発刊に当たって 住宅の建築 増改築 リフォーム 維持 相続 譲渡と人生の様々な局面で税が課せられてきます どういう場合にどの位の税金が課せられるのか あらかじめ知っておかないと思わぬ出費を求められることとなります 建築費等の準備に於いても税金を見越して計算に入れておくと安心できます 当冊子は そうい

全国建設労働組合総連合

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税金

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発刊に当たって

　住宅の建築、増改築・リフォーム、維持、相続、譲渡と人生の様々な局面 で税が課せられてきます。どういう場合にどの位の税金が課せられるのか、 あらかじめ知っておかないと思わぬ出費を求められることとなります。建築 費等の準備に於いても税金を見越して計算に入れておくと安心できます。当 冊子は、そういった様々な局面で課せられる税制について考える際の参考に して頂くために発刊しました。それぞれの局面に応じてその時々に該当する 項目をお読み頂くなり、全体を一読されて住宅に関連してこんなに税金が関 係するのかと、認識を新たにされる上で活用されれば幸いです。 　組合員の皆さんにおかれましては、顧客である施主の方に参考にして頂く 様にお渡しして頂き、顧客サービスの一つとして加えて頂きたいと思います。 全国建設労働組合総連合（全建総連） 税金対策部長　里　見　秀　俊

第１章

第１章　住まいに関係する税金の種類

・ ・・・・ 3

第２章　住宅取得時に関係する税金

　　１．印紙税・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6 　　２．消費税・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 　　３．登録免許税・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7 　　４．不動産取得税・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9 　　５．贈与税・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13 　　６．・所得税の税額控除（住宅借入金等特別控除）・ ・・・19 　　

第３章　住宅保有時に関係する税金

　Ⅰ．固定資産税・都市計画税 　　１．固定資産税・・・・・・・・・・・・・・・・・・22 　　２．都市計画税・・・・・・・・・・・・・・・・・・22 　　３．評価額の見直し（評価替え）・ ・・・・・・・・・・22 　　４．固定資産税・都市計画税の納税時期・ ・・・・・・・23 　　５．新築住宅の固定資産税の軽減・・・・・・・・・・23 　　６．耐震改修工事に伴う固定資産税の減額・・・・・・23 　　７．バリアフリー改修工事に伴う固定資産税の減額・・・・24 　　８．住宅の省エネ改修工事に伴う固定資産税の減額・・・・25 　Ⅱ．所得税の税額控除（住宅借入金等特別控除等） 　　１．住宅を取得した場合の住宅借入金等特別控除・・・26 　　２．増改築等による住宅借入金等特別控除・・・・・・26 　　３．耐震改修工事費用の特別控除・・・・・・・・・・28 　　４．特定増改築等（バリアフリー改修工事）による 　　　　住宅借入金等特別控除・・・・・・・・・・・・・29 　　５．住宅の省エネ改修工事による 　　　　住宅借入金等特別控除・・・・・・・・・・・・・31

第４章　住宅売却時に関係する税金

　Ⅰ．住宅売却時の税金 　　１．印紙税・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・33 　　２．所得税（譲渡所得）・ ・・・・・・・・・・・・・・33 　Ⅱ．不動産（土地・建物）の譲渡損益に関係する税金 　　１．居住用財産の譲渡に係る 　　　　特別控除（3,000万円控除）・・・・・・・・・・・・35 　　２．所有期間10年超の場合の特例（軽減税率）・・・・・35 　　３．居住用財産の買い換え特例（課税繰り延べ）・ ・・・35 　　４．居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の 　　　　損益通算・繰越控除・・・・・・・・・・・・・・・36 　　５．特定居住用財産の譲渡損失の 　　　　損益通算・繰越控除・・・・・・・・・・・・・・・37 　　６．その他の主な特例・・・・・・・・・・・・・・・38 　 [税務官庁相談窓口]・・・・・・・・・・・・・・・・・・・38

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第１章

都市計画税 戸建住宅 マンション

取 得 時

国 税

印紙税 消費税 登録免許税 贈与税 所得税 （還付） 住宅借入金等特別控除

地方税

不動産取得税 固定資産税 年の途中で取得した時

保 有 時

国 税

所得税 （還付） 住宅借入金等特別控除

地方税

都市計画税 固定資産税 都市計画税

売 却 時

国 税

印紙税 所得税

地方税

固定資産税 年の途中で売却した時

第１章　住まいに関係する税金の種類

第１章

都市計画税 戸建住宅 マンション

取 得 時

国 税

印紙税 消費税 登録免許税 贈与税 所得税 （還付） 住宅借入金等特別控除

地方税

不動産取得税 固定資産税 年の途中で取得した時

保 有 時

国 税

所得税 （還付） 住宅借入金等特別控除

地方税

都市計画税 固定資産税 都市計画税

売 却 時

国 税

印紙税 所得税

地方税

固定資産税 年の途中で売却した時

第１章

（5 年超） （5 年以下） （5 年超）

売却に係る特例のフロー

譲渡益 長期譲渡 （10 年超） 軽減税率 又は 買換特例 短期譲渡 長期譲渡 譲渡損 居住用財産に係る 譲渡損失 買換えの場合の 譲渡損失の特例 特定居住財産の譲渡損失の特例 特例 なし その他の特例 1,500 万円控除等 居住用財産の特例 3,000 万控除 特例なし

第２章

１．印紙税

（１）不動産売買契約書、金銭消費貸借契約書にかかる印紙税額 （２）建築工事請負契約書にかかる印紙税額 （注）1 万円未満は非課税です。1 億円超の部分については記載を省略 しています。契約金額の記載のない契約書については一律 200 円 となります。カッコ内の軽減税額は、平成 21 年 3月31日までの契 約書について適用されます。カッコのない部分は変更ありません。 契約書に 記載された金額 １万円以上 100 万円超 200 万円超 300 万円超 500 万円超 1 千万円超 5 千万円超 100 万円以下 200 万円以下 300 万円以下 500 万円以下 1 千万円以下 5 千万円以下 1 億円以下 建築工事請負契約書に かかる印紙税額 200 円 400 円 1,000 円 2,000 円 10,000 円 20,000 円 （15,000 円） 60,000 円 （45,000 円）

第２章　住宅取得時に関係する税金

（注）100 万円以下及び5 億円超の部分については記載を省略しています。 契約金額の記載のない契約書については一律 200 円となります。 カッコ内の軽減税額は、平成 21 年 3月31日までの契約書について適用されます。カッコのない部分は変更あり ません。 契約書に 記載された金額 100 万円超 500 万円超 1 千万円超 5 千万円超 1 億円超 500 万円以下 1 千万円以下 5 千万円以下 1 億円以下 5 億円以下 不動産売買契約書に かかる印紙税額 2,000 円 10,000 円 20,000 円 （15,000 円） 60,000 円 （45,000 円） 100,000 円 （80,000 円） 金銭消費貸借契約書に かかる印紙税額 2,000 円 10,000 円 20,000 円 60,000 円 100,000 円

