１
総
説
【１】 意 義
所有権保存の登記とは、権利に関する登記としてはじめてされる所有権の登記をいいます。 所有権保存の登記をすることにより権利部の甲 区が設けられ、その不動産についての「所有権」とい う権利がはじめて登記記録上に登場します。そして、 これを起点として、以後所有権移転の登記や抵当 権設定の登記がされていきます。いわば、所有権保 存の登記は権利に関する登記の⼟台となる「一発 目の登記」ということです。【２】 所有権保存の登記の申請適格
所有権保存の登記は権利に関する登記としては じめてされる登記であるところ、登記をすることにより 不利益を受ける登記義務者がおらず、所有権保存 の登記は所有者の単独申請となります。 そこで、虚偽登記を防止するため、★登記の申請 適格を有する者は、次のような「登記官が公文書に より確実に所有者であると判断できる者」に限定され ています。 【所有権保存の登記の申請適格者】 【所有権保存の登記の申請適格者】【所有権保存の登記の申請適格者】 【所有権保存の登記の申請適格者】 ➊ 表題部所有者（法74条１項１号前段） ➋ 表題部所有者の相続人その他の一般承継人（法74条１項１号後段） ➌ 所有権を有することが確定判決によって確認された者（法74条１項２号） ➍ 収用によって所有権を取得した者（法74条１項３号） ➎ 区分建物につき，表題部所有者から直接所有権を取得した者（法74条２項）Topic３
所有権保存の登記
☑ ☑☑ ☑ コメントコメントコメントコメント ☑☑☑☑ 権利に関する登記をする ためには、前提としてま ずはじめに所有権保存の 登記をしておく必要があ ります。 所有権保存の登記は単独申請でされるため、あなたの家の登記を、私が勝手に私 の名義で登記をすることも考えられます。そこで公文書で確実に所有者であると公文書で確実に所有者であると公文書で確実に所有者であると公文書で確実に所有者であると 判断できる者に申請適格者を限定することで登記の真正を担保している 判断できる者に申請適格者を限定することで登記の真正を担保している判断できる者に申請適格者を限定することで登記の真正を担保している 判断できる者に申請適格者を限定することで登記の真正を担保しているのです。 権利に関する登記は所有権所有権所有権所有権 保存の登記からはじまる 保存の登記からはじまる保存の登記からはじまる 保存の登記からはじまる所有権保存の登記
所有権保存の登記
所有権保存の登記
所有権保存の登記
所有権移転の登記 所有権移転の登記 所有権移転の登記 所有権移転の登記 抵当権設定 抵当権設定 抵当権設定 抵当権設定の登記の登記の登記の登記 所有権保存の登記は単独申請 ➠公文書で所有者だと判断で公文書で所有者だと判断で公文書で所有者だと判断で公文書で所有者だと判断で きる者 きる者 きる者 きる者に申請適格を認めるＡ
Ａ
Ａ
Ａ
所有者 公文書 公文書 公文書 公文書 所有権２
表題部所有者による所有権保存の登記
【１】 意 義
表題部所有者は、表題登記という公文書から登 記官が確実に所有者であると判断することができる ため、自己名義の所有権保存の登記を申請できま す（法74条１項１号前段）。例えば表題登記に表題部所 有者として記載されているＡは、自己名義の所有権 保存の登記を申請することができます。【２】 登記申請手続（申請書例）
■ 表題部所有者による所有権保存の登記 ➠ 表題部所有者であるＡが所有権保存の登記を申請する場合 登記 登記 登記 登記のののの目的目的目的目的 所有権保存➊ 所 有 所 有 所 有 所 有 者者者者 Ａ ☚ 「所有者」と冠記し、登記名義人となる者の氏名を記載します（令３条１ 号）。また、登記名義人となる者が２人以上のときは、それぞれの持分を記 載します（同条９号）。 添 付 情 添 付 情 添 付 情 添 付 情 報報報報 住所証明情報 «Ａの» ☚ 新たに所有権の登記名義人となる者が出てくる登記であるため、登記名義 人となる者の住所証明情報を提供します。 代理権限証明情報 ☚ 登記原因を記載しないため、★登記原因証明情報の提供は不要です。 ☚ 共同申請の構造をとらないため、登記識別情報および印鑑証明書の提供は 不要です。 平成○年○⽉○⽇法74条１項１号申請❷ 課 税 価 課 税 価 課 税 価 課 税 価 格格格格 ⾦1,000万円 «不動産の価額» 登録免許税 登録免許税 登録免許税 登録免許税 ⾦４万円 ☚ 所有権保存の登記の登録免許税は「不動産の価額 × 4/1000」です。 ➊ 登記原因およびその日付 所有権保存の登記では原則として登記原因が存在しないことから、「登記原因およびその日 付」は登記事項とはならず（法76条１項本文）、申請情報に記載しません。 ❷ 登記申請の根拠条項 所有権保存の登記では、登記申請をできる者が、登記官が公文書により確実に所有者であ ると判断できる者に限定されているため、どの⽴場（根拠条⽂）に基づいて申請しているのかを 明らかにするため、登記申請の根拠条項を表示します。 ここでは「表題部所有者による所有権保存の登記」であるため、申請人が「法74条１項１ 号」に該当する者である旨を表示します（令別表28申イ）。 ☑ ☑☑ ☑ 補足知識補足知識補足知識補足知識 ☑☑☑☑ 例えば、表題部所有者が Ａ と Ｂ （ 各 持 分 ２ 分 の １）である場合、次のよ うに記載します。 所有者 所有者所有者 所有者 持分２分の１ Ａ ２分の１ Ｂ ☑ ☑☑ ☑ 用語解説用語解説用語解説用語解説 ☑☑☑☑ 『 表題部所有者表題部所有者表題部所有者表題部所有者 』 不動産の登記記録の表題 部に所有者として記録さ れている者のこと（法２条 10号，27条３号参照）。な お、「表題部所有者」の 表示は仮の表示に過ぎな いため、所有権保存の登 記がされると、登記官の 職 権 に よ り 抹 消 さ れ ま す。 表題登記 表題登記表題登記 表題登記という公文書か ら所有者だと判断できる ➠申請適格あり申請適格あり申請適格あり申請適格ありＡ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部 表題部 表題部 表題部 所有者 所有者 所有者 所有者 所有権 表題部 所有者 ○市○町○丁目 Ａ【３】 関連知識
（１）表題部所有者が複数である場合
★表題部所有者が複数である場合、表題部所 有者として記録されている共有者のうちの１人が、 自己の持分についてのみ所有権保存の登記を申請 することはできません（明32.8.8⺠刑1311号回答）。共有者 の１人の持分だけを登記して、当然存在しているは ずの他の共有者の持分を登記しないと、実体関係 を忠実に公示することができなくなってしまうからです。 ★その代替措置として、共有者のうちの1⼈は、保存⾏為（⺠252条但書）として、共有物の全部に ついて、所有権保存の登記を申請できるとされています（明33.12.18⺠刑1661号回答）。例えば、甲建物 の表題部に共有者ＡＢ（各持分２分の１）が記録されている場合、Ａは自己の持分の２分 の１のみについて所有権保存の登記を申請することができませんが、Ａは甲建物の全部（つまり、 ＡＢ両持分）について所有権保存の登記を申請できます。（２）表題部所有者が不動産を譲渡した場合
表題部所有者が、所有権保存の登記がされていない不動産を譲渡した場合には、表題部所 有者名義の所有権保存の登記を申請した後に、譲受人への所有権移転の登記を申請しなけ ればなりません。 例えば、表題部所有者Ａが所有権保存の登記 をしていない甲建物をＢに譲渡した場合は、「➊Ａ 名義での所有権保存の登記」➠「➋Ｂへの所有権 移転の登記」の順で申請しなければなりません。この 場合、Ｂには所有権保存の登記の申請適格がない からです。 同様の観点から、★表題部所有者が所有権の一部を譲渡した場合も、表題部所有者の単有 名義の所有権保存の登記を申請した後、譲受人への所有権一部移転の登記を申請しなけれ ばなりません（登記研究486号）。例えば、表題部所有者Ａが所有権保存の登記をしていない甲建物 の所有権の一部（持分２分の１）をＢに譲渡してＡＢの共有となった場合、「➊Ａ名義での 所有権保存の登記」➠「➋Ｂへの所有権一部移転の登記」の順で申請しなければならず、ＡＢ の共有名義の所有権保存の登記を申請することはできません。 登記申請における保存行為は，「自分の分だけでは登記できないケースにその代自分の分だけでは登記できないケースにその代自分の分だけでは登記できないケースにその代自分の分だけでは登記できないケースにその代 替措置として認められるもの 替措置として認められるもの替措置として認められるもの 替措置として認められるもの」です。対抗力を備えるために登記をするかどうか はそれぞれの自由だからです。この考え方はしっかり押さえておきましょう。 ☑ ☑ ☑ ☑ 参考条文参考条文参考条文参考条文 ☑☑☑☑ 【 【 【 【民法民法民法252民法252252条252条条条但書但書但書】但書】】 】 …ただし、保存行為は、 各共有者がすることがで きる。 ☑ ☑☑ ☑ 補足知識補足知識補足知識補足知識 ☑☑☑ ☑ 表題登記のない段階で甲 土地がＡからＢに売却さ れた場合は、Ｂを表題所 有者とする表題登記をし て、Ｂ名義の所有権保存 の登記を申請することが できます。この場合、Ｂ は「表題部所有者」とし ての申請適格を有するか らです［冒頭省略表題登 記］。 Ａは自分の持分だけ自分の持分だけ自分の持分だけ自分の持分だけ所有権保存 の登記を申請できない ➠保存行為としてＡＢ名義の所ＡＢ名義の所ＡＢ名義の所ＡＢ名義の所 有権保存登記 有権保存登記 有権保存登記 有権保存登記を申請できるＡ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部 所有者 1/2Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
