東京の都心周辺地域における土地利用の実態と変化−新宿区四谷地区の事例−

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卓越し都心化が進行すると指摘している。それに対し，都心と都心周辺地域は質的に異なるという見解もある。1976 年に行われたシンポジウムを記した田辺ほか（1977）において，名古屋を事例とした戸所隆は，都心と都心周辺地域は容積差が拡大しており，都心周辺地域は都心に比べて機能の混在が顕著であると指摘している。同じく名古屋を事例とした伊藤達雄も，都心周辺地域は土地利用の純化がみられない混在地帯で，用途の入れ替わりが激しく，よほど強い外敵影響がない限り，都心に付随して関係をもつと指摘している。大阪を事例とした成田孝三は，都心周辺地域は地価水準が都心よりは低いが外周部よりは相当高く，アクセシビリティは外周部とくらべてそれほど良くないため，投資のメリットが少なく停滞的である点で，欧米都市と共通する性格があると指摘している。また成田（1976）ではBur-gess が示す漸移地帯的な都心周辺地域の存在について大阪を事例に紹介している。神戸を事例とした藤岡ひろ子は一部の地区で都心機能が都心周辺地域へ侵入して地価が上昇しているが，従来の土地利用との間に不安定を生じていると指摘している。このシンポジウム全体とし Ⅰ はじめに東京の中心部では建物の中高層化が進行し，第二次世界大戦以前（以後，戦前とする）から都心周辺の最寄商業地と認識されていた地域にも，オフィス機能が集積している。本研究の関心は，都心周辺地域におけるオフィス機能の集積が，これらの地域の都心的土地利用への変容を意味するのか，あくまで都心周辺的な土地利用的性格を有するのかにある。都市地理学における都心周辺地域の都心化に関する従来の研究の中には，都心周辺地域は都心化が進行しているものの，その傾向には多様性がみられるという見解がある。小林（1961）は京都市を事例として，都心周辺地域は幹線道路を中心に都心化の兆候がみられるものの，全体的には多様性がみられるとしている。また，小林ほか（1976）で記されている1975年に行われた「都市地域の都心部周辺地帯」シンポジウムでの各都市の報告によると，都心周辺地域は都心的土地利用への転換が生じているものの，その内容は都市間や都市内で異なっている。福岡市を事例とした石丸（1988）では，都心の発展方向や区画整理が施行された地域において，都心機能が

牛垣雄矢

Yotsuya district was a commercial district of local community type for a long time. It was composed of medium –to high rise zakyo buildings （buildings containing offices, shops, and restaurants） in 2006. The shops of local community type decreased, while offices, restaurants, and relaxation shops increased. Thus, Yotsuya district was transformed into a commercial district suitable for office workers.

Office spaces in Yotsuya district, with its small zakyo buildings and small tenants, are different from those in the cen-tral business district. In addition, business and scale of office tenants are unstable. Yotsuya district accumulates small offices of professional service businesses, which have recently increased in central Tokyo.

Keywords : Land use, commercial district, ofﬁce, surrounding areas of CBD, Tokyo, Yotsuya

東京の都心周辺地域における土地利用の実態と変化

―新宿区四谷地区の事例―

Situation and Changes in the Land Use in the Surrounding Areas of Tokyo’s Central Business District

―

_{A Case Study of Yotsuya District, Shinjuku-ku, Tokyo ―}

Yuya USHIGAKI

（Received October 31, 2011）

Department of Geography, College of Humanities and Sciences, Nihon University: 3−25−40 Sakurajosui, Setagaya−ku, Tokyo, 156−8550 Japan 日本大学文理学部地理学教室:

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ては，田辺裕のコメントにあるように，これらの実証的研究から一般化にはいたっていないものの，全体的に都心と都心周辺地域の性格には質的な違いがあるとの見解が主となっている。その後，戸所（1986）は都心周辺地域が都心とは異なる同質な性格を有する可能性を，耐火建築物率，建物階層，地価，容積率，従業者密度，従業者50人以上の事業所比率から指摘している。一方，東京の都心周辺地域の変容に関する不動産学の研究では，敷地規模や前面道路幅員の違いによる用途変化の差異（阪本ほか1990），土地区画整理事業や道路拡張事業に際しての敷地規模の違いによる容積率の充足度や用途への影響（原科ほか1990），敷地規模や敷地相続前の用途の違いによる敷地相続後の用途への影響（多田・阪本1994）など，敷地条件の違いにより土地利用の変化に影響をもたらすことが指摘されている。そこで本研究は，建物の中高層化が進みオフィス機能が集積している東京都新宿区四谷地区を事例に，都心周辺地域における土地利用の実態とその変化を把握し，同地区が都心的地域へと変容したか否かについて考察することを目的とする。同地区は江戸期から最寄商業地的な性格を有しており，そのような地区におけるオフィス空間の実態とオフィス化に伴う商業地の変化に着目する。研究対象地域の位置を図1 に示す。四谷地区は，JR中央線および総武線の四ッ谷駅の西側に位置する地区1）で，大手町・丸の内・日本橋など皇居東側の都心と副都心の新宿の間に位置する。同地区は，正井（1968）で示された東京区部の土地利用区分では都心のすぐ西側に位置づけられている。「事業所・企業統計調査」を用いて東京中心部における事務所や営業所の従業者（以後，事務所等従業者とする）の密度を示した図2 によると，事務所等従業者は大手町・丸の内・日本橋を中心とした皇居周辺の都心や新宿・渋谷といった副都心に集中している。それに次いで都心と副都心の間に位置する四谷，青山，秋葉原などに集中している。四谷からJR 中央線を挟んで東側に位置する麹町にも従業者の集中地区が存在しているため，四谷地区は，都心的な地帯の外側に位置し，その拡大の影響を受けつつある地区として位置づけられる。なお，著者は東京の都心周辺地域として位置づけられる新宿区神楽坂地区を事例として，建物の中高層化が狭小な建築面積を継承して生じ（牛垣2006），そこには小規模な事業所サービス業が入居する（牛垣2003）ことを指摘した。本研究の対象地域である四谷地区は，神楽坂地区と比べて広幅員道路に面して地価や指定容積率が高く，建物の中高層化とオフィス化がより進行した地区として位置づける。 Ⅱ 最寄商業地としての歴史と地域構造建物の中高層化が進行しオフィス機能が集積する以前 0 1 2km

¯

四谷地区皇居東京駅新宿駅中央線麹町山手線図1 研究対象地域の位置 0 1 2km

¯

従業者密度（人/ha） 0 - 161 162 - 495 496 - 922 923 - 1585 1586 - 3658 図2 東京中心部における事務所等従業者の密度（2006年）事務所等従業者は，下記資料の事務所・営業所従業者とする．資料：「事業所・企業統計調査」（2006年）．

