[所有権・共有・占有権・⽤益物権]
[所有権・共有・占有権・⽤益物権]
問1 正解
1したがって誤っている記述は[1]です。
問2 正解
4[誤り]。⺠法では、物権の設定や移転は当事者の意思表⽰のみで効⼒を⽣じるとしている⼀⽅、不動 産の物権については登記がなければ第三者に対抗できないとしています（⺠法176条⺠法177条）。判例 は単に不法占有している者はこの第三者に当たらないことを⽰しています（最判昭25.12.19）。
所有権の移転⾃体はAB間の契約によって効⼒を⽣じていますから、Bは所有権の登記がなくても、不 法占有者Cに対して所有権に基づく妨害排除請求をすることができます。
1)
正しい。Dは借地上に⾃⾝名義で登記された建物を有しており、賃借権の対抗要件を備えています。
甲⼟地の登記を備えていない譲受⼈Bは、賃借権の対抗要件を備えた賃借⼈に対して、甲⼟地の新た な所有者であることを主張することはできません（⺠法605条3項）。
2)
正しい。本肢では、AからB、BからEへと所有者が移っていますが、当事者間であれば登記がなくても 所有権を主張することができます。判例では、転々譲渡がされたとき、前々主(A)は⺠法177条の第三 者に当たらないことが⽰されています（最判昭39.2.13）。
3)
正しい。BはFにとって時効完成前に登場した第三者になります。時効の援⽤者は時効完成前の第三者 に対して、登記なくして所有権を主張することが可能です（最判昭41.11.22）。
4)
正しい。意思表⽰の瑕疵により取り消しが⾏われた後に登場した第三者と取消権者は対抗関係に⽴ち ます（⼤判昭17.9.30）。この場合、先に登記を備えた⽅が所有権を主張できるので、Aは登記を備え たCに対して返還を請求することはできません。
1)
正しい。詐欺による意思表⽰の取消しは、善意かつ無過失の第三者に対抗することができません（⺠ 法96条3項）。逆を⾔えば、悪意や有過失の第三者に対しては詐欺による取消しを対抗できるというこ とです。よって、取消権者Aは悪意のCに甲⼟地の返還を請求することができます。
2)
正しい。意思表⽰に要素の錯誤がある場合、表意者に重⼤な過失がないことを条件に意思表⽰を取り 消すことができます（⺠法95条1項）。ただし、錯誤による取消しは善意無過失の第三者には対抗でき ません（⺠法95条4項）。
本肢の第三者Cは悪意ですので、重過失のないAはCに対して取消しを対抗することができます。
3)
[売買契約]
[不法⾏為・事務管理]
したがって誤っている記述は[4]です。
問3 正解
1したがって正しい記述は[1]です。
問4 正解
4[誤り]。肢3のとおり、意思表⽰に要素の錯誤がある場合、表意者に重⼤な過失がなければ意思表⽰を 取り消すことができます。重⼤な過失がある場合でも、相⼿⽅が悪意または重過失、または相⼿⽅が 同⼀の錯誤に陥っていたときには取り消しできますが、本肢はどちらの記述もないので取り消せませ ん（⺠法95条3項）。
4)
[正しい]。本問は売主が⼀般⼈なので、宅建業法ではなく⺠法の規定に則って考える必要がありま す。
⺠法の契約不適合責任の規定は任意規定ですから、当事者同⼠が合意すればどのような契約内容にす ることも可能です（契約⾃由の原則）。したがって、契約不適合に関して売主に通知する期間を3カ⽉
とする特約⾃体は問題ありません。
しかし、売主が知りながら告げなかった不適合については、特約の有無にかかわらず責任を免れるこ とができません（⺠法572条）。契約不適合担保責任を追及するための通知期間は、買主が知った時か ら1年が原則ですが、引渡し時に売主が悪意または善意重過失である不適合については、1年という制 限は適⽤されません（⺠法566条）。Aは、建物引渡し時に契約不適合の存在を知っていたのですか ら、買主は知った時から1年以内でなくても、当該請求権が消滅時効にかかるまでは売主の担保責任を 追及できます。
1)
誤り。売買の⽬的物に契約不適合があった場合、その契約不適合が契約及び取引上の社会通念に照ら して軽微でなければ買主は契約解除を申し出ることができます（⺠法541条、⺠法542条）。契約不適 合が軽微である場合は契約解除できませんが、本肢は「軽微であるか否かにかかわらず」としている ので誤りです。
2)
誤り。契約不適合を理由に売買契約を解除することができる場合でも、それに加えて損害賠償請求を することができます（⺠法545条4項）。
3)
誤り。担保責任の追及は売主に対してのみ可能です（⺠法562〜564条）。媒介者である宅地建物取 引業者に対してはできません。
4)
[代理]
したがって正しい記述は[4]です。
問5 正解
2したがって誤っている記述は[2]です。
誤り。不法⾏為または債務不履⾏により損害を被った被害者が、同じ事由により利益を得た場合に は、利益相当額を損害額から控除する場合があります。これを「損益相殺」といい、条⽂上は明記さ れていませんが学説・判例上異論なく認められています。ただし、受け取った⽕災保険⾦について は、この控除される利益に当たらないという判例が⽰されています（最判昭50.1.31）。
よって、当該家屋所有者は損害賠償請求⾦額からこの保険⾦額を、いわゆる損益相殺として控除する 必要はありません。
1)
誤り。肢1の解説通り、被害者が、不法⾏為によって損害を受けると同時に、同⼀の原因によって損害 と同質性のある利益を既に受けた場合、損益相殺の概念により、その額を加害者の賠償すべき損害額 から控除することがあります。
2)
誤り。不法⾏為を教唆した者も、不法⾏為責任を負うこととなります（⺠法719条2項）。よって、債務 者を教唆した第三者も、⾏為者と連帯して債権者に対する不法⾏為責任を負います。
3)
[正しい]。名誉を侵害された者は、損害賠償のほか、名誉権に基づき侵害⾏為の差⽌め請求も可能で す（⺠法723条最判昭61.6.11）。判例では、名誉侵害に当たる出版物の事前差⽌めを認めています。
4)
正しい。本問の判決⽂には、「本⼈であっても追認によって無権代理⾏為を有効とすることができ ず」とあります。よって、本⼈が無権代理⾏為の追認を拒絶した場合、その後は本⼈であっても無権 代理⾏為を追認して有効な⾏為とすることはできません。
1)
[誤り]。本⼈が追認拒絶をした時点で本⼈に効⼒が及ばないことが確定するので、その後に無権代理
⼈が本⼈を相続しても、その無権代理⾏為は無効となります。⼀⽅、本⼈が追認拒絶をする前に無権 代理⼈が本⼈を相続した場合、無権代理⼈が追認拒絶をすることは信義則上許されず、当然に有効と なります（最判昭40.6.18）。
2)
正しい。無権代理⾏為の追認は、別段の意思表⽰がないときは、契約の時にさかのぼってその効⼒を
⽣ずることとなります。なお、この場合でも第三者の権利を害することはできません（⺠法116条）。
3)
正しい。本⼈が無権代理⼈を相続した場合、当該無権代理⾏為は、その相続により当然には有効とは なりません（最判昭37.4.20）。
4)
[家族法]
[債権総則]
問6 正解
2したがって正しい記述は[2]です。
問7 正解
1誤り。相続開始から5年を超えない期間であれば、遺産分割を禁⽌する旨を記載した遺⾔も有効となり ます（⺠法908条）。
1)
