瑞安房地産有限公司二零零九年中期業績報告 財務報告 投資者關係 瑞安房地產

瑞安房地產有限公司 二零零九年中期業績報告

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Report on Review of Interim Financial Information Condensed Consolidated Income Statement Condensed Consolidated Statement of

Comprehensive Income Condensed Consolidated Statement of

Financial Position Condensed Consolidated Statement of

Changes in Equity Condensed Consolidated Statement of Cash Flows Selected Explanatory Notes To the Condensed Consolidated Financial Statements

Interim Dividend Closure of Register of Members Directors’ Interests in Shares Substantial Shareholders’ Interests in Shares Share Options Corporate Governance Purchase, Sale or Redemption of Shares Disclosure under Rule 13.21 of the Listing Rules Employees and Remuneration Policy Corporate Information

25 中期財務資料的審閱報告

26 簡明綜合收益表 27 簡明綜合全面收益表

28 簡明綜合財務狀況表

30 簡明綜合權益變動表

32 簡明綜合現金流量表

33 經甄選的簡明綜合財務報表解釋附註

55 中期股息

55 暫停辦理股份過戶登記 55 董事於股份的權益 57 主要股東於股份的權益 57 購股權

59 企業管治

61 購買、出售或贖回股份

61 根據上市規則第13.21條作出的披露 61 僱員及薪酬政策

瑞安房地產有限公司（股份代號：272）總部設於上海，是瑞安集團在中國內 地的房地產旗艦公司。瑞安房地產在中國內地總體規劃及開發大型、 多用途城市核心發展項目與及綜合住宅發展項目方面擁有卓越成績。 目前，公司在上海、杭州、重慶、武漢、大連和佛山中心地段有8個處於 不同開發階段的項目，包括公共設施在內的總建築面積達1,320萬平方米。 本公司於2006年10月4日在香港聯交所上市，並於2007年3月獲納入 恒生綜合指數系列200隻股份及恒生流通綜合指數系列。

作為中國最具創意和高瞻遠矚的房地產開發商之一，瑞安房地產將總體 規劃應用於全部項目，以確保我們的發展項目與政府的經濟發展和城市 規劃目標一致，同時在設計及規劃中將當地歷史及文化特色融入於我們 的發展項目。

上海

佛山

杭州

武漢

重慶

經 2008年第 出現的全 金 中國經 於2009年上 年

中國政 於 層面 出 資及內 的政策與 市 房地產業的 面 2009年第2 股 及 市 商業及

瑞安房地產 規 綜合發 的 經 的經 中 發 作 房地產 的 公司的售 於上

年 的 績 於 房地產 的國 則 釋 分 業 售的收益 年 2009年6 30 的 6 中期業績 業 13.35 或 15.09 2008年 期上 18% 主要 於 業 售 22% 10.10 或

11.1 股東 7.18 或 8.11

資 業及 金 具公 的 股東 9,500

或 1.07 2008年分 5%及91% 股 16

分或 18 2008年 期 3%

董事 公司的全年業績及 2009年7 31 公司

售出的 業收益 31 2008 期的25 2%

“

當機立斷

•

回復信心穩銷情

中國經 主要經 出現 國內於2009年 的國

產 年 期 7.1% 年 房地產 動中國經 的 要

年 上 全國於2009年 6 的 業 售

年 31.7%

2009年6 30 的 6 內 於 市的 明 上

發 地第3期 於上 年售出178 6 份 5 上 20%

地 發 第1期 的 售出 面 2008

年全年13,600 2009年上 年的61,100 與2008年上 年

9,700 的 面 作 期 過6 於年

地產市 策 地 第1期售 市 第2

有 售 於2009年6 的 年

上 5.6%

地的 市 的 及

的 第2期 出 售 於2009年上 年售出

23 6 的 1 上 3.7%

“

專心致志

•

重拾業務升軌

策 作 發 及 股東 的 要 於7 與Redevco

合作 於 期內 開 地A1、A2及A3 地 的商務 分的 有、管理 開發

中 的零售房地產 合 料 及 有 及 地 的發

的企業 業務 發 財務 員 於2009年 財務政策及規

董事 的 要 務 公司財務 董事 則 上 瑞安房地產發 的董事 經 理 主 期3年的企業 註 上 瑞安房地產發 瑞安房地產的附 公司 公司的 及管理

作

部署得當

•

緊握秀麗前景

市 、國 益 內地市 商業 辦公 業的 分 公司的業務 明

於國 的 經 動 瑞安房地產 的 市 國 發 的 上 國 金 及 中 地 的經 則 中地 的 務 中國東 地 的經 中

全國 的 東 的 市 務 於與 的 發

經 的主要 市 與 地政 中 開 市 與政 合作 合 市發 的 地的 地 及 市 股東創

致謝

料 年 年的經 回 明 中國與國 經 的 益 全 經 的 期中國經 的表現 上 年 瑞安 發 意

股東、董事 及全 事 公司的 面 的

羅康瑞

主席 政

2009年8 27

“

業務回顧

2009年6 30 6 期 的 業 13.35 於

2008年 期 2008年6 30 6 經 11.32 中 業

售 業 76% 2008年6 30 6 經 73% 金收

及 業務 2% 2008年6 30 6 經 27%

房地產 的 則 釋 變 業 售的 於 業 收 根據 售合 買 業

地 的 售收 2009年 年

於上 的 政策變 地 的 售收 有 出售股權 合作 的收益 2009年6 30 6 期 公司股東

5% 7.18 2008年6 30 6 經 12.9

資 業及 金 具公 的 公司股東

9,500 2008年 期 91% 2008年6 30 6 經 10.93

“

”

物業銷售

2009年6 30 6 期 售的 面 122,00 2008年6 30 6 63,500 業 的 業 售 20.21 2008年6 30 6 22.52

中國內地房地產市 於 2009年6 30 6 期 的 量 中 政 市的 及政策 發 商及買

有 市 回 釋 全 金 動 的 市 分 業 於

2009年6 30 6 的 量

的 發 地第 期 上 第113 地 於2009年 售 於2009年5 22

出第11 52 7,500 於 內全 購 56,800 有 市

於2009年6 27 第12 8 8,100 出市 售 20% 分 於

購 76,300 的 售出的第1、2、10 2009年6 30 6 期 合 178 26,900 購 中121 17,00 期 售合 9,500

於2009年7 售合

瑞 第3A期 第8 地 於2009年7 25 開售 市 28 出的 中210 26,000

於開售 的 購 27,00 2007年第2期的 售 16,600 瑞 的 售 於過 年上 65%

上 創 地的創 R1及R2 "上 創 " 的 售 理 於 2009年6 30 6 期 8 6,700

售 20,600

地的 市 2009年6 30 6 期 出 第2期第 A10及A8 地 售 年第1期 第A9 第A7 地 的 於 2009年6 30 6 期

售278 36,800 的 售 2009年7 售60 8,600

上海的「國際金融及航運中心」地位帶動高尚住

宅的需求，翠湖天地第

₃

期嘉苑於

₂₀₀₉

年上半

年的銷情熾熱。

表 2009年6 30 6 期 2009年7 份 的 業 量 的 售收

項目

2009年 可供銷售及 預售的物業

已訂約銷售

2009年8月 及之後 可供銷售及 預售的物業

除營業稅後已訂約銷售所得

截至2009年 6月30日止 6個月期間

2009年 7月

截至2009年 6月30日止 6個月期間

2009年 7月

（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） (人民幣百萬元) (人民幣百萬元)

