2 0 1 6
年5
月1 8
日経 済 レ ポ ー ト
住 宅 着 工 とストックの中 長 期 展 望
～ 2 03 0 年 度 に住 宅 着 工 は 60 万 戸 台 前 半 まで減 少 ～
調 査 部 研 究 員 藤 田 隼 平
○ 日 本 の 住 宅 着 工 は 減 少 傾 向 に あ る 。 新 し い 耐 震 基 準 が 導 入 さ れ た 1 9 8 0 年 以 降 に つ い て 見 る と 、 住 宅 着 工 は バ ブ ル 崩 壊 を 機 に 減 少 傾 向 に 転 じ 、1 9 9 7 年 の 金 融 危 機 や 2 0 0 8 年 の リ ー マ ン ・ シ ョ ッ ク な ど を 経 て 、2 0 1 5 年 度 に は 9 2 . 1 万 戸 と 1 9 8 0 年 代 後 半 の 半 分 程 度 の 規 模 ま で 水 準 を 落 と し て い る 。
○ 住 宅 需 要 は 持 家 需 要 と 借 家 需 要 に 大 別 さ れ る が 、 ど ち ら も 人 口 動 態 や 年 齢 構 成 、 志 向 の 違 い な ど に 左 右 さ れ 、 地 域 に よ る 差 も 大 き い 。 住 宅 需 要 は 、 世 帯 数 の 増 加 が 頭 打 ち と な る 中 、 持 家 取 得 の 中 心 を な す 2 0 歳 代 後 半 ～4 0 歳 代 の 比 率 が 低 下 し 、 借 家 率 の 低 い 高 齢 者 の 比 率 が 高 ま っ て い く こ と か ら 、 今 後 、 持 家 需 要 、 借 家 需 要 と も に 減 少 テ ン ポ が 加 速 し 、 住 宅 着 工 を 押 し 下 げ る 要 因 に な る と 見 込 ま れ る 。
○ 今 後 、 住 宅 着 工 へ の 影 響 が 強 ま る と 予 想 さ れ る の が 、 中 古 需 要 の 増 加 で あ る 。 こ れ ま で 日 本 で は 中 古 需 要 は あ ま り 大 き く な か っ た が 、 今 後 は 空 き 家 の 増 加 に と も な っ て 良 質 な 中 古 住 宅 の 供 給 も 増 加 し 、 住 宅 着 工 を 下 押 し す る 要 因 に な る と 考 え ら れ る 。
○ 本 稿 で は 人 口 動 態 と 中 古 需 要 を 説 明 変 数 と す る 計 量 モ デ ル を 作 成 し 、 利 用 関 係 別 、 地 域 別 に 住 宅 着 工 の 予 測 値 を 作 成 し た 。 こ れ に よ る と 、 今 後 も 住 宅 着 工 は 減 少 基 調 が 続 く 見 通 し で あ る 。 人 口 減 少 や 高 齢 化 が 進 む 中 で 住 宅 の 需 要 が 縮 小 す る こ と に 加 え 、 良 質 な 空 き 家 の 増 加 も あ っ て 中 古 住 宅 の 取 得 件 数 が 増 加 し 、 着 工 を 押 し 下 げ る 要 因 と な る 。2 0 1 5 年 度 時 点 で 9 2 . 1 万 戸 だ っ た 住 宅 着 工 は 緩 や か な 減 少 基 調 で 推 移 し 、 予 測 最 終 年 度 で あ る 2 0 3 0 年 度 に は 6 0 . 5 万 戸 と 6 0 万 戸 台 前 半 の 水 準 ま で 減 少 し よ う 。
○ 他 方 、 人 口 減 少 は 空 き 家 の 増 加 と い う 問 題 も 引 き 起 こ す 。 今 後 、 空 き 家 の 建 て 替 え ・ 滅 却 が 劇 的 に 進 ま な い 限 り 、 空 き 家 は 増 加 し 、 空 き 家 率 も 上 昇 が 続 く こ と に な る 。 日 本 の 場 合 、 空 き 家 の 増 加 は 中 古 市 場 の 拡 大 だ け で な く 、 放 置 物 件 の 増 加 も 意 味 す る 。 し た が っ て 、 今 後 は 良 質 な 中 古 住 宅 は 残 し つ つ も 、 不 要 な 空 き 家 を 滅 却 し 、 新 し い 住 宅 を 建 て て い く と い っ た 住 宅 ス ト ッ ク の 新 陳 代 謝 の 活 性 化 と 、 そ れ に よ る 質 の 向 上 が 必 要 不 可 欠 と な る だ ろ う 。 中 古 住 宅 の 流 通 市 場 の 成 長 を 妨 げ る も の で あ っ て は な ら な い も の の 、 現 在 進 め ら れ て い る 空 き 家 の 有 効 活 用 を 促 す 政 策 に 加 え 、 空 き 家 の 建 て 替 え や 滅 却 を 促 す 様 な 一 層 の 政 策 的 後 押 し が 期 待 さ れ る 。
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14
持家 貸家 分譲 給与 着工計
（万戸）
（出所）国土交通省「住宅着工統計」 （年度）
は じ め に
日 本 の 住 宅 着 工 は 長 い 目 で 見 る と 減 少 傾 向 に あ る 。 現 在 の 耐 震 基 準 が 導 入 さ れ た
1 9 8 0
年 以 降 の 住 宅 着 工 の 動 き 見 る と 、1 9 8 0
年 代 後 半 ～9 0
年 代 中 頃 に か け て ピ ー ク を 付 け た 後 、 バ ブ ル 崩 壊 や 金 融 危 機 な ど 大 き な シ ョ ッ ク を 機 に 徐 々 に 水 準 を 落 と し 、2 0 1 5
年 度 に は9 2 . 1
万 戸 と ピ ー ク 時 の 半 分 程 度 の 規 模 と な っ て い る （ 図 表1
） 1。国 土 交 通 省 が 発 表 し て い る「 住 宅 着 工 統 計 」は 、住 宅 供 給 の 動 向 を 表 す も の で あ る 。 し た が っ て 、
1 9 9 7
年 の 金 融 危 機 や2 0 0 7
年 の 建 築 基 準 法 改 正 、2 0 0 8
年 の リ ー マ ン ・ シ ョ ッ ク な ど の よ う に 供 給 側 に 何 ら か の シ ョ ッ ク が 生 じ れ ば 、着 工 の 数 は 大 き く 変 動 す る 。 他 方 で 、 住 宅 は 需 要 の 見 通 し に 基 づ い て 供 給 さ れ る 面 も あ る こ と か ら 、 長 い 目 で 見 れ ば 、 住 宅 着 工 は 住 宅 需 要 の 動 き と も 概 ね 一 致 す る 2。 む し ろ 人 口 減 少 が 本 格 化 す る 日 本 に お い て は 、今 後 、需 要 側 の 動 向 が 住 宅 着 工 に 与 え る 影 響 は 高 ま っ て い く と 考 え ら れ る 。 ま た 、 そ う し た 中 で 良 質 な 中 古 住 宅 の 供 給 量 が 増 え れ ば 、 住 宅 着 工 の 減 少 テ ン ポ は 加 速 す る 可 能 性 も あ る 。以 上 を 踏 ま え 、本 稿 で は 住 宅 着 工 と 住 宅 需 要 お よ び 中 古 需 要 の 関 係 に 着 目 し 、中 長 期 的 な 需 要 の 動 向 か ら 、住 宅 着 工 の 今 後 の 姿 を 描 く こ と を 試 み る 。同 時 に 住 宅 ス ト ッ ク に 関 し て も 、 新 築 需 要 に 影 響 を 及 ぼ す 空 き 家 の 動 向 を 中 心 に 今 後 の 見 通 し を 述 べ る 。
図 表
1 .