[正しい]。既に遺産分割協議が成⽴していても、その全部⼜は⼀部を共同相続⼈全員の合意により解 除した上、改めて遺産分割協議を成⽴させることができます（最判平2.9.7）。
2)
誤り。遺産に属する預貯⾦債権は遺産分割の対象となり、相続開始と同時に当然に分割されるわけで はありません（最判平28.12.19）。
よって、遺産分割前は原則として被相続⼈の預貯⾦を単独で引き出すことはできません。ただし、⺠
法改正で預貯⾦払戻し制度（⺠法909条の2）が創設され、遺産に属する預貯⾦債権の⼀部を単独で⾏使 できるようになりました。
なお、判例では、預貯⾦債権以外の可分債権は相続分に応じて当然に分割されるとしています（最判平 29.4.8）。
3)
誤り。遺産の分割は、
相続開始時点
に遡って効⼒を⽣じることとなります（⺠法909条）。後半の第三 者の権利を害することはできないという部分は適切です。4)
[誤り]。受領権者以外の者にした弁済でも、債権者がその弁済により利益を受けた限度において有効 となります（⺠法479条）。
本肢は、Cが債権者であるAに代⾦を引き渡しているので、Bに過失があったとしてもAが受領した額 を限度としてBの弁済は有効となります。
1)
正しい。Dは「受領権者としての外観を有するもの」に該当します。受領権者としての外観を有する 者に対してした弁済は、弁済者が善意無過失のときに限り有効となります（⺠法478条）。
Bは善意無過失ですからDに対する弁済は有効となり、代⾦⽀払債務は消滅します。
2)
[その他の契約]
[条件・期間・時効]
したがって誤っている記述は[1]です。
問8 正解
2したがって誤っている記述は[2]です。
問9 正解
4正しい。Eは「受領権者としての外観を有するもの」に該当します。受領権者としての外観を有する者 に対してした弁済は、弁済者が善意無過失のときに限り有効となります（⺠法478条）。
Bは善意無過失ですからEに対する弁済は有効となり、代⾦⽀払債務は消滅します。
3)
正しい。売買契約は双務契約であり、双務契約の債務は同時履⾏の関係にあります。よって、Bは同 時履⾏の抗弁権を主張してAへの代⾦⽀払いを拒むことができます（⺠法533条）。
4)
正しい。建物に重⼤な契約不適合があり、建て替えざるを得ないときは、建替えに要する費⽤相当額 の損害賠償請求を⾏うことが可能です（最判平14.9.24）。
1)
[誤り]。請負契約の担保責任期間には売買契約の規定が準⽤されます。担保責任を負う期間は当事者 同⼠の合意によって伸⻑できますが、担保責任の損害賠償権には消滅時効が適⽤されるので、⼀般債 権の客観的消滅時効期間である10年を超える担保責任期間を定めることはできません（最判平13.11.27
⺠法166条1項）。
新築住宅建築の請負ならば、住宅品確法の定めにより特例で20年まで伸⻑可能（最低は10年）です が、本肢は「事務所の⽤」ですので20年とすることはできません。
2)
正しい。債務の履⾏が不能になった場合、債権者は債務の履⾏を請求することできなくなるため、債 務者Bは残債務を免れます（⺠法412条の2第1項）。⼀⽅、帰責事由のあるAは請負代⾦の⽀払いを拒む ことはできません（⺠法536条2項最判昭51.2.22）。
3)
正しい。請負⼈が仕事を完成しない間、注⽂者はいつでも損害を賠償して本件契約を解除することが できます（⺠法641条）。
4)
正しい。裁判上の請求をすると時効の完成が猶予され、その後確定判決を受けたときには時効が更新 されます。しかし、訴えの却下⼜は取下げの場合には、時効の更新の効⼒を⽣じません（⺠法147条2 項）。
1)
[担保物権]
したがって誤っている記述は[4]です。
問10
正解
1抵当権は、⼀般の私債権よりも債権順位が上になります。また抵当権者の中では順位が若い⽅が優先し て弁済を受けられるので、本問のケースでは、譲渡も放棄もなければ原則として以下のように配当され ます。
B … 2,000万円 C … 2,400万円 D … 1,600万円
BからDに抵当権の順位が譲渡された場合、BD間ではDが優先して配当を受けます。BとDの配当の合計 は「2,000万円＋1,600万円＝3,600万円」ですから、Dにはこの3,600万円が優先して配当され、残っ た額がBに配当されます。Dの債権額は3,000万円ですから、Dに3,000万円が配当され、Bの受ける配当 は600万円になります。
B … 600万円 C … 2,400万円 D … 3,000万円
したがってBの受ける配当額は600万円です。
なお、BからDに抵当権の順位が放棄された場合、BDの配当の合計はBD間で債権額の割合に応じて配分 されることになります。BとDの配当の合計は「2,000万円＋1,600万円＝3,600万円」、債権額は B:2,000万円、D:3,000万円ですから、BDの配当額の合計3,600万円は「B︓D＝2︓3」で配分される ことになります。
B … 1,440万円 C … 2,400万円 D … 2,160万円
正しい。訴えの却下とは、⼿続き上の不備や申⽴て事由の不適法などにより審理せずに訴えを退ける ことです。訴えの却下⼜は取下げの場合には、時効の更新の効⼒を⽣じません（⺠法147条2項）。
2)
正しい。請求棄却とは、訴えの内容を審理した上で退けることです。訴えの却下に含まれるため、訴 えの提起後に請求棄却の判決が確定した場合には、時効の更新の効⼒は⽣じません（⺠法147条2 項）。
3)
[誤り]。和解や調停は、確定判決と同⼀の効⼒を有するものに含まれます（⺠事訴訟法267条）。よっ て、訴え提起後に和解が成⽴した場合、時効の更新の効⼒が⽣じます（⺠法147条2項）。
4)
[借地借家法（⼟地）]
[借地借家法（建物）]
問11 正解
3したがって正しい記述は[3]です。
問12 正解
4誤り。本肢の場合、資材置き場であり建物の所有を⽬的としないため借地借家法は適⽤されず、⺠法 の規定が適⽤されます。⺠法では賃貸借契約の最⻑を50年としているため、ケース①は50年、ケース
②は15年となります（⺠法604条）。
1)
誤り。本肢の場合、建物の所有を⽬的とするので借地借家法が適⽤されます。普通借地権については 契約⽅法は定められていませんが、存続期間の最短が
30
年です（借地借家法3条）。よって、ケース① は50年、ケース②は30年となります。2)
[正しい]。居住⽤建物については事業⽤定期借地権等を設定できません。⼀般定期借地権の存続期間 は50年以上なので、ケース①は50年、ケース②は50年未満なので更新のない定めは無効となり、普 通借地権の最短期間である30年となります（借地借家法22条）。
3)
誤り。
[ケース①]
事業⽤定期借地権等は公正証書で契約しなければなりませんが、存続期間50年なので⼀般定期借地権 として契約することも可能です。この場合、公正証書に限らず書⾯であれば問題ありません。
[ケース②]
存続期間15年の定期借地権を設定できるのは事業⽤定期借地権等だけです。本肢は⼯場の所有を⽬的 としている（居住⽤ではない）ので、公正証書で契約すれば存続期間15年で更新がない賃貸借契約と することができます。
なお、10年以上30年未満の事業⽤定期借地権では「契約更新がない」「建物買取請求権がない」「築 造により存続期間延⻑がない」旨の特約をしなくても上記の効果が⽣じます（借地借家法23条2項）。よ って必ずしも「契約の更新がないことを公正証書で定め」ることは求められませんが、もし定めたと しても無効になるわけではありません。
