所有権保存登記

第１０回 所有権保存登記 1 所有権保存登記とは ・権利に関する登記には、所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権 （根抵当権）、賃借権、採石権があるが、所有権以外の権利は所有権（または所有権を目 的とした他物権）を目的として設定されるので、所有権の登記がなければ当該権利の設 定登記はできない。つまり、所有権保存登記とは「権利に関する登記」として「甲区」 に初めてなされる登記である。 2 対抗要件としての所有権保存登記 ・一般的に、「表示に関する登記は対抗要件ではなく、権利に関する登記は対抗要件である」 といわれている。しかし、権利に関する登記の１つである所有権保存登記は、一概に対 抗要件であるとはいえない。 ・自分で建てた建物につき、他に所有権を争う人がいなければ、対抗すべき物権変動の相 手方は存在しないことになるため、その場合の所有権保存登記は、対抗要件たる登記で はないということになる。 ・しかし、表題部所有者の相続人が、遺産分割協議の結果、所有権を取得した場合や、区 分建物の表題部所有者からの転得者が所有権保存登記をする場合には、対抗すべき物権 変動が生じているので、対抗要件たる登記となる。 3 表示に関する登記との関係 ・通常の所有権保存登記は、表題部所有者が自己のためにするので、この場合必然的に表 示に関する登記がないと所有権保存登記はできないこととなる（74 条 1 項 1 号）。 ・しかし、所有権を有することが確定判決によって確認された者や、収用によって所有権 を取得した者の場合には、表題登記がなくても所有権保存登記を申請することができる。 この場合には、当該不動産に関する表題登記を登記官が職権ですることとなる（75 条）。 ・また、表題登記のない不動産について裁判所から差押等の処分の制限の登記の嘱託がさ れた場合には、表題登記（76 条 3 項）および所有権保存登記（76 条 2 項）を職権でする こととなる。 4 所有権保存登記の分類 ・所有権保存登記は、はじめて甲区に所有者が記載されるので、登記義務者となる者が存 在せず、共同申請（60 条）ではなく単独申請となるが、申請人は法律により次のように 定められており、それ以外の者は申請できないこととされている（74 条本文）。 ① 表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人（74 条 1 項 1 号） ② 所有権を有することが確定判決によって確認された者（74 条 1 項 2 号） ③ 収用によって所有権を取得した者（74 条 1 項 3 号）

④ 区分建物の場合で表題部所有者から所有権を取得した者（74 条 2 項） 5 74 条 1 項の所有権保存登記 事例1 A は、新築の一戸建ての住宅を建てた。建築業者にも代金を支払い、登記をしよう と考えたが、どのような順序で、どのような登記をすることになるか （１）はじめに表題登記 ・登記にはすでに学習した通り、表示に関する登記と権利に関する登記とがある。何もな い状態から建物が建築される場合には、まず、どのような建物かを示すため、A は、所有 権を証する情報や住所を証する情報などを提供の上、表題登記を申請する。 ・表題登記がされると、表題部所有者の登記もされ、誰が所有者かということが公示され る。ここで、総論で学習した表題登記の登記記録を、もう一度確認しよう。 表題部 東京都新宿区新宿 1 丁目 全部事項証明書 （建物） 【表題部】（主たる建物の表示） 調製 余白 所在図番号 余白 【不動産番号】 1234567890123 【所 在】 新宿区新宿一丁目 1 番地 1 余白 【家屋番号】 1 番 1 余白 【①種類】 【②構 造】 【③床面積】 ㎡ 【原因及びその日付】 【登記の日付】 居宅 木造瓦葺平屋建 92 25 平 成 ○ 年 ○ 月 ○ 日 新 築 平成○年○月○日 【所有者】 （住所省略） Ａ （2）表題登記が完了してから所有権保存登記 ・表題登記がされた後、A は、住所を証する情報を提供の上（令別表 28 添付情報欄ニ）、 所有権保存の登記を申請する。これが本件の74 条 1 項 1 号前段による所有権保存登記で ある。 ・所有権保存登記が完了すれば、登記記録のうち表題部（2 条 7 号）と権利部（2 条 8 号） の甲区（規則4 条 4 項前段）に登記がされたことになる。 ・なお、表題登記の所有者欄は所有権保存登記がされたことにより公示しておく必要がな くなるため、登記官の職権により抹消される（規則158 条）。

権利部（甲区） 【権利部（甲区）】（所有権に関する事項） 【順位番号】【登記の目的】 【受付年月日･受付番号】 【原 因】 【権利者その他の事項】 １ 所有権保存 平成○年○月○日 第○○号 余白 所有者 （住所省略） Ａ （３）申請人適格 ・表題部所有者は、単独で所有権保存登記を申請できる。表題登記は、所有者が「表題部 所有者となる者の所有権を証する情報」を提供して行うものであり（令別表4、12 参照）、 したがって、表題部所有者に関しては、当該不動産の所有者であることが、すでに審査 済みのためである。 ・表題登記がされていない不動産の場合は、直接所有権保存登記を申請できず、まず表題 登記を申請し、表題部に自分が所有者として記載された後に、所有権保存登記を申請す る。 ・なお、建物を建築した A は最初から所有者となるが、表題登記をする前に未登記のまま 建物を譲渡することがある。そして、最終の所有者が表題登記をする場合、それ以前の 未登記の物権変動は省略される。これはいわゆる冒頭省略登記と言われるものであるが、 中間省略登記とは違い、普通建物（区分建物以外の建物）については実務上認められて いる。 （４）登記申請手続 表題部所有者による所有権保存登記の申請書 （書面申請による例であり、以降も同様とする。） 登記の目的 所有権保存 所 有 者 （住所省略）A 添 付 書 面 住所証明書 代理権限証書 平成〇年〇月〇日 法74 条 1 項 1 号申請 課 税 価 格 金1,000 万円 登録免許税 金４万円 ① 登記の目的 ・「所有権保存」と記載する。 ② 原 因 ・申請情報の内容として登記原因及びその日付の記載を要しない（76 条 1 項・令 3 条 6 号） ③ 申請人 ・「所有者」として、表題部所有者A の住所・氏名を記載する。