住 宅 着 工 の 長 期 推 移1 1 9 8 0 年 度 以 前 は 、 年 度 で は 1 9 7 2 年 、 暦 年 で は 1 9 7 3 年 が ピ ー ク と な っ て い る 。
2 需 要 を 供 給 が 上 回 る 状 態 （ 供 給 過 剰 ） は 在 庫 の 積 み 上 が り を 通 じ て 供 給 側 （ ハ ウ ス ビ ル ダ ー や デ ベ ロ ッ パ ー ） の 採 算 悪 化 を 招 く 。 供 給 過 剰 の 状 態 が 続 け ば 不 採 算 企 業 は 市 場 か ら 退 出 せ ざ る を え な く な る た め 、 結 果 的 に 住 宅 の 供 給 量 は 調 整 さ れ 、 長 期 に お い て 需 要 と 供 給 は 一 致 す る こ と に な る 。
70 75 80 85 90 95 100 105 110
-20 -10 0 10 20 30 40 50 60
13 14 15 16
持家 貸家 給与 分譲 着工計（右目盛）
（前年比、％） （万戸）
（出所）国土交通省「住宅着工統計」 （年、月次）
住宅着工
（季節調整済年率換算値）
（右目盛）
１ ． 住 宅 着 工 と ス ト ッ ク の 現 状
（ １ ） 2 0 1 5 年 度 の 住 宅 着 工
ま ず は 足 元 の 住 宅 着 工 の 動 き を 見 て お こ う 。
2 0 1 5
年 度 前 半 に は 消 費 税 率 引 き 上 げ 後 の 反 動 減 か ら の 持 ち 直 し 基 調 が 続 い て い た 住 宅 着 工 で あ る が 、年 末 に か け て そ の 動 き も 一 旦 、 一 服 し た 。 し か し 、 年 明 け 以 降 、 住 宅 着 工 は 再 び 持 ち 直 し に 転 じ て い る （ 図 表2
）。利 用 関 係 別 に 見 る と 、持 家 は 冴 え な い 動 き が 続 い た 。省 エ ネ 住 宅 ポ イ ン ト な ど の 下 支 え 策 が と ら れ た も の の 、消 費 税 率 引 き 上 げ 後 の 反 動 減 か ら の 持 ち 直 し の 動 き は 弱 く 、
2 0 1 5
年 は リ ー マ ン ・ シ ョ ッ ク 直 後 の2 0 0 9
年 の 水 準 を 下 回 り 、 暦 年 ベ ー ス で は 過 去 最 低 と な っ た 。た だ し 、年 度 後 半 に か け て 持 家 着 工 は 緩 や か に 持 ち 直 し て お り 、2 0 1 6
年3
月 に は9
ヶ 月 ぶ り に 年 率 換 算 値 で3 0
万 戸 台 を 回 復 し た 。他 方 、 貸 家 は 堅 調 で 、 相 続 税 対 策 と し て の 貸 家 需 要 の 高 ま り 3や 、 サ ー ビ ス 付 き 高 齢 者 住 宅 の 増 加 4を 受 け て 高 水 準 で 推 移 し て い る 。 分 譲 住 宅 に つ い て は 、 戸 建 は 底 堅 く 推 移 し て い る の に 対 し 、 マ ン シ ョ ン は 振 れ の 激 し い 展 開 が 続 い て い る 。 足 元 で は 大 型 案 件 が 続 い た こ と も あ っ て マ ン シ ョ ン は 水 準 を 高 め て い る が 、 資 材 価 格 の 高 止 ま り や 労 務 単 価 の 上 昇 を 背 景 に 建 設 コ ス ト が 増 え て い る た め 、予 算 内 に 収 ま る 適 当 な マ ン シ ョ ン 用 地 を 仕 入 れ る こ と が 難 し く な っ て お り 、着 工 の 基 調 と し て は 強 く な い 。
図 表
2 .
住 宅 着 工 の 推 移 （2 0 1 3
年 ～ ）3 2 0 1 5 年 1 月 に 相 続 税 が 引 き 上 げ ら れ て 以 降 、 節 税 を 目 的 と し た ア パ ー ト 建 設 が 進 ん で い る 。
4 サ ー ビ ス 付 き 高 齢 者 住 宅 （ サ 高 住 ） と は 、 様 々 な サ ー ビ ス （ 安 否 確 認 お よ び 生 活 相 談 は 必 須 ） が 付 い た 高 齢 者 専 用 賃 貸 住 宅 の こ と 。 国 土 交 通 省 と 厚 生 労 働 省 が 所 管 す る 「 高 齢 者 す ま い 法 」 の 改 正 に よ り 、2 0 11 年 1 0 月 か ら 提 供 が 始 ま っ た 。
9.2
10.1 10.9 11.1 12.6
13.0 13.9 14.1
0 2 4 6 8 10 12 14 16
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000
78 83 88 93 98 03 08 13
居住世帯あり 居住世帯なし 空家率（右目盛）
（万戸） （％）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」 （各年10月1日現在）
（ ２ ） 住 宅 ス ト ッ ク は 過 剰 に
住 宅 着 工 は 一 定 期 間 内 の 住 宅 供 給 量 を 表 す フ ロ ー の 統 計 で あ る 。他 方 、そ の 累 積 は 住 宅 ス ト ッ ク と 呼 ば れ る 5。 総 務 省 「 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 」 に よ る と 、 住 宅 ス ト ッ ク は 年 々 増 加 し て お り 、直 近
2 0 1 3
年 調 査 時 点 で は6 0 6 3
万 戸 と な っ て い る 。 同 年 の 世 帯 数 は5 2 1 0
万 世 帯 で あ る か ら 、 世 帯 数 以 上 に 住 宅 が 存 在 す る 計 算 で あ る 。 居 住 世 帯 の な い 住 宅 を 空 き 家 と 定 義 す れ ば 、1 3
年 の 空 き 家 率 は1 4 . 1
％ に 上 る 6。 空 き 家 率 は 調 査 を 経 る ご と に 上 昇 し て お り 、 ス ト ッ ク 面 か ら 見 る と 、 住 宅 は 供 給 過 剰 の 状 態 に あ る 。図 表
3 .
住 宅 ス ト ッ ク と 空 き 家 率 の 推 移5 住 宅 着 工 と 住 宅 ス ト ッ ク の 関 係 は 図 表 2 1（ 後 述 ） を 参 照 の こ と 。
6 空 き 家 率 は 定 義 に よ っ て 異 な る 。 よ り 厳 密 に は 、 居 住 世 帯 な し の 住 宅 か ら 、 一 時 現 在 者 の い る 住 宅 と 建 築 中 の 住 宅 を 除 い た ベ ー ス や 、 そ こ か ら さ ら に 別 荘 な ど の 二 次 的 住 宅 を 除 い た ベ ー ス が 用 い ら れ る 。1 3年 度 時 点 で 前 者 は 1 3 . 5％ 、 後 者 は 1 2 . 8％ と な る 。
持家需要
①人口動態 住宅需要
借家需要
新築需要（着工）
②中古需要（空き家）
２ ． 見 通 し の 前 提 条 件
（ １ ） 住 宅 着 工 と 需 要 の 関 係
住 宅 着 工 の 見 通 し を 考 え る に あ た っ て 、ま ず は 住 宅 着 工 の う ち 需 要 側 の 動 向 で 決 ま る 傾 向 が 特 に 強 い 持 家 （ 注 文 戸 建 住 宅 ） 着 工 を 例 に 、 着 工 と 需 要 の 関 係 を 整 理 し て お こ う 。 今 、 住 宅 を 購 入 し た い と い う 需 要 （ 持 家 需 要 ） が あ る と す る 。 こ の と き 、購 入 す る 側 に 立 っ て 考 え る と 、新 築 住 宅 だ け で な く 中 古 住 宅 も 選 択 肢 に 上 る だ ろ う 。 つ ま り 、 持 家 需 要 は 新 築 需 要 （ 持 家 着 工 ） と 中 古 需 要 に 分 け ら れ 、 新 築 需 要 （ 持 家 着 工 ） は 持 家 需 要 か ら 中 古 需 要 を 除 い た 部 分 に 相 当 す る 。
こ こ で 持 家 需 要 は 住 宅 需 要 か ら 借 家 需 要 を 除 い た 部 分 で あ る が 、持 家 志 向 と 借 家 志 向 の 世 帯 比 率 が 安 定 的 で あ る と す る と 、持 家 需 要 の 規 模 は 人 口 動 態 に よ っ て 決 ま る だ ろ う 。 ま た 、 中 古 需 要 は 、 人 々 の 志 向 や 市 場 に 流 通 し て い る 中 古 住 宅 、 つ ま り は 空 き 家 の 量 や 質 と の 兼 ね 合 い で 決 ま る と 考 え ら れ る 。こ の 様 に 住 宅 着 工 は 、 ① 人 口 、 ② 空 き 家 、 こ の
2
つ の 動 向 に 大 き く 左 右 さ れ る 。 こ の 関 係 性 を 視 覚 化 す る と 図 表4
の よ う に な る 。図 表
4 .