第２章

２．消費税

消費税は、住宅の購入者・建築主が購入代金・建築費用等に対して支払う税金です。不動 産売買契約書や建築請負契約書には、通常、消費税の額が記載されています。 　　　

３．登録免許税

（１）課税対象、登録免許税の額　　　 登録免許税は不動産（土地・建物）の所有権保存・移転、抵当権設定など不動産登記 を行う場合に課税されます。 ① 新築の場合　　　　登録免許税の額　＝　法務局で定めた評価額　×　税率 ② ①以外の場合　　　登録免許税の額　＝　　固定資産税評価額　　×　税率 　 ③ 抵当権設定の場合　　登録免許税の額　＝　　　借入金額　　　×　税率（0.4％） ※土地の購入は非課税取引となります。 課 税 対 象 取 引 建物の購入・建築費用 外構、附帯設備費用 不動産仲介手数料 司法書士報酬 等 税 率        5％ （国税分 4% ＋地方消費税分 1%） 収入印紙は不動産売買契約書、金銭消費貸借契約書、建築工事請負契約書等に記載 された金額に応じて貼付されます。また収入印紙は消印（通常は契約当事者全員の割印） することによって納税したこととされ、貼付のみで消印が無い場合は納税したことに はなりません。もしこれらの契約書等に印紙を貼り忘れた場合、本来貼るべき印紙税 額の３倍の納付（過怠税）が必要となります。

収入印紙の貼り忘れ

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第２章

登記原因別の税率 （２）住宅用家屋・土地を取得した場合の特例 ① 軽減税率 　 登録免許税については、住宅用家屋等を取得 した場合、上記（１）の税率に変えて軽減税率 が適用される場合があります。 　　　　　 ② 軽減税率を受けるための要件 ア．取得後 1 年以内の登記 イ．本人が居住するための住宅 ウ．新築または既存住宅（注１）及び新耐震基準（注２）に適合　 エ．登記簿上の床面積が 50㎡以上 オ．市区町村発行の「住宅用家屋証明書」の提出 ③ 適用期限と適用税率の推移 　 住宅用家屋については、所有権の保存、移転登記とも、上記軽減税率の適用期限が 平成 21 年 3 月 31 日までとなっています。住宅用土地の売買による所有権移転に ついては、適用期限が平成 23 年 3 月 31 日まで延長されましたが、段階的に軽減 割合が縮小されることとなりました。 登記原因 所有権の 保存登記 所有権の 移転登記 住宅用家屋の取得 住宅用土地の売買 住宅用家屋の売買 税 率 0.15% 1.0％ 0.3％ （注 1）・既存住宅とは、新築後 20 年以内の木造家屋又は軽量鉄骨造家屋、もしくは新築後 25 年以 内の非木造家屋です。 （注 2）・新耐震基準とは、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的な基準をさし、建築士 等による耐震診断がなされます。 登記原因（土地・建物共通） 表示登記 所有権の保存登記          売 買 所有権の移転登記 贈 与          相 続 滅失登記 税 率 非課税 0.4% 2.0% 2.0% 0.4％ 非課税 住 宅 用 土地の売買 所有権の 移転登記 ∼平成 21 年 3月31日 1.0% ∼平成 22 年 3月31日 1.3% ∼平成 23 年 3月31日 1.5% 適用期限と税率 登記原因

第２章

（3）長期優良住宅（いわゆる 200 年住宅）についての特例 ① 軽減税率 　 　平成20年度税制改正により、一定の基準に 適合する認定を受けた長期優良住宅（いわゆる 200年住宅）を新築、取得した場合は、上記 「（２）住宅用家屋・土地を取得した場合の特例」 の税率に変えて軽減税率が適用されます。 ② 長期優良住宅の概要（戸建・マンション共通　国土交通省ＨＰより） 　 　平成 20 年秋頃に施行される「長期優良住宅等の普及の促進に関する法律 ( 案 )」 に基づく以下のような住宅が該当します。 　 ア．数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること 　 イ． 大規模な地震の後、構造躯体の大きな補修をすることなく使用を継続できること 　 ウ． 居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じら れていること 　 エ． 構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理を容易に行う ために必要な措置が講じられていること ③ 適用期限 　　平成 22 年 3 月 31 日までに新築されたものが対象となります。

４．不動産取得税

（１）課税対象、不動産取得税の額 不動産取得税は不動産（土地・建物）を取得した場合に課税されます。ただし、相続 により取得した場合は課税されません。 登記原因 所有権の保存登記 所有権の移転登記 税 率 0.10% 0.10％ （２）の 特例税率 0.15% 0.30% 登録免許税は不動産登記の際に必要となりますが、 なぜ不動産は登記が必要なのでしょうか。不動産（土地、 建物）については、民法上、登記を要請しており、登記 がなければ第三者に対して所有権を主張できないこと となっています。この登記をする際に必要になるのが 登録免許税です。

登録免許税にいう登録とは

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第２章

　不動産取得税の額　＝　不動産の価格　×　税率（3％） （２）不動産の価格（評価額）の特例 ① 住宅用土地の価格（評価額）についての特例 （評価額の50%減額） 住宅用土地について、平成 21 年 3 月 31 日までに取得した場合には、評価額の 50%が減額されます 　不動産取得税の額　＝　不動産の価格　×　（ 1 － 0.5 ）　×　税率（3％） ② 住宅の価格（評価額）についての特例 （評価額から一定金額の控除） （注）・「不動産の価格」とは原則として固定資産税評価額をいいます。新築の場合のように固定資産 税評価額がない場合には、法務局で定めた評価額とします。 50％減額 （注1）木造住宅には軽量鉄骨住宅を含みます。 （注2）床面積とは現況床面積をさします。 　　　①・現況床面積・・・・通常は建物の登記床面積と一致します。ただしマンション等では共用部 分の床面積を専有部分で按分した面積を含めています。 　　　②・登記床面積・・・建物登記簿謄本に記載されている床面積（内法面積）です。 　　　③・専有床面積・・・・分譲マンション等のパンフレットに記載されている壁芯から壁芯までの面 積（壁芯面積）です。・建物の登記床面積より大きくなります。 特例の適用対象者 使 用 目 的 住 宅 の 定 義 床 面 積（ 注 2 ） 評価額からの 控除額 新築住宅 個人・法人 住宅の用に供する 新築住宅 （新築後未使用の住宅を含む） 50㎡以上 240㎡以下 （賃貸住宅は40㎡以上 240㎡以下） 1,200 万円 既存住宅 個人 自己の居住用 中古住宅（注 1）_{（下記のいずれかに該当）} ①木 造 築後 20 年以内 ②非木造 築後 25 年以内 ③新耐震基準適合 50㎡以上 240㎡以下 築年数により次の金額を控除（東京都の場合） H9.4.1 以降 1,200 万円 H9.3.31 以前 1,000 万円 H元 .3.31 以前 450 万円 S60.6.30 以前 420 万円 S56.6.30 以前 350 万円 S50.12.31 以前 230 万円 S47.12.31 以前 150 万円 S38.12.31 以前 100 万円 特 例 適 用 の た め の 要 件

