Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 1. 経済状況等について

(1)

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

現下の経済情勢における不動産投資市場の動向

１．経済状況等について

２．不動産投資市場の状況について

(2)

(3)

日本経済の基調判断

(月例経済報告等に関する関係閣僚会議資料平成28年5月23日内閣府)

<現状>

・景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。

・消費者物価は、緩やかに上昇している。

月例経済報告の概要（平成28年5月）

2

(4)

○世界経済は緩やかに回復しているが、成長をけん引してきた新興国の減速が続いている。 ○日本についてみると、有効求人倍率は24年ぶりの高水準。完全失業率は18年ぶりの低い水準である３％台前半で推移。 ○企業収益は過去最高水準。設備投資は持ち直しの動き。 ○個人消費は2014年４月の消費税引上げ後に落ち込んだ後、総じてみれば力強さに欠ける動き。

日本経済及び世界経済の動向

（経済財政諮問会議資料 H28.5.11）

3 （出典）内閣府経済財政諮問会議

(5)

○2016 年 1-3 月期のＧＤＰ成長率（季節調整済前期比）は、1 次速報値において、名目 0.5％（年率 2.0％）、

実質

0.4％（年率 1.7％）となった。名目成長率、実質成長率ともに 2 四半期ぶりのプラス成長。

○2015年度については、18年ぶりに実質、名目、ＧＤＰデフレータのいずれもプラスとなり、名目ＧＤＰの水準は

500兆円を上回った。

ＧＤＰ成長率の推移

4 （出典）内閣府四半期別GDP統計 0.8 0.3 0.6 0.0 1.3 -0.1 -0.7 1.0 2.0 -0.1 0.7 -0.2 0.5 -3.0 -2.0 -1.0 0.0 1.0 2.0 3.0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2013 2014 2015 2016

名目

GDP成長率（季節調整済前期比）と需要項目別寄与度

民間最終消費支出民間住宅民間企業設備民間在庫品増加政府最終消費支出公的固定資本形成公的在庫品増加財貨・サービス名目GDP増加率（％）

(6)

（単位：％） 24公示 25公示 26公示 27公示 28公示 24公示 25公示 26公示 27公示 28公示 24公示 25公示 26公示 27公示 28公示 ▲ 2.3 ▲ 1.6 ▲ 0.6 ▲ 0.4 ▲ 0.2 ▲ 3.1 ▲ 2.1 ▲ 0.5 ▲0.0 0.9 ▲ 2.6 ▲ 1.8 ▲ 0.6 ▲ 0.3 0.1 ▲ 1.3 ▲ 0.6 0.5 0.4 0.5 ▲ 1.6 ▲ 0.5 1.6 1.8 2.9 ▲ 1.5 ▲ 0.6 0.7 0.7 1.1 ▲ 1.6 ▲ 0.7 0.7 0.5 0.6 ▲ 1.9 ▲ 0.5 1.7 2.0 2.7 ▲ 1.7 ▲ 0.6 0.9 0.9 1.1 ▲ 1.3 ▲ 0.9 ▲ 0.1 0.0 0.1 ▲ 1.7 ▲ 0.5 1.4 1.5 3.3 ▲ 1.5 ▲ 0.9 0.2 0.3 0.8 ▲ 0.4 0.0 1.1 0.8 0.8 ▲ 0.8 ▲ 0.3 1.8 1.4 2.7 ▲ 0.6 ▲ 0.1 1.2 0.9 1.3 ▲ 3.3 ▲ 2.5 ▲ 1.5 ▲ 1.1 ▲ 0.7 ▲ 4.3 ▲ 3.3 ▲ 2.1 ▲ 1.4 ▲ 0.5 ▲ 3.6 ▲ 2.8 ▲ 1.7 ▲ 1.2 ▲ 0.7 ▲ 1.7 ▲ 0.2 1.4 1.5 2.3 ▲ 2.7 ▲ 0.3 2.0 2.7 5.7 ▲ 2.1 ▲ 0.3 1.6 1.8 3.2 ▲ 3.5 ▲ 2.8 ▲ 1.8 ▲ 1.3 ▲ 1.0 ▲ 4.5 ▲ 3.6 ▲ 2.6 ▲ 1.8 ▲ 1.3 ▲ 3.8 ▲ 3.0 ▲ 2.1 ▲ 1.5 ▲ 1.1 その他東京圏大阪圏名古屋圏地　方　圏地方中枢都市住宅地商業地全用途全　　　　　国三大都市圏 ■ 全国平均：全用途平均で８年ぶりに上昇に移行。用途別では、住宅地はわずかな下落だが、商業地は８年ぶりに上昇に移行。 ■ 三大都市圏：住宅地はほぼ前年並みの小幅な上昇。商業地は最近３年間、上昇基調を強める。 ■ 地方圏：地方中枢都市では住宅地・商業地とも三大都市圏を上回る上昇。その他の地域でも下落幅が縮小。 ■いずれの圏域においても、住宅地は前半・後半ともに同程度の上昇。商業地は年後半に上昇幅が拡大。 ※【前半】1月1日～6月30日、【後半】7月1日～12月31日用途変動の主な要因住宅地全国的な雇用情勢の改善や、住宅ローン減税等の施策による需要の下支え効果もあって、地価は総じて底堅く推移。商業地以下の背景から、不動産投資意欲は旺盛で、地価は総じて堅調に推移。・外国人観光客の増加などによる店舗、ホテル需要の高まり・主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上

