フロンティアの 3 1. 商業施設に特化 2. 長期安定的な収益構造 3. 三井不動産のサポート体制 CONTENTS 投資主の皆さまへ 1 トップメッセージ 年 6 月期 ( 第 28 期 ) のトピックス 3 1 着実な分配金成長 2 資産規模 3,000 億円を達成 3 ポートフ

東京都中央区銀座六丁目 8 ^番 7 ^号

28 決算・運用状況のご報告 ^{（資産運用報告）}

自 2018^年1^月1^日　至 2018^年6^月30^日 2018^年6^月期

3 ^{大特徴 1.}

商業施設に特化

2. ^{長期安定的な収益構造}

3. 三井不動産のサポート体制

フロンティアの

投資主の皆さまへ

監督役員 鈴木敏雄 執行役員

岩藤孝雄 監督役員

落合孝彰

Ⅰ.^{資産運用報告} 16

Ⅱ.^{貸借対照表} 28

Ⅲ.^{損益計算書} 30

Ⅳ.投資主資本等変動計算書 31

Ⅴ.注記表 32

Ⅵ.金銭の分配に係る計算書 41

Ⅶ.会計監査人の監査報告書 42

Ⅷ.^参考情報 43 投資主インフォメーション 45

CONTENTS

ポートフォリオガイドは右表紙よりご覧ください。ポートフォリオガイド 1〜7

投資主の皆さまへ 1

トップメッセージ 2

2018年6月期（第28期）のトピックス 3 1 ^{着実な分配金成長}

2 ^資産規模3,000^{億円を達成} 3 ポートフォリオ強化への取り組み

決算書の解説 8

ポートフォリオマップ 10

安定と成長を可能にするフロンティアの優位性 12 サステナビリティへの取り組み 14

10,180

2018 ^年 12 ^月期 1 ^{口当たり分配金}

（予想）

2018 ^年 6 ^月期 1 ^{口当たり分配金}

（実績）

10,194 ^円

2018 ^年 6 ^月期末

物件数 35 ^物件

2018 ^年 6 ^月期末 資産規模

（取得価格ベース）

3,047 ^億円

2018年9月

 投資主の皆さまにおかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。

  2018 年 4 月 1 日付で本投資法人の執行役員に就任いたしました岩

藤孝

雄でございます。本投資法人のさらなる発展に 向けて鋭意取り組んでまいりますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

 フロンティア不動産投資法人は、 2004 年 8 月に商業施設特化型リートとして東京証券取引所不動産投資信託市場

（ J − REIT 市場）に上場し、 2008 年 3 月には当時スポンサーであった日本たばこ産業株式会社に代わり、三井不動産 株式会社が新たなスポンサーとなりました。上場以来、中長期にわたり安定的な収益を確保することを目指し、安定した 分配金実績を着実に積み上げております。

 今後とも最重要経営指標として分配金水準を重視し、運用委託先の三井不動産フロンティアリートマネジメント株式 会社と連携しながら、投資主価値の向上を目指して運用を行ってまいりますので、引き続きご支援・ご鞭撻を賜ります ようお願い申し上げます。

フロンティア不動産投資法人執行役員

三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社

代表取締役社長

藤

山 吾

朗

 平素よりフロンティア不動産投資法人へのご支援を賜り、厚く 御礼申し上げます。

 このたび、第 28 期となる 2018 年 6 月期の決算の結果、分配金は 1 口当たり 10,194 円をお届けできる運びとなりました。 3 期連続 して 10,000 円を超える分配金を実現することができたのは、

これまで構築してきた安定した収益基盤と堅実な財務運営の 成果だと考えております。

 また、資産規模は当期末に 3,000 億円を突破しました。今後も さらなる成長に向けて、ポートフォリオの強化と健全な財務基盤の 維持、持続可能な社会への貢献に取り組んでまいりますので、引き 続き変わらぬご支援を賜りますよう何卒よろしくお願い申し上げます。