住 宅 着 工 と 需 要 の 関 係持 家 着 工 を 例 に 説 明 し て き た が 、こ の 考 え 方 は 貸 家 や 分 譲 に も 当 て は ま る 。貸 家 と 分 譲 の 場 合 、直 接 的 に は 供 給 側 の 影 響 が 強 い も の の 、着 工 の 計 画 を 立 て る 際 に は 、 需 要 の 見 通 し を 踏 ま え る と 考 え ら れ る 。 ま た 、 ラ イ バ ル と な る 良 質 な 中 古 住 宅 、 つ ま り は 空 き 家 の 流 通 量 も 参 考 に す る だ ろ う 。 し た が っ て 、 貸 家 や 分 譲 の 着 工 も ま た 、 人 口 と 空 き 家 の 動 向 に よ っ て 規 定 さ れ る 。
な お 、 短 期 的 に は 、 住 宅 着 工 は 、 政 策 や 制 度 の 変 更 、 外 的 な シ ョ ッ ク な ど の 撹 乱 要 因 に よ っ て 変 動 す る 。例 と し て は 消 費 税 率 引 き 上 げ 前 の 駆 け 込 み 需 要 と そ の 反 動 減 や 、 建 築 基 準 法 改 正 、 東 日 本 大 震 災 な ど が 挙 げ ら れ る 。 し た が っ て 、 人 口 や 空 き 家 の 変 動 が 住 宅 着 工 に 与 え る 影 響 を 分 析 す る 上 で は 、そ う し た 短 期 的 な 外 部 要 因 に よ る 影 響 を 取 り 除 く 必 要 が あ る 。
11000 11500 12000 12500 13000 13500
3000 3500 4000 4500 5000 5500
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30
居住世帯数 総人口（右目盛）
（万世帯）
（注）調査が５年おきのため、欠落年はMURCによる補間値。
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、国立社会保障・人口問題研究所
（出所）「日本の世帯数の将来推計」。居住世帯数の予測値はMURC試算。
（年度）
（万人）
（ ２ ） 住 宅 需 要 の 動 向
本 節 で は 、住 宅 着 工 を 規 定 す る 要 因 の
1
つ で あ る 人 口 動 態 を も と に 、住 宅 需 要 の 動 向 を 確 認 す る 。な お 、住 宅 は 世 帯 単 位 で 捕 捉 さ れ る こ と が 一 般 的 で あ る た め 、 本 稿 で も 人 口 そ の も の よ り も 、 世 帯 数 の 動 き に 特 に 着 目 す る 。図 表
5
は 総 務 省 「 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 」、 国 立 社 会 保 障 ・ 人 口 問 題 研 究 所 「 日 本 の 将 来 推 計 人 口 」を も と に 、居 住 世 帯 数 と 総 人 口 の 推 移 お よ び 見 通 し を 表 し た も の で あ る 7。 こ れ を 見 る と 、 長 ら く 増 加 を 続 け て き た 総 人 口 は す で に 減 少 に 転 じ て い る 一 方 、 居 住 世 帯 数 は 引 き 続 き 増 加 し て い る こ と が 分 か る 。 も っ と も 、 今 後 は 世 帯 数 に つ い て も 、総 人 口 の 減 少 テ ン ポ が 加 速 す る 中 で 頭 打 ち と な り 、2 0 2 0 年 度 以 降 は 減 少 傾 向 で 推 移 す る 見 通 し で あ る 。こ の た め 、住 宅 着 工 を 下 押 し す る 圧 力 も 徐 々 に 高 ま っ て く る と 予 想 さ れ る 。図 表
5 .
居 住 世 帯 数 と 総 人 口 の 推 移 お よ び 見 通 しと こ ろ で 、人 口 動 態 や 世 帯 数 に 関 し て は 地 域 差 が 大 き い た め 、地 域 ご と の 違 い も 把 握 し て お く 必 要 が あ る 。図 表
6
は 各 都 道 府 県 の1 9 8 0
年 か ら2 0 1 5
年 ま で の 居 住 世 帯 数 の 変 化 を 年 率 換 算 し た も の で あ る 。居 住 世 帯 数 の 平 均 的 な 伸 び は 年 率 ＋1 . 3
％ で あ る が 、 都 道 府 県 に よ る バ ラ つ き が 大 き く 、 首 都 圏 や 東 海 、 関 西 な ど 人 口 が 密 集 す る 地 域 で は 伸 び 率 が 高 い 一 方 、東 北 を は じ め と し た 地 方 圏 で は 低 く な7 総 人 口 は 国 立 社 会 保 障 ・ 人 口 問 題 研 究 所 「 日 本 の 将 来 推 計 人 口 」 に お け る ＜ 出 生 中 位 ・ 死 亡 中 位 ＞ を も と に 、 実 績 と の か い 離 を 調 整 の 上 、 欠 落 値 を 補 間 し た も の 。 ま た 、 居 住 世 帯 数 は 総 務 省 「 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 」 の 欠 落 値 を 補 間 し た 上 で 、 国 立 社 会 保 障 ・ 人 口 問 題 研 究 所 「 日 本 の 世 帯 数 の 将 来 推 計 」 を も と に 延 長 推 計 し た も の 。 な お 「 日 本 の 世 帯 数 の 将 来 推 計 」 は 「 日 本 の 将 来 推 計 人 口 」 に お け る ＜ 出 生 中 位 ・ 死 亡 中 位 ＞ を 前 提 と し て い る 。
0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5
北海道 青森 岩手 宮城 秋田 山形 福島 茨城 栃木 群馬 埼玉 千葉 東京 神奈川 新潟 富山 石川 福井 山梨 長野 岐阜 静岡 愛知 三重 滋賀 京都 大阪 兵庫 奈良 和歌山 鳥取 島根 岡山 広島 山口 徳島 香川 愛媛 高知 福岡 佐賀 長崎 熊本 大分 宮崎 鹿児島 沖縄
（％、年率）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、同「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所
（出所）「日本の世帯数の将来推計」をもとにMURC推計。
全国平均
っ て い る 。
図 表
6 .
都 道 府 県 別 に 見 た 居 住 世 帯 数 の 変 化 率 （1 9 8 0
年 →2 0 1 5
年 ）さ ら に 、人 々 の 住 宅 に 関 す る 志 向 や 年 齢 別 の 傾 向 な ど も 地 域 に よ る 違 い が 見 ら れ る 。 図 表
7
は 総 務 省 「 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 」 を も と に 、 三 大 都 市 圏 8と 地 方 圏 そ れ ぞ れ に つ い て 、世 帯 主 の 年 齢 階 級 別 の 持 家 の 推 定 取 得 率 9を 表 し た も の で あ る 。 こ れ を 見 る と 、 持 家 の 取 得 率 の 山 が 三 大 都 市 圏 で は3 0
～3 4
歳 で あ る の に 対 し 、 地 方 圏 で は3 5
～3 9
歳 と や や 遅 く な っ て い る 。 三 大 都 市 圏 は 地 方 圏 と 比 べ て 物 件 の 価 格 が 高 く 、 そ の 分 、 住 宅 ロ ー ン の 金 額 も 膨 ら み や す い 。 一 般 的 に ロ ー ン の 完 済 年 齢 の 上 限 は8 0
歳 で あ る が 、 借 入 額 が 高 け れ ば 高 い ほ ど 退 職 後 も 返 済 を 続 け る の は 難 し い た め 、で き る 限 り 早 い 段 階 で 完 済 で き る よ う 、三 大 都 市 圏 で は 比 較 的 若 い 世 帯 で も 住 宅 購 入 に 踏 み 切 っ て い る 可 能 性 が あ る 。も っ と も 、最 終 的 な 持 家 率 は 地 方 圏 が 三 大 都 市 圏 を 上 回 っ て お り 、持 家 志 向 と い う 点 で は 地 方 圏 の 方 が 強 い 。逆 に 三 大 都 市 圏 で は 借 家 率 が 高 く 、大 都 市 圏 ほ ど 借 家 需 要 は 大 き い 。図 表
8
は 都 道 府 県 別 の 借 家 率 を 見 た も の で あ る が 、東 京 や 愛 知 、大 阪 な ど を 中 心 と す る 大 都 市 圏 で は 借 家 率 が 高 く 、逆 に 秋 田 や 富 山 な ど 地 方 圏 で は 低 く な っ て い る 。8 三 大 都 市 圏 は 首 都 圏 （ 東 京 、 埼 玉 、 神 奈 川 、 千 葉 ） 、 中 部 圏 （ 岐 阜 、 愛 知 、 三 重 、 静 岡 ） 、 関 西 圏 （ 大 阪 、 京 都 、 滋 賀 、 兵 庫 、 和 歌 山 、 奈 良 ） の 合 計 値 。 地 方 圏 は そ れ 以 外 。
9 持 家 率 を 年 齢 階 級 別 に 見 た と き に 、 前 の 年 代 と の 差 が そ の 年 代 に お け る 持 家 の 取 得 率 と 考 え ら れ る 。 例 え ば 2 5
～2 9 歳 の 持 家 率 が 1 0％ で 、3 0～3 4 歳 の 持 家 率 が 1 5％ で あ る と 仮 定 す る と 、3 0～3 4 歳 の 持 家 取 得 率 は 5％ と 推 定 さ れ る 。
0 5 10 15 20 25
25歳未満 25～29歳 30～34 35～39 40～44 45～49 50～54 55～59 60～64 65～69 70～74 75歳以上
三大都市圏 地方圏
（％）
（注）負数は０として計上。
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」
（世帯主の年齢階級）
0 10 20 30 40 50 60
北海道 青森 岩手 宮城 秋田 山形 福島 茨城 栃木 群馬 埼玉 千葉 東京 神奈川 新潟 富山 石川 福井 山梨 長野 岐阜 静岡 愛知 三重 滋賀 京都 大阪 兵庫 奈良 和歌山 鳥取 島根 岡山 広島 山口 徳島 香川 愛媛 高知 福岡 佐賀 長崎 熊本 大分 宮崎 鹿児島 沖縄
（％）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、同「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所
（出所）「日本の世帯数の将来推計」
全国平均
図 表
7 .