4)
誤り。有効な定期建物賃貸借契約とするためには、公正証書による等書⾯によって契約するだけでは
⾜りず、賃貸⼈から賃借⼈に対して、契約の更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書⾯を交付 して説明する必要があります（借地借家法38条1項借地借家法38条2項）。なお、この書⾯は契約書とは別 個の書⾯でなければなりません（最判平24.9.13）。
1)
[区分所有法]
[不動産登記法]
したがって正しい記述は[4]です。
問13 正解
3したがって正しい記述は[3]です。
問14 正解
3誤り。本肢のように、居住の⽤に供する建物である場合に定期建物賃貸借契約を締結できないといっ た規定はありません。居住⽤建物でも更新がない旨を定めることができます。
2)
誤り。期間の定めのある建物賃貸借では、賃貸⼈から賃借⼈に対して、期間満了の
1年前から半年前 まで
に更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同⼀の条件で契約を更新したものとみなされ ます（借地借家法26条1項）。本肢は「3⽉前まで」としているので誤りです。3)
[正しい]。建物の転貸借が期間満了や解約申⼊れにより終了する場合、通知なくして転借⼈に終了を 対抗することはできません（借地借家法34条1項）。逆に捉えると債務不履⾏による契約解除の場合は、
通知なくして転借⼈に対抗できるということです。
4)
誤り。専有部分が数⼈の共有に属する場合、共有者は議決権を⾏使すべき⼈を1⼈定める必要がありま す。それぞれ議決権を⾏使することはできません（区分所有法40条）。
1)
誤り。区分所有者からマンションを借りて住んでいる⼈のように、区分所有者の承諾を得て専有部分 を占有する者は、会議の⽬的たる事項につき利害関係を有する場合に、集会に出席して意⾒を述べる ことができます。しかし、議決権の⾏使はできません（区分所有法44条1項）。
2)
[正しい]。規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会の議⻑は、管理者
⼜は集会を招集した区分所有者のうち1⼈が務めます（区分所有法41条）。
3)
誤り。集会の議事は、法⼜は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の過半数の多数で 決します（区分所有法39条1項）。建替えや管理⾏為などのように法に必要数が規定されていない⼀般決 議は、区分所有者及び議決権の各過半数で決します。
4)
正しい。登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記 官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければなりません（不動産登記法25条1号）。
1)
正しい。次に挙げる6つの⼟地は、合筆の登記はすることができません（不動産登記法41条）。
2)
[都市計画法]
したがって誤っている記述は[3]です。
問15 正解
4したがって誤っている記述は[4]です。
相互に接続していない⼟地 1
地⽬⼜は地番区域が相互に異なる⼟地 2
表題部所有者⼜は所有権の登記名義⼈が相互に異なる⼟地 3
表題部所有者⼜は所有権の登記名義⼈が相互に持分を異にする⼟地 4
所有権の登記がない⼟地と所有権の登記がある⼟地 5
所有権の登記以外の権利に関する登記がある⼟地 6
[誤り]。⼀筆の⼟地の⼀部が別の地⽬となったときに、表題部所有者⼜は所有権の登記名義⼈からの 申請がない場合には、登記官は、職権で当該⼟地の分筆の登記をしなければなりません（不動産登記法 39条2項）。
3)
正しい。代理権は本⼈の死亡により消滅します（⺠法101条1項1号）。しかし、本⼈が死亡した場合で あっても、登記の申請をする者の委任による代理⼈の権限は消滅しません（不動産登記法17条1号）。
4)
正しい。⾼度地区は、「⽤途地域内において市街地の環境を維持し、⼜は⼟地利⽤の増進を図るた め、建築物の⾼さの最⾼限度⼜は最低限度を定める地区」とされています（都市計画法9条18項）。
1)
正しい。特定街区は、建築物の①容積率、②⾼さの最⾼限度、③壁⾯の位置の制限を定める街区です
（都市計画法9条20項）。
2)
正しい。準住居地域は、「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつ つ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」とされています（都市計画法9条7項）。
3)
[誤り]。特別⽤途地域とは、「⽤途地域内の⼀定の地区における当該地区の特性にふさわしい⼟地利
⽤の増進、環境の保護等の特別の⽬的の実現を図るため当該⽤途地域の指定を補完して定める地区」
とされています（都市計画法9条14項）。本肢は、特定⽤途制限地域の説明です（都市計画法9条15項）。
4)
[都市計画法]
問16
正解
1まず、区域ごとに開発許可が不要となる⾯積を確認しておきましょう。これらに該当しない開発⾏為は 許可を受けなければなりません。
したがって正しい記述は[1]です。
[正しい]。準都市計画区域において
3,000
㎡以上の区画形質の変更を⾏う場合、許可が必要です（都 市計画法29条1項1号、都市計画法施⾏令19条1項）。1)
誤り。農林漁業を営む者の居住⽤建物の建築が許可不要となるのは、市街化区域以外の区域です（都 市計画法29条1項2号）。本肢は市街化区域であり、
1,000
㎡以上なので許可が必要です。2)
誤り。野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設である⼯作物は、
10,000
㎡以上の規模であるときには特定⼯作物に該当し、それに供するための⼟地の区画形式の変 更は開発⾏為となります。本肢の野球場は8,000㎡ですので開発⾏為には該当しません（都市計画法4 条11項、都市計画法施⾏令1条2項）。開発許可を受ける必要があるのは「都市計画区域⼜は準都市計画区域内において開発⾏為をしようと する者」ですから、開発⾏為ではない本肢の⼯事について許可を受ける必要はありません。
3)
誤り。公益上必要な建築物の建築⽬的の開発⾏為については許可は不要となります。しかし、病院は 都市計画法に定める公益上必要な建築物に該当しません。市街化調整区域においては⾯積の多寡にか からわず開発許可が必要です（都市計画法29条1項3号、都市計画法施⾏令21条）。
4)
[建築基準法]
[建築基準法]
問17 正解
4したがって誤っている記述は[4]です。
問18 正解
2正しい。特定⾏政庁は、建築基準法の規定に違反した建築物やその敷地について、施⾏停⽌や除却、
移転、使⽤禁⽌等の措置を命じることができます。この措置を命じる場合には、命じようとする者に 対して、あらかじめ通知書を交付し、意⾒書を提出する機会を与えるなどの⼿続きを踏む必要があり ます。しかし、緊急の必要がある場合においては、これらの⼿続きを経ずに、仮に、当該建築物の使