・法人の場合には住所・名称のほか当該法人の代表者も記載する（令3 条 2 号）。 ・なお、登記名義人となるものが 2 人以上のときは登記名義人となる者ごとの持分をも 記載する（令3 条 9 号）。 ④ 添付情報（添付書面） （ア）住所証明情報 (令 7 条 1 項 6 号・令別表 28 ニ) （イ）代理人によるときは、代理権限証明情報（令7 条 1 項 2 号） なお、登記原因が存在しないことから、添付情報としての登記原因証明情報の提供は 不要である（令7 条 3 項 1 号）。 ⑤ 適用法令 ・所有権保存登記を申請するときは、申請情報の内容として、適用法令を記載しなけれ ばならず、表題部所有者が所有権保存登記を申請する場合は、「法74 条 1 項 1 号申請」 と記載する（令3 条 13 号・令別表 28 申請情報欄イ）。 ⑥ 課税価格 ・課税価格については当該登記の時における不動産の価額によるものとされ（登録免許 税法10 条 1 項）、当分の間、当該登記の申請の日の属する年の前年の 12 月 31 日現在 又は当該申請の日の属する年の 1 月 1 日現在において地方税法に掲げる固定資産課税 台帳に登録された当該不動産の価額を基礎として計算される（登税法附則7 条）。 ・ただし、新築建物の場合などは、まだ固定資産課税台帳に登録されていないので、各 法務局において定める認定価格（固定資産税課税評価のない建物について、法務局が 建物の種類と構造により定める㎡単価）により計算することになる。 ・上記により算出された金額で 1,000 円未満の端数があるときはその端数金額は切り捨 て（国税通則法118 条）、その全額が 1,000 円に満たないときは、1,000 円とする（登 税法15 条）。 ⑦ 登録免許税 ・不動産価額の1,000 分の 4（登税法別表第 1.1.（1））。 ・上記により算出された金額で 100 円未満の端数があるときはその端数金額は切り捨て （国税通則法119 条）、その全額が 1,000 円に満たないときは、1,000 円とする（登税 法19 条）。 （5）所有権保存登記を申請する際に問題となる点 ① 表題部との齟齬 （ア）自己の所有する不動産であるのに、誤って他人が表題部所有者として記録されてい る場合には、まずその更正登記を申請し、自己を表題部所有者とした後に、所有権保 存登記を申請する。 （イ）上記の場合に現在の表題部所有者が更正登記に協力しない場合は、表題部所有者を 被告として訴えを提起し、勝訴した確定判決により74 条 1 項 2 号の所有権保存登記

をすることができる。 （ウ）表題部所有者の住所が変更されている場合においては、住所の変更を証する書面を 添付すれば、変更後の住所で直接所有権保存登記を申請することができる。 ② 表題部所有者が複数いる場合 （ア）共有者全員が共同して所有権保存登記を申請できる。 表題部所有者が AB2 人の場合、申請書の「所有 者」の記載は右のようになる。 所有者 （住所省略） 持分3 分の 2 A （住所省略） この場合の登記識別情報は、全員に通知される。 3 分の 1 B （イ）共有者の１人 A が全員のために、共有者全員名義の保存登記を申請することもで きる。これは民法 252 条ただし書の保存行為に該 当するためである。この場合、A の持分の前に「（申 請人）」と冠記する。登記識別情報はA のみに通知 され、他の者には登記完了証が交付される。 所有者 （住所省略） （申請人）持分3 分の 2 A （住所省略） 3 分の 1 B （ウ）共有者の一人が、自己の持分のみの保存登記を申請することはできない（M32・8・ 8 民刑 1311 号）。 6 74 条 1 項 1 号後段による保存登記 ・表題部所有者の相続人名義での保存登記 事例2 表題部所有者 A が所有権保存登記前に死亡して、B が相続した場合の登記手続 はどうなるか。 （1）登記名義人 事例2 の場合、AB のどちらの名義でも、直接所有権保存登記が出来る。 ① A 名義での登記 ・62 条は、登記名義人の相続人が、被相続人名義での登記をすることができる旨を規定 しているので、A 名義での所有権保存登記をすることはできる。 ・しかし、その場合に、A の相続人 B が自己名義の登記をしようとすると、A 名義の所 有権保存登記と、B への相続による所有権移転登記をすることとなる。 ・つまり、2 件の申請になり、所有権保存登記申請書には一般承継証明書（令 7 条 5 号イ） を添付して「相続人」が被相続人名義で所有権保存登記を申請し、次に、所有権移転

登記申請書には相続証明書（令別表22）を添付して申請しなければならない。 ・一般承継証明書も相続証明書も同様の証明書なので、2 件に分けて申請する方が手間と 費用がかかる。したがって、通常は、次に述べるB 名義での登記をすることになる。 ② Ｂ名義での登記 ・表題部所有者A の相続人 B が、直接自己の名義に所有権保存登記をすることが認めら れている（74 条 1 項 1 号後段）。 （2）相続人の範囲 ・74 条 1 項 1 号後段は「相続人その他の一般承継人」と規定しているので、相続の場合は もちろん、会社の合併の場合も該当する。しかし、包括受遺者（登研２２３号）や会社分割 （登研６５９号）は本件における一般承継人には該当しないことと解されている。 この他、相続人について問題となる点は、次のとおりである。 ① 法定相続分による登記の場合 ・相続人が複数いる場合には全員が法定相続分の割合により所有権を取得することとな るので、全員の共有名義で所有権保存登記をすることは可能である。 ② 遺産分割協議による登記の場合 ・遺産分割協議の効果は被相続人の相続開始の時にさかのぼるので、遺産分割協議の結 果による相続人名義に直接保存登記をすることも可能である。 ③ 数次相続の場合 ・最終の相続人名義に直接保存登記をすることも可能であり、所有権移転登記の場合と は異なり、中間の相続人が1 名に限る必要はないと解されている。 ・表題部共有者AB のうち、A の死亡により C および D が、さらに、C の死亡により E が、D の死亡により F が、それぞれ相続人になったときは、BE および F は自らを名 義人とする所有権保存登記を申請することができる。

