参考資料１－17「民間都市整備事業・建築計画に関わる関連制度の整理」
都市開発諸制度には、「公開空地の確保」など公共的な貢献を行う建築計画に対して、容 積率や斜線制限などの建築基準法に定める形態規制を緩和することにより、市街地環境の 向上に寄与する良好な都市開発の誘導を図る５つの制度がある。概ね下図のような手順で 制度が適用（許可、都市計画決定）される。 大規模建築物の企画（民間事業者） ④特定街区 ③再開発等促進区を 定める地区計画 市街地再開発事業 ①総合設計 ② 高 度 利 用 地区 都市開発諸制度の適用可（容積ボーナス等の獲得） 事前協議：建築物の環境配慮、緑化制度等との整合、排水量 審査：都市計画等マスタープランとの整合、関係者からの意見を踏ま えて、市街地環境の向上等の地域貢献ができるかを運用基準等 に基づいて地方公共団体（特定行政庁）が判断。 総 合 設 計 許可 都市計画決定 諸制度 適用不可 ⑤都市再生 特別地区 事前協議を経て、 地 域 整 備 方 針 と の 整 合 、 都 市 再 生 へ の 貢 献 を 地 方 公 共 団体が個別審査 利害関係者との調整・合意 <制度の選択> < 地方公共団体（ 特 定 行 政 庁 ） と の 協 議・審査> <許可、決定> ○ヒートアイランド適応策の導入 屋上緑化・壁面緑化、外構緑化・緑陰形成、 路面処理（保水性・高反射） 、オーニング（庇等）、 水面・水路・滝・噴水・ミスト 、打ち水・水張り（維持管理） < 事 業 実 施･竣工> ○事業効果の享受 木陰の形成、建物周囲の気温低下、都市の生物多様性に寄与 通行量の増加、エネルギー削減（建物所有者） 等 ○認証制度等による建物評価の向上 不動産価値、事業者の CSR に活用、集客力の向上 等 各種補助金･ 交付金の活用 融 資 及 び 税 制 上の優遇措置①総合設計 一定規模以上の敷地面積及び一定割合以上の空地を有する建築計画について、特定行政 庁の許可により容積率、斜線制限などの制限を緩和する制度である。建築敷地の共同化や 大規模化による土地の有効かつ合理的な利用の促進と、公開空地等公共的な空地・空間の 確保による市街地環境の改善を図ることを目的とする。公開空地等による容積率割増は次 式による。 割増容積率(%)＝（有効公開空地率 －有効公開空地率の最低限度）×公開空地の質係数＊× （（基準容積率）＋総合設計種類別係数×住宅係数）×環境性能係数×敷地規模別係数 ＊：周辺の緑との連続性、樹種の多様性、 既存樹木の保全・活用、樹高の高い木の植栽、 芝生・水面等による被覆、建築物上の緑化から 1.0～1.3 に定められる。（東京都の場合） ＜企画から事業竣工までの手順＞ [地方公共団体（特定行政庁）] [事業者] [周辺地域（利害関係者）] 事業者との事前協議（提出の 30 日前） 事業企画 権利者 2/3 以上の合意 許可申請図書の提出 関係市区町村、景観審議会の意見 大規模建築計画連絡協議会へ付議 総合設計の許可 環境調査（交通量、電波障害、風害） 必要に応じて公聴会開催 事業内容を公衆に表示 建築工事 建築物環境性能報告書 緑化計画報告書の作成 公開空地等維持管理図書作成 許可申請の受理 許可要綱・取扱基準等 に基づいて審査 建築計画(実施設計) 竣 工 公開空地等を公衆に表示 適応策導入の判断等に関わる事項 出典）東京都ホームページ
②高度利用地区 住民主導型の市街地再開発事業などに伴い、地方公共団体が定める制度であり、市街地 において細分化した敷地の統合(0.5ha 以上)を促進し、防災性の向上と合理的かつ健全な高 度利用を図ることを目的とする。壁面の位置の制限、建ぺい率の最高限度、建築面積の最 低限度を定めること等により、容積率が緩和される。市街地再開発事業は、高度利用地区 内において行われることが多い。空地の確保に加えて、外構部や屋上緑化等の緑化施設相 当分についても緑化率に準じて容積率が割増される。 [地方公共団体（特定行政庁）] [事業者] [周辺地域（利害関係者）] 関係機関との調整及び必要な調査等の実施 試案の作成 都市計画決定 原案の作成 必要に応じて公聴会、説明会によ る住民の意見の反映 利害関係者の合意 事業内容を公衆に表示 建築工事 (市街地再開発事等) 受理、公告、縦覧、都 市計画審議会に付議 建築計画(実施設計) 広場等の有効な空地の 維持管理図書の作成 竣 工 有効空地等を公衆に表示 出典）東京都ホームページ