⽤禁⽌⼜は使⽤制限の命令をすることができます（建築基準法9条7項）。
1)
正しい。地⽅公共団体は、条例で、津波、⾼潮、出⽔等による危険の著しい区域を災害危険区域とし て指定することができ、当該区域内における住居の⽤に供する建築物の建築の禁⽌その他建築物の建 築に関する制限で災害防⽌上必要なものは当該条例で定めるとされています（建築基準法39条）。
2)
正しい。防⽕地域内にある看板で建築物の屋上に設置するものは、その主要な部分を
不燃
材料で造 り、⼜は覆わなければなりません（建築基準法64条）。なお、この規定は準防⽕地域には適⽤されない ので注意しましょう。3)
[誤り]。特殊建築物の居室や廊下、通路および階段等で照明装置を通常必要とする部分には⾮常⽤の 照明装置を付けなければなりません。ただし、共同住宅の住⼾内には、⾮常⽤の照明装置の設置は免 除されます（建築基準法施⾏令126条の4）。
4)
誤り。住居の⽤に供しない部分が50㎡以下であり、かつ、建築物の延べ⾯積の2分の1未満のものであ れば、⼯業専⽤地域を除く全ての⽤途地域で建築可能です。
1)
[正しい]。保育所等（幼保連携型認定こども園含む）は、全ての⽤途地域で建築可能です。
2)
[宅地造成等規制法]
したがって正しい記述は[2]です。
問19 正解
3したがって正しい記述は[3]です。
誤り。防⽕地域及び準防⽕地域内の建築物について、建ぺい率の緩和が受けられるのは次の場合で す。
防⽕地域内の準耐⽕建築物については緩和措置はありません。
3)
誤り。本肢のように、延べ⾯積が150㎡を超える建物で、当該建物の敷地が袋路状の道路にのみ接し ている場合は、条例により接道や敷地及び建築物と道路との関係について制限を付加することが可能 です。ただし、⼀⼾建て住宅は除かれます（建築基準法43条3項5号）。
4)
誤り。本肢の⼯事は宅地造成⼯事規制区域外で施⾏されるため、都道府県知事への届出は不要です
（宅造法8条1項）。また、宅地造成⼯事規制区域内であっても、14⽇前までの届出ではなく、⼯事に着
⼿するまでに都道府県知事の許可が必要です。
1)
誤り。原則として、宅地造成⼯事の計画の変更をしようとするときは都道府県知事の
許可
が必要で す。ただし、国⼟交通省令で定める軽微な変更の場合は届出
で⾜ります（宅造法12条1項）。本肢は、計画変更→届出としているので誤りです。
2)
[正しい]。宅地造成⼯事規制区域の指定の際に、既に宅地造成⼯事を⾏っている者は、指定⽇から
21
⽇以内に都道府県知事に届け出る必要があります。許可は必要ありません（宅造法15条1項）。
3)
誤り。造成宅地防災区域は、「宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を⽣ずるもの の発⽣のおそれが⼤きい⼀団の造成宅地」です（宅造法20条1項）。本肢の説明は「宅地造成⼯事規制 区域」についてのものです（宅造法3条1項）。
4)
[⼟地区画整理法]
[農地法]
[国⼟利⽤計画法]
問20 正解
1したがって誤っている記述は[1]です。
問21 正解
1したがって正しい記述は[1]です。
問22 正解
3[誤り]。仮換地の指定があった⽇後ではありません。国⼟交通⼤⾂や都道府県知事による換地処分が あった旨の公告がされた⽇後です（⼟地区画整理法107条3項⼟地区画整理法103条4項）。
1)
正しい。施⾏者が個⼈施⾏者、⼟地区画整理組合、区画整理会社、公的団体である場合、当該計画に ついて都道府県知事の認可を受けなければなりません（⼟地区画整理法86条1項）。
2)
正しい。個⼈施⾏者以外の施⾏者が換地計画を定めようとする場合、その換地計画を2週間公衆の縦覧 に供しなければなりません（⼟地区画整理法88条2項）。
3)
正しい。換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告が あった⽇の翌⽇から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地につい て存する権利は、その公告があった⽇が終了した時において消滅します（⼟地区画整理法104条1項）。
4)
[正しい]。農地を農地以外にする場合、農地法の許可が必要となってきますが、本肢の場合その逆
（農地以外を農地に）であるため4条許可は不要です（農地法4条1項）。
1)
誤り。農地法に定める権利移動とは、所有権の移転のほか、地上権、永⼩作権、質権、使⽤貸借、賃 借権等の使⽤収益権の設定です。抵当権設定の場合、権利移動には該当しないため3条許可は不要です
（農地法3条1項）。
2)
誤り。市街化区域内に所在する農地の転⽤については、都道府県知事の許可を受けなくてもあらかじ め農業委員会に届け出ることで⾜ります（農地法4条1項8号）。
3)
誤り。賃借権の設定と転⽤なので5条許可の対象となります。⼀時的な貸付であっても許可は必要であ り、砂利採取法による認可を受けた採取計画は法に定める除外要件となっていないので許可が必要で す。
4)
[所得税]
まず、区域ごとに事後届出が必要となる⾯積を確認しておきましょう。
したがって正しい記述は[3]です。
問23 正解
2誤り。⼀団の⼟地の譲渡の場合、取得者ごとに判断することとなります。本肢の場合、1,000㎡であ るため事後届出は不要です。
1)
誤り。事後届出の対象となるのは以下の三条件を満たす⼟地取引です。
相続による取得の場合には契約性がないため、事後届出は不要です。その他、贈与や時効による取得 も事後届出の対象外です。
2)
権利の設定、権利の移動があること（権利性）
1
対価の授受があること（対価性）
2
契約によって⾏われること（契約性）
3
[正しい]。本肢のように1⼈の取得者が計画に従って分割取得をした場合には、ひとまとまりの取得と してみなされます。市街化調整区域内では5,000㎡以上の場合に事後届出をしなければならないの で、本肢の6,000㎡の売買契約は事後届出の対象です。
3)
誤り。本肢のように、当事者の⼀⽅または双⽅が国や地⽅公共団体である場合、⾯積の多寡にかかわ らず事後届出は不要となります。
4)
[固定資産税]
したがって誤っている記述は[2]です。
問24 正解
4正しい。「収⽤交換等の場合の5,000万円の特別控除の特例」は、収⽤等により資産を譲渡した場合 において、その譲渡が事業施⾏者等から最初に買取り等の申出があった⽇から6か⽉以内に⾏われてい る場合など、⼀定の要件を満たすときは、その資産の譲渡所得等から最⾼5,000万円を控除できる制 度です。
本特例は、居住⽤財産を譲渡した場合の軽減税率の特例と併⽤できます。
1)
[誤り]。「居住⽤財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は、10年以上居住しているマイホームを売 却した譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分の税率が軽減される制度です。
本特例は、居住⽤資産を売った前年、前々年において既にこの特例の適⽤を受けている場合、適⽤を 受けることができません。
2)
正しい。「居住⽤財産の譲渡所得の3,000万円特別控除」は、マイホームを売却したときに所有期間 の⻑短にかかわらず譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。