已落成物業

上

地 第11 地

地 第113 地

– 第1、2、9及10

600 31,100 (00 (9,500 ) ) – (,600) 200 17,000 27 669 – 361

上 創

R1 第6-5及6-6 地 R2 第7-9及8-2 地

,600 20,600 (2,500 (,200 ) ) (1,300 (100 ) ) 800 16,300 7 8 2 2

地

第1期 第A9及A7 地 9,900 (6,00) (800) 2,700 8 11

地

第1期 第B1-1/01 地 93,600 (61,100) (3,100) 29,00 310 20

停 及 2 29

160,400 (84,100) (9,900) 66,400 1,245 447

發展中物業

上

地 第113 地

– 第3 8、11及12 22,700 (7,900) (6,700) 8,100 23 2

上 瑞

第3期 第8 地 32,300 – (1,700) 30,600 – 6

上 創

R2 第7-7 地 22,200 – – 22,200 – –

地

第2期 第A10 地

第2期 第A8 地

26,100 28,500 (19,00 (11,000 ) ) (3,300 (,500 ) ) 3,00 13,000 22 129 51 58

地

第2期第1 第B2-1/01 地 7,000 – – 7,000 – –

178,800 (38,300) (16,200) 124,300 776 597

總計 339,200 (122,400) (26,100) 190,700 2,021 1,044

的 售及 售 的 及條 要的 、 、 及 意 售的 、 發 、 售合 及 售合 業 買 的

已確認的銷售

於 國 則 員 的國 財務報告 釋 員 釋第15 房地產 於 2009年1 1 的 財政期 出售 業的 售收 經

於 年 業 售 售 有 收 及 於 發 業 有 政 發出 明

或於有 售 房產 理 出 的國 財務報告

表 2009年6 30 6 售與 售 作的

項目

截至 2009年 6月30日 止6個月 期間的 平均售價1

已簽訂正式 買賣合同的 已售面積

截至 2009年 6月30日止 6個月期間 已訂約 銷售收入1

加：截至 2009年 6月30日止 6個月期間 交付的前期 確認已訂約 銷售收入1

減：遞延 確認銷售 收入直到 交付物業1

截至 2009年 6月30日止 6個月期間 確認的 銷售收入1

按交付確認 為銷售收入

的相應面積 本集團權益

（人民幣

／平方米） （平方米） （人民幣百萬元） （人民幣百萬元） （人民幣百萬元） （人民幣百萬元） （平方米）

已落成物業

上

地 第11 地

地 第113 地

– 第1、2及10

71,100 7,100 00 9,500 27 669 – – (27 (669 ) ) – – – – 99.0% 99.0%

上 創

R1第6-5及6-6 地 R2第7-7、7-9及8-2 地

19,800 21,100 2,500 ,200 7 8 3 180 (16 (37 ) ) 3 227 1,800 12,200 86.8% 86.8% 3 3

地

第1期 第A9及A7 地 13,800 6,00 8 00 (37) 7 32,800 75.0%

地

第1期 第B1-1/01 地 6,600 2 _{61,100 310 10 (1) 279 55,300 79.%}

停 及 2 – (1) 23

84,100 1,245 593 (828) 1,010 102,100

發展中物業

上

地 第113 地

– 第11及第12 _{56,00 7,900 23 – (23) – – 99.0%}

地

第2期 第A10 地

第2期 第A8 地

12,200 12,300 19,00 11,000 22 129 – – (22 (129 ) ) – – – – 75.0% 75.0%

38,300 776 – (776) – –

截至2009年

6月30日止6個月總額 122,400 2,021 593 (1,604) 1,010 102,100

業 36,00 1,879 633 (1,685) 827 31,500

發 中 業 27,100 373 – (373) – – 75.0%

截至2008年

6月30日止6個月總額 63,500 2,252 633 (2,058) 827 31,500

1 售 _5% 業 售 業

2 根據 房地產市 的 地 售 面

3 權益 _{70% 86.8%} 資 作

地 第₁₁及₁₂ 期於₂₀₀₉年 年 戶

根據現 發 表 及與 戶 的 售合 的條 地 上 發 期 於2009年

年 戶 業及 則 2009年7 31 地 的 收 38.82

西湖天地位處世界著名旅遊勝地之一的杭州，

第

1

期商舖繼續全部租出。

表 2009年 地 2009年的 的 售收

已落成物業

2009年 上半年交付的 已訂約銷售1

計劃於2009年下半年交付予客戶的物業

於以下期間已訂約銷售： 截至2009年7月 31日止 已訂約銷售並 計劃於 2009年交付1

本集團 權益 截至2008年12

月31日止年度1

截至2009年 6月30日止

6個月期間1 ₂₀₀₉年₇月1

人民幣百萬元

（已扣除營業稅額）

人民幣百萬元

（已扣除營業稅額）

人民幣百萬元

（已扣除營業稅額）

人民幣百萬元

（已扣除營業稅額）

人民幣百萬元

（已扣除營業稅額）

上 – 1,960 1,119 803 3,882 99.0%

上 創 261 – 53 26 30 86.8% 2

地 7 – 37 11 95 75.0%

地 279 – 1 20 30 79.%

停 及 23 – 1 29 53

1,010 1,960 1,251 889 5,110

1 售 _5%的 業

2 權益 _{70% 86.8%} 資 作

上表 根據 現 的 表 於2009年7 31 的 售 表 作 明 中

的 與 2009年12 31 年 經審 綜合財務報表中 的 售收 或 有出

業 售收 的 政策變 要作 2008年6 30 6 的簡明綜合收益表 售 業

與 的 售 及 業 售 產 的 金

物業投資

2009年6 30 6 期 資 業的 業 3.05 2008年 期 6% 2008年 2.87 於2009年6 30 資 業的 出 面 291,000 2008年12 31 262,000

表 於2009年6 30 的 出 面 的出

可供出租總建築面積（平方米） 出租率

項目 辦公樓 零售 酒店公寓/服務式/會所 總計

2009年 6月30日

2008年 12月31日

本集團 權益

上

上 地

上 企業 地 76,0005,000

6,000 7,000 6,000 – 57,000 83,000 100% 98% 99% 99% 97.0% 99.0%

上 瑞

第1期商業

第2期商業

– – 5,000 28,000 – – 5,000 28,000 98% 100% 55% 99% 75.0% 7.3%

上 創

R1 第6-5 6-6 8-3及8-5 地

及R2 第7-9及8-2 地 21,000 11,000 – 32,000 22% 59% 86.8%*

上 創 地

第1期 29,000 23,000 – 52,000 77% 82% 86.8%*

地

第1期 – 5,000 1,000 6,000 100% 100% 100.0%

地 商業

第A-1及A-2 地 – 27,000 – 27,000 66% 89% 75.0%

地

第1期 第B1-1/01 地 – 1,000 – 1,000 0% 79.%

可供出租總建築面積

於2009年6月30日 131,000 153,000 7,000 291,000

於2008年12 31 118,000 137,000 7,000 262,000

* 權益 70% 86.8% 資 作

上 地及上 企業 地於2009年 主要的 金收 金收 的81% 2008年 6 30 6 82% 全 出 金 2008年 期分 上 10%及9%

上 瑞 第1期商業 的 於2009年中 出 上 98% 第2期商業 全 出

於 2009年6 30 6 期 上 創 R2的零售及辦公 分 17,000 於上 創 R2的 出 面 上 創 地第1期及創 於2009年6 30 的出 分 77%及 22% 期 經過創 地 的地 10 於2009年 或2010年 開 商戶 出