（１）１年間の地価動向

（２）半年毎の地価動向

（３）背景

※札幌市・仙台市・広島市・福岡市 ※地価公示・都道府県地価調査との共通地点1,631地点での集計。 ₅ （単位：％）前半後半年間前半後半年間 0.4 0.4 0.8 1.1 1.2 2.3 0.5 0.4 0.9 1.8 1.7 3.6 0.5 0.5 1.0 1.8 1.6 3.5 0.2 0.2 0.5 2.2 1.9 4.3 0.9 0.7 1.6 1.5 1.5 3.1 0.3 0.3 0.6 0.3 0.5 0.8 1.4 1.7 3.2 2.6 4.3 7.1 0.2 0.1 0.3 ▲0.0 0.0 0.0 住宅地商業地（単位：％） 28公示 28公示地方圏地方中枢都市その他全国三大都市圏東京圏大阪圏名古屋圏 ※

平成28年地価公示

全国の地価動向

(7)

公示地価と売買による所有権移転登記件数

6 0 50 100 150 200 250 300 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 S 49 S 50 S 51 S 52 S 53 S 54 S 55 S 56 S 57 S 58 S 59 S 60 S 61 S 62 S 63 H1 H2 H3 H4 5H H6 H7 H8 H9 _H10 H 11 H 12 H 13 H 14 H 15 H 16 H 17 H 18 H 19 H 20 H 21 H 22 H 23 H 24 H 25 H 26 H 27 H 28 売買による所有権移転登記件数公示地価（住宅地）公示地価（商業地）（出典）国土交通省「地価公示」、法務省「法務統計月報」（昭和49年＝100）（万件）

(8)

主要都市の高度利用地における地価動向（東京）

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 -9 to -12% -6 to -9% -3 to -6% 0 to -3% 0 0 to +3% +3 to +6% +6% or higher 7

（東京）

（出典）国土交通省「地価LOOKレポート」

○ 大都市圏を中心に、空室率の改善等によるオフィス市況の回復基調が続いていること、訪日客の増加に伴

い店舗・ホテル等の需要が高まっていること、大規模な再開発事業が進捗していること等を背景に、金融緩

和等による良好な資金調達環境と相まって法人投資家等の不動産投資意欲が引き続き強いことなどから、

主要都市の高度利用地では、多くの地区で地価が上昇。

※地価動向を先行的に表しやすい、高層住宅等や店舗、事務所等が高度に集積している高度利用地等が対象（東京圏４３地区）対象地区について、四半期毎の変動率を 9 区分で表示。

(9)