本特例は、配偶者・直系⾎族・⽣計を⼀にする親族等に譲渡した場合には適⽤を受けられません。よ って、孫への譲渡は適⽤外です。
3)
正しい。「収⽤等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」は、収⽤等により交付される補償⾦
等の額が、①代替資産の取得価額以下であるときは、その譲渡した資産の譲渡がなかったものとさ れ、②その補償⾦等の額が、代替資産の取得価額を超えるときは、その超える部分に相当する部分の 譲渡があったものとして、譲渡所得を計算できる制度です。
本特例で譲渡所得となる補償⾦等（②のケース）については、居住⽤財産を譲渡した場合の軽減税率 の特例の適⽤を受けることができません。
4)
誤り。いわゆるタワーマンションと呼ばれるような⾼さ60ｍを超える「居住⽤超⾼層建築物」につい ては、2018年に固定資産税の算定⽅法⾒直しがありました。
従前と変わらず、マンション全体の固定資産税額を各専有部分の床⾯積で按分することは同じです が、新たに補正率を乗じることで⾼層階では⾼く、低層階では安くなるようにし、取引単価の傾向が 反映されるようになりました（地⽅税法352条2項）。
1)
誤り。住宅⽤地のうち⼩規模住宅⽤地（200㎡以下の部分）については、固定資産税の課税標準を
6分 の1
にして税額を計算します。⼩規模住宅⽤地以外の⼀般住宅⽤地（200㎡超の部分）については3分 の1です（地⽅税法349条の3の2第2項）。2)
[地価公⽰法]
[宅地建物取引業・免許]
したがって正しい記述は[4]です。
問25 正解
3したがって正しい記述は[3]です。
問26 正解
4誤り。固定資産税の納期は、他の税⽬の納期と重複しないようにとの配慮から、4⽉、7⽉、12⽉、2
⽉と定められています。ただし、特別の事情がある場合はこれと異なる納期を定めることもできます
（地⽅税法362条1項）。
3)
[正しい]。原則として固定資産税は、固定資産の所有者に対して課されます。ただし、質権⼜は100 年より永い存続期間の定めのある地上権が設定されている⼟地については、所有者ではなくその質権 者⼜は地上権者が固定資産税の納税義務者となります（地⽅税法343条1項）。
4)
誤り。都市及びその周辺の地域等において、⼟地の取引を⾏う者は、取引の対象⼟地に
類似する利⽤
価値を有する
標準地について公⽰された価格を指標として取引を⾏うよう努めなければなりません。取引の対象⼟地から「最も近傍の」標準地ではありません（地価公⽰法1条の2）。
1)
誤り。標準地は、国⼟利⽤計画法の規定により指定された規制区域内からは選定されませんが、都市 計画区域外からは選定される場合があります（地価公⽰法2条1項）。
2)
[正しい]。標準地の正常な価格とは、⼟地について、⾃由な取引が⾏われるとした場合におけるその 取引において通常成⽴すると認められる価格をいい、当該⼟地に関して地上権が存する場合は、この 権利が存しないものとして通常成⽴すると認められる価格となります（地価公⽰法2条2項）。
3)
誤り。⼟地鑑定委員会は、⾃然的及び社会的条件からみて類似の利⽤価値を有すると認められる地域 において、⼟地の利⽤状況、環境等が
通常
と認められる⼀団の⼟地について標準地を選定します。「特に良好」ではありません（地価公⽰法3条）。
4)
[業務上の規制]
したがって正しい記述は[4]です。
問27 正解
1したがって正しいものは「⼀つ」です。
誤り。⾃⼰の名義で他⼈に宅地建物取引業を営ます⾏為は、"名義貸し"として禁⽌されています。名 義を貸しての表⽰や広告も禁⽌されています（宅建業法12条2項）。
1)
誤り。本肢のように、建物の⼀部の売買の代理を業として⾏う⾏為であっても、宅地建物取引業に該 当します（宅建業法2条2号）。
2)
誤り。宅地建物取引業者が代理⼜は媒介として関与している場合であっても、宅地建物取引業の免許 は必要です（宅建業法2条2号）。
3)
[正しい]。宅地建物取引業を営むには免許が必要です。当該従業者が宅地建物取引業者として免許を 受けていないのであれば、無免許事業に該当します（宅建業法12条1項）。
4)
誤り。宅地建物取引業者は、⼀定の場合を除いて、⾃⼰の所有に属しない宅地⼜は建物について売 買契約を締結してはいけません。この禁⽌事項には売買の予約も含みます（宅建業法33条の2第1項）。
なお、取引の相⼿⽅が宅地建物取引業者である場合には、この規定は適⽤除外となります。
ア.
誤り。宅地建物取引業者が⾃ら売主となる売買契約では、買主に引き渡した売買⽬的物の契約不適 合を担保すべき責任に関し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間について、引渡しから2年以上 とする場合を除き、⺠法の規定よりも買主に不利な特約は無効となります。本肢の特約は、買主にと って不利なものですので、同意のあるなしにかかわらず無効となります（宅建業法40条）。
イ.
誤り。守秘義務を順守することが原則ですが、正当な理由がある場合には業務上知り得た秘密を開
⽰することができるとしています（宅建業法45条）。"宅建業法の解釈・運⽤の考え⽅"によれば、法律 上の告知義務、本⼈の承諾等が正当な理由の例として挙げられています。
ウ.
正しい。宅地建物取引業者が、契約の締結の勧誘をする際に、その相⼿⽅に対し、利益を⽣ずるこ とが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する⾏為は禁⽌されています（宅建業法47条の2第1 項）。
エ.
[35条書⾯]
問28 正解
4したがって正しい記述は[4]です。
誤り。住宅性能評価を受けた新築住宅である旨は、建物の売買・交換のときのみ必要です（施⾏規則16 条の4の3第6号）。
1)
誤り。建設住宅性能評価書は「建物の建築及び維持保全の状況に関する書類」として、
売買・交換
の ときのみ保存状況を説明する必要があります（施⾏規則16条の2の3第4号）。本問は「貸借」ですの で説明不要です。他にも、確認済証、検査済証、建物状況調査の結果報告書、定期検査報告書、新耐震基準への適合を
⽰す書類（昭和56年5⽉31⽇以前建築のとき）も上記の「建物の建築及び維持保全の状況に関する書 類」に含まれます。
2)
誤り。⽯綿使⽤の有無の調査内容は、建物の売買・交換・賃借の全てで必要ですが、その記録がない 場合、調査を⾃ら実施する必要はありません（施⾏規則16条の4の3第4号）。
3)
[正しい]。区分所有建物に専有部分の⽤途その他の利⽤の制限に関する規約の定めがあるときは、売 買・交換・賃借にかかわらず、その内容を説明しなければなりません（施⾏規則16条の2第3号）。
4)
[監督処分・罰則]
[業務上の規制]
問29 正解
3したがって正しいものは「三つ」です。
問30 正解
4誤り。当該業務を⾏った都道府県を管轄する知事は、37条書⾯の交付を怠った宅地建物取引業者に 対して、1年以内の業務停⽌命令をすることができます。この処分は特に協議なく⾏うことができます
（宅建業法65条4項）。
内閣総理⼤⾂に協議しなければならないのは、国⼟交通⼤⾂が監督処分をする場合のみです（宅建業 法71条の2）。
ア.