新たなタイプの 施設を組み入れ

アウトレットモールや都心型商業施設と いった、三井不動産が開発・運営に強み を持つ新たなタイプの施設がポートフォ リオに加わりました。

三井不動産にスポンサー変更

フロンティアは資産規模 3,000 ^{億円を突破しました。}

ポートフォリオの歩み

2004 2008 2010

三井アウトレットパーク入間

2008

年

月 資産規模

億円

立地優位性の高いポートフォリオ形成

日本たばこ産業（

）をスポン サーとする

として上場 しました。駅近のたばこ工場 跡 地 等を再 開 発した大 規 模 商業施設は、現在もフロンティア のポートフォリオの中核として 寄与しています。

イオンモールナゴヤドーム前 イオンスタイル品川シーサイド

資産規模 648 ^{億円で上場}

2004^年8^月

2008^年3^月

2008

年

月 第

回公募増資

第 2 回公募増資 資産規模 2,000 ^億円到達

2010^年7^月

厳選投資と 安定・成長を 追求した運用へ 28

TOP MESSAGE

2018 ^年 6 ^{月期 （第 28 期） のトピックス}

P.6-7

1 ^{着実な分配金成長}

前期比 48 円の増配となる 10,194 円の分配金を実現しました。

3 ポートフォリオ強化への取り組み

スポンサーおよび運用会社独自のネットワークの活用により、

当期は 2 物件を取得しました。

独自のネットワークを 活用した取得 スポンサーからの

取得

栄グローブ サミットストア東長崎店

（底地）

2 ^{資産規模 （取得価格ベース） 3,000 億円を達成}

栄グローブの取得により資産規模は 3,000 億円を超えました。

P.2-3

第

期 分配金 10,194 ^円

第27^期分配金

10,146 ^円

フロンティアは資産規模 3,000 ^{億円を突破しました。}

2018

ららぽーとや都心型商業施設の組み入れに よる物件タイプの拡大や地域分散

三井ショッピングパーク

ららぽーと磐田 ^{ギンザ・グラッセ} VIORO

テナントと協働したリニューアル 実施による賃料増額

カナート洛北

（2019^年末増築・既存棟リニューアル予定）

イオンモール茨木

（2015^{年リニューアル）}

今後も安定かつ 継続的な成長を目指す

スポンサー変更から 10 ^年 資産規模 3,000 ^億円達成

外部成長

1

内部成長

2

マーケット好機を捉えた物件譲渡と

スポンサーサポートを活用した取得による資産入替戦略

三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷

ジョイフルタウン岡山

譲 渡

資産 入替

資産入替

3

取 得

2013

年

月 第

回公募増資

年

月 第

回公募増資

2018^年3^月

TOPICS

当期は、スポンサーおよび運用会社独自のネットワークの活用により 2 _{物件を取得しました。}

ポートフォリオ強化への取り組み

スポンサーからの取得

栄グローブ（準共有持分 60% ^）

中部圏随一の商業集積地、名古屋・栄エリアの中心部に所在する角地の路面店

所在地 愛知県名古屋市中区栄三丁目 取得日

年

月

日

取得価格

億円 

準共有持分

鑑定評価額

^{億円 ＜準共有持分}

^＞ 賃貸面積

^㎡

POINT

本物件の所在する大津通には、三越、松坂屋、パルコなどのファッション ビルが立地するとともに、ハイエンドブランドの路面店が集積しており、

本物件はその中心部の希少な角地に位置しています。

テナントは世界的な人気ファッションブランド「 ZARA _」。

最新型店舗として明るく開放的な内外装のデザインは当エリアにおいて きわめて良好な視認性を有しています。

28

TOPICS

運用会社独自のネットワークを活用した取得

サミットストア東長崎店（底地）

住宅エリアに所在する沿道型商業施設

所在地 東京都豊島区長崎五丁目 取得日

^年

^月

^日

取得価格

億円

鑑定評価額

^億円 賃貸面積

^㎡

国内最大の交通ターミナル「池袋」駅から電車で約 5 分の西 武池袋線「東長崎」駅および東京メトロ有楽町線・副都心線

「千川」駅を最寄りとする人口集積エリアの住宅地に所在して います。前面は千川通り（都道 420 号）に面しており、道路アク セスも良好です。

本物件上には、食品スーパーのサミットストアや歯科医院等が 立地。平面駐車場（ 47 台）が確保されています。

2033 年までの定期借地契約を締結しており、長期で安定した 収益が確保できます。

POINT

名古屋

商業エリアの特徴

名古屋駅周辺、

高層ビルが立ち並ぶ 再開発エリア

名古屋の 流行発信地 中心を南北に久屋大通公園が広がるほか、多彩な文化 施設にも恵まれている。休日は歩行者天国でにぎわい、

緑や芸術に触れながら買い物、街歩きを楽しむエリア。

久屋大通公園（北エリア・テレビ塔エリア）は再開発

（ 2020 年完成予定）が計画されており、スポンサーの三 井不動産が整備・運営事業者に選定されている。

東海地区の玄関口。近年再開発が著しく、オフィスや商業 施設が入る超高層ビルの開業が続き、集客力が高い買 い物エリアへと様変わりした。リニア中央新幹線開業も 見据え、周辺では今後も大きな再開発が控えている。

