を決議し、通常総会で報告すればよい。 答え 答え：× 数個の専有部分に通じる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供さ れるべき建物の部分（法定共用部分）は、区分所有権の目的とならない（4 条 1 項）。したがって、
この法定共用部分は、規約により専有部分とすることができない。法定共用部分を専有部分とする 場合には、これについて、その共有者全員の同意が必要です。 答え：× 管理組合は、不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕に要する経費に充てるために借入 れをしたときでも、修繕積立金をもってその償還に充てることはできる（28 条 3 項、1 項 2 号）。 答え：× 「長期修繕計画の作成又は変更に関する案」は、理事会の決議事項である。しかし、「長期修繕計画 の作成又は変更」は、総会の決議事項であるので、修繕積立金の額及び支払方法に変更を及ぼさな い場合であっても、通常総会における報告では足りず、総会の決議が必要です。 マンション管理クイズ 18 問題 〔区分所有法に関して〕 専有部分と敷地利用権を分離処分することができない場合、専有部分の区分所有者が相続人なくし て死亡したときは、敷地利用権は、他の共有者に帰属する。 〔標準管理規約に関して〕 理事長は、管理組合が締結した損害保険契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有 者を代理する。 〔マンションの維持・保全に関して〕 瑕疵担保責任の内容として、買主は売主に対し損害賠償請求をすることができるが、アフターサー ビスの内容として瑕疵又は欠陥の補修のみが定められているときは、損害賠償請求はできない。 答え 答え：× 専有部分と敷地利用権を分離処分することができない場合、専有部分の区分所有者が相続人なくし て死亡したときであっても、敷地利用権は、他の共有者に帰属しない（24 条、民法 255 条）。特別 縁故者又は国庫に帰属する。また、共有者の 1 人が持分を放棄したときも他の共有者に帰属しない。 答え：○ 理事長は、管理組合が締結した損害保険契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有 者を代理する（21 条 2 項）。また、標準管理規約では、「区分所有者は、共用部分等に関し、管理組 合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。」と規定し、集会決議を不要とし ている。 答え：○ 瑕疵担保責任の内容として、買主は売主に対し損害賠償請求をすることができる。アフターサービ スの内容は約定によるので、約定で瑕疵又は欠陥の補修のみが定められているときは、損害賠償請 求はできない。 マンション管理クイズ 19 問題 〔区分所有法に関して〕 共用部分の変更（その形又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権 の各 3/4 以上の多数による集会の決議で決しなければならず、区分所有者の定数につき、規約で別 段の定めをすることができない。 〔標準管理規約に関して〕 窓ガラス等の開口部に係る改良工事を行う場合、その管理を行う者は、管理を行うために必要な範 囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。 〔マンションの維持・保全に関して〕
平成 20 年 6 月に国土交通省が公表した「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」によると、 長期修繕計画の見直しは、大規模修繕工事の間隔に合わせて 10 年程度で実施することが望ましい。 答え 答え：× 共用部分の変更（その形又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）（重大変更）は、区分所有者 及び議決権の各 3/4 以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約でそ の過半数まで減じることができる（17 条 1 項）。 これについてだけ例外を認めた理由は、「共用部 分の変更については、共用部分共有持分の大きさを考慮する必要性がある」からである。 答え：○ 開口部に係る改良工事を行う場合、管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他 の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる（22 条、23 条 1 項）。 なお、区分所有者が、正当事由なくマンションの点検立入りを拒否するのは、不法行為にあたりま す（判例）。 答え：× 平成 20 年 6 月に国土交通省が公表した「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」によると、 長期修繕計画の見直しは、5 年程度で実施することが望ましい。 これは、マンションの経年劣化 による状況を点検し、大規模修繕計画を踏まえた、より詳細な計画を定めるためである。 マンション管理クイズ 20 問題 〔区分所有法に関して〕 団地管理組合は、一団地内に数棟の建物があって、その敷地内の土地又は附属施設が、それらの建 物の所有者の共有に属する場合に成立する。 〔標準管理規約に関して〕 理事会は、総会の決議により、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができ る。 〔マンションの維持・保全に関して〕 指針によれば、昇降機の所有者等は、1 年に 1 回以上、定期に、国土交通大臣の定める資格を有す る者等に当該昇降機の検査を行わせ、その結果を、昇降機定期検査報告書に作成し、昇降機に関す る地域法人等を経由して、特定行政庁に報告するものとする。 答え 答え：○ 団地管理組合は、一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設（これらに関す る権利を含む）が、それらの建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有 に属する場合に成立する（65 条）。 団地管理組合においては、戸建ての所有者も構成員になるこ とがあります。 答え：× 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討さ せることができる（55 条 1 項）。 専門委員会の検討対象が「理事会の責任と権限を越える事項で ある場合」、「理事会活動に認められている経費以上の費用が専門委員会の検討に必要となる場合」、 「運営細則の規定が必要な場合」は、専門委員会の設置に総会の決議が必要となります。 答え：○ 昇降機の所有者等は、1 年に 1 回以上、定期に、国土交通大臣の定める資格を有する者等に当該昇 降機の検査を行わせ、その結果を、昇降機定期検査報告書に作成し、昇降機に関する地域法人等を 経由して、特定行政庁に報告するものとする（指針第 9 の 1）。 所有者等は、昇降機定期検査報告 書の写しを3 年以上保存しなければなりません。