正しい。国⼟交通⼤⾂⼜は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して指⽰処分・業務停⽌処分を するときは、聴聞を⾏う必要があります。なお、その審理は公開をしなければなりません（宅建業法69 条1項）。
イ.
正しい。宅地建物取引業者が免許を受けてから1年以内に事業を開始しない場合、免許権者は免許を 取り消さなければなりません（宅建業法66条1項6号）。
ウ.
正しい。宅地建物取引業者が、国⼟交通⼤⾂や都道府県知事からの求めに反して報告をしなかった 場合は、50万円以下の罰⾦に処せられます（宅建業法72条1項、宅建業法83条1項5号）。
エ.
違反する。建築確認を受ける前に⾏うことが許されるのは賃借の契約のみです。賃借の募集広告を
⾏うことはできません（宅建業法33条）。
ア.
[媒介契約]
[報酬関連]
したがって違反するものは「四つ」です。
問31 正解
1問32
正解
4消費税抜きの価額が
400
万円以下の宅地または建物（低廉な空家等）の売買・交換について、依頼者か らの依頼を受けて⾏う特別な現地調査を⾏った場合、その実費を従前の報酬額に加算することができる 違反する。宅地建物取引業者が、広告を⾏う際には、取引態様の別（売主・媒介・代理・貸主）を 毎回表⽰する必要があります（宅建業法34条1項）。イ.
違反する。広告に関して依頼者から通常の報酬とは別途料⾦を受領できるのは「依頼者から依頼の あった特別の広告」です。依頼者の依頼によらない通常の広告を⾏ったとしても、当該広告の料⾦を 受領することはできません。
ウ.
違反する。建築確認を受ける前に募集広告をすることはできません（宅建業法33条）。
エ.
誤り。専任媒介契約では契約⽇から
7
⽇以内、専属専任媒介契約では契約⽇から5
⽇以内に所定の事 項を指定流通機構に登録しなければなりません。この⽇数は休業⽇を除きます（施⾏規則15条の10）。ア.
誤り。専任媒介契約の期間は最⻑
3
カ⽉とされています。3カ⽉以上を定めたときは期間3カ⽉とな るだけで、媒介契約⾃体が無効となるわけではありません（宅建業法34条3項）。イ.
誤り。媒介契約の相⼿⽅が宅地建物取引業者であっても、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況 の報告をする必要があります（宅建業法34条の2第9項）。
ウ.
正しい。媒介を⾏う建物が既存の建物である場合、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する 事項を34条書⾯に記載しなければなりません。建物状況調査を実施する者は、建築⼠法に規定する建 築⼠（⼀級建築⼠、⼆級建築⼠及び⽊造建築⼠）であって国⼟交通⼤⾂が定める講習を修了した者で なければなりません（施⾏規則15条の8第1項）。
エ.
[保証協会]
ようになりました（平成30年改正）。本規定の適⽤は、空き家等の
売主
等から受領する報酬に限られる ほか、報酬上限額が設定されています。媒介 … 18万円＋消費税相当額 … ① 代理 … 通常の媒介の報酬額＋①
したがって誤っている記述は[4]です。
問33 正解
3正しい。低廉な空家等の売買・交換に関する代理の場合には「通常の媒介の報酬額＋低廉な空家等の 媒介に係る報酬額」が、売主から受け取れる報酬の上限となります。
通常の媒介の報酬額 200万円×5％＝10万円
低廉な空家等の媒介に係る報酬額 200万円×5％＋(現地調査費⽤)8万円＝18万円≦18万円 AがBから受け取れる報酬は、上記2つの合計に消費税相当額を加えた「28万円×1.10＝30万8,000 円」となります。
1)
正しい。賃借の媒介で貸主・借主双⽅から受け取れる報酬の合計額は「借賃1⽉分＋消費税」が上限で す。本肢では借賃＋消費税が110万円ですので、Aは依頼者双⽅から合計で110万円まで受領できま す。
2)
正しい。建物状況調査を実施する者をあっせんした場合であっても、あっせんに係る料⾦を受領する ことはできません。
3)
[誤り]。現地調査費⽤を加算できるのは「通常の売買⼜は交換の媒介と⽐較して現地調査等の費⽤を 要するもの」に限られます。通常の売買の媒介と⽐較して現地調査等の費⽤を多く要しない場合は、
合意があっても現地調査等の費⽤を加算できません。
4)
誤り。保証協会に加⼊しようとする宅地建物取引業者は、その
加⼊の⽇まで
に、弁済業務保証⾦分担⾦を保証協会に納付する必要があります（宅建業法64条の9第1項1号）。
1)
[37条書⾯]
したがって正しい記述は[3]です。
問34 正解
2したがって正しい記述は[2]です。
誤り。営業保証⾦を取り戻す事由が、保証協会への加⼊、供託所の移転であるときには公告は不要と なります（宅建業法64条の14第1項）。
2)
[正しい]。既に保証協会の社員である宅地建物取引業者が、新たに事務所を設置するときには、設置
⽇から
2
週間以内に弁済業務保証⾦分担⾦を保証協会に納付する必要があります（宅建業法64条の9第2 項）。納めないときは保証協会の社員の地位を失います（宅建業法64条の9第3項）。3)
誤り。還付充当⾦の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失っ た⽇から
1
週間以内に営業保証⾦を供託する必要があります。ただし、供託をしたとしても社員の地 位が回復するわけではありません（宅建業法64条の15）。4)
誤り。損害賠償額の予定、違約⾦に関する定めがあるときは、全ての契約において、その内容を37条 書⾯に記載しなければなりません（宅建業法37条1項8号）。
1)
[正しい]。建物の構造耐⼒上主要な部分等の状況について当事者の双⽅が確認した事項は、既存建物 の売買・交換で37条書⾯の記載事項です（宅建業法37条1項2の2号）。
2)
誤り。租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、売買・交換で、その内容を37条書⾯に記 載しなければなりません（宅建業法37条1項12号）。
3)
誤り。35条書⾯と37条書⾯に記名押印する宅地建物取引⼠は同⼀である必要はありません。
4)
[業務上の規制]
問35 正解
4違反する。⾃⼰の所有に属しない不動産であっても、他者と契約を結び、取得できることが明らかな 場合には、⾃ら売主となり売買契約を締結することはできます。しかし、契約が条件付の場合には認 められないと明記されているので違反⾏為となります（宅建業法33条の2第1号）。
1)
違反する。専任の宅地建物取引⼠が法定数を下回った場合、
2
週間以内に新たな専任の宅地建物取引⼠を置く必要があります（宅建業法31条の3第3項）。Aが新たな専任の宅地建物取引⼠を置いたのは、唯
⼀の専任の宅地建物取引⼠が退職してから25⽇後であり、2週間を過ぎているので違反⾏為となりま す。
2)
違反する。取引態様の別は、取引の相⼿⽅が宅地建物取引業者であっても明⽰する必要があります
（宅建業法34条2項）。よって、違反⾏為となります。
3)
[違反しない]。建築確認や都市計画法の許可前であっても、賃貸借の契約であれば成⽴させることが 可能です（宅建業法36条）。
4)
[37条書⾯]
したがって違反しないものは[4]です。
問36 正解
2したがって正しいものは「⼆つ」です。
正しい。37条書⾯には、当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表⽰
を記載する必要があります（宅建業法37条1項2号）。なお、これは35条書⾯で使⽤したものと同じもの を使⽤することも可能です。
ア.