主要都市の高度利用地区における地価動向（主要都市）

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 -12% or lower -9 to -12% -6 to -9% -3 to -6% 0 to -3% 0 0 to +3% +3 to +6% +6% or higher 8

（三大都市圏以外の地域の主要都市）

（出典）国土交通省「地価LOOKレポート」 ※地価動向を先行的に表しやすい、高層住宅等や店舗、事務所等が高度に集積している高度利用地等が対象（地方中心都市等２３地区）対象地区について、四半期毎の変動率を9 区分で表示。

(10)

-12 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 10 12 14 16年％ -30 0 30 60 90 84 88 92 96 00 04 08 12 16 上位10-25％点上位25-50％点下位25-50％点下位10-25％点中央値％年

○不動産価格は、全国的に下げ止まりつつあり、上昇地点も増えてきている。地点ごとの商業地価（鑑定価格）

上昇率の分布や、個別にみた商業用不動産取引額の分布は、過去

2 度の不動産ブーム期に比べれば限定的

なものの、上方への広がりが緩やかに拡大している。

○不動産市場の動きは実体経済を踏まえたものとなっており、過熱の状況にはないと考えられる。

商業地価上昇率の分布及び商業用不動産取引価格

（東京２３区）

9 （出典）日銀金融システムレポート 2016年4月号

商業地価上昇率の分布

※１各年の１月初。直近は16年１月初。 ※２商業地の個別地点における地価上昇率の分布

商業用不動産取引価格（東京

_23区）

0 2 4 6 8 10 12 14 16 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 上位10-25％点上位25-50％点中央値億円年

(11)

【機密性２】

オフィスビルの空室率及び賃料（東京都心５区）

16,000

16,500

17,000

17,500

18,000

18,500

19,000

4

5

6

7

8

9

10

20 13_年 3 月 20 13_年 6 月 20 13_年 9 月 20 13_年 12_月 20 14_年 3 月 20 14_年 6 月 20 14_年 9 月 20 14_年 12_月 20 15_年 3 月 20 15_年 6 月 20 15_年 9 月 20 15_年 12_月 20 16_年 3 月 20 16_年 4 月

平

均

募

集

賃

料

空

室

率

＜賃貸オフィス：東京都心５区＞大型ビル（基準階_{100坪以上）の空室率と平均募集賃料の推移}

平均募集賃料（都心

_5区）

空室率（都心

_5区）

（％）（円／坪） ※需給均衡の目安：５％出典：三鬼商事（株）東京：都心5区(千代田区,中央区,港区,新宿区,渋谷区)内にある基準階面積100坪以上の主要貸事務所ビル。 10

(12)

【機密性２】

オフィスビルの空室率及び賃料（その他地域）

※需給均衡の目安：５％出典：三鬼商事（株） 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 13 _年 3 月 20 13 _年 6 月 20 13 _年 9 月 20 13_年 12_月 20 14 _年 3 月 20 14 _年 6 月 20 14 _年 9 月 20 14_年 12_月 20 15 _年 3 月 20 15 _年 6 月 20 15 _年 9 月 20 15_年 12_月 20 16 _年 3 月 20 16 _年 4 月

平

均

募

集

賃

料

空

室

率

＜賃貸オフィス：札幌、名古屋、大阪、福岡＞大型ビル（※）の空室率と平均募集賃料の推移平均募集賃料（札幌）平均募集賃料（名古屋）平均募集賃料（大阪）平均募集賃料（福岡）空室率（札幌）空室率（名古屋）空室率（大阪）空室率（福岡）（※）大阪：主要6地区(梅田,南森町,淀屋橋･本町,船場,心斎橋･難波,新大阪)内にある延床面積1,000坪以上の主要貸事務所ビル。名古屋：主要4地区(名駅,伏見,栄,丸の内)内にある延床面積500坪以上の主要貸事務所ビル。札幌：主要5地区(駅前通･大通公園,駅前東西,南1条以南,創成川東･西11丁目近辺,北口)内にある延床面積100坪以上の主要貸事務所ビル。福岡：主要6地区(赤坂･大名,天神,薬院･渡辺通,祇園･呉服町,博多駅前,博多駅東･駅南)内にある延床面積100坪以上の主要貸事務所ビル。（％）（円／坪） 11