世 帯 主 の 年 齢 階 級 別 に 見 た 持 家 の 推 定 取 得 率 （2 0 0 3
～1 3
年 の 平 均 値 ）図 表
8 .
都 道 府 県 別 に 見 た 借 家 率 （2 0 0 3
～1 3
年 の 平 均 値 ）こ う し た 地 域 に よ る 差 異 を 踏 ま え 、持 家 と 借 家 の 需 要 の 動 向 を 試 算 し た も の が 図 表
9
、1 0
で あ る 。 持 家 需 要 は 都 道 府 県 別 、 年 齢 階 級 別 に 、 世 帯 数 と 持 家 の 推 定 取 得 率 を 掛 け 合 わ せ て 合 算 し た も の 、 同 様 に 借 家 需 要 は 、 都 道 府 県 別 、 年 齢 階 級 別 に 、 世 帯 数 と 借 家 率 を 掛 け 合 わ せ て 合 算 し た も の で あ る 。定 義 上 、持 家 需 要 は 各 年 度 の 潜 在 的 な 持 家 購 入 世 帯 数 を 、借 家 需 要 は 各 年 度 で 予 想 さ れ る 借 家 世 帯 数 を 表 し て い る 。-1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5
85 90 95 00 05 10 15 20 25 30
全国 三大都市圏 地方圏
（前年比、％）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、同「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所
（出所）「日本の世帯数の将来推計」をもとにＭＵＲＣ試算。
（年度）
予測
ま ず 、 図 表
9
は 持 家 需 要 の 推 移 を 表 し た も の で あ る 。 持 家 需 要 は1 9 8 0
年 ～9 0
年 代 前 半 に 団 塊 世 代 の 持 家 取 得 が 一 巡 し た こ と を 受 け て 弱 含 ん だ が 、9 0
年 代 中 頃 に な る と 今 度 は 主 に 三 大 都 市 圏 で 団 塊 ジ ュ ニ ア 世 代 が 持 家 取 得 の 中 心 を 担 う3 0
歳 代 に 突 入 し た こ と か ら 持 ち 直 し へ 向 か っ た 。し か し 、徐 々 に 世 帯 数 の 増 加 が 頭 打 ち と な り 、2 0 1 0
年 以 降 は 団 塊 ジ ュ ニ ア 世 代 の 持 家 取 得 も 一 巡 し た こ と か ら 、 再 び 減 少 傾 向 で 推 移 し て い る 。今 後 は 世 帯 数 そ の も の も 減 少 に 転 じ る た め 、持 家 需 要 の 減 少 テ ン ポ は 加 速 す る と 見 込 ま れ る 。2 0 1 6
年 度 以 降 は 年 率 －1 . 0
％ 前 後 の ペ ー ス で 減 少 し 、 マ イ ナ ス 幅 は2 0 2 0
年 代 前 半 に 最 大 と な ろ う 。ま た 、 地 域 別 に 見 る と 、 こ れ ま で 比 較 的 堅 調 で あ っ た 三 大 都 市 圏 で も 、 今 後 は 世 帯 数 の 減 少 と 高 齢 化 が 進 む 中 で 持 家 需 要 は 縮 小 す る と 考 え ら れ る 。
2 0 1 6
年 度 以 降 は 三 大 都 市 圏 、 地 方 圏 と も に 年 率 －1 . 0
％ 前 後 の ペ ー ス で 減 少 し 、 住 宅 着 工 に は 下 押 し 圧 力 が 加 わ る だ ろ う 。図 表
9 .
持 家 需 要 の 予 測次 に 、 図 表
1 0
は 借 家 需 要 の 推 移 を 表 し た も の で あ る 。 こ れ を 見 る と 、 借 家 需 要 は 持 家 需 要 と 同 様 、す で に 減 少 傾 向 に 転 じ て い る 。大 都 市 圏 の 需 要 が ピ ー ク ア ウ ト し た の は 団 塊 ジ ュ ニ ア 世 代 の 影 響 が 一 巡 し た2 0 1 2
年 度 頃 と 最 近 で あ る が 、 地 方 圏 に つ い て は1 9 8 6
～8 8
年 度 に 弱 含 ん だ 後 、 一 旦 は 持 ち 直 し に 転 じ た も の の 、2 0 0 1
年 度 以 降 、 再 び 減 少 傾 向 に あ る 。今 後 も 持 家 需 要 と 同 様 、世 帯 数 の 増 加 が 頭 打 ち と な る 中 で 、持 家 率 の 高 い 高 齢 者 世 帯 の 比 率 も 上 昇 し て い く こ と か ら 、借 家 需 要 の 減 少 テ ン ポ は 加 速 す る と 見 込 ま れ る 。 借 家 需 要 は
2 0 1 6
～2 0
年 度 に 年 率 －0 . 4
％ と 減 少 傾 向 に 転 じ た 後 、2 0 2 1
～2 5
年 度 は 同 －0 . 6
％ 、2 0 2 6
～3 0
年 度 は 同 －0 . 7
％ と 徐 々 に マ イ ナ ス 幅 が 拡 大 す る 見 通 し で あ る 。-1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0
85 90 95 00 05 10 15 20 25 30
全国 三大都市圏 地方圏
（前年比、％）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、同「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所
（出所）「日本の世帯数の将来推計」をもとにＭＵＲＣ試算。
（年度）
予測
ま た 地 域 別 に 見 る と 、 持 家 志 向 の 強 い 地 方 圏 で は 、 借 家 需 要 が
2 0 0 0
年 度 前 後 の 早 い 段 階 で 減 少 傾 向 に 転 じ て い た こ と が 分 か る 。今 後 は 大 都 市 圏 、地 方 圏 と も に 借 家 需 要 は 縮 小 す る と み ら れ 、三 大 都 市 圏 で は2 0 1 6
～2 0
年 度 に 年 率 －0 . 3
％ と 減 少 傾 向 に 転 じ た 後 、2 0 2 1
～2 5
年 度 は 同 －0 . 4
％ 、2 0 2 6
～3 0
年 度 は 同 －0 . 6
％ と 減 少 す る 見 通 し で あ る 。 ま た 、 地 方 圏 で は 、2 0 1 6
～2 0
年 度 は 年 率 －0 . 7
％ 、2 0 2 1
～2 5
年 度 は 同 －0 . 8
％ 、2 0 2 6
～3 0
年 度 は 同 －0 . 9
％ と 、 三 大 都 市 圏 よ り 多 少 早 い テ ン ポ で 減 少 す る と 見 込 ま れ る 。図 表
1 0 .