誤り。本肢の場合、⾃ら貸借を⾏っているため宅地建物取引業に該当しません。よって、37条書⾯
の交付は不要です。
イ.
誤り。代⾦等に関して⾦銭の貸借に関する定めがある場合、そのあっせんが成⽴しないときの措置 は37条書⾯の記載事項です（宅建業法37条1項9号）。さらに契約解除に関する定めがある場合も、その 内容を37条書⾯に記載しなければなりません。本肢のように、宅建業者⾃らあっせんしないという理 由から記載しないことは法令に違反します。
ウ.
正しい。契約の解除に関する定めがあるときは、その内容は当該契約が売買・交換・貸借のいずれ に係るものであるかを問わず、37条書⾯の記載事項です（宅建業法37条1項7号）。
エ.
[8種制限]
問37
正解
3本問のマンションは未完成物件ですから「3,000万円×5%＝150万円」を超える⼿付⾦等を受領する場 合に保全措置が必要となります。
誤り。受領しようとしている⼿付⾦（200万円）が150万円超なので保全措置の対象となります。書
⾯で告げれば義務を免除されるという例外はありません。
1)
誤り。宅地建物取引業者が⾃ら売主となる売買契約で⼿付を受領したときは、いかなる名⽬で受け取 ったとしても解約⼿付として使うことができます。よって、買主Bが契約履⾏の着⼿前であれば、売 主Aは⼿付⾦の倍額を現実に提供して契約を解除することができます。この場合に正当な理由は不要 です（宅建業法39条2項）。
2)
[正しい]。⼿付⾦は150万円ですので、⼿付⾦を受領する際には保全措置は不要です。その後、中間
⾦50万円を受領すると⼿付⾦等の合計が150万円を超えるため、中間⾦の受領前に⼿付⾦と中間⾦の 合計額につき保全措置を講じる必要があります。保全措置を講じた後ならば中間⾦を受領できます。
3)
[8種制限]
[35条書⾯]
したがって正しい記述は[3]です。
問38 正解
2したがって誤っているものは「⼆つ」です。
問39 正解
3誤り。⼿付⾦は150万円ですので、⼿付⾦を受領する際には保全措置は不要です。肢3と同様に、中間
⾦受領前に⼿付⾦と中間⾦の合計額につき保全措置を講じることで、中間⾦500万円を受領すること が可能です。
4)
誤り。宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除に際して、申込みの撤回に伴う⼀切の違約⾦
を請求することはできません（宅建業法37条の2第1項）。
ア.
正しい。買主はクーリング・オフできる旨の説明を受けた⽇から起算して8⽇以内であれば、申込み の撤回や契約解除ができます（宅建業法37条の2第1項1号）。
買受けの申込みをした⽇を1⽇⽬とすると、クーリング・オフできる旨を告げられた3⽇後は4⽇⽬で す。4⽇⽬から起算して8⽇⽬は買受けから11⽇⽬に当たるので、買受けから10⽇間とする特約は買 主に不利となります。よって、本特約は無効です（宅建業法37条の2第4項）。
イ.
誤り。売買契約当事者の宅建業者から媒介・代理の依頼を受けた宅建業者の事務所は「事務所等」
に含まれます（施⾏規則16条の5第1号ハ）。「事務所等」で買受けの申込みをしたときはクーリング・
オフの適⽤外となります（宅建業法37条の2第1項）。
ウ.
誤り。「既存住宅の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況」は建物の売買・交換のみ説明 する必要があります（施⾏規則16条の2の3）。
1)
誤り。抵当権などのように物件に登記された権利がある場合は、全ての取引態様においてその種類と 内容を説明する必要があります。なお、引渡しまでに抹消される予定であっても省略できません（宅 建業法35条1項1号）。
2)
[業務上の規制]
したがって正しい記述は[3]です。
問40 正解
2[正しい]。宅地の貸借で、契約終了時において当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めると きは、その内容を説明する必要があります（施⾏規則16条の4の3第13号）。
3)
誤り。原則として物件が危険区域として指定されている区域内に所在する場合には、全ての取引態様 で説明が必要となります。当該建物が津波災害警戒区域内にあるときも、全ての取引態様で説明する 必要があります（施⾏規則16条の4の3第3号）。
4)
正しい。従業者が関係者からの求めに応じて⾏う従業者証明書の提⽰、宅地建物取引⼠が重要事項の 説明を⾏う際の宅地建物取引⼠証の提⽰は義務です（宅建業法48条2項宅建業法35条4項）。
1)
[誤り]。宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、
各事業年度末の閉鎖後
5年間（⾃ら売主と なる新築住宅に係るものは10年間）保存する必要があります（施⾏規則18条3項）。起算点は取引の終 了後ではなく、各事業年度の終了後です。2)
正しい。「⼀団の宅地建物の分譲を⾏う案内所」はクーリング・オフにおける「事務所等」に該当し ますが、⼟地に定着しない案内所については「事務所等」に含まれないとされています。つまり、本 肢のように、⼀時的かつ移動が容易な案内所にはクーリング・オフの適⽤があります。クーリング・
オフできる案内所で掲げる標識には、クーリング・オフの適⽤がある旨が明⽰された様式（様式10号 の2）を使う必要があります（施⾏規則19条2項3号）。
3)
[35条書⾯]
したがって誤っている記述は[2]です。
問41 正解
1正しい。契約の締結、買受けの申込みを受ける案内所には専任の宅地建物取引⼠1⼈以上を設置する必 要があります（施⾏規則15条の5の2第2号）。本肢の案内所は契約締結・申込みを受けるとしている ので、その案内所に専任の宅地建物取引⼠を設置しなければなりません。
4)
[正しい]。建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、その 管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければなりません。貸借の 媒介をする建物が区分所有建物であるか否かに問わず説明が必要です。区分所有建物の場合には施⾏規 則16条の2第8号、それ以外の建物については施⾏規則16条の4の3第12号に定めがあります。
1)
誤り。重要事項の説明と交付義務を負うのは、以下に該当する宅地建物取引業者です。媒介をした宅 地建物取引業者に加え、売主である宅地建物取引業者も買主に対して重要事項説明の義務を負います
（宅建業法35条1項）。
2)
誤り。建物の貸借において法令上の制限として説明しなければならないのは以下の3つの規定に関する 制限に限られます。
新住宅市街地開発法第32条 新都市基盤整備法第51条
流通業務市街地の整備に関する法律第38条
したがって、建築基準法関連の制限は説明不要です（宅建業法施⾏令3条3項）。
3)
誤り。代⾦、交換差⾦⼜は借賃の額は重要説明事項ではありません。重要事項説明の対象となるの は、代⾦、交換差⾦及び借賃以外に授受される⾦銭の額及び当該⾦銭の授受の⽬的です（宅建業法35条 4)