地第1期 全 出

上 地的 地商業 的 、商 出 面

11,000 的 地商業第2期 第A-2 地 於 2009年6 30 6 期 地商業第3期

第A-3 地 於2009年 年開 第A-2 地 出 面 出 66% 管

戶 51 戶 經開 業 期 2009年 有11 開

第1期 地第B1-1/01 地 的零售 業 於 2009年6 30 6 期

物業發展

根據 於2011年或 及 / 的 面

項目 住宅 辦公樓 零售 服務式公寓酒店/ 停車場及其他 總計 本集團權益

（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米）

可於2009年下半年交付／移交

上

地 第113 地

– 第1、2、9 12 71,000 – – – – 71,000 99.0%

地 商業

第A-3 地 – 1,000 19,000 – 23,000 3,000 75.0%

地 商業

第B3/01 地 – – 31,000 – 33,000 6,000 79.%

總計 71,000 1,000 50,000 – 56,000 178,000

可於2010年交付／移交

上

地 第113 地

– 第3、5、6、7、8 及商業 7,000 – 29,000 – 1,000 77,000 99.0%

上 瑞

第3A期 第8 地 32,000 – 2,000 – 10,000 ,000 7.3%

上 創

R2 第7-7 地 22,000 8,000 1,000 – 22,000 53,000 86.8%*

上 創 地

第2期 – ,000 7,000 – 30,000 81,000 86.8%*

地

第2期 第 A6、A8及A10 地 85,000 – 2,000 – 9,000 136,000 75.0%

地

第2期第1 第 B2-1/01 地 7,000 – 3,000 – 12,000 62,000 79.%

地

第D地 – – 25,000 – – 25,000 100.0%

地 辦公

第D22、 B2、B6 及B7 地 IT 地 第D10 地

公 第C10 地

– – 0,000 12,000 – – – 26,000 – – – – ,000 20,000 3,000 16,000 6,000 3,000 8.0% 8.0% 8.0%

總計 233,000 194,000 95,000 – 191,000 713,000

可於2011年交付／移交

上 瑞

第3期 第 地 63,000 – 12,000 – 31,000 106,000 7.3%

上 創 地

C2 第5-5、5-7及5-8 地 – 2,000 12,000 – 28,000 82,000 86.8%*

地

第2期第2 第B2-1/01 地 90,000 – – – – 90,000 79.%

地

第1 地 第1期

第D及G地

第及1 地

– – 5,000 – – – 17,000 – – 7,000 27,000 – – 25,000 28,000 2,000 52,000 82,000 100.0% 100.0% 100.0%

總計 207,000 42,000 41,000 34,000 112,000 436,000

隨著重慶天地的環境優化及基建設施落成，

雍江苑的銷情顯著加快。

上海太平橋：

地第3期 地 上 第113 地 第1、2、9及10 出售的 於2009年第3

於 地中 的第11及12 於2009年 年 及 商業綜合 的上 經 上有5 層

發 國 的第115 地 開 作 地 期 的第116 地 開

作

第126及127 地 的 作 於2009年6 30 有分 92%及79%的 戶 上 地

開辦公 及零售 業 合 158,000 的 出 面

上海瑞虹新城：

第3A期 第8 地 的上 28 32,300 的 售 面 期 於2010

年 年 戶 第3B期 第 地 的 於2009年6 30 第3C期 第6 地 有57%的

戶 第3B期 第 地 的 開 期於2011年

上海創智天地：

創 R2的第7-7 地 售 面 22,000 及 出 面 9,000 及創 地

第2期 出 面 51,000 的 期分 於2010年

杭州西湖天地：

地第2期的 作 中8%的 戶 於2009年6 30 的 作 期於2009年

開 期於2012年

武漢天地：

第A10、A6及A8 地 的 第2期的上 第A10 地 期於2010年 第A6及 A8 地 期於2010年 第A-3 地 的 於2009年10 商 動

地B地 的 作 20%的 地

重慶天地：

有66 或7,000 的 地 第2期 第B2-1/01 地 第1 上

期於2009年 年 售 第2及第3 的 地

地第B3/01 地 的零售 業及 現 的 出 面 分 31,000 及20,000

零售 業 於2009年第 開 於於2012年 開業

佛山嶺南天地：

於D地 面 52,000 的 務 公 及零售 業的 經 開 期於2010年及2011年分 D地 主要 及 的G地 於 的 內

第1 地 的 面 68,000 零售、 、商業及 於 的綜合發 面

2,000 的第1期 經 開 期於2011年分 第1 地 的 地 規 及

期於2012年分

武漢天地位處華中地區的服務重鎮，其住宅項

目御江苑繼續深受當地市場歡迎。

大連天地：

於 面 2,000 的 辦公 第D22地 的 於2009年3 開 期於 2010年 戶 商 動 中 經 戶 的 辦公 第B2、B6 B7地 面

100,000 於2009年第3 開 期於2010年

面 0,000 的 公 的 經 開 期於2010年 面 65,000

的商 業 IT 地 於2009年第3 開 期 分於2010年

開發 合上表 發 的 有 業 作 資 則 資 業 合的 出 面 期 分 2009年 32,000 、2010年 631,000 及2011年 78,000 資 業

合的規 分 2009年6 30 的1.2 、2.2 及2.6

意上 的 況 限於規 、 、 、

、 的管理及財務資 、審 及 規變動

土地儲備

於2009年6 30 的 地 1,320 中 公司股東 970 8 發 分

於上 、 、 、 、 及 6 市的 金地

收購 於現年 收購 地 的現有 收購面 的地 規 地 及 地

大連天地

2009年6 30 有16 地 出 及 售 面 283 過公開的 購

具 的合 公司有意收購 7 地 出 及 售 面 71

地的收購 公司 購 地 於 發 的權益 8%

楊浦區第24號A地塊

購 有上 2 A地 發 權的公司 地 面 137,00

現有的上 創 地

雲南

於2006 2008年 解 與 政 商討 地的綜合 發 現

與 政 商討

於2009年6 30 及 公司的 地

概約／估計可供出租及可供銷售總建築面積

項目 住宅 辦公樓 零售 酒店公寓/服務式/會所

停車場

及其他 總建築面積 本集團權益 建築面積應佔總 （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米）

已落成物業：

上 56,000 81,000 53,000 16,000 52,000 258,000 251,000

上 瑞 – – 33,000 8,000 15,000 56,000 7.3%2 _2,000

上 創 地 21,000 50,000 3,000 – 2,000 17,000 86.8%3 _128,000

地 – – 5,000 1,000 – 6,000 100.0% 6,000

地 6,000 – 27,000 ,000 15,000 52,000 75.0% 39,000

地 0,000 – 1,000 ,000 21,000 66,000 79.% 52,000

小計 123,000 131,000 153,000 33,000 145,000 585,000 518,000

發展中物業：

上 23,000 107,000 80,000 3,000 115,000 328,000 99.0% 325,000

上 瑞 221,000 – 1,000 6,000 0,000 281,000 7.3%2 _209,000

上 創 地 22,000 9,000 20,000 3,000 77,000 216,000 86.8%3 _187,000

地 – – 2,000 – 27,000 69,000 100.0% 69,000

地 135,000 1,000 21,000 13,000 9,000 26,000 75.0% 198,000

地 20,000 315,000 12,000 129,000 255,000 1,05,000 79.% _69,000

地 5,000 – 86,000 3,000 58,000 232,000 100.0% 232,000

地 0,000 12,000 26,000 – 27,000 235,000 8.0%5 _113,000

小計 699,000 659,000 431,000 188,000 693,000 2,670,000 2,027,000

日後發展物業：

上 256,000 17,000 97,000 38,000 97,000 662,000 99.0%1 _612,000

上 瑞 60,000 85,000 83,000 – 12,000 820,000 7.3%2 _608,000

上 創 地 9,000 18,000 3,000 3,000 5,000 163,000 86.8%3 _11,000

地 59,000 322,000 206,000 62,000 36,000 1,175,000 75.0% 881,000

地 1,165,000 1,000 266,000 78,000 61,000 2,38,000 79.% _1,893,000 地 636,000 50,000 196,000 80,000 2,000 1,0,000 100.0% 1,0,000