第２章

（３）長期優良住宅（いわゆる 200 年住宅）についての特例 　　 　平成20年度税制改正により、平成22年3月31日までに一定の基準に適合する認定 を受けた長期優良住宅（いわゆる200年住宅）を新築、取得した場合は、上記「（２）② 住宅の価格（評価額）についての特例」の控除額に変えて以下の金額が控除されます。 　　　　　　評価額からの控除額　1,300 万円 （４）住宅用土地についての税額控除の特例 住宅用土地について、平成 21 年 3 月 31 日までに取得した場合には、次の①．② のうちいずれか多い金額が税額から控除されます。 ① 45,000 円 ② 土地１㎡あたりの価格（固定資産税評価額）×0.5×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×3％ 不動産取得税申告は原則として不動産を取得した日から 30 日以内に行います。 期限までに申告がない場合には、都道府県税事務所が不動産取得の事実を確認した ときに課税されます。都道府県税事務所から送付されてくる不動産取得税納税通知 書については、住宅としての軽減がなされていない場合がありますので、その場合 には建物が建っている証明（登記簿謄本や住民票など）を添付して都道府県税事務 所へ申告すれば特例が適用されます。すでに納税をしている場合でも、上記証明書 類を都道府県税事務所へ持参すると還付される場合があります。

不動産取得税申告について　　

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第２章

第２章

5．贈与税

贈与税は、その年（1 月１日から 12 月 31 日まで）において個人から基礎控除、特別控除 を超える贈与を受けた場合に課税されます。贈与税は暦年課税と相続時精算課税に区分され ます。 　 　　　　　　暦　年　課　税　　　　　　　　 　　　　贈与税　　　　　　　 　　　　　　　相 続 時 精 算 課 税 　　　　　 　　 　　　　　　　 （１）暦年課税 ① 贈与税の算式 　贈与税額 ＝（その年に受けた贈与財産の価額 － 基礎控除 110 万円）× 税率 　 ② 速算表による計算例 　実務上は下の [ 贈与税の速算表 ] を使って次のとおり計算します。 　[ 贈与税の速算表 ] 　贈与税額　＝　基礎控除後の課税価格　×　税率　－　速算控除額 　[ 計算例 ] 　　平成 20 年中に 500 万円の贈与を受けた場合 　　（500 万円－ 110 万円）× 20％－ 25 万円＝ 53 万円 例えば・・・ − 200 万円超 300 万円超 400 万円超 600 万円超 1,000 万円超 200 万円以下 300 万円以下 400 万円以下 600 万円以下 1,000 万円以下 − 基礎控除後の課税価格 税率 10% 15% 20% 30% 40% 50% 速算控除額 − 10 万円 25 万円 65 万円 125 万円 225 万円

第２章

③ 夫婦間贈与の特例(贈与税の配偶者控除)を受けるための要件と控除額 （２）相続時精算課税 ① 概要 　 　贈与時に贈与財産に対する贈与税を納め、その贈与者(親)が亡くなった時に、そ の贈与財産（贈与時の価額）と相続財産の価額とを合計し、相続税額を計算します。 そこで計算された相続税額から、既に納めた贈与税相当額を控除することにより贈 与税・相続税を通じた納税を行うものです。なお、一度相続時精算課税を選択しま すと取り消すことはできません。 　 贈与税額　＝（贈与財産の価額　－　2,500 万円（注）_{）　×　20％（一律）} 　　　　 ② 相続時精算課税を受けるための要件と特別控除額 　 婚 姻 期 間 贈与財産の種類 居 住 要 件 申 告 要 件 控 除 額 贈与の日において婚姻期間が20 年以上 居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭 贈与年の翌年 3月15日までに居住の用に供すること 贈与税申告が必要 同一の配偶者から一度しか適用できない 110 万円（基礎控除）＋2,000 万円（贈与税の配偶者控除） 要   件 （注）・特別控除額2,500万円は、相続時精算課税選択の年からの贈与財産の価額の合計額（上限額）です。 ・ ・ある年に1,500万円の贈与を受けた場合、その翌年以降の特別控除額の残額は1,000万円（2,500 万円−1,500万円）となります。 親 の 年 齢 子の年齢（注） 特別控除額 贈与のあった年の1月1日現在で満 65 才以上 贈与のあった年の1月1日現在で満 20 才以上 2,500 万円 要   件 ・・（注）子とは推定相続人またはその代襲相続人（20才以上）をさします。

第２章

③ 相続時精算課税選択時の贈与税計算例 　 [贈与財産の価額・贈与税額] 　　 　　　平成 27 年分の贈与税額 60 万円の計算 　　　（800 万円－ 500 万円）　×　20%　＝　60 万円 ④ 住宅取得等資金に係る特例を受けるための要件と特別控除額 　 （注）・平成 27 年分の贈与税額 60 万円は、贈与者の死亡による相続税の申告に際し、贈与税額控除 として控除されます。 （注）・子とは推定相続人またはその代襲相続人（20 才以上）をさします。住宅取得等資金に係る特 例の適用期限は平成 21 年 12 月 31 日までとなっています。 親の年齢   子の年齢（注） 特別控除額 親の年齢要件なし（65 才未満でも可） 上記②と同じ 2,500 万円＋1,000 万円（住宅資金特別控除額） 要   件 贈与を受けた年 平成 20 年 平成 25 年 平成 27 年 贈与財産の価額 1,500 万円 500 万円 800 万円 特別控除額 1,500 万円 500 万円 500 万円 特別控除後の 課税価格 0 円 0 円 300 万円 贈与税額 0 円 0 円 60 万円 例えば・・・

第２章

⑤ 住宅取得等資金に係る特例選択時の贈与税計算例 　 [贈与財産の価額・贈与税額] 　　　平成 24 年分の贈与税額 100 万円の計算 　　　（500 万円　－　0 万円）　×　20%　＝　100 万円 （３）贈与税の申告と納税 　贈与税の申告及び納税は、贈与を受けた年の翌年 2 月 1 日から 3 月 15 日までに 行わなければなりません。特に贈与税の配偶者控除、相続時精算課税については、期 限内に届出・申告を行わないと適用されません。 （４）購入不動産（土地・建物）に係るお尋ね文書 　不動産（土地・建物）を購入・建築した場合、所轄税務署より、買い入れた資産の 購入価格や支払金額の調達方法についてのお尋ねが届く場合があります。税務署によ り送付される様式が異なる場合がありますが、これは不動産（土地・建物）の購入・ 建築に際して、贈与税課税の調査資料にもなります。 贈与を受けた年 平成 20 年 平成 22 年 平成 24 年 贈与財産の価額 住宅取得資金   2,500 万円 1,000 万円 500 万円 特別控除額 住宅資金   特別控除額分 1,000 万円 特別控除額分 1,500 万円 1,000 万円 0 円 特別控除後の 課税価格 0 円 0 円 500 万円 贈与税額 0 円 0 円 100 万円 （注）・住宅取得等資金に係る相続時精算課税の特例を選択した場合、特別控除は住宅資金特別控除額 分 1,000 万円から先に控除します。 （注）・平成 27 年分の贈与税額 100 万円は、贈与者の死亡による相続税の申告に際し、贈与税額控除 として控除されます。 例えば・・・