(13)

宿泊施設の客室稼働率

0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 H 21 H 22 H 23 H 24 H 25 H 26 /1 月 ₂月 ₃月 ₄月月₅ ₆月 ₇月 ₈月 ₉月 10 月 11 月 12 月 H 27 /1 月 ₂月 ₃月 ₄月月₅ ₆月 ₇月 ₈月 ₉月 10 月 11 月 12 月 H 28 /1 月 ₂月 ₃月宿泊施設計旅館ビジネスホテルシティホテル出典：国土交通省「宿泊旅行統計調査」 12

（％）

(14)

【機密性２】

首都圏における物流施設の賃料と空室率

1.6 3.5 _3.3 2.9 4.4 0 8.4 8.4 8.4 6.7 12.4 6.8 2.3 _2.1 0 0 0.7 0.6 5.1 3.3 _3.1 3.3 4.5 4.5 3.1 8.6 8.8 1.7 12.7 11.7 10 6.1 _5.7 7.4 10.3 18.3 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 20.0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2014 2015 2016 東京ベイエリア・賃料外環道エリア・賃料国道_{16号エリア・賃料} 圏央道エリア・賃料東京ベイエリア・空室率外環道エリア・空室率国道_{16号エリア・空室率} 圏央道エリア・空室率（％）（円／坪）出典：CBRE 13

(15)

(16)

不動産証券化の実績の推移

（出典）国土交通省不動産証券化実態調査 15 （兆円） 0.6 0.3 0.7 0.9 1.8 2.0 1.7 0.6 0.4 0.6 0.70.0 0.1 1.4 1.9 1.6 1.6 0.1 0.4 0.5 0.5 0.2 0.2 0.2 0.3 0.2 0.2 0.3 0.2 0.1 0.2 0.2 0.2 0.1 0.1 0.1 0.1 0.3 0.5 0.3 0.9 1.3 1.3 1.9 3.4 0.9 0.5 0.5 0.6 0.6 1.1 1.2 1.1 0.2 1.0 1.5 1.4 1.8 2.2 2.9 3.7 4.2 3.5 1.2 0.7 1.0 0.7 1.0 1.0 2.1 2.1 0.1 0.3 1.2 1.9 2.8 2.5 4.0 5.3 6.9 8.3 8.9 2.8 1.8 2.2 2.3 3.3 4.4 5.5 5.4 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 平成 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 上場リート私募リート不動産特定共同事業 TMK _{GK-TKスキーム等} 年度

(17)

Ｊリートの上場銘柄数と時価総額の推移

0 10 20 30 40 50 60 0 2 4 6 8 10 12 2001/09/01 2002/12/01 2004/03/01 2005/06/01 2006/09/01 2007/12/01 2009/03/01 2010/06/01 2011/09/01 2012/12/01 2014/03/01 2015/06/01 時価総額上場銘柄数時価総額上場銘柄数【平成２８年４月末日時点】上場銘柄数：５４銘柄時価総額：約１２．０兆円【平成１９年５月末】上場銘柄数：４１銘柄時価総額：約６．８兆（単位：兆円）【平成１３年９月末】上場銘柄数：２銘柄時価総額：約０．２兆円（出典）不動産証券化協会ＨＰより国土交通省作成リーマンショック後最低時価総額：２兆７８０億円（２００８年１０月２８日） 16

(18)

