トピックス
最近の首都圏の分譲マンション着工の動向について
＜概要＞ 首都圏の分譲マンション着工戸数は、平成 10 年度に全国の過半数を占めるようになって以降、 おおむね 10 万戸を上回る高水準で推移してきたが、平成 19 年度は主として改正建築基準法の 影響により大幅に減少した。本年度に入っても、過去 10 年の水準と比較すれば、弱含みで推移 しており、直近では大幅な減少となっている。 一方、新規供給戸数は、既に平成 18 年度以降、減少基調となっている。 平成 18 年度は、在庫数の水準が未だ低く、契約率も高い中にあって、分譲マンション価格の 値上り期待から、企業戦略により供給時期が先送りされた可能性が高い。 これに対し、本年度は、価格が頭打ちになる中で、契約率が 70%を下回り、在庫数が１万戸以 上も積み上がっている状況下で、本格的な在庫調整局面に入っていると考えられる。 分譲マンション需要については、首都圏における人口・世帯の増加傾向はしばらく続くもの の、主な需要層である 30 歳代層を含め、年収の伸び悩みにより価格の年収倍率が上昇している 上、持家率も高まっていること等から、住宅取得意欲の減退が想定される。しかも、金利の先 高感がないことから、買い時感も喪失している状況にある。 供給側の動向については、不動産業者の業況悪化、資金調達環境の悪化、在庫の価格引下げ が困難なこと等から、業者の慎重姿勢は広がっており、用地の取得意欲も減退している可能性 がある。 このように、分譲マンション着工を取り巻く市場動向は、厳しい局面を迎えているが、既に 平成 19 年度には需給が緩み始めていた可能性が高く、最近の経済全体の減速がこうした市場動 向を加速しているものと考えられる。引き続き、我が国経済全体の情勢を注視しながら、分譲 マンション市場に影響を与える要因の変化を冷静に見極めていく必要がある。 ※「トピックス」は、国土交通月例経済に掲載しています。はじめに サブプライムローン問題に端を発する世界的な金融不安が広がる中、本年９月 15 日、アメリカ大手証券 会社のリーマン・ブラザーズが経営破綻して以降、株式・為替市場で大幅な変動が始まる等世界経済の減 速が大きな不安材料となっている。 我が国でも、平成 14 年２月から続いてきた戦後最長の景気拡大は、既に停滞色を強めてきており、現在、 景気が弱まっている状況にあって、景気後退局面への転換観測が現実味を帯びている。そして、今後も、 アメリカ・欧州における金融危機の深刻化や景気の一層の下振れ懸念、株式・為替市場の大幅な変動等か ら、景気の状況は更に厳しいものとなるリスクを抱えたままである。 このような経済情勢を背景に、既に本年度当初よりマンション市況の悪化が懸念されているところであ り、特に６月以降、不動産業者の破綻が急増する中、首都圏が着工戸数の過半数を占める分譲マンション について、首都圏における最近の市場動向をみておきたい。
１．近年の分譲マンション供給の現状
（１）着工戸数の推移 新設住宅着工戸数のうち分譲マンションの着工戸数について長期的推移をみると、過去最高を記録した 平成２年度の 24.8 万戸から、バブル崩壊後の平成４年度には 11 万戸台にまで大きく落ち込んだが、平成 ６年度に持ち直して以降、平成 16 年度までおおむね 20 万戸程度で推移してきた。そして、平成 17・18 年度には 23～24 万戸まで増加した後、平成 19 年度は、主として建築基準法改正の影響により、16 万戸ま で大幅に減少している。（図１） 図１ 新設住宅着工戸数の推移 24.8 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 58年 度 59年 度 60年 度 61年 度 62年 度 63年 度 元年 度 ２年 度 ３年 度 ４年 度 ５年 度 ６年 度 ７年 度 ８年 度 ９年 度 １０年 度 １１年 度 １２年 度 １３年 度 １４年 度 １５年 度 １６年 度 １７年 度 １８年 度 １９年 度 （万戸） 0 10 20 30 40 50 60 総計 分譲マンション 圏域別にみてみると、首都圏の増加が顕著であり、平成 10 年度に全国の過半数を占めるようになって以 降は、平成 18 年度までおおむね 10 万戸を上回る高水準を維持し、特に平成 17 年度には過去最高の 12.5 万戸を記録している。（図２） 図２ 新設住宅着工戸数の推移（マンション 圏域別） 0 5 10 15 20 25 30 58年度 59年度 60年度 61年度 62年度 63年度 元年度 ２年度 ３年度 ４年度 ５年度 ６年度 ７年度 ８年度 ９年度 １０年度 １１年度 １２年度 １３年度 １４年度 １５年度 １６年度 １７年度 １８年度 １９年度 （万戸） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% （％） その他の地域 近畿圏 中部圏 首都圏 首都圏の占める割合 資料：国土交通省「建築着工統計」 資料：国土交通省「建築着工統計」首都圏において、最近の動向を四半期別にみると、主として建築基準法改正の影響により落ち込んだ平 成 19 年Ⅲ・Ⅳ期の大幅な減少は、平成 20 年Ⅰ期に入り、おおむね持ち直している。