第２章

６．所得税の税額控除（住宅借入金等特別控除）

（１）概要 　金融機関などから住宅ローン等を利用して住宅を取得した場合や増改築を行って居 住の用に供した場合に、最高 15 年間にわたり、各年分の所得税額から一定額を控除 できる制度です。 （２）住宅借入金等特別控除額の算式 住宅借入金等特別控除額　＝　住宅借入金等の年末残高　×　控除率 　　 　 （３）居住開始年別の控除率一覧表 居住開始年 平成 20 年 （控除期間の選択） 平成 19 年 （控除期間の選択） 平成 18 年 平成 17 年 控除期間 10 年間 15 年間 10 年間 15 年間 10 年間 10 年間 住宅借入金の 各年末残高 2,000 万円以下 2,000 万円以下 2,500 万円以下 2,500 万円以下 3,000 万円以下 4,000 万円以下 適用年 H20 ∼ 25 年分 H26 ∼ 29 年分 H20 ∼ 29 年分 H30 ∼ 34 年分 H19 ∼ 24 年分 H25 ∼ 28 年分 H19 ∼ 28 年分 H29 ∼ 33 年分 H18 ∼ 24 年分 H25 ∼ 27 年分 H17 ∼ 24 年分 H25 ∼ 26 年分 控除率 1.0％ 0.5％ 0.6％ 0.4％ 1.0％ 0.5％ 0.6％ 0.4％ 1.0％ 0.5％ 1.0％ 0.5％ 年間最大控除額 20 万円 10 万円 12 万円 8 万円 25 万円 12.5 万円 15 万円 10 万円 30 万円 15 万円 40 万円 20 万円 （注 1）住宅借入金等の年末残高及び控除率については、（3）を参照してください。 （注 2）各年分の所得税額と住宅借入金等特別控除額のいずれか低い額が限度となります。

第２章

（４）計算例 平成 20 年中に居住開始 住宅借入金年末残高　　　 3,000 万円（平成 20 年 12 月末日現在） 住宅借入金の年末残高上限 2,000 万円 平成 20 年分の所得税額　　 15 万円 ① 控除期間 10 年を選択　 控除率　平成 20 年分〜 25 年分　1.0% 　　　　　　 　　　　平成 26 年分〜 29 年分　0.5% 　 ａ 2,000 万円× 1.0％　＝ 20 万円 　ｂ 平成 20 年分の所得税額 15 万円 　ｃ 　ａ ＞ ｂ　　　　　　　 　住宅借入金等特別控除額は 15 万円 ② 控除期間 15 年を選択　　 控除率　平成 20 年分〜 29 年分　0.6% 　　　　　　 　　　　平成 30 年分〜 34 年分　0.4% 　ａ 2,000 万円× 0.6％　＝ 12 万円 　ｂ 平成 20 年分の所得税額 15 万円 　ｃ 　ａ ＜ ｂ　　　　　　　 　住宅借入金等特別控除額は 12 万円 　　　　　　　　 （５）住宅借入金等特別控除を受けるための要件 ① 住宅取得後6 ヶ月以内に入居し、その年末まで引き続き居住していること 　 （転勤等により居住の用に供さなくなった場合には一定の手続きが必要です。） ② 家屋の床面積（登記床面積）が50㎡以上であること ③ 床面積の50％以上が自己の居住の用に供されていること ④ 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること ⑤ 金融機関等の住宅ローンを利用していること ⑥ 住宅ローンの償還期間が10年以上の割賦償還であること ⑦ 中古住宅の場合は①〜⑥に加え、次のいずれかに該当すること 　 ・ その家屋の築年数が木造（軽量鉄骨造を含む）であれば新築後20年以内、非木造 であれば新築後25年以内であること 　 ・新耐震基準に適合すること（建築士等による証明書があるもの） 例えば・・・

第２章

（６）添付書類 ① 住民票の写し ② 不動産売買契約書、建築工事請負契約書の写し ③ 土地、建物の登記事項全部証明書（登記簿謄本） ④ 住宅取得資金にかかる借入金の年末残高証明書 ( 原本 ) ⑤ 源泉徴収票の原本 ( 給与所得者の場合 ) ⑥ 新耐震基準適合証明書の写し（（5）の⑦に該当する中古住宅を取得した場合） （７）住宅借入金等特別控除を受けるための手続 　住宅借入金等特別控除（税額控除）の適用を受ける場合は確定申告が必要です。なお、 給与所得者の場合は居住年分の確定申告を行えば、その翌年以降分については年末調 整で税額控除をすることができます。

第

３章

Ⅰ．固定資産税・都市計画税

１．固定資産税

　毎年1月1日現在で固定資産(土地・建物・償 却資産)を所有している方にかかる地方税（市 町村税）で、原則として市町村が、毎年1月1日 現在で固定資産税台帳に登録されている方に 課税します。なお、東京23区内にある固定資 産については都が都税として課税しています。

２．都市計画税

　都市計画法による市街化区域内に所在する土 地・家屋を所有している方に対して、固定資産 税同様、毎年 1 月 1 日現在で固定資産課税台 帳に登録されている方に課税されます。固定資 産税と同様に市町村が課税しますが、東京 23 区内では都が都税として課税しています。 　

３．評価額の見直し（評価替え）

　土地と家屋の評価額については原則として3年ごとに見直すこととなっています。直前の 評価額の見直しは平成18年度に行われ、次回は平成21年度となります。なお、土地に係る 固定資産税・都市計画税については、負担調整の措置がなされ、更に各自治体によって個別の 減額措置を行っている場合があります。評価額については、管轄する都税事務所、市町村で「縦 覧（毎年4月から6月の間で、自己が所有する土地、家屋と同一地域の土地、家屋を比較するこ と）」や「閲覧（自己が所有する土地、建物について固定資産課税台帳を確認すること）」がで

第３章　住宅保有時に関係する税金

土 地 家 屋 固定資産税課税標準額 × 1.4％ 固定資産税課税標準額 × 1.4％ 土 地 家 屋 都市計画税課税標準額 × 0.3％ 都市計画税課税標準額 × 0.3％ （注）税率は各市区町村によって異なります。課税標 準額とは固定資産台帳に記載されている金額です。 （注）税率は各市区町村によって異なります。課税標 準額とは固定資産台帳に記載されている金額です。 固定資産税額 都市計画税額