借 家 需 要 の 予 測（ ３ ） 中 古 需 要 の 動 向
本 節 で は 住 宅 着 工 を 規 定 す る も う
1
つ の 要 因 で あ る 中 古 需 要 の 動 向 を 確 認 す る 。 図 表1 1
は 国 土 交 通 省 「 土 地 問 題 に 関 す る 国 民 の 意 識 調 査 」 を も と に 、 人 々 の 新 築 志 向 、 中 古 志 向 を 見 た も の で あ る 。 こ れ に よ る と 、 新 築 志 向 は 約6
割 に 上 る 一 方 、 中 古 志 向 は1
～2
％ 程 度 と ご く わ ず か で あ る 。「 ど ち ら で も よ い 」 と い う 中 間 層 は3
割 程 度 い る も の の 、 純 粋 な 中 古 需 要 は ほ と ん ど な い と 言 っ て よ い 。そ れ で は 、 中 古 供 給 は ど う だ ろ う か 。 空 き 家 の 数 と 空 き 家 率 の 推 移 を 見 る と 、 空 き 家 の 数 は 三 大 都 市 圏 、地 方 圏 と も に 増 加 し て お り 、空 き 家 率 も 上 昇 傾 向 に あ る こ と が 分 か る （ 図 表
1 2
）。 し か し 、 実 際 に は 空 き 家 の 数 が 増 え て も 、 そ れ が す べ て 販 売 用 と し て 市 場 に 出 回 る と は 限 ら な い 。 そ こ で 空 き 家 の う ち 売 却 用 の 推 移 を 見 る と 、 三 大 都 市 圏 を 中 心 に2 0 0 8
年 頃 ま で 増 加 し て い る も の の 、 そ の 後 は 空 き 家 の 増 加 と は 裏 腹 に 減 少 し て い る こ と が 分 か る （ 図 表1 3
）。 ま た 、 賃 貸 用 の 空 き 家 に 関 し て も 、三 大 都 市 圏 で は 増 加 傾 向 に あ る も の の 、そ の テ ン ポ は 緩 や か に な っ て き て お り 、 地 方 圏 で は む し ろ ピ ー ク ア ウ ト し て い る （ 図 表1 4
）。7.0%
8.0%
9.0%
10.0%
11.0%
12.0%
13.0%
14.0%
15.0%
16.0%
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900
80 85 90 95 00 05 10
三大都市圏 地方圏
空き家率（全国）（右目盛）
（万戸）
（注）未発表年はＭＵＲＣにて補間。
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、同「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所
（出所）「日本の世帯数の将来推計」をもとにＭＵＲＣ作成。
（年度）
（空き家率、％）
0 5 10 15 20 25 30 35 40
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
全国 三大都市圏計 地方圏
（万戸）
（注）03～13年度まで5年ごとに実績値。間はMURCによる補間値。
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」をもとにＭＵＲＣ作成。
（年度）
61.2
64.1
62.8
63.3
32.9
31.7
30.7
29.5
1.4
1.6
2.0
1.3
0 20 40 60 80 100
2014
2013
2012
2011
新築 どちらでもよい 中古 その他 分からない
（％）
（出所）国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」
図 表
1 1 .
家 を 買 う な ら 新 築 ？ 中 古 ？図 表
1 2 .
空 き 家 の 数 と 空 き 家 率 の 推 移図 表
1 3 .
空 き 家 の う ち 売 却 用 の 推 移360 380 400 420 440
100 150 200 250 300
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
三大都市圏計 地方圏 全国（右目盛）
（万戸）
（注）03～13年度まで5年ごとに実績値。間はMURCによる補間値。
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」をもとにＭＵＲＣ作成。
（年度）
（万戸）
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 新築 中古 中古比率（右目盛）
（万戸） （比率、％）
（年、暦年）
（注）98、03、08、13年は公表値が1～9月分のため年率換算した。
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計」
図 表
1 4 .
空 き 家 の う ち 賃 貸 用 の 推 移こ の 様 に 中 古 住 宅 の 需 要 、 供 給 と も に 冴 え ず 、 中 古 住 宅 の 取 得 件 数 も 過 去
2 0
年 間 ほ ぼ 横 ば い で 推 移 し て い る （ 図 表1 5
）。 も っ と も 、 中 古 住 宅 の 質 が 向 上 し て き た こ と 、 世 帯 年 収 の 低 下 1 0に よ り 新 築 に 手 の 届 か な い 層 が 拡 大 し て き た こ と な ど か ら 、住 宅 取 得 件 数 に 占 め る 中 古 住 宅 の 比 率 は 長 い 目 で 見 る と 高 ま っ て い る 。こ こ 数 年 に 限 れ ば 、 中 古 比 率 は 新 築 供 給 （ 住 宅 着 工 ） の 持 ち 直 し を 受 け て 低 下 傾 向 に あ る が 、政 府 が フ ロ ー か ら ス ト ッ ク へ と 住 宅 政 策 の 軸 足 を 移 し て い る こ と 、人 口 減 少 を 背 景 に 空 き 家 の 増 加 が 見 込 ま れ る こ と な ど か ら 、今 後 は 再 び 上 昇 傾 向 で 推 移 す る と 考 え ら れ る 。 そ の た め 、 新 築 需 要 （ 住 宅 着 工 ） を 下 押 し す る 効 果 も 、 今 後 、 強 ま っ て い く と 予 想 さ れ る 。図 表
1 5 .
住 宅 の 取 得 件 数 と 内 訳1 0 総 務 省 「 全 国 消 費 実 態 調 査 」 を も と に 、 二 人 以 上 の 世 帯 の 年 収 に つ い て 、1 9 9 4年 と2 0 1 4年 を 比 較 す る と 、 持 家 取 得 の 中 心 層 で は 、3 0～3 4 歳 が 5 9 8 . 9 万 円 か ら 5 6 6 . 3 万 円 へ 3 2 . 6 万 円 の 減 少 、3 5～3 9 歳 が 6 9 8 . 5 万 円 か ら6 2 0 . 0万 円 へ7 8 . 5 万 円 の 減 少 、4 0～4 4歳 が7 9 1 . 3万 円 か ら6 9 4 . 8万 円 へ9 6 . 5 万 円 の 減 少 と な っ て い る 。
50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30
（万戸）
（注）長期トレンド線はＭＵＲＣによる推計値。
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計」をもとにＭＵＲＣ作成。
（年度）
長期トレンド線
３ ． 住 宅 着 工 の 中 期 見 通 し
前 章 で は 住 宅 着 工 と 住 宅 需 要 の 関 係 を 整 理 し た 。そ し て 住 宅 着 工 に 影 響 を 与 え る 要 因 と し て 、 ① 人 口 動 態 、 ② 空 き 家 の 増 加 、 ③ 撹 乱 要 因 の
3
つ を 指 摘 し た 。 本 稿 で は ③ の 影 響 を 除 く た め 、住 宅 着 工 の 原 系 列 か ら ト レ ン ド 成 分 を 抽 出 し た う え で 、① と ② の2
つ の 要 因 に よ っ て 着 工 の 動 き を 説 明 す る 計 量 モ デ ル を 作 成 し 、2 0 3 0
年 度 ま で の 予 測 を 行 っ た 1 1。 な お 、 推 計 は 利 用 関 係 別 、 都 道 府 県 別 に 行 い 、 全 国 の 値 は そ れ ら を 積 み 上 げ る こ と に よ っ て 求 め た 。そ う す る こ と で 、全 国 の デ ー タ だ け で は と ら え る こ と の で き な い 地 域 ご と の 動 き も 予 測 に 反 映 さ せ る こ と が で き た 。（ １ ） 全 国 の 住 宅 着 工 の 予 測
推 計 の 結 果 と し て 得 ら れ た 長 期 ト レ ン ド 線 の 動 き を 見 る と 、今 後 も 住 宅 着 工 は 緩 や か な 減 少 基 調 が 続 く 見 通 し で あ る （ 図 表
1 6
）。 人 口 減 少 や 高 齢 化 が 進 む 中 で 新 築 住 宅 の 需 要 が 縮 小 す る ほ か 、良 質 な 空 き 家 の 増 加 も あ っ て 中 古 住 宅 の 取 得 件 数 が 増 加 し 、 着 工 を 押 し 下 げ る 要 因 と な る だ ろ う （ 図 表1 7
）。 住 宅 着 工 は2 0 1 6
～2 0
年 度 に 年 率 －2 . 3
％ で 減 少 し た 後 、2 0 2 1
年 度 以 降 は 同 －2 . 6
％ で 減 少 し よ う 。 予 測 最 終 年 度 の3 0
年 度 に は6 0 . 5
万 戸 と6 0
万 戸 台 前 半 の 水 準 ま で ト レ ン ド 線 は 低 下 す る 見 込 み で あ る 。 な お 、 実 績 が 上 下 に 振 れ て い る よ う に 、 短 期 的 に は 消 費 税 率 引 き 上 げ や 東 京 オ リ ン ピ ッ ク な ど の イ ベ ン ト が 撹 乱 要 因 と な る こ と か ら 、実 際 に は ト レ ン ド 線 か ら 上 下 両 方 向 に 乖 離 し な が ら 推 移 す る こ と に な る だ ろ う 。図 表
1 6 .
住 宅 着 工 の 見 通 し1 1 住 宅 着 工 の 予 測 値 の 作 成 に 関 す る 詳 細 は 補 論 を 参 照 の こ と 。
-3.0 -2.5 -2.0 -1.5 -1.0 -0.5 0.0
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
人口要因 中古要因 前年比
（前年比、％）
（注）分解に際して誤差が生じるため、各要因の合計値と前年比は一致しないことがある
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、国立社会保障・人口問題研究所
（出所）「日本の世帯数の将来推計」、国土交通省「住宅着工統計」をもとにＭＵＲＣ推計。
（年度）
10 20 30 40 50 60 70
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30 持家着工の予測
（万戸）
（年度）
長期トレンド線
10 20 30 40 50 60 70 80 90
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30
貸家着工の予測
（万戸）
（年度）
長期トレンド線
（注）長期トレンド線はＭＵＲＣによる推計値
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計」をもとにＭＵＲＣ作成。
10 15 20 25 30 35 40
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30
分譲着工の予測
（万戸）
（年度）
長期トレンド線
0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30 給与着工の予測
（万戸）
（年度）
長期トレンド線
図 表
1 7 .
