糸島市における空き家コンバージョン事例に関する研究ー空き家の統計的特性と具体的再生手法に着目して [ PDF

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(1)糸島市における空き家コンバージョン事例に関する研究 - 空き家の統計的特性と具体的再生手法に着目して田中伸穂. 1.はじめに. 家が多いということが挙げられ、空き家全体の 35％. 1-1.研究の背景. にのぼる。理由としては、1. 腐朽破損があるが改修. 近年全国的に空き家が増加している。糸島市も例外. 費を負担できないから、2. 仏壇、荷物があるから、3. 先. ではなく、空き家の中には倒壊しかけている危険なも. 祖から受け継いできた家だから等が挙げられる 3)。ま. のもあるが、改修を行えば活用できる空き家も多く. た、中古住宅を相続で入手した場合、相続後に遊休化. ある。また、近年糸島市では工房などが増加してい. することがしばしばあり、その空き家を利用したいと. る。その中には空き家をコンバージョンした事例もあ. いう人が現れても、所有者が遠方に住んでいるため連. り、20 年前までは 10 件程度しか無かった工房などが、. 4) 絡が取れず活用が進みにくいといった問題もある。タイトル . 3.統計情報 5) から見る糸島の空き家の現状と課題. 現在は 120 件近く存在し 1)、糸島における重要な観光. 全国の空き家の分類. 資源となっている。. 11.5%. 6000. 1-2.研究の目的. 5500 9.4%. 5000. 統計情報の調査を通して糸島市の統計的な空き家の. 4000. 現状、特性を把握する。次に糸島市におけるコンバーする。更にそれらの地域活性化に与える影響を把握し、持続可能な空き家再生手法としてのコンバージョンの. 2000. 9.0%. 3,940. 6.0%. 3,302. 1983. 5.0% 1988. 空き家数. 1993. 1998. 4.0%. 1-3.研究の方法. 二次的住宅 411. 売却用の住宅 349. 空き家率. 図 1：空き家総数と空き家率 ( 全国 ). 示唆を得ることを目的とする。. 賃貸用の住宅 4,127. 35％. 8.0% 7.0%. 4,476. 2,679 1987. その他の住宅 (市場化されていないもの) 2,681. 10.0%. 5,764. 3000 2500. 9.8%. 7.6%. 3500. ジョン事例調査を行い、手法や現状、課題を明らかに. 11.0%. 8.6%. 4500. 12.0%. 図 2：空き家の分類 ( 全国 ). 3-1.糸島市に関する基礎データと人口、世帯の推移. （1）用語の定義. 糸島市は 2010 年に前原市、志摩町、二丈町が合併. [i] コンバージョン : 用途転用して建造物を利用すること。. して発足した。人口は 2010 年の 10 万人程度まで増. [ii] 空き家 : 一時的、もしくは恒常的に未利用の、家屋、. 加していたが、2011 年から 41 年ぶりの人口減少に. 店舗、倉庫など建造物全般。. 転じた。2010 年における高齢化率は 21.2％である。. [iii] 工房 : 木工、陶器、布製品、ガラス製品、パン、スイー. 3-2.統計情報から見る糸島市の空き家の現状. ツ、飲食等、ものづくりを個人単位で行うもの。 [iv] ハンドメイドショップ（以下、HM ショップ）: ものづくりに関わる店舗. 志摩町. 福岡県. （2）研究の対象と方法. 前原市. 本研究では福岡県糸島市を研究対象とする。空き家二丈町. の統計情報の分析を行い、コンバージョン事例のヒアリング調査、アンケート調査で得られた情報、知見を. 図 3：糸島市の位置. もとに分析を行う。また、実際に空き家をコンバージョ. 図 4：糸島市の地図. ンする実践的プロジェクトも行う。. 2003 年の空き家率は 7.0％であるのに対し、2008. 2.先行事例の研究と分析. 年の空き家率は 11.6％であり、空き家は増加傾向に. 2-1.全国的な空き家の状況と課題について. ある。（図 5）2008 年の空き家のうち、市場流通して. 図 1 のように全国的に空き家は増加している。'08. いないものは半数に近い 43.2％であり、全国平均よ. 年時点では 757 万戸にのぼり、空き家率は 13.1％で. りも流通していない空き家が多い。（図 6）. ある。これら空き家の特徴として、賃貸、売却用で. 接している道路幅別の区分で空き家を見る。接道義. もなく二次的住宅でもない、市場化されていない空き. 務により、幅員 4m 以上の道路に接していない空き家. 2). 32-1.