名駅エリア 栄エリア

堅実かつ保守的な財務運営も安定した分配金の継続を支えています。

資産規模

（取得価格ベース・億円）

物件数 1^口当たり 分配金（円）^※1

第16^期

26

第17^期

27

第1^期

6

第2^期

6

第4^期

8

第7^期

11

第5^期

9

第3^期

7

第6^期

10

資産規模と分配金の推移

着実な分配金成長

8,980

9,220 9,239 9,299

8,648

9,274 9,368

9,991

9,191 8,846 8,922

9,294 9,097

648 4,771

5,622 6,045

7,218

第3^{回公募増資}

第15期

24

第14期

24

第11^期

20

第12^期

20

第10^期

19

第8^期

12

第9^期

17

7^月

第1^{回公募増資}

2008^年9^月 リーマンショック 2008年3月第三者割当増資

日本たばこ産業（JT^）から 三井不動産へスポンサー変更

2005^年 2006^年 2007^年 2008^年 2011^年 2012^年

2004^年 2009^年 2010^年

28

堅実な財務運営

負債比率

44.1 ^%

有利子負債比率

32.2 ^%

有利子負債比率と 負債比率 ^（ LTV ^）

有利子負債比率は J − REIT 全銘柄 の中で最低水準。

敷金保証金を含めた負債比率（ LTV ） でも低い水準となっています。

低いレバレッジ

借入金の平均調達金利 および平均残存年数

調達コストの低減

低金利下で調達コストの低減や、

借入期間の長期化を進めています。

第13^期

22

TOPICS

高位の格付

すべて2018年6月末時点の数値を記載しています。

3,047 10,194

2,934

※1 2014年1月1日付で投資口1口に対し2口の分割を実施しており、当該投資口の分割以前の分配金については2で除して1円未満を切り捨てた金額を記載しています。

※2 2018年8月15日時点の予想分配金を記載しています。

第22^期

32

第23^期

32

第21^期

29

第20^期

30

第18^期

29

第19^期

28

さまざまな社会経済変動を乗り越え、着実な外部成長と安定的な分配金を継続しています。

10,211

9,173 9,405

10,022 10,146 10,180

9,903

9,360

9,695 9,694

2013^年3^月 第4^{回公募増資}

2014^年 2015^年

2,739 2,890

第25^期

32

第24^期

32

2016^年 2018^年

2013^年

第28^{期 第}29^期

（予想）

第27^期

33 2,890

第26^期

32

2017^年

35

R&I

（発行体格付）

AA ^-

S&P

（長期会社格付）

A ⁺

（長期発行体格付）JCR

AA ^{/ 安定的}

格付の状況

J − REIT の中でも高位の格付を保持 しており、日本銀行の買入対象格付 です。

高位の格付

平均残存年数 平均調達金利

9,707

5.03 ^年

0.52 ^%

科　目 2017^年12^月期

（第27^期） 2018^年6^月期

（第28^{期） 増減}

営業収益 10,135 10,240 104

営業費用 4,804 4,828 24

賃貸事業費用 4,163 4,185 21

外注委託費 488 509 20

公租公課 1,042 1,063 20

損害保険料 13 13 ^△ 0

修繕費 317 319 1

減価償却費 2,072 2,078 6

その他賃貸事業費用 228 200 ^△ 27

販売費・一般管理費 640 643 2

営業利益 5,331 5,411 80

営業外収益 1 6 5

営業外費用 299 286 ^△ 12

支払利息 285 273 ^△ 12

その他営業外費用 13 13 0

経常利益 5,033 5,131 98

特別損失 ー 74 74

当期純利益 5,032 5,056 23

分配金総額 5,032 5,056 23

1 ^{口当たり分配金（円）} 10,146 10,194 48

損益計算書 ^（要旨）

6 月に発生した大阪府北部地震に伴う 災害損失引当金として 74 百万円を特別 損失に計上しました。

4 POINT

1 _{口当たり分配金は} 10,194 _円 と なり 3 期連続で 10,000 円を超えました。

5 POINT

借換により支払利息が低減しました。

3 POINT

3 月に取得した「栄グローブ」の収益寄与 等により 前期比 1 _億 4 _{百万円の増収}

となりました。

1 POINT

計画的に修繕工事やリニューアルに取り 組んでいます。

2 POINT

（億円）

800

600

400

200

0

含み益の推移

2016^年12^月期

（第25^期）末

514

2016^年6^月期

（第24^期）末

492

2017^年6^月期

（第26^期）末

545 627

2018^年6^月期

（第28^期）末 2017^年12^月期

（第27^期）末

576

決算書の解説

28

FINANCIAL STATEMENTS

貸借対照表 ^（要旨）

（第27^期末） 2018^年6^月期末

（第28^{期末） 増減}

資産の部

流動資産 11,483 10,168 ^△ 1,315

現金及び預金 11,307 10,019 ^△ 1,288 その他流動資産 176 148 ^△ 27 固定資産（繰延資産を含む） 261,308 270,788 9,480 有形固定資産 261,255 270,736 9,480