住 宅 着 工 の 見 通 し 前 年 比 の 要 因 分 解 （2 0 1 6
年 度 ～ ）ま た 、 利 用 関 係 別 に 見 る と 、 持 家 、 貸 家 、 分 譲 、 給 与 住 宅 い ず れ も 減 少 基 調 で 推 移 す る 見 通 し で あ る （ 図 表
1 8）。 持 家 着 工 は 2 0 1 5
年 度 時 点 の3 0 . 0
万 戸 か ら2 0 3 0
年 度 に は2 0 . 6
万 戸 へ 、 貸 家 着 工 は3 2 . 5
万 戸 か ら1 6 . 9
万 戸 へ 、 分 譲 は2 6 . 4
万 戸 か ら2 2 . 7
万 戸 へ 、 給 与 住 宅 は0 . 6
万 戸 か ら0 . 3
万 戸 へ 減 少 し よ う 。図 表
1 8 .住 宅 着 工 の 見 通 し （ 利 用 関 係 別 ）
20 30 40 50 60 70
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30 首都圏の住宅着工見通し
（万戸）
（年度）
長期トレンド線
6 8 10 12 14 16 18 20
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30
中部圏の住宅着工見通し
（万戸）
（年度）
長期トレンド線
（注）長期トレンド線はＭＵＲＣによる推計値
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計」をもとにＭＵＲＣ作成。
5 10 15 20 25 30 35
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30
関西圏の住宅着工見通し
（万戸）
（年度）
長期トレンド線
10 20 30 40 50 60 70 80
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30 地方圏の住宅着工見通し
（万戸）
（年度）
長期トレンド線
（ ２ ） 地 域 別 の 住 宅 着 工 の 予 測
地 域 レ ベ ル で 見 た 住 宅 着 工 の 推 計 結 果 も 確 認 し て お こ う 。 図 表
1 9
は 全 国 を 首 都 圏 、 中 部 圏 、 関 西 圏 、 地 方 圏 の4
地 域 に 分 け 、 各 々 の 住 宅 着 工 の 見 通 し を 表 し た も の で あ る 。 さ ら に 図 表2 0
で は 、 各 地 域 に お け る 住 宅 着 工 の 長 期 ト レ ン ド 線 の 前 年 比 を 、 人 口 要 因 と 中 古 要 因 の2
つ に 分 解 し て あ る 。今 後 、 住 宅 着 工 は す べ て の 地 域 に お い て 減 少 傾 向 で 推 移 す る が 、 特 に 地 方 圏 で は 人 口 の 流 出 入 が 多 く な い 分 、自 然 動 態 1 2と の 連 動 性 が 強 く 、人 口 減 少 が 進 む 中 で 三 大 都 市 圏 よ り も 早 い テ ン ポ で 着 工 が 減 少 す る と 見 込 ま れ る 。 た だ し 、 中 古 住 宅 市 場 は 三 大 都 市 圏 で よ り 発 達 し て い る た め 、 中 古 住 宅 の 取 得 件 数 が 増 え る こ と に よ る 住 宅 着 工 の 押 し 下 げ 効 果 は 三 大 都 市 圏 の 方 が 大 き い 。 住 宅 着 工 は 、
2 0 1 6
年 度 以 降 、 三 大 都 市 圏 で は 年 率 －2 . 0％ 前 後 で
減 少 す る の に 対 し 、地 方 圏 で は 同 －4 . 0～ － 4 . 5
％ 程 度 で 減 少 す る こ と に な る だ ろ う 1 3。長 期 ト レ ン ド 線 を 見 る と 、 予 測 最 終 年 度 で あ る2 0 3 0
年 度 の 住 宅 着 工 は 、 首 都 圏 で は2 5 . 3
万 戸 、 中 部 圏 は7 . 6
万 戸 、 関 西 圏 で は1 1 . 3
万 戸 、 地 方 圏 で は1 6 . 4
万 戸 ま で 水 準 を 落 と す 見 通 し で あ る 。図 表
1 9 .
住 宅 着 工 の 見 通 し （ 地 域 別 ）1 2 自 然 動 態 は 出 生 ・ 死 亡 に 伴 う 人 口 の 増 減 を 表 す 。 他 方 、 転 入 ・ 転 出 に 伴 う 人 口 の 増 減 を 社 会 動 態 と 呼 ぶ 。 人 口 動 態 は 自 然 動 態 と 社 会 動 態 の 合 計 で あ る 。
1 3 中 部 圏 で は 予 測 期 間 の 終 わ り に か け て 住 宅 着 工 の 前 年 比 の マ イ ナ ス 幅 が 縮 小 し て い く が 、 主 に 中 古 需 要 の 増 加 （ 特 に 賃 貸 用 の 空 き 家 の 減 少 ） に よ る も の で あ る 。 中 部 圏 は 、 首 都 圏 や 関 西 圏 よ り も 属 性 と し て は 地 方 圏 に 近 く 、 他 地 域 か ら の 人 口 の 流 出 入 が そ こ ま で 多 く な い た め 、 新 た な 借 家 ニ ー ズ も 比 較 的 生 ま れ に く く 、 不 要 な 借 家 ス ト ッ ク の 調 整 が 進 み や す い の だ と 考 え ら れ る 。
-2.0 -1.8 -1.6 -1.4 -1.2 -1.0 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 0.0
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 首都圏の住宅着工見通し
人口要因 中古要因 前年比
（前年比、％）
（年度）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」、国土交通省「住宅着工統計」をもとに ＭＵＲＣ推計。
-3.0 -2.5 -2.0 -1.5 -1.0 -0.5 0.0
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 中部圏の住宅着工見通し
人口要因 中古要因 前年比
（前年比、％）
（年度）
-2.0 -1.8 -1.6 -1.4 -1.2 -1.0 -0.8 -0.6 -0.4 -0.2 0.0
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 関西圏の住宅着工見通し
人口要因 中古要因 前年比
（前年比、％）
（年度）
-5.0 -4.5 -4.0 -3.5 -3.0 -2.5 -2.0 -1.5 -1.0 -0.5 0.0
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 地方圏の住宅着工見通し
人口要因 中古要因 前年比
（前年比、％）
（年度）
図 表
2 0 .
住 宅 着 工 の 要 因 分 解 （ 地 域 別 ）St → St+1
（出所）MURC作成
住宅ストック（t+1期）＝住宅ストック（t期）－建て替え分－消失・滅却分＋住宅着工（t+1期）
消失・滅却分 住宅着工
建て替え分
建て替え分
４ ． 住 宅 ス ト ッ ク の 中 期 見 通 し
前 章 で は 住 宅 着 工 の 見 通 し を 確 認 し た 。 今 後 、 人 口 減 少 と 良 質 な 中 古 住 宅 の 増 加 が 下 押 し 要 因 と な り 、 住 宅 着 工 は 減 少 基 調 で の 推 移 が 見 込 ま れ る 。 他 方 、 別 の 問 題 も あ る 。 そ れ は 人 口 減 少 に と も な う 空 き 家 の 増 加 で あ る 。 本 章 で は 空 き 家 を 中 心 と し た 住 宅 ス ト ッ ク の 中 長 期 的 な 姿 に つ い て 展 望 す る 。
住 宅 ス ト ッ ク は 、 こ れ ま で に 供 給 さ れ た 住 宅 の 集 積 で あ る 。 し か し 、 建 て ら れ た 住 宅 は 時 間 の 経 過 と と も に 劣 化 が 進 む た め 、 建 て 替 え や 滅 却 が 行 わ れ る 中 で 住 宅 ス ト ッ ク は 日 々 更 新 さ れ て い く 。 つ ま り 、 住 宅 ス ト ッ ク と フ ロ ー で あ る 着 工 の 関 係 を 整 理 す る と 、 今 期 の 住 宅 ス ト ッ ク は 、 前 期 末 の 住 宅 ス ト ッ ク か ら 今 期 の 建 て 替 え 分 と 消 失 ・ 滅 却 分 を 除 き 、 今 期 の 住 宅 着 工 を 加 え た も の に 一 致 す る 1 4（ 図 表
2 1
）。 な お 、 本 来 で あ れ ば 建 て 替 え 分 と 消 失 ・ 滅 却 分 は 別 物 で あ る が 、 統 計 の 制 約 か ら 分 け て 考 え る こ と が 難 し く 、 本 稿 で は 建 て 替 え ・ 滅 却 分 と し て 一 括 り に 扱 う 。図 表
2 1 .