(2) 4.ハンドメイドショップと空き家コンバージョン事例. は既存不適格となり、何らかの処置を取らなければ再建築することができない。このような空き家に分類さ. 4-1.糸島のハンドメイドショップについて. れるものは、糸島市では 40.1％であり、全国平均の. 近年糸島市には、工房・カフェなどの HM ショッ. 37.0％を上回る。. プが増えており、雑誌で糸島の特集が組まれるなどメ. これらの現状から、再建築の見込みも薄く、流通さ. ディアへの露出も多い 7)。1980 年代頃から少しずつ. れていない空き家が糸島市に多いことが推測される。. 陶芸家などが糸島市へ移住し始め、1990 年に複数の. 3-3.中古住宅事情と予測される空き家の課題. 工房による最初期のイベントである「志摩の 5 月 8)」. 35000. 11.6%. 1270. 10.0% 8.0%. 20000 15000. を誇る 10)。市も積極的に HM ショップを支援している 11) など、注目度が高いことが分かる。. 40%. 6.0%. 7.0%. トフェス 9)」では 70 件が出品し、総動員数は 2 万人. 賃貸用の住宅 1300. その他の住宅. 12.0%. 1,700. 25000. が始まる。2008 年から開催されている「糸島クラフ. 14.0%. 3,230. 30000. 糸島市の空き家の種類別割合. 4-2.ヒアリング調査に基づくコンバージョン事例分析. 4.0%. 10000 5000 0. 24170. 27960. 2003. 2008. 空き家(件). 2.0% 0.0%. 居住あり(件). 糸島市において空き家コンバージョンを実践してい. 二次的住宅 360. 売却用の住宅 300. る事例 13 件に、1. 物件の入手方法と入居動機、2. 改. 空き家率. 図 5：空き家の推移 ( 糸島市 ). 修工事、3. 入居後の交流についてヒアリング調査お. 図 6：空き家の流通 ( 糸島市 ). よびアンケート調査を実施した。（表 1）. 統計情報によると、古い住宅ほど腐朽・破損がある. （1）入居動機と、物件情報の入手方法. 割合が高い。次に中古住宅の取得方法について分析を行う。相続された住宅は遊休化することがしばしばあるが、図 7 より古い住宅ほど相続、贈与による取得率が高く、糸島市における 1970 年以前の住宅においては 81.1％となっている。これは、古い住宅の腐朽・写真 2：ある事例の内観. 破損率が高い一因となっている可能性がある。. 写真 1：ある事例の外観. 高齢者のみ世帯 6) が居住する住宅（以下、高齢者住宅）. 動機として回答が多かったものは物件が安価である. について統計情報の分析を行う。高齢者住宅は近い将. ということだった。新築の費用よりも改修費の方が安. 来空き家になる可能性が高く、それらの現状を把握す. 価であり、初期投資を抑えられる。基本的に改修を前. ることで将来的な空き家の動きを予測できると考えら. 提に物件を探している場合が多く、多少の腐朽・破損. れる。糸島市における、総住宅数に占める高齢者住. がある物件も選択肢に入り、そのような物件は賃料も. 宅の割合は 16.5％である。（図 8）全国平均の 18.1%. 安い。コンバージョンの動機としては大きく 2 つに. よりも低い値ではあるが、約 1/6 が高齢者住宅とい. 分類することができ、1. 出来るだけ安価な物件を探. う状況である。更に建て方に着目すると、高齢者住宅. していた事例、2. 古い建物の雰囲気を重視している. のうち 82.0％が一戸建て住宅であり（図 9）、糸島市. 事例とに分かれる。後者では築年数の古い古民家等の. では一戸建て住宅の空き家が増えると考えられる。. 利用が多い。物件の条件としては、改修が自由である. 2,140 2,460. 0%. 20%. という点を挙げる回答者が多かった。物件情報の入手. 23,360. 40%. 65歳以上の単身(件). 60% 高齢夫婦のみ(件). 方法については、知人友人からの紹介が最も多く、次 80%. に不動産の仲介によるものが多かった。統計情報の調. 100%. その他(件). 査からも分かるように糸島市では市場に流通していな. 