A

B

1/2

1/2

C

D

E

F

B　

2/4

E

1/4

F　

1/4

（3）登記申請手続 表題部所有者の相続人からの所有権保存登記の申請書 登記の目的 所有権保存 所 有 者 （被相続人 A） （住所省略） B 添 付 書 面 相続証明書 住所証明書 代理権限証書 平成○年○月○日 法74 条 1 項 1 号申請 課 税 価 格 金1,000 万円 登 録 免 許 税 金4 万円 ① 登記の目的 ・「所有権保存」と記載する。 ② 原 因 ・表題部所有者から相続が発生しているが、所有権保存登記なので、申請情報の内容と して登記原因及びその日付の記載を要しない（76 条 1 項・令 3 条 6 号）。 ③ 申請人 ・「所有者」として、表題部所有者Ａが死亡していることを明らかにするためにＡの氏名 に「被相続人」と冠記し、カッコ書きする。 ・そして、その後に相続人Ｂの住所・氏名を記載する。 ・なお、相続人が2 人以上のときは各々の持分をも記載する（令 3 条 9 号）。 ④ 添付情報（添付書面） （ア）相続その他の一般承継による承継を証する情報 ・表題部所有者の相続人その他の一般承継人が申請するときは、相続証明書を添付し なければならない（令別表28）。この相続証明書は表題部所有者の相続人であること を証明する書面であるが、登記はあくまで所有権保存なので、登記原因を証明する 情報として提供するわけではない。 （イ）住所証明情報(令7 条 1 項 6 号・令別表 28 ニ) （ウ）代理人によるときは、代理権限証明情報（令7 条 1 項 2 号） ・なお、登記原因が存在しないことから、添付情報としての登記原因証明情報の提供は 不要である（令7 条 3 項 1 号）。 ⑤ 適用法令 ・所有権保存登記を申請するときは、申請情報の内容として、適用法令を記載しなけれ ばならないので、表題部所有者の相続人が所有権保存登記を申請する場合は、「法 74 条1 項 1 号申請」と記載する（令 3 条 13 号・令別表 28 申請情報欄イ）。 ⑥ 登録免許税 ・不動産価額の1000 分の 4（登税法別表第 1.1(1)）。

申請後の登記記録 [表題部] 【所有者】 （住所省略） Ａ [権利部（甲区）] 【順位番号】【登記の目的】 【受付年月日･受付番号】 【原 因】 【権利者その他の事項】 １ 所有権保存 平成○年○月○日 第○○号 余白 所有者 （住所省略） B （４）表題部所有者の相続人からの保存登記について問題となる点 ① 表題部所有者「Ａ名義」での所有権保存登記を、Ａの相続人Ｂが申請することがで きる。この場合には上記の記載例では、所有者ＢがＡと記載される。つまり表題部所 有者が死亡した場合には、死者名義のＡで登記をしてもよいし、直接相続人Ｂの名義 で登記をしてもよいということになる。 ② 表題部所有者が複数いて、表題部所有者に相続が発生している場合、次の（ア）か ら（エ）のいずれの登記も申請できる。 （ア）AB 名義での所有権保存登記 （イ）XB 名義での所有権保存登記 （ウ）AY 名義での所有権保存登記 （エ）XY 名義での所有権保存登記 ・なお、被相続人名義で所有権保存登記をした場合にも、被相続人のために登記識別情 報を通知することとされている。 ③ 表題部所有者A に相続が開始し、Ｂがその相続人となり、B が C に譲渡した場合 （ア）A は表題部所有者であるから、A 名義で保存登記（74 条 1 項 1 号前段）を申請す ることはできる（申請行為はその相続人B）。 （イ）B は表題部所有者の相続人として所有権保存登記（74 条 1 項 1 号後段）を申請す 表題部所有者（住所省略） 持分3 分の 2 A （住所省略） 3 分の 1 B 左記表題部所有者の相続人 A の相続人 X B の相続人 Y

ることができる。 （ウ）C は表題部所有者からの相続人（74 条 1 項 1 号後段）でも直接譲受人（74 条 2 項） でもないので、C 名義での所有権保存登記を申請することはできない。 （エ）C は B 名義（74 条 1 項 1 号後段）にしたあと、B から C への所有権移転登記を受 けることはできる。 7 74 条 1 項 2 号による登記 事例3 未登記の建物を A から購入した B は、A が表題登記及び所有権保存登記に必要 な書類の交付を拒んでいるため、A を被告として所有権確認の訴えを提起し、勝訴 した。この場合の登記手続はどのようになるか。 （１）74 条 1 項 2 号の登記とは ・所有権保存登記は単独申請とはいえ、すべて所有者本人の書類で登記できるわけではな い。事例3 のように表題登記から他人の協力が必要であったり、表題登記の後に協力の 必要があったりする場合がある。 ・そのように他人の協力が必要な場合であるにもかかわらず、その協力が得られないとき には、やむを得ず裁判所に訴えを提起する必要がある。 ・そして裁判に勝訴した原告は、その確認判決をもって、所有権保存登記を申請すること ができる。 ・それが本件の、74 条 1 項 2 号による「所有権を有することが確定判決によって確認され た者」による所有権保存登記である。 （2）判決の種類 ・通常の判決による登記は、共同申請構造における登記義務者の意思表示を擬制させるも のであるから、給付判決でなければならないが、所有権保存登記は単独申請であり、ま た 1 番最初にされる権利に関する登記でもあるので、確認判決で足りることとされてい る。 ・所有権が確認できれば足りるので、給付判決でも、形成判決でもよいこととされている。 ・例えば、A が表題部所有者として記録されている場合、「A は、B に対し、所有権保存登 記をしたうえで、所有権移転登記手続をせよ」との判決は給付判決であるが、B は、この 判決をもって、自らを登記名義人とする所有権保存登記を申請することができる。 （3）判決の内容 ・確認の内容は判決主文に記載されている場合のみならず、判決理由中において所有権が 確認されていても、本件における判決になると解されている。 ・登記申請書には、申請人が所有権を有することを、確定判決によって確認されたことを