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の四谷地区は，江戸初期に町屋が形成されて以来，周辺の地域住民に物資を供給する最寄商業地としての性格を有してきた。江戸城外堀の四谷見附のすぐ西側に位置したものの，都市的な結節点となるような宿場・市場・馬宿といった施設は，甲州街道と中世の奥州街道の交差点に置かれた四谷大木戸や，そのすぐ西に位置し甲州街道と青梅街道の分岐点に位置した内藤新宿に置かれたため，広い範囲から多くの人々を集めることはなかった（牛垣ほか2005）。また，東に隣接する麹町が周辺の高級住宅地への御用聞きにより高級な商業地の性格を有したのに対し，四谷は「物価低廉的繁華」な商業地であったと指摘されている（斑目1991）。関東大震災による焼失被害を受けなかったこともあり，1907（明治40）年当時は，百貨店の前身となる勧工場が山の手地区で最大規模を誇っていたなど（新宿区1955），一時は山の手の商業地として賑う時期もあったが，昭和期に入り新宿が商業地として成長するとその地位を失うこととなる。山の手の神楽坂と同様，四谷でも明治期以降は劇場や料亭が集積するが（安本1989），その位置は四ッ谷駅から離れた旧四谷大木戸や旧内藤新宿の付近であった。神楽坂が裏通りに料亭街を形成し，表通りの商業地が呉服，履物，髪結などの関連店が並んだことを踏まえると，四谷の料亭・歓楽街が四谷地区の外れに位置していたことが，両者の関係を薄くし，四谷地区に特徴的な商業地的性格を形成させなかったことに影響しているとも考えられる。また，主要街道が通る見附は明治期以降の鉄道の敷設により交通拠点となり変化が激しいと指摘（陣内1985）されるのに対し，四谷見附に置かれた四ツ谷駅は，市電や都電，JR線，地下鉄線が通るものの新宿駅と東京駅の中間駅で乗り換え駅にはならず結節性が弱いことも，商業地としての四谷地区の性格に影響していると考えられる。ここで，最寄商業地であった頃の四谷地区の業種構成をみることとする。東京において過去の土地利用や業種構成を把握しようとする場合，建物の用途や商店の業種が把握できる最も古い資料は，管見の限りでは戦後に作成された「火災保険特殊地図」（都市整図社）2）_であるため，これを用いて戦後の復興後に当たる1954 年の四谷地区の業種構成を表1 にまとめる。これによると，飲食料品，織物・衣服・身の回り品，家具・家庭用機械器具，書籍・文房具などの小売業が多く，飲食店は計28 軒で後にみる2006 年時と比べて少ない。最多が飲食料品小売業で18.8％を占め，織物・衣服・身の回り品小売業が全体の12.5％であることをみても，最寄商店街的な性格といえる。他の業種や用途としては，生活関連のサービス業29軒，事務所29軒，住居11軒といずれも少ない。 Ⅲ　最寄商業地の変化とオフィス空間の実態 1．2006 年の土地利用建物の中高層化とオフィス化が進行した2006 年時点における四谷地区の業種・用途別のテナント数3）_を表₂ に示す。同表では，中高層化した建物のうち，一つの店舗や企業が占有して利用しているような場合を「占有ビル」，一つの建物内に複数のテナントが入居している場表1 四谷地区における業種別店舗数（1954年）業種（軒） a 各種商品小売業 1 a 織物・衣服・身の回り品小売業 36 a 飲食料品小売業 54 a 自動車・自転車小売業 2 a 家具・家庭用機械器具小売業 22 a 医薬品・化粧品小売業 8 a 燃料小売業 1 a 書籍・文房具小売業 19 a 写真機・写真材料小売業 4 a 時計・眼鏡・光学器械小売業 5 a がん具・娯楽用品小売業 5 a 楽器小売業 1 a 花・植木小売業 3 a 他に分類されない小売業 6 一般飲食店 25 その他の飲食店 3 b 銀行・信託業 5 b 不動産業 4 b 洗濯・理容・浴場業 6 b 自動車整備業 2 b 娯楽業 8 b その他の生活関連サービス業 4 運輸業 2 事務所 29 公共施設 1 住居 11 空家 12 その他 3 不明 5 合計 287 a 小売業合計 167 b 生活関連サービス業合計 29 合計 196 資料：「火災保険特殊地図」（都市整図社）．