③再開発等促進区域を定める地区計画（再開発等促進区） まとまった規模を有する低・未利用地の土地利用転換を図り建築物と公共施設の整備を 一体的かつ総合的に推進する計画である。土地の有効利用、都市機能の増進、住宅・業務 床の供給促進、地域の活性化の拠点づくり等を誘導する。地区計画への適合を条件に、用 途、容積率、建築物の高さ等を緩和する。計画容積率は、見直し相当容積率に評価容積率 を加えた範囲内とする。見直し相当容積率は、当該地域の都市構造上の位置づけ、土地の 高度利用や都市機能の増進への貢献度、都心居住の推進や業務商業機能の開発・整備・育 成への寄与度などを勘案して設定される。評価容積率は、計画内容が当該地域及び周辺地 域の開発・整備に貢献する度合いなどを勘案して設定される。その際、屋上緑化は評価容 積率設定に用いられる有効空地面積に乗じられる緑化率算定において建築物上の緑化面積 として扱われる。 [地方公共団体（特定行政庁）] [事業者] [周辺地域（利害関係者）] 地方公共団体と事業者との事前協議（提出の 30 日前） 事業企画 権利者 2/3 以上の合意 企画提案書の提出 提案書の受理 マスタープラン等との適合性 関連する都市計画との調整など 運用基準に基づいて審査 適用の決定 公共施設整備、費用負担等の 関係者間の協議と合意形成 竣 工 許可、計画容積率の認定 建築工事 （市街地再開発事業等） 都市計画案の作成、縦覧、審議 用途許可、容積率認定申請 実施設計、建築確認申請 完了報告書提出 大規模開発地区交通計画 ﾏﾆｭｱﾙ等による交通量の予測 有効空地等を公衆に表示 出典）東京都ホームページ 事業内容を公衆に表示
④特定街区 都市計画・地域地区として地方公共団体が定める制度であり、相当規模の街区(原則とし て0.5ha 以上)において、良好な環境と健全な形態を有する建築物を建築し、併せて有効空 地を確保すること等の市街地の整備、改善を図る制度である。一般的な形態制限を適用せ ず、その街区に適した容積率・建ぺい率、高さ制限などの制限を個別に都市計画決定する。 有効空地は、日常一般に開放された部分で、屋上緑化、保存緑地の部分などを含み、有効 空地率は基準容積率及び用途地域に準じて定め、それによる割増容積率は、街区整備に必 要な内容＊に応じて付加される容積率の合計を基準容積率に加えた数値の範囲内とする。 ＊ 有効空地、地域の整備改善寄与度、街並み景観の形成へ寄与など 割増容積率設定に係る有効空地面積は、有効空地の実面積×有効係数×緑化係数 から 算定される。緑化係数は地区の緑化率に準じて、有効係数は地上部や屋上毎に定められて いる。 [地方公共団体（特定行政庁）] [事業者] [周辺地域（利害関係者）] 地方公共団体と事業者との事前協議（提出の 30 日前） 試案作成 権利者 2/3 以上の合意 原案（都市計画手続き 図書）の作成 都市計画案の作成、縦覧、 審議 都市計画決定 大規模開発地区交通計画 ﾏﾆｭｱﾙ等による交通量予測 有効空地等を公衆に表示 建築工事 建築物環境性能報告書 緑化計画報告書の作成 有効空地等維持管理図書の作成 受理 運用基準に基づいて審査 建築計画(実施設計) 竣 工 事業内容等を公衆に表示 出典）東京都ホームページ 必要に応じて公聴会、説明会 による住民の意見の反映
⑤都市再生特別地区における容積率割増 都市再生緊急整備地域内で、都市の再生に貢献し、土地の合理的かつ健全な高度利用 を図る必要がある区域を「都市再生特別地区」として国が指定し、既存の用途地域等に 基づく用途、容積率等の規制を適用除外とした上で、自由度の高い計画を定めることが できる制度である。また、事業者の創意工夫を最大限に発揮するため、事業者提案を基 本とし、一律的な基準によらず、１件ごとに個別審査を実施する。 提案内容の評価のポイントは、以下の通り。 (1) 地域整備方針等への適合、周辺環境への配慮、都市基盤との均衡が確保された計画に ついて、都市再生に対する貢献の度合いに応じた容積率等の緩和を認める。 (2) 公共的なオープンスペースの確保など特定街区等従来の制度における評価項目に限 定せず、評価項目を幅広く多面的に取り上げ、都市再生に対する貢献の度合いを評価 する。例えば、次のような点を評価対象とする。 ・文化交流施設など地域に求められるにもかかわらず不足している機能の充実と強化 ・独創的な都市の魅力の創出 ・地区外における関連公共施設等整備 ・地球環境改善への貢献 など [地方公共団体（特定行政庁）] [事業者] [周辺地域（利害関係者）] 地方公共団体と事業者との事前協議（提出の 30 日前） 計画提案の作成 権利者 2/3 以上の合意 提案書の提出 都市計画変更、周辺の環境調査 建築物環境性能、緑化計画、 都市再生に関わる事業計画 都市計画案の作成、縦覧、審議 都市計画決定 （提案から 6 ヶ月以内） 事業内容を公衆に表示 建築工事 （再開発事業等） 提案書の受理・縦覧 検討会・審査会等の設置 都市計画マスタープラン、都市再 生地域整備方針（国：都市再生本 部）との適合等を個別審査 建築計画(実施設計) 竣 工 有効空地等を公衆に表示