住 宅 着 工 と ス ト ッ ク の 関 係図 表
2 2
は 建 て 替 え ・ 滅 却 分 が 住 宅 ス ト ッ ク （ 期 末 値 ） に 占 め る 割 合 （ 建 て 替 え ・ 滅 却 率 ） を 表 し た も の で あ る 。 建 て 替 え ・ 滅 却 率 は 長 ら く 低 下 傾 向 で 推 移 し て き た が 、2 0 0 9
年 度 に 底 を 打 ち 、 そ れ 以 降 は 上 昇 が 続 い て い る 。 も っ と も 、 建 て 替 え ・ 滅 却 率 は 各 地 域 の 住 宅 の 築 年 数 に 影 響 を 受 け る ほ か 、 建 て 替 え に 関 し て は 需 要 に 依 存 す る と こ ろ も 大 き く 、 先 行 き を 予 測 す る の は 難 し い 。 そ の た め 、 本 稿 で は 全 て の 都 道 府 県 に お い て 、 予 測 期 間 中 、2 0 1 3
年 時 点 の 全 国 の 建 て 替 え ・ 滅 却 率 で あ る0 . 7％ で 横 ば い に な る と 仮 定 し 、 住 宅 ス ト ッ
ク の 先 行 き を 考 察 す る 1 5。1 4 住 宅 着 工 に は 建 て 替 え に よ る 着 工 も 含 ま れ る 。
1 5 今 後 も 1 9 8 0 年 以 前 に 建 て ら れ た 旧 耐 震 設 計 の 中 古 物 件 な ど を 中 心 に 建 て 替 え ・ 滅 却 が 進 む こ と や 、 空 家 等 対 策 の 推 進 に 関 す る 特 別 措 置 法 （ 空 家 特 措 法 ） の 施 行 に よ り 、 放 置 さ れ て い る 空 き 家 の 滅 却 が 進 む こ と か ら 、 建 て 替 え ・ 滅 却 率 は 緩 や か な 上 昇 を 続 け る 可 能 性 は あ る 。 そ の 際 は 空 き 家 の 減 少 が 進 む こ と で 、 住 宅 着 工 は 押 し 上 げ ら れ る こ と に な る 。
0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5
85 90 95 00 05 10 15 20 25 30
全国 三大都市圏計 地方圏
（％）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計」をもとにＭＵ （年度）
ＲＣ作成。
図 表
2 2 .
建 て 替 え ・ 滅 却 率 の 見 通 し （ 仮 定 ）ま ず 、 こ れ ま で 増 加 が 続 い て き た 住 宅 ス ト ッ ク で あ る が 、 フ ロ ー で あ る 住 宅 着 工 の 減 少 幅 が 拡 大 す る こ と か ら 、 今 後 、 そ の 増 加 テ ン ポ は 鈍 化 す る 見 通 し で あ る （ 図 表
2 3
）。 し か し 、 居 住 世 帯 数 が2 0 2 0
年 度 に は 減 少 に 転 じ る こ と か ら 、 空 き 家 の 数 は 増 え 続 け る こ と に な る 。空 き 家 率 は2 0 1 3
年 度 の1 4 . 1
％ か ら 急 上 昇 し 、2 0 3 0 年 度 に は2 3 . 2
％ に ま で 達 す る 見 込 み で あ る 。ま た 、 地 域 別 に 見 る と 、 住 宅 ス ト ッ ク は 予 測 最 終 年 度 ま で 全 て の 地 域 に お い て 増 加 が 続 く も の の 、 地 方 圏 な ど 住 宅 着 工 の 減 少 幅 が 大 き い 地 域 ほ ど 増 加 テ ン ポ は 鈍 化 す る 見 通 し で あ る （ 図 表
2 4）。 そ の た め 、 居 住 世 帯 の 減 少 テ ン ポ が 速 い 地 方 圏 で も 、 空 き 家 の 数 は 三 大
都 市 圏 と 比 べ て 緩 や か な 増 加 テ ン ポ に と ど ま る と 見 込 ま れ る が 、空 き 家 率 は 、2 0 3 0 年 度 時 点 で 、 首 都 圏 で は2 2 . 2
％ 、 中 部 圏 で は2 3 . 6
％ 、 関 西 圏 で は2 3 . 9
％ 、 地 方 圏 で は2 3 . 5
％ と 全 て の 地 域 に お い て 上 昇 す る こ と に な る 。さ ら に 空 き 家 の 内 訳 を 見 た の が 図 表
2 5
で あ る 。 今 後 、 全 て の 地 域 に お い て 空 き 家 は 増 え る も の の 、 そ の 大 半 は 「 売 却 用 」 や 「 賃 貸 用 」 で は な く 、「 そ の 他 」 の 空 き 家 で あ る と 考 え ら れ る 。「 そ の 他 」 の 空 き 家 に は 別 荘 な ど の 二 次 的 住 宅 や 建 築 中 の も の も 含 ま れ る が 、 大 部 分 は 有 効 活 用 さ れ て い な い 物 件 で あ り 、 物 置 代 わ り に 使 わ れ て い た り 、 荒 れ 果 て た ま ま に さ れ て い た り す る 。 そ う し た 物 件 が 売 却 用 や 賃 貸 用 に 変 わ る こ と は 難 し く 、 基 本 的 に は 活 用 で き な い 無 駄 な ス ト ッ ク と 化 し て い る 。「 そ の 他 」 の 空 き 家 は2 0 1 3
年 度 時 点 で 、 首 都 圏 で7 2 . 1
万 戸 、 中 部 圏 で4 4 . 7
万 戸 、 関 西 圏 で6 7 . 4
万 戸 、 地 方 圏 で2 0 8 . 4
万 戸 で あ っ た が 、 今 後 は 年 率5
％ 前 後 の テ ン ポ で 増 加 し 、 予 測 最 終 年 度 で あ る2 0 3 0
年 度 に は 、 首 都 圏 で2 4 7 . 6
万 戸 、 中 部 圏 で1 0 3 . 1
万 戸 、 関 西 圏 で1 5 8 . 1
万 戸 、 地 方 圏 で3 8 1 . 4
万 戸 ま で 増 加 す る 見 通 し で あ る 。 他 方 、 売 却 用 の 空 き 家 に つ い て は 、 年 率 ＋2 . 0
～ ＋3 . 0％ 程 度 、 賃 貸 用
に つ い て は 同 ＋1 . 0
～ ＋2 . 0
％ 程 度 の テ ン ポ で 増 加 す る と 見 込 ま れ る 。「 そ の 他 」 の 空 き 家 の 増 加 と は 異 な り 、 こ う し た 空 き 家 の 増 加 は 中 古 住 宅 市 場 の 活 性 化 に つ な が る と 期 待 さ れ る 。0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30
居住世帯あり 居住世帯なし 空き家率（右目盛）
（万戸） （％）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、国立社会保障・人口問題研究所
（出所）「日本の世帯数の将来推計」をもとにＭＵＲＣ作成。
（年度）
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30 首都圏の住宅ストックの見通し
居住世帯あり 居住世帯なし 空き家率（右目盛）
（万戸） （％）
（年度）
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0 200 400 600 800 1000 1200
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30 中部圏の住宅ストックの見通し
居住世帯あり 居住世帯なし 空き家率（右目盛）
（万戸） （％）
（年度）
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0 200 400 600 800 1000 1200
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30 関西圏の住宅ストックの見通し
居住世帯あり 居住世帯なし 空き家率（右目盛）
（万戸） （％）
（年度）
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
80 85 90 95 00 05 10 15 20 25 30 地方圏の住宅ストックの見通し
居住世帯あり 居住世帯なし 空き家率（右目盛）
（万戸） （％）
（年度）
図 表
2 3 .住 宅 ス ト ッ ク と 空 き 家 率 の 見 通 し
図 表
2 4 .住 宅 ス ト ッ ク と 空 き 家 率 の 見 通 し （ 地 域 別 ）
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500
05 10 15 20 25 30
首都圏の空き家の見通し
売却用 賃貸用 その他
（万戸）
（年度）
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
05 10 15 20 25 30
中部圏の空き家の見通し 売却用 賃貸用 その他
（万戸）
（年度）
0 50 100 150 200 250 300
05 10 15 20 25 30
関西圏の空き家の見通し
売却用 賃貸用 その他
（万戸）
（年度）
0 100 200 300 400 500 600 700
05 10 15 20 25 30
地方圏の空き家の見通し
売却用 賃貸用 その他
（万戸）
（年度）
図 表
2 5 .