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合を「雑居ビル」として区別した。また，雑居ビルの場合でも，以前から開業している店舗が1階で店を構え，2 階以上をテナントとして貸している場合も多いため，1 階と2 階以上とを区別した。四谷地区では，建物 183 棟中165 棟が 4 階以上の中高層建築物に当たるが，そのうち占有ビルは50 棟であり，中高層化した建物の 3 分の 2 ほどは雑居ビルである。中高層化により増えたテナントは，ほぼ雑居ビルの2 階以上に入居したものと考えられるが，雑居ビル2 階以上のテナント総数 1,290 軒のうち，法律・特許等の各種事務所やその他のオフィスが715 軒にのぼり半数以上を占める。占有ビルのオフィスはわずか4 軒であり，四谷地区では雑居ビルに入居するオフィステナントの増加によりオフィス空間が創出されている。次に1954 年から 2006 年にかけての商業的業種の動向をみると，各種商品小売業や医薬品・化粧品小売業といったチェーン系列店の進出が著しい業種を除いて減少しており，最寄商業地としての性格も薄れている。これに対して飲食店や生活関連サービス業が急増しており，これらは雑居ビルの2 階以上に入居することで店舗を増やしている。サービス業の中で特に目立つのが，医療業やリラクゼーション系の店舗である。リラクゼーション系の店舗は，近年ではビジネスマンを対象として駅構内などにも立地する傾向があり，四谷地区におけるその店舗の増加は同地区のオフィス化に伴う変化といえる。飲食店が急増しているのも，オフィス従業者を対象とした店舗と推測できる。このように商業地としての性格は，オフィス化に伴った変化がみられる4）_。 2．オフィス空間の性格と変化第Ⅲ章1 節では現地観察により作成した表 2 から四谷地区のオフィス化を把握したが，この方法では四谷地区に集積するオフィスの業種等を把握することはできない。そこで，四谷地区における産業中分類別の業種構成とその推移を表3 に示す。まず，前掲の表 2 でみたように，法律事務所等の各種事務所に当たる専門サービス業5）_{が事業所数，従業者数ともに値が高い。また，従業} 者ベースでみた場合，情報サービス・調査・広告業6）やその他の事業所サービス業7）_{も値が高く，これらは一般} 消費者ではなく事業所に対してサービスを提供する事業所サービス業といわれる業種8）_{に当たる。この}_{3 業種を} 中心に推移をみると，1986年以降，専門サービス業は事業所数・従業者数ともに増加傾向にある。これに対し，情報サービス・調査・広告業およびその他の事業サービス業は，事業所数・従業者数ともに，倍増や半減といった急激な変動をみせている。従業者数を事業所数で除した一事業所当たりの従業者数の推移をみると，専門サービス業が概ね5.5 前後で推移しているのに対して，情報表2 四谷地区における業種別テナント数（2006年）用途占有ビル雑居ビル合計 1階 2階以上 a 各種用品小売業 0 9 0 9 a 織物・衣服・身の回り品小売業 5 22 0 27 a 飲食料品小売業 4 11 0 15 a 家具・家庭用機械器具小売業 2 8 0 10 a 医薬品・化粧品小売業 2 14 0 16 a 書籍・文房具小売業 3 5 0 8 a スポーツ用品小売業 0 1 0 1 a 時計・眼鏡・光学器械小売業 1 4 0 5 a がん具・娯楽用品小売業 1 2 0 3 a 楽器小売業 2 1 0 3 a 中古品小売業 0 1 0 1 a 花・植木小売業 1 2 0 3 a 携帯電話ショップ 0 4 0 4 一般飲食店 4 54 43 101 その他の飲食店 1 6 44 51 b 銀行・信託業 6 2 2 10 b キャッシュサービス 0 6 7 13 b 不動産業 2 9 5 16 b 洗濯・理容・浴場業 1 5 7 13 b 娯楽業 1 1 6 8 b 医療業 0 1 30 31 b リラクゼーション 0 0 25 25 b 学習・各種教室 1 0 14 15 b 各種スタジオ 0 0 8 8 b その他の生活関連サービス業 1 4 0 5 法律・特許事務所 0 0 92 92 公証人役場，司法書士事務所 0 0 5 5 公認会計士・税理士事務所 0 0 29 29 その他のオフィス 4 12 573 589 宿泊施設 2 0 0 2 公共施設 1 0 0 1 宗教施設 1 0 0 1 住居 1 1 174 176 空室・駐車場 1 9 198 208 その他 2 2 28 32 合計 50 196 1290 1536 a 小売業計 21 84 0 105 b 生活関連サービス業 12 28 104 144 合計 33 112 104 249 「占有ビル」は一つの企業や店舗が建物を占有している場合とする．資料：現地調査．