証する情報を提供しなければならないが、この情報には、確定判決と同一の効力を有す る和解調書や調停調書なども含むこととされている（令7 条 1 項 6 号・令別表 28 添付情 報ロ）。 （4）表題登記がない場合 ・判決による登記の場合は、表題登記がない場合でも登記することができ、その場合には 登記官が職権で表題登記をすることとされている（75 条）。 （5）表題登記がある場合 ・表題登記はあるが、権利に関する登記がない不動産の場合も、判決による所有権保存登 記を申請することができる。 ・なお、表題登記がある場合の判決による登記は、表題部所有者を被告とする判決でなけ ればできないかという点につき、次のように説が分かれている。 ①消極説 表題部所有者として記載されているものを被告としなければならないとする 説 ②積極説 表題部所有者を被告とする必要はないとする説 ③折衷説 表題部に所有者として記載されている者との関係が、判決理由中で触れられ ており、表題部の記載にもかかわらず原告の所有に属することが説示されてい る判決であればよいとする説 ・表題部所有者の知らない間に、なれ合い訴訟等により、第三者名義の所有権保存登記が される危険性を回避するため、登記実務は従来から消極説をとっている（H10・3・20 民 三551 号）。 （6）判決による所有権保存の登記手続 判決による所有権保存登記の申請書 登 記 の 目 的 所有権保存 所 有 者 （住所省略） B 添 付 書 面 判決正本（確定証明書付） 住所証明書 代理権限証書 平成○年○月○日 法74 条 1 項 2 号申請 課 税 価 格 金1,000 万円 登 録 免 許 税 金4 万円 ① 登記の目的 ・「所有権保存」と記載する。 ② 原 因

・表題部所有者を被告とする所有権確認の判決による登記であるが、所有権保存登記なの で、申請情報の内容として登記原因及びその日付の記載を要しない（76 条 1 項・令 3 条 6 号）。 ③ 申請人 判決により所有権を有することが確認された者。 ・確定判決につき承継執行文を受けた者があるときは、その者も自己を「所有者」として、 所有権保存登記を申請することができると解されている。 なお、申請人が2 人以上のときは各々の持分をも記載する（令 3 条 9 号）。 ④ 添付情報（添付書面） （ア）所有権を有することが確定判決によって確認されたことを証する情報（令 7 条 1 項6 号・令別表 28 添付情報欄ロ） ・この確定判決には、「確定判決と同一の効力を有するもの」が含まれる。所有権保存 登記であるので登記原因を証明する情報ではない。 （イ）住所証明情報(令 7 条 1 項 6 号・令別表 28 ニ) （ウ）代理人によるときは、代理権限証明情報（令7 条 1 項 2 号） ・なお、登記原因が存在しないことから、添付情報としての登記原因証明情報の提供 は不要である（令7 条 3 項 1 号）。 （エ）土地所在図・地積測量図（令7 条 1 項 6 号・令別表 28 ホ） ・表題登記がない土地について申請するときは添付を要する。 （オ）建物図面・各階平面図（令7 条 1 項 6 号・令別表 28 ヘ） ・表題登記がない建物について申請するときは添付を要する。 ⑤ 適用法令 ・所有権保存登記を申請するときは、申請情報の内容として、適用法令を記載しなけれ ばならないため、所有権を有することが確定判決によって確認された者が所有権保存 登記を申請する場合は、「法74 条 1 項 2 号申請」と記載する（令 3 条 13 号・令別表 28 申請情報欄イ）。 ⑥ 登録免許税 ・不動産価額の1000 分の 4（登税法別表第 1.1(1)）。 ・申請後の登記記録は、事例2 の場合と同様である。 8 74 条 1 項 3 号による登記 （1）申請人 ・収用によって所有権を取得した者も、所有権保存登記を申請できる（74 条 1 項 3 号）。

（2）登記申請手続 収用による所有権保存登記の申請書 登記の目的 所有権保存 所 有 者 （住所省略） B 添 付 書 面 収用によって所有権を取得したことを証する情報 住所証明書 代理権限証書 平成○年○月○日 法74 条 1 項 3 号申請 課 税 価 格 金1,000 万円 登録免許税 金4 万円 ① 登記の目的 ・「所有権保存」と記載する。 ② 原 因 ・所有権保存登記なので、申請情報の内容として登記原因およびその日付の記載を要し ない（76 条 1 項・令 3 条 6 号）。 ③ 申請人 ・権利取得裁決により所有権を取得した者である。なお、申請人が2 人以上のときは各々 の持分をも記載する（令3 条 9 号）。 ④ 添付情報（添付書面） （ア）収用によって所有権を取得したことを証する情報（令7 条 1 項 6 号・令別表 28 添付 情報欄ハ） ・収用によって所有権を取得したことを証する情報を添付しなければならないが、権利 取得裁決による所有権の取得は、権利取得裁決において定められた権利取得の時期ま でに、補償金等の払渡し・供託等をしないときは、権利取得裁決の効力が失われ、そ の効果が生じないこととなるため（土地収用法 100 条１項）、収用の裁決が効力を失っ ていないことを含むものでなければならないとされている。 （イ）住所証明情報（令7 条 1 項 6 号・令別表 28 ニ） （ウ）代理人によるときは、代理権限証明情報（令7 条 1 項 2 号） ・なお、登記原因が存在しないことから、添付情報としての登記原因証明情報の提供は 不要である（令7 条 3 項 1 号）。 （エ）土地所在図・地積測量図（令7 条 1 項 6 号・令別表 28 ホ） ・表題登記がない土地について申請するときは添付を要する。 （オ）建物図面・各階平面図（令7 条 1 項 6 号・令別表 28 ヘ） ・表題登記がない建物について申請するときは添付を要する。

⑤適用法令 ・所有権保存登記を申請するときは、申請情報の内容として、適用法令を記載しなければ ならないので、収用によって所有権を取得した者が所有権保存登記を申請する場合は、 「法74 条 1 項 3 号申請」と記載する（令 3 条 13 号・令別表 28 申請情報欄イ）。 ⑥登録免許税 不動産価額の1000 分の 4（登税法別表第 1.1(1)）。 申請後の登記記録は、事例2 の場合と同様である。