（図３） 図３ 首都圏の新設住宅着工戸数と前年同月比（分譲マンション） 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 14年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 15年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 16年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 17年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 18年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 19年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 20年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ （戸） -100 -50 0 50 100 150 （％） 新設住宅着工戸数 前年同期比 しかし、平成 20 年度以降は、平成 19 年度の大幅な減少との比較に意味がないことを踏まえ、好調に推 移してきた過去 10 年（平成 19 年度を除く。以下同じ。）の水準と比べてみると、弱含みの動きとなってい ることがわかる。（図４） 図４ 新設住宅着工戸数の比較（首都圏分譲マンション） （５年平均、１０年平均、平成１９年度、平成２０年度） 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 １０月 １１月 １２月 １月 ２月 ３月 （月） （戸） ５年平均(平成14～18年度） １０年平均(平成９～18年度） 平成19年度 平成20年度 さらに、首都圏の都県別に長期的推移をみると、首都圏の半数近くを占める東京都は、平成 16～17 年度 のマンション供給立地の都心回帰現象に先立ち、平成 15 年度に着工の大幅増がみられるほか、平成６年度 以降平成 18 年度まで総じて増加傾向で推移している。（図５） 図５ 新設住宅着工戸数の推移（首都圏マンション 都県別） 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 58年度 59年度 60年度 61年度 62年度 63年度 元年度 2 年 度 3 年 度 4 年 度 5 年 度 6 年 度 7 年 度 8 年 度 9 年 度 10年度 11年度 12年度 13年度 14年度 15年度 16年度 17年度 18年度 19年度 （万戸） 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 平成 20 年度以降の動向については、東京都と神奈川県は、首都圏全体の動きと同じく、過去 10 年の水 準と比べれば低い水準で推移し、10 月以降、大幅に下落している。一方、千葉県と埼玉県は、過去 10 年 を上回る水準を示す月もみられるが、いずれも大規模マンションの着工が同時期に重なった結果であり、 基調として増加しているとまで断ずることはできない。（図６） 資料：国土交通省「建築着工統計」 資料：国土交通省「建築着工統計」 資料：国土交通省「建築着工統計」
図６－１ 新設住宅着工戸数の比較（東京都分譲マンション） （５年平均、１０年平均、平成１９年度、平成２０年度） 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 １０月 １１月 １２月 １月 ２月 ３月 （戸） ５年平均(平成14～18年度） １０年平均(平成９～18年度） 平成19年度 平成20年度 図６－２ 新設住宅着工戸数の比較（神奈川県分譲マンション） （５年平均、１０年平均、平成１９年度、平成２０年度） 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 １０月 １１月 １２月 １月 ２月 ３月 （戸） ５年平均(平成14～18年度） １０年平均(平成９～18年度） 平成19年度 平成20年度 図６－３ 新設住宅着工戸数の比較（千葉県分譲マンション） （５年平均、１０年平均、平成１９年度、平成２０年度） 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 １０月 １１月 １２月 １月 ２月 ３月 （戸） ５年平均(平成14～18年度） １０年平均(平成９～18年度） 平成19年度 平成20年度 図６－４ 新設住宅着工戸数の比較（埼玉県分譲マンション） （５年平均、１０年平均、平成１９年度、平成２０年度） 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 １０月 １１月 １２月 １月 ２月 ３月 （戸） ５年平均(平成14～18年度） １０年平均(平成９～18年度） 平成19年度 平成20年度 なお、１棟で 100 戸以上の大規模マンションの着工戸数について、分譲マンション着工戸数に占める大 規模マンションの割合を大規模構成比として、首都圏全体でみると、近年、大規模マンションの割合はお おむね４割程度で安定的に推移してきたが、本年度に入り、その割合はやや減少している状況が伺われる。 （図７） 図７ 首都圏大規模マンションの新設住宅着工戸数の推移 0 2 4 6 8 10 12 14 14 15 16 17 18 19 20.4-11 年度 （万戸） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% （％） 大規模戸数 大規模構成比 （２）新規供給戸数の推移 新規供給戸数については、着工から販売開始まで平均６ヶ月程度かかると言われているため、着工戸数 の動向と比較して、数ヶ月遅行した動きがみられるが、不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」 により、新規供給戸数をみると、平成 18 年度以降は、減少基調で推移している。（図８） 平成 18 年度は、着工水準が高かったにもかかわらず、供給戸数の減少がみられたところであり、平成 19 年度の着工の落ち込みを経て、着工がおおむね持ち直した平成 20 年度以降も、着工戸数の弱含みの動 き以上に、供給戸数は減少していることがみてとれる。（図９） 資料：国土交通省「建築着工統計」 資料：国土交通省「建築着工統計」