日銀マイナス金利公表（1月29日）

東証REIT指数と日経平均株価の推移

70 80 90 100 110 20 16 /1 /4 20 16 /1 /6 20 16 /1 /8 20 16 /1 /1 0 20 16 /1 /1 2 20 16 /1 /1 4 20 16 /1 /1 6 20 16 /1 /1 8 20 16 /1 /2 0 20 16 /1 /2 2 20 16 /1 /2 4 20 16 /1 /2 6 20 16 /1 /2 8 20 16 /1 /3 0 20 16 /2 /1 20 16 /2 /3 20 16 /2 /5 20 16 /2 /7 20 16 /2 /9 20 16 /2 /1 1 20 16 /2 /1 3 20 16 /2 /1 5 20 16 /2 /1 7 20 16 /2 /1 9 20 16 /2 /2 1 20 16 /2 /2 3 20 16 /2 /2 5 20 16 /2 /2 7 20 16 /2 /2 9 20 16 /3 /2 20 16 /3 /4 20 16 /3 /6 20 16 /3 /8 20 16 /3 /1 0 20 16 /3 /1 2 20 16 /3 /1 4 20 16 /3 /1 6 20 16 /3 /1 8 20 16 /3 /2 0 20 16 /3 /2 2 20 16 /3 /2 4 20 16 /3 /2 6 20 16 /3 /2 8 20 16 /3 /3 0 20 16 /4 /1 20 16 /4 /3 20 16 /4 /5 20 16 /4 /7 20 16 /4 /9 20 16 /4 /1 1 20 16 /4 /1 3 20 16 /4 /1 5 20 16 /4 /1 7 20 16 /4 /1 9 20 16 /4 /2 1 20 16 /4 /2 3 20 16 /4 /2 5 20 16 /4 /2 7 20 16 /4 /2 9 20 16 /5 /1 20 16 /5 /3 20 16 /5 /5 20 16 /5 /7 20 16 /5 /9 20 16 /5 /1 1 20 16 /5 /1 3 20 16 /5 /1 5 20 16 /5 /1 7 20 16 /5 /1 9 20 16 /5 /2 1 20 16 /5 /2 3 20 16 /5 /2 5 20 16 /5 /2 7 20 16 /5 /2 9 東証ＲＥＩＴ指数(2016年1月4日=100) 日経平均株価（2016年1月4日=100）東証ＲＥＩＴ指数東証ＲＥＩＴ指数 2016年5月30日終値 1,889.56 （年初比+9.3％）日経平均株価日経平均株価 2016年5月30日終値 17,068円02銭（年初比-7.5%）【出典】各種資料より国土交通省作成 17

(19)

-0.4

-0.2

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

1.4

1.6

1.8

0

500 1,000

1,500

2,000

2,500

東証

REIT指数

10年国債

東証リート指数と10年国債金利の推移

（出典）東京証券取引所

-0.2

-0.15

-0.1

-0.05

0

0.05

0.1

0.15

0.2

0.25

0.3 1,500

1,550

1,600

1,650

1,700

1,750

1,800

1,850

1,900

1,950

2,000

20

16 /1

/4

20

16 /1

/2

0

20

16 /2

/4

20

16 /2

/2

2

20

16 /3

/8

20

16 /3

/2

4

20

16 /4

/8

20

16 /4

/2

5

20

16 /5

/1

6 東証

REIT指数

10年国債

2012年4月27日 J-REIT買入を 100億程度増額 2013年4月4日 J-REIT買入を年間約300億に拡大 2014年10月31日 J-REIT買入を年間約900億に拡大 2016年1月29日マイナス金利導入発表 2010年10月5日 J-REIT買入基金創設 18 （％）（％）

(20)

-1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 20 06 /0 4 20 06 /1 0 20 07 /0 4 20 07 /1 0 20 08 /0 4 20 08 /1 0 20 09 /0 4 20 09 /1 0 20 10 /0 4 20 10 /1 0 20 11 /0 4 20 11 /1 0 20 12 /0 4 20 12 /1 0 20 13 /0 4 20 13 /1 0 20 14 /0 4 20 14 /1 0 20 15 /0 4 20 15 /1 0 J-REIT 配当利回り 10年国債金利スプレッド

Jリート配当利回りと10年国債金利の推移

（出典）不動産証券化協会提供データより国土交通省作成 -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 20 16 /1 /1 20 16 /1 /1 5 20 16 /1 /2 9 20 16 /2 /1 2 20 16 /2 /2 6 20 16 /3 /1 1 20 16 /3 /2 5 20 16 /4 /8 20 16 /4 /2 2 20 16 /5 /6 J-REIT 配当利回り 10年国債金利スプレッド 19