区分建物の所有権保存登記 1 区分建物とは ・区分建物とは、いわゆるマンションのことであるが、普通の一戸建ての建物と違い、一 棟全体の建物の中に専有部分と共用部分という建物の分類があり、また、建物の底地に は、専有部分と切り離して譲渡することができない敷地権というものが存在する。区分 建物については、「建物の区分所有等に関する法律」という法律（以下「区分所有法」と いう）が、実体法としてさまざまな規定を定めている。 ・区分所有法においては、区分建物の各部分は、それぞれ所有権の目的とすることができ （区分所有法１条）、区分建物を目的とする所有権を区分所有権と定義している（区分所 有法２条１項）。 ・「できる」という規定であるから義務というわけではなく、一棟の建物が構造上区分され ているとしても、区分建物とする必要はない。一棟の建物全体を一つの不動産（普通建 物）として登記することも可能である。 ・しかし、もし区分所有法がなければ、マンションは専有部分を占有しているすべての人 の共有とならざるをえず、互いに利用上の制約を受けたり、担保価値が正当に評価され ないというような事態は容易に想像することができる。 ・そこで昭和３７年に区分所有法が成立し、専有部分という独立の所有権の対象となる部 分（部屋）を認め、１棟の建物全体（壁やエレベーターなど）は各区分所有者の共有に なるということにした。 ・それでも、土地は建物と別の不動産であるから、他の専有部分の所有者と共有にならざ るを得ない。そのため土地の登記簿についてはすべての専有部分になされるべき登記が 混在することとなり、また登記簿も相当の枚数となり（時には数メートルにも及ぶ登記 簿もあった）、一覧性を阻害することとなったため、昭和５８年に区分所有法を改正し、 土地の権利と専有部分を一体化させ、建物（専有部分）に登記すればその効果は土地に も及び、以後土地の登記簿には登記をしないという手法を取り入れた（いわゆる敷地権 利用権の一体性の原則）。 （1）専有部分と共用部分 ・区分建物は専有部分（区分所有法2 条 3 項）と共用部分（区分所有法 2 条 4 項）とに分 けられ、共用部分は、法律上当然に共用部分となる法定共用部分（区分所有法4 条 1 項） と、規約により共用部分となる規約共用部分（区分所有法4 条 2 項）とに分けられる。 ・例えば、エレベーターホールや部屋の外の通路などは法律上当然に共用部分とされるが、 専有部分の要件を満たす独立した一部屋であっても、その部屋を管理人室とするような 場合には、規約により共用部分とすることができる。

（2）敷地利用権 ・区分建物には専有部分を所有するための敷地に関する権利（区分所有法2 条 6 項）とし て独自に敷地利用権という概念がある。 ・建物が所在する土地については当然に建物の敷地となるが（区分所有法2 条 5 項前段）、 区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用する庭、通路その 他の土地についても規約により建物の敷地とすることができる（区分所有法5 条 1 項、2 条5 項後段）。前者を法定敷地、後者を規約敷地という。 ・さらに規約敷地については、原則として規約の設定行為が必要ですが、建物が所在する 土地が建物の一部滅失により、建物が所在する土地以外の土地となったときは、その土 地は規約で建物の敷地と定められたものとみなされる（区分所有法5 条 2 項前段）。建物 が所在する土地の一部が分割により、建物が所在する土地以外の土地となったときも同 様である（区分所有法5 条 2 項後段）。これらの、法律の規定で規約により建物の敷地と みなされた土地を「みなし規約敷地」という。 （3）分離処分の禁止 ・以上のような敷地利用権について区分所有法は重要な制限を課しており、一般的に分離 処分の禁止といわれている。区分所有法22 条 1 項で「敷地利用権が数人で有する所有権 その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分にか かる敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあ るときは、この限りでない。」と規定している。 ・この専有部分と敷地利用権との分離処分の禁止をとらえて、一体性の原則という表現を することもある。 （4）一体性の原則の適用 ・一体性の原則が不動産登記法上どのように適用されるかというと、敷地権付き区分建物 についての所有権または担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権）に係る権利に関す る登記は、土地の敷地権についてされた登記としての効力を有することになるので（73 条1 項）、敷地権については登記をしていなくても、区分建物について所用の登記をすれ ば、敷地権についても、区分建物についてした登記と同様の登記がされたことになる。 したがって、土地に敷地権である旨の登記をしたときには、敷地権の移転の登記又は敷 地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることはできないこととされてお り（73 条 2 項）、逆に、敷地権付き区分建物には、当該建物のみの売買を登記原因とする 所有権移転の登記又は当該建物のみを目的とする担保権の設定に関する登記をすること はできない（73 条 3 項）。 ・ただし、一体性の原則が適用にならない場合には、土地または建物のみに関する登記で あってもできることとなる（73 条 2 項・3 項ただし書）。

（５）敷地利用権の整理 ① 建物が所在する土地とは、一棟の建物が所在する物理的な底地のことをいい、これ が法定敷地とされる。 ② 法定敷地の場合の建物が所在する土地には１階部分が接している区分のみならず、 （ア）１階は接していないが突出している２階部分の下にある土地 （イ）１階は接していないが地下部分が接している土地 （ウ）同じ１階ではあるが突出したベランダ部分の下にある土地 についてはいずれも法定敷地とされている。 図

（イ）

（ウ）

（ア）

1番1 1番2 _{2番1 2番2} 3番1 3番2 ③ 庭、通路、広場、駐車場、テニスコート、附属施設の敷地等については、建物及び 法定敷地と一体として管理又は使用する土地であるため、法定敷地と接していなくて も、規約敷地とすることができる。 ④ 敷地利用権となる権利は、所有権、地上権又は賃借権の他、使用貸借契約その他の 無名契約に基づく権利であっても、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権 利であれば該当する。 ⑤ 仮登記された権利の場合、2 号仮登記であればそもそも敷地利用権としては権利が発 生していないので、敷地利用権とはならない。当該権利が 1 号仮登記の場合には敷地 利用権となるが、本登記をしていないので敷地権とはならない。 ⑥ 「分離処分することができない」という場合の「処分」とは、当事者の意思表示に 基づいて一定の権利変動が生じる法律行為としての処分をいい、時効取得（民法 162 条）や不動産の先取特権の成立（民法325 条）のように、一定の事実に基づき法律の 規定によって生ずる権利変動は、分離処分には該当しないこととされている。また、 土地収用法による収用のような公権力の行使による場合も、分離処分には該当しない。 2 申請人 （１）区分建物の所有権保存登記における申請人