地 1,070,000 1,585,000 636,000 2,000 – 3,333,000 8.0%5 _1,600,000

小計 4,410,000 3,048,000 1,487,000 343,000 653,000 9,941,000 7,139,000

土地儲備總建築面積 5,232,000 3,838,000 2,071,000 564,000 1,491,000 13,196,000 9,684,000

1 有上 地 _99%的權益 於₂₀₀₇年 策 出售_9%的權益 有_50%有 權益的第₁₁₆ 地

2 有上 瑞 第₁期_75%權益 有 有期 _7.3%

3 權益 _{70% 86.8%} 資 作

有 發 業的_79.%權益 發 層 的第_B11-1/02 地 於₂₀₀₈年₈ 策 出售 分權益 有

的有 權益 59.5%

5 地 ₂₃ 地 公司有意收購 有₂₃ 地 於₂₀₀₉年_{6 30} 公司 經購 出 及 售 面 ₂₈₃ 的

16 地 具 的合 出 及 售 面 71 的7 地 於 公開 收購

藉建立策略夥伴關係加速發展

策 瑞安房地產 發 及 股東 策 中的 要 7 與Redevco( ) 合作 於 期內 開 地第A1、A2及A3 地 的商務 分的 有、管理

開發 中 的零售房地產 合 期 及 有 及 地 的發

/或分 層面 合 的策 合作 開發 有 公司 回報 分

大連天地的發展將有助提升大連成為遼寧省沿海

經濟帶的門戶港口。

佛山嶺南天地協助佛山提升優勢及促進城市

發展，以夥拍廣州成為更強勢的經濟區。

市場展望

管全 經 中國經 上 年 表現出 公、 的分析員 意 上 2009

年的 中國 中 、 地 出財政及 政策 有 地 國內 資 國 意 第二 商業及 上 的 動 股市及 市 回 管內 經 回 的

房地產市 面 的 中國的出 及 資金 於 的 及 業 於年內 業市 中國政 年 的經 政策作出

業、 業、 業 業 房市 的 要 政 內 的 國 購房 開 釋 出 中 的購買 房 資 國務 及 房 的資 金要 資 的35% 20% 房發 則 30% 業 的房 30%

年 量開 回 全 金 的 中國的 房 市

、收 國 業的 變 房市 的

中國 市 於2009年 市的市 具有 上 國 金 中 的發

企業 上 及發 開

中 政 上 國 中 (金 及 )地 的 發購房 業 地 的

政策 金 的 辦公 市 有 益 政 中 購 50

上 房的 開 戶 的資 地 及 務的限 地的購房

瑞安 及 市的 於明年開售及 於2010年 的 條地 地 有

與 的 戶的 地 2010年 的 辦 市 地的

業 國內 的 700 公 的 經 及 主要

戶 市 於 開 的 – 全 企業 過 的

收 於2009年 5 26%的年

中國 市 的 中、 量的全面上 中 的經 及 規 面的 戶 具 及 的 業 的零售 業 的 地發

於中國內地 收 及 的經 政策

財務回顧

營業額 18% 13.35 2008年6 30 6 經 11.32 主要 2009年6 30 6 的 業 售上

物業銷售 22% 10.10 2008年6 30 6 經 8.27 2009年6 30 6 期 的 售 122,00 中102,100 收 2008年6 30 6

經 售 63,500 中31,500 有 2009年6 30 6 期 業 售的

閱上 業務回 中的 業 售

物業投資營業額 6% 3.05 2008年6 30 6 2.87 益於上 地及上

企業 地的 金上 及上 創 地及 地 出 面

2008年6 30 6 的其他收入 股息 資的 及 收 地 政 的 金合 1.09 上

收 經 收 2009年6 30 6 收 56% 1.07 2008年6 30

6 2.5

銷售及市場開支 33% 3,900 2008年6 30 6 5,800 地

於2008年上 年 開 售 出 於2009年

於2009年 一般及行政開支 26% 2.61 2008年6 30 6 3.53 於

業與 上 於2009年 的 流 有

經營溢利 57% 1.97 2008年6 30 6 .62 於 上

投資物業的公平值增值 1.99 2008年6 30 6 2.96 於國 財務報告 則的

國 則第0 資 業 2009年6 30 6 的金 或發 中 資 業的公 1.76

應佔聯營公司業績 3.98 2008年6 30 6 3,500 主要 於 公司 或

發 中 資 業 公 .08

財務費用經扣除匯兌收益 6,000 2008年6 30 6 收益 1.78 ) 主要

息開 3.30 2008年6 30 6 3.27 資 發 中 業的金 3.11 2008年6 30 6 3.0 息開 主要 於 2008年 年 據

2009年 分 財務 及 的 或

出現的 收益 1,200 2008年6 30 6 1.29 )

稅項前溢利 60% 7.3 2008年6 30 6 經 18.33 主要 於上

於 2009年6 30 6 期 內 有 分出售附 公司股 權益的收益 2008年6 30 6 8.62

2009年6 30 6 的稅項 7,800 2008年 期的 經 .38 82%

主要 於 2008年6 30 6 期 上 發 的中國 業發 公司

公 分 中國 地 3.6 經 的分 於 有 地

務 報

2009年6 30 6 本公司股東應佔溢利 7.18 2008年 期 5% 2008年6 30

6 經 12.9

資 業公 變動 務 及 金 具的公 變動 股東 的

截至6月30日止6個月

2009年

人民幣百萬元 人民幣百萬元2008年 變動%

公司股東 718 1,29 -5%

資 業 及 股東 (215) (208)

公司 資 業 份 務 (408) –

金 具公 變動 – 7

公司股東於

(i) 資 業 及

每股盈利 16分 2009年6 30 6 期 發 權 股 6.20 股 2008年6 30

6 經 28分 發 權 股 6.0 股

資本結構、資產負債比率及資金

於2009年6 10 公司 購 股 .87 的 售 出售18,500,000股 售股份 購 20.38 中國房地產公司 2007年5 第二 的 售 地 資 售的股