第３章

50％減額

４．固定資産税・都市計画税の納税時期

　納税時期は 6 月、9 月、12 月、2 月の年 4 回で、市町村・都税事務所から送付された 納税通知書により、各納期に金融機関等で納めます。 　

５．新築住宅の固定資産税の軽減

　平成 22 年 3 月 31 日までに新築された一定の床面積を満たす新築住宅については、 120㎡までの部分についての固定資産税（家屋分）が 50%軽減されます。 （１）新築住宅（家屋部分）に係る固定資産税の算式 新築住宅 ( 家屋部分 ) に係る固定資産税額　 ＝　固定資産税課税標準額　×　1.4%　×　( 1 － 0.5 ) （２）軽減期間 　住宅を新築した場合は翌年分から３年度分、3 階建以上の耐火・準耐火建築物の場 合は翌年分から 5 年度分が軽減されます。また、平成 20 年度税制改正により、いわ ゆる 200 年住宅を平成 22 年 3 月 31 日までに新築、取得した場合は、住宅の場合 は５年度分、３階以上の耐火・準耐火建築物の場合は７年度分となります。 （３）軽減を受けるための床面積要件 　戸建住宅、マンションとも、現況床面積が 50㎡以上 280㎡以下の場合に適用され ます。なお、店舗併用住宅のような場合は、居住用部分の床面積が全体の 50%以上 であれば適用されます。

６．耐震改修工事に伴う固定資産税の減額

昭和 57 年 1 月 1 日以前からある住宅について耐震基準適合改修工事を行った場合、その 年度分以降の固定資産税が 50%減額されます。 （注）120㎡を超える部分については軽減されません。

第

３章

50％減額 （１）耐震改修工事に伴う固定資産税の算式 　　　　　 耐震改修工事に伴う固定資産税額　 ＝　固定資産税課税標準額　×　1.4%　×　( 1 － 0.5 ) 　 （２）減額を受けるための要件 ① 家屋における居住部分の割合が 50%以上であること ② 耐震改修工事の費用が 30 万円以上であること ③ 建築士等による耐震基準適合の工事であることの証明書を添付すること ④ 工事後 3 ヶ月以内に市町村、都税事務所へ減額申請をすること （３）減額期間

７．バリアフリー改修工事に伴う固定資産税の減額

　平成19年1月1日に存していた住宅について次の要件に該当する者がバリアフリー改修工 事を行った場合に、100㎡相当を限度として、翌年分の固定資産税の３分の１減額がされます。 （１）バリアフリー改修工事に伴う固定資産税の算式 バリアフリー改修工事に伴う固定資産税額　 ＝　固定資産税課税標準額　×　1.4%　×　( 1 － 1 / 3 ) （２）減額を受けるための要件 ① 65才以上の者、介護保険法の要介護もしくは要支援認定者、障害を有する者が居 住する家屋（賃貸住宅以外）であること ② 平成19年4月１日〜平成22年3月31日までに行う改修工事であること ③ 自己負担額が30万円以上であること （注）100㎡を超える部分については軽減されません。 耐震改修工事の完了時期 平成 18 年 1月1日∼平成 21 年 12月31日 平成 22 年 1月1日∼平成 24 年 12月31日 平成 25 年 1月1日∼平成 27 年 12月31日 減額期間 3 年間 2 年間 1 年間 1/3 減額

第３章

（３）バリアフリー改修工事の内容 バリアフリー改修工事には以下のような工事があります。（国土交通省ＨＰより） ① 通路又は出入口の幅を拡張する工事 ② 階段の設置（既存の階段の撤去を伴うものに限る。） 又は改良によりその勾配を緩和する工事 ③ 浴室または便所を改良する工事 ④ 便所、浴室、脱衣室その他の居室及び玄関並びにこれらを結ぶ経路に手すりを取り 付ける工事や床の段差を解消する工事

８．住宅の省エネ改修工事に伴う固定資産税の減額

　平成20年1月1日に存していた住宅（賃貸住宅を除く）について、次の要件に該当する省エネ 改修工事を行った場合に、120㎡相当を限度として、翌年分の固定資産税の３分の１減額がさ れます。 （１）省エネ改修工事に伴う固定資産税の算式 省エネ改修工事に伴う固定資産税額　 ＝　固定資産税課税標準額　×　1.4%　×　( 1 − 1 / 3 ) （２）省エネ改修工事の内容　（国土交通省ＨＰより） 　省エネ改修工事とは、居室すべての窓の改修工事、またはそれと併せて行う床・天 井工事・壁の断熱工事で現行の省エネ基準に適合するための工事をいいます。 （３）減額を受けるための要件 ① 平成20年4月１日から平成22年3月31日までに行う省エネ改修工事であること ② 自己負担額が30万円以上であること ③ 改修後３ヶ月以内に市町村、都税事務所へ減額申請すること 1/3 減額 （注）・120㎡を超える部分については軽減されません。

第

３章

Ⅱ．所得税の税額控除（住宅借入金等特別控除等）

１．住宅を取得した場合の住宅借入金等特別控除

　住宅借入金等特別控除の適用初年度は確定申告を必要としますが、その翌年分からは年末 調整により控除することができます。また、転勤等により年末に居住の用に供していない場 合は、原則として特別控除は適用されませんが、所定の手続きを行うことにより、再適用が可 能となります。

２．増改築等による住宅借入金等特別控除

（１）住宅借入金等特別控除を受けるための要件 　第２章６（5）「住宅借入金等特別控除を受けるための要件」に加え、次の要件に該 当する必要があります。 ① 自己が所有し、居住の用に供している家屋に係る増改築である ② 増改築完了後、6 ヶ月以内に入居し、引き続き居住していること ③ 工事費用の支出額が 100 万円超であること ④ 店舗併用住宅の場合、工事費用の 50%以上が居住部分にかかるものであること （２）住宅借入金等特別控除額の算式 　住宅借入金等特別控除額　＝　住宅借入金等の年末残高　×　控除率 不動産の価格については、「実勢価格」「公示価格」「相続税評価額」「固定資産税評価額」 等、いろいろな金額についての用語が出てきます。また「時価」という言葉も、それぞれ の場面で金額が異なります。同じ不動産なのになぜいくつもの金額が出てくるのでしょ うか。これはそれぞれの目的に従って金額が算出されるからです。「実勢価格」は実際の 取引事例価格ですが、それ以外については「公示価格（国土交通省発表）」を100とすると、 「相続税評価額」はその8割、「固定資産税評価額」はその7割程度となっているようです。