れる権利に関する登記であるが、①表題部所有者等（74 条１項）のほか、②表題部所有 者からの直接の転得者も所有権保存登記を申請することができるのが特色であり（＊1）、 その際に敷地権が一体として譲渡される場合と、敷地権は存在せず、区分建物のみの直 接の転得者が所有権保存登記を申請する場合とに分けられる。また、普通建物の所有権 保存登記と違い、表題部所有者からの譲受人による所有権保存登記は対抗要件たる登記 とされている。 ＊1 これには、区分建物の原始取得者に表題登記を義務付けているため（４７条）、分譲 業者は自己の名義にする意思がなくても表題登記をせざるを得ないことから生ずる不利 益を救済するために認められたという事情がある。したがって、普通建物の転得者には 直接保存登記申請は認められていない。 区分建物における所有権保存登記申請の分類 申請人 根拠条文 登記原因 表題部所有者等 ７４条１項 記載不要 ７４条２項（敷地権付） 記載必要（７６条） 表 題 部 所 有 者 か ら の 譲受人 ７４条２項（敷地権なし） 記載不要 区分建物の所有権保存登記の具体的申請人は次のとおりとなる。 ① 表題部所有者（74 条 1 項 1 号） ② 表題部所有者の相続人（74 条 1 項 1 号） ③ 判決により所有権を証明する者（74 条 1 項 2 号） ④ 収用により所有権を取得した者（74 条 1 項 3 号） ⑤ 表題部所有者からの譲受人（74 条 2 項） ・①から④までについては既に１項保存の項目で説明した通りである。⑤については敷 地権の登記のあるものとないものとに分かれ、敷地権がある場合には、当該敷地権の 登記名義人の承諾を得なければならないこととされており（74 条 2 項後段）、その場合 には他の所有権保存登記の申請情報とは違い、登記原因及びその日付を申請書に記載 することとなる（令3 条 6 号）。 ・所有権保存登記の申請書には根拠条文を記載するが、同一の根拠であれば１件の申請 で保存登記ができる。 ・会社分割による承継会社は、合併の場合のように 74 条 1 項 1 号により「その他の 一般承継人」として所有権保存登記の申請をすることはできない。しかし、74 条 2 項により「表題部所有者からの譲受人」としての登記申請は可能である。会社分割に よる権利の移転登記は共同申請すべき登記であるため、74 条 1 項 1 号によることは できなくても、売買等による転得者と同じく74 条 2 項により申請適格は認められるべ きであるからである。

（２）申請人で問題となる点 ① 表題部所有者からの転得者 ・表題部所有者から区分建物を直接譲り受けた者（転得者）は、自己の名義で直接所有権 保存登記をすることができる（74 条 2 項）。 ② 表題部所有者A から譲り受けた B が C に転売した場合 ・B は直接の譲受人であるので 74 条 2 項による所有権保存登記ができるが、C は表題部所 有者からの直接の譲受人ではないので、その場合、所有権保存登記をしたB から C への 所有権移転登記をしなければならない。B が C に贈与した場合でも、表題部所有者から の直接の譲受人ではないので、結論は同様である。 ③ 表題部所有者ＡがＢに持分２分の１を譲渡した場合 ・A 名義で所有権保存登記をし、その後 B に所有権一部移転の登記を申請することはでき るが、B は表題部所有者ではないので、当初から AB 共有名義による所有権保存登記は申 請できない。 ④ 表題部所有者A が BC に譲渡し、その後 B が死亡し C が相続した場合 ・A 名義による所有権保存登記はできる（74 条 1 項 1 号） ・BC 共有名義による所有権保存登記もできる（74 条 2 項） ・C については、A からの転得者としての地位と B の相続人としての地位を有しているが、 BC 名義の登記をした上で、その後 B 持分について相続を原因とする所有権移転登記をす ることとなる。 3 74 条 2 項による保存登記（敷地権の表示の登記がある場合） (1)申請人適格 ・区分建物の所有権保存登記については、表題部所有者も保存登記を申請できるが、表題 部所有者からの直接の譲受人も所有権保存登記を申請できる。 ・マンション業者は自分で住むわけではないため、自己の名義に所有権保存登記をするこ とは通常はしない。もし、マンション業者が自己の名義で所有権保存登記をしたとする と、買主の名義にする場合には、所有権移転登記をしなければならず、登録免許税も買 主が直接所有権保存登記をするよりも、移転登記の分、高額となる。 ・そこで、マンションの分譲業者は、通常、自己の表題登記のみをしておき、買主名義で 直接本件による所有権保存登記をするのが一般的である。 事例１ 新築マンションを購入したら A は新築マンションを購入することにした。専有部分の表題部所有者欄にはマンション業 者のB が記載されており、床面積は広告では 55.95 ㎡だったが、登記記録上は 48.25 ㎡と

なっている。建物の評価額は1,500 万円である。 敷地権は2 筆あり下記のとおりである。 敷地権1 は所有権を目的とし、評価は 800 万円 敷地権2 は賃借権を目的とし、評価は 600 万円 （上記敷地権の価格は、敷地権の目的である土地の評価額に敷地権の割合を乗じたもの） この場合、A は、どのような登記をすべきであるか。 ・最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により規約を設定することがで きるので（区分所有法 32 条）、敷地権の割合や共用部分について、分譲業者は規約を公 正証書により作成することになる（規約は絶対に設定しなければならないというわけで はないが、規約を設定しなければ、敷地権や共用部分等に関しては、区分所有法の原則 がそのまま適用される）。 ・また、敷地権 2 については賃借権を敷地利用権として登記することになるが、区分建物 を譲渡する時には、敷地権である賃借権も同時に譲渡することとなり、賃貸人の承諾が 必要となるので（民法612 条 1 項）、譲渡、転貸に関する特約がなければ、区分建物を譲 渡するたびに賃貸人の承諾書を添付することになる。しかし、通常は、設定と同時に賃 貸人が譲渡、転貸を承諾する旨の特約がなされ、その登記もされる。 (2)登記申請手続 表題部所有者からの譲受人による所有権保存登記の申請書（敷地権付） 登記の目的 所有権保存 原 因 平成○年○月○日 売買 所 有 者 （住所省略） A 添付書面 登記原因証明情報 住所証明書 敷地権の登記名義人の承諾書 賃貸人の承諾を証する情報 代理権限証書 平成○年○月○日 法74 条 2 項申請 ○○法務局 ○○支局 代 理 人 （住所省略） ○○○○ 印