図 7：糸島市における高齢者住宅の割合. い空き家が多く、知人友人の紹介等でしか物件の情報. 糸島市における中古住宅の取得方法割合 100%. 1,600 1,400. 80%. 81.1%. 1,200 1,000. それ以外の住宅に住む高齢世帯 2,180. 60%. 800. 38.3%. 600. 28.0%. 24.3%. 400 200. 7.0%. /9. 0. 0. 1 0 0 2. 中古住宅 (件). 改修費は 200 万〜 400 万円が多く、費用の内訳としては設備工事の割合が大きい。物件の取得状況では. 47%. 賃貸が 8 割だった。賃貸での改修事例全てにおいて. 0 ～. 0 9 9 1. 0%. （2）改修工事について（表 2）. 8. 0 ～. 9 ～. 1. 9. 8. 1. ～ 1. 1. 9 1. ～. 7. 9. 7. 8. 0. 0. 0. 1,590. 35%. 40% 20%. を入手できないと推測される。. 戸建に住む高齢単身. 相続・贈与(件). 相続、贈与比. 図 8：相続・贈与の割合（糸島市）. 戸建てに住む高齢夫婦 830. 改修費は借主負担であった。次に、改修工事内容について考察する。水回り、電気配線等の設備工事は基本. 図 9：一戸建ての高齢単身者. 32-2.

(3) （2）取得物件における新築、中古の割合. 的に行なっており、内装工事に関しては、床が腐朽・破損していたという事例が多く、床工事はほとんどの. その他の事例においては約 80％が新築物件だった。. 事例で行なっていた。外壁、屋根に関してはあまり手. さらに、それらの事例の中で「中古物件も検討した」. を入れていない事例が多く、外観は古い雰囲気を残し. 割合は約半数あり、その理由としては費用に関するも. ている。間取りの変更に関しては、半数ほどが行なっ. のが多かった。つまり、空き家の需要は以前からあっ. ている。事例のほとんどが木造住宅であり、間取り変. たが情報がなかった、もしくはコンバージョンという. 更に対応しやすいという特徴が生かされている。次に. 手法が一般的でなかったということが考えられる。. 改修主体に関して分析する。改修工事の際には入居者. 4-4.地域活性化への波及効果（1）周辺住民との交流. も改修工事に参加している例が半数以上あり、そのメリットして、①改修費を安くすることができる、②今. 周辺住民とはできるだけ交流している人が多く、挨. 後の住宅のメンテナンス方法を知ることができる、等. 拶や野菜のやり取りなど日常的なものから、花見・運. があげられる。. 動会・寄り合いなどがある。店舗併用住宅の事例の場. 4-3.コンバージョンでない HM ショップとの比較. 合、周辺住民と交流をするパブリックな場としても店. 糸島市における HM ショップ全体の動きと比較す. 舗を利用し、住居部分はプライベート空間とすること. る目的で、「糸島市ガイドブック. で適度な距離感を保てるという話があった。. 」に掲載されてい. 12). （2）新規居住者への波及効果. る HM ショップ対して同様のアンケートを行った。これらの事例を「コンバージョン事例」に対して「そ. 「糸島市に暮らしたいという相談を受けることが. の他の事例」と定義する。. ある」と答えたのは全体の 8 割であり、「月に 1 回ぐらいある」と答えたのはその 5 割だった。各事例が. （1）経営者の年齢層と開始時期その他の事例では 50-70 代が多いのに対して、コ. 移住希望者の情報収集の足掛かりになっていると考え. ンバージョン事例の入居者は 30-40 代が多い。また、. られるが、提供できる空き家などの情報が手元に無く、. 後者は開始時期が 4 年以内のものが約半数であり、. 移住希望者を逃している可能性があることが分かっ. 比較的若い世代の新しい動きであると推測される。. た。情報を Web などで公開し物件情報を広く入手可能にすべきだという指摘もあった。. 60代 9. 4-5.市街化調整区域とコンバージョン. 70代以上 30代 2 4. 60代 1. 現在糸島市には都市計画法により、用途地域の線引. 30代 6. きが行われており、市街化調整区域が広範に渡る。糸. 40代 5. 島市では空き家をコンバージョンした工房やカフェが市街化調整区域. 