液状化 液状化 液状化

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液状化 液状化 液状化

液状化リスク リスク リスク リスク認識 認識 認識の 認識 の の の変化 変化 変化 変化が が地価 が が 地価 地価 地価に に に に及 及ぼす 及 及 ぼす ぼす ぼす影響 影響 影響 影響

～

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～ 東日本大震災東日本大震災東日本大震災東日本大震災ををを 事例を事例事例 として事例としてとしてとして～～～ ～

政策研究大学院大学 まちづくりプログラム MJU11013 大郷 歩

１ １ １

１. . . .はじめに はじめに はじめに はじめに

２０１１年３月１１日におきた東日本大震災による液状化 被害は、関東地方の一都六県において発生し、その被 害箇所は９６市区町村の１８４箇所に及んだ。特に被害の 大きかった東京湾沿岸部では、被害面積が約４２㎢とな り、同年２月におきた、世界最大の被害であったといわ れるニュージランド地震の被害面積約３４㎢を上回ること となった。この被害によって、液状化問題が社会を賑わ すことになり、ベッドタウンとして人気である東京湾沿岸 部のブランド力の低下が、懸念されている。

本稿では、東京湾沿岸部において、東日本大震災後 に液状化リスクのある地域が地価に影響を及ぼしている か、Difference-in-difference（以下DID という）推定によっ て実証分析を行う。また、東京都において、１９８３年から ２０１１年までの地価のパネルデータをＯＬＳ推定によっ て実証分析を行い、ハザードマップの公開後の変化や、

過去の震災後の変化を明らかにする。

２ ２ ２

２. . . . ^{ハザードマップ ハザードマップ導入 ハザードマップ ハザードマップ 導入 導入 導入の の背景 の の 背景 背景 背景と と と と実状 実状 実状 実状}

ハザードマップは、土砂災害、津波・高潮災害や火山 災害などいくつか種類がある。その中でも、公表状況が １,２１４市町村と最も普及しているのが洪水ハザードマッ プであり、ここでは洪水ハザードマップに着目して議論 を進める。

水害対策としては、まず堤防のようなハード整備が上 げられるが、現況施設能力を上回る水害が発生しないと は限らず、ハザードマップのようなソフト対策も必要とさ れるようになった。その背景には、平成１２年に東海地方 を襲った東海豪雨災害があり、それをきっかけに、水防 法が改正され、浸水想定区域が指定・公表されることとな った。しかしその後、局所的な集中豪雨も発生するように なり、中小河川でも災害の危険性が高まったため、平成 １７年に再び水防法が改正され、浸水想定区域の指定対 象を主要な中小河川に拡大し、洪水ハザードマップ作成 の義務化がされることになった（水防法１４条、１５条の ４）。

一方で液状化という現象が、１９８７年の千葉県東方沖 地震（マグニチュード６.７：千葉港周辺地域）、１９９５年の 阪神淡路大震災（マグニチュード７.３：神戸市のポートア

イランド、六甲アイランド）、２００４年の新潟県中越地震

（マグニチュード６.８：信濃川周辺）と過去の震災の度に おきてきた。それにもかかわらず、減災のための液状化 ハザードマップの公開については、普及が遅れており、

現時点でも２３６市町村に留まっているのが現状である。

そのような中、今般の東日本大震災の発生後において は、東京都ホームページで公開している液状化予測図 のアクセス数が劇的に増加した（図１）。これより、人々の

液状化へのリスク認識が高まっていることがその背景に あると予測することができる。

３ ３ ３

３. . . . ^{液状化 液状化リスク 液状化 液状化 リスク リスクが リスク が が地価 が 地価 地価 地価に に与 に に 与 与 与える える える影響 える 影響 影響の 影響 の の検証 の 検証 検証 検証}

３ ３ ３

３ －－－－ １１１ ．１．．． 東京湾沿岸部東京湾沿岸部における東京湾沿岸部東京湾沿岸部におけるにおける東日本大震災後における東日本大震災後東日本大震災後東日本大震災後ののの液の液液液 状化状化