表題部 所有者 1/2 所有権保存登記 の申請適格なし申請適格なし申請適格なし申請適格なしＡ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部 所有者Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
譲受人 所有権 【表題部】 所有者 Ａ 【権利部】 所有者 Ｂ（３）表題部の住所と現在の住所とが異なる場合
★表題部所有者が住所を移転し、「表題部所有 者」欄に記載された住所と現在の住所とが異なる場 合、表題部所有者は、住所の変更を証する情報 （例：住⺠票の写し）を提供すれば、表題部所 有者の住所変更の登記を申請しないで、直接、所 有権保存の登記を申請できます（登記研究213号）。３
表題部所有者の相続人その他一般承継人による
所有権保存の登記
【１】 意 義
表題部所有者の相続人その他の一般承継人は、⼾籍謄本などの公⽂書によって、所有権が 承継されたことを証明できるため、自己名義の所有権保存の登記を申請できます（法74条１項１号後 段）。例えば、表題部所有者であるＡが死亡し、Ｂがその相続人となった場合、Ｂは自己名義の 所有権保存の登記を申請することができます。【２】 登記申請手続（注意点）
（１）登記申請の根拠条項
「表題部所有者の相続人その他一般承継人による所有権保存の登記」であるため、ここでは 「平成○年○⽉○⽇法74条１項１号申請」というように、申請人が法74条１項１号に該当 する者である旨を表示します。（２）添付情報（所有権証明情報）
表題部所有者から相続その他一般承継により所有権を承継して申請適 格があるということを⽴証するため、相続その他の⼀般承継による承継を証す る情報（例：⼾籍謄本など）［所有権証明情報］を提供します。 ☑ ☑ ☑ ☑ 用語解説用語解説用語解説 用語解説 ☑☑☑☑ 『 一般承継人一般承継人一般承継人一般承継人 』 相続における相続人や合 併 に お け る 存 続 会 社 な ど、包括的な承継（包括 承 継 ） を 受 け る 者 の こ と。 ☑ ☑ ☑ ☑ 補足知識補足知識補足知識 ☑補足知識 ☑☑☑ 第２章の「表題部所有者 に よ る 所 有 権 保 存 の 登 記」では表題部登記から 申請適格を判断するとこ ろ、これは登記記録上明 らかであるため、所有権 証明情報を添付する必要 がありません。 ☑ ☑ ☑ ☑ コメントコメントコメントコメント ☑☑☑☑ 所有権保存の登記がされ ると、「表題部所有者」 の表示は登記官の職権に より抹消されるところ、 どうせ消されてしまうの で表題部所有者の住所変 更の登記をする必要性に 乏しいからです。 表題部 所有者 甲甲甲甲市○町○丁目 Ａ 表題部の住所を変更せずに直接 「乙乙乙乙市」の住所で申請できるＡ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部 所有者 所有権 登記申請書 登記申請書 登記申請書 登記申請書 所有者 Ａ 乙 乙乙 乙市○町○丁目Ａ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部 所有者 所有権Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
相続人相続人相続人相続人 【表題部】 所有者 Ａ 「表題登記＋戸籍謄本」 という公文書から所有者 だと判断できる ➠申請適格あり【３】 関連知識
（１）相続人が複数である場合
★相続人が複数（共同相続）である場合、相続人のうちの１人が、自己の持分についてのみ 所有権保存の登記を申請できません。これを認めると、登記記録上、その不動産が被相続人と 共同相続人のうちの１人との共有であるかのような記載となってしまうからです。 その代替措置として、相続人のうちの1人は、保 存⾏為（⺠252条但書）として、すべての相続人の名義と する所有権保存の登記を申請できるとされています （登記研究132号）。 例えば、甲建物の表題部所有者ＡをＢＣが共 同相続した場合（各持分２分の１）、Ｂは自己 の持分の２分の１のみについて所有権保存の登記 をすることができませんが、ＢはＢＣの両持分につい て所有権保存の登記を申請できます。（２）包括受遺者がいる場合