份 售 於 20分 告 於3 內 購 的

及 金

於2009年6 30 動 的 92.66 2008年12 31 81.98 於2009年

6 30 的

貨幣單位 (相當於人民幣總計) 在一年內到期

到期期限為 一年以上 但不逾兩年

到期期限為 兩年以上

但不逾五年 到期期限為五年以上 人民幣百萬元 人民幣百萬元 人民幣百萬元 人民幣百萬元 人民幣百萬元

3,589 530 621 1,615 823

5,72 523 91 ,035 –

205 – – 205 –

總計 9,266 1,053 1,535 5,855 823

於2009年6 30 現金及 55.25 2008年12 31 33.80 中

的 26.22 2008年12 31 17.09 現金 主要 於 2009年6

購事 20.38 於 17.97

於2009年6 30 37.1 2008年12 31 8.18 權益 則 20.29 2008年12 31 經 181.75 於2009年6 30 的 資產

與 及現金的 的 權益 18% 2008年12 31 經 27%

2009年6 30 6 的 金收 資 發 中 業 的 息 的 分 79% 2008年6 30 6 72%

的 資產 01 2008年12 31 經 359 於2009年6 30 的 與

資產的 23% 2008年12 31 經 23%

於 2009年6 30 6 期 瑞安 與中國 業 130 的3年期

解 根據 瑞安房地產及 公司 80 的 作 業發

於2009年6 30 的 10.39 中 2

抵押資產

於2009年6 30 163.95 2008年12 31 經 10.71 的 地

權、 的 資及 售 業、發 中 業、 收 、 及現金 92.66 2008年12 31 7.93

資本及其他發展相關承擔

於2009年6 30 有 開發 及資 開 71.0 2008年12 31 5.18

與 地 中 於 的 地 根據 收購 地 地 權的 75.10 中 2009年6 30 地 中 28.6

6.6 地 的 分期 2008年12 31 6.6

意 資 開發 地 的 公司 有 8% 權益 於2009年6 30

公司 5.28 2008年12 31 5.28 的 中

公司 .80 2008年12 31 : .80 公司 1.21 的資金 2008年12 31 1.21

重大投資及資金來源的日後計劃

發 於 金地 的現有 地 管 市 發 及綜合 發

況 與 發 的 收購 地發

權的 業 或 規 面的 業務規

資 的 資主要 、 及 及經 動 現金 業 、 售及 售 業 及出售 的股權 策

現金流量管理及流動資金風險

的現金流量管理 的資金

過 合內 資 、 及 資金的 與 於 的財 務及資金流動狀況表 意 合理的 資金 具有 的資金 流動資金的

匯率風險及利率風險

業 分 業 務 的

動的

中國政 的 於 內 動 期 及

出現 動

的現金流 動產 的 分 息 務 期

年 年 則 年 年 息 的 息開 及 務 動 務 的公 動

於2009年6 30 有 業 息 的 息 根據 的

要 動 產 的現金流量變動 期合 業 息

動 息 合 5.81 的面 年 3.32% 3.58% 的 息

上 披露 於2009年6 30 有 金 具 及的

致瑞安房地產有限公司董事會

於開 註 的有限 公司

引言

審閱第26 第5 的中期財務資料 瑞安房地產有限公司 公司 及 附 公司

於2009年6 30 的簡明綜合財務狀況表 及 6 期 的 簡明綜合收益表、簡明綜合全面收

益表、簡明綜合權益變動表及簡明綜合現金流量表及經甄選的解釋附註 根據 合 有限公司 上市規則規 中期財務資料報告 條 及國 則 員 的國 則 國 則 第3 中

期財務報告 公司董事 國 則第3 及 報 中期財務資料 於

根據 條 審閱中期財務資料 論 全 報 作 報告 內 或 上

審閱範圍

根據 公 審閱 則第210 審閱中期財務資料 審閱

中期財務資料 審閱 主要 財務及 事務 及 分析及 審閱 審閱

於根據 審 則 審 過審 有 要事

表 審 意

結論

於 審閱 意 事 中期財務資料 有 面

國 則第3

德勤 • 關黃陳方會計師行

業

2009年8 27

截至6月30日止6個月

附註

2009年 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年

經 及 經審

業 3 1,335 1,132

售 (945) (50)

390 628

收 107 25

售及市 開 (39) (58)

及 政開 (261) (353)

經 197 62

資 業的公 9 199 296

分出售附 公司股 權益的收益 18 – 862

公司業績 398 35

財務 經 收益 5 (60) 178

734 1,833

6 (78) (38)

期 656 1,395

以下應佔：

公司股東 718 1,29

股東權益 (62) 101

656 1,395

每股盈利 8

人民幣16分 28分

截至6月30日止6個月

2009年 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年

經審

期 656 1,395

其他全面收入

業務產 的 (10) 19

現金流量 期合 的公 附註12 a 60 171

現金流量 期合 的公 附註12 b – (158)

現金流量 期合 的公 作 分 附註12 b – 10

期 全面收 50 136

期 全面 收 706 1,531

以下應佔全面總收入：

公司股東 768 1,30

股東權益 (62) 101

706 1,531

簡明綜合全面收益表

附註

2009年6月30日 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年12 31

經 及經審

非流動資產

資 業 9 19,927 8,66

業、 房及 337 33

43 6,290

發 中 業 – 2,11

於 公司的權益 10 694 296

公司的 10 1,392 1,331

收 11 338 329

872 69

資產 4

資產 145 16

23,752 20,310

流動資產

發 中 售 業 8,226 7,786

售 業 2,176 3,090

收 、 金及 11 610 91

收 417 1

公司 10 143 50

有 78 62

附 公司的 股東 6 176

1,750 1,015

及現金 2,903 1,671

16,309 15,605

流動負債

、 收 金及 13 5,361 ,18

公司 10 54 –

有 51 33

附 公司 股東 728 758

附 公司的 股東 200 199

661 739

於 年內 期 2,200 1,953

9,255 8,100

流動資產淨值 7,054 7,505

附註

2009年6月30日 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年12 31

經 及經審

股本及儲備

股 1 99 8

19,284 16,779

公司股東 權益 19,383 16,863

股東權益 1,046 1,312

權益總額 20,429 18,175

非流動負債

於 年 期 7,066 6,25

具的 金 具 12 196 256

附 公司的 股東 670 670

董事 567 567

1,878 1,902

10,377 9,60

本公司股東應佔

股本 人民幣 百萬元

股份溢價 人民幣 百萬元

合併儲備 人民幣 百萬元

特別儲備 人民幣 百萬元

購股權儲備 人民幣 百萬元

匯兌儲備 人民幣 百萬元

對沖儲備 人民幣 百萬元

其他儲備 人民幣 百萬元

保留盈利 人民幣 百萬元

總計 人民幣 百萬元

非控制 股東權益 人民幣 百萬元

總計 人民幣 百萬元 （附註15(a)）（附註15(b)） （附註15(c)）

於2009年1 1 的

經審 84 10,689 122 (331) 89 38 (136) 603 6,650 17,808 1,356 19,164

國 財務 報告 釋 員

釋第15 的

附註2 – – – (62) – – – – (883) (945) (44) (989)

經 84 10,689 122 (393) 89 38 (136) 603 5,767 16,863 1,312 18,175

期 – – – – – – – – 718 718 (62) 656

業務產

的 – – – – – (10) – – – (10) – (10)

現金流量 期合 的公

附註12 a – – – – – – 60 – – 60 – 60

期 全面 收 – – – – – (10) 60 – 718 768 (62) 706

權益 的

股份 的開 – – – – 30 – – – – 30 – 30

發 股 8 (8) – – – – – – – – – –

發 股 7 1,790 – – – – – – – 1,797 – 1,797

發 股的

– (38) – – – – – – – (38) – (38)

股東的股息 – – – – – – – – – – (204) (204)

發2008年

期股息 股

1 – – – – – – – – (37) (37) – (37)

於2009年6 30

本公司股東應佔

股 股份 合 購股權 股東權益

附註15(a) 附註15(b) 附註15(c)

於2008年1 1 的

經審 8 10,689 122 (11) 35 0 (8) 603 ,800 15,878 828 16,706

國 財務 報告 釋 員

釋第15 的

附註2 – – – (9) – – – – (201) (250) (52) (302)

經 8 10,689 122 (60) 35 0 (8) 603 ,599 15,628 776 16,0

期 – – – – – – – – 1,29 1,29 101 1,395

業務產

的 – – – – – 19 – – – 19 – 19

現金流量 期合 的公

附註12 a – – – – – – 171 – – 171 – 171

現金流量 期合 的公

附註12 b – – – – – – (158) – – (158) – (158)

現金流 量

期合 的公 作 分

附註12 b – – – – – – 10 – – 10 – 10

期 全面 收 – – – – – 19 117 – 1,29 1,30 101 1,531

權益 的

股份 的開 – – – – 19 – – – – 19 – 19

資 – – – – – – – – – – 1 1

出售 資產

回 – – – 1 – – – – – 1 – 1

分出售附 公司

的股 權益 – – – 17 – – – – – 17 26 263

發2007年 期

股息 股 10 – – – – – – – – (373) (373) – (373)

於2008年6 30

截至6月30日止6個月

2009年 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年

經審

經營活動產生的現金淨額 1,106 1,191

投資活動所用的現金淨額

資 業 (1,682) –

發 中 業 – (329)

發 中 售 業 (337) (552)

– (1,672)

(913) (1,093)

出售附 公司的股 權益 339 971

公司的 資及 – (1)

公司 307 (7)

資現金流量 12 (10)

(2,274) (3,56)

融資活動產生的現金淨額

發 股 1,759 –

2,465 ,68

(1,394) (1,01)

公司 54 –

股息 (37) (373)

股東 股息 (204) –

金 具 – (37)

資現金流量 (242) (522)

2,401 2,01

現金及現金等值物的增加淨額 1,233 6

期初現金及現金等值物 1,671 2,83

外匯匯率變動的影響 (1) 2

期末現金及現金等值物 2,903 2,931

現金及現金等值物結餘分析

經甄選的簡明綜合財務報表解釋附註

截至2009年6月30日止6個月

1.

一般事項

公司董事 於 註 的 有限公司Shui On Company Limited 公司及 股

公司

簡明綜合財務報表 根據 合 有限公司 上市規則 上市規則 附 16的 披露規 及國

則 員 國 則 員 的國 則 國 則 第3 中期財務報告

2.