（建設仮勘定を含む） 建物 70,585 69,231 ^△ 1,353

土地 190,669 201,504 10,834

無形固定資産 1 1 ^△ 0

投資その他の資産

（繰延資産を含む） 51 51 ^△ 0

資産合計 272,792 280,956 8,164

負債･純資産の部

流動負債 18,662 13,384 ^△ 5,278

短期借入金 16,200 10,700 ^△ 5,500 その他流動負債 2,462 2,684 221

固定負債 102,317 115,737 13,419

長期借入金 66,200 79,700 13,500

投資法人債 3,000 3,000 ^ー

預り敷金及び保証金 33,105 33,027 ^△ 77

その他固定負債 12 9 ^△ 3

負債合計 120,980 129,121 8,141

出資総額 146,590 146,590 ^ー

剰余金その他 5,221 5,244 23

純資産合計 151,811 151,835 23 負債・純資産合計 272,792 280,956 8,164

当期末の ポートフォリオ全体の含み益（期末鑑定評価額と期末 帳簿価額の差）は過去最大となる 627 _{億円となりました。}

今後も優良物件の取得や計画的な修繕、リニューアル等の取り組みにより 資産価値の向上に努めます。

9 POINT

テナントからお預かりしている 敷金・保 証金も重要な調達資金 ^{の一つです。}

当期末の残高は 330 億円となりました。

8 POINT

物件の取得により運用資産総額が増加 しました。

6 POINT

新規物件の取得資金の一部を借入金で 調達し、当期末の投資法人債を含む借入 金等残高は前期比 80 億円増加の 934 億円となりました。

7 POINT

フロンティアの財務諸表の要旨を基に、資産状況とその運用経過について解説します。

埼玉県 大宮

横浜 神奈川県

東京都 14 19 25

7 11

16 15

21

28 30 31

1 4 27

22

ポートフォリオマップ

3,047 ^億円 35 ^物件

資産規模 ^{（取得価格ベース）}

保有物件

2018年6月末時点

立川

20 12

28 13

33

所在地

物件名 00

取得価格 物件タイプ

千葉県

東京都

池袋スクエア

20,400

Desigual Harajuku

3,100

ギンザ・グラッセ

13,600

イオンスタイル 品川シーサイド

20,100

上池台東急ストア

1,490

埼玉県

コストコホールセール 入間倉庫店（底地）

2,600

三井アウトレットパーク 入間

19,900

コストコホールセール 新三郷倉庫店（底地）

3,810

三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷

19,840

三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷 アネックス

3,930

三井ショッピングパーク ララガーデン春日部

10,000

東京都

イトーヨーカドー 東大和店

11,600

イオンタウン 田無芝久保

3,100

クイーンズ伊勢丹 杉並桃井店

3,560

志村ショッピング センター

4,430

サミットストア 滝野川紅葉橋店

3,100

35

2,022

サミットストア 東長崎店（底地）

第28^期取得

28 21

30 31

12

保有物件一覧

14 19 1 4

25

13 35

7 20

11 16

15

PORTFOLIO MAP

32 26

6 18 17 9

8

ベルタウン 丹波口駅前店

5

2,130

広島県

ホームセンター コーナン広島皆実町店

（底地）

8

1,940

福岡県

ドン・キホーテ 福岡天神本店

17

3,700

VIORO 23

10,100

パピヨンプラザ

4,810

佐賀県

フレスポ鳥栖（底地）

9

3,178

沖縄県

コジマ×ビックカメラ 那覇店

32

1,850

神奈川県

スーパービバホーム 座間店・スーパー三和 座間東原店（底地）

4,320

33

大阪府

イオンモール茨木

18,100

心斎橋スクエア

8,620

広島県

ゆめタウン広島

23,200

三井ショッピングパーク アルパーク（東棟）

26

5,400

京都府

カナート洛北

8,800

34 3 10

29 2 5

24

■リージョナルSC 多数の専門店を有する 大規模ショッピングセンター

■アウトレットモール

多数のアウトレット店舗が集積した 大規模ショッピングセンター

■都心型商業施設

都心のプライム立地に位置する 路面店および専門店ビル

サミットストア 横浜岡野店（底地）

5,700

コーナン川崎 小田栄モール（底地）

7,000

静岡県

三井ショッピングパーク ららぽーと磐田

15,200

18

愛知県

イオンモール ナゴヤドーム前

6

24,800

栄グローブ

9,300

第28^期取得

■ネイバーフッドSC 食品スーパーと専門店で 構成される施設

■GMS

総合スーパー等が主体となった 中規模ショッピングセンター

■食品スーパー、その他

食料品中心のスーパーマーケット、その他

■底地

商業施設の底地

物件タイプ

23

22 27

東北

首都圏

九州・沖縄

関西

中部

北海道

安定と成長を可能にするフロンティアの優位性

主なサポート内容 商業マーケット情報の提供 テナント入替時におけるリーシング

建物運営管理業務

運営・管理サポート

三井不動産と SC マネジメント契約を締結し、高い専門性が必要とされる商業施設運営において、

豊富な管理実績とノウハウによる力強いサポートを受けています。

三井不動産の商業施設運営実績^※

※2018年4月1日時点。三井不動産資料より資産運用会社にて作成。

 運営管理受託物件および海外3物件を含みます。

115 ^棟

施設数

約 7,800 ^店

テナント店舗数

約 2,300 ^社

テナント相手先会社数

外部成長サポート

三井不動産等からの資産取得累計額

1,500

1,000

500

0

（億円）

外部成長サポート 運営・管理サポート

国内有数の不動産デベロッパーである三井不動産をスポンサーに持つことにより、

さまざまなタイプの商業施設開発や運営業務で培った豊富なノウハウの提供を受けています。

三井不動産による強力なサポート

31 100

171 151 93

39 88

2017^年 2018^年 1^〜6^月

1,480

2010^年

579

2011^年

679

2012^年

767

2013^年

1,025

2014^年

1,064

2015^年

1,236