一物四価

コ ラ ム

第３章

（３）居住開始年別の控除率一覧表 （４）計算例 平成 20 年中にリフォームを行い、年末までに居住している 住宅借入金年末残高　　　 1,500 万円（平成 20 年 12 月末日現在） 住宅借入金の年末残高上限 2,000 万円 平成 20 年分の所得税額　　 13 万円 ① 控除期間 10 年を選択　　控除率　 平成 20 年分〜 25 年分　1.0%　 　　　　　　 平成 26 年分〜 29 年分　0.5%　 　 ａ 1,500 万円× 1.0％　＝ 15 万円 　 ｂ 平成 20 年分の所得税額 13 万円 　 ｃ 　ａ ＞ ｂ　　　　　　　 　 住宅借入金等特別控除額は 13 万円 ② 控除期間 15 年を選択　　控除率　 平成 20 年分〜 29 年分　0.6% 　　　　　　　 平成 30 年分〜 34 年分　0.4% 　 ａ 1,500 万円× 0.6％　＝ 9 万円 　 ｂ 平成 20 年分の所得税額 13 万円 　 ｃ 　ａ ＜ ｂ　　　　　　　 　 住宅借入金等特別控除額は 9 万円 居住開始年 平成 20 年 （控除期間の選択） 平成 19 年 （控除期間の選択） 平成 18 年 平成 17 年 控除期間 10 年間 15 年間 10 年間 15 年間 10 年間 10 年間 住宅借入金の 各年末残高 2,000 万円以下 2,000 万円以下 2,500 万円以下 2,500 万円以下 3,000 万円以下 4,000 万円以下 適用年 H20 ∼ 25 年分 H26 ∼ 29 年分 H20 ∼ 29 年分 H30 ∼ 34 年分 H19 ∼ 24 年分 H25 ∼ 28 年分 H19 ∼ 28 年分 H29 ∼ 33 年分 H18 ∼ 24 年分 H25 ∼ 27 年分 H17 ∼ 24 年分 H25 ∼ 26 年分 控除率 1.0％ 0.5％ 0.6％ 0.4％ 1.0％ 0.5％ 0.6％ 0.4％ 1.0％ 0.5％ 1.0％ 0.5％ 年間最大 控除額  20 万円 10 万円 12 万円 8 万円 25 万円 12.5 万円 15 万円 10 万円 30 万円 15 万円 40 万円 20 万円 例えば・・・

第

３章

（５）添付書類 ① 建築確認済証の写し又は増改築等工事証明書 ② 増改築等をした建物の建築工事請負契約書の写し ③ 建物の登記事項証明書（登記簿謄本） ④ 住宅取得資金にかかる借入金の年末残高証明書（原本） ⑤ 源泉徴収票の原本（給与所得者の場合） 　　 （６）住宅借入金等特別控除を受けるための手続き 　住宅借入金等特別控除（税額控除）の適用を受ける場合は確定申告が必要です。なお、 給与所得者の場合は居住年分の確定申告を行えば、その翌年以降分については年末調 整で税額控除をすることができます。

３．耐震改修工事費用の特別控除

（１）概要 　市区町村が指定した地域内で、耐震基準に適合するための耐震改修工事を行った場 合に、工事を行った年分の所得税につき、20 万円を限度として一定の金額を所得税 額から控除することができます。 （２）耐震改修工事費用の特別控除額の算式 　耐震改修工事費用の特別控除額 ＝ 耐震改修工事費用の額 × 10％ 親が所有する建物に子供が増改築をする場合など、自己が所有していない建物に増 改築を行う場合、住宅借入金等特別控除の対象にはなりません。住宅借入金等特別控 除は自己が所有する建物及び土地に対して適用され、増改築等にかかる住宅借入金等 特別控除も同様です。また不動産登記では、増改築部分が主たる建物（親所有の建物） に取りこまれることとなり（附合）、主たる建物の所有者（親）に対して贈与税が課さ れることがあります。

自己が所有していない建物に

増改築をおこなった場合の取扱

コ ラ ム

第３章

（３）計算例 平成 20 年中に耐震改修工事 300 万円 年末までに居住している 平成 20 年分の所得税額　　 　15 万円 　 ａ 300 万円× 10%＝ 30 万円 　 　 ※上限の 20 万円を超えているため 20 万円となる 　 ｂ 平成 20 年分の所得税額 15 万円 　 ｃ ａ ＞ ｂ　　　　 　 耐震改修工事費用の特別控除額は 15 万円 （４）添付書類 ① 市区町村が発行した住宅耐震改修証明書 ② 住民票の写し ③ 源泉徴収票の原本（給与所得者の場合） （５）住宅借入金等特別控除を受けるための手続き 　住宅借入金等特別控除（税額控除）の適用を受ける場合は確定申告が必要です。

４．特定増改築等（バリアフリー改修工事）による住宅借入金等特別控除

（１）概要 　50才以上の者など一定の要件に該当する居住者（注1）_{が住宅借入金等により30万円} 以上（注2）_{のバリアフリー改修工事費用を行い建築士等の確認を受けた場合に、一定の} 金額を所得税額から控除することができます。 　　 （２）控除率と控除期間 （注1）・一定の居住者…①・50才以上の者　②・介護保険法に基づく要介護、要支援認定者　③・障害者である 者④・上記②.③に該当する者または65才以上の者のいずれかと同居している者 （注2）・バリアフリー改修工事費用の額…改修工事に伴い市区町村から補助金等が支給される場合には、そ れらを控除した金額となります。 居住時期 平成19年4月1日∼ 平成20年12月31日 控除 期間 5 年間 住宅借入金の 年末残高 1,000 万円 以下の部分 最高合計 控除額 60 万円 控 除 率 バリアフリー改修工事費用相当部分（200万円まで） 上記以外の部分 2.0％ 1.0％ 例えば・・・

第

３章

（３）バリアフリー改修工事の内容　( 国土交通省ＨＰより ) バリアフリー改修工事には以下のような工事があります。 ① 通路又は出入口の幅を拡張する工事 ② 階段の設置（既存の階段の撤去を伴うものに限る。）又は改良によりその勾配を緩 和する工事 ③ 浴室または便所を改良する工事 ④ 便所、浴室、脱衣室その他の居室及び玄関並びにこれらを結ぶ経路に手すりを取り 付ける工事や床の段差を解消する工事 （４）バリアフリー改修工事による住宅借入金等特別控除額の算式 バリアフリー改修工事による住宅借入金等特別控除額 ＝ ① ＋ ②　 　住宅借入金年末残高のうち、 　① バリアフリー改修工事費用の部分（200 万円まで）　×　2.0％ 　② ①以外の部分　×　1.0％ 　 （５）計算例 平成 20 年中のバリアフリー改修工事　600 万円 年末までに居住している 住宅借入金年末残高　　 500 万円（平成 20 年 12 月末日現在） 市区町村からの補助金 なし （補助金がある場合には工事費用から控除します） 平成 20 年分の所得税額　20 万円 　 ａ 住宅借入金年末残高　500 万円 　 　 200 万円 × 2.0%　 　　 ＝ 4 万円（ア） 　　 （500 万円－ 200 万円） × 1.0%　＝ 3 万円（イ） 　 　 （ア）＋（イ）＝ 7 万円 ｂ 平成 20 年分の所得税額 20 万円 　ｃ　 ａ ＜ ｂ　　 　 バリアフリー改修工事による住宅借入金等特別控除額は 7 万円 例えば・・・