[宅地建物取引業・免許]
したがって正しい記述は[1]です。
問42
正解
1宅建業法2条1項では、宅地を次のように定義しています。
宅地建物取引法上の「宅地」の範囲を図解で表すと以下の通りです。
1項7号）。
宅建業法2条1号
建物の敷地に供せられる⼟地をいい、都市計画法（昭和四⼗三年法律第百号）第⼋条第⼀項第⼀号の
⽤途地域内のその他の⼟地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の⽤に供する施設の⽤に供
せられているもの以外のものを含むものとする。
”
[誤り]。⽤途地域内外を問わず、道路、公園、河川、広場及び⽔路については宅地ではありません。
1)
正しい。宅地は、現に建物の敷地に供せられている⼟地に限らず、広く建物の敷地に供する⽬的で取 引の対象とされた⼟地をいうものであり、その地⽬、現況の如何を問いません。
2)
正しい。現に建物の敷地に供されている⼟地は宅地となります。
3)
[宅地建物取引業・免許]
[宅地建物取引⼠]
したがって誤っている記述は[1]です。
問43 正解
2したがって正しい記述は[2]です。
問44 正解
3正しい。建物の敷地に供されていない⼟地であっても、建物の敷地に供される可能性のある⽤途地域 内に所在するので宅地となります。
4)
誤り。禁錮以上の刑に処され、その執⾏を終えた⽇から5年未満の役員が所属する法⼈は免許を受ける ことができません。なお、ここでの役員には⾮常勤役員も含まれます（宅建業法5条1項7号宅建業法5条1 項12号）。
1)
[正しい]。執⾏猶予期間が無事終了したときは、刑の⾔い渡しそのものが失効します。つまり、刑に 処された事実がなくなるので5年以内であっても免許を受けることができます。
2)
誤り。器物損壊罪は暴⼒的な罪・背任罪のいずれにも該当しないので、罰⾦刑を受けたとしても⽋格 事由とはなりません。また、専任の宅地建物取引⼠は政令で定める使⽤⼈に該当しないので、法⼈の 免許⽋格事由とは無関係です。
3)
誤り。⽋格事由となるのは宅建業法、傷害罪、現場助勢罪、暴⾏罪、凶器準備集合及び結集罪、脅迫 罪、背任罪により罰⾦の刑に処せられた場合、または罪を問わず禁錮以上の刑に処された場合です。
拘留は罰⾦よりも軽い刑ですので、⽋格事由には当たりません。
4)
誤り。業務停⽌処分に違反したとして宅地建物取引業の免許の取消しを受けた法⼈の
役員
であった者 は、当該免許取消しの⽇から5年を経過しなければ登録を受けることができません（宅建業法18条1項3 号。1)
[住宅瑕疵担保責任履⾏法]
したがって正しい記述は[3]です。
問45 正解
1しかし、本肢のように政令で定める使⽤⼈だった場合には⽋格事由に該当しないため、宅建⼠の登録 を受けることが可能です。
誤り。宅地建物取引⼠である者は、宅建⼠名簿の記載事項（⽒名や住所等）に変更があった場合、遅 滞なく変更の登録を申請する必要があります。宅建⼠名簿には、業務に従事している宅建業者の名 称・免許諸番号が記載されることとなっており、住所の変更がなくても勤務先が変更になった場合に は変更申請が必要です。この場合、申請先は現在の免許権者となりますが、本肢では新たな勤務先が 所在する「⼄県知事に対して」としているので誤りです（宅建業法20条施⾏規則14条の2の2第1項5号）。
2)
[正しい]。宅地建物取引⼠である者は、宅建⼠名簿の記載事項（⽒名や住所等）に変更があった場 合、登録を受けている都道府県の知事に対して、遅滞なく変更の登録を申請する必要があります（宅 建業法18条2項宅建業法20条）。
3)
誤り。宅地建物取引⼠に登録するには、2年以上の実務経験⼜は国⼟交通⼤⾂指定の講習受講が必要と なります（宅建業法18条1項）。試験合格後1年以内に免除されるのは、登録後や更新時の取引⼠証の交 付に際して⾏われる「都道府県知事指定の講習」であり、登録時の登録講習は免除されません（宅建業 法22条の2第2項）。
4)
[誤り]。宅地建物取引業者は、⾃ら売主として新築住宅を販売する場合に限り、住宅販売瑕疵担保保 証⾦の供託⼜は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を⾏う義務を負います。媒介の場合、このよう な義務はありません（履⾏確保法11条1項）。
1)
正しい。本肢の場合、宅地建物取引業者は、売買契約を締結する前までに供託所について書⾯を交付 し、説明する必要があります（履⾏確保法15条）。
2)
正しい。宅地建物取引業者は、基準⽇ごとにその3週間以内に、住宅販売瑕疵担保保証⾦の供託及び住 宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許権者に届け出る必要があります（履⾏確保 法12条1項）。
3)
正しい。住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住 宅に、構造耐⼒上主要な部分⼜は⾬⽔の浸⼊を防⽌する部分の隠れた瑕疵がある場合、保険⾦を請求 4)
[住宅⾦融⽀援機構法]
[不当景品類及び不当表⽰防⽌法]
したがって誤っている記述は[1]です。
問46 正解
1したがって誤っている記述は[1]です。
問47 正解
4したがって正しい記述は[4]です。
することができます（履⾏確保法2条6項2号イ）。
[誤り]。機構の証券化⽀援事業（買取型）では、⼀定の技術的基準を満たすことにより、新築・中古 ともに対象になります。
1)
正しい。機構は、証券化⽀援事業（買取型）において、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性⼜
は耐久性・可変性に優れた住宅を取得する場合に、貸付⾦の利率を⼀定期間引き下げる制度を実施し ています。「フラット35S」という制度です。
2)
正しい。機構は、マンション管理組合や区分所有者に対するマンション共⽤部分の改良に必要な資⾦
の貸付けを業務として⾏っています（機構法13条1項7号）。
3)
正しい。機構は、災害により住宅が滅失した場合において、それに代わるべき建築物の建設⼜は購⼊
に必要な資⾦の貸付けを業務として⾏っています（機構法13条1項5号）。
4)
誤り。建築請負の相⼿⽅を指定しない場合であっても、⼀定期間内に建築請負契約が成⽴することを 条件として売買される⼟地については「建築条件付⼟地」と表⽰しなければなりません（公正競争規約4 条6項(1)）。
1)
誤り。賃貸マンションの賃料を表⽰する際には1カ⽉当たりの賃料を個別表⽰するのが原則です。ただ し、すべての住⼾の賃料を表⽰することがスペース上困難な場合には、1住⼾当たりの
最低賃料
・最
⾼賃料
を表⽰すれば⾜ります（公正競争規約施⾏規則10条(40)）。2)
誤り。リフォームした旨については必ずしも表⽰する必要はありません。ただし、表⽰する場合に は、リフォーム等の内容及び時期を明⽰しなければなりません（公正競争規約施⾏規則10条(21)）。
3)
[正しい]。建築後1年未満であり、かつ居住の⽤に供されたことのないものであれば、「新築」と表⽰
することができます（公正競争規約18条1項(1)）。
4)