2016^年

1,387

258 288

1,387

2009^年

291

北陸

1 1

33 12

17 5 9

11

12 1 1 12

4 2

34 2

4 1 中国

112

■リージョナル型SC（ららぽーと等）

■三井アウトレットパーク

■ライフスタイルパーク

■都心型商業施設

■その他

三井不動産の運営施設数

260

ADVANTAGE OF FRI

エリアや物件カテゴリー、テナント分布において、

バランスよく分散化・多様化された質の高いポートフォリオを構築しています。

質の高いポートフォリオの構築

スポンサーである三井不動産による強力なサポートと、質の高いポートフォリオの構築により、

フロンティアの優位性を高め、安定と成長の両立を実現しています。

首都圏

51.2

中部

15.8

13.2

10.9

九州・沖縄

9.0

24.7

イオングループ

24.4

7.5

サミット

4.1

39.3

本ページの円グラフはすべて2018年6月末時点の賃貸借契約の固定賃料を基に算出しています。

バランスよいエリア分散

バランスよく エリア分散されています。首都圏を中心に、

地方の中核都市の中心部など、いわゆる「都市型」の 物件に投資をしています。

信用力の高いテナント

信用力の高いテナントで構成されています。また、 テナント 分散 も図っています。

多様な物件カテゴリー

商業施設の中でもさまざまな物件カテゴリーに分散投資しています。

都心型商業施設

中規模商業施設

26.7

8.7

アウトレットモール

6.4%

ネイバーフッドSC 8.5% リージョナル

38.6SC %

11.2GMS %

食品スーパー、

その他7.0%

大規模商業施設

（リージョナルSC・アウトレットモール）

フロンティアのポートフォリオの中核

心斎橋スクエア ギンザ・グラッセ 三井ショッピングパーク

ららぽーと新三郷

三井アウトレットパーク入間

中規模商業施設

立地・テナントを選別するカテゴリー

消費者ニーズを捉え、

小売各社の店舗改革を積極的にサポート

また、

地域コミュニティの核となりうる立地・テナントを選別して投資

都心好立地の路面店や専門店ビルも三井不動産が 開発を加速させている分野です。

都市部への人 口流入や訪日外国人観光客の増加

立地・利回りを考慮し、積極的に取得していきます。

三井不動産は、「ららぽーと」や「三井アウトレットパー ク」を国内・海外で開発し、存在感を発揮しています。

スポンサーが開発・運営する大規模商業 施設を継続的に取得できるのはフロン ティアの大きな強み

大規模商業施設

45.0

商業施設

19.6

ららぽーと新三郷

環境負荷の低減

テナントと協力しながら保有物件の環境、省エネルギー対策を推進し、環境負荷の低減に取り組んでいます。

環境に関する外部評価 DBJ Green Building ^認証

GRESB ^{リアルエステイト評価} SMBC ^{環境配慮評価}

AA

優れた環境配慮を実施 世界全体

第 156 ^位

（全823事業者）

東アジア地域 商業セクター上場グループ

第 2 ^位

（全6事業者）

保有物件のエネルギー等削減率の推移（

年度比、原単位ベース）

^年度〜

^年度

年平均削減率

^{年度原単位消費量}

（カバー率^※）

9 物件で取得、取得率

は 62.2 ^%

VIORO 2013年度

100%

90%

80%

70%

2015年度 2016

年度 2017 年度

※ 2017^年12月末時点におけるデータ把握物件の延床面積の割合（底地物件を除く）で算出しています。

※ 2017^年12月末時点における当該認証を取得している物件の延床面積の割合（底地物件を除く）で算出しています。

2014年度

エネルギー 温室効果ガス

水 廃棄物 2013^{年度実績値＝}100%

池袋スクエア

ララガーデン春日部 ギンザ・グラッセ

イオンモールナゴヤドーム前

三井アウトレットパーク入間 ららぽーと磐田

イオンモール茨木

エネルギー

23. 165

（98%^）

3.8 ^%

温室効果ガス

0. 010

（98%^）

CO2

5.8 ^%

廃棄物

1. 152

（90%^）

6.8 ^%

水

0. 074

（98%）

5.4 ^%

環境 ^（ Environment ^） への取り組み

サステナビリティへの取り組み

28

SUSTAINABILITY

資産運用会社が策定した「サステナビリティに関する方針」に則り、

その基盤となる ESG （環境、社会、ガバナンス）の重要性について認識し、

社会の持続可能性（サステナビリティ）向上への取り組みを実践しています。

地域社会への貢献

三井不動産グループで実施している「 &EARTH 衣料支援プロジェクト」に資産運用会社の従業員も参加しています。

回収重量

7,329 ^kg 74,213

^円

参加者数

1,497 ^人

実施施設 実施結果

参加者数 回収重量 募金金額

ララガーデン春日部 284^人 1,543kg 15,501^円 ららぽーと磐田 335^人 1,835kg 11,285^円 ららぽーと新三郷 242^人 1,038kg 13,180^円 アルパーク 636^人 2,913kg 34,247^円 保有物件での実施結果（2018年5月〜6月）

ララガーデン春日部での活動の様子

従業員への取り組み

資産運用会社での各種研修の実施 ^社内研修 役職員全員を対象として、コンプライアンスや人権、業務に関連 する研修を実施しています。

資産運用会社での各種研修の実施 ^{資格取得支援} 従業員の専門資格取得による能力向上への取り組みを支援 しています。

投資法人役員会

構成

執行役員1^名

監督役員2^{名：公認会計士} 弁護士 開催頻度 毎月1^回程度

役員の 任期

執行役員、

監督役員ともに2^年

監督役員 2 名は資産運用会社お よびその利害関係者から独立し た地位にあり、的確に情報を入手 し、執行役員の業務遂行状況を

監視できる体制を維持しています。

投資法人の資産運用に係る意思決定機構

投資法人が委託する資産運用会社での資産運用に係る重要な事項は、資産運用 会社から投資法人役員会への報告事項とし、さらに利害関係者との間の一定の取引に 関しては、投資法人役員会の承認事項とするなど牽制体制を構築しています。

関係各部 選定・起案

コンプライアンス 部長 審査

経営会議 審議・決議

コンプライアンス 委員会 審議・決議

取締役会 審議・決議

投資法人役員会の 事前承認

取得および譲渡を行う場合

三井不動産グループでは、ご家庭で不用になった衣料品 をグループの商業施設へお持ちいただき、NPO法人日本 救援衣料センターを通じて救援衣料を必要とする人々 へ寄贈する活動を2008年11月より春と秋の年2回実施 しています。