第３章

（６）添付書類 ① 増改築等に係る建築工事請負契約書の写し ② 建築士等が発行した増改築等工事証明書 ③ 増改築等を行った建物の登記事項証明書（登記簿謄本） ④ 住民票の写し ⑤ 住宅取得資金にかかる借入金の年末残高証明書（原本） ⑥ 源泉徴収票の原本（給与所得者の場合） ⑦ 介護保険被保険者証の写し （７）住宅借入金等特別控除を受けるための手続き 　住宅借入金等特別控除（税額控除）の適用を受ける場合は確定申告が必要です。なお、 給与所得者の場合は居住年分の確定申告を行えば、その翌年以降分については年末調 整で税額控除をすることができます。

５．住宅の省エネ改修工事による住宅借入金等特別控除

（１）概要 　平成 20 年 4 月 1 日から平成 20 年 12 月 31 日までに、自己の居住用家屋について、 住宅借入金等により 30 万円以上の省エネ改修工事を行い、建築士等の確認を受けた 場合に、一定の金額を所得税額から控除することができます。また現行の増改築等の 住宅借入金等特別控除と選択適用が可能です。 　　　　 （２）控除率と控除期間 （３）省エネ改修工事による住宅借入金等特別控除額の算式 省エネ改修工事による住宅借入金等特別控除額 ＝ ① ＋ ②　 　住宅借入金年末残高のうち、 　① 省エネ改修工事費用の部分（200 万円まで）　×　2.0％ 　② ①以外の部分　×　1.0％ （注）最高合計控除額は、1年間最高12万円×5年間＝60万円となります。 居住時期 平成20年4月1日∼ 平成20年12月31日 控除 期間 5 年間 住宅借入金の 年末残高 1,000 万円 以下の部分 最高合計 控除額 60 万円 控 除 率 省エネ改修工事費用相当部分（200万円まで） 上記以外の部分 2.0％ 1.0％

第

３章

（４）計算例 平成 20 年中の省エネ改修工事　 700 万円 年末までに居住している 住宅借入金年末残高　　 　　 600 万円 （平成 20 年 12 月末日現在） 平成 20 年分の所得税額　 20 万円 　 ａ 住宅借入金年末残高　600 万円 　　 200 万円 × 2.0%　 　　 ＝ 4 万円（ア） 　　 （600 万円－ 200 万円） × 1.0%　＝ 4 万円（イ） 　　 （ア）＋（イ）＝ 8 万円 　 ｂ 平成 20 年分の所得税額 20 万円 　 ｃ　 ａ ＜ ｂ　　 　 省エネ改修工事による住宅借入金等特別控除額は 8 万円 （５）省エネ改修工事の内容　( 国土交通省ＨＰより ) 　省エネ改修工事とは、居室すべての窓の改修工事、またはそれと併せて行う床・天 井工事・壁の断熱工事で現行の省エネ基準に適合するための工事をいいます。 （６）添付書類 ① 増改築等に係る建築工事請負契約書の写し ② 建築士等が発行した証明書 ③ 増改築等を行った建物の登記事項証明書（登記簿謄本） ④ 住民票の写し ⑤ 住宅取得資金にかかる借入金の年末残高証明書（原本） ⑥ 源泉徴収票の原本（給与所得者の場合） （７）住宅借入金等特別控除を受けるための手続き 　住宅借入金等特別控除（税額控除）の適用を受ける場合は確定申告が必要です。なお、 給与所得者の場合は居住年分の確定申告を行えば、その翌年以降分については年末調 整で税額控除をすることができます。 例えば・・・

第４章

第４章　住宅売却時に関係する税金

Ⅰ．住宅売却時の税金

１．印紙税

不動産売買契約書にかかる印紙税額 　

２．所得税（譲渡所得）

（１）総合課税と分離課税 　所得税では所得を給与所得、不動産所得、譲渡所得等の 10 種類に区分します。原 則として各所得に分類された所得を合算して年間所得税額を計算します ( 総合課税 ) が、不動産 ( 土地・建物 ) に係る譲渡所得など一定の所得については、他の所得とは 区分して税額計算をします。これを分離課税といいます。 （２）所有期間（長期・短期）の区分 　譲渡所得の計算は、所有期間の長短により長期譲渡所得と短期譲渡所得により区分 して計算されます。不動産（土地・建物）を譲渡した年の１月１日時点での所有期間が 5年超の場合には長期譲渡所得となり、5年以下の場合には短期譲渡所得となります。 （例）平成 20 年中に行った不動産の譲渡 　　　 平成 14 年以前に取得している不動産の場合・・・・長期譲渡所得 　　　 平成 15 年以後に取得している不動産の場合・・・・短期譲渡所得 契約書に 記載された金額 不動産売買契約書に かかる印紙税額 100 万円超 500 万円超 1 千万円超 5 千万円超 1 億円超 500 万円以下 1 千万円以下 5 千万円以下 1 億円以下 5 億円以下 2,000 円 10,000 円 20,000 円 （15,000 円） 60,000 円 （45,000 円） 100,000 円 （80,000 円） （注）・100 万円以下及び 5 億円超の部分につい ては記載を省略しています。 ・ ・契約金額の記載のない契約書については一 律 200 円となります。 ・ ・カッコ内は軽減税額で、平成 21 年 3 月 31 日までの契約書について適用されます。 カッコのない部分は変更ありません。

第

４章

（３）不動産（土地・建物）の譲渡に係る課税譲渡所得の算式 　課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除 （４）課税譲渡所得にかかる税率（原則） 　所得税額　＝　課税（長期・短期）譲渡所得　×　税率 ② ③ ④ 課税譲渡所得 ① 譲 渡 価 額 取 得 費 譲 渡 費 用 特 別 控 除 ①・譲渡価額・・・不動産売買契約書に記載された金額です。 ②・取　得・費・・・・譲渡した不動産を取得したときの取得価額です。 購入にあたって生じた諸費用も含みます。建物の ように減価償却する資産については、取得価額か ら減価償却費を控除します。不明の場合は概算取 得費として譲渡価額の 5％が認められています。 相続により取得した不動産を譲渡した場合は、相 続税の一部が加算できます。 ③・譲渡費用・・・・不動産を譲渡するためにかかった費用です。仲介 手数料や印紙代、測量費用等があります。 ④・特別控除・・・・譲渡の種類により特別控除が適用されることがあ ります。 課税長期譲渡所得 課税短期譲渡所得 税率 20% 39% （うち国税） 15％ 30％ （うち地方税） 5％ 9％ 県民税   2％ 市町村民税 3％ 県民税   3％ 市町村民税 6％ 不動産売買契約書を締結する際、契約日以降の固定資産税相当額を買い主から売り 主に支払うことがあります。これは固定資産税がその年の１月 1 日現在の所有者に対 して課される税金なので、売却後の期間に係る固定資産税を精算するために行われる ようになりました。しかし税金の理論からいいますと、固定資産税の納税義務者はそ の年の 1 月 1 日現在の所有者ですので、この精算取引はあくまで売買代金の一部と考 えます。