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計調査」および「事業所統計調査」より，四谷地区における全業種の一事業所当たりの事務所等従業者数の推移を算出すると，1986 年 16.1 人，1996 年 14.3 人，2006 年 11.9 人であり，基本的に四谷地区の事務所の従業者規模は小規模化している。企業間競争が激化している今日，企業は事業所サービス部門を外部化するため，東京や地方中核都市では事業所サービス業が集積すると指摘されている（加藤2011）。そこで全国および東京都における事業所サービス業の事サービス・調査・広告業やその他の事業所サービス業は ±20 人程度の増減幅をもっており，事業所規模についても変化が激しい。四谷地区は事業所サービス業が集積していてもその業種や従業者規模の変化が著しく，オフィス空間として不安定である。なお，2006年の一事業所当たりの従業者数をみると，情報サービス・調査・広告業は10.7 人，専門サービス業が 5.5 人，その他の事業サービス業が37.4 人であり，専門サービス業は他の 2 業種と比べて特に小規模である。また，「事業所・企業統表3 四谷地区における産業中分類別事業所数・従業者数の推移（1986年∼2006年）産業中分類 1986年 1996年 2006年

a事 b従 b/a a事 b従 b/a a事 b従 b/a

小売・飲食業各種商品小売業 0 0 0.0 0 0 0.0 0 0 0.0 織物・衣服・身の回り品小売業 46 189 4.1 44 185 4.2 33 153 4.6 飲食料品小売業 55 454 8.3 43 502 11.7 46 781 17.0 自動車・自転車小売業 2 9 4.5 1 5 5.0 1 57 57.0 家具・建具・じゅう器小売業 19 84 4.4 13 70 5.4 11 154 14.0 その他の小売業 79 413 5.2 84 426 5.1 68 418 6.1 飲食店 251 1619 6.5 261 1715 6.6 240 2 052 8.6 計 452 2768 6.1 446 2903 6.5 399 3615 9.1 サービス業物品賃貸業 7 43 6.1 7 69 9.9 3 326 108.7 旅館，その他の宿泊所 2 19 9.5 2 40 20.0 4 31 7.8 洗たく・理容・浴場業 34 173 5.1 28 128 4.6 30 169 5.6 その他の個人サービス業※1 14 54 3.9 15 93 6.2 20 132 6.6 映画・娯楽業 47 312 6.6 51 434 8.5 25 331 13.2 放送業 0 0 0.0 0 0 0.0 1 35 35.0 自動車整備及び駐車場業 2 10 5.0 1 1 1.0 0 0 0.0 その他の修理業※2 1 10 10.0 1 1 1.0 1 1 1.0 協同組合 2 9 4.5 4 71 17.8 3 33 11.0 情報サービス・調査・広告業 63 1919 30.5 36 460 12.8 50 537 10.7 専門サービス業 146 828 5.7 231 1186 5.1 241 1338 5.6 その他の事業サービス業 44 656 14.9 33 444 13.5 29 1085 37.4 医療業 38 210 5.5 43 199 4.6 68 329 4.8 保健及び廃棄物処理業 0 0 0.0 0 0 0.0 1 4 4.0 宗教 1 5 5.0 1 8 8.0 1 4 4.0 教育 12 383 31.9 10 340 34.0 5 147 29.4 社会保険，社会福祉 4 820 205.0 3 771 257.0 9 84 9.3 学術研究機関 0 0 0.0 1 132 132.0 3 136 45.3 政治・経済・文化団体 28 202 7.2 28 148 5.3 41 227 5.5 その他のサービス業 0 0 0.0 0 0 0.0 0 0 0.0 計 445 5653 12.7 495 4525 9.1 535 4 949 9.3 ※1 1996年以降はその他の生活関連サービス業で，若干含まれるものが異なる． ※2 1996年以降は機械家具等修理業．「事」は事業所数，「従」は従業者数をそれぞれ示す．太字は事業所サービスを主とする業種を意味する．石丸（2000）を参考．「四谷地区」は四谷一・二・三丁目とする．資料：「事業所統計調査」および「事業所・企業統計調査」（各年）．

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業所数と従業者数の近年の推移を表4 に示す。これによると，従業者ベースでは，全国および東京都のいずれも高い増加率を示しているが，その値は3 業種全て東京都の方が高く，事業所サービス業の東京への集中が著しいことが分かる。また，全国に対し東京都が占める割合は， 2006 年の従業者ベースで情報サービス・広告業が 49.3％，その他の事業所サービス業が 21.9％である。事業所サービスと個人サービスが含まれる専門サービス業も35.8％を占めており，いずれも東京都の占める割合が高い。なお，2001 年から 2006 年にかけて，東京都ではいずれの事業所サービス業も増加している中で，表3 でみたとおり四谷地区では専門サービス業が減少しており，四谷地区の動向と東京都の動向は一致していない。ここで，東京中心部における事業所サービス業の分布傾向を図3よりみる。最高値を示す地区は，銀座，日本橋，神田岩本町周辺，外神田，神田佐久間町，飯田橋，番町，浜松町，新宿，渋谷などで，図2 の事務所等従業者密度で最高値を示した地区というよりも，それに近接した地区が多い。これらの地区からは外れるものの，四谷二丁目は5 階級中で 4 階級と高い値を示しており，東京中心部の中で相対的にみても事業所サービス業が集積していることが分かる。次に，2006年の四谷地区で最も従業者の多い専門サービス業を中心にみる。東京都における事業所サービス業の従業者規模別事業所数を示した表5 をみると，従業者 10 人未満の事業所が占める割合は，情報サービス業・広告業が52.2％，その他の事業所サービス業が 56.3％なのに対して，専門サービス業は85.6％で高く，四谷地区に限らず東京都においても専門サービス業は小規模な事務所で構成されていることが分かる。その専門サービス業について，東京中心部における分布傾向を図4 よりみると，京橋・虎ノ門・東新宿など，それぞれ日本橋・丸の内・西新宿といったオフィス機能集積の中核的地区から外れた地区で高い値がみられ，四谷二丁目でも最高値表4 東京都および全国における主な事業所サービス業の事業所数と従業者数（2001年，2006年）（a）事業所数増減率（%）（b）従業者数増減率（%）（b）/（a） 2001年 2006年 2001年 2006年 01年 06年全国情報サービス・広告業 39,072 40,592 3.9 982,607 1,101,151 12.1 25.1 27.1 専門サービス業 110,570 112,436 1.7 587,510 597,935 1.8 5.3 5.3 その他の事業サービス業 61,908 63,272 2.2 1,553,960 1,697,807 9.3 25.1 26.8 全産業 6,349,969 5,911,038 -6.9 60,157,509 58,634,315 -2.5 9.5 9.9 東京都情報サービス・広告業 14,370 15,118 5.2 450,623 542,917 20.5 31.4 35.9 専門サービス業 28,424 29,358 3.3 200,191 214,376 7.1 7.0 7.3 その他の事業サービス業 13,202 12,960 -1.8 332,136 372,995 12.3 25.2 28.8 全産業 724,769 690,556 -4.7 8,608,794 8,704,870 1.1 11.9 12.6 資料：「事業所・企業統計調査」（各年）． 0 1 2km