(21)

○ 2013年に過去最高となる2.2兆円の取得となった。

○ 2014年、2015年においても1.6兆円の取得となり、高い水準で堅調に推移。

○ 2016年は1～4月までで0.6兆円の取得となっている。

Ｊリートの取得件数・取得金額の推移

2016年は1～4月まで（出典）不動産証券化協会 J-REIT Databook 年（億円）（件）

0

100

200

300

400

500

600

0 5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

取得額

件数

20

(22)

○ _{J-REIT では高水準の資金調達が続いているが、レバレッジの高まりは見られていない。}

Ｊリートの資金調達状況

（出典）日銀金融システムレポート 2016年4月号 21 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 資本投資法人債借入金合計兆円年度

J-REITの資金調達

※１直近は15年４月～16年１月 ※２各法人の資金調達額を当該法人の決算期月にまとめて計上したうえで、年度ベースで集計。

(23)

Jリートによるエクイティファイナンスの実績

（億円） 2016年は1～4月まで（出典）不動産証券化協会提供データより国土交通省作成

0 2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

2001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016

IPO

PO

年 22

(24)

（出典）東京証券取引所投資部門別売買動向同上場不動産投資信託証券(REIT)投資主情報調査結果(2015年8月) -1500 -1000 -500 0 500 1000 1500 20 13 年 1 月 20 13 年 3 月 20 13 年 5 月 20 13 年 7 月 20 13 年 9 月 20 13 年 11 月 20 14 年 1 月 20 14 年 3 月 20 14 年 5 月 20 14 年 7 月 20 14 年 9 月 20 14 年 11 月 20 15 年 1 月 20 15 年 3 月 20 15 年 5 月 20 15 年 7 月 20 15 年 9 月 20 15 年 11 月 20 16 年 1 月 20 16 年 3 月億円個人海外投資家証券会社投資信託事業法人その他法人等金融機関 23

Ｊリートの投資部門別売買動向と保有主体

＜投資部門別の売買動向＞

_{＜投資部門別の保有金額}

_{（平成27年8月末日）}

_＞

都銀・地銀等 7% 信託銀行 44% 生保・損保 3% その他の金融機関 2% 証券会社 2% 事業法人等 10% 外国法人等 23% 個人・その他 9%

(25)

○Ｊリート投資口の買入額（累計）：３，１５９億円（２０１６年５月２７日現在） ○買入上限・２０１４年末まで約１，８００億円（実績：１，７８２億円）・２０１５年末まで約２，７００億円（実績：２，７０３億円）・２０１６年末まで約３，６００億円日銀金融政策決定会合（２０１５年１２月１８日）当面の金融政策運営について（抜粋） ○ＥＴＦおよびＪ－ＲＥＩＴについて、保有残高が、それぞれ年間約３兆円、年間約９００億円に相当するペースで増加するよう買入れを行う。 ○現在、Ｊ－ＲＥＩＴについては、銘柄別の買入限度額を当該銘柄の発行済投資口の総数の「５％以内」としているが、市場における発行残高との対比でみた日本銀行の保有残高が増加していることから、これを「１０％以内」に引き上げる。

日銀によるＪリート投資口の買入状況

500 1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

5

10

15

20

25

30

35

40 2010/12/31

2011/12/31

2012/12/31

2013/12/31

2014/12/31

2015/12/31

日次買入額（左軸）買入残高（右軸）（億円）（億円） 24 （出典）日本銀行不動産投資法人投資口（J-REIT）の買入結果

(26)

○ 金融緩和を受け、金融機関の不動産業に対する貸出しスタンスは緩和。

金融機関の不動産業に対する貸出態度

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40 金融機関の不動産業に対する貸出態度判断ＤＩ（実績）