状化状化リスクリスクリスクリスク認識変化認識変化認識変化の認識変化ののの実証分析実証分析実証分析実証分析

東京湾沿岸部において液状化リスクが地価に与える影 響について、液状化リスクのある地域とない地域を、自治 体が公表している液状化ハザードマップより抽出し、DID 推定による実証分析を行う。実証モデルは次の通りであ る。

ln α β

ଵ௛

௛

௛ ଶ

ଷ

ସ

∗ β

ହ௜

௜

௜

β

଺௜

௜

௜

∗ β

଻௜

௜

௜

∗ ∗ ε

・・・ （１）

図

１

2

被説明変数 は、地価（円/㎡）を対数化したものを用い る。説明変数 _௛は、地価調査地点の容積率、地積、東京 駅までの距離、最寄駅までの距離としている。YD は震災 後ダミーであり、震災後であれば１、震災前であれば０を とる。RD は液状化リスクダミー、

i

LD

i

は浦安市ダミー、又 は港区、中央区、江東区、江戸川区のダミーとしていて、

基準地は大田区、品川区、市川市、船橋市、習志野市、

千葉市としている。また、（１）式の通り、それらの交差項 を作成している。

表１ DID 推定結果

***，**，*は、それぞれ有意水準1％，5％，10％を満たしていることを示 す

推定結果より液状化リスクのある地点については、基 準地と比べ浦安市が震災後に地価を下げる傾向が有意 に示された。ただし、浦安市は全ての地域において液状 化リスクがあるため、震災後ダミーとの交差項と、震災後 ダミーと液状化リスクダミーの交差項が同じ係数を示すこ とになる。すなわち、年変化の影響も含んでしまっている ことになる。また、江戸川区、江東区、中央区、港区にお いては、震災後は平均的に地価を上昇させる変化があ ったにも関わらず、同地区で震災後の液状化リスクがあ る地点は、地価を下げる傾向が有意に示された。これら は、震災による液状化被害の影響による変化と言える。

ただし、沿岸地域全域で液状化リスクのある地点は地価 が下がるという予測とは異なる結果となった。すなわち、

沿岸地域の中心部である浦安市、江戸川区、江東区、中 央区、港区においては液状化による地価下落の変化が 発生したが、その他の地域では地価下落の変化が見ら れなかったことになる。これは、被害の影響は空間的制 限があり、浦安市のような被害の激しかった地域から遠 ざかるとその影響は薄れ、変化が生じなくなるものと推察 される。

３ ３ ３

３－－２－－２２ ２ 理論分析理論分析：理論分析理論分析：：：液状化液状化リスク液状化液状化リスクリスクにおけるリスクにおけるにおけるにおける土地取得土地取得土地取得土地取得モデルモデルモデルモデル 東京都内において、液状化リスクが存在している地域 は、沿岸部以外においても広く存在する。しかし、必ずし もそのリスクについては十分に周知されているとは限ら ず、その土地を購入しようとしている買い手が情報を持っ ていない場合がある。そういった場合に、売り手と買い手 の間に「情報の非対称性」が発生し、適正な市場価格で 取引されない可能性が発生する。

図２、３は、情報の非対称が発生した場合の土地取得 モデルである。買い手が土地の新規購入者である場合、

液状化のリスクがわかるような資料を入手することは難し く、その情報を全く持っていないことが通常である。しか し、通常、売り手はその土地の情報を収集する機会を持 っているため、既に情報を得ていることを前提に、理論 分析を行う。

まず、図２のように液状化リスクの存在するところで買 い手の情報不足がある場合、需要曲線がＤからＤ´に変 動し、売り手の土地の付け値は適正な市場価格より高い 値段となるものの、買い手はその価格で購入することに なる。反対に、図３のように液状化リスクがない土地に関 しては、逆の現象がおきる。すなわち、買い手がリスクの ない土地の適正な付け値を付けられず、安い値段でし か購入しようとしないため価格が下がることになる。