40代 6. 50代 9. 市街化区域都市計画区域外. 図 10：コンバージョン事例の年齢層. 図 11：その他の事例の年齢層図 12：市街化調整区域 ( 糸島市 ). 表 1：コンバージョン事例の比較事例番号. A. B. C. D. E. F. G. H. I. K. L. M. N. O. 所在. 前原北. 志摩初. 志摩桜井. 本. 志摩桜井. 泊. 波多江駅北. 前原中央. 二丈松国. 川付. 志摩桜井. 前原中央. 志摩津和崎. 志摩久家. 住宅. 住宅. 養鶏場. 住宅. 醤油屋. 住宅. 住宅＋事務所. 旧用途. 倉庫. 新用途. 工房＋店舗. 住居. 住居. 構造. 鉄骨造. 木造. 木造. 鉄骨造. 築年数. 不明. 55年. 120年. 20-30年. 工房＋店舗＋工房＋店舗＋. 工房. 住宅. 店舗. 鉄工所. 生鮮食品店. 店舗. 商品倉庫. 店舗＋カフェ. 屋＋別荘. 市場. 木造. 木造. 鉄骨造. 木造. 木造. 木造. 木造. 木造. 木造. 木造. 100年以上. 10-20年. 20-30年. 40～50年. 180年. 150-80年. 30年. 111年. 20年. 40-50年. 工房＋店舗＋住居. カフェ＋蕎麦カフェ＋産直. カフェ＋住居. 飲食店＋イベントスペース. 納屋. 住宅. 飲食店. 幼稚園. 入居期間. 6年. 2年. 1年. 17年. 1年. 9年. 9年. 3年. 3年. 3年. 13年. 6年. 16年. 2年. 所有形態. 賃貸. 所有. 賃貸. 賃貸. 賃貸. 賃貸. 賃貸. 賃貸. 所有. 賃貸. 賃貸. 賃貸. 所有. 賃貸. 購入費、家賃. 60. 1300万. 3. 30. 20-40. 80以上. 160. 33. 改修費（万円）. 110. 300. 数百. 300. 100-500. 50以下. 改修無し. 120～150. 間取り変更. ●. ●. ●. ●. 不明. 内壁工事. ●. ●. ●. ●. ●. 外装工事. ●. ●. （千円、万円）. ●. 照明のみ. ●. 床工事. ●. ●. ●. 設備工事. ●. ●. ●. 外構工事. ●. ●. ●. ●. ●. ●. 2000万建築800＋庭、山1500. ●. 32-3. 45. 100. 相続. 35. 200～300. 3000. 2000. 建物5＋庭11. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. 350 1億円. 不明. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●. ●.

(4) 増えているが、それらは市街化調整区域内でありなが. て工程毎にワークショップを開催するなどして、希望. ら用途変更申請していないものも多く法的にはグレー. 者や関係者が工事に参加できる仕組みを設けることで. である。だが、市街化調整区域であることがコンバー. 多様な関係性を構築でき、それは地域に溶け込む際に. ジョンにとって悪い面ばかりではなく、1. 建築行為. 非常に有効だった。また、法規の面では元岡地区は市. ができないため空き家を利用せざるを得ず、結果とし. 街化調整区域であり、通常は住宅の用途転用は認めら. て空き家の利用が増える、2. チェーン店などの大資. れない。がやがや門は飲食店への転用許可を福岡市か. 本の流入を防ぎ、個人営業の集合という独特のコミュ. ら正式に受けている 16)。. ニティを形成する、などの効果があると推測される。. 6.おわりに. 13). 5.空き家コンバージョンの実践を通しての考察. 空き家はできるだけ早く活用促進の施策を打つこと. 5-1.糸島空き家プロジェクトについて. で腐朽・破損の増加による改修費を抑え、スムーズな. 九州大学の伊都キャンパス移転を契機に、糸島地域に. 活用が期待できるが、糸島の空き家は市場化が進んで. おける空き家の提案、設計、施工まで含めた再生活動. おらず、再建築の見込みが薄いものが多いことが統計. を通して学生と地域の連携をより深め、学生に新しい. 情報の分析から分かった。また、空き家が市場化され. ライフスタイルを提案することを目的として活動して. ていないため物件の情報が知人の紹介などでしか得る. いる学生団体である。. ことができず、情報入手が困難であることがヒアリン. 