¯

事業所密度（軒/ha） 0.00 - 0.96 0.97 - 3.23 3.24 - 6.57 6.58 - 10.83 10.84 - 19.87 図3 東京中心部における事業所サービス業の分布（2006年）事業所サービス業は，産業中分類のうち，放送業，情報サービス業，専門サービス業，機械等修理業，物品賃貸業，広告業，その他の事業所サービス業とする．資料：「事業所・企業統計調査」（2006年）．

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をみると，内幸町二丁目の38.6人，麹町四丁目の11.2人を除き，19 地区は全て 10 人以下である。東京中心部の専門サービス業の集積地区においても，その事業所規模はいずれも小規模である。四谷地区に集積するオフィスは専門サービス業を主として小規模な事業所が多いが，これらの分布傾向を図5 よりみる。単一の企業が占有しているオフィスビル4 棟は比較的面積が広いものの，その他にオフィスが立地しているのは全て雑居ビル内でそれらは面積が狭小な建物が多い。江戸期から甲州街道沿いに町屋が並んだ地区であり，それ以来の間口の狭い短冊状の地割が影響したとも考えられる。先述のとおり，神楽坂地区においても狭小な中層建築物に小規模な事業所サービス業が入居している実態がみられたが，広幅員道路に面してよりオフィス化が進んだ四谷地区においても，入居するオフィスの性格は神楽坂地区と同様の傾向がみられる。 Ⅳ　まとめ本研究では，東京の都心周辺地域に位置づけられる新宿区四谷地区を事例として，建物の中高層化やオフィス化が進行したことを踏まえ，同地区が都心的な地域へと変化したか，依然として都心周辺地域的な性格かという点に着目し，土地利用の実態と変化を考察した。四谷地区は，江戸期以降，周辺地域の住民へ物資を供給する最寄商業地としての性格を有してきた。見附のすぐ西側に位置したものの，後背地に当たる四谷大木戸や新宿追分付近が街道の分岐点に位置し，交通利便性により演芸場などの娯楽施設が置かれたこともあり，四谷地区には交通結節点の商業地として広域から人々が集まるを示している。図4の中で最高値を示す21地区を対象に，専門サービス業の事業所当たりの従業者数を示した表6 表5 東京都における従業者規模別にみた主な事業所サービス業の事業所数と従業者数（2006年）総数 10人未満 10-49人 50-99人 100-499人 500人以上情報サービス・調査・広告業事業所 15,248 7,961 5,293 990 872 132 （100 ％）（52.2％）（34.7％）（6.5 ％）（5.7 ％）（0.9％）従業者 546,501 34,544 115,826 68,934 169,208 157,989 （100 ％）（6.3 ％）（21.2％）（12.6 ％）（31.0 ％）（28.9％）専門サービス業事業所 41,797 35,777 5,178 471 312 24 （100 ％）（85.6％）（12.4％）（1.1％）（0.7 ％）（0.1 ％）従業者 333,092 117,570 96,065 32,107 57,599 29,751 （100 ％）（35.3 ％）（28.8 ％）（9.6 ％）（17.3 ％）（8.9％）その他の事業所サービス業事業所 15,830 8,917 4,675 1,016 994 176 （100 ％）（56.3％）（29.5 ％）（6.4 ％）（6.3％）（1.1％）従業者 623,565 33,558 102,248 70,698 195,635 221,426 （100％）（5.4 ％）（16.4％）（11.3％）（31.4％）（35.5 ％）資料：「事業所・企業統計調査」（2006年）． 0 1 2km

¯

事業所密度（軒/ha） 0.00 - 1.82 1.83 - 5.57 5.58 - 10.35 10.36 - 17.51 17.52 - 43.06 図4 東京中心部における専門サービス業の分布（2006年）「専門サービス業」には，産業小分類で法律事務所，特許事務所，公証人役場，司法書士事務所，公認会計士事務所，税理士事務所，獣医業，土木建築サービス業，デザイン・機械設計業，著述・芸術家業，写真業，その他の専門サービス業が含まれる．資料：「事業所・企業統計調査」（2006年）．