投資法人・資産運用会社の体制は P46 をご覧ください。

ガバナンス （ Governance ^） への取り組み

社会 ^（ Social ^） への取り組み

（1）投資法人の運用状況等の推移

期別 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期

決算年月 2016年6月 2016年12月 2017年6月 2017年12月 2018年6月

営業収益 百万円 10,051 10,022 10,011 10,135 10,240

うち賃貸事業収益 百万円 10,051 10,022 10,011 10,135 10,240

営業費用 百万円 5,187 4,643 4,711 4,804 4,828

うち賃貸事業費用 百万円 4,152 4,083 4,091 4,163 4,185

営業利益 百万円 4,864 5,379 5,300 5,331 5,411

経常利益 百万円 4,468 5,050 4,971 5,033 5,131

当期純利益 百万円 4,467 4,911 4,970 5,032 5,056

総資産額 百万円 267,353

（対前期比△0.3％） 274,263

（対前期比2.6％） 274,826

（対前期比0.2％） 272,792

（対前期比△0.7％） 280,956

（対前期比3.0％）

純資産額 百万円 151,587

（対前期比△0.2％） 151,691

（対前期比0.1％） 151,750

（対前期比0.0％） 151,811

（対前期比0.0％） 151,835

（対前期比0.0％）

出資総額 百万円 146,590 146,590 146,590 146,590 146,590

発行済投資口の総口数 口 496,000 496,000 496,000 496,000 496,000

1口当たり純資産額 円 305,620 305,829 305,948 306,072 306,120

分配総額 百万円 4,808 4,911 4,970 5,032 5,056

1口当たり分配金 円 9,694 9,903 10,022 10,146 10,194

うち1口当たり

利益分配金 円 9,694 9,903 10,022 10,146 10,194

うち1口当たり

利益超過分配金 円 0 0 0 0 0

総資産経常利益率

（注1） ％ 1.7

（年換算値3.3） 1.9

（年換算値3.7） 1.8

（年換算値3.7） 1.8

（年換算値3.6） 1.9

（年換算値3.7）

自己資本利益率

（注2） ％ 2.9

（年換算値5.9） 3.2

（年換算値6.4） 3.3

（年換算値6.6） 3.3

（年換算値6.6） 3.3

（年換算値6.7）

期末自己資本比率

（注3） ％ 56.7

（対前期増減0.0） 55.3

（対前期増減△1.4） 55.2

（対前期増減△0.1） 55.7

（対前期増減0.5） 54.0

（対前期増減△1.7）

当期運用日数 日 182 184 181 184 181

配当性向^（注4） ％ 107.6 100.0 100.0 99.9 100.0

期末投資物件数 件 32 32 32 33 35

期末総賃貸可能面積^（注5） ㎡ （1,403,478.06） （1,404,855.10） （1,404,855.10） （1,433,781.86） （1,442,351.85）

期末テナント数^（注6） 件 37（114） 37（113） 37（113） 38（115） 40（117）

期末稼働率（注7） ％ 100.0（100.0） 100.0（100.0） 100.0（100.0） 100.0（100.0） 100.0（100.0）

当期減価償却費 百万円 2,157 2,156 2,117 2,072 2,078

当期資本的支出 百万円 33 87 125 171 47

賃貸NOI^（注8）

（Net Operating Income） 百万円 8,056 8,095 8,037 8,044 8,133

FFO（注9）

（Funds from Operations） 百万円 6,625 7,068 7,088 7,105 7,134

1口当たりFFO（注10） 円 13,358 14,251 14,291 14,325 14,385

（注1） 総資産経常利益率＝経常利益／{（期首総資産額＋期末総資産額）÷2}×100（小数第2位を四捨五入して記載しています。）

（注2） 自己資本利益率＝当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷2}×100（小数第2位を四捨五入して記載しています。）

（注3） 期末自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100（小数第2位を四捨五入して記載しています。）

（注4） ｢配当性向」は小数第2位を切り捨てて記載しています。

（注5） ｢期末総賃貸可能面積」はテナントに対して賃貸可能な面積を記載しています。ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当該物件について、

エンドテナントに対して賃貸可能な面積をもって集計した「期末総賃貸可能面積」を括弧書きにて記載しています。

（注6） ｢期末テナント数」は賃貸借契約に基づくテナント数を記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当該物件について、マスター リース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計した「期末テナント数」を括弧書きにて付記しています。

（注7） ｢期末稼働率」は賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合に は、当該物件について、エンドテナントに対して賃貸可能な面積を賃貸可能面積、エンドテナントとの賃貸借契約に基づく面積を賃貸面積として算定した「期末稼働率」を括弧書きにて 付記しています。

（注8） 賃貸NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋当期減価償却費

（注9） FFO＝当期純利益＋当期減価償却費

（注10） 1口当たりFFO＝FFO／発行済投資口の総口数（小数第1位を四捨五入して記載しています。）

1.資産運用の概況

Ⅰ.資産運用報告

（2）当期の資産の運用の経過

　フロンティア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含 みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社（旧商号　フロンティア・リート・マネジメント 株式会社。以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2004年5月12日に設立され、同年8月9日にその発行する投資証券（以下「本投 資証券」といいます。）（注1）が株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8964）しま した。

　本投資法人は中長期にわたる安定的な収益の確保を目指し、主として全国の商業施設の用途に供されている不動産等（信託財産としての不動産を 含みます。以下同じです。）を投資対象とする「商業施設特化型J-REIT」です。本投資法人は、2018年6月期（以下「当期」といいます。）末日現在で設立 から14年が経過し、着実に運用実績を積み重ねた結果、合計35物件の不動産等（取得価格総額304,730百万円（注2））を運用しています。また、