主要會計政策

資 業及 金 具 公 量 簡明綜合財務報表

簡明綜合財務報表 的 政策與 於 2008年12 31 年 的年 財務報

表

於 中期期 國 則 員 的國 財務報告 則 國 財務報告 則 、國 則及 釋 國 財務報告 釋 員 釋 國 財務報告 則 國 財務報告 則於2009年1 1 開 的 財政年

國 財務報告 則 於2008年發 的 國 財務報告 則 於2009年7 1

或 開 年 的國 財務報告 則第5

國 財務報告 則 於2009年發 的有 國 則第39 第80 的 國

財務報告 則

國 則第1 經 財務報表

國 則第23 經

國 則第32 及第1 贖回金 具及 產 的

國 財務報告 則第1 及國 附 公司、 或 公司的 資

則第27

國 財務報告 則第2 條 及註

國 財務報告 則第7 金 具的披露

國 財務報告 則第8 分

國 財務報告 釋 員 釋第9 及 內 具

國 則第39

國 財務報告 釋 員 釋第13 戶

國 財務報告 釋 員 釋第15 房地產

2.

主要會計政策

國際會計準則第

1

號（經修訂）

財務報表呈列

國 則第1 經 變動 簡明綜合財務報表的經 及披露

變 國 則第1 經 報告的業績或財務狀況

國際財務報告準則第

8

號

營運分部

國 財務報告 則第8 披露 則 則要 分 與內 分 分 資 及 業績 報

告 財務 息 分分 的 國 財務報告 則第8 與 國 則第1 的主

要 報告分 報告分 報告的業績或財務狀況

國際財務報告詮釋委員會詮釋第

15

號

房地產建造協議

於 年 業 售 售 有 收 及 於 發 業 有 政 發出

明 或於有 售 房產 理 出

的國 財務報告 釋 員 釋第15 發 公司董事 售 業的收 於根據 售 買

業

業 售收 的 政策變 要 2008年6 30 6 簡明綜合收益表 業

售收 與 的 售 及 業 售 產 的 金

於上 政策的變動產 的 於 期 及過 期 於簡明綜合收益表中

截至6月30日止6個月

2009年 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年

經審

業 (234) (1,052)

售 (53) 285

202 31

期 (85) (53)

以下應佔：

公司股東 (105) (8)

股東權益 20 31

2.

主要會計政策

國際財務報告詮釋委員會詮釋第

15

號

房地產建造協議

上 政策變動 於2008年12 31 及2008年1 1 財務狀

2008年12月31日 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年1 1

經審

售 業 1,061 581

收 、 金及 (229) (262)

、 收 金及 (2,336) (813)

133 27

382 165

(989) (302)

(945) (250)

股東權益 (44) (52)

(989) (302)

政策變動 股 及 的

對每股基本盈利的影響

截至6月30日止6個月

2009年 人民幣元 （未經審核）

2008年

經審

經 報告 0.18 0.2

發 股作出 附註7 – (0.03)

政策變動作出 (0.02) (0.11)

經 0.16 0.28

對每股攤薄盈利的影響

截至6月30日止6個月

2009年 人民幣元 （未經審核）

2008年

經審

經 報告 0.17 0.2

發 股作出 附註7 – (0.03)

政策變動作出 (0.02) (0.11)

2.

主要會計政策

國際財務報告準則（修訂本）於

2008

年發佈的改進國際財務報告準則

於2008年發 的 國 財務報告 則中 國 則第0 資 業

業及發 作 資 業的 理 國 則第0 要 業 於 則

內 業 公 量 況 根據 政策 公 記

過 業中的 地及 分分 地 經 分 根據 過 條 2009年1 1 國 則第0

的 業及發 作 資 業 於 的 地 分 於2009年1 1 的 面 分 62.6 2.11 分 資 業 公 量的 或發 中 資 業

於2009年6 30 公 於2009年6 30 業的公 52.73 2009年6 30 6 期 公 的 1.76 簡明綜合收益表中 公 量的 或

發 中的 業 2009年6 30 面 57.79

的 公司 與 主要的 公司 有 的 資 業 國 則第0

公司業績 .08 主要 公司 或發 中 資 業的公 .08 2009年6 30 6 期 的簡明綜合收益表中

上 政策變動 簡明綜合收益表的

截至2009年 6月30日止6個月

人民幣百萬元 （未經審核）

資 業公 176

公司業績 408

584

(44)

期 540

以下應佔：

公司股東 612

股東權益 (72)

540

2.

主要會計政策

國 則 員 的 及經 的國 財務報告 則、國 則及 釋

國 財務報告 則 於2008年發 的作 國 財務報告 則 分的 國 財務報告

則第5 1

國 財務報告 則 於2009年發 的 國 財務報告 則2

國 則第27 經 綜合及 財務報表1

國 則第39 合資 1

國 財務報告 則第1 的 3

國 財務報告 則第2 現金 股份 的 3

國 財務報告 則第3 經 業務合 1

國 財務報告 釋 員 釋第17 有 分 現金資產1

國 財務報告 釋 員 釋第18 戶資產的

1 於₂₀₀₉年_{7 1} 或 開 年

2 於₂₀₀₉年_{7 1} 及₂₀₁₀年_{1 1} 或 開 年 期

3 於₂₀₁₀年_{1 1} 或 開 年

於₂₀₀₉年_{7 1} 或 的

國 財務報告 則第3 經 收購 期 於2009年7 1 或 的 年 報告期開

或 的業務合 理 國 則第27 經 公司 於 附 公司中

權的權益變動的 理 變動 作 股權

公司董事 期 的或經 的 則、 或 釋 業績及財務狀況

3.

營業額及分部資料

於 期 的 業 分析

截至6月30日止6個月 2009年

人民幣百萬元 （未經審核）

2008年

經 及 經審

業發

業 售收 1,010 827

業 資

資 業 金收 260 236

經 務 公 收 9 13

業管理 13 1

金 收 23 2

305 287

20 18

3.

營業額及分部資料

於2009年1 1 國 財務報告 則第8 分 則要 分 與

主要經 策 董事 分 分 資 及 業績 期 討 內 報告 分分 的 國 財務報告 則第8 與 國 則第1 的主要 報告分

報告分 報告的業績或財務狀況

於管理 的業務 動 分 主要業務分 業發 及 業 資

主要業務

業發 發 及 售 業

業 資 業出 、 業管理及經 務 公

截至2009年6月30日止6個月（未經審核）

物業發展 人民幣百萬元

物業投資 人民幣百萬元

其他 人民幣百萬元

綜合 人民幣百萬元

營業額

分 收 1,010 305 20 1,335

業績

分 業績 18 439 11 468

息收 107

公司業績 398

財務 經 收益 (60)

分 開 (179)

734 (78)

期 656

截至2008年6月30日止6個月（經重列及未經審核）

業發 業 資 綜合

營業額

分 收 827 287 18 1,132

業績

分 業績 369 93 866

息收 122

分出售附 公司股 權益的收益 862

公司業績 35

財務 經 收益 178

分 開 (230)

1,833 (38)

4.

經營溢利

截至6月30日止6個月

2009年 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年

經 及 經審

經 經 出

– 2

業、 房及 25 33

資 發 中 業的金 (1) (1)

24 32

回 1 71

資 發 中 業的金 – (70)

1 1

僱員 開

董事酬金

金 1 1

薪金、 及 8 8

股份 2 1

11 10

員

薪金、 及 138 163

13 11

股份 28 18

179 192

僱員 開 190 202

資 或發 中 資 業及 售 業的金 (43) (0)

147 162

售 業 開 886 8

經 的 金 23 20

息收 (107) (122)

5.