図2 土地取得モデル１

ln 地価 係数 標準誤差

ln 東京駅距離 -1.0242 *** 0.0453 ln 最寄駅距離 -0.1746 *** 0.0225 ln 容積率 0.1025 ** 0.0442

ln 地積 0.2610 *** 0.0451

震災後ダミー -0.0351 0.0364

液状化リスクダミー 0.0355 0.0400

液状化リスクダミー×震災 後ダミー

0.0476 0.0586

浦安市ダミー 0.0525 0.0786

江戸川区・江東区・中央 区・港区ダミー・・・①

-0.1298 * 0.0666

①×震災後ダミー 0.2378 ** 0.1003 浦安市ダミー×震災後ダ

ミー×液状化リスクダミー

-0.3035 *** 0.0978

①×震災後ダミー×液状 化リスクダミー

-0.3421 *** 0.1266

定数項 19.1077 *** 0.5167

自由度調整済み決定係数 0.8552

サンプル数 448

液状化液状化液状化

液状化リスクリスクリスクのあるリスクのあるのある土地のある土地土地土地

土地総量（

Q

） 情報

情報 情報

情報ののの非対称の非対称非対称非対称

価格（

P

）

S

D

D ´ ´ ´ ´

3

図３ 土地取得モデル２

３ ３３

３－－－－３３３ ３ 東京都東京都東京都東京都におけるにおけるにおけるにおける液状化液状化リスク液状化液状化リスクリスクリスクのののの経年変化経年変化の経年変化経年変化ののの実証実証実証実証 分析分析

分析分析

３－２で理論分析を行った情報の非対称性の解消に 対する影響をＯＬＳ推定により実証分析をする。実証モ デル及びそのデータについては次の通りである。

ln α ∑ β

௛ ଵ௛ ௛

∑ β

௜ ଶ௜

௜

∑ β

௝ ଷ௝

௝

∑

_{௞ ௞}

∗ β

ସ

β

ହ

RD β

଺

lnSd β

଻

lnEv β

଼

S2D β

ଽ

S4D β

ଵ଴

RD ∗ lnSd β

ଵଵ

RD ∗ lnSd ∗ S2D β

ଵଶ

RD ∗ lnSd ∗ S4D β

ଵଷ

RD ∗ lnEv β

ଵସ

RD ∗ lnEv ∗ S2D β

ଵହ

RD ∗ lnEv ∗ S4D ε

・・・ （２）

被説明変数である地価データサンプルは、１９８３年か ら２０１１年とする。液状化リスク以外の震災リスクをコント ロールするために、東京都の公表データより建物倒壊危 険度、火災危険度の説明変数を加えてある。また、海岸 からの距離データ及び標高データも加え、年ダミー、液 状化リスクダミーとの交差項を作成していく。

実証モデルを計算した結果、液状化リスクは１９９０年 代後半を除けば、一定して地価を下げる影響があること が有意に示されている。図４は表２で示した年ダミーと液 状化リスクダミーを図示したものであるが、この図より、地 価は１９８０年代後半にかけて急上昇し、１９９０年代前半 には急降下していることがわかる。そして、地価の変移 に相反して液状化リスクが変動していることも確認できる。

そして、東京低地液状化マップが１９８７年に、東京港湾 地域液状化マップが１９９１年に公開され、２００６年には 同マップがインターネットで公開となったが、液状化リス クのある地点では地価下落の傾きがインターネット公開 後の２００６年～２００７年に強くなっていることがわかる。