課 税 価 格 建 物 金1,500 万円 敷地権（所有権）金800 万円 （賃借権）金 600 万円 登録免許税 金20 万円 内訳 建 物 金60,000 円 敷地権（所有権） 金 80,000 円 （賃借権） 金60,000 円 不動産の表示 一棟の建物の表示 所 在 東京都新宿区上落合一丁目32 番地 33 ・1 番地 2 建物の番号 新宿マンション 専有部分の建物の表示 家屋番号 上落合一丁32 番 33 の 202 建物の名称 202 種 類 居 宅 構 造 鉄筋コンクリート造1 階建 床面積 2 階部分 48.25 ㎡ 不動産価格 金1,500 万円 敷地権の表示 土地の符号 1 所在及び地番 東京都新宿区上落合一丁目32 番 33 地 目 宅 地 地 積 791.09 ㎡ 敷地権の種類 所有権 敷地権の割合 10000 万分の 179 不動産価格 金800 万円 土地の符号 2 所在及び地番 東京都新宿区上落合一丁目32 番 34 地 目 宅 地 地 積 500.00 ㎡ 敷地権の種類 賃借権 敷地権の割合 10000 分の 179 不動産価格 金600 万円

① 登記の目的 ・「所有権保存」と記載する。 ② 原 因 ・敷地権付区分建物の表題部所有者からの譲受人による所有権保存登記については、申 請情報の内容として登記原因及びその日付の記載を要する（76 条 1 項・令 3 条 6 号）。 ③ 申請人 ・「所有者」として、表題部所有者Ｂから直接所有権を譲り受けたA の住所・氏名を記載 する。 ・法人の場合には、住所・名称のほか当該法人の代表者も記載する（令3 条 2 号）。 ・なお、登記名義人となる者が 2 人以上のときは、登記名義人となる者ごとの持分をも 記載する（令3 条 9 号） ④ 添付情報（添付書面） （ア）登記原因証明情報＊６ （イ）住所証明情報(令 7 条 1 項 6 号・令別表 29 ハ) （ウ）敷地権登記名義人の承諾証明情報 （エ）賃貸人の承諾を証する情報（令7 条 1 項 6 号・令別表 40） （オ）代理人によるときは、代理権限証明情報（令7 条 1 項 2 号） ⑤ 適用法令 ・所有権保存登記を申請するときは、申請情報の内容として、74 条 2 項を根拠に申請す ることを明らかにして記載しなければならない（令3 条 13 号・令別表 29 申請情報欄）。 ⑥ 課税価格 ・当該登記の時における不動産の価額により、新築建物のように固定資産課税台帳に登 録されていない場合は、認定価格による。 ⑦ 登録免許税 ・建物につき不動産価額の1000 分の 4（登税法別表第 1.1(1)）。 上記事例1 の場合、 金1,500 万円×1000 分の 4 ＝ 金 60,000 円 ・敷地権（所有権）につき不動産価額の1000 分の 20（登税法別表第 1.1（2）ハ）。 ただし、平成18 年 4 月 1 日から平成 21 年 3 月 31 日までの時限措置として、土地の 売買による所有権移転登記及び土地の所有権の信託登記に係る登録免許税は本則の 2 分の1 に軽減されているので、1000 分の 10 となる。 上記事例 1 の場合、 金800 万円×1000 分の 10 ＝ 金 80,000 円 なお、土地の売買による所有権の移転登記の税率の軽減は次のとおりとなっている。 平成21 年３月 31 日まで 1000 分の 10

平成22 年３月 31 日まで 1000 分の 13 平成23 年３月 31 日まで 1000 分の 15 ・敷地権（賃借権）につき不動産価額の1000 分の 10（登税法別表第 1.1（3）ハ）。 上記事例1 の場合、 金600 万円×1000 分の 10 ＝ 金 60,000 円 登録免許税は、以上の3 つの合計で、金 20 万円となる。 ⑧ 不動産の表示 ・不動産に関する事項を書式のように記載しますが、不動産番号を記載した場合には、 不動産番号のみにて不動産は特定されるため、敷地権の種類および割合を除いて他の 事項を記載することを要しない（令6 条 1 項、規則 34 条 2 項）。 申請後の登記記録 [表題部] 【所有者】 （住所省略） B [権利部（甲区）] 【順位番号】【登記の目的】 【受付年月日･受付番号】 【原 因】 【権利者その他の事項】 （3）問題となる点 ① 賃借権が敷地権の目的となっている場合には、賃貸人の承諾を証する情報が必要で あるが、賃借権の登記に譲渡を承諾する旨の特約が登記されている場合には、あらた めて承諾書を添付する必要はない。 ② 住宅用家屋については、租税特別措置法 72 条の 2 の規定により、個人が、昭和 59 年4 月 1 日から平成 23 年 3 月 31 日までの間に住宅用の家屋を新築し又は建築後使用 されたことのない住宅用家屋を取得し、当該個人の居住の用に供した場合には、当該 住宅用家屋の所有権の保存の登記にかかる登録免許税の税率は、当該住宅用家屋の新 築又は取得後1 年以内に登記を受けるものに限り 1,000 分の 1.5 とすることとされてい る。 ③ 表題部所有者が敷地権付区分建物を売渡し、その売渡代金について抵当権を設定し た場合において、表題部所有者は、抵当権設定登記請求権を代位原因として、買主名 義への所有権保存登記の代位申請をすることは出来ない（Ｓ63・1・19 民三 325 号）。 1 所有権保存 平成○年○月○日 余白 第○○号 所有者 （住所省略） A