★「表題部所有者の相．続人．．その他一般承継人に よる所有権保存の登記」に包括受遺者は含まれな いため包括受遺者は自己名義の所有権保存の登 記を申請することができません（登記研究223号）。所有 権保存の登記の申請適格者は、登記官が公文書 により容易かつ確実に所有者であると判断できる者 に限定されているところ、包括受遺者であることは公 ⽂書で⽴証できない場合（例：⾃筆証書遺⾔） があるからです。（３）数次相続の場合
★表題部所有者から数次相続があった場合、最 終の相続人は、直接自己名義に所有権保存の登 記を申請することができます（中間相続が共同相 続である場合でも同様）。所有権保存の登記は現 在の所有状態を公示するもので、権利変動を公⽰ するものではないところ、権利変動の過程に忠実に 登記を申請することを要請する「中間省略登記の禁 止の原則」は考慮する必要はないからです。 例えば、表題部所有者Ａが死亡し、ＢＣが相続 したが、その後、ＢもＣも死亡し、ＢをＤが、ＣをＥ が相続した場合、直接、ＤＥ共有名義とする所有 権保存の登記を申請することができます。 ☑ ☑☑ ☑ コメントコメントコメントコメント ☑☑☑ ☑ 相続は包括承継である以 上、被相続人の所有権は 包括的に（丸ごと）承継 されるはずであり、その 一部だけ承継されること はありえないのです。こ のように、相続人の１人 が自己の持分についての み所有権保存の登記をで き な い と さ れ て い る た め、保存行為としてすべ ての相続人の名義とする 所有権保存の登記の申請 が認められています。Ａ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部 所有者Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｃ
Ｃ
Ｃ
Ｃ
Ｂは自分の持分だけ自分の持分だけ自分の持分だけ自分の持分だけ所有権保存 の登記を申請できない ➠保存行為としてＢＣ名義の所ＢＣ名義の所ＢＣ名義の所ＢＣ名義の所 有権保存登記 有権保存登記有権保存登記 有権保存登記を申請できる 1/2 1/2 共同 相続人 ☑ ☑☑ ☑ 用語解説用語解説用語解説用語解説 ☑☑☑☑ 『 数次相続数次相続数次相続数次相続 』 すでに開始した相続によ る 相 続 登 記 が 未 了 の 間 に、その相続人の死亡に より更に相続が開始する こと。例えば、Ａが死亡 してＢがその相続人とな った後、Ｂが死亡してＣ がその相続人になるよう な場合です。 ☑ ☑ ☑ ☑ 用語解説用語解説用語解説 用語解説 ☑☑☑☑ 『 包括受遺者包括受遺者包括受遺者包括受遺者 』 割合で示した遺贈［包括 遺 贈 ］ を 受 け た 者 の こ と 。 包 括 遺 贈 の 受 遺 者 は、相続人と同一の権利 義務を有するとされてい ます（民990条）。Ａ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部 所有者Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｃ
Ｃ
Ｃ
Ｃ
直接ＤＥの共有名義 直接ＤＥの共有名義 直接ＤＥの共有名義 直接ＤＥの共有名義とする所 有権保存の登記を申請できる 1/2 1/2 共同 相続人Ｄ
Ｄ
Ｄ
Ｄ
相続人Ｅ
Ｅ
Ｅ
Ｅ
Ａ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部 所有者 所有権Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
包括 包括 包括 包括 受遺者 受遺者 受遺者 受遺者 【表題部】 所有者 Ａ 自筆証書遺言だと公文書か ら所有者だと判断できない ➠申請適格なし申請適格なし申請適格なし申請適格なし 包括遺贈 遺言書 遺言書 遺言書 遺言書（４）複数いる表題部所有者の全員が死亡している場合
★複数いる表題部所有者が全員死亡した場合、 表題部所有者の１人の相続人とほかの共有者の 共有名義とする所有権保存の登記を申請すること ができます（明36.9.18⺠甲2323号回答）。所有権保存の登 記に記載する登記申請の根拠条項は登記の目的 の一部と解されるところ、「表題部所有者による所有 権保存の登記（法74条１項１号前段）」も「表題部所有 者の相続人その他一般承継人による所有権保存 の登記（法74条１項１号後段）」も登記申請の根拠条項 （≒登記の目的）は「法74条１項１号」と同一で あるため、一申請情報申請が認められるのです（規35 条９項）。 例えば、表題部所有者ＡＢ（各持分２分の１）がともに死亡し、ＣＤがＡを、ＥＦがＢを 相続した場合、➊「Ａ＋Ｂ」、➋「ＣＤ＋ＥＦ」、➌「ＣＤ＋Ｂ」、➍「Ａ＋ＥＦ」の所有権保 存の登記を申請できます。４