図８ 首都圏新規マンション発売戸数 2 3 4 5 6 7 8 9 10 58 59 60 61 62 63 元 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 (年度） （万戸） （平成） （昭和） 図９ 首都圏の新規供給戸数と新設住宅着工戸数（分譲マンション） 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 14 年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 15 年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 16 年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 17 年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 18 年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 19 年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 20 年Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ （万戸） 供給戸数 着工戸数 また、新規供給戸数の伸び率と在庫の伸び率から在庫循環図を作成してみると、平成 17 年度までに在庫 調整は終了し、以後、在庫積み増し局面に入ったと言えるが、平成 18 年度以降は、大きく在庫が積み上が る前に、販売が減少していく動きとなっている。平成 20 年度に入って、ようやく、おおむね時計回りの動 きに回復しつつあって、通常の在庫調整局面の動きに戻ってきていることがみてとれる。（図 10） 図10 マンションの在庫循環（首都圏 H13Ⅰ期～H20Ⅲ期） -50.0 -40.0 -30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 -40.0 -30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 在庫前年同期末比（％） 販 売 前 年 同 期 比（ ％） H20Ⅲ H20Ⅰ H19Ⅰ H18Ⅱ H17Ⅲ H18Ⅰ H17Ⅰ H13Ⅰ H15Ⅰ H16Ⅳ 在庫積み増し局面 在庫調整局面 回復局面 在庫積み上がり局面 H19Ⅲ H19Ⅳ H20Ⅱ H20Ⅲ H18Ⅲ H19Ⅲ H19Ⅱ H18Ⅳ H17Ⅱ 在庫調整終了 実際に、期末在庫戸数と契約率の推移をみると、平成 18 年度は、契約率が 70%を超える高水準で推移す る中で、在庫の積上がりは低調であり、新規供給戸数の減少は意図的な企業行動の結果であった可能性が 伺われる。 しかし、平成 19 年Ⅳ期以降、契約率は 70％を下回って減少傾向で推移しており、在庫は１万戸を超え る高い水準に達した後、増勢は弱まっていない。こうした状況から、既に在庫を減らすために販売を減ら していく在庫調整圧力が非常に高まっていることが伺われる。（図 11） 図11 期末在庫戸数と発売月契約率 50.0 55.0 60.0 65.0 70.0 75.0 80.0 85.0 90.0 14年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 15年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 16年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 17年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 18年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 19年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 20年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ （％） 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 （戸） 期末在庫戸数 契約率 資料：国土交通省「建築着工統計」、不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」 資料：不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」 資料：不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」
こうした中で、首都圏の新築マンションの１戸当たり平均価格の推移をみると、平成 18 年度以降、上昇 傾向が続いていたが、平成 20 年度以降は、引き続き、高い水準で上昇した月もみられるものの、全体とし ては、頭打ちになってきている様子が伺える。（図 12） 図12 首都圏の１戸あたり平均価格 2500 3500 4500 5500 6500 7500 8500 14年 １月 ４ ７ １０ 15年 １月 ４ ７ １０ 16年 １月 ４ ７ １０ 17年 １月 ４ ７ １０ 18年 １月 ４ ７ １０ 19年 １月 ４ ７ １０ 20年 １月 ４ ７ １０ 円/戸 埼玉県 千葉県 東京都区部 東京都下 神奈川県 首都圏 そこで、平成 18 年度以降の新規供給戸数の減少は、こうしたマンション価格の値上がり期待から、企業 戦略により供給時期が先送りされてきた可能性が考えられる。一方、平成 20 年度以降の価格の頭打ちは、 供給への在庫調整圧力を更に強める要因となっていく可能性が高いものと思われる。