大企業

中堅企業

中小企業

（出典）日本銀行全国企業短期経済観測調査 25 ※大企業：資本金10億円以上、中堅企業：1億以上１０億円未満、中小企業：２千万以上1億円未満に区分「日本標準産業分類」に基づき区分した不動産業に対して、金融機関の貸出態度を郵送およびオンライン調査

(27)

国内銀行による不動産業向け融資の状況

○ 不動産市況の改善や金融機関の貸し出し態度の改善を受け、不動産業向けの貸出も拡大。

○ 全産業に占める割合でみると、リーマンショック前の水準を超えて増加している状況にはない。

（出典）日本銀行貸出先別貸出金 26 10.00% 11.00% 12.00% 13.00% 14.00% 15.00% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 20 07 /3 /1 20 07 /6 /1 20 07 /9 /1 20 07 /1 2/ 1 20 08 /3 /1 20 08 /6 /1 20 08 /9 /1 20 08 /1 2/ 1 20 09 /3 /1 20 09 /6 /1 20 09 /9 /1 20 09 /1 2/ 1 20 10 /3 /1 20 10 /6 /1 20 10 /9 /1 20 10 /1 2/ 1 20 11 /3 /1 20 11 /6 /1 20 11 /9 /1 20 11 /1 2/ 1 20 12 /3 /1 20 12 /6 /1 20 12 /9 /1 20 12 /1 2/ 1 20 13 /3 /1 20 13 /6 /1 20 13 /9 /1 20 13 /1 2/ 1 20 14 /3 /1 20 14 /6 /1 20 14 /9 /1 20 14 /1 2/ 1 20 15 /3 /1 20 15 /6 /1 20 15 /9 /1 20 15 /1 2/ 1 20 16 /3 /1 不動産業向け融資残高（国内銀行３勘定合計）［左軸］総貸出残高に占める割合［右軸］（兆円） ※国内銀行：都市銀行、地方銀行、信託銀行国内銀行３勘定：国内銀行の銀行勘定、信託勘定および海外店勘定(国内向け)

(28)

日本銀行の金融システムレポートにおける不動産市場の状況

不動産の取引量や価格動向、不動産関連金融の動向など、幅広い情報を総合

すると、

○ 不動産市場全体としては過熱の状況にはないと考えられる。

○ ただし、大都市圏を中心とする地価や取引額の上昇傾向、不動産大企業の実

物投資や負債調達の増加など、不動産市場が徐々に活発化していることを示す

動きが引き続きみられるほか、先行きを展望すると、東京のオリンピック関連をは

じめ、大都市圏での建設・再開発の動きが継続すると考えられる。

○ マイナス金利環境の今後の影響も含め、不動産市場の状況については、今後

も注意深く見守っていく必要がある。

27

日本銀行の金融システムレポート（

2016年4月）

(29)

○マイナス金利導入により、資金調達コストの低下、株式や債券と比較して高い配当利回り等の面で、不動産

投資において概ねプラス評価がなされている。

○一方で、国内外の景気の先行き不透明感から政策効果を様子見する投資家の増加等による、市場の停滞等

が示唆されている。

マイナス金利の不動産市場への影響

（アナリスト等の主なコメント）

プラス評価

マイナス金利導入は金利を直接押し下げる施策のため、リスクフリーレートの低下、借入金利の低下といった直接的な影響が考えられるほか、国債などの債券の利回りが低下し投資資産としての不動産の優位性が相対的に上昇することなど間接的な影響も考えられる。長期金利（10年国債利回り）はゼロ近辺、もしくはマイナス圏にまで低下し、J-REIT市場全体の分配金利回りは長期金利との比較において以前に増して魅力的な状況となり、インカムゲインを求める内外投資家からの需要は高い。今後はJ-REITによる物件取得への意欲の高まりからエクイティファイナンスが継続的に実施されることは想定される一方、旺盛な需要に支えられ、J-REIT市場の需給環境は良好であると期待する。 J-REITが銀行などから借りている不動産購入資金の支払い利息も減少する可能性が高いため、J-REITの収益が増加し、投資家は配当の増額を期待できる。ただし、J-REIT人気が沸騰し、株価が上昇すると、配当利回りが低下する場合もある。企業向け貸出金利の低下による設備投資の促進、引いてはオフィススペースの拡充による賃貸市場、賃料への好影響がある。マイナス評価年明け以降の国内景気の減速懸念や海外情勢の悪化懸念のタイミングでマイナス金利が導入されたことにより、先行きの不透明感（量的・質的金融緩和の限界論、金融緩和施策の出口戦略を難しくするなど）が一層高まり、不動産投資市場の様子見姿勢が助長され、市場が停滞してしまう可能性が考えられる。長らく低金利が続いたため、J-REITの借入金利はすでに相当低い水準となっており、マイナス金利の効果は限定的。 28