所有権を有することが確定判決によって
確認された者による所有権保存の登記
【１】 意 義
表題部所有者でなくとも、所有権を有することが 確定判決によって確認された者は、自己名義の所 有権保存の登記を申請できます（法74条１項２号）。例 えば、表題部所有者がＡである甲建物につき、Ｂが 自己が所有権を有することの確定判決を得て、所 有権保存の登記を申請することができます。【２】 登記申請手続（注意点）
（１）登記申請の根拠条項
「所有権を有することが確定判決によって確認された者による所有権保存の登記」であるため、 ここでは「平成○年○⽉○⽇法74条１項２号申請」といったように、申請人が法74条１項２ 号に該当する者である旨を表示します。（２）添付情報（所有権証明情報）
所有権を有することが確定判決によって確認され、申請適格があるということを⽴証するため、 所有権を有することが確定判決により確認されたことを証する情報（判決謄本および確定証明 一申請情報申請をするには「登記の目的」が同一であることが必要ですが、登記 申請の根拠条項はこれと同視されるところ、所有権保存の登記の一申請情報申請 をするには登記申請の根拠条項が同一である必要があります。 ☑ ☑☑ ☑ コメントコメントコメントコメント ☑☑☑ ☑ 登記申請の申請条項には 「前段」や「後段」とい った文言を記載しないた め、登記申請の根拠条項 が同一だと捉えることが できるのです。 ☑ ☑☑ ☑ 補足知識補足知識補足知識補足知識 ☑☑☑☑ ★所有権証明情報として提 供するのは、確定判決と 同一の効力を有するとさ れている和解調書などで あってもよいとされてい ます。Ａ
Ａ
Ａ
Ａ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
➊ ➊ ➊ ➊「「「Ａ「ＡＡＡ＋＋＋Ｂ＋Ｂ」ＢＢ」」」 ➋➋➋「ＣＤ＋ＥＦ」➋「ＣＤ＋ＥＦ」「ＣＤ＋ＥＦ」「ＣＤ＋ＥＦ」 ➌ ➌ ➌ ➌「ＣＤ＋「ＣＤ＋Ｂ「ＣＤ＋「ＣＤ＋ＢＢＢ」」」」➍➍「➍➍「「「ＡＡＡ＋ＥＦ」Ａ＋ＥＦ」＋ＥＦ」＋ＥＦ」 で所有権保存登記を申請できる 1/2 表題部 所有者Ｅ
Ｅ
Ｅ
Ｅ
Ｃ
Ｃ
Ｃ
Ｃ
Ｄ
Ｄ
Ｄ
Ｄ
Ｆ
Ｆ
Ｆ
Ｆ
1/2 1/4 1/4 1/4 1/4Ａ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部所有者 被告 所有権Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
「判決書判決書判決書判決書」という公文書か ら所有者だと判断できる ➠申請申請申請申請適格あり適格あり適格あり適格あり 原告 判決書 判決書判決書 判決書 甲建物の所有 者はＢである書）を提供します（令別表28添ロ）。
【３】 関連知識
（１）判決の種類・内容
法74条１項２号による所有権保存の登記では、確定判決という公文書によって所有権を有 することが確認できればよいため、その判決が執⾏⼒を有している必要はありません。そのため、★こ の「確定判決」は給付判決・確認判決・形成判決のいずれでもよく、判決の主文でなく判決理由 中で所有権が確認されているものでもよいとされています（登記研究170号）。 【「判決」の比較】 【「判決」の比較】【「判決」の比較】 【「判決」の比較】 所有権保存の登記（法74条１項２号） 判決による登記（法63条１項） 種 類 給付判決・確認判決・形成判決 給付判決のみ 内 容 所有権が確認できればよく、 理由中でも可 主文において「登記申請手続をせよ」との内容が必要であり、理由中では不可（２）判決の被告
法74条１項２号における判決は、表題部に所 有者として記録されている者全員を被告とするもの でなければなりません（平10.３.20⺠三552号通知）。そのた め、★表題部所有者が死亡している場合、表題部 所有者の相続人全員を被告として勝訴判決を得な ければ、法74条１項２号による所有権保存の登 記を申請することはできません。 例えば、Ｄが表題部所有者Ａから甲建物を買ったが、その旨の登記を申請する前にＡが死亡 し、ＢＣがＡを相続した場合には、ＤはＢＣを被告とする勝訴判決を得る必要があります。５
表題部所有者から区分建物の所有権を取得した者
による所有権保存の登記
【１】 区分建物総説
（１）用 語