２．需要側の動向
（１）人口・世帯の増加 需要動向の面から、首都圏における人口の推移についてみると、まず、総務省「国勢調査」によれば、 分譲マンションの中心的な需要層と考えられる第２次ベビーブーム世代を含む 30～34 歳層の人口は、平成 12 年から 17 年にかけて大きく増加しており、又、35～44 歳層の人口も増加していることがわかる。（図 13） 図13 首都圏の人口の推移（年齢別） 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 0 ～ 4 5 ～ 9 10 ～ 14 15 ～ 19 20 ～ 24 25 ～ 29 30 ～ 34 35 ～ 39 40 ～ 44 45 ～ 49 50 ～ 54 55 ～ 59 60 ～ 64 65 ～ 69 70 ～ 74 75 ～ 79 80 ～ 84 85 ～ 89 90 ～ 94 95 ～ 99 100 ～ 104 （歳） （人） 平成12年 平成17年 同様に、世帯数の推移についてみると、平成 17 年は約 1,444 万世帯で、平成 12 年に比べ、約 100 万世 帯増加している。（図 14） 資料：不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」 資料：総務省「国勢調査」図14 首都圏の世帯数の推移 451 479 500 542 588 249 285 309 334 359 175 204 229 248 265 181 202 217 232 1,033 1,149 1,240 1,342 1,444 157 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 S60 H2 H7 H12 H17 （年） （万世帯） 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 資料：総務省「国勢調査」より作成。 さらに、総務省「住民基本台帳人口移動報告」により、人口の転入超過数の推移をみると、東京圏は大 幅な転入超過が続いており、趨勢からして、本年度に入り、急速に転出超過に転じる事態が生じることは 考えにくい。（図 15） 図15 首都圏の人口移動の推移 -100,000 -50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 S63 H元 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 （年） 転入－ 転出（人） 千葉県 埼玉県 神奈川県 東京都 首都圏計 資料：総務省「住民基本台帳人口移動報告」より作成。 このように、平成 17 年以降の人口・世帯の増加傾向は、本年度も続いていることが予想され、こうした 動きが分譲マンション需要に繋がっていく可能性もあると考えられる。 （２）住宅取得意欲の減退 「住宅市場の市場機能に関する調査」によれば、分譲マンションの取得形態は一次取得者が８割以上を 占めていることがわかるが（図 16）、分譲マンションの一次取得者として期待される第２次ベビーブーム 世代を含む 30 歳代について、総務省「家計調査」により、年齢階層別の収入分布をみると、30 歳代の収 入は 400～ 600 万円台が約６割と大宗を占めている。（図 17） 資料：総務省「住民基本台帳人口移動報告」 注）東京圏：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
図16 分譲戸建て及び分譲マンションの取得形態 82.6 81.3 10.9 12.2 6.5 6.5 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 分譲戸建て 分譲マンション 新規取得 買い替え 買い増し 図 17 年齢階層別収入分布 そこで、総務省「家計調査」により、年齢階層毎の年間収入の推移をみると、全体に、これまでの景気 拡大局面を通じても収入は伸び悩んでおり（図 18）、マンション分譲価格の年収倍率は高まる傾向にある。 （図 19）こうした中、特に、平成 19 年夏以降は、世界的な金融不安が広がる中で、先行きへの不安が大 きくなり始めるのと時期を同じくして、分譲マンション需要層の住宅取得意欲が減退している可能性が高 い。 図18 年間収入の推移 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 14年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 15年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 16年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 17年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 18年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 19年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 20年 Ⅰ期 Ⅱ （万円） 平 均 ～ 29歳 30 ～ 39 40 ～ 49 資料：国土交通省「住宅市場の市場機能に関する調査」（H20.3） 0% 20% 40% 60% 80% 100% ～ 29 歳 30 ～ 39歳 40 ～ 49歳 50 ～ 59歳 60 ～ 69歳 70歳～