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ことがなかった。戦後，甲州街道が拡幅され，2006年までにはほとんどの建物が中高層化するが，都心のような単一のオフィスビルや商業ビルではなく，ほとんどが雑居ビルとなっている。道路の拡幅や建物の中高層化が進むと，沿道の地価は上昇し，既存の商店は存続が難しくなることが多く，四谷地区でも最寄商業地的な業種は減少させている。逆に，建物の中高層化による雑居ビルテナントの増加により，オフィス機能の集積が進んでいる。また，店舗もここに勤める人々を対象とした飲食店やリラクゼーション店などが増加し，商業地としての性格もオフィス化に伴う変化をみせている。ただし，その変化はあくまで四谷地区自体や周辺地域のオフィス化に伴うものであり，近隣と関係をもつ最寄商業地としての性格は変わらない。これは交通結節点としての機能を欠く江戸期以来の地域構造の影響とも考えられる。四谷地区のオフィス空間は，オフィスビルのほとんどが雑居ビルであることのほか，その雑居ビルの建築面積も狭小で入居するオフィステナントの従業者規模は小規模である。また，事業所サービス業が集積しているものの，その各業種の従業者規模の変動が激しく，空間的性格が安定していないことから，あくまで都心周辺地域的なオフィス空間といえる。2006 年時で最も従業者の多い専門サービス業は，東京中心部の中でも集積が著しく，その四谷地区以外の集積地区も従業者規模が小さい。四谷地区で小規模なオフィスが多いのは，建築面積が狭小な中高層建築物が多いことが影響しており，それは江戸期以来の街道沿いの短冊状地割の影響とも考えられる。専門サービス業などの事業所サービス業は，近年東京への集積が著しい業種であり，都心周辺地域はその地理的条件の中で時代の変化の影響を受けている。表6 東京都区部における専門サービス業の集積地区（2006年）町丁名事業所数（a）事業所密度（軒/ha）従業者数（b）（b）/（a）（人）内神田一丁目 161 18.8 861 5.3 内幸町二丁目 94 18.7 3,631 38.6 神田淡路町一丁目 41 21.8 203 5.0 神田北乗物町 15 22.8 101 6.7 神田佐久間町二丁目 30 18.6 178 5.9 神田平河町 17 22.7 65 3.8 九段南三丁目 117 36.1 549 4.7 麹町一丁目 152 22.5 590 3.9 麹町三丁目 135 27.4 1,274 9.4 麹町四丁目 130 24.3 1,461 11.2 銀座一丁目 246 18.2 1,718 7.0 銀座二丁目 198 21.4 945 4.8 新富一丁目 154 19.7 671 4.4 築地二丁目 135 18.7 827 6.1 八重洲二丁目 204 21.5 1,366 6.7 虎ノ門一丁目 378 29.1 3,258 8.6 西新橋一丁目 448 43.1 2,471 5.5 下宮比町 59 20.4 427 7.2 新宿一丁目 312 19.3 1,480 4.7 新宿二丁目 218 21.1 1,352 6.2 四谷二丁目 96 21.0 500 5.2 「専門サービス業」には，産業小分類で法律事務所，特許事務所，公証人役場，司法書士事務所，公認会計士事務所，税理士事務所，獣医業，土木建築サービス業，デザイン・機械設計業，著述・芸術家業，写真業，その他の専門サービス業が含まれる．専門サービス業の事業所密度17.52（軒/ha）以上の地区を掲載．資料：「事業所・企業統計調査」（2006年）． 0 100 200(m) （旧　甲　州_街　道_）新　宿_通り外苑東通り外堀通り JR四ツ谷駅 ←至新宿雑居ビルオフィステナント数雑居ビル（オフィス無） 1 2 - 4 5 - 8 オフィスビルオフィス以外の専門ビル図5 四谷地区におけるオフィス分布（2006年）資料：2,500分の１地形図，現地調査．