表２ 推定結果

***，**，*は、それぞれ有意水準 1％，5％，10％を満たしていることを示す

表３ 推定結果

***，**，*は、それぞれ有意水準 1％，5％，10％を満たしていることを示す

土地総量（

Q

） 情報情報

情報情報のののの非対称非対称非対称非対称

地価（

P

）

D D ´ ´ ´ ´

S

液状化

液状化 液状化

液状化リスクリスクリスクリスクのないのないのないのない土地土地土地土地

標準誤差 標準誤差 標準誤差

1983 0.0000 -1.7265 *** 0.5787 0.1639 ** 0.0667 1984 0.5858 0.4195 -2.4480 *** 0.5817 0.2396 *** 0.0672 1985 1.8901 *** 0.4218 -3.8039 *** 0.5864 0.3840 *** 0.0677 1986 6.3446 *** 0.3990 -7.1419 *** 0.5497 0.7203 *** 0.0633 1987 6.6076 *** 0.4004 -6.1966 *** 0.5670 0.6068 *** 0.0652 1988 5.7276 *** 0.3996 -3.8658 *** 0.6735 0.3748 *** 0.0766 1989 3.7280 *** 0.3924 -2.2215 *** 0.6521 0.2234 *** 0.0740 1990 3.7205 *** 0.3928 -2.7612 *** 0.6335 0.2883 *** 0.0720 1991 3.7043 *** 0.3917 -3.0268 *** 0.6038 0.3164 *** 0.0689 1992 2.7385 *** 0.3916 -2.3214 *** 0.6128 0.2363 *** 0.0698 1993 1.4289 *** 0.3887 -1.5033 *** 0.5760 0.1496 ** 0.0658 1994 0.0671 0.3893 -0.6192 0.5758 0.0567 0.0658 1995 -1.0236 *** 0.3891 -0.0440 0.5757 0.0036 0.0658 1996 -1.7678 *** 0.3898 0.3104 0.5733 -0.0283 0.0656 1997 -2.0312 *** 0.3883 0.3730 0.5506 -0.0306 0.0631 1998 -2.0438 *** 0.3877 0.2129 0.5499 -0.0126 0.0630 1999 -1.6436 *** 0.4033 -0.3352 0.5808 0.0448 0.0666 2000 -1.4556 *** 0.4050 -0.5365 0.5703 0.0665 0.0654 2001 -1.1555 *** 0.4037 -0.7521 0.6094 0.0931 0.0695 2002 -0.8638 ** 0.4036 -1.0287 * 0.6098 0.1251 * 0.0695 2003 -0.5718 0.4035 -1.4312 ** 0.6099 0.1701 ** 0.0695 2004 -0.2953 0.4040 -1.5655 *** 0.6101 0.1855 *** 0.0696 2005 -0.1028 0.4071 -1.7242 *** 0.6178 0.2015 *** 0.0705 2006 0.3596 0.4091 -2.3913 *** 0.6248 0.2794 *** 0.0712 2007 1.2093 *** 0.4137 -2.9307 *** 0.6659 0.3320 *** 0.0759 2008 1.1784 *** 0.4125 -2.9977 *** 0.6631 0.3380 *** 0.0755 2009 0.7766 * 0.4124 -2.7241 *** 0.6641 0.3141 *** 0.0757 2010 0.7718 * 0.4123 -2.7480 *** 0.6640 0.3218 *** 0.0757 2011 0.7368 * 0.4120 -2.8348 *** 0.6660 0.3327 *** 0.0759 西暦

係数

液状化リスクダミー

係数

液状化リスクダミー

×ｌｎ沿岸距離 係数 年ダミー

標準誤差 標準誤差 標準誤差

1983 0.0501 0.0684 0.2476 0.1660 0.5738 *** 0.1663 1984 0.0600 0.0685 0.3080 * 0.1578 0.5515 *** 0.1639 1985 0.0475 0.0685 0.2218 0.1617 0.5390 *** 0.1613 1986 0.0839 0.0695 -0.1011 0.1677 0.2311 0.1803 1987 0.0707 0.0699 -0.2045 0.1713 0.0582 0.1467 1988 0.0261 0.0703 -0.1379 0.1701 -0.0364 0.1392 1989 -0.0511 0.0682 0.0283 0.1578 0.0423 0.1408 1990 -0.1065 0.0684 0.0885 0.1565 0.1092 0.1410 1991 -0.0844 0.0696 0.0328 0.1383 0.1002 0.1466 1992 -0.0556 0.0693 -0.0002 0.1393 0.1489 0.1470 1993 -0.0192 0.0555 -0.0789 0.1292 0.1010 0.1535 1994 -0.0147 0.0556 -0.0004 0.1292 0.1356 0.1531 1995 -0.0399 0.0555 0.0932 0.1292 0.3090 ** 0.1531 1996 -0.0625 0.0555 0.1610 0.1285 0.3973 *** 0.1530 1997 -0.0766 0.0552 0.1506 0.1276 0.3945 *** 0.1529 1998 -0.0801 0.0552 0.1438 0.1276 0.4049 *** 0.1529 1999 -0.0762 0.0573 0.2164 0.1363 0.4165 ** 0.1656 2000 -0.0734 0.0605 0.2590 * 0.1376 0.4405 *** 0.1721 2001 -0.0889 0.0607 0.2689 * 0.1379 0.4571 *** 0.1722 2002 -0.1016 * 0.0607 0.2740 ** 0.1379 0.4609 *** 0.1722 2003 -0.1132 * 0.0606 0.2811 ** 0.1379 0.4717 *** 0.1726 2004 -0.1215 ** 0.0608 0.3138 ** 0.1363 0.4620 *** 0.1723 2005 -0.1234 ** 0.0609 0.3195 ** 0.1362 0.4579 *** 0.1726 2006 -0.1565 *** 0.0610 0.4197 *** 0.1541 0.4452 ** 0.1864 2007 -0.1537 ** 0.0622 0.3921 ** 0.1567 0.4121 ** 0.1866 2008 -0.1554 ** 0.0621 0.3220 ** 0.1548 0.4046 ** 0.1866 2009 -0.1607 *** 0.0621 0.3671 ** 0.1488 0.4037 ** 0.1866 2010 -0.1727 *** 0.0622 0.3755 ** 0.1488 0.3848 ** 0.1866 2011 -0.1788 *** 0.0622 0.3654 ** 0.1490 0.4220 ** 0.1866