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 1. 経済状況等について

現下の経済情勢における不動産投資市場の動向

１．経済状況等について

２．不動産投資市場の状況について

日本経済の基調判断

(月例経済報告等に関する関係閣僚会議資料 平成28年5月23日 内閣府)

<現状>

・景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。

・消費者物価は、緩やかに上昇している。

月例経済報告の概要（平成28年5月）

日本経済及び世界経済の動向

（経済財政諮問会議資料 H28.5.11）

○2016 年 1-3 月期のＧＤＰ成長率（季節調整済前期比）は、1 次速報値において、名目 0.5％ （年率 2.0％） 、

実質

0.4％ （年率 1.7％） となった。名目成長率、実質成長率ともに 2 四半期ぶりのプラス成長。

○2015年度については、18年ぶりに実質、名目、ＧＤＰデフレータのいずれもプラスとなり、名目ＧＤＰの水準は

500兆円を上回った。

ＧＤＰ成長率の推移

名目

GDP成長率（季節調整済前期比）と需要項目別寄与度

（１）１年間の地価動向

（２）半年毎の地価動向

（３）背 景

平成28年地価公示

全国の地価動向

公示地価と売買による所有権移転登記件数

主要都市の高度利用地における地価動向（東京）

（東京）

○ 大都市圏を中心に、空室率の改善等によるオフィス市況の回復基調が続いていること、訪日客の増加に伴

い店舗・ホテル等の需要が高まっていること、大規模な再開発事業が進捗していること等を背景に、金融緩

和等による良好な資金調達環境と相まって法人投資家等の不動産投資意欲が引き続き強いことなどから、

主要都市の高度利用地では、多くの地区で地価が上昇。

主要都市の高度利用地区における地価動向（主要都市）

（三大都市圏以外の地域の主要都市）

○不動産価格は、全国的に下げ止まりつつあり、上昇地点も増えてきている。地点ごとの商業地価 （鑑定価格）

上昇率の分布や、個別にみた商業用不動産取引額の分布は、過去

2 度の不動産ブーム期に比べれば限定的

なものの、上方への広がりが緩やかに拡大している。

○不動産市場の動きは実体経済を踏まえたものとなっており、過熱の状況にはないと考えられる。

商業地価上昇率の分布及び商業用不動産取引価格

（東京２３区）

商業地価上昇率の分布

商業用不動産取引価格（東京

23区）

オフィスビルの空室率及び賃料（東京都心５区）

16,000

16,500

17,000

17,500

18,000

18,500

19,000

4

5

6

7

8

9

10

平

均

募

集

賃

料

空

室

率

平均募集賃料（都心

5区）

空室率（都心

5区）

オフィスビルの空室率及び賃料（その他地域）

平

均

募

集

賃

料

空

(月例経済報告等に関する関係閣僚会議資料平成28年5月23日内閣府)

○2016 年 1-3 月期のＧＤＰ成長率（季節調整済前期比）は、1 次速報値において、名目 0.5％（年率 2.0％）、

0.4％（年率 1.7％）となった。名目成長率、実質成長率ともに 2 四半期ぶりのプラス成長。

（３）背景

○不動産価格は、全国的に下げ止まりつつあり、上昇地点も増えてきている。地点ごとの商業地価（鑑定価格）

_23区）

_5区）

_5区）