空 き 家 の 内 訳 （ 地 域 別 ）お わ り に
本 稿 で は 主 に 人 口 減 少 と 空 き 家 の 増 加 が 住 宅 着 工 に 与 え る 影 響 に つ い て 分 析 し 、 住 宅 着 工 と 住 宅 ス ト ッ ク の 中 長 期 的 な 姿 を 描 い た 。2 0 1 5 年 の 総 務 省 「 国 勢 調 査 」 に お い て 総 人 口 が 調 査 開 始 以 降 初 め て 減 少 に 転 じ る な ど 、 日 本 は 本 格 的 な 人 口 減 少 社 会 に 突 入 し て お り 、 住 宅 需 要 に 関 し て も 、 今 後 、 大 都 市 圏 、 地 方 圏 を 問 わ ず 縮 小 が 続 く と 見 込 ま れ る 。 ま た 、 今 後 は 空 き 家 の 増 加 に と も な っ て 良 質 な 中 古 住 宅 の 供 給 も 増 加 し 、 中 古 需 要 も 増 え る と 考 え ら れ る こ と か ら 、 住 宅 着 工 は 減 少 基 調 で 推 移 す る こ と に な る 。
加 え て 、 ス ト ッ ク 面 か ら 見 て も 、 住 宅 の 過 剰 感 は さ ら に 強 ま っ て い く 。 空 き 家 の 建 て 替 え ・ 滅 却 が 劇 的 に 進 ま な い 限 り 、 人 口 減 少 が 加 速 す る 中 で 空 き 家 の 増 加 は 免 れ ず 、 空 き 家 率 も 上 昇 が 続 く こ と に な る 。 空 き 家 の 増 加 が 主 に 良 質 な 中 古 住 宅 の 増 加 に つ な が る の で あ れ ば 、 そ れ は 需 要 側 の 選 択 肢 の 増 加 を 意 味 す る た め 、 決 し て 悪 い こ と で は な い 。 し か し 、 日 本 の 場 合 、 空 き 家 の 多 く は 放 置 さ れ て い る の が 実 態 で あ り 、 そ う し た 空 き 家 の 増 加 は 、 風 景 ・ 景 観 の 悪 化 な ど 周 囲 の 環 境 に 対 し て 悪 影 響 を 及 ぼ す と 同 時 に 、 土 地 の 円 滑 な 流 通 を 阻 害 し 、 新 た な 活 用 の チ ャ ン ス を 逃 す 要 因 と な っ て い る 。
こ の た め 、 今 後 、 大 都 市 圏 、 地 方 圏 と も に 求 め ら れ る の は 、 良 質 な 中 古 住 宅 は 残 し な が ら も 、 活 用 さ れ て い な い 空 き 家 に つ い て は 積 極 的 に 滅 却 し 、 新 し い 住 宅 を 建 て て い く と い っ た 住 宅 ス ト ッ ク の 新 陳 代 謝 の 活 性 化 と 、 そ れ に よ る 住 宅 ス ト ッ ク の 質 の 向 上 で あ ろ う 。 中 古 住 宅 の 流 通 市 場 の 成 長 を 妨 げ る も の で あ っ て は な ら な い も の の 、 空 き 家 の 有 効 活 用 を 促 す 政 策 に 加 え 、 空 き 家 の 建 て 替 え や 滅 却 を 促 す 様 な 一 層 の 政 策 的 後 押 し が 期 待 さ れ る 。
（ 補 論 ） 住 宅 着 工 と ス ト ッ ク の 推 計 方 法
補 論 で は 、 本 稿 に お け る 住 宅 着 工 と ス ト ッ ク の 予 測 方 法 に つ い て 概 説 す る 。 な お 、 本 稿 で は 推 計 に あ た っ て
2 0 0 3
年 度 ～2 0 1 5
年 度 ま で の 都 道 府 県 レ ベ ル の パ ネ ル デ ー タ を 用 い 、 固 定 効 果 モ デ ル に よ る 推 計 を 行 っ た 。 予 測 最 終 年 度 は2 0 3 0
年 度 で あ る 。ま ず 、 総 務 省「 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 」 に お け る 居 住 世 帯 数 を 予 測 す る 。 予 測 に 際 し て は 、 国 立 社 会 保 障 ・ 人 口 問 題 研 究 所 （ 以 下 、「 社 人 研 」）「 日 本 の 世 帯 数 の 将 来 推 計 」 に よ る 国 勢 調 査 ベ ー ス の 世 帯 数 の 予 測 値 を も と に し た 。 回 帰 式 は 以 下 の 通 り で あ る 。
l n
（ 居 住 世 帯 数 ） ＝ 定 数 項 ＋ 都 道 府 県 効 果 ＋ 係 数 ×l n
（ 国 勢 調 査 世 帯 数 ） ＋ 誤 差 項な お 、 総 務 省 「 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 」 は
5
年 お き の 調 査 で あ り 、 最 新 版 は2 0 1 3
年 の 調 査 と な る 。 ま た 、 社 人 研 「 日 本 の 世 帯 数 の 将 来 推 計 」 も5
年 お き の 推 計 値 で あ る 。 し た が っ て 、 年 に よ っ て は デ ー タ が 存 在 し な い た め 、 推 計 前 に 欠 落 値 を 補 間 す る 必 要 が あ る 。 本 稿 で は3
次 ス プ ラ イ ン と 呼 ば れ る2
時 点 間 を3
次 曲 線 で つ な ぐ 方 法 を 用 い て 、 補 間 を 行 っ た 。次 に 持 家 需 要 と 借 家 需 要 を 予 測 す る 。 本 文 中 で も 簡 単 に 触 れ た が 、 改 め て 確 認 し て お こ う 。 ま ず 、 持 家 需 要 は 、 都 道 府 県 ご と に 、 世 帯 主 の 年 齢 階 級 別 の 持 家 の 推 定 取 得 率 と 、 年 齢 階 級 別 の 世 帯 数 を 掛 け 合 わ せ 、 そ れ を 合 算 す る こ と で 求 め る 。 持 家 の 推 定 取 得 率 は 、 本 文 の 注
9
で も 述 べ た よ う に 、 持 家 率 を 年 齢 階 級 別 に 見 た と き 、 前 の 年 齢 階 級 と の 差 と し て 表 現 す る 。 例 え ば2 5～ 2 9
歳 の 持 家 率 が1 0
％ で 、3 0～ 3 4
歳 の 持 家 率 が1 5
％ で あ る な ら ば 、3 0
～3 4
歳 の 持 家 取 得 率 は5
％ と 考 え ら れ る 。同 様 に 借 家 需 要 に つ い て も 、 都 道 府 県 ご と に 、 世 帯 主 の 年 齢 階 級 別 の 借 家 率 と 、 年 齢 階 級 別 の 世 帯 数 を 掛 け 合 わ せ 、 そ れ を 合 算 す る こ と で 求 め る 。 こ こ で 持 家 率 と 借 家 率 は 総 務 省 「 住 宅 ・ 土 地 統 計 調 査 」 を も と に 計 算 し た 値 （
2 0 0 3
～2 0 1 3
年 ま で の 計3
回 の 調 査 の 平 均 値 ） を 使 用 す る 。 ま た 、 年 齢 階 級 別 の 世 帯 数 は 社 人 研 「 日 本 の 世 帯 数 の 将 来 推 計 」 を 用 い る 。 こ の た め 、 持 家 需 要 、 借 家 需 要 と も に 厳 密 に は 国 勢 調 査 ベ ー ス の 値 と な る が 、 土 地 統 計 調 査 ベ ー ス へ 変 換 し な く て も 説 明 変 数 と し て 用 い る 分 に は 大 き な 影 響 は 出 な い と み ら れ る こ と か ら 、 そ の ま ま 用 い る 。次 に 住 宅 着 工 の 推 計 に 移 る 。 こ こ で は 、 持 家 着 工 、 貸 家 着 工 、 分 譲 着 工 、 給 与 着 工 に Ｈ Ｐ （ ホ ド リ ッ ク ・ プ レ ス コ ッ ト ） フ ィ ル タ を 用 い て ト レ ン ド 成 分 を 抽 出 し 、 そ れ ら を 被 説 明 変 数 と す る 回 帰 式 を 作 成 す る 。 説 明 変 数 は 持 家 需 要 お よ び 借 家 需 要 、 空 き 家 （ 売 却 用 、 賃 貸 用 ） と し 、 持 家 需 要 と 借 家 需 要 は 期 中 の 値 （ 今 期 と