財務費用，經扣除匯兌收益

截至6月30日止6個月

2009年 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年

經審

於 年內全 的 及 息 251 188

於 年內全 附 公司 股東 息 附註21 25 2

於 年內全 附 公司 股東 息

附註21 30 –

於 年內全 附 公司 股東 息

附註21 1

於 年內全 董事 息 附註21 23 –

據 息 – 158

期合 的 息收 – (25)

息開 330 327

資 或發 中 資 業及 售 業的金 (311) (30)

19 23

據 贖回權公 變動的 – 7

期合 的公 變動 附註12(b) – (10)

及 資 動的 收益 (12) (129)

財務 53 25

60 (178)

於 2009年6 30 6 期 合資 的 合 資產開 5% 2008年6 30 6 6% 的年 資

6.

稅項

截至6月30日止6個月

2009年 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年

經 及 經審

中國企業 73 78

(23) (21)

中國 地 28 381

78 38

6.

稅項

公司於期 的 25% 2008年6 30 6 25% 中國企業

作出

地 的 根據 中國 務 與條 的規 地 的 及 地 及 業發 開

2008年6 30 6 期 上 發 的中國 業發 公司 公

分 經 的分 於 有 地 務 報 地 的 有 變 地 3.6 2008年6 30 6 期

的簡明綜合收益報表中 務 8,700 期的簡明

綜合收益表內

7.

股息

截至6月30日止6個月

2009年 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年

經審

期股息 37 373

發2009年中期股息 股 1 2008年 7 44 257

董事 發2009年中期股息 股 1 於 股 0.88分 2008年 7 於 6.1分

於2009年6 股東 2008年 期股息 股 1 於 股 0.88分 股 股的

發 股 公司股東 於 18,559,717股 股 股與現有 股 有 地

8.

每股盈利

公司股東 股 及 據

截至6月30日止6個月

盈利

2009年 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年

經 及 經審

股 及 股 的

公司股東 期 718 1,29

截至6月30日止6個月

股份數目

2009年 百萬 （未經審核）

2008年

經 及 經審

股 的 股 權 4,620 ,60

股份的

公司 發 購股權 附註 44 7

股 的 股 權 4,664 ,611

附註 2008年11 3 的購股權 於 的購股權的 於 期 的市 的購股權 產

2008年6 30 6 2007年6 20 2008年6 2 的購股權 於 的購股權的 於 期 的市

有 的購股權 產

9.

投資物業

2009年6月30日 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年12 31

經審

金或資 或 有 有的 資 業 8,875 8,66

或發 中 資 業

公 5,273 –

5,779 –

11,052 –

19,927 8,66

資 業 於中國 中 期 有 資 業 根據經 出

資 業的公 量 期 業 公 量 況 的 或發 中 資 業根據國 則第16 要 量 公 量或

9.

投資物業

有 的 金 經 有的 資 業及 作 資 業的 或發 中 業 公 資 業的公 2,300 2008年6 30 6 2.96

及 或發 中 資 業的公 1.76 2008年6 30 6 零 合 1.99 2008年6 30 6 2.96 簡明綜合收益表中 收

於2008年6 30 6 內 及發 中 業分 1,000 及 600 於

業 資 業

於2009年6 30 及2008年12 31 的 資 業公 與 的 合資 業

有限公司 出

資 業 收 資 的 根據 業收 現 的 的 業 根據 有 期 及合理的市 金 資 的

或發 中 資 業 的 地 資 業 根據

的發 規 規 的 發 的

、財務 、 業 及開發商的 分 業開發 的

10. 於聯營公司的權益／向聯營公司的貸款／聯營公司欠款／應付一家聯營公司款項

2009年6月30日 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年12 31

經審

資 上市 227 227

收購 467 69

694 296

公司的 1,392 1,331

公司 143 50

公司 54 –

公司的 有限公司 公司 的附 公司 開發 地的 中國 業發 的 根據於2007年5 25 的合 、 息

期限 國 有限公司 的 股東 第 的附 公司 股

東 年 10% 息 股東 年 9.6% 2008年12 31

9.6% 經

公司 、 年 5.8% 2008年12 31 5.8% 息 要

11. 應收賬款、按金及預付款項

2009年6月30日 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年12 31

經 及經審

期 收

售 業的 收 附註(a) 288 283

金 收 50 6

338 329

期 收

收 的 分析

期 80 25

30 內 5 6

31-60 3 –

61-90 1 –

90 上 3 3

92 3

分出售附 公司股 權益的 收 附註(b) – 339

的 附註(c) 437 7

金、 及 收 81 9

610 91

收

(i)根據有 買 的條 期 的 業 售產 的 收 及

(ii) 戶發出 期 的 收 金

附註:

(a) 及 於2010年12 31 或 於2009年6 30 的 收 中 1.71 2008年12 31

1.62 息 1.17 2008年12 31 1.21 則 息

(i) 2007年1 1 2007年12 31 息

(ii) 2008年1 1 2008年12 31 息 則 年 5% 息

(iii) 2009年1 1 2009年12 31 年 6% 息 及

(iv) 2010年1 1 2010年12 31 年 8% 息

收 年 8% 2008年12 31 8% 經

(b) 於2008年12 31 的 出售Foresight Profits Limited及 有限公司 分股 權益的 收 、 中國

年期 息及 於 2009年6 30 6 收回

12. 指定為對沖工具的衍生金融工具

於報告期 金 具 公 公 金 的

(a)

利率掉期合約

於2009年6 30 及2008年12 31 有 期合 動 產 的現金

流量變動 根據有 期合 業 息 息 息 合 5.81

的面 年 3.32% 3.58% 息 期合 作 具

業 息 2.75% 2.90%的 息 的面 5.81 於2013年3 或

期的 有 的 息 變動 期合 的主要條 經 商 與 條 合

於 2009年6 30 6 期產 的公 收益 6,000 2008年6 30 6 1.71 於權益中作 於 期 的 息 的

期於簡明綜合收益表

(b)

交叉貨幣利率掉期合約

於2008年1 1 有 期合 3.75 的面 年 8.5%

收 息及 29.31 的面 年 5.2% 息 據 於 期 金 收

3.75 及 29.31 期合 作 與 發 據

有 的 動 產 的現金流量變動的 期合 的條 經 商 與 據條 合

2008年 期合 期合 產 的公 1.58

中 理 的 據 產 的 收益 於簡明綜合收益 表中 1.0 於2008年10 據 期 的 1.38 於簡明綜合收

13. 應付賬款、已收按金及應計費用

2009年6月30日 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年12 31

經 及經審

分析

期 1,199 691

30 內 56 85

31-60 16 9

61-90 10 1

90 上 5

1,286 790

附註 142 120

、 業 及 514 678

業 售的 收 金及 收 3,041 2,80

資 業 金的 收 金及 收 165 156

213 19

5,361 ,18

附註 期根據 合 於 期 期

14. 股本

法定 已發行及繳足

股份數目 千美元 股份數目 千美元

股面 0.0025 的 股

於2008年1 1 、2008年6 30

及2008年12 31 12,000,000,000 30,000 ,185,597,171 10,6

發 股 附註7 – – 418,559,717 1,046

發 股 – – 418,500,000 1,046

於2009年6 30 12,000,000,000 30,000 5,022,656,888 12,556

2009年6月30日 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年12 31

經審

簡明綜合財務狀況表 99 8

於2009年6 股 .87 的 發 18,500,000股 股 發 股 20.38 ( 於 17.97 ) 股與現有 股 有 地

股 .87 的發 表 公司股 於2009年6 10 收市 股 5.2 7% 董事

15. 其他儲備

(a) 合

(i) 公司發 股 及股份 與 收購附 公司的 股公司合 股 及股份 面 的

(ii) 於200年 股東 的 及

(iii) 於200年 股東收購附 公司 權益 資產 公 及 面 的

(b) 股東收購附 公司 權益 資產 公 及 面 的 於出售附 公

司或與 資產有 的附 公司出售 資產 發 於簡明綜合收益表

2008年6 30 6 期 附 公司出售與 有 的資產 金 ,100 回簡明綜合

收益表 及於 分出售附 公司的權益 金 1,700 回簡明綜合收益表 附註18

(c)