800万円～
700万円～
799万円
600万円～
699万円
500万円～
599万円
400万円～
499万円
300万円～
399万円
～299万円
３０歳代の収入分布の内訳 800万円～ ：14% 700～799万円：10% 600 600～～699699万円：万円：17%17% 500 500～～599599万円：万円：20%20% 400 400～～499499万円：万円：22%22% 300～399万円：12% ～299万円： 5％ 資料：総務省「家計調査」 資料：総務省「家計調査」図19 首都圏の住宅価格の年収倍率の推移 4.2 4.2 5.4 7.0 7.4 8.0 7.1 5.8 5.3 5.2 4.8 5.0 5.1 4.7 4.8 4.9 5.0 4.9 5.2 5.2 5.2 5.3 5.8 6.3 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 昭6 0 61 62 63 平元 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20(11 月） （年） （万円） 2 3 4 5 6 7 8 9 10 （倍） マンション価格 マンション年収倍率 また、30 歳代層の持家率は、平成 18 年Ⅳ期以降、急上昇しており、既に 50%を超えている。（図 20） 図20 持家率の推移 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 14年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 15年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 16年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 17年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 18年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 19年 Ⅰ期 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 20年 Ⅰ期 Ⅱ （％） 平 均 ～ 29歳 30 ～ 39 40 ～ 49 このような年収倍率、持家率の上昇に加え、さらに、ライフスタイルの多様化が進んでいること等も合 わせて考えれば、住宅取得意欲の面から、既に 30 歳代を中心とした一次取得者層を底堅い需要層として過 度に期待することはできなくなってきているとも考えられる。 今後の分譲マンション需要を考える際には、人口・世帯の動向のみならず、需要層の動向を左右する様々 な要因に目を向けつつ、市場動向を冷静に分析する必要性が益々高まっていると言える。 （３）金利先高感の喪失 日本銀行の金融市場調節方針の変更により、平成 18 年７月にはゼロ金利政策の解除、平成 19 年２月に は追加利上げと、金利の段階的な引上げが実施されたが、平成 20 年 10 月には一転して利下げが行われた。 これを受けて、住宅ローン金利も、平成 18 年以降、緩やかに上昇の兆しが現れたものの、平成 19 年９月 以降、下落傾向に転じ、平成 20 年６月からは、一旦上昇した後、８月以降は、再び下落に転じている。い ずれにせよ、３%前後の低水準が維持されており、住宅取得にとっては好環境が続いているが、先行きの金 利先高感はなくなっていることから、需要動向との関係では、買い時感の喪失に繋がっている可能性が高 い。（図 21） 資料：総務省「家計調査」 (注)１．住宅のデータは、㈱不動産経済研究所［全国マンション市場動向」（首都圏のマンション市場動向）による首都圏の新規発売民間マンションの平均値より作成。 ※首都圏：＜マンション＞東京・神奈川・千葉・埼玉 ２．年収は、総務省「貯蓄動向調査」、平成１３年以降は「家計調査（貯蓄負債編）」（二人以上の世帯のうち勤労者世帯 大都市圏 関東）
図21 住宅ローン金利の推移 1.170% 1.260% 1.450% 2.400% 2.775% 3.083% 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 7月8月 9月10月11月12月 1月2月 3月 4月5月 6月 7月8月 9月10月11月12月 1月2月3月 4月5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月1月2月3月 4月 5月6月 7月 8月 9月10月11月12月 （％） 3月9日：量的緩和解除 平成17年 平成18年 住宅ローン 【全期間固定（30年）】 ※都市銀行平均金利 2月21日：追加利上げ 平成19年 平成20年 7月14日：ゼロ金利解除 長期プライムレート 10月31日：利下げ 無担保コールレートト・ オーバーナイト物（平均） （４）経済全体の減速 我が国経済については、平成 20 年 10 月以降、景気が弱まっており、世界経済が一段と減速する中で、 下押し圧力が急速に高まっている。このように、経済全体が減速していく中では、企業業績の悪化が雇用 情勢の悪化に繋がり、これまで伸び悩んでいた個人の所得は更に低下する等、住宅取得能力の低下を通じ て分譲マンション需要の減退が更に加速される可能性が高い。 実際、直近の関連経済指標をみると、例えば、企業活動について、鉱工業生産指数は前月比 3.1％減少 （平成 20 年 10 月）と２ヶ月ぶりに減少、雇用情勢について、有効求人倍率は 0.80 倍（同年同月）と９ヶ 月連続で低下となっている等、我が国経済全体の減速を裏付ける結果となっている。 こうした経済全体の減速は、分譲マンション需要を更に押し下げる下押し要因となっていくことが懸念 される。