2014年1月1日を効力発生日とした投資口1口につき2口の割合による投資口の分割に伴い、当期末日現在の発行済投資口の総口数は、496,000口 となっています。

（注1） 本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。以下「新振替法」といいます。）第226条第1項に定める 意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発 行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（新振替法第226条及び第227条）。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資証券につ いての記載は本振替投資口を含むものとします。

また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（新振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債 を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）について の記載は、本振替投資法人債を含むものとします。

（注2） 取得価格総額は、本投資法人の保有資産たる不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、公租公課等）を含まない金額について百万円未満を切り捨てて記載しています。な お、取得価格総額には、本投資法人の取得後に譲渡した敷地の一部及び解体を行った建物の取得価格が含まれています。

（注3） 以下本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨てて、比率は四捨五入して記載しています。

【①投資環境と運用実績】

　当期の日本経済は、年明けに弱含みを見せたものの、景気の停滞感は一時的なものにとどまり、世界経済の拡大を背景とした輸出の増加や日本銀行の継 続的な金融緩和政策により、引き続き設備投資や雇用者数が増加するなど企業部門の緩やかな回復基調が続きました。

　商業施設を取り巻く消費及び小売環境については、労働需給のタイト化による雇用所得環境の改善が継続しており、消費マインドも維持されています。経 済産業省の商業動態統計調査によると、2018年1月以降の小売業販売額は前年実績を上回り底堅く推移しています。

　また、不動産投資市場においては、良好な資金調達環境を背景に、J-REITを含む投資家の間で、大型オフィスビルを中心とした高価格水準での売買取引 が活発に行われました。

　上記のような外部環境の下、本投資法人は当期も安定的かつ強固な収益基盤を構築すべく運用を行い、ポートフォリオの質と収益性、安定性の維持向上 に努めました。当期は、強固なスポンサーパイプラインを活用し「栄グローブ」の信託受益権の準共有持分（持分割合60％）を新たに取得したほか、本資産 運用会社独自のネットワークを通じて「サミットストア東長崎店（底地）」を取得し、ポートフォリオの拡大強化を実現しました。

　当期末日現在におけるポートフォリオ全体の賃貸状況については、信用力の高いテナントとの長期固定の賃貸借契約を中心とした安定的なポートフォリ オを維持しており、稼働率は100.0％（注）となっています。

（注） 「稼働率」は賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

【②資金調達の概要】

　当期において、新規物件の取得に伴う新規借入を行ったほか、既存の短期借入金及び長期借入金の借換えを行いました。この結果、当期末日現在の 借入残高は短期借入金6,000百万円、長期借入金84,400百万円及び本投資法人債券3,000百万円の合計93,400百万円となっています。

　また、本投資法人は、資金調達の多様性・機動性を保持するため、2006年12月26日付でS&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社から、

2009年6月30日付で株式会社格付投資情報センター（R&I）から、2015年12月22日付で株式会社日本格付研究所（JCR）から、それぞれ発行体格付 を取得しています。

　当期末日現在の格付の概要は以下のとおりです。

格付機関 格付対象 格付 見通し

S&Pグローバル・レーティング・ジャパン 株式会社

長期会社格付 A＋ 安定的

短期会社格付 A－1 安定的

株式会社格付投資情報センター（R&I） 発行体格付 AA－ 安定的

株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付 AA 安定的

Ⅰ. 資産運用報告

【③業績及び分配の概要】

　上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益は10,240百万円、営業利益は5,411百万円、経常利益は5,131百万円となり、特別損失として大 阪府北部地震に係る災害損失引当金を74百万円計上した結果、当期純利益は5,056百万円となりました。

　分配金については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たり の分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は10,194円となりました。

（3）増資等の状況

　最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額増減状況は以下のとおりです。

年月日 摘要 発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）^（注1） 備考

増加口数 残高 増加額 残高

2014年 1 月 1 日 投資口の分割 248,000 496,000 － 146,590 （注2）

（注1） ｢出資総額」は百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注2） 2013年12月31日（実質的には2013年12月30日）を分割の基準日とし、2014年1月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。

【投資証券の取引所価格の推移】

　本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所の不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（取引値）は以下のとおりです。

期別 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期

決算年月 2016年6月 2016年12月 2017年6月 2017年12月 2018年6月

最　高 572,000円 557,000円 523,000円 480,000円 467,500円

最　低 440,000円 471,000円 462,500円 436,500円 427,500円

（4）分配金等の実績

　当期の分配金については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1 口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除いた金額の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金は10,194円となりました。

期別 第24期

自 2016年 1 月 1 日 至 2016年 6 月30日

自 2016年 7 月 1 日第25期 至 2016年12月31日

自 2017年 1 月 1 日第26期 至 2017年 6 月30日

自 2017年 7 月 1 日第27期 至 2017年12月31日

自 2018年 1 月 1 日第28期 至 2018年 6 月30日 当期未処分利益総額 千円 4,468,024 4,912,142 4,971,165 5,032,679 5,056,287