不動産（土地・建物）を売却した際に

精算する固定資産税について

コ ラ ム

第４章

Ⅱ．不動産（土地・建物）の譲渡損益に関係する税金

　１．居住用財産の譲渡に係る特別控除（3,000 万円控除）　

　自己の居住の用に供している不動産（土地・建物）を譲渡した場合、一定の要件の下、譲 渡益から最高 3,000 万円を控除することができます。 （１）算式 　課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000 万円 ( 特別控除額 ) （２）特別控除を受けるための要件 ① 居住用財産であること ② 親族への譲渡ではないこと ③ 前年及び前々年にこの適用を受けていないこと

　２．所有期間 10 年超の場合の特例（軽減税率）

　「１．居住用財産の譲渡に係る特別控除」の他に、譲渡した年の 1 月 1 日現在で建物と敷 地の所有期間が 10 年を超えている場合には、3,000 万円の特別控除の他に軽減税率を受 けることができます。 　　　 　所得税額　＝　課税長期譲渡所得　×　税率 　　　 　

３．居住用財産の買い換え特例（課税繰り延べ）

　 　自己の居住の用に供している不動産（土地・建物）を譲渡して、買換資産を取得した場合、 次の要件に該当すれば、譲渡益を繰り延べることができます。 （注）3,000 万円を控除して赤字の場合、課税譲渡所得は 0 円となります。 課税長期譲渡所得 6,000 万円 以下の部分 6,000 万円 超の部分 税率 14% 20% （うち国税） 10％ 15％ （うち地方税） 4％ 5％ 県民税   1.6％ 市町村民税 2.4％ 県民税   2.0％ 市町村民税 3.0％

第

４章

（１）買い換え特例を受けるための要件 ① 居住用財産であること ② 親族への譲渡ではないこと ③ 譲渡した年の 1 月 1 日現在で建物と敷地の所有期間及び居住期間が 10 年を超え ていること ④ 譲渡年の前年 1 月 1 日から譲渡の翌年 12 月 31 日までに買換資産を取得し、取 得年の翌年 12 月 31 日までに居住すること　　　　 ⑤ 買換資産の建物床面積が 50㎡以上で土地面積が 500㎡以下であること ⑥ 他の居住用財産の譲渡にかかる特例との重複適用はできない （２）特例の内容 ① 譲渡資産の譲渡価額　≦　買換資産の取得価額の場合 　 →譲渡資産の譲渡がなかったものとみなされ、この時点では課税はありません。 　　 将来、さらに譲渡があった場合に精算することになります。 ② 譲渡資産の譲渡価額　＞　買換資産の取得価額の場合 　 →譲渡価額と取得価額の差額が譲渡所得となり、課税対象となります。

４．居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除

　自己の居住の用に供している不動産（土地・建物）を譲渡して損失が生じた場合、給与所 得などと損益通算（相殺）することができます。また、損益通算を行っても控除しきれない 損失がある場合で、一定の買い換えの場合は、譲渡した年の翌年以降 3 年間にわたり控除 することができます。 （１）居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除を受けるための要件 ① 譲渡資産については、自己の居住の用に供している不動産（土地・建物）で、譲渡 年の１月１日現在で所有期間が 5 年超であること ② 買換資産については、住宅ローン等を利用して取得すること ③ 建物の床面積が 50㎡以上であること 譲渡資産の譲渡価額 超過部分は課税対象となる 買換資産の取得価額 超過 譲渡資産の譲渡価額 _{買換資産の取得価額 譲渡はなかったものとみなす}

第４章

（２）損益通算（相殺）・繰越控除

５．特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除

　住宅ローンが残っている居住用不動産を譲渡して損失が生じる場合、ローン残高と売却代 金の差額を限度として他の所得と損益通算が可能となり、控除しきれない損失については、 翌年以降 3 年間にわたり控除ができます。 　　 （１）特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除を受けるための要件 ① 譲渡の年の１月１日現在で所有期間が 5 年超であること ② 住宅ローンのある居住用不動産の譲渡であること ③ 譲渡価額 ≦ 住宅ローン残高であること （２） 損益通算 ( 相殺 )・繰越控除 ＜取得＞ ○譲渡損失の金額と譲渡価額の合計がローン残高を上回る場合 その年及び翌年以後 ３年間の損益通算・ 繰越控除が可能 繰越控除は、 合計所得金額が 3,000 万円以下の 年に限る。 譲渡価額 譲渡損失 の金額 ＜譲渡＞ 所有期間 5 年超 譲渡価額 繰越可能譲渡 損失限度額 ローン残高 ○譲渡損失の金額と譲渡価額の合計がローン残高を下回る場合 譲渡価額 譲渡損失 の金額 譲渡価額 繰越可能譲渡 損失限度額 ローン残高 【譲渡損失の金額】 譲渡損失の金額とは、取 得費（償却費相当額を控 除）及び譲渡費用の合計 額から譲渡価額を差し引 いた金額をいう。 出典　財務省　所得税など（個人所得課税）に関する資料　平成 19 年 4 月現在 出典　財務省　所得税など（個人所得課税）に関する資料　平成 19 年 4 月現在 一次取得住宅 二次取得住宅 ＜取得＞ 取得費 その年及び翌年以後 3 年間の 損益通算・繰越控除が可能 繰越控除は、合計所得金額が 3,000 万円以下の年に限る。 住宅借入金等なくても可能に （16 年度改正） 住宅借入金等あり 減価償却費 譲渡損失額 譲渡価額 ＜譲渡＞ 居住用財産の譲渡損失の金額 所有期間 5 年超

第

４章

出典　国税庁ＨＰ　タックスアンサー　No.3990

税務官庁相談窓口

６．その他の主な特例

（１）優良住宅地の造成のための長期譲渡所得の特例 （２）収用等の場合の5,000万円控除、代替資産取得の特例 （３）特定住宅地造成事業等のための譲渡所得の特例 （４）相続等により取得した居住用財産の買換え等の特例 国税庁ホームページより各国税局・税務署を調べることができます。 http://www.nta.go.jp/ 都道府県民税については、各都道府県民税のホームページなどから税務関係窓口 を確認することができます。 東京都の場合であれば、 http://www.tax.metro.tokyo.jp/ 市町村民税については、各市町村のホームページなどから税務関係窓口を確認す ることができます。 千葉県千葉市の場合であれば、 http://www.city.chiba.jp/zaiseikyoku/zeimu/zeisei/ ご利用にあたって 本書に記載されている内容は、住まい 購入 売却 購入代金：6,000 万円 借入金：5,000 万円 借入金残高：3,000 万円 売却代金：2,000 万円 2,000 万円（売却代金） −6,000 万円（購入代金）＝△4,000 万円（譲渡損失の金額） 3,000 万円（借入金残高）−2,000 万円（売却代金）＝ 1,000 万円（損益通算限度額） 4,000 万円＞1,000 万円 ∴1,000 万円（特定居住用財産の譲渡損失の金額）←損益通算ができる金額

全国建設労働組合総連合

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