5-2.プロジェクト「がやがや門」について. グ調査でも裏付けされた。活用の動機としては物件. （1）概要とコンバージョン内容について. の 1. 価格重視、2. 雰囲気重視の 2 パターンに分かれ、. プロジェクト「がやがや門」（以下、がやがや門）は、. 賃貸契約かつ改修費を借主が負担することで、費用面. 福岡市西区元岡にある築 90 年の長屋門 ( 木造 ) のコ. において双方に利益がある形でコンバージョンが行わ. ンバージョンプロジェクトである。以前は納屋として. れている。各事例とも周辺住民と積極的に交流してお. 使われていた長屋門※を、九州大学の学生が運営する、. り、地域活性化につながっていることが分かった。実. 1. 学生同士の交流促進、2. 学生団体の活動場所の確. 践プロジェクトからは、改修工事に周辺住民を巻き込. 保、3. 地域との交流拠点の確保を目的としたコワー. むことによる波及効果について知見を得た。景観、環. キング・カフェ. （以下、CW カフェ）兼元岡商工. 境の破壊になりにくい空き家コンバージョンを市街化. 事務所に改修した事例である。改修内容は図※. 調整区域においても積極的に許容することで、活用促. 会. 15). 14). 進につながると考えられる。. 参照。（2）コンバージョンの観点からの検証と考察空き家は防災上危険なものもあり、周辺住民の不安要因となる。だが、空き家を地域資源として捉え活用することもできる。がやがや門では、今まで住宅であったところに「学生の活動の場」が挿入されることで、地域への波及効果があった。コミュニケーションとし 1F. 冷蔵庫. シャワートイレ新設. カウンターカウンタースペース新設. メインスペース. 古建具再利用. ガラスはめ込み. 倉庫. 土間コンクリート打設. 床コンクリート打設. 2F. 休憩スペース. サブスペースA. サブスペースB. 畳敷き床コンパネ張り. 吹き抜け作成. 床コンパネ張り. 格子ガラスはめ込み. 図 13：がやがや門改修後平面図. N. 0. 3m. 【注釈・参考文献】 1) 広報いとしま特集「なぜ今、糸島のクラフトなのか」2012/09 2) 住宅土地統計調査 2008 年 3),4) ㈱ふるさと回帰総合政策研究所「ふるさと空き家の市場化 ~ ふるさと空き家改修モデルの紹介とその可能性 ~」2011/02 5) 糸島市統計白書 2004 年版、住宅土地統計情報 2003,2008 年のデータを用いている。住宅土地統計調査は合併前のものしか存在しないため、二丈町、志摩町、前原市を合算したデータを用いるのが妥当であると考えられるが、二丈町は統計調査が行われていないため除外している。 6) 高齢単身世帯（65 歳以上の単独世帯）、高齢夫婦世帯（夫 65 歳以上，妻 60 歳以上の夫婦のみの世帯）を合わせたもの 7)「ぐるーり糸島」聞平堂発行 2012/3/20 など 8) 作品を知ってもらうために作家同士が集まり、始めた展示会イベント 9) 糸島市のハンドメイドショップが出店を行うフェスティバル。2008 年から 1 年に 1 度、3 日間開催されており 2012 年度で第 5 回目となる。 10) イベント実行委員長へのヒアリングより 2012/12 11) 行政では、ガイドブックの発行や、使われていない庁舎を「糸島応援プラザ」という工房や新規事業の支援施設へと改修している 12) 市街化調整区域では、建物の建築や開発行為が原則として禁止されており、用途を転用するにも申請が必要である。しかし、事例や市へのヒアリングの中で得た情報によると申請していないが運営をしているものも多いという。 13) 糸島市役所経済振興部商工観光課発行 2012/04 糸島市のハンドメイドショップ等を掲載した観光マップ 14) 何らかの作業をすることを目的としたカフェであり、会議の場や学習・仕事の場となるカフェ 15) 元岡を中心とした周辺地域の商工会 16) 都市計画法第 9 法 34 条 1 号に該当する飲食店であると申請し、許可されている。. 32-4.

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