３．供給側の動向
（１）不動産業者の業況悪化 不動産業の業況についてみると、日本銀行「全国企業短期経済観測調査」によれば、平成 19 年９月以 降、業況判断の悪化傾向がみられ、先行き不透明感は高まっている。（図 22）特に、倒産件数は、帝国 データバンク「全国企業倒産集計」によれば、本年６月以降、急増しており、大手上場企業にも倒産が 発生している。（図 23）こうした中で、不動産業からみた金融機関の貸出態度について、再び日本銀行 「全国企業短期経済観測調査」をみると、「厳しい」とする先が増えており、資金繰りの悪化の度合いが 増している厳しい状況が伺われる。（図 22） 図22 不動産業の判断DI -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 12 19.3 6 9 12 20.3 6 9 12 21.3 （月） 「良 い 」 － 「 悪 い 」（％ ポ イ ン ト ） -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 「緩 い 」 －「 厳し い」（ ％ ポイント ） 業況判断DI（左軸） 不動産業（中小企業） 業況判断DI（左軸） 不動産業（大企業） 金融機関の貸出態度判断DI（右軸） 不動産業（中小企業） 金融機関の貸出態度判断DI（右軸） 不動産業（大企業） 資料：日本銀行、都市銀行より作成 資料：日本銀行「全国企業短期経済観測調査」 注）大企業は資本金１０億円以上、中小企業は同２千万円以上１億円未満の企業。 点線は３ヶ月先までの予測値。図23 不動産業倒産件数・負債額の推移 32 0 10 20 30 40 50 60 18.11 12 19.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 20.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 倒 産 件 数 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 負 債 額 （ 億 円 ） 前年倒産件数 倒産件数 負債額 （２）建設資材価格の反落 日本銀行「企業物価指数」により、建設用材料の平均の企業物価指数をみると、平成 20 年以降、急激に 上昇して、８月には平成 17 年を 100 として 117.5、特に、鉄鋼は 160.4 まで上昇したが、その後、反落し、 未だ高い水準ながら、現在も下落を続けている。（図 24） 図24 中間財 建設用材料 企業物価指数 (平成17年＝100） 115.0 117.5 160.4 145.7 100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 155 160 165 19.11 12 20.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 建設用材料平均 鉄鋼 金属製品 製材・木製品 窯業・土石製品 資料：日本銀行「企業物価指数」 また、建設工事費デフレーターによると、鉄骨・鉄筋造、鉄筋造、鉄骨造の住宅の工事費が、同様に、 平成 20 年以降、急上昇したが、８月以降、下落傾向に転じている。（図 25） 図25 建設工事費デフレーター（住宅建築・非木造）の推移 （平成12年度＝１００） 103.8 109.5 98.0 100.0 102.0 104.0 106.0 108.0 110.0 112.0 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 平成19年 平成20年 鉄骨・鉄筋造 ＳＲＣ 鉄筋造 Ｒ Ｃ 鉄骨造 Ｓ 非木造 資料：国土交通省「建設工事費デフレーター」 資料：帝国データバンク「全国企業倒産集計」
こうした価格動向を踏まえれば、現在、積み上がっている分譲マンション在庫は、多くが高コストの物 件である可能性が高く、在庫の縮小には、販売価格の引下げに困難を伴うことが想定される。そして、今 後も、在庫調整圧力が強まる中で、建築コストの低下を新規供給に繋げる積極的な姿勢は期待しにくい状 況にあると考えられる。 （３）地価 平成 20 年９月に公表した「都道府県地価調査」によると、平成 19 年７月以降の東京圏における１年間 の地価は、平均で１．６％上昇したが、上昇幅は大幅に縮小した。東京都区部は、不動産市況の悪化の影 響を受け、全ての区において平均で上昇幅の大幅縮小又は下落となったが、さいたま市、千葉市、横浜市、 川崎市等においても、平均で上昇は維持したものの鈍化傾向が鮮明となっている。（図 26） 図26 住宅地の地価の推移 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 元 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 （年） （指数：昭和52年=100） 東京圏 全国平均 （昭和） （平成） 景気が減速している中で、これまでみてきたような分譲マンションの在庫積上がりや資金調達環境の悪 化等を背景として、土地に対する需要も減退していることが伺われ、今後の分譲マンション着工への慎重 姿勢が広がっている様子が伺われる。