利益留保額 千円 300 254 253 263 63

金銭の分配金総額 千円 4,808,224 4,911,888 4,970,912 5,032,416 5,056,224

（1口当たり分配金） 円 （9,694） （9,903） （10,022） （10,146） （10,194）

うち利益分配金総額 千円 4,808,224 4,911,888 4,970,912 5,032,416 5,056,224

（1口当たり利益分配金） 円 （9,694） （9,903） （10,022） （10,146） （10,194）

うち出資払戻総額 千円 － － － － －

（1口当たり出資払戻額） 円 （－） （－） （－） （－） （－）

出資払戻総額のうち一時 差異等調整引当額からの 分配金総額

（1口当たり出資払戻額の うち1口当たり一時差異 等調整引当額分配金）

千円（円） － － － － －

出資払戻総額のうち税法 上の出資等減少分配から の分配金総額

（1口当たり出資払戻額の うち税法上の出資等減少 分配からの分配金）

千円（円） － － － － －

（5）今後の運用方針及び対処すべき課題（運用全般に関する見通し）

　今後の日本経済は、米国トランプ政権の通商保護主義への傾斜を始めとする海外の政治経済情勢の不確実性というリスク要因はあるものの、企業 部門の改善が牽引するかたちで緩やかな回復基調が続くことが見込まれます。また、引き続きタイトな状況にある労働需給が雇用所得環境の改善に つながり、家計部門における消費動向の緩やかな回復基調が維持されることが期待されます。一方、不動産投資市場については、金融緩和政策が継続 する中、高価格水準の取引が当面続くものと考えられます。

　このような運用環境の認識の下、本投資法人は、引き続き長期的な視点に立ち、ポートフォリオの拡大と質の向上と同時に財務基盤の強化を推進 しながら、将来における不動産市場や個々の不動産収益の変動に対する抵抗力を高めることにより、分配金の安定的な成長を目指します。

（6）決算後に生じた重要な事実

　第3回無担保投資法人債及び第4回無担保投資法人債の発行

　本投資法人は、2017年10月19日に開催した役員会における「募集投資法人債を引き受ける者の募集に係る包括決議の件」に基づき、下記条件に て第3回無担保投資法人債及び第4回無担保投資法人債を発行し、2018年7月10日に払込みが完了しています。

種類 発行総額 利率 償還期日 担保

フロンティア不動産投資法人第3回無担保投資法人債

（特定投資法人債間限定同順位特約付） 1,000百万円 年0.680％

（固定金利） 2030年

7月10日 無担保 フロンティア不動産投資法人第4回無担保投資法人債 無保証

（特定投資法人債間限定同順位特約付） 1,000百万円 年1.000％

（固定金利） 2038年 7月9日

（注1） 払込金額及び償還金額は各投資法人債の金額100円につき金100円としています。

（注2） 各投資法人債はそれぞれの償還期日にその総額を償還します。また、各投資法人債の買入消却は、払込期日の翌日以降、振替機関が別途定める場合を除き、いつでもこれを行うこと ができます。

（1）出資の状況

期別 第24期

2016年6月30日現在 第25期

2016年12月31日現在 第26期

2017年6月30日現在 第27期

2017年12月31日現在 第28期 2018年6月30日現在 発行可能投資口総口数 口 4,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000 4,000,000

発行済投資口の総口数 口 496,000 496,000 496,000 496,000 496,000

出資総額 百万円 146,590 146,590 146,590 146,590 146,590

投資主数 人 8,284 8,206 8,292 8,857 8,959

（2）投資口に関する事項

　2018年6月30日現在の主要な投資主は以下のとおりです。

氏名又は名称 所有投資口数

（口）

発行済投資口の総口数に 対する所有投資口数の割合

（％）

日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 97,683 19.69

日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 71,496 14.41

三井不動産株式会社 29,200 5.89

野村信託銀行株式会社（投信口） 21,128 4.26

資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 15,574 3.14

シービーエヌワイディーエフエーインターナショナルリアルエステートセキュリティーズポートフォリオ 6,379 1.29

株式会社山梨中央銀行 6,306 1.27

株式会社中国銀行 6,275 1.27

ステートストリートバンクウェストクライアントトリーティー505234 5,735 1.16

ステートストリートバンクウェストペンションファンドクライアンツエグゼンプト505233 5,241 1.06

合　計 265,017 53.43

（注） ｢発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合」は小数第3位を四捨五入して記載しています。

（3）役員等に関する事項

　①執行役員、監督役員及び会計監査人は以下のとおりです。

役職名 役員等の氏名又は名称 主な兼職等 当該営業期間における

役職毎の報酬の総額

（千円）

執行役員（注1） 岩　藤　孝　雄 － 1,500

執行役員（注1） 永　田　和　一 － 1,500

監督役員 落　合　孝　彰 落合公認会計士事務所　公認会計士 1,800

監督役員 鈴　木　敏　雄 桜木・中野法律事務所　弁護士 1,800

会計監査人 EY新日本有限責任監査法人 － 12,000

（注1） 2018年3月31日付で執行役員の永田和一は任期満了により退任しました。また、新執行役員には岩藤孝雄が選任され、2018年4月1日付で就任しました。

（注2） 執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有していません。また、上記記載以外の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれ も本投資法人と利害関係はありません。

（注3） 会計監査人は、2018年7月1日付で、新日本有限責任監査法人より名称変更しています。会計監査人に対する報酬の総額には、英文財務諸表監査報酬が含まれています。

　②会計監査人の解任及び不再任の決定の方針

　 　会計監査人の解任については、投信法の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、投 資法人の役員会において検討します。

（4）資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

　2018年6月30日現在の資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以下のとおりです。

委託区分 名称

資産運用会社 三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社

資産保管会社 三井住友信託銀行株式会社

投資主名簿等管理人 三井住友信託銀行株式会社

一般事務受託者（機関運営） 三井住友信託銀行株式会社

一般事務受託者（会計事務等） 税理士法人平成会計社

一般事務受託者（投資法人債） 三井住友信託銀行株式会社

2.投資法人の概況