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謝辞本研究を行うに当たり，平成23 年度日本大学文理学部自然科学研究所研究費および平成23 年度日本大学文理学部個人研究費を使用しました。本小論をこのたび古希を迎えられました永野征男先生へ謹呈させていただきます。先生には大学院在学中からご指導を賜り，博士論文の執筆の際には副査として大変にお世話になりました。ここに記してお礼申し上げます。また，先生の今後ますますのご活躍とご健勝をお祈り申し上げます。 1）研究対象地域である四谷地区は，四谷一丁目から三丁目のうち，現在の国道20号線（旧甲州街道）沿いの地区とする。これは，本研究がオフィス空間の実態に関心をもち，広幅員道路沿いとその裏通りとでは建物の規模や入居するテナントの性格に違いがあり，等質地域の観点から地区設定したためである。ただし，各種統計資料を用いる場合は資料的制約から一丁目から三丁目の全域が対象となる。四谷二丁目から三丁目の範囲は国道20 号沿いの地区が大半を占めるが，一丁目ではこの範囲外の地区も一定の広さで存在するため，統計資料を使用する際にはこの点を注意して考察する。なお，研究対象地域である四谷地区の範囲を超えて同地区を説明する場合は「四谷」とする。 2）同資料については拙著（2005）をご参照いただきたい。 3）表２に示しているとおり，四谷地区には数は少ないものの雑居ビルではなく銀行・オフィスや小売店舗の占有ビルも存在しており，それらを含めて「テナント」と表現するのは適切ではないが，占有ビルと雑居ビルのテナントや店舗等を総称する表現がないため，ここではテナントとする。注 4）拙著（2003）にて，神楽坂地区においても，周辺地域のオフィス化により簡易な飲食店が増加したことを指摘した。 5）専門サービス業は，産業小分類で法律事務所・特許事務所，公証人役場・司法書士事務所，公認会計士事務所・税理士事務所，獣医業，土木建築サービス業，デザイン・機械設計業，著述・芸術家業，写真業，その他の専門サービス業が含まれる。 6）情報サービス・調査・広告業は，産業小分類でソフトウェア業，情報処理・提供サービス業，広告代理業，その他の広告業が含まれる。 7）その他の事業所サービス業は，産業小分類で速記・ワープロ入力・複写業，商品検査業，計量証明業，建物サービス業，民営職業紹介業，警備業，他に分類されない事業サービス業が含まれる。 8）「専門サービス業」に含まれる法律事務所や特許事務所などは，対事業所の場合と対個人の場合がある（石丸 2000）。石丸哲史（1988）：福岡市における都心周辺地域の土地利用変化．人文地理40：99-117． 石丸哲史（2000）：『サービス経済化と都市』大明堂．牛垣雄矢（2003）：東京の内部地域における商店街の歴史的変化―神楽坂を事例として―．地理誌叢45（1）：17-30． 牛垣雄矢（2005）：昭和期における大縮尺地図としての火災保険特殊地図の特色とその利用．歴史地理学226：1-16． 牛垣雄矢（2006）：東京の都心周辺地域における土地利用の変遷と建物の中高層化―新宿区神楽坂地区を事例に―．地理学評論79：527-541． 牛垣雄矢・田中絵里子・畠山輝雄（2005）：交差の界隈性― 現代東京における江戸の見附地と辻の役割．国際交通安全学会誌30（2）：38-48． 加藤幸治（2011）：『サービス経済化時代の地域構造』日本経済評論社．小林博（1961）：都市内の漸移地帯―京都市の例―．野間三郎編『生態地理学』朝倉書店．147-164．小林博・斎藤光格・成田孝三（1976）：都市地域の都心部周辺地帯―1975 年秋季大会シンポジウム．地理学評論 49：141-155． 阪本一朗・高辻秀興・中井検裕（1990）：千代田区・港区における独立住宅地の更新過程．日本不動産学会誌6（1）： 29-37．参考文献新宿区（1955）：『新宿区史』．陣内秀信（1985）：『東京の空間人類学』筑摩書房．多田治樹・阪本一朗（1994）：都心住宅地の相続による敷地利用変化に関する実証的研究．日本不動産学会誌9（1）： 67-78．田辺健一・小林博・清水馨八郎・斉藤光格（1977）：都心地区周辺部における諸現象―1976年秋季大会シンポジウム―．地理学評論50：158-171． 戸所隆（1986）：『都市空間の立体化』古今書院．成田孝三（1976）：都心部周辺地帯の検証．経済学雑誌74（2）： 1-32．原科幸彦・小野宏也・笹川敬（1990）：既成市街地における幹線道路整備事業が土地の高度利用に与える影響に関する研究―春日通りにおける土地区画整理事業と用地買収式道路拡幅事業を例として―．日本不動産学会誌5 （1）：30-42．正井泰夫（1968）：東京23区の土地利用．地図6（4）：1-7． 斑目文雄（1991）：『江戸東京・街の履歴3 新宿西口・東口・四谷あたり』原書房．安本直弘（1989）：『四谷散歩―その歴史と文化を訪ねて』みくに書房．

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