区分建物とは、分譲マンションの「205号室」のよ うに、⼀棟の建物の⼀部を独⽴して所有できる建物 のことをいいます。 建物を所有するには、その建物が建っている土地 を利⽤する権利を有している必要がありますが、区 分建物を所有するための敷地に関する権利を「敷 地利⽤権」といいます。そして、敷地利⽤権を登記し て、（絶対的に）区分建物と分離して処分できな いようにしたものが「敷地権」といいます。 ☑ ☑☑ ☑ 用語解説用語解説用語解説用語解説 ☑☑☑☑ 『 執行力執行力執行力執行力 』 判決の内容を強制執行で きる効力のこと。執行力 は「給付判決」の「判決 主文」にのみ認められま す。なお、法63条１項の 判決による登記は、被告 の登記申請の意思表示を 強制執行するものである ため、執行力を有してい ることを要します。 ☑ ☑ ☑ ☑ コメントコメントコメント ☑コメント ☑☑☑ 通常、１個の不動産につ き１個の所有権が認めら れるものですが（例：一 戸 建 て の 家 ） 、 こ の 場 合、「205号室」は区分 建物として独立の所有権 の対象となるので、この 一室を売り買いすること ができます。Ａ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部所有者Ｄ
Ｄ
Ｄ
Ｄ
ＢＣ全員を被告 ＢＣ全員を被告ＢＣ全員を被告 ＢＣ全員を被告として 訴えなければならない 原告Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｃ
Ｃ
Ｃ
Ｃ
共同相続人 被告 訴え提起 専有部分と敷地権は分離して処分できない ➠区分建物にした登記は敷地権について敷地権について敷地権について 敷地権について された登記としての効力も有する された登記としての効力も有するされた登記としての効力も有する された登記としての効力も有する 区分建物・ 専有部分 敷地利用権 ➠敷地権このように敷地権の登記がされている区分建物を 「敷地権付き区分建物」といい、敷地権の登記がさ れていない（つまり、敷地利⽤権どまりの）区分建 物を「敷地権のない区分建物」といいます。
【２】 74条２項による所有権保存の登記
（１）総 説
ア 意 義 区分建物について、表題部所有者から直接所有権を取得した者は、自己名義の所有権保 存の登記を申請できます（法74条２項）。これは、区分建物において冒頭省略表題登記が認められ ないことを考慮した登録免許税の節約のための措置といえます。 イ 趣 旨 区分建物においては、１棟の建物に属する他の区分建物と一括して表題登記をするべきとい う観点から、原始取得者（要するに建物を建てた人）のみが表題登記をすべきとされています （法47条２項）。例えば、Ａが区分建物である乙建物を建てた後に乙建物の専有部分をＢに売却 した場合であっても、Ａ名義で表題登記をしなければなりません。 つまり、従来の方法であれば、Ａ名義での所有権 保存の登記の分の「4/1000」に加えてＢへの所有 権移転の登記の分の「20/1000」の登録免許税が かかります。 このように、区分建物とそうでない建物とでアンバラ ンスとなってしまうので、区分建物の表題部所有者 から直接所有権を譲り受けたＢ名義で所有権保存 登記を申請できることとし、登録免許税をＢ名義の 所有権保存の登記の「4/1000」だけで済むようにし たのです。（２）申請人
ア 法74条２項による所有権保存の登記の申請適格 ★法74条２項による所有権保存の登記は、表 題部所有者（Ａ）から直接に所有権を取得した 者［転得者］（Ｂ）が単独で申請します（法74条２ 項）。そのため、転得者からの譲受人（Ｃ）、転得 者の相続人（Ｄ）、表題部所有者の相続人から 区分建物の所有権を取得した者（Ｅ）はこれに当 たらず、法74条２項による自己名義の所有権保存 の登記を申請することはできません。 ☑ ☑ ☑ ☑ コメントコメントコメント ☑コメント ☑☑☑ 通常は「冒頭省略表題登 記」が認められているた め、譲受人名義で表題登 記をし、そこから所有権 保存の登記を申請できる ので、この場合は登録免 許税が所有権保存の登記 の分の「4/1000」で済 みます。 ☑ ☑ ☑ ☑ 補足知識補足知識補足知識 ☑補足知識 ☑☑☑ このように、法74条２項 は登録免許税節約のため の措置であるため、これ を使わずに、★74条１項 １号前段により表題部所 有者の名義で所有権保存 の登記をすることも可能 です。 試験対策上、「敷地権が生じると敷地権が生じると敷地権が生じると、区分建物と敷地権の敷地権が生じると、区分建物と敷地権の、区分建物と敷地権の、区分建物と敷地権の分離処分が禁止される分離処分が禁止される分離処分が禁止される分離処分が禁止される」 と覚えておくとよいでしょう。そのため、区分建物にした登記は敷地権について区分建物にした登記は敷地権について区分建物にした登記は敷地権について区分建物にした登記は敷地権について された登記としての効力も有します された登記としての効力も有しますされた登記としての効力も有します された登記としての効力も有します。Ａ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部所有者 所有権Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