(i) Shui On Company Limited的附 公司瑞安 資有限公司於200年 的 .83 金

於 瑞安 資有限公司的 附 公司上 瑞安房地產發 管理有限公司 的 公司 附 公司收 的發

(ii) 於2005年 附 公司的 股東的 息 於 的公 產 的出資 2,100

16. 以股份付款的交易

根據股東於2007年6 8 過的 公司購股權 要 的 董事、合資 僱

員及 作出 根據 公司股東事 出 購股權 及 股份 過 公司 發 股份 10%

於2009年6 30 23,53,263股購股權 2008年12 31 262,727,583股購股權 根據 出

公司 發 股份 .8% 2008年12 31 6.3% 董事 出購股權

條 購股權 及 的業績

於 2009年6 30 6 期 出購股權 2008年6 30 6 出的購股權

出

出 股份 收市

出 權 公

出 購股權

2008年1 2 8.97 8.90 3.35 3,725,183

2008年2 1 8.05 8.05 2.93 2,19,238

2008年3 3 7.68 7.68 2.80 813,79

2008年5 2 7.93 7.93 2.91 9,722,99

2008年6 2 7.3 7.3 2.75 15,905,938

32,586,652

公 二 量 的

期 0%

年期 .57 8.75年

1.90% 3.3%

股息 2.0%

期 經 過 7年 業上市公司 年期 根據管理層

、 限 及 作出

16. 以股份付款的交易

合資 僱員及董事 購股權的 期及 期

歸屬期 行使期

出 第1 1/7 分 出 第2 年 出 第2 年 第7 年

出 第2 1/7 分 出 第3 年 出 第3 年 第8 年

出 第3 1/7 分 出 第 年 出 第 年 第9 年

出 第 1/7 分 出 第5 年 出 第5 年 第9 年

出 第5 1/7 分 出 第6 年 出 第6 年 第9 年

出 第6 1/7 分 出 第7 年 出 第7 年 第9 年

出 1 1/7 分 出 第8 年 出 第8 年 第9 年

購股權的 期及 期

歸屬期 行使期

出 第1 1/5 分 於 出 條 全 出 第5 年

出 第2 1/5 分 出 第1 年 出 第6 年

出 第3 1/5 分 出 第2 年 出 第7 年

出 第 1/5 分 出 第3 年 出 第8 年

出 1 1/5 分 出 第 年 出 第9 年

董事、 董事及 的購股權於 出 條 全 出 第5

年 或

於簡明綜合收益表內 與 公司 出購股權有 的開 3,000 2008年6 30 6 1,900

16. 以股份付款的交易

公司購股權變動

購股權數目

出

於2009年

1月1日 期內授出 期內行使 期內失效

於2009年 6月30日

2007年6 20 118,747,544 – – (4,895,062) 113,852,482

2007年8 1 1,371,013 – – (64,180) 1,306,833

2007年10 2 4,845,000 – – (2,125,000) 2,720,000

2007年11 1 4,272,054 – – (10,611) 4,261,443

2007年12 3 1,500,488 – – (151,820) 1,348,668

2008年1 2 3,449,266 – – (44,593) 3,404,673

2008年2 1 2,099,366 – – (291,923) 1,807,443

2008年3 3 774,732 – – (19,531) 775,201

2008年5 2 7,796,274 – – (312,102) 7,484,172

2008年6 2 15,837,819 – – (551,766) 15,286,053

2008年7 2 1,784,027 – – (108,357) 1,675,670

2008年11 3 100,250,000 – – (10,609,375) 89,640,625

262,727,583 – – (19,184,320) 243,543,263

期 及期 購股權 3,900,000 17,628,252

購股權

出

於2008年

1 1 期內 出 期內 期內

於2008年

6 30

2007年6 20 137,666,798 – – (12,509,262) 125,157,536

2007年8 1 1,35,193 – – (6,180) 1,371,013

2007年10 2 5,200,000 – – (220,000) ,980,000

2007年11 1 ,505,98 – – (10,067) ,365,31

2007年12 3 1,601,700 – – (60,727) 1,50,973

2008年1 2 – 3,725,183 – (89,185) 3,635,998

2008年2 1 – 2,19,238 – (21,28) 2,20,95

2008年3 3 – 813,79 – – 813,79

2008年5 2 – 9,722,99 – (1,532,155) 8,190,3

2008年6 2 – 15,905,938 – – 15,905,938

150,09,189 32,586,652 – (1,829,860) 168,165,981

17. 收購附屬公司

根據 公司 有的全資附 公司Foresight Profits Limited Foresight 作 買 與Shui On Company Limited 有的全資附 公司Smithton Limited Smithton 作 於2008年2 26 的買

Foresight 意 Smithton收購 於Silomax Limited Silomax 發 股 的全 資及Silomax

Smithton 1.7 於 1.38 1.5 於 1.5

Silomax 有上 瑞 期的 公司的 有

於購 的附 公司 資及 業 股公司 業務 作 購買資產及 業務合

於 中收購的資產

已收購資產淨值： 人民幣百萬元

資 業 48

業、 房及 60

售 業 1

有 公司 23

收 、 金及 2

及現金 14

Smithton的 (138)

及 (3)

7

Silomax 138

收購資產 145

代價支付方式：

於2008年6月30日 人民幣百萬元

現金 32

附註 113

收購資產 15

附註 、 息及 要

根據買 Silomax及 附 公司於2007年12 31 或 產 的全 或

18. 部分出售附屬公司的股本權益

根據 公司全資附 公司Shui On Development (Holding) Limited SOD 作 與 股東 金 有

限公司 作 買 於2008年5 19 的買 SOD 意 出售SOD 的全資附 公

司Foresight 發 股 25% 現金 11.25 期 9.90 於2008年6

收 第二期 1.35 中國 的 息 於2009年3 收

上 分出售產 的收益 8.62 2008年6 30 6 的簡明綜合收益表內

根據 買 SOD 購期權 11.3 收購Foresight的2% 發

股 購期權 於2008年12 1 2008年12 31 期內 於2009年1 6 SOD 與

據 購期權 期 2009年 30 於 期 購期權

19. 資產抵押

於報告 期 資產 作 資的

2009年6月30日 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年12 31

經 及經審

資 業 11,073 8,308

業、 房及 114 129

43 599

發 中 業 – 197

發 中 售 業 2,018 1,821

售 業 390 1,236

收 135 72

2,622 1,709

16,395 1,071

上 公司 資 .3 2008年12 31 .3

20. 承擔及或然事件

於 報告 期 的

2009年6月30日 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年12 31

經審

收購 業、 房及 的資 開 – 2

資 業的開發 3,951 –

發 中 業的開發 – 2,623

發 中 售 業的開發 3,153 2,793

7,104 5,18

於2009年6 30 開發 發 地 的 地 的

21. 有關連人士交易

附註17及18及簡明綜合財務狀況表 的有 及 期 內 與 有 的

截至6月30日止6個月

2009年 人民幣百萬元 （未經審核）

2008年

經 及 經審

本公司董事於其中擁有實益權益的關連公司

管理 收 – 12

同系附屬公司

67 116

金及 管理 開 20 1

管理 收 8 –

息收 1 –

聯營公司

息收 62 50

金及 管理 開 – 1

股東

金及 管理 開 3 2

附屬公司的非控制股東

息收 – 1

息開 55 2

息開 1

管理 2 2

共同控制實體

金及 管理 收 2 2

一名董事

息開 23 –

高級管理層

業 售 2 –

22. 報告日期後事項

於2009年7 29 與 公司 股70 的Globe State Properties Limited Globe State 的

股東 買 收購 於Globe State的全 權益 Globe State的 發 股 的30

Globe State 股東 5,600 現金 1 分 於2009年7

期 根據買 於2009年12 31 或