液状化リスクダミー

×l n標高×沿岸４k m圏内ダ ミー 西暦

係数 液状化リスクダミー

×ｌｎ標高

係数 液状化リスクダミー

×l n標高×沿岸２k m圏内ダ ミー

係数

4

図４ 各年ダミーと液状化リスクダミーの推移

また、標高が低く、沿岸部付近が埋立地や三角州地帯 であるところは地盤が弱く液状化リスクが高いと予測でき る。そのため、それらの変数が地価の下落に影響を与え ると予想される。推定結果である表２、表３、及び液状化リ スクがある地点とない地点を海岸からの距離と掛け合わ せた交差ダミーの係数を図示した図５からは、液状化リス クがあり沿岸部に近づく程、地価下落に影響していること が読み取れるため、予測通りとなった。逆に液状化リスク がない地点では沿岸部に近づく程、地価上昇に繋がっ ていることが、１９９０年代後半を除けば有意に観察する ことができる。

図５ 沿岸からの距離に関する推移

図６は、標高に関わるダミー係数を選択して図示してい る。これによると、地価の各年の変動に影響されずに、液 状化リスクのある地点は、標高が高いほど地価を下落さ せる傾向に変動し、液状化リスクのない地点では、標高 が高いほど地価を上昇させる傾向が強くなっていること がわかる。一方で、液状化リスクがあり、２ｋｍ圏内と４ｋｍ 圏内の標高に関わる推移については似通った変動をし ている。そして、これらは、１９９５年におきた阪神淡路大 震災後に急上昇していることがわかる。また、４ｋｍ圏内 の係数においては、１９９５年から有意な数値となり、２ｋ ｍ圏内の係数においては、２０００年から有意な数値とな っていることが観察できる。これは、阪神淡路大震災で おきた沿岸部での液状化被害の影響を強く反映している ためと推測できる。１９８７年１２月に起きた千葉県東方沖 地震では、東京湾沿岸部で被害が発生し、その後にも２

ｋｍ圏内、４ｋｍ圏内の液状化リスクがあるところで阪神淡 路大震災後と同じ現象がおきている。

図６ 標高に関する推移

４ ４

４ ４． ． ．分析結果 ． 分析結果 分析結果に 分析結果 に に に対 対する 対 対 する する する考察 考察 考察と 考察 と と政策提言 と 政策提言 政策提言 政策提言

４４

４－４－－１－１１ １ 分析結果分析結果に分析結果分析結果に対にに対対する対するするする考察考察考察 考察

３－１で示した、東日本大震災後の液状化リスク認識 の変化の実証分析結果からは、地域を限定して地価へ の影響があったと言えた。実際に被害の大きかった浦安 市を中心として、その周りの地区が影響を受けていること から、リスク認識の影響については空間的制限があるも のと予測できる。次に、ハザードマップのインターネット による公開をしたところ、公開後に地価下落を促進され ている可能性があることを示した。インターネット閲覧者 による効果であるとすると、情報の非対称の解消に寄与 できたと予測できる。

４ ４ ４

４－－－２－２２ ２ 政策提言政策提言 政策提言政策提言

液状化マップのインターネット公開によって情報の非 対称を解消したと予測できたため、情報入手の簡易さが、

情報格差を無くすのに効率的な手段であるといえる。つ まり、液状化マップの作成は前提となるが、それに加え て簡易に情報を得られる手法を提供することが重要であ るといえる。また、液状化マップが元々公開されているに 関わらず、震災後の液状化リスクによる影響が大きく変動 していることより、常日頃から液状化リスクを認識させる必 要があると考えられる。そのためには、先に述べた情報 入手の簡易さに加え、市報（区報）やテレビ・ラジオとい った防災情報にも活用できるメディアによる反復した提 示が有効的であると考えられる。

また、液状化リスクを認識させるために、宅地建物取引 業法の改正が必要と考えられる。宅地建物取引業法の 第３５条の重要事項説明に液状化に対する説明義務は 課されていないため、液状化に関する項目を追加するこ とにより、情報の周知に役立てることができると考えられ る。そのためにも、まずはハザードマップを作成・公開し ていくことが必要となってくるであろう。