「Ａ名義で保存」＋「Ｂ名義に移転」 だと登録免許税が登録免許税が登録免許税が高額になってしまう登録免許税が高額になってしまう高額になってしまう 高額になってしまう ➠Ｂ名義での所有権保存登記を認める 譲受人 区分建物 【表題部】 所有者 Ａ 原始取得者のＡ名義で表題 登記をしなければならない 法74条２項による 所有権保存の登記を 申請できるのはＢだけＢだけＢだけＢだけＡ
Ａ
Ａ
Ａ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
【表題部】 所有者 Ａ 区分建物甲
甲
甲
甲
Ｄ
Ｄ
Ｄ
Ｄ
Ｃ
Ｃ
Ｃ
Ｃ
Ｅ
Ｅ
Ｅ
Ｅ
敷地権付き 敷地権付き 敷地権付き 敷地権付き 区分建物 区分建物 区分建物 区分建物 敷地権 敷地権のない 敷地権のない敷地権のない 敷地権のない 区分建物 区分建物 区分建物 区分建物 敷地権イ 表題部所有者から所有権の一部を取得した者がいる場合 表題部の所有者がＡ名義で登記されている敷地 権付き区分建物について、所有権の一部を取得し たＢがいる場合であっても、直接にＡＢ共有名義の 所有権保存の登記の申請をすることはできません（登 記研究445号）。Ａの登記申請の根拠条項［法74条 １項１号］とＢの登記申請の根拠条項［法74 条２項］は異なるため、⼀申請情報申請が認めら れないのです。
（３）登記の性質
敷地権付き．．．．．区分建物についてする所有権保存 の登記は、表題部所有者から直接所有権を取得 した者の名義でするため、敷地権の移転も伴いま す。つまり、敷地権付き区分建物をＢがＡから取 得した場合にする法74条２項による所有権保存 登記は「➊区分建物の所有権保存」＋「➋敷地 権の移転」の２つを公示することになります。【３】 登記申請手続（申請書例）
■ 敷地権付き区分建物の表題部所有者からの譲受人による所有権保存の登記 ➠ 敷地権付き区分建物の表題部所有者ＡからＢが所有権を取得して自己名義の所有権 保存の登記を申請する場合（敷地権が所有権である場合） 登記 登記 登記 登記のののの目的目的目的目的 所有権保存 原 原 原 原 因 因因因 年⽉⽇売買❶ 所 有 所 有 所 有 所 有 者者者者 Ｂ 添 付 情 添 付 情 添 付 情 添 付 情 報報報 登記原因証明情報報 ❷ 承諾証明情報 «Ａの»❸ 住所証明情報 «Ｂの» ☚ 新たに所有権の登記名義人となる者が出てくる登記であるため、登記名義 人となる者の住所証明情報を提供します。 代理権限証明情報 平成○年○⽉○⽇法74条２項申請 ☚ 「表題部所有者から直接所有権を取得した者による所有権保存の登記」で あるため、ここでは申請人が「法74条２項」に該当する者である旨を表 示します。 課 税 価 課 税 価 課 税 価 課 税 価 格格格 建物 ⾦1,000万円 格 敷地権 ⾦100万円 登録免許税 登録免許税 登録免許税 登録免許税 建物 ⾦４万円 敷地権 ⾦２万円 合計 ⾦６万円❹ 法74条２項による所有権保存の登記は「敷地権の移転」を伴うため、次の５点 の特徴を持ちます。➊登記原因の記載、➋登記原因証明情報の提供、➌敷地権の 表示、➍敷地権移転分の登録免許税、➎承諾証明情報の提供 ☑ ☑ ☑ ☑ コメントコメントコメントコメント ☑☑☑☑ 敷地権のない区分建物に おいては、敷地権（の登 記）がない以上、その所 有権保存の登記には「敷 地権移転」の性質はない ため、申請情報に違いが 生じます。Ａ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部所有者Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
譲受人 区分建物 【表題部】 所有者 Ａ Ａ：法74条１項１号前段 Ｂ：法74条２項 ➠一申請情報申請ＮＧ一申請情報申請ＮＧ一申請情報申請ＮＧ 一申請情報申請ＮＧ 一部 移転 1/2 1/2Ａ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部所有者 所有権Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