④ 敷地権の表示の登記をした区分建物についてする、74 条 2 項の規定による所有権保 存の登記の登録免許税の算定は、土地及び建物の各課税標準額に所定の各税率を乗じ て計算した額を合算した後、国税通則法第 119 条第 1 項の規定により端数処理をする （H9・1・29 民三 153 号）。 4 74 条 2 項による保存登記（敷地権の表示の登記がない場合） 事例2 A は、敷地権の表示の登記がない区分建物を、表題部所有者Ｂから直接取得した。 A が、自己の名義で所有権保存登記を申請する場合には、どのような登記を申請すべきで あるか。 ・事例１の保存登記は、敷地権付区分建物の表題部所有者から直接譲り受けた者が、自己 の名義に所有権保存登記を申請する場合であったが、本件は敷地権の登記がない場合で あるので、登記手続的には建物のみを意識すればよいことになる。したがって、登記原 因証明情報を添付する必要はないし、登記申請書への登記原因の記載もしない。 ・ただし、表題部所有者が所有権保存登記を申請するわけではないので、所有権取得証明 情報は添付しなければならない（令別表29 添付情報イ）。 （1）申請人適格 申請人適格については、敷地権付き区分建物の転得者がする所有権保存登記の場合に関 する記述が当てはまる。 （2）登記申請手続 表題部所有者の転得者からの所有権保存登記の申請書（敷地権なし） 登 記 の 目 的 所有権保存 所 有 者 （住所省略） Ａ 添 付 書 面 所有権取得証明情報 住所証明書 代理権限証書 平成○年○月○日 法74 条 2 項申請 課 税 価 格 金1,000 円 登 録 免 許 税 金4 万円 ① 登記の目的 ・「所有権保存」と記載する。 ② 原 因 ・区分建物の表題部所有者からの譲受人による申請なので、建物の売買に関する原因は

あるが、建物の保存登記なので登記原因及びその日付の記載を要しない（76 条 1 項・ 令3 条 6 号）。 ③ 申請人 ・「所有者」として、表題部所有者B から直接所有権を譲り受けた A の住所・氏名を記載 する。 ・申請人が法人の場合には、法人の代表者も記載し、登記名義人となる者が 2 人以上の ときは、それぞれの持分も記載する。 ④ 添付情報（添付書面） （ア）所有権取得証明情報（令7 条 1 項 6 号・令別表 29 イ） （イ）住所証明情報（令7 条 1 項 6 号・令別表 29 ハ） （ウ）代理人によるときは、代理権限証明情報（令7 条 1 項 2 号） ⑤ 適用法令 ・所有権保存登記を申請するときは、申請情報の内容として、74 条２項を根拠に申請す ることを記載しなければならない。（令3 条 13 号・令別表 29 申請情報欄）。 ⑥ 課税価格 ・固定資産課税台帳に登録された当該不動産の価額を記載する（登税法附則７条）。 ⑦ 登録免許税 ・建物につき不動産価額の1000 分の 4（登税法別表第 1.1（1））。 ⑧ 不動産の表示 ・建物については１棟の建物の表示と専有部分の建物の表示を記載するが、不動産番号 を記載した場合には不動産番号のみにて不動産は特定されますので、他の不動産を特 定する事項は、記載することを要しない（令6 条１項、規則 34 条 2 項）。 申請後の登記記録 [表題部] 【所有者】 （住所省略） B [権利部（甲区）] 【順位番号】【登記の目的】 【受付年月日･受付番号】 【原 因】 【権利者その他の事項】 （3）問題となる点 ① 登記原因証明情報を添付する必要はないが、所有権取得証明情報を添付する必要が ある。所有権取得証明情報は、表題部所有者から当該区分建物の所有権を取得したこ とを証する情報を、表題部所有者又はその相続人が作成することとなる。もし、表題 1 所有権保存 平成○年○月○日 余白 第○○号 所有者 （住所省略） A

部所有者又はその相続人その他の一般承継人が所有権取得証明情報を作成しない場合 には、74 条 2 項の規定による所有権保存登記は申請することができないので、この場 合の転得者は表題部所有者を相手に所有権確認訴訟を提起し、その勝訴判決を得て、 74 条 1 項 2 号の所有者として所有権保存登記を申請する。 ② 住宅用家屋については、事例 1 で述べたことと同様に、登録免許税の税率の軽減措 置がある。 5 職権による所有権保存登記 ・通常は、所有権保存登記の前提として表題登記がされているが、もし表題登記がなけれ ば、その所有者は表題登記を申請し、表題部所有者として74 条 1 項 1 号による所有権保 存登記を申請すればよい。 ・しかし、所有者がすすんで所有権保存登記を申請する場合であれば問題はないが、権利 に関する登記をするかしないかは申請人の自由であるから、所有者が所有権保存登記を 申請しなければ、第三者は当該不動産を差し押さえることもできないということになっ てしまう。 ・そこで、未登記不動産に対する競売の申立てや、処分禁止の仮処分がなされ、処分の制 限の登記が嘱託された場合には、登記官が職権で所有権の保存の登記をすることとされ ている（76 条 2 項）。 ・また、所有権保存の登記のみならず、表題登記がない場合には、さらに登記官が表題登 記を職権ですることができることとされているが（76 条 3 項）、その場合には表題登記 がない土地については、当該土地についての土地所在図及び地積測量図を添付し、表題 登記がない建物については、建物図面及び各階平面図を添付することとされている（令7 条1 項 6 号・令別表 28 添付情報欄ホ・ヘ）。 ・なお、未登記不動産についても所有権移転の仮登記仮処分命令に基づく仮登記は、仮登 記権利者から仮処分命令の正本を添付して申請することになり、職権で所有権保存の登 記をする取扱いは認められない（S35・9・7 民甲 2221 号）。同様に、抵当権設定の仮登 記を命ずる処分がなされても、登記官は職権で所有権に関する登記をすることはできな い（S35・3・31 民甲 712 号）。