譲受人 【表題部】 所有者 Ａ 区分建物の保 存登記＋敷地敷地敷地敷地 権移転の登記 権移転の登記 権移転の登記 権移転の登記 敷地権付き 敷地権付き 敷地権付き 敷地権付き 区分建物 区分建物 区分建物 区分建物 敷地権不動産 不動産 不動産 不動産のののの表示表示表示表示 一棟の建物の表示 …… 敷地権の表示❺ …… ➊ 登記原因及びその年⽉⽇ 所有権保存の登記では原則として登記原因が存在しないことから、「登記原因およびその日 付」は登記事項とはならず（法76条１項本文）、申請情報に記載しません。ただし、敷地権付き区分 建物についてする法74条２項による所有権保存の登記は、「敷地権移転」の実質も併せ持つた め、敷地権移転についての登記原因を明らかにするために、「登記原因およびその日付」が登記 事項となります（法76条１項但書、令３条６号参照）。 ❷ 添付情報（登記原因証明情報） 「登記原因およびその日付」の記載が要求される以上、その登記原因を⽴証する登記原因証 明情報を提供することを要します（法61条、令別表29添ロ）。 ❸ 添付情報（承諾証明情報） ア 敷地権登記名義⼈の承諾を証する情報 所有権保存の登記は単独申請である関係上、 移転登記の共同申請に近づけ、登記の真正を担 保する観点から、実質的な登記義務者である敷地 権登記名義⼈の承諾証明情報の提供が必要とな ります。 イ 賃貸⼈の承諾を証する情報 敷地権が賃借権である場合には、土地の賃貸人 が賃借権の譲渡を承諾したことを証する情報の提供 を要します（賃借権の譲渡を許す定めの登記があ る場合は別）。この場合の所有権保存の登記は、 敷地権である賃借権の移転を伴うところ、賃借権の 移転（譲渡）に関する賃貸⼈の承諾が必要となる からです（令別表40添ロ）。 ❹ 登録免許税 敷地権付き区分建物についてする法74条２項による所有権保存の登記は、「敷地権移転」 の 実 質 も 併 せ 持 つ た め 、 区 分 建 物 の 保 存 分 （ 4/1000 ） に 加 え て 、 敷 地 権 移 転 分 （20/1000）の登録免許税を提供します。 ❺ 敷地権の表示 敷地権付き区分建物についてする法74条２項による所有権保存の登記は、「敷地権移転」 の実質も併せ持つため、敷地権の表⽰（例：敷地権の目的となる⼟地の所在）が必要となり ます（令３条11号ヘ）。 ☑ ☑ ☑ ☑ コメントコメントコメント ☑コメント ☑☑☑ 敷地権が所有権なら「所 有権移転の登記」を「所 有権保存の登記」の中で 申請するイメージです。 売買による所有権移転の 登記では「年月日売買」 と表示するので、この記 載を持ってくるのです。 ☑ ☑ ☑ ☑ コメントコメントコメントコメント ☑☑☑ ☑ 「ア」の承諾証明情報は 「登記をしていいよ」と いう承諾であり、「イ」 の承諾証明情報は「賃借 権を譲渡していいよ」と いう承諾です。性質が異 なるのでしっかり区別し ましょう。 登記をして いいよ！
Ａ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部所有者 所有権Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
譲受人 【表題部】 所有者 Ａ Ａの承諾書を 提供して共同共同共同共同 申請に近づける 申請に近づける 申請に近づける 申請に近づける 敷地権付き 敷地権付き 敷地権付き 敷地権付き 区分建物 区分建物 区分建物 区分建物 敷地権 賃借権を譲渡 していいよ！Ａ
Ａ
Ａ
Ａ
表題部所有者 土地賃借人 所有権Ｂ
Ｂ
Ｂ
Ｂ
譲受人 【表題部】 所有者 Ａ Ｃの承諾書を 提供して賃借権賃借権賃借権賃借権 を移転させる を移転させる を移転させる を移転させる 敷地権付き 敷地権付き 敷地権付き 敷地権付き 区分建物 区分建物 区分建物 区分建物 賃借権Ｃ
Ｃ
Ｃ
Ｃ
土地 賃貸人■ 敷地権のない区分建物の表題部所有者 からの譲受人による所有権保存の登記 ➠ 敷地権の表示の登記のない区分建物の 表題部所有者ＡからＢが所有権を取得し て自己名義の所有権保存の登記を申請す る場合 登記 登記 登記 登記のののの目的目的目的目的 所有権保存 所 有 所 有 所 有 所 有 者者者者 Ｂ 添 付 情 添 付 情 添 付 情 添 付 情 報報報 所有権取得証明情報報 ❶ 住所証明情報 «Ｂの» ☚ 新たに所有権の登記名義人となる者が出てくる登記であるため、登記名義 人となる者の住所証明情報を提供します。 代理権限証明情報 平成○年○⽉○⽇法74条２項申請 ☚ 「表題部所有者から直接所有権を取得した者による所有権保存の登記」で あるため、ここでは申請人が「法74条２項」に該当する者である旨を表 示します。 課 税 価 課 税 価 課 税 価 課 税 価 格格格 ⾦1,000万円格 «不動産の価額» 登録免許税 登録免許税 登録免許税 登録免許税 ⾦４万円 ☚ 所有権保存の登記の登録免許税は「不動産の価額 × 4/1000」です。 ➊ 添付情報（所有権取得証明情報） 申請適格があることを⽴証するため、申請⼈が表題部所有者から区分建物の所有権を取得 したことを証する情報を提供します（令別表29添イ）。
